פסקי דין על יורם סגל | פסקי דין על יונה זייד | פסקי דין על אברהם סולימן ואח' | פסקי דין על דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ

11054/05 עא     23/02/2010




עא 11054/05 יורם סגל, יונה זייד, אברהם סולימן ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ






בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ע"א 11054/05

בפני
:
כבוד הנשיאה ד' ביניש
כבוד השופטת א' חיות
כבוד השופט ע' פוגלמן
המערערים:
1. יורם סגל
2. יונה זייד
3. אברהם סולימן

4. יצחק הדר

5. רחל כהן

6. ערן דובובי


נ ג ד

המשיבה:
דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ


ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 923/02 שניתן ביום 16.10.2005 על ידי כבוד השופטת ב' בר זיו

בשם המערערים:
עו"ד גד שילה
בשם המשיבה:
עו"ד דן דורון; עו"ד גבי ג'ובראן


פסק-דין

השופטת א' חיות
:


זהו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ב' בר-זיו), אשר דחה את תביעת המערערים למתן סעד הצהרתי כי ביטלו כדין הסכם שכרתו עם המשיבה עקב הפרת ההסכם על-ידה וכן נדחתה תביעתם לקבלת פיצוי כספי בגין הפרת ההסכם כנטען.
העובדות הצריכות לעניין

1. המערערים הם בעלי חלקות קרקע הסמוכות זו לזו בגוש 10878 שבמורדות נווה שאנן בחיפה (להלן: המקרקעין) והמשיבה היא חברה קבלנית. המערערים, אשר רובם ירשו את החלקות, התאגדו לפני שנים רבות בניסיון לקדם יחד פרויקט בנייה במקרקעין (להלן: הפרויקט), ולשם כך התקשרו בשנת 1994 בהסכם עם החברה הקבלנית פ.א. ברקאי חברה לבנין ויזום בע"מ (להלן בהתאמה: הסכם ברקאי ו-ברקאי). בשל קשיים כלכליים שאליהם נקלעה ברקאי במהלך המחצית השנייה של שנת 1995 העבירה היא את ביצוע הפרויקט לידי המשיבה, וביום 24.12.1995 חתמו המערערים עם המשיבה על הסכם (להלן: ההסכם) בו התחייב כל אחד מהם למכור לה 72% מחלקו במקרקעין, ולהותיר בידיו 28%. בתמורה התחייבה המשיבה לבנות למערערים דירות מגורים בפרויקט. על המקרקעין חלה אותה עת תכנית מתאר מקומית משנת 1982, אותה יזמו בעלי המקרקעין דאז, שנקראה "שינוי לתכנית מתאר מקומית, תכנית מס' חפ/1711 מורד נוה שאנן" (להלן: התכנית הישנה), אשר קבעה בסעיף 22, בין היתר, כי על יוזמי התכנית לסלול את מחצית רוחב "רחוב 511" המהווה את דרך הגישה אל הפרויקט (להלן: דרך הגישה) ועוד נקבע בסעיף 22 כי לא יינתן היתר בנייה לפרויקט אלא אם כן תיסלל אליו דרך הגישה הנ"ל. סעיף דומה נכלל גם בתכנית נוספת שיזמה המשיבה בהתאם להסכם, לפיה הוגדל מספר יחידות המגורים שניתן לבנות במקרקעין מ-53 יחידות ל-72. תכנית זו, אשר אושרה ביום 31.3.1997, תיקרא להלן התכנית החדשה.

2. כפי שיובהר להלן המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים לאחר כריתת ההסכם נוגעת לסוגיית דרך הגישה ולשאלה מי מהם מחויב בסלילתה. דרך הגישה לא נסללה מאז ועד היום ובשל כך סירבה הרשות המוסמכת לקבל מידי מי מן הצדדים בקשה להיתר בנייה הנוגע לפרויקט (ראו מכתבו של מנהל האגף לרישוי ופיקוח על הבנייה בעיריית חיפה מיום 8.7.1998, מוצג ט"ז למוצגי המשיבה) והוא לא בוצע. נוכח סירובה של הרשות המוסמכת לקבל את הבקשה להיתר בנייה כאמור, החלה בין הצדדים התכתבות ממושכת שכללה חילופי האשמות בהן הטיל כל אחד מן הצדדים על משנהו את האחריות לאי-קידומו של הפרויקט. בצד אותה התכתבות נערכו ניסיונות לקדם את ביצוע הפרויקט, בין היתר, באמצעות מגעים שקיימו שני הצדדים עם עיריית חיפה (להלן: העירייה) ועם בעלי קרקעות סמוכות, אשר קידמו אף הם פרויקט בנייה באזור. משלא צלחו מגעים אלה, הודיעו המערערים למשיבה ביום 5.11.2001 כי הם מבטלים את ההסכם, וזאת כדברי בא-כוחם "לאחר שכל פניות מרשי לתיקון ההפרות לחוזה לא נענו".

כשנה לאחר מכן, ביום 17.11.2002, הגישו המערערים תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה ביקשו להצהיר כי ביטלו את ההסכם כדין; להורות על מחיקת הערות האזהרה אשר נרשמו לזכות המשיבה במקרקעין; ולחייב את המשיבה לשלם להם פיצויים בסך 9,837,147 ש"ח בשל הנזק שנגרם להם לטענתם כתוצאה מהפרת ההסכם על-ידי המשיבה.

3. טרם שנידרש לממצאיו ולמסקנותיו של בית משפט קמא בפסק-הדין נשוא הערעור, מן הראוי לעמוד על שני מכתבים שנשלחו על-ידי העירייה בשנת 1990 ובשנת 1994, דהיינו טרם ההתקשרות בין המערערים למשיבה בהסכם. מכתבים אלה מתייחסים לסוגיית סלילת דרך הגישה והייתה להם חשיבות לא מבוטלת לצורך הכרעתו של בית משפט קמא בהליך דנן. המכתב הראשון הינו מכתב מיום 23.7.1990 ששלח מהנדס העירייה אל עו"ד מייבלום המנוח, אשר ייצג אותה עת כמה מבעלי הקרקעות הסמוכות למקרקעין דנן (להלן: המכתב משנת 1990), וכך נאמר בו:

1. מחלקת תכנון דרכים תדאג לתיכנון המשך רח' טבנקין... ועד לחלקות הבניה, אשר בתכנית בנין עיר הנ"ל (כולל לאורך החלקות).
2. העירייה תדאג לפריצת הדרך ולביצוע סלילת כביש ברוחב זמני אשר יאפשר גישה לחלקות.
3. בעלי החלקות ישלמו לעירייה היטל כבישים כחוק." [ההדגשה הוספה]
...

מתוך מכתב זה עולה כי בשנת 1990 הודיעה העירייה על כוונתה לפעול מתוקף הסמכות הנתונה לה בדין ולבצע את סלילת דרך הגישה (שנקבעה כתנאי למתן היתר בנייה על-פי התכנית הישנה) ואילו בעלי החלקות הרלוונטיות, כך על-פי אותה הודעה, יידרשו לשלם היטל מתאים עבור ביצוען של עבודות אלה על-ידה. אלא שבחלוף כארבע שנים שינתה העירייה את טעמה בעניין זה והודיעה למערער 1 במכתבה מיום 20.4.1994 כי היא חוזרת בה מכוונתה לסלול את דרך הגישה (להלן: המכתב משנת 1994). וזו לשון המכתב משנת 1994:

ברצוני להביא לידיעתך כי לאור המגבלות התקציביות של העירייה לא ניתן לבצע את פריצת המשך רח' טבנקין (רח' מס' 511) אשר יאפשר גישה לחלקות הבניה.

כמו כן הרחבת דרך יד לבנים נדחתה מחוסר מימון משותף עם משרד התחבורה.

לאור האמור לעיל, כדי לקדם את אפשרות הבניה במגרשים הנ"ל אבקשכם להתקשר לגזבר העירייה ולבדוק את האפשרות שהסלילה תבוצע על ידכם.

אין חולק כי במועד כריתת ההסכם הייתה המשיבה מודעת למכתב משנת 1990, אך לטענתה לא הובא לידיעתה המכתב משנת 1994 (אשר נשלח אל המערער 1 כשנה וחצי טרם החתימה על ההסכם), ומשכך סברה בטעות כי העירייה היא זו שעתידה לסלול את דרך הגישה. המערערים, לעומת זאת, טענו כי המכתב משנת 1994 הועבר אל המשיבה טרם ההתקשרות בהסכם וכי מכל מקום יכולה הייתה המשיבה לעיין בתיקי העירייה ולמצוא שם העתק ממנו.

פסק-דינו של בית משפט קמא

4. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית בבית משפט קמא כי בשלב הראשון תידון השאלה על מי חלה החובה לסלול את דרך הגישה וכי המשך בירור התביעה ייגזר מן התשובה לשאלה זו. עוד הוסכם כי מלבד עדותו של מר אריה ברקאי, מנהלה של ברקאי, אשר נחקר על תצהירו יינתן פסק-הדין על-פי כתבי הטענות והחומר שהונח בפני
בית המשפט, בלא צורך בקיום חקירות.

בפסק-דינו מיום 16.10.2005 דחה בית משפט קמא את תביעת המערערים לאחר שבחן, בין היתר, את ההסכם בין הצדדים וכן את התכנית הישנה ואת התכנית החדשה. בית משפט קמא ניתח את ההסכם על-פי כללי הפרשנות הנוהגים בדיני החוזים כפי שהותוו בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995), וקבע כי בהיעדר התייחסות מפורשת בהסכם לנושא סלילת דרך הגישה, יש לפרשו בהתאם לנסיבות החיצוניות לכריתתו. בהקשר זה קבע בית המשפט כי גם על-פי התכנית הישנה וגם על-פי התכנית החדשה בעלי המקרקעין הם שאמורים לסלול את דרך הגישה, והדגיש כי המערער 1 – עורך התכנית – הוא אדריכל מנוסה הבקיא בהבחנה בין הגורמים השונים האמונים על קידום התכנית. עוד קבע בית המשפט כי המשיבה למדה לראשונה על קיומו של המכתב משנת 1994 רק בשנת 1996 בעקבות התכתבות בינה ובין העירייה בנושא זה ותימוכין לגישתו כי המערערים הם שחייבים בסלילת דרך הגישה מצא בית משפט קמא בכך שהמערער 1 שקיבל העתק מאותה התכתבות, לא הגיב לדברים ולא העלה באותו שלב בפני
המשיבה את גרסתם הנוכחית של המערערים לפיה על המשיבה החובה לסלול את דרך הגישה. עוד נמצאו לבית המשפט תימוכין למסקנתו זו בחוות-דעת שמאית משנת 1997 שנערכה לבקשת המערערים בקשר עם היטל ההשבחה שעליהם לשאת בו בעקבות אישור התכנית החדשה (להלן: חוות-הדעת השמאית). בהתייחסו להוראת סעיף 13.5 להסכם הוסיף בית המשפט וציין כי על-פי סעיף זה התחייבה אמנם המשיבה לשאת בהוצאות הדרושות לקבלת היתר בנייה אך קבע כי סלילת דרך הגישה אינה "חלק מהיתר הבניה אלא תנאי לבדיקת הבקשה" ועל-כן, אין ללמוד מהוראה זו כי המשיבה הסכימה לסלול את דרך הגישה על חשבונה. אדרבא מן הסיפא של סעיף 13.5 להסכם למד בית משפט קמא כי החובה לסלול את דרך הגישה בנסיבות אלה מוטלת על המערערים. בית משפט קמא אף דחה את טענת המערערים כי המשיבה אמורה הייתה להיכנס בנעלי ברקאי וכי משהעיד מר אריה ברקאי כי ברקאי נטלה על עצמה את חובת הסלילה, יש להטיל חובה זו בהתאמה גם על המשיבה. בהקשר זה הדגיש בית המשפט כי בעת שהמערערים קיימו את המשא-ומתן עם ברקאי עמד בתוקפו המכתב משנת 1990 (לפיו העירייה לקחה על עצמה את סלילת דרך הגישה) והוא הוסיף וקבע כי בנסיבות אלה הגרסה שמסר מר אריה ברקאי בנדון הינה חסרת היגיון כלכלי. על-כן סבר בית משפט קמא כי "הפרשנות הנכונה להסכם היא זו של [המשיבה], ולפיה החובה לסלול את כביש הגישה לפרוייקט ו/או לשאת בהוצאות אלה – חלה על [המערערים]". כמו כן קבע בית המשפט כי למצער ניתן לקבוע שהמערערים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי החובה לסלול את דרך הגישה חלה על המשיבה ודי בכך כדי לדחות את תביעתם וכדבריו:

אין מחלוקת כי הצדדים עצמם לא נפגשו עובר לחתימת ההסכם והמגעים הבודדים בקשר להסכם התנהלו בין באי כוח הצדדים. בנסיבות שכאלה, כאשר מחד עסקינן בעיסקה כלכלית בין אנשי עסקים ומאידך – בעמימות גוברת על הבהיר, לא ניתן לקבוע באופן פסקני כי הנתבעת דוקא היא זו החייבת בסלילה, ובהיות התובעים "המוציאים מחברם" – לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש כדי לקבוע כי הנתבעת היתה מודעת לחובה לסלול את כביש הגישה וקיבלה זאת על עצמה.

בית משפט קמא שב והתמקד בהקשר זה בשאלה האם ידעה המשיבה על המכתב משנת 1994 (בו חזרה בה העירייה מהתחייבותה לסלול את דרך הגישה) ובהתייחסו למסמכים שמסרה ברקאי למשיבה לפני שהעבירה לידיה את הפרויקט, תחילה בקלסר (להלן: קלסר המסמכים) ובהמשך בשתי הודעות פקס (להלן: הודעות הפקס), ציין בית המשפט כי אם אכן כלל קלסר המסמכים את כל המסמכים הרלוונטיים לפרויקט, אין זה ברור לשם מה העבירה ברקאי את הודעות הפקס והדגיש כי מר אריה ברקאי עצמו (שמסר למשיבה את קלסר המסמכים) הודה כי אינו בטוח שהעביר לידי המשיבה את המכתב משנת 1994. בית משפט קמא הוסיף וקבע שהצהרתו של מר אריה ברקאי, כי הסביר למשיבה את הדרישה לסלול את דרך הגישה, עשויה להשתמע לשתי פנים, בציינו כי "[המשיבה] יכלה להסיק כי מדובר בחובה לפי התב"ע ולא חובה על [המשיבה] עצמה". בית המשפט דחה את טענת המערערים כי המשיבה למדה על המכתב משנת 1990 מתוך תיקי העירייה וכי לפיכך יכולה הייתה ללמוד מאותו מקור גם על המכתב משנת 1994, משום שעל-פי קביעתו לא הוצגה בהקשר זה ראייה פוזיטיבית כלשהי המלמדת שמכתב זה אכן מצוי היה במועד הרלוונטי בתיק העירייה. לבסוף קבע בית משפט קמא כי סלילת דרך הגישה הינה תנאי לקבלת היתר בנייה לפרויקט ומשכך "מדובר בנושא כה מהותי" ומוטלת הייתה על המערערים החובה "לציין נושא זה במפורש בהסכם, חובה שהפרתה אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב".

מטעמים אלה כולם קבע בית משפט קמא כי דין תביעת המערערים להידחות.

טענות הצדדים

5. המערערים הירבו בערעורם טענות כנגד פסק-דינו של בית משפט קמא ותמציתן תובא להלן ככל שהדבר נדרש להכרעה בערעור. המערערים טוענים כי בית משפט קמא פסק בניגוד לראיות שהובאו בפני
ו, הסתמך על עדויות מפי השמועה, פירש פרשנות מוטעית את סעיפי ההסכם והתעלם מקריסת גרסתה העובדתית של המשיבה, כלשונם. עוד טוענים המערערים כי מאחר שמר אריה ברקאי היה העד היחיד שנחקר, אין מדובר בפסק-דין המבוסס על ממצאי מהימנות ומשכך אין כל יתרון לערכאה הדיונית על-פני ערכאת הערעור.

לגופם של דברים טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא בקובעו שלמשיבה נודע על הדרישה לסלול את דרך הגישה כתנאי למתן היתר בנייה רק לאחר חתימת ההסכם. לטענתם, ברקאי מסרה לידי המשיבה את כל המסמכים הרלוונטיים לפרויקט וכי מכל מקום המשיבה ידעה על דרישת הסלילה עוד טרם שחתמה על ההסכם, נוכח ההוראות המפורשות בעניין זה הכלולות בתכנית הישנה וכן בתכנית החדשה אותה יזמה המשיבה, והם מדגישים בהקשר זה כי המשיבה הצהירה בהסכם שידועים לה כל התנאים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט. המערערים מוסיפים וטוענים כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, אין סעיף 23 לתכנית החדשה קובע על מי מוטלת החובה לסלול את דרך הגישה. עוד טוענים המערערים כי בית המשפט היה צריך להכריע בסכסוך על-פי ההסכם בין הצדדים ולא על-פי תכנית המתאר, וכי לפי הוראת סעיף 13.5 להסכם החובה לסלול את דרך הגישה מוטלת על המשיבה אשר במשך כל השנים עד ביטול החוזה על-ידם מעולם לא טענה כי חובת הסלילה מוטלת על המערערים או כי המערערים הסתירו ממנה דבר מה. המערערים חולקים על קביעת בית משפט קמא כי ניתן לפרש את ההסבר שניתן על-ידי מר אריה ברקאי למשיבה בעניין הדרישה לסלול את דרך הגישה באופן המשתמע לשתי פנים והם מוסיפים וטוענים כי בית משפט קמא התעלם מטענתם לפיה העילה האמיתית לסירוב המשיבה לבצע את הפרויקט איננה המחלוקת הנוגעת לסלילת הדרך אלא הערכתה העדכנית כי הפרויקט אינו כדאי כלכלית. בהקשר זה טוענים המערערים כי בית משפט קמא התעלם מחוות דעת מומחה שהגישו ולפיה העלות הכוללת של פריצה וסלילת דרך זמנית מסתכמת בסך של כ-178,510 ש"ח בלבד.

6. כמו כן טוענים המערערים שהעירייה מעולם לא התחייבה לסלול את דרך הגישה וכי בית משפט קמא ייחס חשיבות רבה מדי למכתב משנת 1990 אף שההסכם אינו מתייחס אליו כלל וכן הם טוענים כי בית המשפט סבר בטעות שעורך-הדין מייבלום הוא מבעלי המקרקעין ובשל טעותו זו הסיק שלמערערים ניתנה התחייבות בעלת ערך מן העירייה. לטענתם, לכל היותר הובטח במכתב שהעירייה תדאג לסלילת כביש ברוחב זמני להבדיל מסלילת הכביש הסופי והיה על בית המשפט להבחין בין המחויבויות שהעירייה לקחה על עצמה לבין חלוקת החובות בין המערערים למשיבה על-פי ההסכם ביניהם. המערערים טוענים כי המכתב משנת 1994 אינו מבטל את המכתב משנת 1990, בציינם כי הוא כלל אינו מתייחס למכתב זה, ומוסיפים כי המשיבה יכולה הייתה ללמוד על המכתב משנת 1990 אך ורק מתיקי העירייה ולפיכך אמורה הייתה ללמוד מאותם תיקים גם על המכתב משנת 1994. לבסוף טוענים המערערים כי בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא, אין למצוא הפרה של חובת תום-הלב בכך שלא כללו בהסכם הוראה מפורשת בעניין דרך הגישה שכן הייתה לכך התייחסות מפורשת בתכנית הישנה, בתכנית החדשה ובסעיף 13.5 להסכם.

7. המשיבה, מצידה, סומכת ידיה על קביעותיו של בית משפט קמא וטוענת כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידו. לגופם של דברים טוענת המשיבה כי המצג שהוצג לה טרם חתימת ההסכם היה שהעירייה תסלול את דרך הגישה כנגד תשלום היטל כבישים על-ידי המערערים והיא מפנה בעניין זה אל קביעת בית משפט קמא כי לא הוכח שידעה בעת חתימת ההסכם על דבר קיומו של המכתב משנת 1994. המשיבה מוסיפה וטוענת כי יש לפרש את סעיף 13.5 להסכם כמטיל את חובת תשלום ההיטל בגין סלילת דרך הגישה על המערערים. עוד שבה המשיבה וטוענת כי רק בשנת 1996, בעקבות פנייתה לעירייה, נודע לה על המכתב משנת 1994, בהדגישה כי במכתב ששלחה לה העירייה נאמר מפורשות שהמכתב משנת 1994 מבטל את האמור במכתב משנת 1990. כמו כן היא טוענת כי הקביעה שלא ידעה על המכתב משנת 1994 טרם חתימת ההסכם מעוגנת היטב בחומר הראיות וכי אין כל בסיס לטענת המערערים לפיה היה עליה לדעת על המכתב משנת 1994 משום שנכלל בתיק העירייה. המשיבה מפנה בעניין זה, בין היתר, לחוות-הדעת השמאית שנערכה לבקשת המערערים על-ידי השמאי מוטי זייד בשנת 1997, אליה הפנה גם בית משפט קמא וכן למכתב ששלחה אל ראש העירייה דאז עמרם מצנע ביום 29.2.1996, בו צוין מפורשות כי התקשרה בהסכם בהסתמך על מידע שנמסר לה ולפיו תדאג העירייה לסלילת דרך הגישה.

המשיבה מוסיפה וטוענת כי התנהגותו של המערער 1 לאחר חתימת ההסכם מעידה אף היא על כך שבשום שלב לא ראו המערערים את המשיבה כמי שמחויבת בסלילת דרך הגישה והיא מפנה בהקשר זה לעובדה עליה עמד גם בית משפט קמא, כי המערער 1 לא הגיב להעתקים שהופנו אליו מהתכתבות שקיימה המשיבה עם העירייה סמוך לאחר חתימת ההסכם בעניין סלילת דרך הגישה. מכל מקום, כך טוענת המשיבה, המערער 1 ערך את תכנית המתאר החדשה לאחר חתימת ההסכם ועל-פיה, לשיטתה, הוטלה החובה לסלילת דרך הגישה על המערערים שגם חתמו על התכנית, כבעלי הקרקע. המשיבה מדגישה כי סעיף 22 לתכנית הישנה הטיל את חובת סלילת דרך הגישה על יזמי התכנית (המערערים) בעוד שסעיף 23 לתכנית החדשה קובע כי החובה לסלול את דרך הגישה מוטלת על בעלי הקרקע (יוזמת התכנית החדשה היא המשיבה), ולטענתה שינוי זה במינוח הוכנס במודע ונועד להבהיר שהחובות בעניין דרך הגישה היו ועדיין מוטלות על המערערים. עוד טוענת המשיבה כי רק בשנת 1998 העלו המערערים לראשונה את הטענה כי החובה לסלול את דרך הגישה מוטלת עליה, בציינה כי עד אותו שלב ניהלו המערערים מגעים בנושא זה עם העירייה.

אשר לעדותו של מר אריה ברקאי טוענת המשיבה כי צדק בית משפט קמא בקובעו כי אין ליתן אמון בדבריו נוכח הסתירות שנתגלו בעדותו בעניין דרך הגישה ועוד היא טוענת כי כשנשאל מר אריה ברקאי בחקירתו האם העביר למשיבה את המכתב משנת 1994 ענה שאינו יודע, והודה כי לא הוא זה ששלח את הודעות הפקס, בהן לטענת המערערים נכלל המכתב משנת 1994. המשיבה מוסיפה וטוענת כי סלילת דרך הגישה כרוכה בעלויות נכבדות וזאת בניגוד לטענת המערערים כאילו מדובר בעלויות זניחות. המשיבה אף מעלה תהייה בהקשר זה באומרה כי אם אכן מדובר בעלויות זניחות כטענת המערערים, אין זה מובן מדוע לא נטלו הם על עצמם את ביצוע סלילת דרך הגישה והקטינו בכך את הנזקים האדירים שלהם טענו. לחלופין טוענת המשיבה כי יש לדחות את הערעור גם אם ייקבע שעל-פי ההסכם מוטלת עליה החובה לסלול את דרך הגישה וזאת משום שהמערערים הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם כלפיה, בכל הנוגע למכתב משנת 1994.

הצדדים העלו טענות נוספות, הנוגעות למיהות המשתתפים במשא-ומתן שקדם לחתימת ההסכם ולקביעות שקבע בית משפט קמא בהקשר זה, אך כפי שיפורט להלן השאלה שבמחלוקת נוגעת למהות המידע שהיה בידי כל צד ולא למיהות המשתתפים במשא-ומתן ולפיכך לא ראיתי צורך לעמוד בפירוט על טענות הצדדים בעניין זה.

8. למען שלמות התמונה יצוין כי ביום 31.3.2008 הודיעו הצדדים שהושגה ביניהם פשרה לפיה התקשרו בהסכם חדש המבטל את ההסכם מיום 24.12.1995, אך ההסכם החדש כלל תנאי ולפיו תוכל המשיבה לבטלו אם לא ייחתם בתוך שנה מיום חתימתו הסכם משולש בין המשיבה, בעלי קרקע סמוכה והעירייה בנוגע לפיתוח הכבישים שסלילתם דרושה לצורך ביצוע הפרויקט. הצדדים ביקשו מבית משפט זה ליתן תוקף להסדר הפשרה, אך להשאיר את הערעור דנן תלוי ועומד למקרה שהתנאי יתממש. בהחלטה מיום 14.5.2008 רשם בפני
ו בית המשפט כי ההסכם החדש שנערך בין הצדדים משקף את ההסכמה ביניהם וכי ההסכם מיום 24.12.1995 מבוטל אך לבקשתם לא מחק את הערעור. ביום 2.4.2009 הודיעו הצדדים כי נוכח התקיימות התנאי ביטלה המשיבה את ההסכם החדש ועל-כן, ביקשו כי הדיון בערעור יחודש ללא השלמת טיעונים על-פה ויוכרע על-פי הסיכומים בכתב שהוגשו.

דיון

9. השאלה המרכזית העומדת לדיון בערעור זה היא השאלה האם מכוח ההסכם מוטלת על המשיבה החובה לסלול את דרך הגישה, כטענת המערערים, והאם בשל כך מהווה אי-סלילתה הפרה של ההסכם המזכה את המערערים לבטלו (כפי שעשו בהודעת הביטול מיום 5.11.2001). בית משפט קמא אימץ כאמור את גישת המשיבה ודחה את תביעת המערערים בקובעו כי החובה לסלול את דרך הגישה חלה על המערערים מתוקף ההסכם ולמצער, כך קבע, לא הוכח כי חובה זו מוטלת על המשיבה מכוח ההסכם.

אקדים ואומר כי לדעתי צדק בית משפט קמא בדחותו את תביעת המערערים ועל-כן דין הערעור להידחות, אך טעמיי לביסוס מסקנה זו שונים במידת מה מטעמיו של בית משפט קמא, כפי שיפורט להלן.

10. התכנית הישנה החלה על המקרקעין, וכמוה גם התכנית החדשה שיזמה המשיבה לאחר חתימת ההסכם ובהתאם לאמור בו, מלמדות בבירור כי סלילת דרך הגישה היא פעולה מהותית ביותר הקשורה בפרויקט בהיותה תנאי מוקדם לקבלת היתר בנייה במקרקעין. משכך, ניתן היה לצפות כי ההסכם שבין הצדדים יכלול תניה מפורשת הנוגעת לסלילת דרך הגישה, אך תניה כזו אינה כלולה בו, כפי שפורט לעיל. בית המשפט קבע כי הפרשנות הנכונה לאמור בהסכם ובמיוחד בסעיף 13.5, הינה כי "החובה לסלול את כביש הגישה לפרוייקט ו/או לשאת בהוצאות אלה – חלה על התובעים". וזו לשון סעיף 13.5 להסכם:

13.5. כל האגרות וההיטלים בגין המקרקעין, לרבות כל ההוצאות ו/או התשלומים הנדרשים לקבלת היתר הבניה ולרבות אגרות מים וביוב הוצאות בגין חיבור לרשת החשמל והוצאות בגין ביצוע עבודות פיתוח לרבות סלילת הכבישים עפ"י הנדרש ע"י עיריית חיפה ו/או רשויות המוסמכות ו/או תשלומים ו/או היטלים לעיריית חיפה בגין כבישים, ביוב ותאורה יחולו וישולמו ע"י הקבלן. האמור בפיסקה זאת (13.5) לא יחול על אגרות ו/או היטלים אשר הוטלו בגין המקרקעין קודם לחתימת חוזה זה, אשר יחולו על המוכרים.

בקובעו כי יש לפרש את ההסכם ובמיוחד את הוראת סעיף 13.5 הנ"ל באופן המטיל על המערערים את חובת סלילת דרך הגישה, נסמך בית משפט קמא על שורה של נסיבות חיצוניות הקשורות לכריתת ההסכם (פסקה 18 לפסק-דינו) ומתוכן גזר את המסקנה כי החובה לסלול את הכביש הינה תנאי מוקדם לבדיקת הבקשה להיתר בנייה ולא הוצאה מן ההוצאות הנדרשות לצורך קבלת ההיתר. עוד הוסיף בית משפט קמא והדגיש כי תנאי זה נקבע קודם לחתימת ההסכם וכי משהודיעה העירייה במכתב משנת 1994 כי מסיבות תקציביות לא תוכל היא לבצע את סלילת דרך הגישה, יש לראות בחיוב זה "חיוב קודם לחתימת ההסכם" החל על המערערים לפי הסיפא של סעיף 13.5 הנ"ל. בהקשר זה קבע בית משפט קמא, בין היתר, כממצא עובדתי שהמשיבה לא ידעה בעת כריתת ההסכם על קיומו של המכתב משנת 1994 (לפיו חזרה בה העירייה מן האמור במכתבה משנת 1990 בדבר כוונתה לסלול את דרך הגישה) וכי הדבר נודע לה לראשונה רק בשנת 1996 בעקבות פנייתה אל העירייה בעניין זה.


11. פרשנות זו שפירש בית משפט קמא את החיוב המוטל על המערערים בסעיף 13.5 להסכם סיפא מוקשית בעיני. הוראת הסיפא מדברת ב"אגרות ו/או היטלים אשר הוטלו בגין המקרקעין קודם לחתימת חוזה זה, אשר יחולו על המוכרים" והדיבור "אגרות ו/או היטלים" אינו יכול להכיל מבחינה לשונית חיוב לסלילת דרך הגישה או נשיאה במלוא ההוצאות הכרוכות בכך (להבדיל מהיטל שמטילה העירייה בגין סלילת כבישים לאחר שעבודת פיתוח כזו מבוצעת על-ידה). אכן, הפרשן של טקסט משפטי ראוי שיחתור בפרשנותו לקלוע אל התכלית שאותה נועד הטקסט להגשים. אולם יש לזכור ועל כך שבנו ועמדנו לאחרונה בע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' פוליטי (טרם פורסם, 28.5.2008), כי:

"גבול הפרשנות הוא גבול הלשון" (ע"א 1900/96 טלמצ'יו נ' האפוטרופוס הכללי (כבא-כוח היועץ המשפטי לממשלה), פ"ד נג(2) 817, 827 ב (1999)). "כל פרשן חייב להתחשב במגבלות הלשון. המשמעות המשפטית של הלשון, אשר נועדה להגשים את התכלית המונחת ביסודה, חייבת להתיישב עם אחת המשמעויות הלשוניות של הטקסט. אמת, המרכיב הלשוני אינו תנאי מספיק לפרשנות, אך הוא תנאי הכרחי לה" (ע"א 3622/96 חכם נ' קופת חולים "מכבי", פ"ד נב(2) 638, 647-646 (1998)) (שם, פסקה 26).

אינני מקבלת, אפוא, את קביעתו של בית משפט קמא לפיה ניתן לפרש את ההסכם ואת סעיף 13.5 שבו באופן המטיל את החיוב לסלול את דרך הגישה על המערערים. אדרבא, עיון בהוראות שונות הכלולות בהסכם יכול היה להוביל לפרשנות המטילה חיוב זה על כתפי המשיבה וכוונתי לסעיף 7.2 הקובע:

7.2. לאחר השלמת תוכנית ההגשה..., ובכפוף לחתימה על יפוי הכח מצד המוכרים... ותשלום היטל ההשבחה החל עליהם על פי חוזה זה, מתחייב הקבלן לעשות כמיטב יכולתו את כל הנדרש על מנת לגרום לכך כי היתר הבניה לבניה בחלקה החדשה בהתאם לתוכנית ההגשה ינתן בהקדם האפשרי, לרבות תשלום כל האגרות הנדרשות או מתן ערבות לתשלומן וביצוע כל המטלות הנדרשות לקבלת היתר הבניה. המוכרים מבחינתם מתחייבים לחתום על כל המסמכים הנדרשים לקבלת היתר בניה בהתאם לקבוע בחוזה זה ולשלם קודם להוצאת היתר הבניה, את היטל ההשבחה החל עליהם עפ"י הקבוע בחוזה זה או ליתן ערבות לתשלומו [ההדגשות הוספו].

וכן לסעיף 8.4 להסכם הקובע:

8.4. ... הקבלן יבצע על חשבונו גם את כל עבודות הפיתוח, אשר ידרשו הרשויות המוסמכים [כך במקור] כתנאי למתן היתר הבניה ו/או כתנאי לבניית דירות המגורים כאמור בחוזה זה [ההדגשה הוספה].

אולם כפי שצוין בפתח הדיון ומן הטעמים שאפרט להלן, אף אני סבורה כי אין לקבל את תביעת המערערים לסעד הצהרתי הקובע כי קמה להם הזכות לבטל את ההסכם בשל אי-סלילת דרך הגישה על-ידי המשיבה, וממילא אין לקבל את טענתם כי הם זכאים לפיצויים בשל כך.

12. בית משפט קמא קבע, כאמור, ממצא עובדתי לפיו נודע למשיבה דבר קיומו של המכתב משנת 1994 רק לאחר ההתקשרות בהסכם, ואילו בעת כריתת ההסכם סברה היא שהאמור במכתב משנת 1990 עדיין בתוקף. הכרעה עובדתית זו מעוגנת היטב בחומר הראיות שהוצג בבית משפט קמא. כך, צדק בית משפט קמא בקובעו כי המערערים לא השכילו להוכיח שהמכתב משנת 1994 הועבר למשיבה על-ידי מר אריה ברקאי טרם החתימה על ההסכם וכן צדק בית המשפט בקובעו כי אירועים שונים שהתרחשו לאחר חתימת ההסכם תומכים אף הם באותה מסקנה עצמה. בית המשפט עמד בהקשר זה על העובדה כי כחודש וחצי לאחר כריתת ההסכם (ביום 6.2.1996) פנתה המשיבה לעירייה וביקשה "לתאם לו"ז לבצוע כביש הגישה... כך שנוכל להתארגן בלו"ז לבצוע שיווק ואיכלוס המבנה. נודה על המצאת לו"ז לבצוע כביש הגישה לקראת הגשת בקשתנו להיתר". תשובת העירייה מיום 13.2.1996, לפיה "יש להתייחס ל[מכתב משנת 1994], שמבטל את האמור ב[מכתב משנת 1990], וכנראה לא הובא לידיעתך" [ההדגשה הוספה], הפתיעה את המשיבה אשר פנתה בעקבות כך אל ראש העירייה דאז עמרם מצנע במכתב מיום 29.2.1996 וציינה בפני
ו כי:

...
רכישת [המקרקעין] התבצעה על סמך מידע שנמסר לנו, לפיו, כאשר נתחיל בבניה ובמכירת הדירות תדאג העיריה לביצוע הכביש האמור.

להפתעתנו הרבה נמסר לנו לפני מספר ימים על ידי משרד מהנדס העיר ועל ידי האגף לתכנון דרכים כאילו אין לעיריה תקציב לביצוע כביש זה.

התשובה מעמידה אותנו במצב מוזר.
...

התנהלותה זו של המשיבה סמוך לאחר חתימת ההסכם יש בה כדי ללמד כי בעת חתימת ההסכם לא ידעה היא דבר וחצי דבר על המכתב משנת 1994 לפיו חזרה בה העירייה מן הכוונה לבצע את סלילת דרך הגישה וכן יש בה כדי ללמד כי בעת חתימת ההסכם פעלה המשיבה בהסתמך על האמור במכתב משנת 1990 עליו ידעה, ולפיו אמורה הייתה העירייה לבצע את הסלילה. תמיכה נוספת למסקנה זו מצא בית משפט קמא ובצדק בחוות-הדעת השמאית משנת 1997, שנערכה לבקשת המערערים בקשר עם היטל ההשבחה בגין התכנית החדשה ובה נאמר כי "כאשר בוצעה העסקה... היה הקונה [המשיבה] סבור, על סמך מכתב ממהנדס העיר חיפה, שתכלל דרך גישה לנכס".


13. כפי שצוין לעיל, המכתב משנת 1994 היה ממוען אל המערער 1. בהתחשב בכך שסלילת דרך הגישה הייתה תנאי בלעדיו אין לקבלת היתר בנייה עבור הפרויקט וכן בהתחשב בעובדה שהצדדים, כקביעת בית משפט קמא, לא קיימו ביניהם מגעים ישירים לקראת כריתת ההסכם והעברת המסמכים הרלוונטיים לידי המשיבה התנהלה בעיקרה באמצעות מר אריה ברקאי, מן הראוי היה שהמערערים, ובעיקר המערער 1, יוודאו כי המשיבה אכן מודעת לאמור במכתב זה טרם חתימת ההסכם וטרם שהצהירו בסעיף 3.3 להסכם כי "העמידו לרשות [המשיבה] את כל המסמכים אשר ברשותם הרלבנטים למקרקעין". נראה כי המערערים בחרו שלא ללבן סוגייה זו עם המשיבה טרם חתימת ההסכם ועל-כן משהתברר כי הצהרתם בסעיף 3.3 הנ"ל אינה נכונה וכי מן המסמכים שהועברו אל המשיבה טרם כריתת ההסכם נעדר מסמך מהותי ביותר, הוא המכתב משנת 1994, יש לזקוף עובדה זו לחובתם. זאת בייחוד נוכח העובדה כי הפרת ההסכם שאותה ביקשו המערערים לייחס למשיבה ואשר בגינה ביקשו הם לבטל את ההסכם עמה, נוגעת ישירות לאמור במכתב משנת 1994.

בנסיבות אלה ניתן לומר כי גם אם אכן הפרה המשיבה את ההתחייבויות הכלליות שנטלה על עצמה בסעיפים 7.2 ו-8.4 להסכם לבצע את "כל המטלות הנדרשות לקבלת היתר הבניה" ולבצע "על חשבונ[ה] את כל עבודות הפיתוח, אשר ידרשו הרשויות [המוסמכות] כתנאי למתן היתר הבניה...", יש לחסום את דרכם של המערערים מלהפעיל בשל כך את הזכות לביטול ההסכם משום שביטול כזה יהא בו שימוש שלא בתום-לב "בזכות הנובעת מחוזה", כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים (ראו: בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 836 (1980); ע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 811 (1982); ע"א 1368/02 צמנטכל ב. קוטיק בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(1) 516, 523-525 (2002); ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פסקה 9 (טרם פורסם, 12.1.2009)). דומה כי המערערים ערים היו לכך שהסתמכותם על אי-סלילת דרך הגישה על-ידי המשיבה כעילה לביטול מעוררת קושי בנסיבות דנן. זהו ככל הנראה ההסבר לכך שהמערער 1 בחר שלא להגיב כלל על פנייתה של המשיבה אליו סמוך לאחר חתימת ההסכם, פנייה שבאה בעקבות התכתבותה עם העירייה, עליה עמדנו לעיל, ואשר במסגרתה ציינה העירייה כי המכתב משנת 1990 בוטל במכתב משנת 1994 (ראו מכתבה של המשיבה למערער 1 מיום 19.2.1996, מוצג י' למוצגי המשיבה). בפני
יתה אל המערער 1 ביקשה המשיבה את התייחסותו לאמור בתשובתה זו של העירייה על מנת שתוכל "לפנות לגורמים נוספים", אך כאמור בחר המערער 1 שלא להגיב לפניית המשיבה ושתיקתו בנסיבות אלה אומרת דרשני.

14. לא זו אף זו. התכנית הישנה מטילה את החובה לסלילת מחצית רוחב דרך הגישה על יוזמי אותה תכנית (סעיף 22(ב) לתכנית הישנה), בעוד אשר התכנית החדשה (שאושרה כאמור בשנת 1997 לאחר שכבר נודע למשיבה על המכתב משנת 1994) קובעת בסעיף 23, שכותרתו סלילת דרכים, כך:

23. סלילת דרכים
א. בעלי הקרקע הכלולים בתכנית זו והגובלים אתה יבצעו על חשבונם את פיתוח הרחובות הגובלים ברוחבם המלא כולל תאורה ותיעול מי גשם או ישלמו לעיריה היטלי כבישים ותיעול מי גשם כחוק, הכל בהתאם לדרישות העיריה. הפיתוח כולל ביצוע קירות תומכים בצד רחוב טבנקין וקירות תומכים/ציפוי בדרך יד לבנים.
ב. לא יינתן היתר בניה בטרם נסלל[ה] רח' טבנקין שממנ[ו] הגישה לבנינים.

הנה כי כן, המערער 1 כעורך התכנית החדשה והמשיבה כיוזמת התכנית ציינו בה בסעיף 23(א) כי פיתוח הרחובות הגובלים "ברוחבם המלא" יבוצע על חשבון בעלי הקרקע (בסיפא לאותו סעיף אף הודגש כי הפיתוח של רחוב טבנקין, המהווה כזכור את דרך הגישה, כולל גם "ביצוע קירות תומכים" בצידו של אותו הרחוב). מכך ניתן להסיק כי הוראה זו מבטאת הסכמה מאוחרת אך מפורשת אליה הגיעו הצדדים באותו שלב ולפיה המערערים כבעלי הקרקע הם שיבצעו על חשבונם את סלילת דרך הגישה (לגביה שב ומדגיש סעיף 23(ב) של התכנית החדשה הנ"ל כי היא מהווה תנאי לקבלת היתר בנייה עבור הפרויקט). ממצא זה מוליך אף הוא אל המסקנה כי המשיבה לא הפרה את ההסכם בין הצדדים בכך שלא סללה את דרך הגישה, וממילא לא קמה למערערים בשל כך הזכות לבטלו.

בין כך ובין כך אין להתערב בתוצאה אליה הגיע בית משפט קמא בדחותו את תביעת המערערים, ומשכך אציע לחבריי לדחות את הערעור שבפני
נו ולחייב את המערערים לשלם למשיבה שכר-טרחת עורך-דין בערעור בסך 30,000 ש"ח, בצירוף מע"מ.
ש ו פ ט ת

הנשיאה ד' ביניש
:

אני מסכימה

ה נ ש י א ה

השופט ע' פוגלמן
:

אני מסכים.

ש ו פ ט
הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות
.

ניתן היום, ט' באדר התש"ע (23.02.2010).

ד' ביניש
, א' חיות
, ע' פוגלמן
ה נ ש י א ה ש ו פ ט ת ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 05110540_v19.doc מא
מרכז מידע, טל' 02-6593666 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il
1
עא 11054/05 *** יורם סגל
, יונה זייד
, אברהם סולימן ואח'
נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ
דטה חוק ומשפט -








עא בית המשפט העליון 11054/05 יורם סגל, יונה זייד, אברהם סולימן ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 23/02/2010)