פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון | פסקי דין על ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות | פסקי דין על וועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה מדינת ישראל | פסקי דין על מר גלעד הס | פסקי דין על עו"ד ואח' |

437/09 עתמ     15/03/2010




עתמ 437/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון נ' ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ, וועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה מדינת ישראל, מר גלעד הס, עו"ד ואח'








בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע



15 מרץ 2010

עת"מ 437-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון נ' ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ
ואח'







בפני

כב' השופט ברוך אזולאי
, ס. נשיא

העותרת
הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון
ע"י ב"כ עו"ד אילנה מרכוס מהלשכה המשפטית בעיריית אשקלון



נגד

המשיבים
1.
ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אבנר הקר

2. וועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה מדינת ישראל

3. מר גלעד הס
, עו"ד – יו"ר ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום
ע"י ב"כ עו"ד מרים פורת מפמ"ד אזרחי




פסק דין



1.
העותרת מבקשת לבטל את החלטת משיבה 2, מיום 20.10.09, בתיק ערר 6073/09, בה נקבע ברוב דעות של שלושה חברים, שניתן להוציא היתר בניה ל-12 יחידות דיור ללא פרסום הקלה, בעוד שדעת המיעוט של שני חברים היתה שלא ניתן לתת את ההיתר בלי לקיים הליך של הקלה.
עם העתירה הוגשה בקשה לצו ביניים שניתן במעמד צד אחד.

המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב הפרשנות של תקנון התוכנית המפורטת מס' 4/במ/141 (להלן – ת"מ), בטבלת הזכויות של תקנון התכנית בסעיף 19, נאמר כי מס' היחידות למגשר ב---- 6 באזור מגורים ב' הינו 9 יחידות, ובהערות המופיעות לאחר הטבלה בהן נאמר:
"לצורך חישוב מס' היחידות תיחשב כיחידה דירה שגודלה 100 מ"ר ומעלה ברוטו. מספר היחידות עשוי להשתנות באופן יחסי לגודלן ובלבד שסה"כ % הבניה המותר לכל מגרש יישמר".

המשיבה 1 הגישה בקשה להיתר בניה במגרש האמור ששטחו 3,700 מ"ר, עם בקשה לבניית 12 יחידות דיור ששטחה של כל אחת מהן
עולה על 100 מ"ר.
זכויות הבניה הן 40%, כך שהשטח הכולל שניתן לבנות במגרש הוא 1,480 מ"ר.
דעת הרוב בועדה היתה כי על פי פרשנות התקנון על פי לשונו ותכליתו ועל פי תקדים באחד המגרשים לו הסכימה העותרת על פי חוות דעת של יועץ משפטי של הועדה המחוזית לתכנון ובניה, (ענין "מישור"), ההוראה המחייבת בתקנון הינה הסיפא של ההערה בה נאמר שמספר היחידות עשוי להשתנות באופן יחסי לגודלן, ובלבד שסה"כ אחוז הבניה המותר לכל מגרש יישמר, בעוד שההוראה בטבלת הזכויות המגבילה את מספר היחידות ל-9 יחידות, הינה הוראה מנחה בלבד, ממנה ניתן לסטות בין למעלה ובין למטה, ובלבד שתישמר ההוראה הכוללת ביחס לסה"כ זכויות הבניה, גם כאשר מדובר ביחידות העולות על 100 מ"ר.

מנגד טענת העותרת היא כי ההגבלה ל-9 יחידות דיור בלבד על פי טבלת הזכויות הינה הוראה מחייבת, ממנה ניתן לסטות רק ביחס לדירות ששטחן נמוך מ-100 מ"ר, על פי הרישא של ההערה הנ"ל, בה נאמר שלצורך חישוב מס' היחידות תיחשב כיחידה דירה שגודלה 100 מ"ר ומעלה ברוטו, כך שדירה ששטחה נמוך מ-100 מ"ר לא תיחשב כיחידה לענין ההגבלה של 9 יחידות במגרש על פי טבלת הזכויות, ביחס לסיפא של אותה הערה שמס' היחידות עשוי להשתנות באופן יחסי לגודלן, היא כפופה לטבלת הזכויות ולהוראה הנ"ל, רק למקרה בו שטח היחידות שמעבר ל-9 יחידות קטן מ-100 מ"ר.

בקשר לכך, נאמר על ידי דעת הרוב בועדת הערר כי ניסוח התקנון לקוי, ומבין שתי הפרשנויות המוצעות יש להעדיף את הפרשנות שאומצה על ידי הועדה.
בקשר לכך יש לפרש את הסיפא של ההערה המאפשרת לשנות את מס' היחידות גם מתחת ל-9 יחידות וגם מעל ל-9 יחידות, בעוד שלפי פרשנות העותרת ניתן רק להפחית את מספר היחידות ולא להגדילן כאשר מדובר ביחידות ששטחן מ-100 מ"ר ומעלה.
בקשר לכך נאמר בדעת הרוב שטענת המשיבה, העותרת בדיון זה, היתה לעודד דירות גדולות במגרש ולכן הגבילה את מספר היחידות ל-9 על מנת למצות את כל זכויות הבניה ל-9 יחידות, בעוד שלפי פרשנות המשיבה בערר, העותרת בדיון זה, דווקא האפשרות לבניית דירות קטנות ששטחן נמך מ-100 מ"ר יכול לאפשר לבנות מספר רב של יחידות העולה על 9 יחידות, כשהדירות שמעבר ל-9 היחידות קטן מ-100 מ"ר.
לדעת רוב חברי הועדה, כלל לא ברור כי תכלית התכנית היתה לעודד בניה של יחידות דיור גדולות דווקא, בעוד שבהוראות התכנית ניכרת מטרה של תכנון יחידות מעורבות בגדלים שונים על מנת ליתן מענה לאוכלוסיה, כפי שעולה מסעיף 4.ה ו-5.ח להוראות התכנית.
עמדת העותרת בועדת הערר, משיבה 1 בדיון זה, הינה כי תכלית התכנית היתה לאפשר גמישות במספר יחידות הדיור בכל מגרש ולאפשר הגדלה או הקטנה של מספר יחידות הדיור מתיישבת טוב יותר עם תכלית התכנית.
ביחס להגבלה ל-9 יחידות דיור בטבלת הזכויות, נאמר כי בצד הגבלה זאת, נאמר בסעיף 1 להערות כי ניתן לשנות מספר זה, כך שמספר היחידות שנקבע בטבלת הזכויות הינו מספר מנחה שמציעה התכנית, כאשר מספר זה נתון לשינוי כאמור בסעיף ההערות.
ביחס לרישא של ההערה כי "לצורך חישוב מס' היחידות תיחשב כיחידה דירה שגודלה
100 מ"ר ומעלה ברוטו", הכוונה היא שאף אם מתכננים דירות קטנות מ-100 מ"ר עדיין סופרים אותן כיחידה אחת בת 100 מ"ר, כך שהוראה זאת מגבילה את הגמישות התכנונית וקובעת את הרף העליון למספר היחידות בכל מגרש.

2.
בעתירה חזרה העותרת על טענותיה הנ"ל והוסיפה שיש לקרוא את הסיפא של ההערה כהמשך של הרישא, כאשר לפי הרישא החריג להגבלה שבטבלת הזכויות ל-9 יחידות בלב,ד הינו רק ביחס לדירות שגודלן נמוך מ-100 מ"ר, ובקשר לכך נאמר בסיפא של אותה הערה כי מספר היחידות עשוי להשתנות באופן יחסי לגודלן ובלבד שסה"כ אחוז הבניה המותר לכל מגרש יישמר, כאשר מדובר במספר יחידות שמעבר ל-9 יחידות נמוך מ-100 מ"ר.
ביחס לתכלית התכנית טענה העותרת, שאכן תכלית התכנית הינה לעודד בניית יחידות דיור גדולות, תוך צמצום מספר יחידות הדיור.
לטענת העותרת לא מקובל לבנות בשטח התכנית יחידות דיור מתחת ל-100 מ"ר, כך שהתכנית מגבילה את מספר יחידות דיור, בעוד שההוראה המאפשרת לבנות יחידות נוספות בשטח נמוך מ-100 מ"ר מתיחסת בעיקר לעודפים שנוצרים לאחר ניצול זכויות הבניה ב-9 יחידות מרווחות, שבהם ניתן לבנות יחידת דיור מעבר ל-9 יחידות ששטחה אינו עולה על 100 מ"ר.
לפי פרשנות זאת, יש משמעות מחייבת להוראה בטבלת הזכויות המגבילה את מספר היחידות ל-9, ממנה ניתן לחרוג על פי הרישא של ההערה רק ביחס לדירות ששטחן נמוך מ-100 מ"ר, שאינן נחשבות כיחידת דיור לענין זה על פי הרישא של ההערה.
באשר למקרה של "מישור", טענה העותרת שמדובר במקרה בודד שבעקבות מחלוקת בינה ובין מבקש ההיתר, הוסכם לקבל בענין חוות דעת של היועץ המשפטי של הועדה המחוזית ומשניתנה חוות דעת של היועץ המשפטי של הועדה המחוזית התומכת בפרשנות של מבקש ההיתר, נאלצה העותרת להסכים לכך, אף שכיום מתברר שהפרשנות הנ"ל היתה שגויה.
לטענת העותר, כך היא נהגה ביחס לכל בקשות ההיתר האחרות, וסטיה ממספר היחידות שבטבלת הזכויות ניתנת רק במסגרת הליך של הקלה.

משיבה 1 ביקשה לאמץ את החלטת ועדת הערר מנימוקיה.

ב"כ משיבה 2 ביקשה להותיר את החלטת ועדת הערר מנימוקיה.

משיב 3 נמחק מהעתירה, ולאור זאת אין צורך להיזקק לעתירה נגדו.

דיון
3.
לאחר עיון בהחלטת ועדת הערר ובטענות הצדדים נראה לי שדין העתירה להתקבל.
במוקד הענין שאלה של פרשנות תכנית שמתפרשת ככל דבר חקיקה על פי לשון החיקוק ותכליתו.

מבחינת לשון החוק נראה לי שהפרשנות המוצעת על ידי ועדת הערר מנוגדת ללשון החוק.
העמדה שהההגבלה ל-9 יחידות דיור בטבלת הזכויות הינה מנחה בלבד, אינה סבירה. הוראות תכנית, ככל חיקוק, הינן הוראות מורות ולא ניתן לקבוע שמדובר בהוראות מנחות בלבד מהן ניתן לסטות, בהעדר חריג מפורש בתכנית שמאפשר סטיה כזאת.
החריג היחידי לכך הוא ברישא של הערה 1 בה נאמר שלצורך מס' היחידות תיחשב כיחידת דירה שגודלה 100 מ"ר תיחשב כיחידה לענין זה, היינו שדירה ששטחה נמוך מ-100 מ"ר לא תיחשב
כיחידה לענין זה, היינו לענין ההגבלה של 9 יחידות האמורה בטבלת הזכויות, שמופיעה בסמוך לפני אותה הערה.
הפרשנות המוצעת על ידי הועדה שניתן לסטות מהוראת טבלת הזכויות מעבר ל-9 יחידות ללא כל סייג פרט לסייג הכולל של היקף זכויות הבניה מרוקנת את ההוראה בטבלת הזכויות מכל תוכן, שכן גם בהעדר הוראה זאת, אין מקום לסטות מהיקף הכולל של זכויות הבניה המותרות.
פרשנות זאת מרוקנת מכל תוכן גם את הוראת הרישא של הטענה לפיה תיחשב כיחידה דיור שגודלה 100 מ"ר ומעלה ברוטו, ולא ברור לאיזה ענין נחשבת דירה בשטח 100 מ"ר ומעלה ברוטו כיחידה אם לא לעניין הגבלת מספר היחידות ל-9, כאמור בטבלת הזכויות.
הפרשנות של הועדה שדירה ששטחה נמוך מ-100 מ"ר, תיחשב כיחידה ששטחה עולה על 100 מ"ר, מנוגדת לנוסח ההערה.
כמו כן, נראית לי סבירה עמדת העותרת שיש לפרש את הסיפא של ההערה כהמשך לרישא, כמתיחסת רק לדירות ששטחן נמוך מ-100 מ"ר שאינן נחשבות כיחידה לענין ההגבלה ל-9 יחידות.
באשר לתכלית החוק, נראית לי עמדת העותרת שמטרת התכנית היתה, בצד הבניה של דירות בגדלים מעורבות, להקפיד על צמצום מספר יחידות הדיור שמפחיתה את העומס על התשתיות כסבירה, כאשר הדבר נעשה על ידי צמצום מספר יחידות הדיור, ומתן עידוד לבניית דירות גדולות יותר תוך צמצום מספר יחידות הדיור.
כמו כן, נראית לי סבירה עמדת העותרת כי ביחס לדירות ששטחן נמוך מ-100 מ"ר, לא היה בכך כדי לסתור את המגמה האמורה, הואיל ובפועל אין נטיה לבנות דירות ששטחן נמוך ,
מ-100 מ"ר, כך שגם אם תותרנה יחידות נוספות ששטחן נמוך מ-100 מ"ר, לא ינוצל הדבר בפועל, וכן שמתן אפשרות זאת נועדה לניצול עודפים ולמספר מצומצם של דירות שלא יהא בו כדי להעמיס יתר על המידה על התשתיות הקיימות.

4.
לאור האמור, אני מקבל את העתירה, תוך שאני מבטל את החלטת ועדת הערר וקובע כי לא ניתן ליתן היתר במגרש נשוא הדיון למספר יחידות דיור ששטחן עולה על 100 מעבר ל-9 יחידות דיור בלי לקיים הליך של הקלה.

לאור העובדה שמדובר בשני גופים סטטוטוריים, אליהם נקלעה משיבה 1 בתווך במחלוקת הפרשנות שביניהן, אני נמנע מחיוב בהוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כט' באדר תש"ע, 15 במרץ 2010, בהעדר הצדדים.



ברוך אזולאי
, שופט
סג"נ










עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 437/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון נ' ג.י.א ירון יזמות בניה והשקעות בע"מ, וועדת ערר המחוזית לתכנון ובניה מדינת ישראל, מר גלעד הס, עו"ד ואח' (פורסם ב-ֽ 15/03/2010)