פסקי דין על מסר הגליל | פסקי דין על אלכסנדר לואיס | פסקי דין על רות לואיס ואח' | פסקי דין על מנהל מס שבח מקרקעין

6078/06 וע     28/02/2008




וע 6078/06 מסר הגליל בע"מ, אלכסנדר לואיס, רות לואיס ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין




בעניין:

35



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
וע 006078/06


בפני
:
מ. סלוצקי
- נשיא בדימוס
יחזקאלי-גולן גלית - רו"ח
שניאור אביב - עו"ד
תאריך:
28/02/2008



בעניין
:
1. מסר הגליל בע"מ
ח.פ 513633172

2. אלכסנדר לואיס
ת"ז 15175284
3. רות לואיס ת"ז 15175292
4. שמשון חתן ת"ז 53417507
5. חנה חתן ת"ז 67660803
6. אבישי וידברג ת"ז 51760627
7. עמית הר שלג ת"ז 29697760
8. ישראל קופלמן ת"ז 22896617
9. רבקה קופלמן ת"ז 59822163
10. ניב ויינברגר ת"ז 29365103
11. שירלי ויינברגר ת"ז 31981053


ע"י ב"כ עו"ד
חזאן האני

העוררים



- נ ג ד -


מנהל מס שבח מקרקעין



ע"י ב"כ עו"ד
פרקליטות מחוז חיפה-אזרחי

המשיב





פסק דין


1.
בפני
נו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים. הפרטים יתבררו להלן.

2.
העובדות הן הבאות:
בשני חוזים מתאריכים 30.12.04 ו- 6.1.05 (נספחים ד' וה' לכתב הערר) רכשו העוררים
10-2 (להלן: "העוררים") את הזכאויות בשתי הדירות המהוות בית משותף הבנוי על מגרש ברח' הגליל 39א', נוה-שאנן חיפה. הדירות רשומות כחלקות 136/1 ו 136/2 בגוש 10880 (להלן:"המגרש"), לדירות צמודים מחסנים וחלקים מהרכוש המשותף.
הזכויות במגרש הנ"ל חולקו בין העוררים בהסכם שיתוף שנכרת בין הצדדים ביום 30.12.04.

ב- 25.1.05


נכרת "הסכם ניהול פרויקט" בין העוררת 1 (להלן:"החברה") לבין העוררים הנ"ל, (נספח ב' לכתב הערר) בו צוין כי ברצון העוררים להרוס את הבית המשותף הבנוי על המגרש הנ"ל ולבנות עליו בנין בן 6 דירות מגורים לפי תכנית שהוכנה על ידי האדריכל אלי ניסן. החברה קיבלה על עצמה את ניהול פרויקט הבניה הנ"ל עד לסיומו תמורת שכר של 85,470 דולרים. כן התחייבה החברה לגרום לכך שעבודות הבניה יבוצעו במיומנות ובקצב, כך שבנית הפרויקט תסתיים לא יאוחר מ-15 חודשים ממועד תחילת העבודה.

ב- 7.7.05, מכר העורר מס' 4, אבישי וידברג את זכויותיו במגרש הנ"ל למלכה ויוסף כהן.

ב- 28.5.06, נחתם "הסכם בניה" בין העוררים 3-1, 6-5 ומשפחת כהן לבין הקבלן דהאמשה מנצור, לבנית "הבית קומפלט מפתח" בהתאם לתכניות שצורפו ויצורפו להסכם ובפיקוח החברה הנ"ל, שתפעל באמצעות המפקחים סימונה סורין, מיקי יוגב או מפקח אחר שתמנה (ראה הסכם מצורף לת/3).


3.
ממסכת הראיות שהובאה בפני
נו עולות הנסיבות הבאות:

העוררים התאגדו לקבוצה במטרה לרכוש את המגרש הנ"ל ולבנות עליו בית מגורים בן 6 דירות. עו"ד לוינסון טיפל עבור העוררים ברכישת המגרש וניהל משא ומתן עם בעלות המגרש למכירתו לעוררים (ראה ת/2 סעיפים 11,10 – ת/5 סעיף 5).


מעדות העד
חתן, אחד העוררים, עולה שגם הוא כנציג נבחר של הקבוצה, בלויית עורך דין, ניהלו עם בעלות המגרש משא ומתן ושכנעו אותן למכור לעוררים את המגרש (עמ' 8 לרשומות, שורה 4).


מטרת העוררים היתה לבנות את דירותיהם ולהיות מעורבים בבניתן ולתכננן לפי צרכיהם (ראה ת/1, ס' 2, ת/2 ס' 6 וס' 11).


העוררים בחרו בחברה הנ"ל לפקח על הבניה.


היו שלבים בבניה שלא היו מרוצים מתיפקודה ושקלו לפטרה. לדבריהם יכלו לפטרה (רשומות עמ' 12 שו' 10).

חלק מהעוררים היו מעורבים בתהליך הבניה כמו השגת אישורים בעיריה ובחברת חשמל, בגישור בין הקבלן וחלק מהעוררים בבעיות שנוצרו במהלך הבניה וחלקם אף נוכח מידי יום באתר הבניה ופיקח על תהליך הבניה. (ראה ת/2, ת/3,ת/4).


העוררים בחרו בקבלן המבצע דהאמשה, לבנית הבניין. הגב' סורין הביאה בפני
הם מספר הצעות של קבלנים וכן הובאה בפני
הם הצעה מטעם אחד העוררים והם בחרו בקבלן הנ"ל שהצעתו היתה זולה אף שהגב' סורין הסתייגה מבחירה זו. (ת/2 ס' 14, ת/3 ס' 17, ת/4 ס' 13).


ממועד רכישת הזכויות במגרש ועד התחלת הבניה חלפה תקופה של כשנה ומחצה וטרם הסתיימה הבניה.


4.
עמדת המשיב היא כי החברה הנ"ל רכשה את הזכויות במגרש הנ"ל עליו בנתה את הבנין ומכרה דירות למגורים לעוררים.


עמדת העוררים היא כי רכשו את הזכויות במגרש הנ"ל למטרת בניה עצמית של דירותיהם ושילמו מס רכישה עבור רכישת המגרש ואין לחייבם במס רכישה בגין הדירות שבנו. כן טענו כי החברה לא עשתה כל עיסקה במגרש הנ"ל ושימשה רק כמפקחת על הבניה.


במחלוקת זו נסב הערר שבפני
נו.


5.
כדי לבדוק את המהות האמיתית של העיסקה שבפני
נו יש לבחון את תוקפו ושעורו של הכח שהיה מסור לכל אחד מהצדדים לעיסקה. על פי החוזים שנכרתו ביניהם בכל הנוגע לבנית הדירות ועל מי מוטל הסיכון הכלכלי העיקרי בעיסקה זו.


על פי חוזה הבניה,קבלן הבניה הוא קבלן מבצע המספק את שרותי הבניה בלבד. על פי "הסכם ניהול הפרויקט" הופקד בידי החברה "ניהול פרויקט הבניה על פי התכנית" שתוכננה על ידי האדריכל אלי ניסן ותמורת שרותיה אלה נקבע בהסכם.


לאחר כריתת הסכמי רכישת המגרש כרתו העוררים ב-30.12.04, הסכם שיתוף מקרקעין במטרה "לבנות במשותף" על החלקה את המבנה שיכיל 6 יחידות מגורים בהתאם לתכנית שהוכנה על ידי האדריכל. הוסכם ביניהם על בחירת קבלן וגורם לניהול הבניה.


מהראיות שבפני
נו עולה כי לעוררים כבעלי הזכויות במגרש הנ"ל היה הכח המכריע בהליך הבניה. הם שמינו את קבלן הבצוע ואת החברה, המפקחת על הבניה ויהיו רשאים לפקח אישית על מהלך הבניה, להחליפם באחרים אם יפרו הפרה יסודי את החוזה עמם, כפי שבעלים של קרקע הבונה על אדמתו רשאי לעשות.


גם אם הגב' סורין מטעם החברה תרמה לארגון קבוצת העוררים לרכישת הזכויות במגרש ולבניה עליו, אין בכך כדי להקנות לה מעמד של רכישת זכויות במגרש וכמוכרת הדירות שנבנו לעוררים.

עוד יצוין כי התמורה החוזית לחברה לא חושבה לפי התמורה מקניית הזכויות במגרש.


נוסיף שהתמורה לקבלן המבצע נקבעה בהסכם הבניה לפי "נספח תנאי התמורה ולו"ז תשלומים" שצורף לחוזה. נקבע מחירה של כל דירה שהוקצתה לעוררים ולוח תשלומים לפי התקדמות הבניה. אין טענה בפי המשיב כי הדירות הנ"ל נמכרו לעוררים על ידי קבלן הביצוע.


בקנית דירה מקבלן מובטח כספו של הקונה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1975. בטחון כזה לא מופיע בחוזה הבניה ולא בחוזה פקוח הבניה. בניה עצמית מאפשרת לעוררים את בחירת קבלן הביצוע והמפקח ופיקוח עצמי על התקדמות הבניה וניהול כספי משותף של הפרוייקט כפי שאכן ניהלו העוררים, חשבונות בנק לצורך הבניה ללא התערבות החברה. (עמ' 29 שו' 26,25).


הרכז, מר יואב דיסטלפלד צירף לתצהירו מסמך מתאריך ה-25.10.04, חתום על ידי מר וידברג אבישי שנתמנה אז
על קבוצת העוררים, מופנה לקבלן משה בן-דוד הכולל התחיבות לשלם לו סך של 20,000 דולרים "אם יתברר שקבוצת הרוכשים המיוצגת על ידי עו"ד מנחם לוינסון תחתום על הסכם לרכישת הזכויות במגרש הנ"ל, והפקיד המחאה בסכום זה בידי עו"ד לוינסון על מנת שתועבר לו לאחר חתימת הסכם הרכישה על ידי העוררים וזאת על מנת שהקבלן בן-דוד יסיר את הצעתו לקנות המגרש שהתחרתה הצעת העוררים. הסכום הזה שולם למעשה על ידי העוררים לאחר שהקבלן בן-דוד הסיר את הצעתו. (עמ' 27 שו' 10).
מר וידברג פרש מהקבוצה ב-7.7.05, לפני שהוזמנה הבניה ולא חתם על הסכם הבניה, כך שאין בסיס לטעת הרכז כי מר וידברג שילם עבור בניית דירתו סכום נמוך משמעותית (עמ' 25), בשל יחסיו עם הגב' סורין ואליבא גירסת המשיב שאינה מקובלת עלינו, מכרה מטעם החברה את הדירות.

נוסיף שמשקל טענת ב"כ המשיב שקבלן הביצוע הועדף על ידי הגב' סורין בשל כך שבנה עבורה ברחוב חורב, נגרע בכך שהסכם הבנייה עם הקבלן, לעניןי הבנייה בחורב נכרת ב-15.6.06 (צירף לסכומי ב"כ המעררים) לאחר שנכרת הסכם בנייה על המגרש הנ"ל. בכך נגרעת עמדת הרכז שהחברה עבדה עם קבלן זה בפרוייקט שונה לפני ההתקשרות עימו. טענה זו לא הוכחה, ומתחזקת גרסת העוררים לעניין וכפי שפורטה לעיל.

6.
מסקנתינו מכל המקובץ היא כי העוררים הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם בדבר אמיתות הפעילות הכלכלית שבצעו בשלבים השונים בעסקאות עצמאיות של רכישת המגרש והזמנת שירותי הבניה והפיקוח. אין בענייננו ראיה שרכישת המגרש והבניה נעשתה על ידי החברה כיזמית שבנתה את המבנה ומכרה את הדירות לעוררים. לא קיימת תלות בין ההסכמים לרכישת הזכויות במגרש לבין ההסכמים על הבניה והפיקוח. מתחם שיקול הדעת של העוררים כבעלי המגרש הבונים את דירותיהם היה גדול בכל הנוגע לתהליך הבנייה. העוררים הם שבחרו בקבלן הביצוע ובחברה המפקחת וכרתו עמם חוזים. קשה לראות בעסקאות אלה עסקה אחת של קניית דירות על ידי העוררים מאת החברה הנ"ל.





7.
נפסק בע"א 3196/01 גלמן פינץ ואח'
נ' מנהל המכס ומע"מ פס"ד נח' (2) עמ' 682 רע 690 כי:
"עקרון יסוד בדיני המס הוא העקרון כי יש למסות כל עיסקה על פי מהותה הכלכלית. החזות החיצונית שהצדדים בקשו להעניק לעיסקה איננה מכרעת בדבר מהותה ובדבר תוצאות המס... תוצאות המס של העיסקה נגזרות על פי מהותה הכלכלית...".

בחינה כלכלית של העיסקה שבפני
נו נותנת כי בפני
נו שילוב של שתי עסקאות שונות שנעשו על ידי העוררים. העיסקה הראשונה היא עיסקת מכר המקרקעין שבגדרה רכשו העוררים את המגרש הנ"ל בתמורה מלאה כדי לבנות עליו את בניין שיכיל את דירותיהם.

העיסקה השניה היא רכישת שירותי בניה ופיקוח על בנייתה דירות על המגרש.


8.
אנו מחליטים לקבל את הערר וקובעים כי העוררים רכשו זכויות המגרש הנ"ל שיש לשומם על רכישה זו בלבד, אנו דוחים את החלטת המשיב כי החברה הנ"ל רכשה זכויות במגרש הנ"ל ומכרה דירות לעוררים.


אנו מחייבים את המשיב לשלם לעוררים את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת ריבית חוקית והפרשי הצמדה כחוק.


ניתן היום כ"ב ב אדר א, תשס"ח (28 בפברואר 2008) בהעדר הצדדים.




מ. סלוצקי
– נשיא בדימוס

יו"ר הוועדה



רו"ח יחזקאלי-גולן גלית

חברת וועדה



שניאור אביב - עו"ד
חבר הוועדה








וע בית משפט מחוזי 6078/06 מסר הגליל בע"מ, אלכסנדר לואיס, רות לואיס ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין (פורסם ב-ֽ 28/02/2008)