פסקי דין על משה פאר | פסקי דין על רפאל שרעבי | פסקי דין על שרון שרעבי | פסקי דין על ישי שרעבי |

53714/06 א     15/03/2010




א 53714/06 משה פאר נ' רפאל שרעבי, שרון שרעבי, ישי שרעבי






בפני

כב' השופט חיים טובי
התובע:

משה פאר

ע"י ב"כ עו"ד א. בורנשטיין
נגד
הנתבעים:

1. רפאל שרעבי

2. שרון שרעבי

3. ישי שרעבי

ע"י ב"כ עוה"ד ש. לביא ו/או א. טרסר ואח'
פסק - דין

המחלוקת בהליך זה נסבה סביב החזקה והשימוש בחצר בניין מגורים, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כרכוש משותף.
ההייתה הסכמה לחלוקה דה-פקטו של השימוש בחצר, ואם כן מה נפקות יש להסכמה זו – אלו הן השאלות אשר תוכרענה בהליך דנן.

הנסיבות
1. עסקינן בבית מגורים – הרשום בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף – הבנוי על חלקה 336 בגוש 6636 והמצויה ברח' קהילת ורשה 72, תל אביב (להלן: "הבית").
הבית מורכב מ-4 דירות צמודות קרקע, הבנויות זו לצד זו והגובלות, בקיר משותף, האחת עם רעותה. כל דירה – במקורה – הייתה בשטח של 32.07 מ"ר (להלן: "הדירות").
החצר סביבות הבית מהווה רכוש משותף לכלל דייריו, כאשר חלק האָרי שלה מצוי בעורפו של הבית (להלן: "החצר"). על פי צו רישום הבית המשותף מיום 5/2/59 לכל אחד מבעלי הדירות 2/8 בחצר (ברכוש המשותף) – במושעא.

2. בעלי הזכויות בדירות הינם החוכרים לדורות מבעלת הקרקע, הקרן הקיימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "קק"ל" – ו "המינהל" – בהתאמה).

3. התובע הינו בעל זכויות החכירה בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין כחלקת משנה 336/2 (להלן: "דירת התובע"), אותן ירש מאמו המנוחה, כאשר האחרונה רכשה אותן יחד עם בעלה המנוח ביום 8/9/1960, ממר רן אלישר.
זכויות התובע בדירה נרשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 19/11/96.

4. הנתבע 1, מר רפאל שרעבי
(להלן: "הנתבע") היה, עובר להגשת התביעה דנן, בעל זכויות החכירה בדירה הידועה כחלקת משנה 336/1, הממוקמת מזרחית לדירת התובע (להלן: "דירת הנתבעים"). לימים העביר הנתבע את זכויותיו בדירה לבניו, הנתבעים 2 + 3, בהעברה ללא תמורה. ואולם חרף ההעברה האמורה, הנתבע ורעייתו ממשיכים להתגורר בה.

5. שתי הדירות הנוספות המצויות מערבית לדירת התובע, רשומות בפנקסי המקרקעין על שם הגב' רינת חכים (חלקת משנה 336/3) וה"ה ירחי רחמים (חלקת משנה 336/4) – אשר אינם צד לתביעה דנן (להלן: "החוכרים הנוספים").

6. אין ולא הייתה מחלוקת בינות הצדדים כי חצר הבית חולקה דה-פקטו, כך שחרף היותה רכוש משותף לכלל הדיירים, כל אחד מדיירי הבית עשה שימוש ייחודי בשטח אשר הוחזק על ידו מימים ימימה.
המחלוקת בתביעה דנן נסבה סביב שאלת היקף שטח החצר אשר הוחזק בפועל על ידי התובע, בחזקה ייחודית, טרם פלישת הנתבעים אליו.

התובענה וטענות הצדדים
7. בתביעה שבכאן אשר הוגשה במקורה אך כנגד הנתבע, טען התובע כי בינות בעלי הדירות הייתה קיימת, משך שנים רבות, הסכמה לחלוקת השימוש בחצר הבית באופן שכל אחד מהדיירים השתמש באופן ייחודי בחלק משטח החצר הסמוך לדירתו.
לשיטת התובע, שטח החצר אשר הייתה בחזקתו הייחודית טרם פלישת הנתבע אליה הינה בצורת "ר", כאשר הרגל הקרובה ניצבת במאונך לקיר המפריד בין דירתו לדירת הנתבעים, והרגל הרחוקה – במקביל לדירת האחרונים.
חלוקתה של החצר בין הצדדים (התובע והנתבע) נעשתה הלכה למעשה – כך לתובע – באמצעות גדרות וחפצים שהונחו בגבול שטח החצר, שהוקצה לכל אחד מהם לשימושו הבלעדי (להלן: "גבול המגרשים").
לטענת התובע, בחודש נובמבר 2005 עת שהה בחו"ל – פלש הנתבע לשטח החצר שהייתה בחזקתו ותפס חלק הימנה בשטח המסומן בירוק בתרשים אשר צורף לכתב התביעה כנספח ג' (להלן: "שטח המריבה"). הנתבע, כך לתובע, הרס את מתקן הכביסה שניצב בשטח המריבה, סילק את הגדרות והחפצים שהונחו בגבול המגרשים ותחתם יצק ריצפת בטון אותה גידר בגדר רשת (להלן: "הגדר החדשה").
פלישת הנתבע לשטח המריבה, הבנייה עליו וגידורו – כך לתובע – נעשו שלא כדין, שלא בתום לב ובניגוד לחלוקה בעין אשר נהוגה הייתה בינות הצדדים מימים ימימה.
נוכח העובדה כי שטח המריבה – כך לתובע – היה בחזקתו הייחודית מזה שנות דור, שומה על הנתבע לסלק ידו משטח זה ולהשיב את המצב לקדמותו, כפי שהיה ערב הפלישה אליו.
התובע עתר, איפוא, בתביעתו להורות לנתבע להרוס את משטח הבטון החדש שהקים בשטח המריבה, להורות לאחרון לסלק ידו משטח זה ולהחזיר המצב לקדמותו, כפי שהיה ערב הפלישה.
כן עתר התובע לחייב הנתבע בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין.

8. בכתב הגנתו הכחיש הנתבע כי שטח המריבה היה חלק משטח החצר אשר הייתה בחזקתו הייחודית של התובע. לשיטת הנתבע, מעולם לא היו גדר או חפצים שתחמו את שטח החצרות, בגבול לו טוען התובע. לטענתו, הגדר החדשה אשר הוקמה על ידו עומדת בדיוק נמרץ בגבול שבין חלקי החצר, באופן שקיימת חלוקה שיוויונית של כל שטח החצר בהתאם לזכויות הדיירים (1/4) ברכוש המשותף.
עוד טען הנתבע כי חלוקת החצרות כפי שהיא כיום (לאחר הקמת הגדר על ידו) הייתה כזו משך שנים, כך ששטח המריבה היה בחזקתו מאז ומתמיד.
לשיטת הנתבע, הוא פעל לשיקומה של הגדר המשותפת בינות החצרות בהסכמת התובע, ומכל מקום אין מדובר בהסגת גבול, בהיות שטח המריבה רכוש משותף.
לבסוף טען הנתבע, כי הצבת מתקן הכביסה בשטח המריבה על ידי התובע, כמו גם השלכת חפצים ובניית מחסן בשטח זה – הם כשלעצמם מהווים הסגת גבול ושימוש שלא כדין על ידי התובע ברכוש המשותף.

ההסדר הדיוני והחלטות קודמות
9. בישיבת קדם המשפט מיום 8/1/07 הגיעו הצדדים (התובע והנתבע) להסכמה דיונית (להלן: "ההסכמה הדיונית") לפיה ימונה מודד מוסמך מטעם בית המשפט " ... אשר ימדוד את השטח, יחלקו למחצית ויקבע מהו המיקום המדוייק שבו תימַצא הגדר, התוחמת בין שני בעלי הדין דהיינו רבע לכל אחד מהם, ובהתאם לקביעתו תיבַּנה הגדר, אם הגדר הנוכחית אינה במקום הנכון".
עוד הוסכם על הצדדים כי מימון הריסת הגדר ובנייתהּ ייעשו על ידי שני הצדדים בחלקים שווים בינותם. ככול שיימצא כי הגדר ניצבת במקום הנכון – יישא התובע במחצית עלות בנייתהּ.

10. נוכח ההסדר הדיוני הורה בית המשפט (כב' השופטת ר. ניב) בו ביום, על מינויו של המודד מר שמעון ורזגר כמומחה מטעם בית המשפט, אשר מינויו – כמו גם של שני מודדים נוספים – בוטל בשל סירוב הנתבע לגובה שכר הטרחה שנתבקש על ידו.
בסופו של יום מינה בית המשפט את המהנדס, המודד ושמאי המקרקעין מר נעם אונגיל (להלן: "המומחה") למומחה מטעמו (ראו החלטת כב' השופטת ר. ניב מיום 20/12/07).
המומחה הוציא מתחת ידו חוות דעת מיום 21/2/08 (להלן: "חוות הדעת") לה צורפו שלוש מפות, הנושאות כותרות – "מצב קיים", "הצעה 1" ו – "הצעה 2".
הצעה 1 - מציגה חלוקה שיוויונית של שטחי התפיסה בסיכסוך שבין התובע והנתבע – ללא עריכת שינוי בתפיסת שאר החצרות המוחזקות על ידי דיירי החוכרים הנוספים.
על פי מימצאי חלופה זו גדר הרשת שהוקמה על ידי הנתבע פולשת לשטח המריבה ברוחב 1.29 מ' ולאורך של 8.72 מ'.
הצעה 2 - מציגה חלוקה שוויונית של החצר כולה בין כל בעלי הדירות, ובכלל אלה החוכרים הנוספים שאינם צד להליך.
על פי החלופה הנ"ל יש לבצע שינוי בכל גבולות התפיסה בחצר כולה, כאשר הגדר שנבנתה על ידי הנתבע עומדת במקומה.

11. התובע נכון היה לקבל את החלופה הראשונה שבחוות דעת המומחה בהתאם להסדר הדיוני, ברם הנתבע סירב לכך ועמד על חלוקת כל שטח החצר באופן שווה (1/4) בין ארבעת דייריו – בהתאם לחלופה השנייה שבחוות הדעת.
נוכח המחלוקת האמורה הורה בית המשפט (כב' השופטת ר. ניב בהחלטה מיום 4/3/08) על הגשת תצהיר עדות ראשית והתיק נקבע לשמיעה בפני
.

12. בין לבין ולבקשת הנתבע (בש"א 168291/08) הוריתי, בהחלטתי מיום 18/8/08, על צירופם של הנתבעים 2 ו-3 כצדדים נוספים לתביעה, זאת נוכח העברת זכויותיו של הנתבע אליהם, במכר ללא תמורה.
במסגרתה של ההחלטה האמורה, הוריתי אף על צירופם של ה"ה חכים וירחי – החוכרים הנוספים, כנתבעים.

13. בשל צירופם של החוכרים הנוספים כצד לתובענה ולבקשת ב"כ הנתבעים, בוטלה ישיבת ההוכחות והתיק נקבע לקדם משפט ליום 29/12/08.
בישיבה האמורה, הביעו החוכרים הנוספים הסכמתם לחלוקת החצר בהתאם לחלופה הראשונה שבחוות דעת המומחה והתנגדו לביצוע שינוי כלשהו בשטח החצרות המוחזקות על ידם.
נוכח עמדת התובעים הנוספים הוריתי, בהחלטתי מיום 29/12/08, על ביטול צירופם כצדדים לתביעה – והתיק נקבע להוכחות.

גדר המחלוקת
14. ארבע הן השאלות הצריכות הכרעה בתיק זה ואלו הן:
א. האם שטח המריבה היווה חלק משטח החצר שהוחזק על ידי התובע לשימושו הבלעדי, בהסכמת בעלי הדירות. אם כן, מה נפקותהּ של הסכמה זו.
ב. מהי הפרשנות הנכונה של ההסכמה הדיונית ונפקותה.
ג. זכות התובע לסעדים להם עתר בתביעתו.
נדון בשאלות דלעיל כסדרן.

ההסכמה לחזקה ושימוש ייחודי בחצר – הוכחתהּ
15. כזכור, אין ולא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי חצר הבית חולקה – בהסכמה – בין דייריו. אלא מאי? טוענים הנתבעים כי החלוקה המוסכמת הייתה בהתאם לזכויותיו של כל דייר בחצר, קרי: 1/4 משטח החצר. לפיכך, כך לנתבעים, הגדר החדשה ממוקמת בגבול שטח החצר שהייתה כל העת בחזקתו.
לא מצאתי שחר לטענה זו של הנתבעים. מחומר הראיות עולה בעליל כי שטח המריבה היה בחזקתו ובשימוש של התובע והוריו המנוחים לפניו – משך כיובל שנים.

16. להוכחת טענותיו צרף התובע תמונות המוכיחות בעליל את שטחי החצרות שבחזקת הצדדים, טרם פלישת הנתבע לשטח המריבה.
מעיון בתמונות משנת 2001 (תמונה המסומנת x במוצג במ/2( נראֶה בעליל ביתו של הנתבע גדר הרשת הישנה שתחמה את חצרו ומתקן הכביסה – עמוד ממנו משתלשלים חבלי הכביסה – שהיה מצוי בחצרו של התובע.
הנתבע 2 נדרש לתמונה זו בחקירתו הנגדית והלה השיב – "אני מזהה את דירתנו ואת החצר שלנו. אני מזהה את הברז בשטחו של מר פאר. הוא עד היום שם. אני מזהה את עמוד הכביסה. לשאלתך עמוד הכביסה איני יודע אם הוא בשטח מר פאר. עמוד זה, לא שימש את מר פאר לכביסה זה עמוד איני יודע אם זה עמוד כביסה" (פרוטוקול עמ' 12).
הגם שהנתבע 2 הכחיש תחילה כי מתקן הכביסה היה בחצר המוחזקת על ידי התובע וביקש להרחיק עדותו, הוא נאלץ בסופו של יום להודות כי "הוצאנו את עמוד הכביסה שמשה השתמש בו. עקרנו אותו. הוא לא נמצא שם" (שם, עמ' 13).
נמצא, איפוא, כי על פי הודאת הנתבע 2, ברז המים (המסומן בצהוב בתמונה y לבמ/2) כמו גם מתקן הכביסה, מצויים היו בשטח אשר הוחזק בלעדית על ידי התובע.
אולם בכך לא סגי. בחקירתו נשאל הנתבע 2 גם באשר לחפצים שהונחו – כטענת התובע – בגבול החצרות הנראות בתמונה y והלה השיב – "החפצים שאתה מראה לי בתמונה, תמונה y, אני לא מכיר אותם, לא ראיתי אותם ... אנחנו לא שמנו אותם, סביר להניח שזה של מר פאר. יכול להיות שזה של ירחי. בבטחה אני אומר שזה לא שלנו". ולשאלת בית המשפט "למה אתה אומר שסביר להניח שזה של פאר?", משיב הנתבע 2 – "כי זה נמצא בינינו. זה קרוב אליו, סביר להניח" (שם, עמ' 12).
הנה כי כן, גירסת התובע לפיה קו גבול החצרות, היה בקו ישר מברז המים שהיה בחצרו, כמו גם מתקן הכביסה והחפצים – נתמכת ללא סייג מהתמונות במ/2 (תמונות x + y) כמו גם מעדותו של הנתבע 2 אשר נאלץ להודות כי אלה היו מצויים בחצר שבחזקת התובע.

17. לא מצאתי ממש בטענת ב"כ הנתבעים בסיכומי טענותיו כאילו לא השכיל התובע להוכיח את גודל החצר שהוחזקה על ידו ו/או כי אין לו ידיעה באשר להיקפה של החצר שהוחזקה על ידי הוריו המנוחים (סעיף 19 לסיכומים).
מעיון בתמונות שצולמו לאחר פלישת הנתבע לשטח המריבה (מוצג במ/1) נראה בעליל כי הנתבע המשיך את היציקה שהסתיימה במקום בו נמצא ברז המים, התקין את גדר הרשת החדשה סביבות הבטון שיצק בשטח המריבה – משל לית דין ולית דיין (ראו ברז המים מסומן בצהוב בתמונה 5 לבמ/1).
בחקירתו העיד התובע כי הגם שאיננו יודע את שטח החצר שהוחזק על ידי הוריו בשנות
ה-60, ידוע לו בבירור "איפה עבר הגבול" (פרוטוקול עמ' 9).
התובע אף הוסיף והעיד מפורשות כי "גדר הבטון שהוא בנה (הכוונה לנתבע – ח.ט.) שונה ב-2.5 מטר מהגדר הקודמת, מדדתי. הגשתי תמונות, ציינתי נ.צ. שאפשר למדוד אותן גם היום" (שם, עמ' 10).
הנה כי כן, התובע השכיל להוכיח בעליל (באמצעות תמונות "לפני" – במ/2 ותמונות "אחרי" – במ/3), היכן עבר קו הגבול בינות החצרות שלו ושל הנתבע והיכן מצוייה עתה הגדר החדשה, לאחר פלישת הנתבע לחצרו.
התובע הוכיח בעליל כי קו הגבול בין החצרות עבר בסמוך לברז המים אשר נראה בבירור בתמונה x ואשר הנתבע 2 אישר כי זה היה מצוי בחצרו של התובע.
והנה בתמונה z נראה בבירור כי הגדר החדשה נבנתה על ידי הנתבע בקו ישר עם ברז המים (מסומן בצהוב בתמונה z ) והחודרת כ-2.5 מטרים (כמדידת התובע) לחצרו.
כך גם אמורים הדברים באשר לטענת ב"כ הנתבעים כאילו לתובע לא הייתה ידיעה מה היה תוכנה של הסכמת החלוקה.
בחקירתו הנגדית העיד התובע כך – "ההסכמה הייתה שבפועל משך כל השנים הדיירים התנהלו יום יום כשאיש לא חרג כמלוא הנימה מהחלוקה של החצר" (פרוטוקול מיום 7/5/09, עמ' 9). וכשנשאל "האם היה הסכם?" השיב התובע " ... משמעות המילה "בהסכמה" שבמשך קרוב ל-50 שנה התנהלו בפועל בשטח החייב בצורה כזאת שהיה תיחום ברור בין החצרות, ואיש לא השתמש במילימטר אחד מעבר לתיחום שלו" (שם, שם). וכשנשאל התובע "האם ההסכמה ב-1960 הייתה שווה, לכל דייר רבע?" השיב התובע נחרצות " ... לא ידוע לי על חלוקה כזאת. ידוע לי על חלוקה בין החצרות בינינו לבין משפחת שרעבי ואיש מהצדדים לא חרג ממנה" (שם, שם).
אף בתו של התובע הגב' לירון פאר, החרתה החזיקה אחר התובע עת הצהירה "אני מכירה את הבית ואת הדירה עוד מילדותי כאשר באתי לבקר ברציפות את סבי וסבתי, כילדה שיחקתי בחצר של הדירה ואני מכירה היטב את החצר ואת החצרות הסמוכים ... מילדותי, וגם מאוחר יותר כבוגרת, אני זוכרת כי החצר מסביב לבית הייתה מחולקת בין בעלי הדירות, כאשר הגבול בין החצרות של כל דייר ודייר היה מתוחם בגדר ובחפצים אשר שימשו קו גבול לחצר של כל דייר. כל דייר החזיק חזקה בלעדית בחלק מהחצר כפי שהחצר הייתה מתוחמת והשתמש רק בחלק זה בפועל לצרכיו" (סעיפים 3,4 לת/2).
נמצאנו למדים מהאמור, כי התובע השכיל להוכיח כי הייתה "חלוקה למעשה" של החצר במשך יובל שנים, באופן ששטח המריבה (השטח מברז המים ועד לגבול הגדר החדשה) היה בחזקת התובע כמו גם בחזקת הוריו לפניו.

18. להבדיל מראיות התובע המאמתות בעליל את גירסתו, גירסת הנתבע לפיה הגדר החדשה הוקמה על ידו בגבול ההיסטורי של החצרות – לא הוכחה כלל ועיקר.
להוכחת גירסתם הסתפקו הנתבעים בתצהירו של הנתבע 2, אשר לא ידע בין ימינו לשמאלו ואף נתברר כי אין לו כל ידיעה אישית היכן עבר קו הגבול בינות החצרות.
מחקירתו הנגדית של הנתבע 2 עולה כי אביו, הנתבע, הוא זה היודע את העובדות לאשורן. "התוואי הוא על פי מה שמוכר לנו, מאז שאבי קנה. זה תוואי שהיה כשאבי רכש את הבית. אבי אמר לי, הוא ידע בדיוק" (פרוטוקול עמ' 12).
ולשאלת בית המשפט השיב הנתבע 2 "אני מכיר מהעבר את החפצים שהיו. אני מניח שהם נעלמו משם לפני 10 שנים. היו סימנים בשטח על פי מה שהגדר כרגע קיימת, לפי מה שאבי הורה לי לפי מה שהיה מוכר לו בשטח, על פי הגדר הישנה שהייתה מוכרת לו עליה שוקמה הגדר ... ההורים שלי אמרו לי איפה היה הגבול" (שם, עמ' 13).
לבד מהיות עדות הנתבע 2 מגומגמת ונסתרת מינה וביה מהתמונות שהוצגו (במ/2 ו- במ/3), נפלא ממני מדוע לא העיד הנתבע אם אומנם הוא זה היודע את העובדות לאשורן? אם אומנם הנתבע הוא זה היודע היכן עבר קו הגבול בינות החצרות, הכיצד זה נמנע מלהעיד.
הלכה נודעת היא " ... שמעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראייה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראייה שהיא בהישג ידו ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה אותה הראייה היא הייתה פועלת נגדו ..." (י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649).
הימנעות הנתבע מליתן עדות מלמדת, איפוא, כי גירסת הנתבעים, בכל הקשור לקו הגבול ההיסטורי, אין בה ממש.

19. על בסיס האמור והמקובץ אני קובע כי התובע השכיל להוכיח כי חצר הבית חולקה, מימים ימימה בהסכמת הדיירים, כך ששטח המריבה היווה חלק מהחצר שבחזקתו הייחודית של התובע כמו גם בחזקת הוריו המנוחים לפניו.

ההסכמה לחזקה ייחודית – נפקותהּ
20. בסיכומי טענותיו טען ב"כ הנתבעים כי אף אם תוכח טענת התובע בדבר ההסכמה לחלוקת החצר באופן ששטח המריבה היה בחזקתו ובחזקת הוריו לפניו (להלן: "הסכמת החלוקה"), הרי שהסכמה זו חסרת נפקות משפטית היא, שכן עסקינן לכל היותר בזכות חוזית הנדחית מפני הזכות הקניינית הרשומה.
לשיטת ב"כ הנתבעים, הסכמת החלוקה מהווה הסכם שיתוף ברכוש המשותף אשר לא נרשם, וככזה הוא אינו יכול לעמוד בסתירה לזכויות הקנייניות של הנתבעים לפיהן הם החוכרים של 1/4 מהזכויות בשטח החצר – המהווה רכוש משותף.
אודה ולא אבוש, לא הבינותי אל נכון טענה זוֹ.
מקובלת עלי טענת ב"כ הנתבעים כי עסקינן ב"חלוקה למעשה" שהינה זכות חוזית גרידא. ברם, העובדה שהסכמת החלוקה נוגדת את הזכויות הקנייניות הרשומות בפנקסי המקרקעין, אינה מאיינת ואינה פוגמת בתוקפה של ההסכמה החוזית.
כך נקבע לפני שנות דור מפי כב' השופט ח. כהן בע"א 269/74, 283/74 בוקובזה נ' מדינת ישראל – הממונה על המרשם, פ"ד כ"ט(1) 243 – " ... הסכם שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קניינית (סעיף 6 לחוק) כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 30 עד 60 לחוק [ראה סעיף 29(ב)], מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל אף כל זכויותיהם הקנייניות הקבועות בחוק, ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני או זה יחזיק כולו וזה לא יחזיק כלל, זה ישתמש למטרה פלונית וזה לא ישתמש אלא למטרה פלמונית, זה ינהל וזה לא ינהל – וכיוצא באלה דברים הנתונים להסכמה הדדית ולוויתורים הדדיים. לשון אחר: יהא אשר יהא ההסדר אשר השותפים מסכימים עליו בהסכם השיתוף לעניין השימוש במקרקעין המשותפים, החזקתם וניהולם, ולעניין "זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין" – זכויותיהם הקנייניות בעינן עומדות ואינן נפגעות" (שם, עמ' 248).
הנה כי כן, בעלים במושעא של מקרקעין, בעלותם על פי הדין, משתרעת על כל אתר ואתר במקרקעין המשותפים, אך אין כל מניעה שאלה האחרונים יסכימו על חלוקת השימוש בהם שאינה תואמת לזכויותיהם הקנייניות במקרקעין.
ומן הכלל אל הפרט בענייננו. הסכמת החלוקה בינות הדיירים הינה הסכמה חוזית המחייבת אותם, הגם שהסכמה זו אינה תואמת לזכות הקניינית (1/4 לכל דייר) העולה מהרישום בפנקסי המקרקעין. אין כל מניעה שבעלים משותפים (אף שעסקינן ברכוש משותף) יסכימו על חלוקה למעשה השונה מזו המתחייבת מהרישום, שכן עסקינן בהסכמה חוזית אשר אינה פוגעת בזכות הקניינית כלל ועיקר.

21. לא מצאתי שחר לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו לפיה רשאים הנתבעים לבטל את ההסכמה בכל עת, בהיותה הרשאה הדירה.
לשיטת ב"כ הנתבעים המלומד, הואיל ועסקינן בהרשאה חוזית גרידא וללא תמורה, הרי שניתן להביאה לידי סיום בכל עת.
ראשית דבר, לא עסקינן, כלל ועיקר, בהרשאת חינם. עסקינן בהסכמה הדדית בדבר השימוש הייחודי בחצר הבית המהווה רכוש משותף לכלל דייריו. עניין לנו בויתור הדדי של בעלי הזכויות האחד כלפי משנהו " ... זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני".
נמצא, כי הרשאה אשר ניתנה לתובע להשתמש בחלק החצר באופן ייחודי, ניתנה בתמורה להרשאת התובע לנתבע להשתמש בחלק הרכוש המשותף שבבעלותו. הסכמה כזו, של ויתור הדדי, אינה ניתנת לביטול חד צדדי, כל אימת שיעלה רצון מלפני מי מהצדדים להסכם.

שנית, וזה העיקר בעיניי, אם אומנם מבקשים הנתבעים לבטל את הסכמת החלוקה שהייתה נהוגה מזה יובל שנים, יתכבדו ויגישו תביעה מתאימה לביטולה של החלוקה כולה, כך שכל דייר יהא רשאי לעשות שימוש בכל אתר ואתר בשטח חצר הבית.
הנתבעים מבקשים לאחוז בחבל בשני קצותיו. מחד, טוענים לביטולה של הסכמת החלוקה בחצר, ומאידך, מנכסים לעצמם שטח לשימושם הייחודי [השוו: ע"א 759/83 חצרוני נ' זוהר, פ"ד(1)85, 92-93 (1986)]. אם אומנם קצה נפשם של הנתבעים בחלוקה למעשה בחצר המשותפת, יואילו להרוס את הגדר ואת משטח הבטון כך שאף התובע יהא רשאי לעשות שימוש בשטח החצר שבחזקתם הבלעדית של הנתבעים.
כך או כך, אין ממש בטענת ב"כ הנתבעים בדבר ביטולה החד צדדי של הסכמת החלוקה.

22. טענה נוספת העלה ב"כ הנתבעים, לראשונה, בסיכומי טענותיו לפיה, אין להסכמת החלוקה, תהא אשר תהא, כל נפקות כלפי הנתבעים 2 ו-3 וזו אינה מחייבת אותם כלל ועיקר.
לשיטת ב"כ הנתבעים, הואיל ועסקינן בהסכם שיתוף אשר לא נרשם הרי שעל פי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הוא איננו בר תוקף כלפי צד ג', הגם שהאחרון ידע – טרם ההתקשרות – על קיומו.
הואיל ולא הייתה מחלוקת כי הנתבע העביר את זכויותיו בדירה לבנו ולכלתו, הנתבעים 2
ו-3, הרי שעל אף ידיעתם על הסכמת החלוקה – כך לב"כ הנתבעים – לא ניתן לאכוף הסכמה זו עליהם.
אין בידי לקבל טענה זו.
ראשית דבר, עסקינן בטענה חדשה שזִכרה לא בא בכתב ההגנה ובתצהירי העדות מטעם הנתבעים וזו הועלתה לראשונה בסיכומים. משכך, עניין לנו בהרחבת חזית אסורה ובית המשפט מנוע מלדון בה שכן " ... אין לחרוג במהלך המשפט מהפלגותאות שגובשו"
(א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, עמ' 78), ומכל שכן אין לחרוג מאלו, לראשונה, בסיכומים.
ולמעלה מן הצורך, יש לדחות טענה זו אף לגופה שכן מצאתי כי העברת הזכויות מהנתבע לנתבעים 2 + 3, נעשתה שלא בתום לב ובכוונת מכוון על מנת "ליצור" הטענה האמורה.
במה דברים אמורים.

23. אכן, סעיף 29(א) לחוק המקרקעין קובע כי הסכם שיתוף אשר נרשם בספרי המקרקעין יהא תקף כלפי כולי עלמא וכלשון הסעיף " ... אשר נעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר" ומכלל הן אתה שומע לאו. הסכם שיתוף אשר לא נרשם איננו תקף כלפי צד ג'.
השאלה הנשאלת היא האם יש תוקף להסכם שיתוף, אשר לא נרשם בפנקסי המקרקעין, כלפי צד ג' אם זה האחרון ידע על קיומו, טרם רכישת הזכויות במקרקעין המשותפים?
ב

פסק דין
של בית המשפט המחוזי נקבע כי הסכם שיתוף בלתי רשום איננו מחייב צד ג', הגם שזה האחרון ידע על קיומו עובר לרכישה [ראו: ע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי, פ"מ תשל"ח (1) 32,35 (להלן: "

פסק דין
אשורי").
על בסיס האמור טוען ב"כ הנתבעים כי הגם שהנתבעים 2 + 3 ידעו על הסכמת החלוקה – אין הסכמה זו מחייבת אותם הואיל ואין הם צד להסכמה זו.
כאמור, אין בידי לקבל טענה זו, בנסיבות מקרה דנן.
הגם שב

פסק דין
אשורי נקבע כי הסכם שיתוף במקרקעין שלא נרשם איננו תקף כלפי צדדים שלישיים חרף ידיעת האחרונים על קיומו – סבורני כי לא ניתן לקבוע כזאת באופן גורף תוך התעלמות מדוקטרינות המניעות ותום הלב.
כידוע לכל, עקרון תום הלב חל גם על דיני הקניין שכן " ... חוק המקרקעין אינו עומד בפני
עצמו, הוא חלק מהחקיקה (האזרחית) שלנו. עקרון תום הלב החל על החקיקה (האזרחית) כולה, חל גם עליו ... העקרון הכללי של תום הלב מהווה מטריה נורמטיבית הפרוסה על כל הוראות חוק המקרקעין" [דברי הנשיא (בדימוס) ברק בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נ"ז(2) 385 בסעיף 16 לפסק הדין).
בענייננו, אין כל מניעה להחיל את עקרון תום הלב על הוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, שכן אין בהוראתו שלילה פוזיטיבית, או משתמעת, לתחולתו על צד שלישי אשר ידע על קיומו של הסכם שיתוף, הגם שזה לא נרשם בספרי המקרקעין.
"ובאחת, סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות כגון, מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות" (י. ויסמן, דיני קניין בעלות ושיתוף, עמ' 213).
נראה, איפוא, כי בנסיבות בהן פעל הצד השלישי שלא בתום לב ו/או תוך עשיית שימוש לרעה בזכות – די יהא בידיעת האחרון על קיומו של הסכם שיתוף על מנת שיוכפף להוראותיו, הגם שזה לא נרשם בפנקסי המקרקעין.

24. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן.
מעיון בנסח הרישום (נספח 1 לנ/1) עולה כי זכויות הנתבע הועברו לבניו, הנתבעים 2 + 3, לאחר הגשת התביעה במכר ללא תמורה, זאת לאחר שהאחרונים ידוע ידעו על התביעה ועל קיומה של הסכמת החלוקה.
יתר על כן, מנסח הרישום אף עולה כי הנתבעים התחייבו להימנע מלבצע כל דיספוזיציה בדירה, חרף העובדה כי זו הועברה על שמם בלישכת רישום המקרקעין. לא זו בלבד אלא שזכויות החזקה בדירה נותרו בידי הנתבע ורעייתו המתגוררים בה הלכה למעשה.
בנסיבות אלו ניתן להסיק – במידה הקרובה לודאי – כי העברת הזכויות לנתבעים 2 + 3, בעיתוי האמור, נעשתה שלא בתום לב, אך על מנת ליצור תשתית לטענה שאין בהסכמת החלוקה כדי לחייבם.
במצב דברים זה מנועים הנתבעים 2 + 3 מלטעון כי אינם כפופים להסכם החלוקה רק בשל כך שההסכמה איננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.
ההסכמה הדיונית
25. משבאנו לכלל מסקנה כי התובע הוכיח קיומה של הסכמה למעשה, משך יובל שנים, לחלוקת החצר והשימוש בה באופן ששטח המריבה היה בחזקתו ובשימושו – זכאי התובע לסעדים המבוקשים על ידו, קרי: הריסת הגדר החדשה ולהשיבה לקו הגבול כפי שהיה טרם פלישת הנתבע לשטח המריבה.
לא מצאתי מאום בטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו כאילו בהעדר מפת מדידה לא ניתן להיעתר לסעד המבוקש על ידי התובע. אין כל חובה על פי הדין לצרף מפת מודד שעה שהוכח בעליל כי הגדר – טרם הריסתה – הייתה מוצבת בקו ישר מהברז לקצה החלקה במקביל לקיר ביתם של הנתבעים [ראו: תמונות במ/2, במ/3, והתרשים נספח ג' לת/1].

26. עם זאת ולנוכח ההסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים ביום 8/1/07 (ראו סעיף 9 לעיל) יש להורות על הריסת גדר הרשת ולהשיבה לקו הגבול שנקבע בחוות דעת המומחה בהתאם ל"הצעה 1" – הגם שזו מרֵעה את מצבו של התובע ביחס להסכמת החלוקה ההיסטורית.
טוען ב"כ הנתבעים בסיכומיו כי כוונת הצדדים בהסכמה הדיונית הייתה לחלק את כל שטח החצר ל-4 רבעים שווים – אף זה שבחזקת החוכרים הנוספים ה"ה ירחי וחכים. גלל כן – כך לנתבעים – יש להורות על חלוקת מלוא שטח החצר בהתאם ל"חלופה 2" שבחוות דעת המומחה.
טענה זו אין לה כל בסיס ודינה להידחות על הסף, שכן טענה זו נסתרת מינה וביה מלשונה של ההסכמה הדיונית שאינה משתמעת לשני פנים.
וכך הוסכם על הצדדים בישיבת קדם המשפט מיום 8/1/07 – "אנו מסכימים שבית המשפט ימנה מודד מוסמך, אשר ימדוד את השטח, יחלקו למחצית ויקבע מהו המיקום המדוייק שבו תימצא הגדר, התוחמת בין שני בעלי הדין דהיינו רבע לכל אחד מהם, ובהתאם תיבנה הגדר, אם הגדר הנוכחית איננה במקום הנכון" (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
מפורשות נאמר כי ההסכמה הינה "בין שני בעלי הדין " – להבדיל מה"ה חכים וירחי שלא היו בעלי דין אותה עת כלל ועיקר. כן הוסכם, כי כל אחד מבעלי הדין יהא זכאי לרבע מהשטח הכולל המוחזק על ידי הצדדים לתובענה.
השטח המוחזק על ידי החוכרים הנוספים – ה"ה ירחי וחכים – לא נכלל בבסיס ההסכמה הדיונית שכן ברי לכל בר בי רב שאין בהסכמת בעלי הדין כדי לחייב צידי ג' שאינם צדדים לתובענה. על בסיס הסכמה מפורשת זו מינה בית המשפט את המומחה אשר הוציא מתחת ידו את חוות הדעת. הנתבעים מנועים מלחזור בהם מהסכמתם שכן " ... מדיניות שיפוטית ראוייה מחייבת כי לא יינתן לבעלי דין ולבאי כוחם, לחזור בהם מההסכמות שהגיעו אליהם בבית המשפט, אחרת תיפגע יעילות הדיונים ונכונותם של בעלי הדין להגיע להסכמי פשרה, ובסופו של דבר גם הצדק" [בר"ע 2030/00 וינצר אנטוניה נ' מינהל מקרקעי ישראל, דינים מחוזיים, כרך ל"ב(8) 742].

27. אני קובע, איפוא, כי יש להרוס גדר הרשת אשר נבנתה על ידי הנתבע ולהציבה בהתאם ל"הצעה 1" שבחוות דעת המומחה, באופן שזו תושג לצד דרום (לכיוון בית הנתבעים) ברוחב של 1.29 מ' באורך של 8.72 מ'.
מכוח ההסכמה הדיונית על הנתבע לשאת בהוצאות ההריסה שכן נתברר כי הגדר אינה במקומה, ואילו בעלויות הבנייה יישאו הצדדים בחלקים שווים בינותם.

התוצאה
28. סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –
א. אני קובע כי התובע זכאי לחזקה ולשימוש ייחודי בלתי מופרע בשטח החצר המסומנת בירוק במפת המומחה הנושאת את הכותרת "הצעה (1)" המצורפת לחוות הדעת במ/1 (להלן: "חצר התובע").
ב. אני אוסר על הנתבעים – או מי מהם – לעשות שימוש בחצר התובע ו/או מלהפריע לאחרון מעשיית שימוש בה.
ג. הנני מורה לנתבעים – יחד לחוד – להרוס את גדר הרשת הבנוייה בחצר התובע ולהקימה בקו הגבול כפי שנקבע בהצעה 1 שבחוות הדעת במ/1.
היה והנתבעים לא הרסו הגדר ולא הקימוה, כאמור, תוך 30 יום מקבלת

פסק דין
זה, יהא התובע רשאי לעשות כן.
ד. בהוצאות הריסת הגדר יישאו הנתבעים, ואילו בעלות בנייתה של הגדר החדשה במקומה – יישאו הצדדים בחלקים שווים בינותם.
ה. נוכח התוצאה אליה הגעתי ובשים לב להתנהלות הנתבעים בתיק דנן, הנני מחייב הנתבעים לשלם לתובע את אגרת המשפט וכן שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
האגרה תישא הצמדה וריבית חוקית מעת הוצאתה ושכר הטרחה יישא ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד תשלומו המלא בפועל.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר.

ניתן היום, כ"ט אדר תש"ע (15 מרס 2010 ), בהעדר הצדדים ובאי כוחם.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו

ת.א. 53714/06
1 מתוך 13








א בית משפט שלום 53714/06 משה פאר נ' רפאל שרעבי, שרון שרעבי, ישי שרעבי (פורסם ב-ֽ 15/03/2010)