פסקי דין על בוריס ציקאשווילי | פסקי דין על רפאל ציקאשווילי | פסקי דין על דבורה בנימין | פסקי דין על טימור בנימין | פסקי דין על יצחק פלאייב

2282/03 א     17/09/2002




א 2282/03 בוריס ציקאשווילי, רפאל ציקאשווילי, דבורה בנימין, טימור בנימין נ' יצחק פלאייב




1
בתי המשפט

א 002282/03
בבית המשפט השלום בירושלים
17/9/2002
תאריך:
כבוד השופט שמעון פיינברג

בפני
:
1. בוריס ציקאשווילי

2. רפאל ציקאשווילי

3. דבורה בנימין

4. טימור בנימין

כולם ע"י ב"כ עוה"ד א. פרומקין ואח'

בעניין:
התובעים
נגד
יצחק פלאייב

ע"י ב"כ עוה"ד ד"ר מ. כהן
הנתבע
פסק-דין

1. התובעים הינם דיירים מוגנים בקומת הקרקע ובקומה העליונה של הבניין שברחוב יחזקאל 10 ירושלים, הידוע כגוש 30083 חלקה 66 (להלן: הבניין). הנתבע הינו דייר מוגן בנכס שבקומת המרתף של הבניין.

2. התובעים עותרים במסגרת תביעה זו למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע או מי מטעמו לבצע עבודות בניה שהוא מבקש לבצע בבניין.

3. במסגרת דיון שהתקיים ביום 3.2.03 בבקשה מטעם התובעים למתן צו מניעה זמני בבש"א 1440/03, הגיעו הצדדים להסכמה, שקיבלה תוקף של החלטה, לפיה תותר הבנייה אותה מבקש הנתבע לבצע בנכס (פתיחת קיר האבן שבגבול המגרש שפונה לרחוב יחזקאל ופתיחת דלת במקום חלון למחסן שלו שבבניין), בכפוף למילוי תנאים מוקדמים המפורטים להלן:

א. הבנייה היא בכפוף לערר שהגישו התובעים לועדה המחוזית לתכנון ולבניה - כפי שנקבע בהחלטה מיום 30.3.03, תנאי זה התקיים, משום שתוצאות הערר הביאו להוצאת היתר בנייה לשימוש חורג בנכס הנתבע, כפי שהתבקש על ידו.

ב. הבנייה היא בכפוף למתן היתר בנייה כדין - תנאי זה התקיים ביום 3.4.03, כאשר ניתן לנתבע היתר בנייה להריסת קטע גדר והנמכת מפלס הרצפה, כפי שביקש.

ג. הבנייה היא בכפוף להכרעת בית המשפט במחלוקת קניינית שבין הצדדים - הצדדים הסכימו כי הכרעת בית המשפט בשאלה זו תביא להכרעה בתביעה העיקרית (ללא הגשת כתב הגנה מטעם הנתבע), ותינתן בפסק-דין אשר יימסר לאחר ביקור במקום (שנערך ביום 2.4.03), על סמך מסמכים שהוגשו בפני
בית המשפט ולאחר הגשת סיכומים בכתב מטעם ב"כ הצדדים.
אותה הכרעה במחלוקת הקניינית תנתן בהמשך לפסק-דין זה.

ד. הבנייה היא בכפוף לאישור בעל הבית או כא כוחו לעניין שינוי מיקום השער בחזית הבניין הסמוך לקיר האבן המיועד לפריצה -

4. במסגרת אותה הסכמה מיום 3.2.03, נקבע כי בכפוף להתקיימות התנאים המוקדמים, תבוצע הבנייה בתנאים כמפורט להלן:

א. הבנייה תבוצע בהתאם להנחיות מהנדס מוסכם בין הצדדים (או בהעדר הסכמה, שימונה על ידי בית המשפט), להלן: המהנדס, ועל פי תוכניות שיאושרו על ידי אותו מהנדס.
ב. הוסכם כי אם הנתבע יגרום נזק לבניין ו/או לתובעים במהלך הבנייה, יהיה על הנתבע לשאת באותם נזקים שהמהנדס יקבע שנגרמו כתוצאה מהבניה, בשיעור שיקבע על ידי המהנדס. לצורך העניין, רשאי המהנדס להסתייע בחוות דעת של שמאי.
ג. לאחר התקיימות התנאים המוקדמים, תנתן לצדדים אורכה בת שלושים יום בניסיון להגיע לתוכניות מוסכמות ולהבנות אחרות בכל הנוגע לדרכי הביצוע של הבניה, לאחר התייעצות עם המומחים מטעם הצדדים, זאת על מנת לחסוך את העלות הנוספת של המומחה. למען הסר ספק, גם אם הצדדים יגיעו להסכמה לעניין דרכי הביצוע של הבנייה כאמור, ימונה המומחה (לפי התנאים שבסעיפים קטנים א' וב' דלעיל, בשינויים המחויבים) על פי דרישת התובעים במידה ותהיה טענה מצד התובעים שבניית הנתבע הסבה נזק לבניין ו/או לתובעים.
ד. הוסכם כי לפני תחילת הבנייה, יהיה רשאי הנתבע לצלם את המצב הקיים בבניין, לרבות נכסים של המבקשים, בתיאום מראש בין ב"כ הצדדים.
ה. הוסכם כי הנתבע לא יבצע פריצה או הריסה של הקיר המפריד בין המגרש שברחוב יחזקאל 8, ירושלים לבין המגרש שברחוב יחזקאל 10, ירושלים.
ו. באשר לשער, הביע הנתבע את הסכמתו לבקשת התובעים, כי במסגרת הבנייה המתוכננת בהתאם להסכמה, יועתק מיקום השער באופן שהשער ימשיך לתחם את המעבר באופן שלא יהיה פתוח מהמדרכה הציבורית, זאת בכפוף להסכמת בעל הבית או בא כוחו (שכאמור בדיון דלעיל בתנאים המוקדמים, כבר ניתנה).

5. במהלך הביקור במקום שהתקיים ביום 2.4.03, הושגו מספר הסכמות נוספות, כמפורט להלן:

א. הנתבע ירצף, לא יאוחר מיום 15.4.03, את המעבר הדרומי שלפני הכניסה לנכס של הנתבע, מבלי שיבוצע שינוי בגובה המעבר. 60221

ב. הוסכם כי הנתבע רשאי להעביר את קו החשמל החיצוני באופן שיעבור מקופסת החשמל שליד המדרכה מתחת למעבר שירוצף מדרום לבניין, על הקיר החיצוני עד לקופסת הסתעפות הקיימת מעל הבטון, בתנאי שלצורך העניין, לא תבוצע כל עבודת בנייה הנוגעת לבניין עצמו .

6. כעת, נעבור להכרעה במחלוקת הקניינית.
לטענת ב"כ התובעים, יש לתובעים, בתור דיירים מוגנים, זכות קניינית בבניין המקנה להם זכות להתנגד לעבודות הפוגעות או משנות את הרכוש המשותף (כגון העבודות המתוכננות על ידי הנתבע), בדומה לזכות של בעל דירה בבית משותף, או בבית המיועד להרשם כבית משותף, העולה מסעיף 2 (א) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969.
לעומתו, טוען ב"כ הנתבע כי אין לדייר מוגן אותן זכויות קנייניות המוקנות לבעל דירה בבית משותף.

7. ב"כ התובעים מתבסס בעיקר על פסק-דין שניתן בת.א. (שלום ת"א) 67558/98 שטרן נ. כור (לא פורסם) שם נקבע, בין היתר, כי

"לדיירות מוגנת יש תכונות המאפיינות זכות קניינית כמו היותה רכושית ומוגנת in rem ...

"על דרך ההשוואה, יש מקום לראות גם בשכירות סטטוטורית כזכות במקרקעין, משום שחוק המקרקעין מונה שכירות במקרקעין כאחת מזכויותיו, ואינו מבחין בין שכירות החופשית מכפיפות לחוק הגנת הדייר, לבין שכירות סטטוטורית לצורך סיווגה כזכות במקרקעין.
יתר על כן, הוראת סעיף 84 לחוק המקרקעין קובעת כי הוראות החוק אינן באות לגרוע מהוראות החוק שעניינן הגנת הדיר - ובהעדר סתירה או הסדר אחר - הן באות להוסיף עליהן. מכאן משתמע שחוק המקרקעין יחול גם על שכירות סטטוטורית.

"צא ולמד כי גם לדייר המוגן יש זכות קניינית במושכר - שלעניות דעתי יש להתחשב בה לא פחות מאשר בזכותו הקניינית של בעל הבית אשר בחר להפחית ממנה עם קבלת דמי המפתח. ועל כן בבוא בית המשפט לבחון את טענות הצדדים שומא עליו לאזן בין האינטרסים הקנייניים של הצדדים ולהכריע בהתאם."
(סעיפים 6, 10 ו- 12 לפסק-הדין).

8. כפי שטען ב"כ הנתבע בסיכומיו, אותו פסק-דין דן במערכת היחסים בין דייר מוגן לבין בעל הבית, ואינו מתייחס למערכת היחסים בין דייר מוגן לבין דייר אחר בבניין. בנוסף, אותן קביעות היו הערות אגב של בית המשפט, אשר הכריע בתביעה שבפני
ו לאור הוראות חוק הגנת הדייר בלבד (כמוסבר בסעיף 4 לפסק הדין).
החשוב מכל לציין כי אותן קביעות שבפסק-דין אינן עולות בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון באשר לטיבה של זכות הדיירות המוגנת, לפיה סיווגה של הזכות לדיירות מוגנת, כזכות "חיובית" או "קניינית", מותנה בהקשר שבגינו מבוקש הסיווג,

"אכן, בית-משפט זה נתן דעתו בעבר לאופיה של הדיירות המוגנת, אולם הוא לא עשה כן בהקשר לסוגיה שלפנינו, היינו, לצורך קביעת הזכות לפיצוי לפי סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה. גם הלכת רומנו (ע"א 564/79 [1] הנ"ל), עליה סמכו הערכאות הקודמות, מתייחסת לאופיה של הזכות לדיירות מוגנת לעניין דרישת הכתב (סעיף 8 לחוק המרקעין), ואין בה כדי לקבוע מסמרות באשר לסיווגה של הדיירות המוגנת לכל דבר עניין. מקובלנו בתחום זה של מלאכת הפרשנות, שיש ליתן למונח שהחוק נוקט את הפרשנות אשר תתיישב עם מטרתו של דבר החקיקה ועם התכלית אותה הוא בא להגשים. בהקשר זה נאמר בד"נ 21/80 [6], בעמ' 269, כי -

'... הטבעת תווית של 'חיוב' או 'קניין' אינה צריכה להיעשות על פי שיקולים כלליים ומופשטים, אלא חייבת להיות מעוגנת במציאות
משפטית- עובדתית-קונקרטית. מוסד משפטי פלוני - כגון זכותו של אדם,
כלפיו התחייבו לעשות עיסקה במקרקעין - עשוי להיות שייך לתחום החיובים לצורך סוגיה אחת, ועשוי להשתייך לתחום הקניינים לצורך סוגיה אחרת'.
וראה: פרופ' י' ויסמן, "מושגי יסוד בדיני קניין - סקירה ביקורתית" משפטים יא (תשמ"א) 41, 72; פרופ' י' ויסמן, "'זכות קניין' בפסיקה: התיאוריה בשירותי הפרקטיקה" עיוני משפט טו (תש"ן) 53, 56-55)."

(ע"א 511/88 מנדלבאום נ. הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ פ"ד מ"ד (3), 522, 527).

באותו פסק-דין, החליט בית המשפט העליון להשוות בין מעמדו של דייר מוגן לבין זה של שוכר או חוכר מקרקעין לצורך שאלת הזכאות לפיצויים לפי סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, על יסוד הערך הכלכלי הזהה בין שתי הקבוצות אשר נפגע עקב התוכנית שבגינה משולמים הפיצויים. בית המשפט הגיע למסקנה כי הפרשנות, לפיה יכללו בין הזכאים לפיצויים בעלי זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, מתיישבת עם לשונו של אותו חוק ומטרתו. (שם בעמ' 528). יצוין כי אותה הוראת חוק הגדירה את הזכאים לפיצויים בתור "...בעל המקרקעין או בעל זכות בהם...". בית המשפט העליון מצא כי התיבה "בעל זכות בהם" מספיק רחבה כדי לכלול בה גם את הדייר המוגן.
ניתן היום י"א בתשרי התשס"ג, 17.9.02, בהעדר הצדדים.
שמעון פיינברג
, שופט









א בית משפט שלום 2282/03 בוריס ציקאשווילי, רפאל ציקאשווילי, דבורה בנימין, טימור בנימין נ' יצחק פלאייב (פורסם ב-ֽ 17/09/2002)