פסקי דין על יעוז חברה לנאמנות והחזקה בע"מ | פסקי דין על י.א. מתן שירותים רפואיים | פסקי דין על מתן שירותי רפואה שמירה כח אדם ואחזקה | פסקי דין על י.א. מתן שרותי ניקיון אחזקה וכח אדם | פסקי דין על אלקבץ יואל | פסקי דין על גיגי יוסף |

12266/02 א     02/02/2004




א 12266/02 יעוז חברה לנאמנות והחזקה בע"מ נ' י.א. מתן שירותים רפואיים בע"מ, מתן שירותי רפואה שמירה כח אדם ואחזקה בע"מ, י.א. מתן שרותי ניקיון אחזקה וכח אדם בע"מ, אלקבץ יואל, גיגי יוסף





בתי המשפט
1

א 012266/02
בית משפט השלום ירושלים
02/02/2004

כב' השופט כרמי מוסק
בפני
:
יעוז חברה לנאמנות והחזקה בע"מ

בעניין:
התובעת
נ ג ד
1 . י.א. מתן שירותים רפואיים בע"מ

2 . מתן שירותי רפואה שמירה כח אדם ואחזקה בע"מ

3 .י.א. מתן שרותי ניקיון אחזקה וכח אדם בע"מ

4 . אלקבץ יואל

5 . גיגי יוסף
הנתבעים
פסק דין
תביעה להורות על פינוי נכס מקרקעין מכח חוזה שכירות, ולתשלום פיצוי מוסכם עבור כל יום שעבר מיום הפינוי המוסכם בחוזה.

העובדות
1. התובעת היא חברה רשומה בישראל ובבעלותה נכס המהווה חנות בשכונת רמות ברח' סולם יעקב 8 בירושלים (להלן: החנות).

2. הנתבעת מס' 1 שכרה מהתובעת את החנות בהתאם לחוזה מיום 1/8/1994 אשר צורף לכתב התביעה כנספח א' (להלן: החוזה).

3. תוקפו של החוזה הוארך מעת לעת, וביום 22/7/02 נערך בין התובעת לנתבעות 1 ו 2, נספח לחוזה, ובו נקבעה בין היתר הארכת תקופת השכירות עד ליום 30/9/02.

4. הנתבעים 4 ו 5 ערבו לקיום החוזה מתוקף היותם בעליהן ומנהליהן של הנתבעות
1- 3. (להלן: הנתבעת).

5. אין מחלוקת כי הנתבעת חייבת הייתה לקיים את החוזה ולפנות את החנות על פי תנאיו - עד ליום 30/9/02.

7. אין מחלוקת בין הצדדים שביום 30/9/02 (להלן: יום הפינוי), לא הייתה החנות בשימושה של הנתבעת היות וזמן קצר לפני המועד הזה, פינה מר אבי רומנו עובד מטעם הנתבעת את המשרד שהחנות שימשה לו כמקום משכן. (עמ' 8-9 לפרוטוקול שורות 8-23 ).
"ת. היה שם ציוד משרדי של חנות, כמה כיסאות היה תיקיות, ניירת, אני הייתי אחראי לפנוי.
ש. איזה הוראות קיבלת , משהו אמר לך שתפנה.
ת. כן, אמרו לי לדאוג שהמשרד יהיה ריק ונקי. הבאתי משאית העמסנו הכל למשאית ואני אישית ניקיתי את הריצפה ,שטפתי, חוץ מהדלת של כספת שלא יכולתי להוציא המשרד היה ריק לחלוטין.
ש. האם נשארה כספת קטנה.
ת. אולי משהו מקובע לקחתי את כל האפודים כל הביגוד, הוצאנו את כל הארונות ברזל שהיו שם המשרד היה ריק. לא צבענו את המקום ולא סיידנו.
אחרי שיצאת את המקום נעלת את הדלת.
ת. כן המפתחות ניתנו לאילן.
ש. מה אמרת לו לעשות איתם.
ת. אני הבנתי שיש לדאוג להעביר את המפתחות לבעל המקום.
ש. בכניסה יש דלת עם חלונות כשבאת היא הייתה שלמה או שבורה.
ת. היא הייתה שבורה."
8. לקראת יום הפנוי נוצר קשר בין עו"ד עצמון מטעם התובעת ובין מר אילן פרץ שתפקד כאחראי אבטחה מטעם הנתבעת ואשר החזיק במפתחות החנות. הקשר נוצר על דעת מר יואל אלקבץ מנהל הנתבעת - ובאישורו.

9. הוסכם בין השניים שאילן פרץ יצור קשר עם מר מקסים פוליאצ'וק מתווך מטעם התובעת (להלן: המתווך), שיקבל מידיו את מפתחות החנות. בין השניים נוצר קשר זמן קצר לאחר פינוי המשרד, כאשר אילן פרץ איפשר למתווך להכנס לחנות והציב שלט לפירסום.

10. ביום 1/10/02 פנה המתווך לאילן פרץ טלפונית. השניים תיאמו מקום ומועד להעברת המפתחות. אין חולק כי המתווך איחר לפגישה וכי אילן פרץ "עזב את מקום המפגש והמשיך למקום אחר", בשיחה מאוחרת יותר נקבע כי השניים "יפגשו למחרת".

11. ביום 2/10/02 נקבעה פגישה נוספת לאותה מטרה ושוב איחר המתווך לפגישה. לדברי אילן פרץ הוא המתין למתווך לאורך 40 דקות איחור, ובשיחת טלפון הוסכם ביניהם כי המפתחות יושארו במקום מוסכם - והמתווך יקח אותם שם ויקבל את החזקה עליהם. עד כאן אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים.

12. המחלוקת מתייחסת למקום שהוסכם להעברת המפתחות. לדברי אילן פרץ סוכם שהמפתחות יושארו בפתח החנות מאחורי הסורג. ולעומתו גירסת המתווך היא שסוכם להשאיר את המפתחות במכולת הסמוכה לחנות דנן.

13. לגירסת המתווך באותו יום ואף בפעם נוספת הוא ניגש למכולת ומשלא מצא את המפתחות הודיע על כך למנהל התובעת עו"ד עצמון.
ש." אחרי שתי הפגישות האלה שאתה לא הצלחת לפגוש אותו אתה דיווחת לו שאתה לא מצליח לקבל את המפתחות.
ת. יכול להיות שאני הודעתי לבעל המקום, זה אני עשיתי בטוח אחרי שבמכולת לא היו המפתחות, כי זה היה פעמיים.
ש. יכול להיות שאתה סיכמת עם אילן שישאיר לך את המפתחות במקום.
ת. זה לא יכול להיות אני מתווך ולא יתכן להשאיר מפתחות בחוץ המשרד שלי ברח' אגריפס 8.
ש. למה לא ביקשת מאילן שיגיע אליך למשרד.
ת. העבודה שלי לתת שירות, אני צריך להגיע ולעזור לבן אדם אני לא ישב במקום כל היום אני גם מסתובב לי קל יותר להגיע לפי איך שנוח לו."
(עמ' 4-5 לפרוטוקול שורות 25- 8 )

14. ביום 10/11/02 כחודש לאחר הנסיבות המתוארות לעייל התקבל אצל הנתבעת מכתב ובו דרישה לפנות את החנות, להשיב מפתחותיה כשהיא צבועה ומסויידת - ולתשלום פיצוי מוסכם עבור כל יום שעבר מיום הפינוי הנקוב בחוזה.

15. ביום 13/11/02 נשלח מכתב תשובה מטעם הנתבעת בו פורטו נסיבות ההתקשרות בין אילן פרץ למתווך והנסיבות שבהן לשיטתה העבירה את החזקה בחנות.

16. ביום 28/11/02 הוגשה לבית משפט זה התביעה דנן.

17. ביום 27/1/03 נפרצה דלת החנות והתובעת השכירה אותה לחברת אבטחה אחרת.

18. השאלות הדורשות הכרעה.
א. האם החזיקה הנתבעת בחנות שלא כדין - ביום הפינוי.
ב. האם הופר החוזה.
ג. האם נגרם נזק לתובעת, שחובה על הנתבעת להשיבו.

19. טענת הנתבעת כאילו היה על התובעת לפרוץ אל החנות בבחינת עשיית דין עצמית גם ללא רשות מפורשת מהנתבעת וכשאין ביד התובעת החזקה ממשית בחנות -איננה מקובלת עלי. תכלית האיסור לעשיית דין עצמית נעוץ בשמירת הסדר הציבורי כדי שלא יווצר תמריץ לנהוג באלימות גם לא כנגד מחזיק "שלא כדין".
(בג"צ המוטראן הקופטי .נ. שר המשטרה פ"ד כה (1) 333).

20. כדי שמחזיק ימצא כמעוול בחזקת מחזיק שלא כדין יש לבחון את מהות החזקתו בנכס. מושג החזקה כורך עימו יסוד פיזי ויסוד נפשי. היסוד הפיזי עניינו בשליטה של אדם בנכס היסוד הנפשי עניינו כוונת השליטה שלו בנכס. אין אדם נחשב מעוול אלא אם שני היסודות גם יחד מתקיימים בו.

21. הנה כי כן אף אם בצדק ראו בתי המשפט במסירת מפתח דירה אקט בעל פוטנציאל להעברת אמצעי השליטה על הדירה (כפי שבוטא בע"א 592/76 זילנפרוינד .נ. גרין פ"ד לא (1) 813). עדיין יש לבחון את נסיבות המסירה כדי לתהות אחר מלוי היסוד הנפשי שבהחזקה. בהקשר זה מפתח הדירה ומסירתו מהווים אך סממן אחד מני סממנים אחרים לשליטה בנכס. ראה (ע"א 4469/98 דוייטש .נ. כספי, פדאור (לא פורסם), 99 (4) 600).

22. בנסיבות העניין לא נראה לי מהתנהגות הנתבעת כוונה להחזיק בנכס או במפתחותיו. הנתבעת פינתה את החנות במועד קודם ליום הפינוי שהתחייבה עליו.
הנתבעת הפקידה את המפתחות בידי אדם מטעמה שביצע נסיונות מספר להעביר את החזקה הממשית בחנות. גם השארת המפתחות כדי שיאספו בידי המתווך נעשתה במסגרת הכוונה שלא להחזיק בנכס, ולהעבירו לידי התובעת.

23. על כן אני קובע כי בנסיבות העניין לא הרימה התובעת את הנטל להוכיח החזקה בחנות שלא כדין.

האם הופר חוזה
24. התנאים הרלוונטיים לפינוי החנות מפורטים בסעיפים 11, 19, 22 לחוזה .

25. התובעת טוענת שעל פי החוזה הפרה הנתבעת את חובותיה להחזיר החנות כשהיא מסויידת ונקיה מכל חפץ, וכשהיא פנויה לשימוש מיידי בצירוף מפתחותיה, ובנסיבות שבהן הושבה, הפרה הנתבעת את התחייבותה לשלם סך 50$ עבור כל יום איחור ליום הפנוי.

26. בדנ"א 2485/95 אפרופים .נ. מ"י תקדין (עליון), 95 (2) 1446.
דעת הנשיא ברק קבעה כי מתקיימת חזקה הנתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו נתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות.

27. מלשונו של סע' 11 ג' לחוזה עולה כי כל שינוי במושכר יעשה במגבלות הסע' בלבד ותנאי זה הנו תנאי יסודי. המשמעות המובנת מסע' זה היא כי הפרת תנאי הסע' דנן היא הפרת תנאי יסודי בהסכם.


11. ג. כל תנאי סעיף זה הם עקריים והפרתם או איזה מהם תחשב כהפרה יסודית של החוזה.

28. מלשונו של סע' 19 לחוזה עולה כי חובת התובעת להחזיר את החנות כשהיא פנויה נקיה ומסודרת יחד עם מפתחותיה הנו תנאי לחוזה שאיננו תנאי עקרי. ולראיה אין סע' המסווג את הפרת סע' 19 כהפרה יסודית של החוזה.

19. "בכפוף לאמור בחוזה שכירות זה, בכל מקרה שעל השוכרת לפנות את המושכר מכל סיבה שהיא, יהיה על השוכרת להחזיר את המושכר ביחד עם מפתחותיו, כשהוא פנוי מכל מחזיק וחפץ ובמצב טוב וראוי לשימוש מיידי כשהוא נקי מסוייד וצבוע".

29. הפרה שהוסכם עליה בבירור בחוזה שתהיה יסודית אינה צריכה בהכרח להיות גם סבירה. (ע"א 71/75 מרגליות .נ. אברבנאל פ"ד כט (2) 652).

30. המונח "הפרה יסודית" משמש קנה מידה לאבחנה בין הפרה יסודית של החוזה המזכה את הנפגע ממנה בביטול מיידי אוטומטי של החוזה, לבין הפרת לא יסודית של החוזה שאיננה מזכה את הנפגע בביטול אלא לאחר מתן אורכה לקיום, שלא נוצלה ע"י מפר החוזה.

31. במקרה של הפרה לא יסודית מהווה מתן אורכה לקיום החוזה תנאי להבשלת הזכות לביטולו. (ג. שליו, דיני חוזים ע' 553).

32. גם במקרים של הפרה יסודית בהם ארכה איננה דרושה לשם שכלול זכות הביטול מומלץ ליתן "ארכת חסד".

33. אין כל נזק במתן ארכה, שהרי ממאי נפשך - אם המפר יתעשת ויקיים חובתו בעקבות הארכה, יוכל עדיין הנפגע לתבוע פיצויים עבור נזק אם נגרם, ואם לא יקיים המפר חובתו - יוכל נפגע לחזור לזכות הביטול.

34. על פי הוראות סע' 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל - 1970.
(להלן: חה"ח תרופות), נדחה מירוץ הזמן הסביר לביטול חוזה מאז שנודע לנפגע על ההפרה עד חלוף זמן הארכה. דרישה זו מתיישבת עם צרכי מסחר ועם חובת קיום חוזה בתום לב.

35. ארכה יכולה להנתן בכל דרך בעל פה, בכתב, ואף בהתנהגות. אף על פי כן עליה לעמוד בשתי דרישות:
1. על הודעת האורכה להיות ברורה.
2. עליה להגיע לידיעת המפר.
השאלה אם ניתנה ארכה נאותה היא שאלה עובדתית ופתרונה טמון בנסיבות העניין.

מן הכלל אל הפרט
36. סע' 20 א' לחוק השכירות והשאילה,תשל"א - 1971. קובע חובה של שוכר להחזיר את המושכר וחובה על משכיר לקבלו.

37. סע' 5 (ג) לחוק השכירות והשאילה קובע כי מקום קיום חובה למסירת נכס שלא הוסכם מקום ביצועה, יהיה מקום המצאו של הנכס בעת כריתת החוזה.

38. בחוזה דנן, לא הוסכם מקום מסירת החזקה.

39. בנסיבות דנן מהווה ההתקשרות בין אילן פרץ למתווך - נספח לחוזה. הסיכום להשארת המפתחות מהווה התחייבות לדרך מסירת החזקה. סע' 5 (ג) המוזכר לעייל, מחזק את דעתי שהמקום שהוסכם בין הצדדים לאיסוף המפתחות היה פתח החנות כגירסת אילן פרץ.

40. חיוב העברת המושכר וחובת המשכיר לקבלו אינם חיובים שלובים אלא קיום פעולה שדורשת שיתוף פעולה. ואי קיום החזרת מושכר שנגרם בשל אי שתוף פעולה מצד המשכיר מביאה את אי הקיום לפתחו - ומגלגלת את האחריות על שכמו של המשכיר. (טדסקי חיובים מקבילים, הפרקליט לז (תשמ"ז) 293 - 309).

41. כל נזק שנגרם לתובעת בשל אי החזרת המפתחות ביום הפינוי, רובץ לפיתחה ואין לה להלין בגינו אלא על עצמה.

42. לו הייתה התובעת מקיימת את החוזה בתום לב הייתה מעניקה לנתבעת הודעת אורכה לקיום החוזה כדין.

43. שתיקתה של התובעת מיום הפינוי ועד למכתב ששלחה לנתבעת ביום 10/11/02 איננה עומדת במבחן הראוי לאורכה האמורה בסע' 8 לחה"ח (תרופות) .
הנתבעת לא יכולה הייתה ללמוד מלשון הודעת התובעת, כי המפתחות אינם ברשות הנתבעת וכי לא עמדה בחובתה להעביר את החזקה בחנות לידי התובעת.

44. המועד הראשון בו קיבלה הנתבעת הודעת ביטול עבור החוזה היה ביום 28/11/02 עת הוגש כנגדה כתב תביעה זה. (לעניין כתב תביעה כהודעת ביטול ראה ע"א 131/89 דרדזון .נ. דרדזון פ"ד מג (4) 610 ).
45. בנסיבות העניין אני קובע כי לא נתנה לנתבעת אורכה סבירה לקיום החוזה, דהיינו להמציא מפתחות לחנות בין ע"י החלפת מנעול על ידה, ובין ע"י פריצת החנות על חשבונה.

46. אי העברת המפתחות ביום 30/9/02 איננה הפרה ובוודאי איננה הפרה יסודית של החוזה, על כן ביטול החוזה ע"י התובעת היה בלתי צודק בנסיבות העניין.

שאלת הנזק
47. בסע' 11 מציין החוזה מנגנון המאפשר לשוכר להכניס שיפורים (שינויים) לחנות.
סע' 11 ב' לחוזה, מתיר לנתבעת להקים מחיצות גבס בחנות, ומטיל עליה את החובה לפנות את המחיצות עם מסירת החזקה.

11. א." אסור לשוכרת בין בעצמה ובין באמצעות באי כוחה
או אנשים הפועלים מטעמם, לבצע שינוי או להוסיף כל תוספת בניה למושכר או למגרש עליו עומד המושכר או לשנות את המראה החיצוני של המושכר (להלן השינוי), מבלי לקבל על כך את הסכמת המשכיר מראש ובכתב. המשכיר יהיה רשאי למנוע בעד ביצוע השינוי ולדרוש את סילוקו מידי השוכרת או לסלק ולהרוס בעצמו כל שינוי שיעשה בניגוד לאמור. והשוכרת יהיו חייבים לשלם למשכיר כפי דרישתו הראשונה את הוצאות הסילוק וההריסה האמורים וחשבונות המשכיר ביחס לסכומים שהוציא או שהוא עומד להוציא בקשר לכך יחייבו את השוכרת. מבלי לפגוע בכל האמור לעייל ובזכותו של המשכיר לבטל חוזה שכירות זה, בהתאם לחוזה שכירות זה כל שינוי שנעשה כאמור יהיה שייך למשכיר מבלי שמשכיר זה יהיה חייב לשלם עבורו ואסור יהיה לשוכרת להורסו או לשנותו שלא על דעת המשכיר ושלא בהסכמתו מראש ובכתב. אם יאשר המשכיר בכתב לעשות שינויים הדרושים להתאים המושכר לצרכיו, תהיה השוכרת חייבת עד תום השכירות השכירות או עד ביטול ההסכם, להחזיר את המצב לקדמותו על חשבון השוכרת או לפי דרישת המשכיר להחזיר את המושכר כפי ששונה ללא כל תשלום עבור השינוי.
ב. המשכיר מאשר בזה כי השוכרת תהא רשאית להתקין מחיצות גבס במושכר, אולם תהא חייבת להסירם לפני החזרת החזקה למשכיר ולהחזיר את המצב לקדמותו.

48. טענת התובעת כאילו מדבר סע' 22 לחוזה בפיצוי לעניין נזק שנגרם בנסיבות שעליהן מדבר סע'11 לחוזה - איננה נראית לי, הצדדים לא קבעו בחוזה מנגנון לפיצוי מוסכם לעניין הפרת סע' 11, על כן יש לפנות לסע' 39 לחוק החוזים, (חלק כללי), ולנסיבות העניין.

22."למרות כל האמור בחוזה זה ומבלי לגרוע ממנו מתחייבהת בזה השוכרת לשלם למשכיר סך השווה 50$ ליום בעד כל יום פיגור בהחזרת המושכר למשכיר, החל מיום בו חייבת השוכרת לפנותו מכל סבה שהיא. למען הסר ספק מוצהר בזה כי תשלום הסכום הנ"ל על ידי השוכרת וקבלתו ע"י המשכיר אין בכוחם ליצור יחסי שכירות חדשים בין המשכיר לשוכרת."

49. הפצוי 50$ ליום הנו תשלום שנתן בגין איחור בהחזרת החזקה הממשית בחנות לבעליה. ברור וגלוי כי התובעת ביקשה בסנקציה זו להמריץ את הנתבעת לפנות את המושכר ולמוסרו לידיה במועד, זאת ולא מעבר לכך. זהו כלי הרתעה כנגד פינוי מאוחר של החנות, אך לא להבטחת ביצוע תיקון במושכר ששינה צורתו.

50. אכן החוזה מחייב להשיב את המצב לקדמותו, אך אין לשגות ולהחליף סנקציה חריפה ועונשית בגין אי החזרת החזקה בחנות - לבין פיצוי ראוי על נזק ישיר, המגולם בנסיבות העניין בהוצאות שנגרמו לתובעת בגין עקירת הכספות, הוצאות סיוד צביעה, ונזק עקיף עבור מניעת הכנסה לתובעת עקב אי השכרת המושכר.

51. לגופו של הנזק שנגרם לה, לא הביאה התובעת ראיה כלשהיא שאכן הוציאה הוצאות לשיפוץ תיקון סיוד וצביעה. התובעת אף לא הביאה ראיה כי נגרם לה נזק עקיף ע"י כך שלא יכלה להשכיר את החנות עקב שינויים שבצעה בה התובעת. 60221
הראיות מצביעות שהנסיבות הן הפוכות, היינו - שהחנות הושכרה לחברת אבטחה אשר עושה שימוש במחיצות הגבס, ובכספות שהותירה הנתבעת בחנות.

52. שתיקתה של התובעת למן היום שבו הותקנו הכספות בחנות ועד הגשת תביעה זו, שתיקה הנוגעת לאותם שינויים בחנות שעליהם היא תובעת את נזקה כיום - מחזקת את מסקנתי כי דעת התובעת הייתה נוחה משינויים אלו. בשתיקתה בנסיבות העניין וויתרה התובעת למעשה, על זכותה לביטול והשבת המצב לקדמותו.

53. טענת הקיזוז של הנתבעת איננה מתיישבת עם הוראות החוזה, לפיכך דינה להדחות.


סוף דבר

54. נסיבות המקרה שהובאו לפני מתיישבות יותר עם המסקנה שהנתבעת בכל פעולותיה מול התובעת, פעלה בתום לב לקיום החוזה שעליו חתמה. העילות שטוענת להם התובעת, מתיישבות אמנם עם לשונו של החוזה, אולם לאור מחדליה של התובעת בקיום החוזה, דהיינו ההתרשלות בקבלת המפתחות, אי מתן הודעת ביטול ברורה, לאחר שלא נתנה ארכה לקיום החוזה והעובדה כי נזקיה הנטענים לא נתמכו בראיות, אני קובע כי התובעת לא עמדה בנטל השיכנוע להוכיח את תביעתה.

55. על כן דין התביעה להדחות.

56. לאור העובדות שפורטו בפסק הדין ונסיבות המקרה לא ראיתי מקום לחייב את התובעת בהוצאות.

57. המזכירות תעביר העתקי פסק הדין לצדדים.

ניתן היום י' בשבט, תשס"ד (2 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.

כרמי מוסק
, שופט

012266/02א 130 כרמי מוסק
.
בתי המשפט
1

א 012266/02
בית משפט השלום ירושלים
02/02/2004

כב' השופט כרמי מוסק
בפני
:
יעוז חברה לנאמנות והחזקה בע"מ

בעניין:
התובעת
נ ג ד
1 . י.א. מתן שירותים רפואיים בע"מ

2 . מתן שירותי רפואה שמירה כח אדם ואחזקה בע"מ

3 .י.א. מתן שרותי ניקיון אחזקה וכח אדם בע"מ

4 . אלקבץ יואל

5 . גיגי יוסף
הנתבעים
פסק דין
תביעה להורות על פינוי נכס מקרקעין מכח חוזה שכירות, ולתשלום פיצוי מוסכם עבור כל יום שעבר מיום הפינוי המוסכם בחוזה.

העובדות
1. התובעת היא חברה רשומה בישראל ובבעלותה נכס המהווה חנות בשכונת רמות ברח' סולם יעקב 8 בירושלים (להלן: החנות).

2. הנתבעת מס' 1 שכרה מהתובעת את החנות בהתאם לחוזה מיום 1/8/1994 אשר צורף לכתב התביעה כנספח א' (להלן: החוזה).

3. תוקפו של החוזה הוארך מעת לעת, וביום 22/7/02 נערך בין התובעת לנתבעות 1 ו 2, נספח לחוזה, ובו נקבעה בין היתר הארכת תקופת השכירות עד ליום 30/9/02.

4. הנתבעים 4 ו 5 ערבו לקיום החוזה מתוקף היותם בעליהן ומנהליהן של הנתבעות
1- 3. (להלן: הנתבעת).

5. אין מחלוקת כי הנתבעת חייבת הייתה לקיים את החוזה ולפנות את החנות על פי תנאיו - עד ליום 30/9/02.

7. אין מחלוקת בין הצדדים שביום 30/9/02 (להלן: יום הפינוי), לא הייתה החנות בשימושה של הנתבעת היות וזמן קצר לפני המועד הזה, פינה מר אבי רומנו עובד מטעם הנתבעת את המשרד שהחנות שימשה לו כמקום משכן. (עמ' 8-9 לפרוטוקול שורות 8-23 ).
"ת. היה שם ציוד משרדי של חנות, כמה כיסאות היה תיקיות, ניירת, אני הייתי אחראי לפנוי.
ש. איזה הוראות קיבלת , משהו אמר לך שתפנה.
ת. כן, אמרו לי לדאוג שהמשרד יהיה ריק ונקי. הבאתי משאית העמסנו הכל למשאית ואני אישית ניקיתי את הריצפה ,שטפתי, חוץ מהדלת של כספת שלא יכולתי להוציא המשרד היה ריק לחלוטין.
ש. האם נשארה כספת קטנה.
ת. אולי משהו מקובע לקחתי את כל האפודים כל הביגוד, הוצאנו את כל הארונות ברזל שהיו שם המשרד היה ריק. לא צבענו את המקום ולא סיידנו.
אחרי שיצאת את המקום נעלת את הדלת.
ת. כן המפתחות ניתנו לאילן.
ש. מה אמרת לו לעשות איתם.
ת. אני הבנתי שיש לדאוג להעביר את המפתחות לבעל המקום.
ש. בכניסה יש דלת עם חלונות כשבאת היא הייתה שלמה או שבורה.
ת. היא הייתה שבורה."
8. לקראת יום הפנוי נוצר קשר בין עו"ד עצמון מטעם התובעת ובין מר אילן פרץ שתפקד כאחראי אבטחה מטעם הנתבעת ואשר החזיק במפתחות החנות. הקשר נוצר על דעת מר יואל אלקבץ מנהל הנתבעת - ובאישורו.

9. הוסכם בין השניים שאילן פרץ יצור קשר עם מר מקסים פוליאצ'וק מתווך מטעם התובעת (להלן: המתווך), שיקבל מידיו את מפתחות החנות. בין השניים נוצר קשר זמן קצר לאחר פינוי המשרד, כאשר אילן פרץ איפשר למתווך להכנס לחנות והציב שלט לפירסום.

10. ביום 1/10/02 פנה המתווך לאילן פרץ טלפונית. השניים תיאמו מקום ומועד להעברת המפתחות. אין חולק כי המתווך איחר לפגישה וכי אילן פרץ "עזב את מקום המפגש והמשיך למקום אחר", בשיחה מאוחרת יותר נקבע כי השניים "יפגשו למחרת".

11. ביום 2/10/02 נקבעה פגישה נוספת לאותה מטרה ושוב איחר המתווך לפגישה. לדברי אילן פרץ הוא המתין למתווך לאורך 40 דקות איחור, ובשיחת טלפון הוסכם ביניהם כי המפתחות יושארו במקום מוסכם - והמתווך יקח אותם שם ויקבל את החזקה עליהם. עד כאן אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים.

12. המחלוקת מתייחסת למקום שהוסכם להעברת המפתחות. לדברי אילן פרץ סוכם שהמפתחות יושארו בפתח החנות מאחורי הסורג. ולעומתו גירסת המתווך היא שסוכם להשאיר את המפתחות במכולת הסמוכה לחנות דנן.

13. לגירסת המתווך באותו יום ואף בפעם נוספת הוא ניגש למכולת ומשלא מצא את המפתחות הודיע על כך למנהל התובעת עו"ד עצמון.
ש." אחרי שתי הפגישות האלה שאתה לא הצלחת לפגוש אותו אתה דיווחת לו שאתה לא מצליח לקבל את המפתחות.
ת. יכול להיות שאני הודעתי לבעל המקום, זה אני עשיתי בטוח אחרי שבמכולת לא היו המפתחות, כי זה היה פעמיים.
ש. יכול להיות שאתה סיכמת עם אילן שישאיר לך את המפתחות במקום.
ת. זה לא יכול להיות אני מתווך ולא יתכן להשאיר מפתחות בחוץ המשרד שלי ברח' אגריפס 8.
ש. למה לא ביקשת מאילן שיגיע אליך למשרד.
ת. העבודה שלי לתת שירות, אני צריך להגיע ולעזור לבן אדם אני לא ישב במקום כל היום אני גם מסתובב לי קל יותר להגיע לפי איך שנוח לו."
(עמ' 4-5 לפרוטוקול שורות 25- 8 )

14. ביום 10/11/02 כחודש לאחר הנסיבות המתוארות לעייל התקבל אצל הנתבעת מכתב ובו דרישה לפנות את החנות, להשיב מפתחותיה כשהיא צבועה ומסויידת - ולתשלום פיצוי מוסכם עבור כל יום שעבר מיום הפינוי הנקוב בחוזה.

15. ביום 13/11/02 נשלח מכתב תשובה מטעם הנתבעת בו פורטו נסיבות ההתקשרות בין אילן פרץ למתווך והנסיבות שבהן לשיטתה העבירה את החזקה בחנות.

16. ביום 28/11/02 הוגשה לבית משפט זה התביעה דנן.

17. ביום 27/1/03 נפרצה דלת החנות והתובעת השכירה אותה לחברת אבטחה אחרת.

18. השאלות הדורשות הכרעה.
א. האם החזיקה הנתבעת בחנות שלא כדין - ביום הפינוי.
ב. האם הופר החוזה.
ג. האם נגרם נזק לתובעת, שחובה על הנתבעת להשיבו.

19. טענת הנתבעת כאילו היה על התובעת לפרוץ אל החנות בבחינת עשיית דין עצמית גם ללא רשות מפורשת מהנתבעת וכשאין ביד התובעת החזקה ממשית בחנות -איננה מקובלת עלי. תכלית האיסור לעשיית דין עצמית נעוץ בשמירת הסדר הציבורי כדי שלא יווצר תמריץ לנהוג באלימות גם לא כנגד מחזיק "שלא כדין".
(בג"צ המוטראן הקופטי .נ. שר המשטרה פ"ד כה (1) 333).

20. כדי שמחזיק ימצא כמעוול בחזקת מחזיק שלא כדין יש לבחון את מהות החזקתו בנכס. מושג החזקה כורך עימו יסוד פיזי ויסוד נפשי. היסוד הפיזי עניינו בשליטה של אדם בנכס היסוד הנפשי עניינו כוונת השליטה שלו בנכס. אין אדם נחשב מעוול אלא אם שני היסודות גם יחד מתקיימים בו.

21. הנה כי כן אף אם בצדק ראו בתי המשפט במסירת מפתח דירה אקט בעל פוטנציאל להעברת אמצעי השליטה על הדירה (כפי שבוטא בע"א 592/76 זילנפרוינד .נ. גרין פ"ד לא (1) 813). עדיין יש לבחון את נסיבות המסירה כדי לתהות אחר מלוי היסוד הנפשי שבהחזקה. בהקשר זה מפתח הדירה ומסירתו מהווים אך סממן אחד מני סממנים אחרים לשליטה בנכס. ראה (ע"א 4469/98 דוייטש .נ. כספי, פדאור (לא פורסם), 99 (4) 600).

22. בנסיבות העניין לא נראה לי מהתנהגות הנתבעת כוונה להחזיק בנכס או במפתחותיו. הנתבעת פינתה את החנות במועד קודם ליום הפינוי שהתחייבה עליו.
הנתבעת הפקידה את המפתחות בידי אדם מטעמה שביצע נסיונות מספר להעביר את החזקה הממשית בחנות. גם השארת המפתחות כדי שיאספו בידי המתווך נעשתה במסגרת הכוונה שלא להחזיק בנכס, ולהעבירו לידי התובעת.

23. על כן אני קובע כי בנסיבות העניין לא הרימה התובעת את הנטל להוכיח החזקה בחנות שלא כדין.

האם הופר חוזה
24. התנאים הרלוונטיים לפינוי החנות מפורטים בסעיפים 11, 19, 22 לחוזה .

25. התובעת טוענת שעל פי החוזה הפרה הנתבעת את חובותיה להחזיר החנות כשהיא מסויידת ונקיה מכל חפץ, וכשהיא פנויה לשימוש מיידי בצירוף מפתחותיה, ובנסיבות שבהן הושבה, הפרה הנתבעת את התחייבותה לשלם סך 50$ עבור כל יום איחור ליום הפנוי.

26. בדנ"א 2485/95 אפרופים .נ. מ"י תקדין (עליון), 95 (2) 1446.
דעת הנשיא ברק קבעה כי מתקיימת חזקה הנתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו נתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות.

27. מלשונו של סע' 11 ג' לחוזה עולה כי כל שינוי במושכר יעשה במגבלות הסע' בלבד ותנאי זה הנו תנאי יסודי. המשמעות המובנת מסע' זה היא כי הפרת תנאי הסע' דנן היא הפרת תנאי יסודי בהסכם.


11. ג. כל תנאי סעיף זה הם עקריים והפרתם או איזה מהם תחשב כהפרה יסודית של החוזה.

28. מלשונו של סע' 19 לחוזה עולה כי חובת התובעת להחזיר את החנות כשהיא פנויה נקיה ומסודרת יחד עם מפתחותיה הנו תנאי לחוזה שאיננו תנאי עקרי. ולראיה אין סע' המסווג את הפרת סע' 19 כהפרה יסודית של החוזה.

19. "בכפוף לאמור בחוזה שכירות זה, בכל מקרה שעל השוכרת לפנות את המושכר מכל סיבה שהיא, יהיה על השוכרת להחזיר את המושכר ביחד עם מפתחותיו, כשהוא פנוי מכל מחזיק וחפץ ובמצב טוב וראוי לשימוש מיידי כשהוא נקי מסוייד וצבוע".

29. הפרה שהוסכם עליה בבירור בחוזה שתהיה יסודית אינה צריכה בהכרח להיות גם סבירה. (ע"א 71/75 מרגליות .נ. אברבנאל פ"ד כט (2) 652).

30. המונח "הפרה יסודית" משמש קנה מידה לאבחנה בין הפרה יסודית של החוזה המזכה את הנפגע ממנה בביטול מיידי אוטומטי של החוזה, לבין הפרת לא יסודית של החוזה שאיננה מזכה את הנפגע בביטול אלא לאחר מתן אורכה לקיום, שלא נוצלה ע"י מפר החוזה.

31. במקרה של הפרה לא יסודית מהווה מתן אורכה לקיום החוזה תנאי להבשלת הזכות לביטולו. (ג. שליו, דיני חוזים ע' 553).

32. גם במקרים של הפרה יסודית בהם ארכה איננה דרושה לשם שכלול זכות הביטול מומלץ ליתן "ארכת חסד".

33. אין כל נזק במתן ארכה, שהרי ממאי נפשך - אם המפר יתעשת ויקיים חובתו בעקבות הארכה, יוכל עדיין הנפגע לתבוע פיצויים עבור נזק אם נגרם, ואם לא יקיים המפר חובתו - יוכל נפגע לחזור לזכות הביטול.

34. על פי הוראות סע' 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל - 1970.
(להלן: חה"ח תרופות), נדחה מירוץ הזמן הסביר לביטול חוזה מאז שנודע לנפגע על ההפרה עד חלוף זמן הארכה. דרישה זו מתיישבת עם צרכי מסחר ועם חובת קיום חוזה בתום לב.

35. ארכה יכולה להנתן בכל דרך בעל פה, בכתב, ואף בהתנהגות. אף על פי כן עליה לעמוד בשתי דרישות:
1. על הודעת האורכה להיות ברורה.
2. עליה להגיע לידיעת המפר.
השאלה אם ניתנה ארכה נאותה היא שאלה עובדתית ופתרונה טמון בנסיבות העניין.

מן הכלל אל הפרט
36. סע' 20 א' לחוק השכירות והשאילה,תשל"א - 1971. קובע חובה של שוכר להחזיר את המושכר וחובה על משכיר לקבלו.

37. סע' 5 (ג) לחוק השכירות והשאילה קובע כי מקום קיום חובה למסירת נכס שלא הוסכם מקום ביצועה, יהיה מקום המצאו של הנכס בעת כריתת החוזה.

38. בחוזה דנן, לא הוסכם מקום מסירת החזקה.

39. בנסיבות דנן מהווה ההתקשרות בין אילן פרץ למתווך - נספח לחוזה. הסיכום להשארת המפתחות מהווה התחייבות לדרך מסירת החזקה. סע' 5 (ג) המוזכר לעייל, מחזק את דעתי שהמקום שהוסכם בין הצדדים לאיסוף המפתחות היה פתח החנות כגירסת אילן פרץ.

40. חיוב העברת המושכר וחובת המשכיר לקבלו אינם חיובים שלובים אלא קיום פעולה שדורשת שיתוף פעולה. ואי קיום החזרת מושכר שנגרם בשל אי שתוף פעולה מצד המשכיר מביאה את אי הקיום לפתחו - ומגלגלת את האחריות על שכמו של המשכיר. (טדסקי חיובים מקבילים, הפרקליט לז (תשמ"ז) 293 - 309).

41. כל נזק שנגרם לתובעת בשל אי החזרת המפתחות ביום הפינוי, רובץ לפיתחה ואין לה להלין בגינו אלא על עצמה.

42. לו הייתה התובעת מקיימת את החוזה בתום לב הייתה מעניקה לנתבעת הודעת אורכה לקיום החוזה כדין.

43. שתיקתה של התובעת מיום הפינוי ועד למכתב ששלחה לנתבעת ביום 10/11/02 איננה עומדת במבחן הראוי לאורכה האמורה בסע' 8 לחה"ח (תרופות) .
הנתבעת לא יכולה הייתה ללמוד מלשון הודעת התובעת, כי המפתחות אינם ברשות הנתבעת וכי לא עמדה בחובתה להעביר את החזקה בחנות לידי התובעת.

44. המועד הראשון בו קיבלה הנתבעת הודעת ביטול עבור החוזה היה ביום 28/11/02 עת הוגש כנגדה כתב תביעה זה. (לעניין כתב תביעה כהודעת ביטול ראה ע"א 131/89 דרדזון .נ. דרדזון פ"ד מג (4) 610 ).
45. בנסיבות העניין אני קובע כי לא נתנה לנתבעת אורכה סבירה לקיום החוזה, דהיינו להמציא מפתחות לחנות בין ע"י החלפת מנעול על ידה, ובין ע"י פריצת החנות על חשבונה.

46. אי העברת המפתחות ביום 30/9/02 איננה הפרה ובוודאי איננה הפרה יסודית של החוזה, על כן ביטול החוזה ע"י התובעת היה בלתי צודק בנסיבות העניין.

שאלת הנזק
47. בסע' 11 מציין החוזה מנגנון המאפשר לשוכר להכניס שיפורים (שינויים) לחנות.
סע' 11 ב' לחוזה, מתיר לנתבעת להקים מחיצות גבס בחנות, ומטיל עליה את החובה לפנות את המחיצות עם מסירת החזקה.

11. א." אסור לשוכרת בין בעצמה ובין באמצעות באי כוחה
או אנשים הפועלים מטעמם, לבצע שינוי או להוסיף כל תוספת בניה למושכר או למגרש עליו עומד המושכר או לשנות את המראה החיצוני של המושכר (להלן השינוי), מבלי לקבל על כך את הסכמת המשכיר מראש ובכתב. המשכיר יהיה רשאי למנוע בעד ביצוע השינוי ולדרוש את סילוקו מידי השוכרת או לסלק ולהרוס בעצמו כל שינוי שיעשה בניגוד לאמור. והשוכרת יהיו חייבים לשלם למשכיר כפי דרישתו הראשונה את הוצאות הסילוק וההריסה האמורים וחשבונות המשכיר ביחס לסכומים שהוציא או שהוא עומד להוציא בקשר לכך יחייבו את השוכרת. מבלי לפגוע בכל האמור לעייל ובזכותו של המשכיר לבטל חוזה שכירות זה, בהתאם לחוזה שכירות זה כל שינוי שנעשה כאמור יהיה שייך למשכיר מבלי שמשכיר זה יהיה חייב לשלם עבורו ואסור יהיה לשוכרת להורסו או לשנותו שלא על דעת המשכיר ושלא בהסכמתו מראש ובכתב. אם יאשר המשכיר בכתב לעשות שינויים הדרושים להתאים המושכר לצרכיו, תהיה השוכרת חייבת עד תום השכירות השכירות או עד ביטול ההסכם, להחזיר את המצב לקדמותו על חשבון השוכרת או לפי דרישת המשכיר להחזיר את המושכר כפי ששונה ללא כל תשלום עבור השינוי.
ב. המשכיר מאשר בזה כי השוכרת תהא רשאית להתקין מחיצות גבס במושכר, אולם תהא חייבת להסירם לפני החזרת החזקה למשכיר ולהחזיר את המצב לקדמותו.

48. טענת התובעת כאילו מדבר סע' 22 לחוזה בפיצוי לעניין נזק שנגרם בנסיבות שעליהן מדבר סע'11 לחוזה - איננה נראית לי, הצדדים לא קבעו בחוזה מנגנון לפיצוי מוסכם לעניין הפרת סע' 11, על כן יש לפנות לסע' 39 לחוק החוזים, (חלק כללי), ולנסיבות העניין.

22."למרות כל האמור בחוזה זה ומבלי לגרוע ממנו מתחייבהת בזה השוכרת לשלם למשכיר סך השווה 50$ ליום בעד כל יום פיגור בהחזרת המושכר למשכיר, החל מיום בו חייבת השוכרת לפנותו מכל סבה שהיא. למען הסר ספק מוצהר בזה כי תשלום הסכום הנ"ל על ידי השוכרת וקבלתו ע"י המשכיר אין בכוחם ליצור יחסי שכירות חדשים בין המשכיר לשוכרת."

49. הפצוי 50$ ליום הנו תשלום שנתן בגין איחור בהחזרת החזקה הממשית בחנות לבעליה. ברור וגלוי כי התובעת ביקשה בסנקציה זו להמריץ את הנתבעת לפנות את המושכר ולמוסרו לידיה במועד, זאת ולא מעבר לכך. זהו כלי הרתעה כנגד פינוי מאוחר של החנות, אך לא להבטחת ביצוע תיקון במושכר ששינה צורתו.

50. אכן החוזה מחייב להשיב את המצב לקדמותו, אך אין לשגות ולהחליף סנקציה חריפה ועונשית בגין אי החזרת החזקה בחנות - לבין פיצוי ראוי על נזק ישיר, המגולם בנסיבות העניין בהוצאות שנגרמו לתובעת בגין עקירת הכספות, הוצאות סיוד צביעה, ונזק עקיף עבור מניעת הכנסה לתובעת עקב אי השכרת המושכר.

51. לגופו של הנזק שנגרם לה, לא הביאה התובעת ראיה כלשהיא שאכן הוציאה הוצאות לשיפוץ תיקון סיוד וצביעה. התובעת אף לא הביאה ראיה כי נגרם לה נזק עקיף ע"י כך שלא יכלה להשכיר את החנות עקב שינויים שבצעה בה התובעת.
הראיות מצביעות שהנסיבות הן הפוכות, היינו - שהחנות הושכרה לחברת אבטחה אשר עושה שימוש במחיצות הגבס, ובכספות שהותירה הנתבעת בחנות.

52. שתיקתה של התובעת למן היום שבו הותקנו הכספות בחנות ועד הגשת תביעה זו, שתיקה הנוגעת לאותם שינויים בחנות שעליהם היא תובעת את נזקה כיום - מחזקת את מסקנתי כי דעת התובעת הייתה נוחה משינויים אלו. בשתיקתה בנסיבות העניין וויתרה התובעת למעשה, על זכותה לביטול והשבת המצב לקדמותו.

53. טענת הקיזוז של הנתבעת איננה מתיישבת עם הוראות החוזה, לפיכך דינה להדחות.


סוף דבר

54. נסיבות המקרה שהובאו לפני מתיישבות יותר עם המסקנה שהנתבעת בכל פעולותיה מול התובעת, פעלה בתום לב לקיום החוזה שעליו חתמה. העילות שטוענת להם התובעת, מתיישבות אמנם עם לשונו של החוזה, אולם לאור מחדליה של התובעת בקיום החוזה, דהיינו ההתרשלות בקבלת המפתחות, אי מתן הודעת ביטול ברורה, לאחר שלא נתנה ארכה לקיום החוזה והעובדה כי נזקיה הנטענים לא נתמכו בראיות, אני קובע כי התובעת לא עמדה בנטל השיכנוע להוכיח את תביעתה.

55. על כן דין התביעה להדחות.

56. לאור העובדות שפורטו בפסק הדין ונסיבות המקרה לא ראיתי מקום לחייב את התובעת בהוצאות.

57. המזכירות תעביר העתקי פסק הדין לצדדים.

ניתן היום י' בשבט, תשס"ד (2 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.

כרמי מוסק
, שופט

012266/02א 130 כרמי מוסק
.








א בית משפט שלום 12266/02 יעוז חברה לנאמנות והחזקה בע"מ נ' י.א. מתן שירותים רפואיים בע"מ, מתן שירותי רפואה שמירה כח אדם ואחזקה בע"מ, י.א. מתן שרותי ניקיון אחזקה וכח אדם בע"מ, אלקבץ יואל, גיגי יוסף (פורסם ב-ֽ 02/02/2004)