פסקי דין על מחמוד סלאמה | פסקי דין על עבד אלכרים עבד אלחמיד קשקוש | פסקי דין על נאדיה עבד אלחפיז פרוג'ה | פסקי דין על פאדי חמד אללה פרוג'ה ואח' |

1165/06 א     07/03/2010




א 1165/06 מחמוד סלאמה נ' עבד אלכרים עבד אלחמיד קשקוש, נאדיה עבד אלחפיז פרוג'ה, פאדי חמד אללה פרוג'ה ואח'





בפני

כב' השופט חאלד כבוב
תובע
מחמוד סלאמה

ע"י ב"כ עו"ד נזאר מ. ותד

נ ג ד
נתבעים
1. עבד אלכרים עבד אלחמיד קשקוש

2. נאדיה עבד אלחפיז פרוג'ה

3. פאדי חמד אללה פרוג'ה
4. פדאא חמד אללה פרוג'ה
5. נדאא חמד אללה פרוג'ה
6. אמינה חמד אללה פרוג'ה
הנתבע 1 ע"י ב"כ עו"ד עבדאלסתאר חדיג'ה
ובענין התביעה שכנגד
התובע שכנגד: עבד אלכרים קשקוש
ע"י ב"כ עו"ד עבדאלסתאר חדיג'ה

נ ג ד
נתבעים שכנגד 1. עזבון המנוחה פותנה מוסטפא סלאמה
2. עבדאלרחים חליל איסמעיל סלאמה
3. מג'דלין עבדאלרחים חליל סלאמה
4. נבין עבדאלרחים חליל סלאמה
5. חליל עבדאלרחים חליל סלאמה
6. בראה עבדאלרחים חליל סלאמה
7. מחמוד סלאמה

8. נאדיה פרוג'ה
9. פאדי חמדללה פרוג'ה
10. פדאא חמדללה פרוג'ה
11. נדאא חמדללה פרוג'ה
12. אמינה חמדללה פרוג'ה
13. עבדאלמועז עבדאלפיז מוחמד פרוג'ה
14. איימן חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
15. מאמון חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
16. מועין חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
17. אמין חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
18. היית'ם חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
19. בהאא חוסני עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה
20. עיזבון המנוח איסמעיל אחמד חוסיין נאטור ז"ל
21. עיזבון עזיזה איסמעיל אחמד נאטור (פרעוני)
22. בות'יינה איסמעיל אחמד נאטור
23. פאטמה איסמעיל אחמד חוסיין נאטור
24. חוסיין איסמעיל אחמד נאטור ז"ל
25. עיזבון חוסני איסמעיל נאטור ז"ל.
26. עזבון מוחמד איסמעיל אחמד חוסיין נאטור ז"ל
27. עיזבון עבדאללטיף איסמעיל אחמד חוסין נאטור ז"ל
28. עיזבון המנוח סבע איסמעיל נאטור ז"ל
29. מחמוד איסמעיל אחמד נאטור
הנתבע 7 ע"י ב"כ עו"ד נזאר מ. ותד



פסק דין
1. בפני
תביעה ותביעה שכנגד למתן סעד הצהרתי כאשר כל צד (התובע בתביעה הראשית והתובע בתביעה שכנגד) טוען לזכותו להירשם כבעלי המקרקעין נשוא התובענות, ולגבירת זכותו זו על פני האחר.

רקע וטענות הצדדים:
2. עסקינן בתביעות שמושאן הוא שטח של 632 מ"ר, הידועים כחלקה 19 בגוש 7864 בעיר קלנסווה [מגרש מס' 69 בתשריט- נספח ה' לכתב תביעה]. (להלן: "המקרקעין").

הצדדים מסכימים בדבר השתלשלות העברת הבעלות במקרקעין עד לנקודה מסוימת כפי שאפרט, אשר למן אליה כל צד טוען לגבי חלקת המקרקעין "שלי היא".

הבעלים הרשומים על מחצית החלקה הוא המנוח איסמעיל אחמד נאטור ז"ל. המנוח מוחמד נאטור ז"ל רכש על פי הסכם מיום 5/9/1958 את המגרש מאביו המנוח איסמעיל חוסיין נאטור ז"ל.

לטענת הצדדים, עבדאלחפיז פרוג'ה ז"ל רכש את המגרש יחד עם מגרשים אחרים מהמנוח מוחמד נאטור ז"ל, שהינו כאמור בנו של הבעלים הרשומים.

עוד טוענים כי חמדללה פרוג'ה (להלן: "חמדללה") ירש את המגרש מעזבון אביו המנוח, עבדאלחפיז פרוג'ה ז"ל, על פי צוואה שקוימה בבית הדין השרעי בטייבה. אותו חמדללה נפטר.

לטובת חמדללה ומשפחתו ניתן פסק דינה של כבוד השופטת ברון מיום 23/3/2005 מבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (ה.פ. 1127/00) [להלן: "פסק הדין של כבוד השופטת ברון"], המאשר את הרכישה בין עבדאלחפיז פרוג'ה ז"ל לבין מוחמד נאטור ז"ל. לטענת התובע והנתבע שכנגד, מחמוד סאלמה (להלן: "סאלמה") פסק הדין עיגן את זכויות הנתבעים 2- 6 ולטענת הנתבע והתובע שכנגד, עבד אל כרים עבד אלחמיד קשקוש (להלן: "כרים") עיגן פסה"ד את זכויות חמדללה אחיו ואחייניו.

מכאן חלוקים הצדדים באשר להשתלשלות העניינים כפי שאסקור.
(א) התביעה הראשית
טענות התובע, סלאמה:
3. ביום 1/8/2005 רכש סלאמה את המקרקעין מהנתבעים 2- 6 (להלן: "הנתבעים 2- 6"), נחתם הסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר.
בשלב זה, הלה לא יכל לרשום הערת אזהרה מאחר ומוכריו, הנתבעים 2- 6, עצמם טרם רשמו זכויותיהם.

טרם ההסכם בדק סלאמה במשרדי מיסוי המקרקעין שלא דווחו עסקאות אחרות במקרקעין ומצא שאין כאלו. כן דיווחו סלאמה והנתבעים 2 - 6 ביום 10/8/2005 על ההסכם באגף מיסוי מקרקעין וביום 10/1/2006 קיבלו הודעות בדבר שומות זמניות. סלאמה שוקד על השלמת הטיפול במיסוי המקרקעין על מנת לרשום זכויותיו.

ביום 4/2/2006 גילה סלאמה כי כרים החל בעבודות נמרצות לגידור המגרש. עקב זאת הגיש סלאמה בקשה לצווי מניעה זמניים.

מברור עם הנתבעים 2 – 6 אלו הכחישו כי מכרו לכרים זכויות במקרקעין.

התובע טוען כי רכש את המקרקעין בתום לב, בדרך מקובלת ושילם התמורה במלואה לנתבעים 2- 6 וכן כי תפס חזקה במקרקעין ונהג בו כמנהג בעלים. כן טוען כי בדק את זכויות הנתבעים 2- 6 במוסדות התכנון ובאגף מיסוי המקרקעין ולא מצא עסקאות שקדמו להסכם.

לטענת סלאמה, הוא רשאי להרשם כבעלים של המקרקעין בכפוף לתשלום המיסים על ידי הצדדים וכי לכרים אין כל זכויות במקרקעין. מכל מקום לחלופין, טוען סלאמה כי לו עדיפות ברישום זכויות במקרקעין על פני כרים.

הנתבעים 2 – 6 לא הגישו כתבי הגנה. הנתבע 1, כרים, הגיש כתב הגנה וכן כתב תביעה שכנגד כנגד התובע בתביעה הראשית (סאלמה) וכן כנגד נתבעים נוספים כפי שאפרט.
טענות הנתבע 1, כרים:
4. לתביעה לא צורפו כל הנתבעים הנכונים והרלוונטיים. הנתבעים שנתבעו, אינם הבעלים הרשומים של המקרקעין, ויש לצרף את כל שרשרת הבעלים משלב הבעלים הרשום עד לנתבעים.

לתובע אין עילת תביעה נגד כרים ועליו להפנות תביעתו רק לנתבעים 2 – 6 בלבד, שלטענתו, מכרו לו המקרקעין, מבלי שיש להם זכויות בו.

מתביעת התובע עולה, כי אין מחלוקת בין הנתבעים 2- 6 לתובע, ולכן היו צריכים להיות בצד התובעים ולא כנתבעים. באי צרופם עולה ריח של קנוניה.

ההסכם לו טוען סלאמה חסר כל תוקף, נערך עם מוכרים שחלקם קטינים ללא אישור מבית המשפט המוסמך בעניינם.

ממילא הנתבעים 2- 6 בתביעה העיקרית לא יכלו למכור את הנכס שכן מורישם, המנוח חמדללה, מכר את המקרקעין בעודו בחיים לגב' פותנה מוסטפא סלאמה (להלן: "פותנה"), המוכרת לסלאמה (אשתו של בן דודו של התובע) במועד שאינו ברור במהלך שנת 2004 (במהלך הזמן התברר כי ההסכם הוא מיום 14/7/2003).

חמדללה נפטר בחודש ינואר 2005 בגיל צעיר ובאופן מפתיע.

כרים רכש את המגרש ביום 5/3/2005 מאותה פותנה, נחתם הסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר.

לסלאמה ו/או למי מטעמו נודע כי כרים רכש את המגרש לפני זמן רב, ולא עשו דבר נגד כך.

כרים בנה את הגדר מסביב למגרש שבבעלותו וחזקתו בדרך הרגילה ועל פי היתר כדין. סלאמה והנתבעים עשו ביניהם קנוניה לנשל את הנתבע מזכויותיו במגרש, מסיבותיהם, לחלופין הם הנתבעים הוטעו על ידי התובע בדבר המסמכים עליהם חתמו, ולכן אינם מוחזקים כמי שמכרו או התחייבו למכור את המקרקעין.

לכרים נאמר על ידי הנתבעת 2, (אשת חמדללה) אמם של הנתבעים 3- 6, כי לא חתמה על כל הסכם מכר לסלאמה (התובע) וכי אם חתמה על הסכם המתיימר להיות הסכם מכר, עשתה כן עקב הטעיה, שכן נתבקשה על ידי פותנה באמצעות בן זוגה לחתום על מסמכים להוצאת צו ירושה אחרי עזבון בעלה לשם ביצוע ההסכם בין המנוח לבין פותנה בקשר עם המקרקעין.

סלאמה לא רכש את המגרש לא בתמורה ולא בתום לב. סלאמה ידע כי מורישם של הנתבעים 2- 6 מכר את המגרש בעודו בחיים לפותנה וזאת האחרונה מכרה אותו לנתבע, לכרים, לפני חודשים רבים. סלאמה לא שילם כל תמורה, ולא תפס כל חזקה במקרקעין. ההפך הוא הנכון, כרים תפס חזקה במקרקעין וגידר אותו. זכויות כרים עדיפות על זכויות סלאמה הנטענות.

לנתבעים 2- 6 לא היתה זכות למכור את המקרקעין שכן מורישם מכרו בחייו ולא נותר מה למכור. המכירה בין חמדללה לפותנה היתה ידועה לסלאמה או למי מטעמו וכן ליורשיו של חמדללה. ההסכם בין חמדללה לפותנה בקשר עם המקרקעין הנ"ל נערך על ידי עו"ד מוחמד ותד, שערך את ההסכם הנטען בין התובע לנתבעים 2- 6. וחזקה על עו"ד ותד שהיה מודע ו/או היה חייב להיות מודע לסתירה בין המסמכים.

כאמור, כרים הגיש כתב תביעה שכנגד, כנגד סלאמה ועוד 28 אחרים, כאשר פרט לסלאמה איש מהנתבעים האחרים בתביעה שכנגד לא הגיש כתב הגנה, הכל כפי שיפורט להלן.
(ב) התביעה שכנגד
טענות התובע שכנגד, כרים
5. ביום 15/5/06 הגיש כרים כתב תביעה שכנגד, כנגד 29 נתבעים: התובע בתביעה הראשית שהינו נתבע 7 בתביעה שכנגד, סלאמה; הנתבעים 2- 6 בתביעה הראשית, שהם יורשי חמדללה הנטענים (אלמנתו וילדיו) (נתבעים 8 – 12 בתביעה שכנגד); עוד תבע כרים את עזבון המנוחה פותנה ז"ל ואת בן זוגה (הנתבע 2 בתביעה שכנגד) ואת ילדיה הקטינים (הנתבעים 3 – 6 בתביעה שכנגד); בני משפחת פרוג'ה (הנתבעים 13 – 19 בתביעה שכנגד) וכן שורה של עזבונות, יורשים ובני משפחה נטענים של הבעלים הרשומים של המקרקעין, המנוח איסמעיל אחמד חוסיין נאטור ז"ל, שצורפו כנתבעים פורמאליים.

עניינה של התביעה שכנגד היא בסוגיית הבעלות במקרקעין נשוא התביעה הראשית.

בתביעתו פרט כרים שוב את השתלשלות ההעברות במקרקעין לגרסתו ואת עיקרי טענותיו כפי שהועלו בכתב ההגנה מטעמו ושפורטו לעיל.

כרים, הוציא היתר בניה להקמת גדר מסביב למקרקעין ואף הקימה.

סאלמה ידע היטב כי כרים רכש את המקרקעין מפותנה ז"ל שרכשה אותו מחמדללה ז"ל. ההסכם בין השניים נערך על ידי עו"ד מוחמד ותד, שערך לכאורה את הסכם המכר בתביעה הראשית, וידע או היה עליו לדעת על העסקה בין פותנה לחמדללה.

סאלמה לא שילם תמורה ליורשי חמדללה. חלק מיורשי חמדללה היו בעת החתימה על ההסכם נשוא התביעה הישירה, אולי עודם, קטינים. בהעדר אישור של בית המשפט לענייני משפחה, חתימותיהם חסרות תוקף משפטי. הסכם המכר של התביעה הראשית הינו פרי קנוניה בין סאלמה ליורשי חמדללה.

אלמנתו של חמדללה, הנתבעת שכנגד מס' 8, טענה בפני
רוסול קשקוש, אחיו של כרים, כי מעולם לא מכרה לסלאמה את המקרקעין, ונתבקשה לחתום על מסמכים להוצאת צו ירושה אחרי עזבון בעלה המנוח חמדללה לשם רישום המגרש על שמה של פותנה ז"ל. סאלמה ידע על ההסכם בין פותנה לחמדללה ושמר בשקט את העניין עד שכרים בנה גדר, ואז פנה כרים בבקשה לצו מניעה והגיש תביעה זו.

לסלאמה אין כל זכויות בנכס, כרים רכש את המקרקעין לפניו ותפס בו חזקה. כרים פנה לפותנה להצטרף אליו כתובעת, אך בשל אילוצים משפחתיים ואחרים – היא נמנעה מעשות כן.

כרים מבקש לקבל סעד הצהרתי כי הוא בעלי הנכס, רשאי להחזיקו ולהרשם כבעליו, להצהיר כי זכויותיו עדיפות על פני זה של סלאמה ולמנותו או את בא כוחו או כל אדם אחר מטעמו ככונס נכסים לשם ביצועו של פסק הדין.

סלאמה, הינו היחיד שהגיש כתב הגנה לתביעה שכנגד ואיש מיתר הנתבעים לא הגיש כתב הגנה.
טענות סלאמה בהתייחס לתביעה שכנגד
6. כרים לא יכול לתבוע את הנתבעים הנוספים ללא ציון מספר ת"ז ומענם וכן אינו יכול לתבוע עזבונות ללא צירוף צווי ירושה.

בהעדר צו ירושה כדין מנוע כרים מצירופם של הנתבעים שכנגד 1 – 6.

הנתבעים 8 – 12, משפחת חמדללה, אכן בהליכים או הוציאו צו ירושה בבית הדין השרעי בטייבה, אך אין בשלב זה בידי סלאמה העתק הימנו.

הסכם המכר שכביכול נחתם בין פותנה וכרים (התובע שכנגד) מיום 5/3/2005 ויפוי הכוח הבלתי חוזר מזויפים ו/או הושגו במרמה ו/או עקב מצגים כוזבים ו/או נחתמו על ידי פותנה עקב טעות ו/או הטעיה.

נסיבות החתימה על הסכם זה תמוהות, מעלות חשדות כי מדובר בחתימה מזויפת. בתצהיר שמסרה פותנה ב- 15/2/2006, לאחר הגשת התביעה הראשית על ידי הנתבע שכנגד, פירטה בהרחבה את נסיבות חתימת המסמכים הנ"ל וטענה כי חתמה במשרד עוה"ד על כמה דפים מודפסים בסוברה כי מדובר על ערבות להסכם הלוואה.

פותנה בתצהיר זה התייחסה לאדם בשם רוסול קשקוש, אחי כרים, שהוא הצד האמיתי לסכסוך ואחיו הוא רק "חזית". פותנה לא קיבלה כל תמורה כלשהי. טענותיה מתיישבות עם הסכם ההלוואה שנטל בעלה חודשים ספורים לפני עריכת ההסכם הנ"ל, מרוסול. הסכם זה נערך על ידי עו"ד ותד במשרדו. הסכם פותנה וכרים, גם לא דווח לרשויות המס ככל הנראה במטרה להסתיר מפותנה דבר עריכתו.

הסכם המכר שבין פותנה וחמדללה נחתם ביום 14/7/2003 במשרדו של עו"ד ותד ויפויי הכוח נחתם אף הוא באותו מעמד. כתב היד שהוסף לייפוי כוח הנ"ל אינו כתב ידו של עו"ד ותד, והוסף על יד מאן דהו, מסיבות שאינן ידועות לסלאמה. הסכם זה בוטל ביום 23/7/03 בהסכם ביטול. רוסול ואחיו כרים ידעו בוודאות מוחלטת דבר ביטול ההסכם.
לפותנה למעשה לא נותרו זכויות כלשהן במקרקעין וככל שחתמה עם כרים על הסכם, הרי שמכרה לו זכויות מאין.
הסכם המכר של סלאמה נערך במשרד עו"ד ותד, שהכין את הסכם בין פותנה לחמדללה ואת הסכם הביטול בהתאם.

עובר לחתימה פנה סלאמה למשפחת חמדללה ודאג לקבל אישור מתאים לגבי יורשי המנוח חמדללה. סלאמה היה מודע לחתימת שני הקטינים, באמצעות אמם, על ההסכם ופעל לקידום מתן צו ירושה והסדרת האישורים המתאימים בבית הדין השרעי המוסמך.

סלאמה בדק באגף מיסוי מקרקעין שלא דווחו עסקאות סותרות, ובהעדר דיווח לא היה באפשרות סלאמה לדעת כי נערכו הסכמים סותרים.

סלאמה שילם את התמורה במלואה למשפחת חמדללה, ותפס חזקה במקרקעין, וככל הנראה לאחר שנודע הדבר לרוסול ואחיו כרים, פלש כרים לקניינו וניסה לקבוע עובדות בלתי הפיכות.
סלאמה דווח על ההסכם הנ"ל בפני
רשויות המס ושילם את המסים בהתאם. פותנה ובעלה ידעו על הסכם חמדללה כעולה מהתצהיר מה- 23/2/2006.

עצם הוצאת ההיתר לכרים – אין בידה כדי לבסס זכויותיו הקנייניות הנטענות.

סלאמה רכש את המקרקעין לאחר שבוטל הסכם המכר בין פותנה לחמדללה. כרים רכש זכויות יש מאין. סלאמה ומשפחת חמדללה ידעו היטב דבר ביטול ההסכם בין פותנה לחמדללה. כרים לא טרח משך שנים לדווח על ההסכם הנטען עם פותנה.
התייחסות כרים לטענות סלאמה לתביעה שכנגד
7. טענות סלאמה הן עובדתיות סותרות. לא היה מקום לצרף את תצהיר פותנה, ומדובר בראיה בלתי קבילה וחסרת משקל. תצהירה אינו נושא את חתימתה, ואם כן- נעשה בנסיבות המעידות על הטעיה ו/או מרמה או למצער רשלנות.
הסכם הביטול הנטען אינו אותנטי, מזוייף, אינו נושא את חתימתם של חמדללה ז"ל ו/או פותנה ז"ל, אם יתברר כי מי מהם חתם על הסכם הביטול, זה נעשה בדרך של הטעיה ומרמה חמורים שאין כדוגמתם. לא יעלה על הדעת שההסכם נחתם ב- 14/7/03 ובוטל אך כעבור 8 ימים ב- 22/7/03.

הסכם הביטול הוא זיוף ו/או תרמית ו/או קנוניה לנשל את פותנה ז"ל ו/או כרים מזכויותיהם מכוח ההסכם שבין התובע שכנגד לפותנה ז"ל.
דיון
8. ביום 19/2/2006 ניתן בתיק זה על ידי כבוד השופט זפט במסגרת בש"א 3914/06 צו מניעה בהסכמה על המקרקעין (האוסר על כרים ו/או מי מטעמו לבצע עבודות בניה מכל סוג שהוא במקרקעין), וכמו כן ניתן צו בהסכמה האוסר על הצדדים סלאמה וכרים לטפל בהשגת היתר בניה במקרקעין נשוא התובענה עד למתן פסק הדין. [בתחילה נרשם הצו על כל המגרש וצומצם ביום 6/1/08 רק למגרש הרלבנטי נשוא התביעה שבפני
].

כל צד הגיש תצהיריו וראיותיו ובישיבת ההוכחות שהתקיימה בפני
י העיד מטעם סלאמה, אביו, מר עבדאאלה רסמיה, שהינו בקיא ומעורה בהשתלשלות העניינים הנטענת, וכן סלאמה עצמו. מטעם כרים, העידו עו"ד מוחמד תאיה, שנטען כי ערך את ההסכם שבין כרים לפותנה; מר רוסול עבדאלחמיד קשקוש, אחי כרים, אשר הינו בקיא ומעורה בהשתלשלות העניינים הנטענת; עבדאלרחים סלאמה, בן זוגה של פותנה ז"ל, אשר ליווה לטענתו את העסקאות בין אשתו לחמדללה ובין אשתו לכרים וכן העיד כרים עצמו.

הגם שכאמור כל אחד מהצדדים תבע גורמים נוספים רבים במסגרת התביעות שהוגשו, וביניהם צדדים נחוצים ומהותיים לברור הסוגיות שבמחלוקת (למשל המוכרים הנטענים בהסכם סאלמה – יורשי חמדללה, אלמנת חמדללה, זוכי פסק הדין שניתן בפני
כבוד השופטת ברון), לא ביקש איש מהצדדים

פסק דין
בהעדר הגנה.

אמנם במהלך ניהול התיק נאמרו אמרות אגב בעניין, בין כך למשל בבש"א 15081/07, בקשה בהסכמה לתיקון כתב תביעה שכנגד שהוגשה מטעם כרים, צוין כי הנתבעים שכנגד לא הגישו כתב תשובה שכנגד, על אף שכתב התביעה שכנגד הומצא להם מזה חודשים ובקשה זו נתמכה בתצהיר כרים, אך זאת נאמר בדרך אגב ללא בקשה מתאימה וללא צרוף כל ראיות נוספות ובכלל זאת אישורי מסירה; וכן בדיון שהתקיים בפני
כבוד השופט אורנשטיין ביום 25/3/08 הצהירו ב"כ הצדדים לפרוטוקול (עמוד 2):
"ב"כ הצדדים
כל אחד מאיתנו דאג למסירת כתב התביעה מטעמו לכלל הנתבעים
כאשר כתב הגנה הוגש רק מטעם הנתבע 1 בכל תביעה.
אנחנו נגיש, במידת הצורך בקשות למתן

פסק דין
בהעדר הגנה
כנגד הנתבעים שלא התגוננו."

איש מהצדדים לא הגיש בקשה למתן

פסק דין
בהעדר הגנה, וסלאמה לא הגיש מעולם אישורי מסירה. לאחר סיום שמיעת הראיות והגשת הסיכומים, לרבות השלמות בעל פה ושעה כבר שפסק הדין היה בשלהי כתיבתו, הגיש לפתע ב"כ הנתבע והתובעת שכנגד "הודעה על הגשת אישורי מסירה". בקשה למתן

פסק דין
בהעדר הגנה לא הוגשה.

ממילא לא הוזמן איש מהנתבעים, פרט לבעלה של פותנה כאמור, לשם מתן עדות בענייננו. הגשת הודעה זו במועד מאוחר זה הינה תמוהה ומאוחרת ואינה במקומה, מה גם שאינה נתמכת בכל בקשה. דומה כי מטרתה היה להכניס ב-"דלת האחורית" אישורים אלו שלא כדין וזאת אינני מאפשר.

בנסיבות וטרם אדרש לדיון גופו במחלוקות שבין הצדדים, אני מורה על מחיקת תביעת התובע סאלמה, כנגד הנתבעים 2- 6 ועל מחיקת תביעת הנתבע, כרים, כנגד כל הנתבעים שכנגד שתבע בתביעה שכנגד, פרט לסלאמה. הדיון שאערוך כעת אפוא יתייחס לתביעות שנותרו בין סאלמה וכרים.

התביעות שבפני
מצריכות אפוא דיון במספר סוגיות עיקריות:
1) נקיון כפיים.
2) שרשרת העברת הבעלות הנטענת- בסיס העסקאות.
3) העסקה בין יורשי חמדללה לסלאמה.
4) העסקה בין פותנה לכרים.
נקיון כפיים
9. שתי התביעות שבפני
הינן תביעות למתן פס"ד הצהרתי, כאשר כל צד מבקש כי יוצהר כי הוא הוא הזכאי להרשם כבעלים במקרקעין וגובר על משנהו. כל צד צרף לתמיכה בתביעתו הסכם מכר בדבר רכישת המקרקעין, מכוחו טוען כי זכאי לסעד המבוקש.

הצדדים נגועים באי נקיון כפיים, שעה שהגישו תביעות לסעד הצהרתי כאמור, בה בעת שמהעדויות והראיות שבפני
עלה בברור כי הסכומים שנרשמו בהסכמי המכר הנטענים, אינם משקפים כלל וכלל את הסכומים האמיתיים ששולמו. בפועל בהיחבא שולמו סכומים גבוהים פי כמה וכמה, ככל הנראה במטרה להונות את רשויות המס.

לעניין עסקת סאלמה – יורשי חמדללה: בהסכם הנטען בין סאלמה ליורשי חמדללה הנטענים נרשם סכום תמורה של 90,000 ₪ וכן נרשם כי חתימת המוכרים על הסכם זה מהווה אישור לקבלת הסכום. סכום זה הוא גם הסכום שדווח בטופס מש"ח לרשויות המס "נ/3" וזאת גם אישר אביו של סאלמה בחקירתו בפני
י (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 12). עם זאת רשויות המס העריכו את הקרקע בסכום גבוה לאין ערוך מזה שדווח בפועל, ב- 312,840 ₪ ("נ/2"), ועל כך לא מחו. כמו כן בא כוח התובעים בדיון שהתקיים בפני
הודה כי שווי העסקה אינו משקף את העסקה (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 5 שורה 15).

לעניין עסקת פותנה – כרים ועסקת חמדללה – פותנה: בהסכם הנטען בין פונתה לכרים נרשם סכום תמורה של 120,000 ₪ וכן נרשם כי חתימת המוכרת על הסכם זה מהווה ראיה לקבלת התמורה.
בהסכם הנטען בין חמדללה לפותנה נרשם כי סכום תמורה של 90,000 ₪ וכן נרשם כי חתימת הקונה על הסכם זה מהווה ראיה לקבלת התמורה. בסתירה לגרסה זו, ממסמכים שצורפו לתצהירי עדי ההגנה והתביעה שכנגד עצמם עלה בברור כי מדובר בסכום גבוה יותר. כך למשל מנספחים "ד1" – "ד7" לתצהיר בעלה של פותנה, מר עבדאלרחים סאלמה, בדבר הסכומים ששולמו בעסקת חמדללה – פותנה, עולה כי הסכומים הנזכרים בהם מגיעים לכדי 235,800 ₪, כ- 57,240$. כן כשהלה נחקר בעניין זה, העיד כי ליווה והיה שותף לעריכת שני ההסכמים, וכי שילמו לחמדללה בהסכם פותנה – חמדללה 63,700$ ומכרו לאחר מכן לכרים ב- 120,000 ₪ (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 18 שורות 21 – 25). כנשאל מדוע מכר בפחות משקנה השיב כי היה בקשיים. עוד משנשאל כיצד מתיישבת גרסתו בתצהירו לפיה כאילו נותר עדיין חייב לחמדללה 10,000$ עם לשון ההסכם בין פותנה לחמדללה לפיה שולמה מלוא התמורה במעמד חתימת ההסכם, השיב כי שולם הכל למעט אותם 10,000$ (פרוטוקול 6/1/10 עמוד 19 שורות 10 – 16). משנחקר כרים בדבר המחיר הכל כך זול של העסקה הנטענת בינו לבין פותנה השיב כי כך סיכמו את הדברים (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 23 שורות 10 – 13).

מהראיות והעדויות דלעיל ברור הוא כי הסכומים שנכתבו בהסכמים שונים לחלוטין מהסכומים שהועברו בפועל בין הצדדים. בין כך עולות סתירות ברורות בין המחירים הנזכרים בהסכמים הנטענים בגרסת כרים, לבין הסכומים ששולמו בפועל. דעתי אינה נוחה מהתנהלות הצדדים, אשר פונים לבית המשפט בתביעות למתן סעד הצהרתי לזכויות במקרקעין, שעה שההסכמים מכוחם תובעים אינם תואמים את שארע במציאות בפועל, סותרים מכל וכל את העברות הכספים שבוצעו בפועל, ושימשו ככסות.

הצדדים שבפני
מבקשים לקבל סעד הצהרתי, שעה שברור הוא שהתנהגותם לוקה בהעדר נקיון כפיים. פעם טוענים כי שווי העסקה כזה ופעם אחרת, כל פעם בהתאם למצג הנוח להם בנסיבות העניין. בעניין זה ראה למשל ע"א 65/85 עירית נתניה נ' נצ"ב נתניה בע"מ, פ"ד מ (3) 29, 49 (1986):

"סעד הצהרתי שורשיו בדיני היושר, ואין הוא ניתן על-כן כדבר שבשגרה. בית-משפט, בהידרשו לתביעה כזו, ייתן דעתו לנסיבות העניין כולן וישקול, אם ראוי מבקש הסעד, מבחינה עניינית ומעשית או מבחינת הדין והצדק, שהסעד אכן יינתן לו.
מתן הסעד מסור לשיקול-דעתו של השופט. הוא יעניקו, אם אמנם סעד זה הוא הראוי, ההולם והמועיל לנושא שבמחלוקת, אך הוא לא ייטה להעניקו - ואף יימנע מלעשות כן - אם תברר לו, שבנסיבות המקרה, מבחינת היושר והצדק, אין התובע ראוי לסעד זה. כך, למשל, אין להעניק סעד כזה למי שתביעתו נגועה באי-ניקיון כפיים, לתובע אשר מבקש בעזרת סעד כזה ומכוחו לעשוק את זולתו, לקפחו או לגרום לו עוולה".
(ראה לעניין זה: ע"א 19/81 [1], בעמ' 500; ע"א 234/79 [2]; ע"א 656/79 [3])."

בנסיבות די באמור כדי להורות על דחיית התביעות. עם זאת למרות חומרת הדברים, מצאתי לנכון להידרש לגוף טענות הצדדים באשר לעסקאות עצמן.
שרשרת הבעלות הנטענת – בסיס העסקאות
10. אין מחלוקת בין הצדדים בדבר השתלשלות העניינים עד לקבלת הזכויות במקרקעין אצל חמדללה. למן נקודה זו חלוקים הצדדים באשר להשתלשלות ההסכמים והעברת המקרקעין כפי שאדון בהמשך.

עם זאת הנטל המוטל על הצדדים כולל בחובו גם את הוכחת בסיס הבעלות עד לנקודת המחלוקת, עליה נסמכות העסקאות הנטענות על ידי כל צד. משכך, וטרם בחינת הוכחת כל צד תקפות עסקתו ועדיפותו על פני האחר, אבחן כעת את בסיס העסקאות, שרשרת הבעלות הנטענת עד לנקודת המחלוקת.

מנסח רישום המקרקעין שהוצג בפני
, עולה כי הבעלים הרשומים של המקרקעין הם ה"ה יסמעיל אחמד אננטור ואמין אחמד אננטור, שניהם בחלקים שווים.

הצדדים הציגו את פסק דינה של כבוד השופטת ענת ברון הנ"ל, ומבקשים להשען עליו כראיה לעניין עצם בעלותו של חמדללה במקרקעין.

פסק דינה של כב' השופטת ברון עוסק במחלוקת שנתגלעה בין עבדולמועז עבדלחפיז' פרוג'ה ואח'
לבין נאטור זוהיר מוחמד איסמעיל בעניין הסכם מכר שנטען כי נעשה בין המבקשים בעניין זה למשיבים. בית המשפט קבע בעניין זה (עמוד 9 לפסק הדין):
"נוכח האמור לעיל, ניתן צו הצהרתי לפיו זכאים המבקשים להירשם כבעלים במושע של 6 דונמים המהווים חלק מחלקה 19 בגוש 7864 בכפר קלנסווה, והמהווים לאחר ביצוע פרצלציה, מגרשים זמניים 47, 69, 70, 71, 81 ו- 82 על פי התרשים, נספח ה' לתובענה."
פסק דין
זה קובע זכות של צד מסוים להירשם כבעלים במקרקעין.

כלל הוא כי "ממצאים עובדתיים שנקבעו במשפט אחד אינם קבילים בתור שכאלה במשפט אחר" ראה ספרו של יעקב קדמי על הראיות כרך שלישי, עמ' 1377 (2003).

אלא שבענייננו עסקינן ב

פסק דין
שהוגדר על ידי כבוד השופטת כהצהרתי, וככזה לכאורה בדרך כלל הוא אינו טעון ביצוע, וראה בעניין זה ע"א 288/95 לחאם נ' אל-זארובי, פ"ד נד (2) 598, 609 (2000) [להלן: "עניין לחאם"]:
" נראה כי פסק-דין הטעון ביצוע הוא כזה המחייב את הנתבע לעשות מעשה, כמו חיוב כספי או צו לביצוע בעין, שניתן לאכוף אותו, ודומה שלכך מרמזת גם המילה "החייב" שבסעיף. לעומתו, פסק-דין שאינו טעון ביצוע הוא פסק-דין שאינו מחייב לעשות מעשה, כמו פסק-דין הצהרתי מסוג "חפצא", שאין צורך לאכוף אותו. מטבע הדברים, פסק-דין המעניק סעד הצהרתי הוא בדרך-כלל פסק-דין שאינו טעון ביצוע."

השאלה היא אפוא האם בענייננו פסק דינה של כב' השופטת ברון אינו טעון ביצוע, היינו "חפצא", או שמא טעון ביצוע, היינו "גברא"?

פסק הדין של כב' השופטת ברון דן בתוקפו של הסכם מכר נטען במקרקעין, כאשר המבקשים בתיק מחד טענו כי ההסכם תקף, בעוד המשיבים טענו מאידך כי ההסכם מזויף ואינו תקף. בסופו של יום קבעה כב' השופטת ברון כי הסכם המכר אינו מזויף והינו תקף.

בסוגיה דומה בעניין מעמדו של פס"ד (בפשרה) שקבע בעלותו של מאן דהוא במקרקעין נחלקו שופטי בית המשפט העליון בעניין לחאם הנ"ל. מחד סבר כב' השופט טירקל כאמור כי עסקינן בפס"ד מסוג "חפצא" שעיקרו הוא הצהרת הבעלות, ורישום הבעלות הינה תוצאת לוואי של אותה הצהרה, משכך הצהרה זו שבפסק הדין כוחה חל כלפי כולי עלמא (ראה עמ' 611 לפסה"ד). ומנגד סברה כב' השופטת שטרסברג-כהן בסוגיה זו כי חוזה המכר נשוא התביעה הינו התחייבות אובליגטורית, ו

פסק דין
הנותן לו תוקף (שם בפשרה) אינו משנה מאופיו האובליגטורי. משכך פס"ד לאכיפת הסכם מכר הינו

פסק דין
"גברא" היינו המחייב את הצדדים הישירים להתדיינות ואת חליפיהם ומשכך:
"הוא אינו מתיימר לקבוע דבר מה שיחס לצדדים שלישיים כל עוד לא נרשמו המקרקעין.... רישום המקרקעין, הוא המקנה זכות בעלות בקרקע, באשר הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו אין עוברת זכות הקניין במקרקעין (סעיף 7 (ב) לחוק המקרקעין; י' ויסמן דיני קניין – חלק כללי [26], בעמ' 292 – 293; א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך א) [27], בעמ' 36 – 37)."
(עמ' 620 לפסק הדין).
כב' הנשיא דאז ברק צידד בדעתה של כב' השופטת שטרסברג – כהן בעניין לחאם הנ"ל.

בענייננו כאמור אמנם אין מדובר ב

פסק דין
על דרך הפשרה אך בדומה פסק דינה של כב' השופטת ברון נועד לשם אכיפת הסכם מכר, ובמהותו, בנסיבות, דומה הוא לפסה"ד בעניין לחאם הנ"ל. מדובר אפוא ב

פסק דין
לאכיפת התחייבות אובליגטורית של הסכם למכירת קרקע, שיש לבצעו, ובמהותו זה הינו תקף רק לגבי הצדדים הישירים להתדיינות וחליפיהם.

אלא שבתביעות שבפני
איש מהצדדים, לא סאלמה ולא כרים היו בעלי דין בפסק הדין של כבוד השופטת ברון הנ"ל, וממילא קביעותיו אינן מחייבות בענייננו. לאור האמור די בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת שרשרת הבעלות לה טענו הצדדים, בפרט שאיש מהצדדים הרלבנטיים לפסק דינה של כבוד השופטת ברון וכאמור אינו צד לתביעות שבפני
.

זאת ועוד גם כפי שעולה מהסברי כרים עצמו בסיכומיו, סעיפים 34 ו- 35 לסיכומים וכן מסיכומי ההשלמה שהתקיימו בפני
ביום 24/1/10 עמ' 28 שורות 23 – 29, ברור הוא כי גם בעיני הצדדים אין מדובר בפס"ד חפצא. שם מתואר בפרוט את מכלול הפעולות המרובות שיש לערוך על מנת להביא לביצועו של פסק הדין, ואין די בו לכשעצמו כדי להביא לרישום בטאבו.

למעלה מן הצורך עוד אבהיר כי גם לו ניתן היה לראות ב

פסק דין
זה כחל כולי עלמא, עדיין עומדת בפני
הצדדים המשוכה להוכחת בעלותו של אותו חמדללה במקרקעין. לטעמי פסק הדין הנ"ל אינו ראיה לכך. נהפוך הוא. פסק הדין לאחר שסקר את מלוא העדויות וראיות שהוצגו בפני
ו, לרבות בדבר מי ירש את המקרקעין מאבי המבקשים שם (עבד חאפז מוחמד פרוג'ה ז"ל) קבע דבר בעלותם במושע של כלל המבקשים במסגרת התיק, לגבי המקרקעין שם (הכוללים גם את החלקה נשוא הסכסוך שבפני
). מדובר ב-8 מבקשים. אמנם שמו של אחד מבין אותם 8 מבקשים הינו חמדאללה עבדולחפיז' פרוג'ה. לא ברור האם מדובר באותו חמדללה נשוא התביעה שבפני
או שמא אחר, אך גם אם כן (וזאת לא הוכח בפני
במידת הנדרש), עדיין מדובר רק באחד מבין אותם 8 מבקשים. משכך- פסק הדין אינו ראיה לבעלותו הבלעדית או האישית של אותו חמדללה שהיא היא בסיס הדיון לתביעות שבפני
.

סלאמה פרט לפסק הדין הנ"ל לא צרף כל ראיה נחוצה לבעלותו של אותו חמדללה. מנגד כרים פירט כי אותו חמדללה קיבל את זכויותיו במגרש מכוח צוואת אביו המנוח עבדאלחפיז מוחמד פרוג'ה ז"ל, שקוימה כדין בבית הדין השרעי בטייבה ולתצהיר אחיו אף צרף מסמכים משנת 2001 מבית הדין השרעי בטייבה בין כך צו קיום צוואה על ידי בית הדין השרעי בטייבה מיום 21/5/2001 בגין צוואה מיום 30/8/93, אשר ממנה עולה כי חמדללה הינו יורש חלקה 69 והעתקי מסמכים שטוען כי הם חלק מצילום צוואתו של עבדלאחפיז פרוג'ה (נספחים "ז1" – "ז4").

מבלי להידרש לסוגיית אופן הגשת המסמכים והאם הוגשו כנדרש, הרי שדבר בסיס הבעלות קודם לנקודת המחלוקת בין הצדדים, אינו עומד לדיון בפני
. זהו בדיוק מושא פסק דינה של כב' השופטת ברון מיום 23/3/2003, ומשכך כל שאלה בעניין הוכרעה שם וכל מסמך, היה אמור להיות מוגש במסגרת התביעה שהתבררה בפני
ה, ובוודאי מסמכים כגון אלו שקדמו לפסק דינה. ממילא משנקבעו שם קביעות, הן תקפות ולא ניתן באמצעות התביעות שבפני
לערוך דיון נוסף בעניין. לפיכך גם לו קביעות פסק דינה של כב' השופטת ברון היו מחייבות כולי עלמא, הרי שהיו עומדות לרועץ בענייננו מאחר ומשמעות הדברים מפסק דינה הנ"ל הוא שהבעלות במקרקעין נשוא הסכסוך שבפני
(מגרש 69) היא לגבי כלל 8 המבקשים הנזכרים שם. היינו עדיין לא הוכחה כנדרש בעלותו הבלעדית של אותו חמדללה.

אמנם בכתב התביעה שכנגד תבע כרים גם את אותם זוכי

פסק דין
בין שלל עשרות הנתבעים.
אלא שמעולם לא נתבקש מתן

פסק דין
בהעדר הגנה וממילא הלה לא עמד בנטל המוטל עליו בעניין זה. "הודעתו" המאוחרת תוך צרוף "אישורי מסירה" ערב מתן פסק הדין נדחתה על ידי כאמור.

דבר הבעייתיות לעניין הוכחת אותה "שרשרת בעלות" וההסתמכות על פס"ד של כב' השופטת ברון לשם הוכחת כך, נהירה לצדדים וכך למשל בסיכומי כרים פירט את חוסר היכולת לבצע הרישום בטאבו, כך למשל בהשלמת הסיכומים בעל פה בפני
(עמ' 28 לפרוטוקול מיום 24/1/10 שורות 23 – 28):
"טען חברי בסיכומיו שכביכול פוטנה יכלה לרשום את זכויותיה בהסתמך על פסה"ד שניתן על ידי השופטת ענת ברון בבית משפט זה, אלא ש

פסק דין
זה ניתן בין צדדים באשר לתוקפה של עסקה מסוימת אחת ולאותו כתב תביעה או המר' פתיחה לא צורפו כל היורשים של הבעלים הרשום או כל אלה שקנו ממנו, ולכן לא ניתן היה לעשות שימוש בפסק הדין כדי לגרוע מזכויותיו של הבעלים, וגם היום לא ניתן לעשות כל שימוש בפסק הדין על מנת לרשום את הזכויות ללא צורך בשימוש למשל ביפוי כח בלתי חוזרים מהבעלים הרשומים, או בפס"ד נוסף הכולל את כל השרשרת של בעלי הזכויות מהבעלים ועד היום."

ודומה כי הדברים ברורים.

בנסיבות ועוד טרם הדיון במחלוקת מכירת המקרקעין שנתגלעה בין הצדדים, משלא עמד איש מהם בנטל להוכחת בעלותו של אותו חמדללה, נשמט בסיס מגדל הקלפים של העסקאות השונות, אשר לכשרותן טוענים כל אחד מהצדדים ואני דוחה את תביעת סאלמה כנגד כרים ואת תביעת כרים כנגד סאלמה.

למעלה מן הצורך אדרש עתה לכל אחת מעסקאות המכר הנטענות.
כאמור הצדדים מסכימים ביניהם כי חמדללה היה הבעלים במקרקעין ועל בסיס הנחה זו מבסס כל אחד את תביעתו (כאמור אין די בהנחותיהם אלו ובראיות שהביאו על מנת לתמוך את הבסיס לתביעותיהם במידת הנדרש). משלב זה מסתעפות גרסאות הצדדים. לטענת סלאמה, כאמור, אותו חמדללה נפטר ויורשיו, הנתבעים 2- 6 ירשו ממנו המקרקעין ומכרו לו אותם בהסכם מיום 1/8/2005. מאידך טוען כרים כי אותו חמדללה מכר את המקרקעין ביום 14/7/2003 לגברת פותנה ואותה פותנה מכרה לו את המקרקעין ביום 5/3/05. באשר להסכם חמדללה – פותנה טוען סלאמה כי הלה בוטל מספר ימים לאחר חתימתו.
ההסכם בין יורשי חמדללה לסלאמה
זכויות "המוכרים" לסלאמה
11. ההסכם הנטען בין יורשי חמדללה הנטענים לסלאמה נחתם ביום 1/8/2005. בניגוד לטענת סלאמה בכתב תביעתו ובתצהירו (סעיף 4 לכתב התביעה וסעיף 2 לתצהירו), זכויות הנתבעים 2- 6, אינן מעוגנות בפסק דינה של כבוד השופטת ברון הנ"ל.

גם לו עלה בידי הצדדים להוכיח כי חמדללה ז"ל היה בעל הזכות להירשם כבעלים במקרקעין, הרי שסלאמה לא צרף ראיות במידת הנדרש להוכחת כך כי הנתבעים 2 – 6, מהם רכש את המקרקעין, הינם אכן יורשיו של אותו חמדללה, וכי הינם זכאים להרשם כבעלים של המקרקעין תחתיו. אמנם זה צרף מסמך מעירית קלנסוואה אך בכך אין די להוכיח בעלותם/זכותם בקרקע. די באמור כדי לדחות את תביעתו של סלאמה.
קטינותם של חלק מהמוכרים הנטענים
12. נוסף על כן אין חולק כי חלק מאותם יורשים נטענים, היו קטינים בעת חתימת החוזה.

גרסת סלאמה בהקשר זה היא כי היה מודע לחתימתם של שני קטינים, באמצעות אימם, ופעל לקידום מתן צו ירושה והסדרת האישורים המתאימים בבית הדין השרעי המוסמך (כך בכתב הגנתו לתביעה שכנגד, סעיף 17.ג.). בסיכומיו טען סלאמה בעניין זה בסעיף 38 :
" העובדה כי מחמוד חתם על ההסכם עם צדדים שחלקם קטינים ללא קבלת אישור הערכאה המוסמכת, אינה גורעת מתוקפו המשפטי של הסכם זה ולכל היותר ניתן לעתור לתיקון הוראות ההסכם באישור אותה ערכאה, ולחלופין לבטל את המכר בחלקים המגיעים לקטינים. אך, אין בכך כדי לשלול את זכויותיו של מחמוד והעובדה כי רכש זכויות אלו מיורשי פרוגה".

זאת בכל הכבוד אין בידי לקבל. קטינותם של חלק מבעלי המקרקעין הנטענים, מחייבת קבלת אישור הערכאה המוסמכת לחתימת הסכם זה.

סעיף 20 (2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב – 1962 קובע:

" 20.ואלה הפעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש:
...
(2) פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק;
..."
בע"פ 112/79 שרף נ' אבער, לד (3) 178 (1980) קבע כבוד הנשיא (בדימוס) אהרון ברק (עמודים 186 – 187):
"אם הקטין קשור בהתחייבות למכור מקרקעין שנטלו בשמו הוריו, הרי הוא חייב לפצות את המתקשר השני אם הוא אינו עומד בהתחייבותו. כלום יתכן שחובה כזו תוטל על הקטין בלא אישור מראש של בית-המשפט? מה טעם יש לדרוש את אישורו של בית-המשפט לפעולת הרישום ולא לדרוש את אישורו של בית-המשפט לתשלום הפיצויים?
...
זאת ועוד: בית המשפט הדן בבקשת האישור חייב לשקול את האינטרסים של הקטין בעת מתן האישור. כלום רצוי הוא כי במיגוון שיקוליו יהא על בית-המשפט לקחת בחשבון את האפשרות כי אם האישור לא ינתן יחוייב הקטין בפיצויים? וכלום יתכן כי בית-המשפט יתן ידו להפרת חוזה המחייב כדין?
4. עולה מהאמור כי חוזה למכר מקרקעין אשר כרתו הוריו של קטין בשמו בלא אישור מראש של בית-המשפט אינו מחייב ואינו מזכה את הקטין. קביעה זו אין משמעותה כי פעולתם של ההורים היתה לריק וכי הם לא עשו דבר. נראה לי כי בפעולה האמורה כרתו ההורים חוזה משלהם עם הצד השני, כפי שאומר פרופ' טדסקי:
" דעתנו היא כי ההתחייבות תקפה, במובן ששום צד לחוזה האובליגטורי הנדון (האפוטרופוס והאדם השלישי) לא יוכל להתנכר להתחייבותו או לחזור בו מן ההסכם" (טדסקי, מסות במשפט, ע' 355)."
משמעותו של חוזה זה היא, בין השאר, כי ההורים נוטלים על עצמם התחייבות – בין מפורשת, כפי שהדבר היה בפשרת נחול [1], ובין מכללא – לפנות תוך זמן סביר לבית-המשפט כדי שהלה יחליט בענין, אפילו סבורים ההורים כי העסקה שוב אינה לטובת הקטין, מן הדין הוא כי יפנו לבית-המשפט ויאפשרו לו להחליט בענין. זוהי ציפייתו הסבירה של הצד השני. ואילו הצד השני נוטל על עצמו התחייבות – מפורשת או משתמעת – לשמור על הצעתו ולא לחזור ממנה עד להחלטתו של בית-המשפט, ובלבד שהפנייה לבית המשפט תיעשה תוך זמן סביר.
...
משעבר הזמן הסביר- ומשכו של זמן זה תלוי כמובן שנסיבותיו של כל מקרה ומקרה – וההורים לא פנו לבית-המשפט, משוחרר הצד השני מהתחייבותו, ורשאי הוא לעשות בנכס כרצונו. אין זה מוצדק לעשותו שבוי בידי ההורים".

כן ראה ע"א 763/88 פילובסקי נ' רו"ח בלס, פ"ד מה (4) 521 (1991) וע"א 393/82 חיים נ' אביוב, פ"ד מה (1) 716 (1987).

בענייננו לא נעשתה כל פניה לערכאה המוסמכת לקבלת אישור להסכם, לא תוך זמן סביר ולא בכלל. ההסכם הנטען נחתם ב- 1/8/2005 ועם זאת, ולמרות שטענות בעניין העדר אישורה של הערכאה המוסמכת לעסקה הועלו עוד בכתבי הטענות, לא טרח סלאמה עד עתה לפנות לקבלת אישור כנדרש.

אמנם סלאמה תבע גם את הנתבעים 2- 6, וביניהם הקטינים, אלא שכאמור לא צרף כל ראיה לכך שכתב התביעה נמסר לידם, לרבות לא ביקש

פסק דין
בהעדר הגנה בעניינם. ממילא גם לא ביקש לזמן מי מהם לעדות. על פי גרסתו שלו עולה בברור כי מדובר בצד נדרש, למצער לשם אישוש או הפרכה של עובדות חיוניות בשרשרת הנטענת, אך סלאמה לא טרח לפעול בעניין.

בהערת אגב עוד אציין כי סלאמה לא פרט האם כיום אותם קטינים הם בגירים אם לאו, אם כי כפי העולה מנספחים שצורפו לתגובה לבקשה למחיקת התביעה שהוגשה באחד משלבי התיק (בש"א 5966) גם כיום לא כל המוכרים הנזכרים הינם בגירים.

מכל מקום בהעדר גרסתם של אלו, בהעדר אישור הערכאה המוסמכת גם בחלוף זמן רב כחמש שנים מרגע חתימת ההסכם הנטען, ובכלל בהעדר אסמכתא לבעלותם הנטענת של אלו, אין בידי לקבל את תביעת סלאמה.
אי עמידת סלאמה בנטל המוטל עליו
13. גם לו פעל סלאמה כנדרש והיה מציג ראיות אודות שרשרת הבעלות המתוארת על ידו, בעלותם וזכותם של "מוכריו" במקרקעין ואישור בית המשפט לעסקה, עדיין הלה לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחת גרסתו, ולא טרח לאשררה בראיות נדרשות.

סלאמה אכן מאשר כי בין חמדללה לפותנה נחתם הסכם למכר המקרקעין, אלא, שלטענתו, הסכם זה בוטל ימים ספורים לאחר חתימתו וצרף את "הסכם הביטול" מיום 22/7/03. לטענתו, ההסכם בין פותנה לכרים מזויף והוטעתה לחשוב כי מדובר במסמכים אחרים בגין הלוואת רוסול לבעלה, וצרף תצהיר נחזה להיות של אותה פותנה בעניין. עוד טוען כי בגין ההסכם שחתם עם יורשי חמדללה שילם בתום לב ובתמורה. לאישוש גרסתו צרפו סלאמה ואביו תצהיר. כן צורפו תצהירים נטענים של אותה גברת פותנה. מהעדויות והראיות שבפני
, לרבות מחקירתו של סלאמה ואביו, עולה כי בכל מקרה, גם לגופה של גרסתו המתוארת לא עמד בנטל המוטל עליו.

בהערת אגב אציין כי אמנם סאלמה פעל לדיווח העסקה לרשויות המס, אלא שגם דיווח זה כאמור היה בגין סכומים אחרים מאלו ששולמו בפועל.

ראשית, אמנם צרף סלאמה תצהיר נטען של פותנה, אלא שאותה פותנה אינה בחיים. בעלה טען מנגד כי מדובר בתצהיר מזויף.

ככלל, תצהיר של אדם שנפטר בטרם נחקר דינו כעדות שמועה, אינו קביל, ויחשב כקביל רק אם וככל שיכנס לחריגים לעדות מפי השמועה, היינו- שתוכנו נוגד את עניינו של המצהיר וכן שהיתה למצהיר ידיעה אישית על העובדות שמצהיר. ובעניין זה ראה למשל רע"א 258/09 עבד אלרחמאן ג'נם נ' כרימה יונס, "נבו" מאגר משפטי עמוד 6 (2009); כן ראה ע"א 6/51 קירשנבאום נ' קרויניק, פ"ד ח 562, 565; ע"א 601/68 ביידר נ' לוי, פ"ד כג (1) 594, 597 – 598, ע"א 542/87 הסתדרות אגודת ישראל העולמית הועד הפועל נ. חברת חזקיהו בע"מ, פ"ד מ"ד (1) 686 בעמ' 694- 695 ורע"א 7953/99 גלעד פילבר נ. המרכז הרפואי שערי צדק, פ"ד נ"ד (2) 529 בעמ' 533.

בענייננו ועוד בטרם אדרש לשאלת תוכן התצהיר, עולות תהיות לגבי עצם חתימתה של פותנה על התצהיר. בין כך כרים טען כי מדובר בתצהיר מזויף ופותנה כלל לא חתמה עליו. בעלה של פותנה, אשר נתן תצהיר בתמיכה לגרסת כרים, העיד בפני
ואישרר טענה זו.

מהעדויות והראיות שבפני
עלה בברור כי בין פותנה ומשפחתה לרבות בעלה לבין סלאמה ומשפחתו קיימים סכסוכים רבים, שהולידו הליכים אזרחיים ופליליים.

הסכסוך שנתגלע כאמור לא היה דבר של מה בכך ובעלה של פותנה העלה טענות קשות כנגדם לרבות לעניין מעשים פלילים שנעשו כלפיהם, לרבות הוגשה כראיה הכרעת דין "נ/1" לפיה הורשע סלאמה בגין הצתת רכבו של בעלה של פותנה (ראה פרוטוקול בדיון מיום 7/1/10 עמוד 7 שורות 3 – 4).

זאת ועוד, בסתירה לאמור בתצהירה של פותנה, עו"ד תאיה, אשר נטען כי החתים את פותנה על ההסכם הנטען עם כרים, הגיש תצהיר באשר לנסיבות ועצם החתימה ואף העיד בפני
. תוכן עדותו סותר את עדותה של זו כי סברה כי חותמת על מסמכים הנוגעים להסכם ההלוואה של בעלה ולא הוסבר לה דבר בעניינו.

על מכלול הראיות המעיבות על עצם חתימתה של פותנה על התצהירים ועל הסכם הביטול מתווסף פרט נוסף ומהותי. לרשותו של סלאמה עמדו אמצעים על מנת לאשרר כי אותה פותנה אכן חתמה על התצהיר ועל הסכם הביטול, למשל על ידי העדת עו"ד וותד לגבי עצם העובדה כי זו חתמה בפני
ו, והלה גם היה מודע לכך מראשית ההליכים. אך דבר בעניין לא נעשה. ויודגש שוב- דבר חשיבות וצורך עדותו של עורך הדין היתה ידועה לסלאמה ובאי כוחו מזה זמן רב, כך למשל בדיון שקיימו הצדדים בפני
כבוד השופט אורנשטיין מיום 25/3/08 אמר עו"ד נאזר וותד לפרוטוקול כי הסכם המכר נשוא תביעת כרים (בין חמדללה לפותנה) בוטל, וכי עורך הדין יבוא ויעיד (עמוד 1 לפרוטוקול):
"אנחנו טוענים שהסכם זה בוטל, ההסכם בוטל במשרד עורך דין, עורך הדין יבוא ויעיד, לפני הירצחה של המנוחה היא מסרה תצהירים".

למרות זאת לא הוגשו תצהירים מטעם עו"ד מוחמד ותד והלה גם לא זומן לעדות. כן עו"ד נאזר ותד, שערך את התצהירים הנטענים של פותנה, לא פעל בעניין. לראשונה רק בדיון ההוכחות שהתקיים בפני
, זמן רב לאחר שהוגשו כתבי הטענות וכמעט כשנה בחלוף הדיון שהתקיים בפני
כבוד השופט אורנשטיין, עתר עו"ד וותד בעל פה בעניין, בקשתו זו נדחתה על ידי נוכח העובדה הברורה כי מדובר בעובדות שאינן חדשות ואינן מפתיעות, אשר הופיעו עוד בכתבי הטענות והלה לא הציג כל טעם מצדיק לאי הגשת תצהיר מתאים.
הלכה היא אי הבאתו של עד רלבנטי מעידה כי באי הבאתו יש חשש מעדותו. ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651, 658.

בנסיבות, ולאור הראיות שהוצגו בפני
, אני קובע כי לא הוכח בפני
במידת הנדרש עצם חתימתה של פותנה על התצהיר הנטען ועצם תקפותו של הסכם הביטול.

לאור האמור הרי שמתייתר הצורך בבחינת מהות תצהירה של פותנה והאם עומד הוא בחריגים הנטענים להכשרת תצהיר של אדם שנפטר. עם זאת במאמר מוסגר ולמעלה מן הצורך עוד אציין כי סלאמה טען בסיכומיו כי יש לקבל את תצהירה של פותנה כחריג לכלל העדות מפי השמועה, משניתן בניגוד לאינטרס שלה. אלא שזה לא פרט במידת הנדרש מדוע תצהירה נוגד את האינטרס שלה. ביני לביני אעיר כי גם לו הוכח בפני
כי אכן פותנה חתמה על התצהיר שצורף, ספק אם תצהיריה מקיימים את תנאי החריג הנדרש מאחר ועצם העובדה כי טוענת שההסכם שערכה עם חמדללה בוטל וכי לא חתמה על הסכם עם כרים אינו בהכרח מקדם את אינטרסיה. וסלאמה גם לא פרט מדוע יש לפרש זאת דווקא כך.

שנית, בנקל ניתן היה להוכיח מטעם עורכי הדין וותד, את ההשתלשלות המתוארת לעניין החתימה על ההסכמים המפורטים בגרסתו של סאלמה (החתימה על ההסכם עם חמדללה ועל הסכם הביטול), לרבות את חתימתה של פותנה על התצהיר, אך זאת כאמור לא נעשה וגם לכך יש משמעות.

שלישית, מחקירתם של סלאמה ואביו עלה בברור כי סלאמה למעשה רק חתם על ההסכם בעוד שאביו עשה למעשה את העסקה והיה הרוח החיה מאחורי ההסכם, כולל הוא הגורם ששילם את הכסף הנטען בעבור המקרקעין, הוא שלמעשה עשה את העסקה עם אלמנת חמדללה, הוא שהלך לבדוק עניינים תכנוניים של המקרקעין וסלאמה כלל לא ידע להשיב מה סכומי המס ששולמו. (ראה למשל עמוד 7 לפרוטוקול מיום 6/1/10 שורות 18 – 19 ועמוד 9 שורות 5 – 6). אביו גם הודה כי הוא למעשה עשה את העסקה והבן רק חתם (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 9 שורות 24 – 27).

מן הראוי היה בנסיבות לצרף את אביו של סלאמה, כצד לתביעה.

אך יותר מכך, מחקירתו של סאלמה ומחקירת אביו עלה כי למעשה סאלמה חתם על ההסכם שלא במעמד המוכרים (עמוד 7 לפרוטוקול ועמוד 13 לפרוטוקול). כך שלמעשה לא הוצגה בפני
כל עדות אובייקטיבית במידת הנדרש לאישור עצם חתימתם של המוכרים הנטענים על גבי ההסכם. כלפי המוכרים הנטענים לא ננקטו הליכים כנדרש וממילא לא זומן מי מהם לעדות, עוה"ד שערך את העסקה לא זומן לעדות, כשנחקר אבי סלאמה מדוע לא הובאה אלמנת חמדללה לעדות, השיב תשובה שאינה מניחה את הדעת כאילו לא ידע אם צריך היה להביאה (עמוד 12 לפרוטוקול הדיון מיום 6/1/10 שורות 20 – 29). בעדותו של אבי סאלמה הלה העלה טענה לפיה גם בעלה של פותנה נכח בעסקה זו, אך מנגד בעלה הכחיש האמור והעיד כי גרסת אבי סלאמה שקרית (פרוטוקול מיום 6/1/10 עמוד 17 שורות 20 – 29). אמנם בעלה אישר חתימתו על אותו תצהיר "ת/6" שממנו עולה בסעיף 3 נכח באותה פגישה, אלא שמנגד הלה הצהיר בתצהירו כי אינו ידוע קרוא וכתוב. ממילא גם כאן עדותו של עוה"ד אשר אישר את התצהיר יכלה לשפוך אור על הסוגייה, אך זאת לא נעשה.

רביעית, וכאמור, סלאמה אמנם תבע את מוכרי המקרקעין, אלא שפעל בחוסר מעש בכל הנוגע לתביעתם, לרבות לא טרח להמציא ראיות בדבר המצאת התביעה להם, להגיש בקשה למתן פס"ד בהעדר כתב הגנה או למצער, גם לו מחקם מהתביעה, לצרף תצהירים נחוצים ביותר שלהם בנסיבות לאשרור גרסתו. כאמור, הלכה היא אי הבאתו של עד רלבנטי מעידה כי באי הבאתו יש חשש מעדותו.
חמישית, סלאמה לא צרף כל ראיות לגבי התמורה שטוען כי שולם ליורשי חמדללה. בין כך לא צרף העתקי שיקים שנטען ששולמו, לרבות לא פורטו מספריהם (לעניין אופן התשלום ראה עמוד 8 שורות 10 – 12 לפרוטוקול מיום 6/1/10) אישור על קבלת סכום כסף זה או אחר ועל אופן התשלום שניתן ועוד.

שישית, יפויי הכוח הבלתי חוזר שצורף להסכם המכר הנטען, נחזה כחתום גם על ידי הקטינים הנ"ל, ויותר מכך אינו נושא תאריך, דבר הבעייתי לכשעצמו בנסיבות.

שביעית, גם אותו הסכם ביטול נטען בין פותנה לחמדללה הוגש למעשה בלא עיגון נדרש. אמנם איש מחותמיו אינו בין החיים, אך גם לא צורפו עדויות במידת הנדרש באשר אליו בין כך עוה"ד שערך אותו, גורמים קשורים כגון אלמנת חמדללה.

ודומה כי הדברים ברורים.

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את תביעתו של סלאמה כנגד כרים (וכאמור מוחק את תביעתו כנגד הנתבעים 2- 6).
העסקה בין פותנה לכרים
14. אין מחלוקת בדבר כך כי סלאמה ידע על ההסכם בין חמדללה לפותנה, אלא שהלה טען כי הסכם זה בוטל. כאמור לעיל טענתו זו נדחתה, בין כך כאמור לא הביא עדויות וראיות נדרשות, שעה שיכול היה לעשות כן.

באשר להסכם פותנה-כרים מחד גיסא בניגוד לדין לא טרח כרים לדווח על העסקה לרשויות המס כנדרש. כך למעשה עסקתו הנטענת נעדרת כל רישום בטאבו וכל דיווח לרשויות – אלמנטים אשר מקשים על בסיס תביעתו.

בנוסף על כן, עבדלרחים בעלה של פותנה אישר בחקירתו שהוא חתום על התצהיר ת/6 לפיו ידע על חתימת ההסכם בין יורשי חמדללה לבין סאלמה והדבר נעשה על דעתו ובהסכמתו. ויוזכר כי הלה שימש כעד מטעם כרים אשר כפר בתקפות עסקת סלאמה ותמך בתקפות עסקת אשתו עם כרים. אמנם הלה טען כי אינו יודע קרוא וכתוב, אך ראיה זו מעלה תמיהות ובעייתית לתביעתו של כרים. כן כרים לא הציג ראיות במידת הנדרש בדבר העברת תמורה לפותנה. אמנם בעלה העיד בעניין, אלא שמן הראוי והנדרש שהלה היה מצרף ראיות בכתב לעניין עצם העברת הכספים.

בהערת אגב עוד אעיר כי גם בתביעה זו ברור הוא כי הרוח החיה בהסכם הוא דווקא רוסול, אחי כרים, זאת ניתן ללמוד מכלל החומר שבפני
ובכלל זאת עדותו של כרים עצמו לפיה אחיו טיפל בכל העניינים והוא רק חתם על ההסכם, כך למשל פרוטוקול הדיון מיום 6/1/10 שורות 22 – 23. כן רוסול כתב זאת מפורשות בתצהיר שצרף לתגובה לבקשה לצו מניעה זמני (סעיף 2), לה לא נתן אחיו כל תצהיר ורוסול הבהיר כי הוא נותן התצהיר במקום אחיו:
"אני חותם תצהירי זה בשמו ובמקומו של כרים בתמיכה לתגובתו לבקשה לצו מניעה הזמני שנתבקש נגדו, שכן אני בקיא יותר בעובדות, ומצוי בעניינים מזה זמן".
בהערת אגב עוד אעיר כי גם לגבי מי שילם על הכסף קיימות ראיות כי מדובר באותו רוסול, כך למשל מתצהירו של עו"ד תאיה (סעיף 17 לתצהיר). אמנם רוסול הצהיר כי אחיו הוא שהעביר לו את הכסף, אך לכך לא הוצגה כל ראיה ומסופקני אם זה מצב הדברים.
מן הראוי היה, בנסיבות, לצרף את אחיו של רוסול, עושה העסקה בפועל, כצד לתביעה.
מאידך גיסא לזכותה של תביעת כרים עומדות העובדות כי קיימות ראיות אובייקטיביות אמיתיות לעניין עצם חתימת ההסכם בין כרים לפותנה ובכלל זאת עדותו של עו"ד תאיה, שערך את ההסכם והחתים את הצדדים ועדותו של בעלה של פותנה. כן אחיו של כרים, רוסול, אף העיד בפני
בדבר הליכי חתימת ההסכם.

מהראיות והעדויות שבפני
התרשמתי כי ההסכם בין פותנה לכרים שריר וקיים.
עם זאת בסיס הבעלות של אותו חמדללה כאמור לא הוכח במידת הנדרש, דבר המאיין את התביעה כולה. משכך הרי שגם תביעתו של כרים כנגד סלאמה, אשר כל אדניה נשענים על עצם זכות הבעלות של חמדללה במקרקעין – דינה להידחות. כן גם חוסר ניקיון הכפיים המתואר עומד אף הוא לרועץ בתביעתו של כרים.

לאור כל האמור לעיל אני דוחה אף את תביעתו של כרים כנגד סלאמה (ומוחק את תביעתו כנגד יתר הנתבעים).
סוף דבר
15. לאור כל האמור אני דוחה את תביעת סאלמה כנגד כרים ומוחק את תביעתו כנגד הנתבעים 2- 6; כן אני דוחה את תביעת כרים כנגד סלאמה ומוחק את תביעתו כנגד יתר הנתבעים.

נוכח כל האמור לעיל, ברור הוא שאין עסקינן בעסקאות נוגדות במקרקעין כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 שלשונו:
"9. התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."

ממילא אינני נדרש אפוא לדיון בסוגיה, עם זאת עוד אציין כי חוסר תום ליבם הבולט של הצדדים, ממילא מאיין טענותיהם בעניין.


פסיקתא
16. לאור כל האמור אני דוחה את תביעת סאלמה כנגד כרים ומוחק את תביעתו כנגד הנתבעים 2- 6; כן אני דוחה את תביעת כרים כנגד סלאמה ומוחק את תביעתו כנגד יתר הנתבעים. בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.
ניתן היום, 7 למרץ 2010, בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.
_________________________________
חאלד כבוב
, שופט
1

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

7 מרץ 2010
ת"א 1165-06 מחמוד סלאמה
נ' עבד אלכרים









א בית משפט מחוזי 1165/06 מחמוד סלאמה נ' עבד אלכרים עבד אלחמיד קשקוש, נאדיה עבד אלחפיז פרוג'ה, פאדי חמד אללה פרוג'ה ואח' (פורסם ב-ֽ 07/03/2010)