פסקי דין על צבי צרפתי | פסקי דין על יעקב לזר | פסקי דין על ורדינה לזר |

4006/08 תאמ     18/01/2010




תאמ 4006/08 צבי צרפתי נ' יעקב לזר, ורדינה לזר








בית משפט השלום בראשון לציון



18 ינואר 2010

תא"מ 4006-08 צרפתי נ' לזר ואח'






בפני

כב' השופטת
דר' איריס סורוקר

תובע
צבי צרפתי


נגד

נתבעים
1. יעקב לזר
2. ורדינה לזר




פסק דין


כללי:
בפני
תביעה אשר בגדרה עותר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו סך של 20,000 ₪ בגין שיפוצים אשר לפי הנטען נאלץ לבצע בדירה המושכרת וזאת לאחר שהנתבעים, השוכרים, פינו את הדירה והותירוה, לפי הנטען, במצב קלוקל. היחסים בין הצדדים הם יחסים של משכיר ושוכר שנמשכו במשך 13 שנות שכירות. השכירות החלה עם כריתתו של חוזה שכירות מיום 19.6.1996 (נספח א' לכתב התביעה). מעת לעת הוארכה השכירות באמצעות הסכמי המשך, הודעות על מימוש אופציה וכן – בשנת השכירות האחרונה – באמצעות כריתת הסכם שכירות חדש (מיום 24.7.2007; ר' נספח בהמשך נספחי א' לכתב התביעה). התובע מבקש לסמוך את תביעתו על התחייבויות השוכר על פי הסכמי השכירות: בהסכם השכירות המקורי, מיום 19.6.1996, התחייב השוכר "להחזיר את המושכר ביום הפינוי כשהוא במצב זהה לזה שבו נמסר לשוכר, למעט בלאי רגיל כתוצאה משימוש סביר" (ס' 3ב' להסכם). בסעיף 9 להסכם השכירות האחרון, מיום 24.7.2007 נקבע: "השוכר מצהיר כי קיבל את המושכר במצב תקין ומתחייב להחזירו בתום תקופת השכירות באותו מצב תקין כפי שקיבלו. השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל תיקון שוטף כגון: כל נזק שנעשה במזיד או בשימוש לא סביר". יוער, כי בהמשך הסעיף הוסף המשפט: "על השוכר לאטום חורים שבוצעו בקירות, וכן לצבוע את הדירה", ואולם סעיף זה נמחק ע"י השוכר בקו והוספה חתימת השוכר לצד המחיקה.
הנתבעים חלקו על טענת התובע אשר לפיה עליהם לתקן כביכול קלקולים שונים שנמצאו במושכר. לטענתם, אותם "קלקולים" אינם אלא "בלאי סביר" אשר אין עליהם לתקן. בנוסף, טענו כי הדירה סבלה מעת שהושכרה מבעיות רטיבות קשות ונמשכות אשר לא טופלו על ידי המשכיר. בנסיבות אלה, סברו הנתבעים כי התביעה איננה אלא "חוצפה לשמה" (ס' 5 לכתב ההגנה).
התובע פירט בתצהירו את שלושת סוגי הנזקים שלפי הנטען נגרמו למושכר ואשר העלות לתיקוניהם הוערכה בסך של 20,000 ₪: מדובר בחידוש השטיחים בשני חדרי מגורים; בתיקון קרמיקות שנשברו ונשרו מקירות האמבטיה; וכן בשליפת המסמרים והברגים מהקירות, סתימת החורים וצביעת הדירה (ר' ס' 10 לתצהירו). לכתב התביעה צורפו תמונות המושכר לאחר שפונה. מהתמונות עולה כי קיימים קירות המחוררים בחורים לא מעטים, אם כי קטנים יחסית, ואשר נראים כחורים לתליית תמונות או מזגנים. ישנם חורים מעטים שהם גדולים יותר ולכאורה שמשו למעבר צנרת. יאמר מיד: אין מדובר ב"קלקולים" של ממש ואין הדברים עולים כדי נזק מוגזם בדירה, אלא שהם נראים על פניהם כנזקי הבלאי הסביר. ואולם ענין זה, שנאמר עתה אגב התמונות, יורחב ויוסבר להלן בעת הדיון בתשתית הראייתית.
במישור הדיוני
: מטעם התובע הצהיר מר משה צרפתי, בנו של התובע, אשר הציג עצמו כמי שמטפל בנכסי אביו (ס' 2 לכתב התביעה). מר משה צרפתי ציין כי הוא מנכ"ל חב' צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ, אשר עוסקת ביזמות בקבלנות בנין (שם). מטעם הנתבע הצהיר הוא עצמו וכן זומנו להעיד דר' מרקו עמנואל וכן מר שמואל ריינהרץ – שני שכנים המתגוררים בבנין. כל העדים נחקרו בפני
. עם תום שמיעת הראיות, ב"כ הצדדים סיכמו בעל פה.
דיון:
המסגרת הנורמטיבית לעיון בטענות התובע מצויה בחוזי השכירות שנכרתו בין הצדדים. הסעיפים הרלוונטיים הם כדלקמן: סעיף 13 לחוזה השכירות המקורי קבע לאמור:
"א. השוכר מתחייב לא לעשות בדירה כל שינוי מבנה או שינויים אחרים או שיפוצים במושכר או בחלק ממנו ללא קבלת רשות מראש ובכתב מאת המשכיר.
ב. השוכר מתחייב, בתום תקופת השכירות, להחזיר את המושכר ביום הפינוי כשהוא במצב זהה לזה שבו נמסר לשוכר, למעט בלאי רגיל כתוצאה משימוש סביר.
ג. בתום תקופת השכירות תוחזר הדירה כשהיא במצב נקי ושלם ופנויה מכל אדם וחפץ השייכים לשוכר".
למעשה הסכם זה, אשר הוארך מעת לעת באמצעות הודעות כתובות (ר' בנספחי נספח א' לכתב התביעה), הוחלף בהסכם חדש שנכרת בין הצדדים ביום 24.7.2007 (ואף הוא צורף כחלק מנספחי א' הנ"ל). בחוזה זה לא הופיע עוד סעיף 13 הנ"ל בצורתו המקורית. חלף זאת, בא סעיף 9 וקבע כדלקמן: "השוכר מצהיר כי קיבל את המושכר במצב תקין ומתחייב להחזירו בתום תקופת השכירות באותו מצב תקין כפי שקיבלו. השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל תיקון שוטף כגון: כל נזק שנעשה במזיד או בשימוש לא סביר".
ההסכם המחייב הוא ההסכם האחרון מיום 24.7.2007. בהסכם זה – בניגוד להסכמים משנים קודמות – לא אומץ ההסכם המקורי. כך למשל, בהסכם ממשיך מיום 3.10.2001 נרשם בכתב יד בשולי החוזה: "חוזה זה הנו המשך לחוזה שכירות מיום 19.6.96. כל הסעיפים החלים בחוזה ימומשו גם בחוזה זה ללא שינויים". תניה דומה הופיעה גם בהסכם השכירות שנכרת ביום 4.8.2002 וכן בהסכם השכירות שנכרת ביום 14.8.2003. גם בהודעות מימוש האופציה, מימים 20.7.2004, 1.8.2005 וכן מיום 1.8.2006 – אומץ ההסכם המקורי, ולו על דרך של מימוש האופציות שנמסרו לשוכר. לעומת זאת, החוזה החדש הועמד כחוזה עצמאי, אשר אינו מפנה לחוזים קודמים.
על כן, יש לומר כי המערכת ההסכמית המחייבת את הצדדים ביחס לתובענה דנא, היא זו המופיעה בהסכם מיום 24.7.2007. יחד עם זאת, בשים לב להיסטוריה החוזית שבין הצדדים, אני מקבלת את עמדת התובע, אשר לפיה אין מקום להתעלם מן ההסכמים הקודמים. אף כי אלה אינם חלים ככאלה, הרי שניתן וראוי לעשות בהם שימוש פרשני על מנת לעמוד על כוונת הצדדים ולהבין את תוכן ההתניה, ככל שיש בכך צורך.
כאמור, בסעיף 9 להסכם השכירות מיום 24.7.2007 התחייב השוכר להחזיר את המושכר בתום תקופת השכירות "באותו מצב תקין כפי שקיבלו". השאלה העומדת על הפרק היא, כיצד יש לפרש את הביטוי "מצב תקין". לשיטת התובע, ביטוי זה כולל בחובו את חובתו של השוכר להוציא שטיחים מקיר אל קיר שהדביק בשני חדרי שינה במושכר; עליו להוסיף ולאטום חורים בקירות ולצבוע את הדירה; וכן עליו לפעול לתיקון הקרמיקות שנשברו ונשרו מהקירות בחדר האמבטיה. לאחר שעיינתי בסעיף 9 להסכם, וזאת על רקע ההסכם המקורי וסעיף 13 שבו, וכן שמעתי את העדות מטעם התובע ואת טיעוני בא כוחו, אני סבורה כי אין מקום לקבל את עמדתו. להלן אנמק מסקנה זו.
בראש ובראשונה יש ליתן משקל ללשון החוזה כפי שהוא. החוזה במקרה דנא מחריג מהתחייבות השוכר "כל נזק שנעשה במזיד או שימוש לא סביר". התניה היא ברורה ומלמדת על כוונת הצדדים לאפשר לשוכר שימוש ראוי למגורים במושכר, על כל הכרוך בכך. עוד במישור הלשוני, יש לשים לב לסייפת סעיף 9 הנ"ל אשר קבעה כדלקמן: "על השוכר לאטום חורים שבוצעו בקירות, וכן לצבוע את הדירה". בהוראה זו ביקש המשכיר להטיל במפורש על השוכר את החובה לטפל בחורים ובצביעה. ואולם, השוכר לא קיבל על עצמו התחייבות זו, שכן מחק את התניה, וחתם ליד המחיקה. יש לקבוע, כי המשכיר הכיר במחיקה זו, שהרי החוזה – שהועבר ע"י המשכיר לחתימת השוכר – הוחזר למשרד התובע ונמצא שם, ללא הסתייגות. הא ראיה לכך היא, שהתובע צירף את החוזה לכתב התביעה. בנוסף, נשמעה בענין זה עדותו של הנתבע אשר לא נסתרה, בכל הקשור לאופן חידוש חוזי השכירות מעת לעת: "אני שכרתי את הדירה במשך 13 שנים והחוזה התחדש כל שנה. לפעמים לא היה בכלל חוזה. היחסים בין הצדדים היו כאלה שנגמר החוזה, אני מקבל טלפון מהמשרד של צרפתי, בד"כ ממלי אחותו לגבי החוזה, שליח מביא את החוזה ואני חותם עליו ושולח איתו את השיקים ולאחר מכן אני מקבל העתק" (ר' עדותו בפ' ע' 10 ש' 29-32).
לו רצה המשכיר במקרה דנא למחות על המחיקה או לדרוש חתימה על הסכם מתוקן – יכול היה לעשות כן. המשכיר נמנע מכך, ובמחדלו זה קיבל את התיקון שדרש השוכר ואשר בוצע על ידו בפועל. המחיקה מדברת בעד עצמה ומלמדת על העדר הסכמה מצד השוכר לבצע איטומים בחורים שבוצעו בקירות, כמו גם לצבוע את הדירה.
לשון החוזה צריכה להתפרש עפ"י תכליתו והגיונו המסחרי. במקרה דנא, מדובר בדירת מגורים אשר הושכרה במשך שנים ארוכות לאותם שוכרים – הנתבעים. אין מחלוקת כי השוכרים נמצאו במושכר כ-13 שנים תמימות. משך השכירות הוא בעל משמעות רבה לענין הנדון כאן והוא משליך על יחסי הצדדים בשני כיוונים: ראשית, ככל שמשך השכירות ארוך יותר, כך יש להניח כי המשכיר צפה וקיבל על עצמו רמת שימוש גבוהה במושכר, ושימוש אינטנסיבי בנכס מצד השוכר. לא הרי שכירות קצרת מועד, כשנה, כהרי שכירות נמשכת והולכת, אשר חוצה את גבולות העשור. ככל שהשכירות ארוכה יותר, כך הציפייה הסבירה של השוכר היא להפוך את המקום למעין ביתו לצורך מגוריו, תוך שהוא עשוי לבצע שינויים קלים, ולהגביר את רמת השימוש במקום. על כן, כאשר נצפית שכירות ארוכה, על המשכיר לפרש ברחל בתך הקטנה את התחייבויות השוכר שהוא מצפה לקבל: כגון הסרת שטיחים מקיר לקיר, היה ויותקנו. כאן המקום לציין כי אף אחד מהסכמי השכירות הרלוונטיים אינו כולל התחייבות כזו.
שנית
, משך השכירות הוא בעל נפקות להערכתו של הבלאי הסביר. מונח "הבלאי הסביר" מופיע הן בהסכם השכירות המקורי והן בהסכם השכירות האחרון והוא משמש כמונח מקובל ביחסי שכירות. תוכנו הקונקרטי צריך להתקבל על רקע מערכת היחסים המסוימת בין הצדדים, ומשך השכירות בתוך כך. אין להשוות בין "בלאי סביר" הנובע משנת שכירות אחת ל"בלאי סביר" הנובע משנים ארוכות של שכירות. ככל שהשכירות ארוכה יותר, כך יש לצפות לבלאי גבוה יותר; כך יש להניח כי המשקופים ישתפשפו, הברזלים יעלו חלודה, מתקנים שונים ותמונות יותקנו ואולי גם יוסרו, וילונות יורכבו – וכיו"ב פעולות שונות אשר מקובל לבצע בבית מגורים. גם בענין זה, הנטל מוטל על המשכיר, לפרש ולהבהיר ברחל בתך הקטנה מהן ההתחייבויות אשר הוא מטיל על השוכר ומבקש ממנו למלא ולהשלים.
במקרה דנא, הסכם השכירות נוקט בלשון כללית ועמומה: השוכר נדרש להחזיר את המושכר "במצב תקין", וזאת למעט "בלאי סביר". ניתן לצפות מהתובע, אשר מחזיק בחברה קבלנית ובמקצועו הוא קבלן בניה, שיפרש באופן ברור מהן דרישותיו כלפי השוכר. כך, התובע יכול היה להתנות במפורש בהסכם כי אסור לשוכר להתקין שטיחים מקיר לקיר (ואולי גם פרקט). כך גם יכול היה לקבוע כי היה ויותקן שטיח מקיר לקיר – הרי שעל השוכר להסירו, לנקות את הדבק, ולמרק את הרצפות. הבהרה חוזית כזו היתה מניחה באופן ברור בפני
הנתבע את מסגרת התחייבותו.
במקרה דנא, החוזה נעדר הוראה בענין השטיחים מקיר לקיר, והעדר האמירה בענין זה הוא מחייב כשלעצמו. אין לגזור מתוך הביטוי "מצב תקין", כשלעצמו, מסקנה אשר לפיה על השוכר להסיר את השטיחים. להיפך: דומה כי התקנת שטיח מקיר לקיר היא מהלך מקובל בבית מגורים, ובהעדר איסור – יש לראות בכך משום שימוש סביר במושכר.
כאן המקום להדגיש את פער הכוחות היחסי שבין הצדדים. כידוע, מיהותם של הצדדים, עיסוקיהם, והשאלה של תכיפות ניהול הנכסים על ידיהם – אלה יכולים להשפיע על האופן שבו יש להבין ולפרש את החוזה. לא הרי אדם פרטי אשר נכס בודד בידו והוא משכירו, כהרי חברה קבלנית אשר מצויה בענף הבניה, נכסיה רבים, והיא נוהגת להשכירם. אמנם, התובע הוא אדם פרטי, והחברה שבבעלותו אינה צד לחוזי השכירות או לתביעה. יחד עם זאת, התובע הוא קבלן בניה במקצועו, ונעזר בבנו וכן בבתו, על מנת לנהל את העסק (ר' ס' 2 לתצהירו של מר משה צרפתי וכן עדותו בפ' ע' 1 ש' 24 וכן ע' 2 ש' 20-22). יושם הלב כי מר משה צרפתי הודה שפניה של ב"כ התובע מיום 10.2.2008 (נספח ד' לכתב התביעה), בענין התביעה ממש – נעשתה משום מה בשמה של החברה ולא בשמו של התובע כאדם פרטי. נמצא כי התובע עצמו לא טרח לבצע את ההפרדה הדיכוטומית שהוא מציע בהליך זה בינו לבין החברה המשפחתית שבשליטתו.
מיהותו של התובע אוצלת על יחסי הצדדים. התובע הוא קבלן במקצועו ויכול היה לטרוח ולחייב את השוכר באמצעות תניות חוזיות מפורשות. כאיש מקצוע ותיק ומנוסה, יכול הוא להגן על עצמו בחוזה. אין מקום לקרוא אל תוך החוזה תניות שאינן מופיעות בו, או לפרשו על דרך של הרחבת התחייבויות השוכר לטובת המשכיר. המשכיר במקרה דנא הוא נסח החוזה, ובמקרה של ספק ראוי לפרש כנגדו. זאת ועוד: מעמדו של התובע איפשר לו לעקוב אחר מצבו של הנכס באופן שוטף; יכול היה לבקר במושכר או לשלוח את נציגיו. לו היה עושה כן, היה מגלה את דבר קיומם של שני השטיחים מקיר לקיר, ויכול היה לדרוש בזמן אמת את הוצאתם, או למצער, להוסיף תניה מתאימה בחוזי ההמשך עת חודשו. ואולם התובע ככל הנראה בחר שלא לבקר במושכר. מר משה צרפתי, בנו, הודה אף הוא כי ככל הנראה לא ביקר בנכס (ר' עדותו בפ' ע' 3 ש' 1-2). לו היה נעשה מאמץ לבקר, היה נגלה דבר השטיחים לעיני המשכיר, ויכול היה לטפל בענין זה בזמן אמת. כך למשל, שמעתי מפי הנתבע כי חידש את השטיחים במהלך שנות השכירות; יתכן כי לו הותרע ע"י התובע בזמן אמת, היה נמנע מעשות כן.
יחסי הכוחות בין הצדדים, המוטים במקרה זה לטובת התובע, מתחדדים גם על רקע פער העלויות לביצוע התיקונים. אין צורך לומר כי לתובע כקבלן ישנם הכלים לבצע את עבודת התיקון באמצעות פועליו ועובדיו ובעלויות נמוכות מאלה אשר האדם הפרטי צפוי לשאת בהם. גם מן הטעם הזה, מקום בו התובע ביקש לגלגל עלויות ביצוע על השוכר, היה עליו לחדד ענין זה בהסכם הכתוב. משנמנע מעשות כן, אין לו אלא להלין על עצמו.
ודוק: אין בפני
מקרה בו השוכר ביצע חלילה פעולה של פגיעה בזדון במושכר. טענה מסוג זה כלל לא נשמעה. בנוסף, המושכר לא שינה מייעודו המקורי למגורים. אין זה המקרה בו שוכר עושה שימוש במושכר לצורך שאינו מוגדר בחוזה (כגון מרפאה, משרד, פעוטון וכיו"ב). במקרים בהם מתבצע בפועל שינוי ייעוד במושכר, על השוכר כמובן להשיב את המצב לקדמותו. הוא הדין מקום בו מבוצע שינוי מבני כגון הרס קיר או בניה של קיר. המקרה דנא אינו עוסק בכך כלל ועיקר.
סיכומם של דברים
: עיון בהסכמי השכירות שנסקרו לעיל מלמד כי לשוכר הותר לבצע שימוש סביר במושכר לצרכי מגורים, וכי עליו להחזיר את הנכס במצב תקין, למעט בלאי סביר. לאחר עיון בתשתית הראייתית, הכוללת את תמונות המושכר, אני סבורה כי השוכרים לא חרגו מהתחייבותם החוזית הנ"ל. התקנת השטיחים במושכר כמו גם חירור קירות לצרכי תליית תמונות – כל אלה הם בבחינת שימוש סביר, במיוחד על רקע משך השכירות הנדונה. הוא הדין באריחי הקרמיקה באמבטיה; מכיוון שאין כל טענה לשימוש בזדון, אין לי אלא להניח כי השימוש השוטף באמבטיה ובמי האמבטיה הוא שגרם לשחיקת האריחים.
התוצאה היא, שאני דוחה את התביעה. למען הסדר הטוב אציין כי בדחיית התביעה לא נזקקתי לטענות הנתבעים לענין בעיות הרטיבות הנמשכות במושכר. בענין זה נשמעה עדות הנתבע, אשר באה עליה תמיכה ראייתית באמצעות עדות שני שכנים (עדותו של דר' עמנואל ושל מר ריינהרץ). אין צורך לומר, כי בעיות של רטיבות אינן נעימות כלל ועיקר ומטיבן שהן גורמות עוגמת נפש. עדויות השכנים לימדו על זלזול נמשך מצידו של התובע בכל הקשור לתיקונים הנדרשים. ואולם, כאמור, אין לי צורך להכריע בנקודה זו לצרכי ההליך דנא.
התובע ישא בהוצאות הנתבע בהליך זה בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ ובנוסף בשכר בטלת העדים שנשמעו בדיון היום.



ניתן היום,
ג' שבט תש"ע, 18 ינואר 2010, במעמד הצדדים.













תאמ בית משפט שלום 4006/08 צבי צרפתי נ' יעקב לזר, ורדינה לזר (פורסם ב-ֽ 18/01/2010)