פסקי דין על יוסף חנה | פסקי דין על אביטל לבנה | פסקי דין על אביטל דוד | פסקי דין על טובול מסעודה |

15321/08 א     27/01/2010




א 15321/08 יוסף חנה נ' אביטל לבנה, אביטל דוד, טובול מסעודה




בעניין:
1



בתי המשפט

בית משפט השלום ירושלים
א
015321/08
015321.1/08

לפני:
כב' השופטת ליפשיץ-פריבס מרים

27/01/2010





בעניין

:
יוסף חנה


ע"י ב"כ עו"ד
תמר רובין
התובעת



נ
ג
ד


1.
אביטל לבנה

2.
אביטל דוד

3.
טובול מסעודה
– תובעת שכנגד בלבד



ע"י ב"כ עו"ד
גיורא דבל
נתבעים ותובעים שכנגד


1.
יוסף חנה


2.
עאמר ברקת



ע"י ב"כ עו"ד
תמר רובין
הנתבעים שכנגד


פסק דין

1.
לפניי תביעה ותביעה שכנגד, בגין הפרות הדדיות של הסכם שכירות. בין התובעת והנתבעת שכנגד (להלן – "התובעת") ובעלה הנתבע שכנגד (להלן - "הנתבע שכנגד") ובין הנתבע 2 שהוא גם התובע 2 שכנגד (להלן – "הנתבע 2"), נחתם הסכם שכירות לדירת מגורים (להלן –"המושכר"), לתקופה של 12 חודשים עד ליום 31.3.2008, וניתנה אופציה לשנה נוספת. לטענת התובעת, עומדת לה הזכות לקיזוז מדמי השכירות ומתשלומים נלווים בגין השכירות, מאחר ובין הצדדים נחתם הסכם שכירות נוסף, להשכרה ושותפות לעניין מגרש לשטיפת מכוניות (להלן- "המגרש") אשר לא צלח, אשר בהתאם לו קיבל הנתבע 2 מהנתבע שכנגד 10,000$. בנוסף לכך ניטען, שהמושכר לא היה ראוי למגורים ולפיכך השקיעו התובעת ובעלה כספים על מנת לאפשר להם את השימוש בו ובכך, הם השביחו את המושכר. לפיכך, אין לחייבה בתשלום דמי שכירות נוספים.

2.
הנתבעים, דוחים את טענת הקיזוז וטוענים כי לא נותרה כל יתרה לקיזוז עקב שכירות המגרש, הואיל ונעשה שימוש במושכר במשך 17 חודש. בנוסף ניטען כי מצב המושכר נילקח בחשבון בקביעת דמי שכירות נמוכים במיוחד - 300$ לעומת 900$, לאור התחייבותו של הנתבע שכנגד, לבצע שיפוצים על חשבונו במושכר. בפועל, התחייבותו לא קויימה ואף ניגרמו נזקים למושכר בתקופת השכירות והתובעת שכנגד 3 , אף הוטרדה על ידו.

3.
אין חולק כי נחתם הסכם שכירות בו נקבע כי מועד תקופת השכירות הינו מיום 1.4.07 ועד ליום 31.3.08 עם אופציה לשנה נוספת ושכר הדירה עליו הוסכם הוא 300$ לחודש. כך גם מוסכם על הצדדים כי התובעים, לא שילמו דמי שכירות חודשיים ותשלומים נלווים בגין השימוש במושכר במהלך תקופת השכירות. המושכר, פונה ביום 10.9.08 בהתאם להחלטת בית
המשפט בבש"א 8409/08.

4.
עובדה מוסכמת נוספת היא, כי נכרת חוזה להשכרת מגרש לשטיפת מכוניות. ההתקשרות לעניין המגרש היתה ככל הנראה, ביום 18.1.07, אך היא לא קויימה וכן קיימת מחלוקת בשאלת גובה התשלום ששולם לנתבע 2, בגין התקשרות זו בנוגע למגרש. בחוזה לעניין המגרש הוסכם כי במידה וההסכם לא יצא מן הכוח אל הפועל, תבוצע הפחתה מתשלומי התובעת והנתבע שכנגד מהסכם השכירות של המושכר, שתחילתו כפי שניתן ללמוד מהראיות, ביום 1.5.07.

5.
התובעת והנתבע שכנגד טוענים כי הנתבע 2, הונה אותם תוך כדי הצגת מצג שווא בהשכירו להם מגרש בעלות של 10,000$, בהציגו עצמו כבעלים עליו מבלי שהיתה לו זכות כלשהי במגרש. לטענתם, מאחר וידו של הנתבע 2 לא הייתה משגת להשיב את התשלומים ששולמו לו על פי חוזה זה, הוסכם בין הצדדים בדלית ברירה, על השכרת דירת מגורים לרבות תשלום ההוצאות הנילוות בגן השכירות, על חשבון התמורה ששולמה לנתבע 2 בהשכרת המגרש, שלא מומשה. כמו כן, מאחר והמושכר לא היה ראוי למגורים ולאור ההסכמות עם הנתבע 2 השקיעו התובעת ובעלה כספים להעמדת מטבח במושכר, התקנת ריצוף, קרמיקה, תקרה אינסטלציה וחשמל בסיסיים.

6.
לעניין התביעה שכנגד טענו הנתבעים שכנגד כי הם לא הסבו נזקים למושכר, כי אם השביחו אותו. רק סיכול מטעם הנתבעת 1 שטיפלה בענייני המושכר וחוזה השכירות מנעה את השלמת השיפוצים על ידם. לעניין טענת הרטיבות שניטענה כנגדם, טענו הנתבעים שכנגד כי התביעה בנידון לא הוכחה וקיים ספק לעניין היריבות המשפטית, מאחר והאחריות לתיקון המושכר, יכול שרובצת על חברת עמידר. בגין החשבונות הנלווים בגין השימוש במושכר טענו
כי התחשיב לוקה בחסר, הואיל ולא ניתן לחשב את חלקם באופן ממצה, מאחר ומדובר במספר צרכנים לאותם מונים שחלקם הם צרכנים פרטיים וחלקם צרכנים עסקיים.

7.
הנתבעים מודים, כי אמנם הוסכם עם הנתבע 2 על הסבת תשלום דמי שכירות עבור המגרש עבור דמי השכירות למושכר אך לטענתם התמורה ששולמה בפועל עבור המגרש היתה בסך 3,300$ בלבד, בעוד על פי הסכם השכירות לדירה, היה על התובעת והנתבע שכנגד לשלם דמי שכירות בסך 300$ לחודש ובנוסף, למלא אחר התחייבותם לבצע שיפוצים. יתירה מכך, המושכר לא פונה על ידם
אלא על פי החלטת בית המשפט בבש"א 8409/08 וזאת רק ביום 10.9.08. במשך כל התקופה, לא שולמו דמי שכירות ראויים, המוערכים בסך של 900$. התובעת, לא שילמה את החשבונות בגין השימוש במושכר למים וחשמל, במשך כל תקופת השכירות בסכום כולל של 13,000 ₪, בהתאם לחישוב חודשי ממוצע בסך 200 ₪ לחודש בגין צריכת מים ו- 700 ₪ לחודש בגין צריכת חשמל. עוד נטען כי התובעת ובעלה, הטרידו את התובעת שכנגד 3 באופן שדרש הגשת בקשה למתן צו למניעת הטרדה מאיימת. בנוסף לכך, התובעת הציבה על גג הבניין מיכל מים באופן בלתי בטיחותי וללא נטילת רשות, אשר גרם לנזקי רטיבות לתקרת המושכר.

דיון ומסקנות:

8.
מהעדויות ומהסכמות בעלי הדין בכתבי בי-דין שהוגשו על ידם עולה כי קיימת זיקה והשפעת גומלין בין התשלומים, ששולמו בגין השכרת המגרש ובין תשלום דמי שכירות למושכר ולחשבונות השוטפים בגינו ( ראה גם נספח ג' לתצהיר עדות ראשית של הנתבע שכנגד ). יש לבחון, מהו גובה הסכום ששולם בגין המגרש אשר יש להפחיתו מדמי השכירות למושכר ומהו הסך הכולל הנדרש לתשלום בגין דמי שכירות והחשבונות הנלווים וכן את הטענות ההדדיות בנוגע למצבו של המושכר. כמובא לעיל, בהתאם לסעיף 4.א.להסכם השכירות החודשיים הם הם בסך 300$ ומוסכם על בעלי הדין, שתקופת השימוש במושכר ע"י התובעת היתה 17 חודשים ו- 10 ימים; מיום 1.4.07 ועד 10.9.08.
9.
לעניין תשלום דמי השכירות למגרש, טענה התובעת כי מדובר בתשלום בסך 10,000$ ( סעיף 2 לכתב התביעה ועמ' 2 שורה 9 לפרוטוקול) ומי ששילם בפועל סכום זה, הוא הנתבע שכנגד
(עמ' 3 שורה 12 ). בעניין זה העיד הנתבע שכנגד, כי הוא שילם לנתבע 2 בגין השכירות של המגרש עבור 6 חודשים (עמ' 9 שורה 28 ), כאשר התשלום הראשון היה בסך 1,350$ ( 450$ עבור 3 חודשים ) ותשלום נוסף עבור שלושה חודשי שכירות בעלות של 500$ לחודש קרי: 1500$ ( ראה גם נספח 2 ונספח 3 לכתב התביעה). הנתבע שכנגד 2 הוסיף כי סוכם עם הנתבע 2 ששכר הדירה החודשי למושכר יעמוד על סך 300$ וההוצאות בגין השיפוצים ודמי השכירות עבור המגרש יפחתו בהתאם (עמ' 10 שורות 17-16 ונספח 2 סיפא לכתב התביעה).

10.
הנתבע 2 העיד כי הוא קיבל מהנתבע שכנגד בגין השכירות של המגרש סך של 2,200$ (עמ' 20 שורה 17 ) ולאחר מכן הוסיף כי קיבל סך של 3,300$ (עמ' 21 שורה 25 ). בהמשך עדותו אמר הנתבע 2 כי קיבל 1,200$ + 2,100$ + 450 ₪ עבור מים וחשמל (עמ' 22 שורה 18 לפרוטוקול). הנתבעת 1 העידה כי התובעת והנתבע שכנגד אמרו לה כי הם שילמו 1,200$ וכן 2,200$ וכי היא הציעה להחזיר להם את הכסף, בתנאי שיפנו את המושכר (עמ' 16 שורה 13). כך גם, בהתאם לנספח ג' לכתב התביעה שכנגד (מיום 18.5.07) מאשר הנתבע 2 כי הוא חייב לנתבע שכנגד
סך של 1,200$ וכן שהוא קיבל 450 ₪.

11.
לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי במסמכים שהוצגו בפני
אני קובעת כי הנתבע 2 קיבל סך של 3,300$ וכן 450 ₪ מהנתבע שכנגד ולא הוכח כי שולם סכום גבוה מזה לנתבע 2 בגין השכירות של המגרש. מאחר והתובעת והנתבע שכנגד התגוררו במושכר במשך 17 חודשים ו- 10 ימים ובהתאם לדמי שכירות שנקבעו בחוזה עבור המושכר בסך 300$ לחודש, נותרה יתרה לתשלום לשכר דירה למושכר בסך 1,800$ (3,300$-5,200$).


12.
לעניין עבודות השיפוץ במושכר, הוכח כי הנתבע שכנגד הבטיח לשפץ את המושכר וכי בוצע שיפוץ מסויים. המחלוקת היא לעניין היקף עבודות השיפוץ , טיבם ואומדנם. בהתאם לנספח ב' לכתב התביעה שכנגד, היה על הנתבע שכנגד לבצע תוך חודשיים מיום 15.5.07, שיפוץ הכולל: הנחת פוליגג על כל התקרה, תיקוני אבן סביב הבית והתקנת חלון גדול בחדר הקטן במושכר.

13.
הנתבע שכנגד העיד כי את החדרים בפני
ם ובסלון הוא צבע (עמ' 10 שורה 24 ) וכי את האסלה בשירותים הוא לא הרכיב, כי אם תיקן (עמ' 10 שורה 26). לדבריו, הוא התקין דלת אלומיניום ודלת פלדלת ובנוסף לכך הוא הביא מסגר ליישר את הגג, מאחר והוא היה בשיפוע של 20 ס"מ (עמ' 11 שורות 2-1 ). הנתבע שכנגד העיד כי היו לו קבלות בגין עבודות השיפוץ, אך הן נגנבו ( עמ' 11 שורה 7 ) והוסיף ואמר, כי העלות היתה נמוכה מהרגיל מאחר וחברים, סייעו לו וחלק מהשיפוץ בוצע על ידו (עמ' 11 שורה 5 ). בתצהירו הצהיר הנתבע שכנגד כי עלות השיפוץ היא 21,000 ₪ ואילו מר סלאח שהאב שהעיד מטעמו אמר שעלות השיפוץ היתה בערך 8,000$ ( עמ' 12 שורה 17) ובתצהירו נאמר כי עלות השיפוץ היא בסביבות 20,000 ₪. מר איסמעיל סלחות העיד כי עלות השיפוץ היא בין 30,000 ₪ ל- 40,000 ₪ לערך (עמ' 13 שורה 4) ובתצהירו נאמר שהערכת השיפוץ היא 20,000 ₪. הסתירות בגירסאות של העדים עצמם וכן השוני בגירסאות ביניהם, יש בהם כדי לפגוע במהימנות העדויות בשאלת עלות השיפוץ והיקפו, בפרט כאשר לא עלה בידי הנתבע שכנגד להציג קבלות.


14.
יחד עם זאת, לא ניסתרו העדויות מטעם הנתבע שכנגד, בנוגע לביצוע עבודות להתקנת דלת אלומיניום, דלת פלדלת, חלון, עבודות מסגרות לחיזוק התקרה, עליהן ניתן ללמוד מתמונות המושכר. כמו כן, השתכנעתי כי בוצעו עבודות צבע חלקיות במושכר וכן עבודות אינסטלציה וחשמל בסיסיות ועבודות ריצוף .

15.
התובעת והנתבע שכנגד, לא דרשו תשלום מהנתבע 2 בגין עבודות השיפוץ ולא טענו לזכותם לכך. אכן, מעיון בחוזה השכירות ומעדותו של הנתבע שכנגד עולה כי הנתבע 2 לא התחייב לשלם לנתבע שכנגד בגין העבודות ולהיפך, הנתבע שכנגד התחייב לבצע את העבודות על חשבונו הוא.

16.
יחד עם זאת, העבודות שהוכח שבוצעו, מלמדות על מצבו הגרוע של המושכר עובר לתחילת השכירות ועל הצורך בביצוע עבודות שונות להשמשתו, למגורים. לפיכך, אין לתובעים שכנגד להלין כנגד הנתבעים שכנגד, בנוגע למצבו של המושכר בתום השכירות. בבדיקת מצבו של המושכר, לא ניתן להפריד באופן מלא בין נזקים שניגרמו עקב הזנחתו במהלך תקופת השכירות כניטען ע"י התובעים שכנגד, לבין מצבו של המושכר עם מסירת החזקה בו לתובעת. נכונים הדברים בפרט כאשר לא הובאו חוות דעת על מצבם בשני המועדים ולאור אופי העבודות שהוכח שבוצעו המלמדות על מצבו הרעוע, מלכתחילה. העבודות עליהן הוסכם בין הנתבע 2 לנתבע שכנגד, כללו רק חלק מהליקויים, שהוכח שהיו במושכר והתרשמתי, כי מצבו של המושכר, היה חמור גם ללא הזנחתו בתקופת השכירות.

17.
היקף העבודות שבוצעו במושכר להערכתי על דרך האומדן, היה בסך 8,000 ₪ ולא הוכח כי היה על התובעת והנתבע שכנגד לבצע עבודות בהיקף אחר. בקביעתי על מחיר העבודות,
התחשבתי בביצוען ללא קבלות ובסיוע ידידים של הנתבע שכנגד. כאמור לעיל, לא עמדה לתובעת הזכות לקזז מחיוביה לשכר דירה את השקעותיו של הנתבע שכנגד לביצוע העבודות וטענתה בנידון היתה על מנת להוכיח קיום ההתחייבות לביצוע העבודות, כמתחייב על פי הסכמות הצדדים. בה בשעה, יש בקביעותי לעניין ההשקעה במושכר, כדי להביא לדחיית התביעה
שכנגד לתשלום פיצוי בגין מצבו של המושכר עקב הזנחתו. נכונים הדברים, בפרט כאשר בוצעו עבודות שונות שלא הוסכם לגביהן מלכתחילה.

18.
בהתאם לכך, לא עומדת לנתבע 2 הזכות לדרוש מהנתבעים שכנגד דמי שכירות ריאליים ואף
לא הובאה חוות דעת של שמאי מטעמו, להוכחת גובה שכר הדירה הריאלי.

19.
בדומה לכך, לא הובאה ראייה על נזק שניגרם למושכר עקב הצבת מיכל מים בגג. מנגד, התובעת גם היא, לא הוכיחה את הפסדיה בגין המיכל שכן, לא הוכח כי היא עשתה מאמץ לקחת לידיה את המיכל, עם פינוי המושכר על ידה.


20.
בחנתי את המחלוקת, בעניין גובה החוב לחשמל ומים. לא ניתן לאמוד במדוייק את צריכת החשמל והמים לנוכח קיומם של מונים משותפים למס' צרכנים. למרות זאת, לא עומדת לנתבעים שכנגד, הזכות לחשמל ומים חינם על חשבון התובעים שכנגד בשל אופן רישום הצריכה, כאמור. אין חולק כי הנתבעים שכנגד, אכן צרכו חשמל ומים במשך תקופת השכירות. לפיכך, גובה החיובים בגינם יקבע על דרך האומדן, בהתחשב להתחשבנות בין הצדדים קודם להגשת התביעה, בסעיף 4 לרשימת המסמכים שהוגשה בבש"א 9791/08 למתן צו מניעה זמני.


21.
בהתאם לכך אני קובעת כי צריכת החשמל והמים הממוצעת לחודשיים היתה בסך 750 ₪ . לאור זאת, יתרת החוב של
הנתבעים שכנגד לרכיב זה היא בסך 5,700 ₪ בגין צריכת המים והחשמל בתקופת השכירות, לאחר הפחתת 800 ₪ מהחוב שנותר, שרק הוא שולם במסגרת בש"א 8409/08 שנידונה בפני
כב' השופטת ר' פרידמן – פלדמן, ולא מלוא הסכום שנקבע על ידה בסך 2,000 ₪ (נספח ב' לכתב ההגנה בתביעה שכנגד ) .

22.
לנוכח התנהלותם, הן של התובעת -
בהימנעה מתשלום יתרת דמי השכירות והחובות בגין השימוש במושכר והן הנתבעים, בהכבידם על התובעת לשלם את החשבונות השוטפים בהימנעם, ממסירת חשבונות מים וחשמל בהפרדה מצרכנים אחרים בנכס בהיעדר מונים ניפרדים וכן, בהתחשב בהתנהגותו של הנתבע ומחדליו בנוגע להשכרת המיגרש, אשר הוא הודה באי יכולתו להשכירו בסופו של יום ובהימנעו מחישוב מיידי של מלוא גובה התשלומים בגין המיגרש שיש לנכותם משכר הדירה למושכר, אני דוחה את דרישת בעלי הדין לחיובו של האחר בתשלום פיצוי, בגין עגמת נפש.

23.
לפיכך, אני מחייבת את הנתבעים שכנגד לשלם לתובע 2 בתביעה שכנגד סך של 1,800$ בשקלים לדמי שכירות לפי שערו של הדולר עם פינוי המושכר וכן סך של 5,700 ₪ בגין חובותיהם למים וחשמל בתקופת השכירות.

24.
התשלומים, ישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ביום 2.6.08 ועד ליום התשלום בפועל.

25.
לנוכח קביעותי
בדבר התנהלות בעלי הדין, כל צד יישא בהוצאותיו.


עותק פסק הדין יישלח לצדדים.

ניתן היום י"ב בשבט, תש"ע (27 בינואר 2010) בהיעדר הצדדים


ליפשיץ-פריבס
מרים, שופטת








א בית משפט שלום 15321/08 יוסף חנה נ' אביטל לבנה, אביטל דוד, טובול מסעודה (פורסם ב-ֽ 27/01/2010)