פסקי דין על אבן עזרא יעקב | פסקי דין על מרים סמו | פסקי דין על חרמונה רביד ואח' | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת |

1759/08 עתמ     25/01/2010




עתמ 1759/08 אבן עזרא יעקב, מרים סמו, חרמונה רביד ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז, הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת








בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



25 ינואר 2010

עת"מ 1759-08 אבן עזרא יעקב
ואח'
נ' ו.מח.לתכנון ובניה מחוז המרכז ואח'





בפני

כבוד השופטת אסתר קובו
, סגנית הנשיאה



העותרים

1
.
אבן עזרא יעקב

2. מרים סמו
3. חרמונה רביד
4. אפרים שמר
5. שלומית שוורץ
6. אירית ווסק
כולם ע"י ב"כ עו"ד י. חגי


- נגד -


המשיבים

1. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז

ע"י ב"כ עו"ד ת. עיני ורדון מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת

ע"י ב"כ עו"ד מ. אגסי




פסק דין



עתירה מנהלית שהוגשה על ידי אבן עזרא יעקב
ואח'
(להלן:"העותרים") כנגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז
(להלן:"הועדה המחוזית") והועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה (להלן:"הועדה המקומית").

עיקרה של העתירה, שינוי ייעוד מקרקעין מייעוד חקלאי למגורים. הועדה המקומית אישרה את התוכנית וחזרה על עמדתה אף בכתב התגובה שהונח לפני. לטענת העותרים סירובה של הועדה המחוזית לאשר את השינוי מהווה פגיעה קשה, מתמשכת, לא סבירה ולא מידתית בזכויותיהם.

ואלה העובדות הרלבנטיות

העותרים הם בעלי מקרקעין בפתח תקווה, בחלק מחלקות 8,18,19 בגוש 6401, המצויים בדרום מערב צומת סירקין ובסמוך לדרך מספר 40. כוונתו של העותר 1 המשמש גם כיזם, ליזום תוכנית לשינוי יעוד הקרקע, ובכלל זה מקרקעי העותרים בגודל של 27 דונם, למגורים.

במסגרת התוכנית פת/1228/23ה שהוכנה, התכוונו העותרים להפוך את השטח החקלאי לשכונת מגורים בת 270 יחידות דיור (שלושה מבנים בני 30 קומות כל אחד). בנוסף מוצעים בתוכנית שטח ציבורי פתוח, שטח פרטי פתוח, שטח לבניני ציבור ודרך (להלן: "התוכנית").

המעיין בתשריט התוכנית (מוצג ח' למוצגי העתירה) ימצא כי המדובר במקרקעין בצורת משולש הכלואים בין דרך 40 הקיימת ממערב בין תוואי כביש עוקף 40 העתידי ממזרח (להלן:"כביש עוקף 40") ולבין כביש רח' ועד ארבע ארצות מצפון שהוא כביש עירוני ראשי. תוואי כביש עוקף 40 הגובל בתוכנית ממזרח הוגדר בתוכנית מתאר ארצית תמ"א 3 כרצועה לתכנון. לעת הזאת אין תוכנית מפורטת או מקומית המסדירה את הכביש העוקף ועל כן חסרים נתונים שניתן יהיה לקבוע אותם כגון הרדיוס והגבהים של הדרך ושל המחלף שיידרש לה. תמ"א 3, בסעיף 6 שבה, קובעת
גם כי ראוי לשמור על רצועה לתכנון הדרך ברוחב של 300 מ"ר, וכל עוד לא נקבעה רצועת הדרך בתוכנית מתאר מקומית ובתוכנית מפורטת לא תאושר ברצועה המדוברת כל תוכנית מפורטת לבניה או לסלילה למבנה שרות או למערכות תשתית. עם זאת קובעת תמ"א 3 כי על אף המגבלה האמורה רשאי מוסד תכנון המוסמך לדון בתוכנית, באישור המועצה הארצית וועדת משנה שמונתה לכך, לאשר תוכנית בתחום הרצועה לתכנון אם נוכחו מוסד התכנון והמועצה הארצית כי לא יהיה בכך כדי לפגוע באפשרויות התכנון והביצוע של הדרך על סיווגה ובתשתיות קיימות או עתידיות הצמודות אליה.

על המקרקעין האמורים חלות התוכניות הקיימות הבאות:

א.
תוכנית פת/2000 תוכנית המתאר של העיר פתח-תקווה, שעל פיה ייעוד הקרקע הינו חקלאי.

ב.
תמ"מ 21/3 מייעדת את הקרקע לאזור פיתוח עירוני. במסגרת אזור כאמור השימושים המותרים הם למטרות מגורים, תעשייה, מלאכה, תעסוקה ומסחר, נופש, פנאי ותיירות, שטחים פתוחים, חינוך, תרבות, רווחה, בריאות, תחבורה ותשתיות לסוגיהם.

על רקע האמור דנה הוועדה המחוזית בתוכנית. על אף שהועדה המקומית ביקשה לאשר אותה, דחתה הועדה המחוזית את התוכנית בשל הבעיות התכנוניות הבאות:

1.
ענייננו בתוכנית המציעה מגדלים בני 30 קומות ו - 270 יחידות דיור. בניה מסוג זה, בהתחשב במיקום ובמאפייני האוכלוסייה הצפויה להתגורר במקום, איננה מתאימה.

2.
צפיפות המגורים המוצעת של 34 יח"ד לדונם נטו גבוהה באופן משמעותי מהצפיפות הקבועה בהוראות תמ"א 35 עבור העיר פתח-תקווה.

3.
שינוי הייעוד המוצע ייצור אזור מגורים הכלוא בין עורקי תחבורה ראשיים, כולל דרכים ארציות. המתחם אינו מציע את מלוא השימושים השכונתיים הנדרשים, כגון בית ספר, דבר שעלול ליצור מפגעים בטיחותיים ואיכות חיים פחותה בשל הצורך היומיומי בחציית דרכים סואנות על מנת לקבל את השימושים השכונתיים העירוניים הנדרשים.

4.
בהתחשב במיקום התוכנית ולאור תכנון תוואי כביש עוקף 40 בסמוך, רק לאחר השלמת התכנון המפורט לכביש זה, ניתן יהיה לתכנן את המתחם המוצע.

5.
טרם אישור התוכנית לתוספת
יחידות דיור באזור יש לערוך בדיקה תחבורתית כוללת לרבות בצומת סירקין.

דיון

העותרים חולקים על כל נימוקי הדחייה של הועדה המחוזית. כך, חולקים הם על גובה הבניינים, שעל פי דעתם האוכלוסייה האמורה להתגורר במקום היא אוכלוסיה חזקה מאוד ובניינים בני 30 קומות מתאימים להם. כן חלקו העותרים על אופן חישוב מספר יחידות הדיור יחד לדונם. על פי דעתם הצפיפות המבוקשת בתוכנית עומדת על 27 יחידות לדונם נטו. אמנם, מודים הם כי תמ"א 35 קובעת לאזור רף צפיפות של 22 יחידות לדונם נטו, אך למוסד התכנון יש רשות לחרוג מתחום זה באם השתכנע כי האוכלוסייה בשטח התוכנית מאופיינת בדרוג סוציו-אוקונומי גבוה, והקלה של 5 יחידות לדונם היא במתחם הסבירות. זאת ההקלה המתבקשת מהוועדה המחוזית. כן סומכים העותרים על כך כי מינהל החינוך העירוני סבר כי אין צורך בבתי ספר באזור. משום כך, לא תוכננו בתי ספר בתוכנית. בחציית צומת סירקין, מהשכונה המיועדת לתוך מרכז העיר פתח תקווה, אין כל בעיה מאחר שהצומת מרומזר. עוד משיגים העותרים על ההתחשבות בכביש עוקף 40 המתוכנן והצורך במחלף אשר אינו מופיע כלל בתמ"א 3 או בתמ"מ 21/3. לטענתם הם הסתמכו על חוות דעת שניתנו להם בעבר כי ניתן להמשיך ולתכנן את הפרויקט, וכאשר מונה בעל תפקיד חדש הוא התנער מחוות הדעת הקודמות באופן הפוגע בהם בצורה קשה.

לאחר שעיינתי בכל החומר שהונח לפני אני סבורה כי דין העתירה להדחות.

אין חולק כי המדובר בשכונת מגורים מתוכננת במקום שיעודם של המקרקעין הינו חקלאי, ובמשולש צר אשר שלוש צלעותיו הינן עורקי תחבורה ראשיים כמפורט לעיל. העותרים סבורים כי אוכלוסיה חזקה מבחינה סוציו-אקונומית היא שתתגורר במקום. הועדה המחוזית סבורה כי מיקום השכונה בסמיכות לשכונות של אוכלוסיה ממעמד סוציו-אוקונומי לא גבוה, דוגמת שכונת עמישב ובלינסון, ובשילוב עם צומת הדרכים הידועה כצומת סירקין, אין זה סביר כי אוכלוסיה במעמד סוציו-אוקונומי גבוה תתגורר במקום.

אין לדעתי מקום להכריע במחלוקת זו. כל שניתן לקבוע הוא כי נימוקיה של הועדה המחוזית אינם נשללים על הסף בנקודה זו כמו בנקודות אחרות ואין זה ראוי כי בית המשפט יקבע אחרת מנימוקיו.

כך הדברים גם באשר לצפיפות יחידות הדיור בהתאם לתוכנית המדוברת. ברור הוא כי צפיפות יחידות הדיור, גם על פי שיטתם של העותרים, עולה על מספר יחידות הדיור המותר בתמ"א 35. ההיזקקות במקרה דנן ל"הקלה" כפי שמבקשים העותרים, איננה עילה להתערבות בית המשפט בהחלטה. אדגיש עוד, כי עמדת הועדה המקומית לפיה יש מקום לכלול בחישוב הצפיפות שטח שאינו מיועד למגורים, כאילו היה מיועד למגורים, וכך "לפרוס" את מספר יחידות הדיור הרב שמציעה התוכנית על פני שטח גדול יותר ולהקטין מלאכותית את הצפיפות, נדחית על ידי.

מכתבו של מנהל מינהל החינוך של עירית פתח-תקווה מיום 30.5.02 מציין באופן מפורש כי יכול ויתחייב בינוי נוסף לבית ספר ואולי אף בשכונה עצמה
(ראו מכתב מיום 20.5.02 נספח ב' לעתירה).
זאת ועוד; נמצאים אנו כיום קרוב ל- 8 שנים מאז המכתב המדובר וניתן להניח כי
נשתנו פני הדברים - בין אם הצורך בבניית בית ספר בשכונה מתבקש מזה זמן ובין אם הוא עבר מן העולם. בכל מקרה, הועדה המחוזית הצביעה על הסכנה בהסעת ילדים לבתי ספר מחוץ לשכונה דרך דרכים סואנות, ראשיות גם אם הצמתים מרומזרים.

ובאשר לכביש עוקף 40; כביש עוקף 40 הוגדר כרצועה לתכנון בתמ"א 3 ומכאן האפשרות המתבקשת שיידרש מחלף לצורך חיבור בין הדרכים. התעלמות מתכנון הכביש ותכנון המחלף חוטאת הן לאינטרס של העותרים המבקשים לקיים שכונת מגורים במקום והן לכלל הנוסעים בדרכים. קביעת עובדות בשטח כאשר תוואי הכביש טרם הושלם עלולה לפגוע בתכנון העתידי של הדרך.

העותרים מוחים על כך כי חוות דעתו של יועץ התחבורה הקודם של הועדה המחוזית לפיה אין מניעה להמשיך לקדם את התוכנית אינה עולה בקנה אחד עם החלטת הועדה המחוזית. כן מוחים הם כי יועצת התחבורה הנוכחית של הועדה המחוזית שינתה את חוות הדעת הקודמת. לעניין זה יש לקבל את עמדת הועדה המחוזית לפיה הגוף המחליט הינו הועדה המחוזית ולא יועציה השונים. זאת ועוד. יועצת התחבורה הנוכחית הבהירה כי אין מקום לקדם את התוכנית בשלב הזה וכי ראוי להקדים את השלמת תכנון הכביש העוקף. קביעה זו עומדת במתחם הסבירות גם אם יש בה שינוי מעמדה קודמת.

כללו של דבר אין בית המשפט לעניינים מנהליים יושב לדין כטריבונל עליון לתכנון. אין הוא בגדר מתכנן-על, והוא לא ישים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתם של רשויות התכנון ויקבע אחרת (בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996)). התערבותו של בית המשפט בהחלטות רשויות התכנון המוסמכות, תהא רק במקום שנפל בהן פגם משפטי כחריגה מסמכות, פעולה בחוסר תום לב, או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (בג"צ 10013/03 ראש עירית סכנין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה
([פורסם בנבו], 21.7.04)
והאסמכתאות המפורטות שם).

סקירת החלטת הועדה המחוזית ונימוקיה מצביעה על כך כי ההחלטות מאוזנות וסבירות במיוחד בהתחשב במיקום המקרקעין, במערכת הכבישים התוחמת את האזור, בהיות התוכנית "תפסת מרובה לא תפסת", הדברים מכוונים לצפיפות הדיור והעדר בתי ספר.

העותרים רכשו קרקע בייעוד חקלאי. אין להם זכות קנויה לשנות את ייעוד המקרקעין, בוודאי לא באופן ובתוכנית המוצעת על ידם. סירובה של הועדה המחוזית לאשר את התוכנית כפי שהוגשה, איננה פגיעה בזכות הקניין. דיני התכנון במקומותינו מגבילים את העשייה המותרת בקניין. אי העתרות לציפיותיהם של העותרים לשינוי הייעוד של המקרקעין אינה בגדר פגיעה בזכות הקניין במקרה דנן.

אשר על כן ראוי לדחות את העתירה.

בנסיבות העניין, יישאו העותרים בהוצאות הועדה המחוזית (בלבד) ובשכ"ט עו"ד בסכום של 50,000 ₪ בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

*

המזכירות תעביר העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.
ניתן היום,
י' שבט תש"ע, 25 ינואר 2010, בהעדר הצדדים.










עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 1759/08 אבן עזרא יעקב, מרים סמו, חרמונה רביד ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז, הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת (פורסם ב-ֽ 25/01/2010)