פסקי דין על יוסי סבג | פסקי דין על יואלה עמוס

17998-11/09 תאח     07/03/2010




תאח 17998-11/09 יוסי סבג נ' יואלה עמוס








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בקריות



7 מרץ 2010

תא"ח 17998-11-09 עמוס נ' סבג ואח'






בפני

כב' השופט
אליעזר שחורי

המבקש
יוסי סבג


נגד

המשיבה
יואלה עמוס


החלטה

בקשות כנגד תביעה לפינוי מושכר מסחרי בשכירות בלתי מוגנת ותביעה כספית ע"ס 10,000 ₪.
הבקשות הן
למחיקת הכותרת בסד"מ מכתב התביעה והעברתה לדיון בהליך רגיל ולחילופין בקשה למתן רשות להתגונן. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר ב – 16.11.09.

פרשת התביעה:

לטענת המשיבה היא הבעלים והמחזיק של חנות מס' 7 הנמצאת ברחוב הגעתון 28 בנהריה בקומפלקס מסחרי הידוע בשם "בניין פנורמה". בתאריך 28.5.08 הושכרה החנות למבקש ולאמו הגב' אליס מקיאס לתקופה של 12 חודשים מיום 1.6.08 ועד ליום 31.5.09 כאשר לשוכרים ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות לשנה נוספת דהיינו עד ליום 31.5.10.

במבוא להסכם מצוין כי מדובר בחנות בשטח של 35 מ"ר + גלריה בשטח של 20 מ"ר.

בסעיף 3 להסכם הועמדו דמי השכירות החודשיים ע"ס 2,650 ₪
(לא כולל מע"מ).
בסעיף 5 להסכם התחייבו השוכרים לשלם כסדר את כל המיסים, ההיטלים, דמי האחזקה לחברת הניהול, ארנונה וכו'.
בסעיף 14 להסכם נקבע כי אם לא ישולמו "דמי השכירות או סכומים אחרים וכו' לפי ההסכם במועד פרעונם או במקרה שהשוכר יפר את התחייבויותיו על פי הסכם זה יהיה המשכיר רשאי לבטל את השכירות ולהביאה לקיצה" כאשר בנוסף לכך מסכימים השוכרים כי במקרה כזה תהיה התובעת רשאית להיכנס לנכס ולתפוס בו חזקה בלעדית.
בסעיף 15 נקבעו פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה ו/או אי פינוי במועד.
בסעיף 22 להסכם נקבע כי בתקופת השכירות המחודשת למקרה של הפעלת האופציה יחולו כל תנאי החוזה המקורי.

טוענת המשיבה כי הנתבעים הפרו את ההסכם, לא שילמו דמי שכירות במועדם דהיינו בכל 1 לחודש, נותרו חייבים דמי שכירות במלואם עבור החודשים יולי עד נובמבר 2009, לא שילמו דמי ניהול לחברת האחזקה במלואם, לא דאגו לביטוח הנכס ולא שילמו דמי ארנונה במלואם.
הנתבעים לא תיקנו ההפרות גם לאחר מספר מכתבי התראה ולפיכך רואה המשיבה את המשך החזקת הנתבעים בנכס כפעולה "בלתי חוקית". מכיוון שהנתבעים לא שעו למכתבי ההתראות, הוגשה התביעה.

כנספחים לכתב התביעה צרפה המשיבה שטר מכר להוכחת זכויותיה, את הסכם השכירות, הודעת חיוב של חברת האחזקה בסכום כולל של 4,158 ₪ לחודשים יולי – דצמבר 2009, מכתב התראה מיום 13.8.08 בגין חוב דמי שכירות בסכום של 5,283 ₪ ואזהרה לפני נקיטת הליכים, מכתב התראה מיום 18.5.09 בגין חוב לחברת הניהול בסך 6,226 ₪ ואזהרה לפני נקיטת הליכים, מכתב התראה מיום 1.11.09 בגין חוב דמי שכירות בסך 6,000 ₪ ואזהרה לפני נקיטת הליכים, פירוט חוב ארנונה נכון לתאריך 12.11.09.

בקשות הנתבע 1/המבקש:

התביעה אינה ראויה להיות נידונה בסדר דין מקוצר שכן אינה נתמכת במסמכים וראיות בכתב כנדרש עפ"י תקנות סדרי הדין.
לבד מכך הסכום הכספי אותו נדרש המבקש לשלם אינו "קצוב" כמשמעות המונח בתקנות סדרי הדין ואף אינו ניתן לחישוב אריתמטי פשוט. לא ברור כיצד חושב הסכום.
בנוסף לכך טענה המשיבה בכתב התביעה כי נגרמו לה הוצאות המוערכות בסכום של 4,000 ₪ בגין התכתבויות, טלפונים ואובדן ימי עבודה. מדובר בפיצוי המצריך שומה.

לגופו של עניין ומטעמי זהירות מבוקש ליתן רשות להתגונן והמבקש טוען כי שילם את דמי השכירות ודמי הניהול המגיעים ממנו. אומנם לחובת המבקש רשום חוב ארנונה בעיריית נהריה ואולם החוב רשום על שם המבקש ואיננו מעניינה של המשיבה.

תורף טענות המבקש בסעיף 23 לבקשה על כל סעיפיו הקטנים בסעיף זה מועלית טענת קיזוז בעקבות נזק שנגרם לחנות כתוצאה מתקלה במערכת הביוב שהתרחשה ב- 22.10.09 או בסמוך לכך ואשר גרמה להרס רב בחנות המשמשת כמספרה. לא ניתן היה לעשות שימוש במספרה עד לתאריך 09.11.09 ומכיוון שהמשיבה לא דאגה לתיקון התקלה נאלץ המבקש לבצע את התיקון על חשבונו בסך 14,500 ₪ ובנוסף נגרמו לו נזקים בגין הפסד הכנסות בסך 10,500 ₪ וכן יש להביא בחשבון דמי שכירות ודמי ניהול ששילם לחלק מן התקופה שבה הייתה המספרה מושבתת בסכום כולל של 3,760 ₪.

יש לציין כי הבקשה החילופית לרשות להתגונן לא נתמכה בתצהיר ולא צורפו אליה המסמכים אשר נרשם כי צורפו. לא ברור האם מדובר בתקלה בסריקת המסמכים במזכירות בית המשפט או שמא תקלה באחריות ב"כ המבקש ומכל מקום המבקש אישר את בקשתו תחת אזהרה ולא הועלתה טענה בעניין זה.

דיון:

דוחה אני את טענת המבקש בעניין כשרות התביעה להיות נידונה בסדר דין מקוצר. תקנה 202 לתקנות סדרי הדין מורה כדלקמן:

"ואלה תביעות שהתובע יכול להגישן לפי סדר דין מקוצר:
(3) תביעות לסילוק יד ממקרקעין או לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב 1972 חל עליו, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב".

התביעה במקרה דנן נשענת על הסכם שכירות בלתי מוגנת בחתימת המבקש והמשיבה מיום 28.5.08. הגשת התביעה כשלעצמה על פי תוכנה, בעקבות סדרה של מכתבי התראה בגין הפרת הסכם, מהווה הודעת ביטול בטענת הפרה בהסתמך על זכות המוקנית למשיבה למקרה שכזה, בהסכם עצמו.
אומנם סעיף 13 לכתב התביעה מציין סכום נזק המצריך שומה והערכה ואולם התביעה הכספית מתוחמת לסך של 10,000 ₪ (קרן) כאשר על פי הנתונים אשר בכתב התביעה ובנספחים עולה חוב דמי השכירות ודמי הניהול על סכום התביעה, דמי הניהול מוטלים למעשה על התובעת ומסיבה זו דאגה התובעת להבטיח עצמה בהסכם השכירות על דרך של קבלת שיקים מעותדים לבטחון, בכתב התביעה מזכירה התובעת כי היא זכאית לפיצוי מוסכם בגין הפרה בסכום בשקלים השווה ל – 10,000 דולר. סכום התביעה הועמד איפה ע"ס 10,000 ₪ (קרן) מתוך ויתור על זכויות. מכאן שבסכום התביעה לא כללה המשיבה את דרישתה הנוספת לתשלום סך של 4,000 ₪ בגין הוצאות כלליות.

בעניין הבקשה למתן רשות להתגונן - במהלך חקירתו אישר למעשה המבקש כי לא שילם כסדר דמי שכירות, דמי ניהול ותשלומי ארנונה. לעניין חוב דמי השכירות אישר המבקש:

"אפשר לומר שאני חייב כ- 9,000 ₪ דמי שכירות. "

לעניין דמי הניהול אישר המבקש:

"אתה מציג לי נתונים שאני חייב לוועד כ- 7,000 ₪ ואני משיב שזה נראה לי הרבה וכו' אם כי יכול להיות. אני נוטה לומר שזה אכן יתכן."

לעניין חוב הארנונה אישר המבקש:

"אתה מציג
לי מסמך מאתמול מעיריית נהריה שאני חייב ארנונה כ- 21,000 ₪ ואני מעיין במסמך ומשיב שיתכן שזה כך וכו'. אתה מפנה אותי לכך שהנכס מוגדר חנות מספר 7 ואני רואה ומשיב- נראה לי שאתה צודק."

הנה כי כן מאשר המבקש כי לא עמד בתנאי ההסכם. המבקש אישר כי קיבל את מכתבי ההתראה ששלח ב"כ המשיבה ולא השיב, לטענתו מכיוון ששילם את דמי השכירות.

עם זאת יש לציין כי המבקש מכחיש את חשבונות המשיבה והחובות הנ"ל על פי תחשיבו איננו מתייחס לתקופות הזמן הרלוונטיות לכתב התביעה.

לעניין טענת הקיזוז שהעלה הסביר במהלך חקירתו:

"זה קרה ביום שישי. אני נכנסתי למספרה ופתאום הביוב עלה. התפוצץ הצינור ואי אפשר היה לעבוד הרבה זמן. הכול נשפך וכו'.


הכול קרס אחרי זה וכו'. אני חושב שהצנרת בקיר. אני לא זוכר בדיוק וכו'.
לשאלתך אם פניתי לבד ההנהלה לחברה שמנהלת את העניינים ואני משיב שפניתי. הם אמרו שזה מהבניין. האינסטלאטור של פנורמה הוא האחראי לתיקון הזה. זה תוקן על ידיו. אני לא השקעתי בתיקון הזה כסף וכו'.

בתצהירי טענתי שתיקנתי את התיקונים בעסק. זה עלה לי 14,000 ₪ ואני
מאשר. וועד ההנהלה תיקן את הצנרת. את המבנה אני שילמתי."

עוד הוסיף המבקש והסביר את עמדתו לעניין התיקונים שנדרשו בחנות בעקבות התקלה במערכת הביוב:

"אתה טוען שבשבועיים האחרונים יואלה רצתה להיכנס כדי להזמין את ביטוח המשכנתא כדי לראות אם הם יכולים לעזור בתיקון ואני משיב שאני כן הסכמתי וכו'.
נכון שאמרתי לה לפני שבועיים כשהיא רצתה להיכנס כדי להזמין את ביטוח המשכנתא ואני השבתי לה שכשיגמר המשפט שהיא תיכנס וכו'.
לשאלתך אם אני יודע שלפי חוזה השכירות היא בעלת הבית אני משיב שידוע לי. לשאלתך אם ידוע לי שמותר לה להיכנס לעסק בתיאום איתי בכל עת אני משיב שהיא כ"כ עשתה לי בעיות. אני ציינתי שהיא עשתה לי בעיות, יואלה לא עשתה לי בעיות אבל בעלה והבן שלה עשו
לי."

המבקש איננו טוען שאת האחריות לתקלה אשר גרמה להצפה, יש לייחס למשיבה עצמה. וכך השיב לשאלות ב"כ המשיבה:

"הביוב עלה. התפוצץ הצינור ואי אפשר היה לעבוד הרבה זמן וכו'. אני חושב שהצנרת בקיר. אני לא זוכר בדיוק וכו'.
לשאלתך אם כשנגרמה ההצפה נגרמה מברז פתוח או מסיבה אחרת, אני משיב מהשימוש של הבניין עצמו. מהשירותים של הבניין.
לשאלתך אם פניתי לועד ההנהלה לחברה שמנהלת את העניינים ואני משיב שפניתי. הם אמרו שזה מהבניין. האינסטלאטור של פנורמה הוא האחראי לתיקון הזה. זה תוקן על ידיו. אני לא השקעתי בתיקון הזה כסף".

האחריות לתקלה לא מוטלת הייתה על המשיבה וממילא לא הייתה חייבת בתיקון המושכר. התקלה נבעה מפגם ברכוש המשותף ותוקנה מיד ע"י חברת האחזקה. בעניין זה מורה סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה תשל"א 1971:

"(א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך ע"י השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים תשכ"ז 1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר".

המבקש טוען לזכות קיזוז של דמי השכירות המגיעים למשיבה לתקופה שבה היה העסק מושבת לצורך תיקונים ושיפוצים שבוצעו לאחר תיקון התקלה בצנרת. דא עקא שבנסיבות העניין לא היה רשאי המבקש לעשות דין לעצמו ולהפסיק לשלם את דמי השכירות. אף אילו היה המבקש מנוע מלהשתמש במושכר "מחמת נסיבות הקשורות במושכר" (ולא זה המקרה שלפנינו), ואף אם היה מבקש הוא לעשות שימוש בזכות העומדת לו מכח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה שלא לשלם דמי שכירות בתקופה שבה מנוע היה מלהשתמש בנכס בנסיבות כאלה, רשאית הייתה המשיבה לבטל את ההסכם על פי הזכות המוקנית בסיפא לסעיף 15(א) לחוק. בין כך ובין כך, לא הייתה כל זכות למבקש שלא לשלם את דמי השכירות בתקופה שבה הכשיר מחדש לשימוש את המספרה לאחר תיקון התקלה בצנרת, תקלה שארעה שלא באשמה של המשיבה.

מכיוון שהמבקש הפר באופן יסודי את הסכם השכירות שבין הצדדים וצבר חובות בגין אי תשלום דמי שכירות וככל הנראה אף חוב לחברת האחזקה, זכאית המשיבה לדרוש פינויו מן המושכר כפי שנהגה.

באשר לתביעה הכספית – נכון ליום הגשת התביעה חייב המבקש למצער חוב דמי שכירות עבור חודשיים, סה"כ 6,120 ₪ (סכום כולל מע"מ).

לפיכך אני דוחה בקשת הרשות להתגונן כנגד תביעת הפינוי וכנגד התביעה הכספית עד הסכום הנ"ל. המשיבה תהיה רשאית ליטול

פסק דין
חלקי לפי העתירה שבכתב התביעה בגזרות אלו. יוגש נוסח פורמלי של

פסק דין
לחתימה. הוצאות ושכ"ט ייפסקו במסגרת פסק הדין.

לעניין יתרת התביעה הכספית אני מתיר למבקש להתגונן. מכיוון שמיום הגשת התביעה חלו שינויים במסגרת המחלוקת הכספית, יהיו הצדדים רשאים לתקן כתבי טענותיהם בתוך 30 ימים לכל צד, הצדדים ישלחו זה אל זה ישירות כתבי הטענות המתוקנים.

מזכירות ביהמ"ש תשלח ההחלטה לצדדים ותזמנם לישיבת קדם משפט ליום 31.5.10 בשעה 09.00.

ניתנה היום,
כ"א
אדר תש"ע, 7 מרץ 2010, בהעדר הצדדים.














תאח בית משפט שלום 17998-11/09 יוסי סבג נ' יואלה עמוס (פורסם ב-ֽ 07/03/2010)