פסקי דין על ג'אנדארק קמפאניה | פסקי דין על חוא מוחמד | פסקי דין על חוא זאהרה |

8054-06/09 א     26/03/2010




א 8054-06/09 ג'אנדארק קמפאניה נ' חוא מוחמד, חוא זאהרה




בפני
כב' השופט רון סוקול

התובעת ג'אנדארק קמפאניה

ע"י ב"כ עו"ד מוחמד פ. חג'אזי
נגד

הנתבעים 1. חוא מוחמד

2. חוא זאהרה

ע"י ב"כ עו"ד אסווד ח'דר
פסק דין
1. השאלה שבמוקד המחלוקת שבין הצדדים הינה האם המשא ומתן שביניהם הבשיל והאם נכרת ביניהם הסכם מכר תקף למכירת זכויות הנתבע 1 בדירה.

רקע
2. הנתבע, תושב קנדה, הינו הבעלים הרשום של דירה המצויה ברחוב בן עמי 7 בעכו והידועה כגוש 18002 חלקה 96 תת חלקה 18 (להלן "הדירה"). מדובר בדירת פנטהאוס בת 5 חדרים בבית משותף.

3. ביום 1/5/08 נכרת בין הנתבע לבין ג'ורג' קמפאניה, אביה של התובעת (להלן: "האב"), הסכם שכירות לפיו השכיר הנתבע את הדירה לאב לתקופה של 12 חודשים עם אופציה להארכת הסכם השכירות ל-12 חודשים נוספים (להלן "הסכם השכירות"). את הדירה שכר האב למגורי המשפחה. התובעת מתגוררת בדירה ביחד עם אביה וחלק מאחיה. הסכם השכירות נכרת על ידי הנתבע באמצעות אחותו, הנתבעת 2, והיא שטיפלה בכל ענייני השכרת הדירה. כבר בעת חתימת הסכם השכירות העלתה משפחת התובעת את האפשרות כי יבקשו לרכוש את הדירה, ועל-כן נקבע בסעיף 14 להסכם כי תעמוד לאב זכות קדימה לרכישת הדירה. וכך נאמר בסעיף:

"מוסכם ומוצהר בזה, כי במידה והמשכיר מחליט למכור את הדירה, אזי, תהיינה לשוכר זכות קדימה ברכישת הדירה".

4. אין חולק כי הנתבע אכן ביקש למכור את הדירה (סעיף 9 לתצהירו) ובין הנתבע ומשפחת התובעת החל משא ומתן למכירתה. בתחילה התגלעו בין הצדדים מחלוקות בעניין התמורה, אולם בסופו של יום הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה תימכר הדירה לתובעת תמורת סך של 210,000$ (סעיף 12 לתצהיר הנתבע וסעיף 11 לתצהיר התובעת).

עם סיכום הדברים, ובהסכמת הנתבע, פנתה התובעת לאחותה, עו"ד אליזבט קמפאניה (להלן "עורכת הדין"), על מנת שתערוך ותנסח את הסכם המכר עבור הצדדים. עורכת הדין הכינה נוסח של הסכם, ועל פי בקשת הנתבע העבירה אותו לאחותו – הנתבעת 2 (להלן "הנוסח הראשון"). בנוסח זה (שצורף כנספח 3 לתצהיר התובעת) נקבעו ההוראות השונות כנדרש לצורך השלמת עסקת מכר הדירה. בסעיף התמורה, סעיף 8 נרשם:

"8.1 הקונים מתחייבים לשלם למוכרים בגין הדירה, מתקני הדירה והמוסכם בהסכם זה שערכם ביום חתימת ההסכם הינו 210,000 $ (ארה"ב) - (להלן "התמורה").
8.2 מועדי זמני תשלום התמורה :מעמד חתימת ההסכם ביום 25/04/09 סכום של$20,500 (ארה"ב), סך של 20,000 $ אשר יועברו בהעברה בנקאית לחשבון אשתו של המוכרים בקנדא גב' ו- 500 $ אשר יועברו במסירה ידנית לידי אחותו של המוכרים גב' זאהרה חוא.
חתימת המוכרים על הסכם זה דינה כקבלה על סכום תשלום זה.
תשלום 1 : לא יאוחר מיום 30/07/09 סכום של20,000 $ (ארה"ב).
תשלום: 2 לא יאוחר מיום 30/10/09 סכום של $30,000 (ארה"ב).
תשלום 3 : לא יאוחר מיום 30/06/10 סכום של $70,000 (ארה"ב). ובתנאי שעד מועד זה יועבר לבא כוח הקונים אישור בגין פטור\תשלום מס שבח ע"י המוכרים.
תשלום: 4 לא יאוחר מיום 30/06/11 סכום של $69,500 (ארה"ב) ישולם במעמד וכנגד מסירת החזקה בדירה לקונים והמצאת כל המסמכים המפורטים בהסכם זה) ישולם בהמחאה בנקאית בלבד).
5. הנתבעת 2 העבירה את הנוסח כפי שקבלה לנתבע. הנתבע, שסבר כי תנאי התשלום אינם תואמים את המוסכם, פנה למשפחת התובעת והודיע כי אינו מוכן לתנאים.

מבלי לפרט כעת את כל השתלשלות העניינים אציין כי ביום 23/5/09 נערכה שיחת טלפון בין אחיה של התובעת ד"ר רנאטו קמפאניה לבין הנתבע. לגרסת התובעת הושגה באותה שיחה הסכמה על שינוי בתנאי התשלום. לטענתה סוכם כי התמורה תשולם ב-3 מועדים; סך של 20,000 $ ישולם לאחר שהנתבע ימציא יייפוי כוח לאחיו לחתום על ההסכם; סך של 120,000 $ ישולם תוך 30 יום ממועד החתימה; והיתרה בסך של 70,000$ תשולם עד חודש 10/09.

6. סיכום דברים זה הועבר לעורכת הדין אשר הכינה נוסח חדש להסכם המכירה (נספח 4 לתצהיר התובעת). נוסח זה שונה מהנוסח הראשוני בתנאי התשלום.

בסעיף 7.1 להסכם, לאחר הצהרת הצדדים כי עורכת הדין מייצגת את שניהם בהסכם, הוספה הוראה וזו לשונה:

"המוכרים מצהירים כי קבלו לידיהם את ההסכם והם יכולים ורשאים לבדוק אותו מבחינה משפטית אצל מי שיחפצו בכך ובחתימתם על ההסכם הם מצהירים כי עשו כן ולא תהיינה להם טענות כלשהן כנגד עוה"ד קאמפנייה בגין תוכנו של ההסכם. המוכרים מצהירים כי ההסכם נערך ע"י עוה"ד קאמפנייה על פי בקשתם ושהם אינם נושאים בשכר טרחתה".

בסעיף 8 להסכם הוספה הצהרה של הנתבע כי הוא יודע שהסך של 120,000 $ אותו יש לשלם 30 יום לאחר חתימת ההסכם, יילקח על ידי התובעת כהלוואה מבנק למשכנתאות, וכן הוספה התחייבות הנתבע לחתום על המסמכים שידרשו לשם שעבוד הדירה כנדרש לקבלת ההלוואה.

7. עוד מתברר כי לאחר השיחה עם ד"ר רנאטו קמפאניה הדביקה הנתבעת 2, אחותו של הנתבע, מודעה בחדר המדרגות של הבית המשותף. במודעה זו נרשם: "הודעה לכל הדיירים. הנני מודיעה בזה כי הפינט הואס (כך במקור- ר'ס') מס' 7/9 בבן עמי, נמכר למשפחת קמפאניה. ואין צורך לרכילות..... תודה, חווא זאהרה".

עוד ראוי לציין כי עוד בטרם השיחה מיום 23/5/09 העביר הנתבע לתובעת ולמשפחתה את פרטי חשבון הבנק של אשתו, אליו ביקש להפקיד את הסכום הראשון של 20,000 $ שישולם במועד החתימה (נספחים מס' 9 לתצהיר התובעת).

8. לטענת התובעת סוכם בשיחה מיום 23/5/09 כי הנתבע ימציא יייפוי כוח לאחיו לחתום על ההסכם ולכשיגיע האח לישראל ייחתם ההסכם. עוד צפתה התובעת כי הנתבע יעביר לעיונה את יייפוי הכוח על מנת לוודא כי יייפוי הכוח עומד בתנאים הנדרשים על פי דין לצורך חתימת כל המסמכים.

אין חולק כי הנתבע לא חתם על כל יייפוי כוח לאחיו. להיפך, הנתבע טוען כי הודיע לתובעת ולבני משפחתה כי אינו מעוניין למכור את הדירה. לדבריו הוא הודיע זאת לתובעת עוד בטרם העבירה עורכת הדין את הנוסח המתוקן של ההסכם לנתבעת 2.

9. הואיל והנתבע סרב לחתום על ההסכם הגישה התובעת את תביעתה בתיק זה. בתביעתה טוענת התובעת כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב בהתאם לנוסח המתוקן, ועל כן עתרה לאכוף על הנתבע למלא את התחייבויותיו בהסכם.

הנתבע מנגד טוען כי בין הצדדים לא נכרת כל הסכם מכר מחייב. לטענתו התובעת ובני משפחתה נהגו עמו בחוסר תום לב כאשר מנעו מצדדים שלישיים לבקר בדירה ולשקול את רכישתה. עוד נטען כי הנוסח הראשון אינו תואם את הפרטים עליהם סוכם בין הצדדים. הנתבע טוען כי לאחר סירובו לחתום על הנוסח הראשון אוים על ידי התובעת ובני משפחתה ואולץ להסכים לשינויים בהסכם.

הנתבע מבהיר כי מייד לאחר השיחה עם ד"ר רנאטו קמפאניה הודיע לתובעת כי אינו מעוניין למכור לה את הדירה. מכל מקום, כך לטענתו, הנוסח שהועבר לעיונו אינו תואם את הדברים שנדונו בשיחה. במיוחד מדגיש הנתבע כי לא הסכים לכך שחלק מהתמורה תשולם בדרך של קבלת הלוואה מובטחת בשעבוד על הדירה וכי לא הסכים לחתום על מסמכים לשעבוד הדירה.

הנתבע מבהיר כי האב לא שלח כל הודעה על מימוש האופציה ואף חדל מלשלם את דמי השכירות ועל כן טוען כי התובעת ומשפחתה מחזיקים בדירה שלא כדין.

דיון
10. המחלוקת בין הצדדים נסובה כאמור בשאלה האם נכרת ביניהם חוזה מחייב למכר הדירה. התובעת טוענת כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב כבר לפי הנוסח הראשון. למרות זאת ועל פי בקשת הנתבע הוסכם בין הצדדים בשיחה מיום 23/5/09 על שינוי ההסכם, ומרגע זה ואילך יש לראות בנוסח המתוקן כמשקף את הסכמות הצדדים. הנתבע אינו כופר כאמור כי נוהל משא ומתן, וכי במהלכו הושגה הסכמה על התמורה אולם טוען כי לא הושגה הסכמה על מלוא פרטי העסקה ועל כן המשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם. עוד טוען הנתבע כי ההסכמות שנטען כי הושגו בשיחה מיום 23/5/09 הושגו באיומים ועל כן הינן בטלות. לבסוף טוען הוא כי אפילו ניתן להסיק כי הושגה הסכמה, הרי שאין להסכמה זו כל תוקף מחייב בהעדרו של מסמך בכתב. בטרם אבחן את טענות הצדדים ראוי לפרוש את המסגרת המשפטית.

11. סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מורה לנו כי שני רכיבים דרושים כדי לכרות חוזה, גמירות דעת ומסוימות (ראה ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283 (1979); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בניין, פ"ד מב(2) 278 (1988); ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201 (1993)).

גמירות דעת
12. יסוד גמירות הדעת משמעותו רצונם המגובש של הצדדים להתקשר בחוזה, כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב. גמירות הדעת צריכה להיות מכוונת להתקשרות עם צד מסוים בהסכם מוגדר (ע"א 702/89 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אורים, פ"ד מה(2) 811, 819 (1991)), והמבחן להתקיימותה הינו מבחן אובייקטיבי, דהיינו הביטוי החיצוני אשר נותן בעל דין לרצונו להתקשר בחוזה (רע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 831 (1997); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 743 (1996); ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פרופר, פ"ד מו(2) 724, 736 (1992); גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 173 (2005); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 156 (1991)).

מסוימות
13. עניינו של היסוד השני, המסוימות, הינו קיום הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673 (1998) אף צוין בעניין זה, כי:

הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר ואח' [9]) ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 הנ"ל [6]; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח' [10], בעמ' 296, וראו לעניין זה גם דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 339).

14. הפסיקה קבעה, כי בין התנאים הנדרשים ליצירת התקשרות מחייבת נכללים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיוצ"ב, אם אין הוראה אחרת בחוק (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291 (1974); ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסי לוי פתח-תקוה בע"מ, פ"ד כח(1) 617, 620 (1974); ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146 (1977)).

במהלך השנים רוככה דרישה זו, והפסיקה הכירה בהסכמים גם כאשר לא הופיעו בהם כל התנאים החיוניים לעסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים (ע"א 579/83 הנ"ל; ע"א 251/85 רוטמנש נ' ויניגר, פ"ד מא(3) 827, 831 (1987); ע"א 158/77 הנ"ל; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, פ"ד לג(2) 437, 440-441 (1979); ע"א 2821/90 הנ"ל, בעמ' 205).

15. עוד נקבע כי בין יסוד גמירות הדעת לבין יסוד המסוימות קיימים קשרי גומלין:

יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (ע"א 701/87 ש' ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח' [6], בעמ' 8-9; ע"א 692/86, 693 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח'; גת ואח' נ' יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ [7], בעמ' 65; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן ואח' [8]; מ' דויטש "על מסוימות החוזה העסקי" [28]), ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ראו דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 338) (ע"א 3380/97 הנ"ל, בעמ' 682).
דרישת הכתב
16. כאשר עוסקים אנו בעסקת מכר מקרקעין נדרש יסוד נוסף – יסוד צורני. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". דרישת הכתב הינה דרישה צורנית. מקובל לחשוב כי דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין הינה דרישה מהותית ולא ראייתית (ראה גבריאלה שלו לעיל, בעמ' 281; פרידמן וכהן לעיל, כרך א 389; ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח בידרמן, פ"ד כו(2) 781 (1972)).

תפקידה של דרישת הצורה בחוזים שונים הינה למיין את התנהגויות הצדדים ולמתוח קו ברור בין פעולות משפטיות לבין פעולות אחרות (ראה פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 390). בחוזי מכר במקרקעין עונה דרישת הכתב על הצורך לתחם באופן ברור בין השלב הטרום חוזי – שלב המשא ומתן – לבין שלב ההתקשרות (ראה מ' גלברד, דרישת הכתב בחוזים להעברת זכות במקרקעין על פי הצעת הקודקס האזרחי, בחינה ביקורתית, קריית המשפט, כרך ו (תשס"ו) עמ' 231, 242). בעסקאות מקרקעין נודעת חשיבות מיוחדת למעבר מהשלב הטרום חוזי לשלב ההתקשרות כדי להבטיח שבעסקאות שכאלו, תובטח גמירות דעתם של הצדדים (ראה ע"א 726/71 הנ"ל, עמ' 789; ע"א 158/77 הנ"ל, עמ' 290; ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 10 (1989)).

בתי המשפט הדגישו כי עסקת מכר מקרקעין, במיוחד כשזו נעשית על ידי אנשים פרטיים, הינה עסקה בעלת חשיבות רבה ומהווה בדרך כלל את העסקה הגדולה ביותר של הפרטים. ההנחה בבסיס דרישת הכתב הינה כי הקדשת הזמן הנדרש להכנות וחתימת מסמך שכזה, תבטיח את רצינות ההתחייבות ואת גיבושה הסופי של גמירות הדעת (ראה גם פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 391).

17. על אף חשיבותה הרבה של דרישת הכתב להבטחת רצינות הכוונה להתקשר, הבינו בתי המשפט במשך השנים כי עמידה דווקנית על דרישת הכתב עשויה לשמש כלי להשתחררות מחוזה שלא כדין, כמו למשל כאשר מתברר לצד שהתחייב בעל-פה, כי הוא יכול להשיג עסקה טובה יותר. כך התברר כי לעיתים קרובות העדרו של מסמך בכתב הביא לדחייתן של תביעות מוצדקות (ראה סקירה אצל פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 392-393; גלברד הנ"ל, עמ' 243).

בע"א 579/83 הנ"ל, אומר השופט ברק (עמ' 291):

"מאז שנקבע, כי דרישה זו מהותית היא, רבו הטענות בדבר העדר "כתב", ובעלי חוזה ניסו להתחכם ולהתחמק מהוראותיו בטענה זו. לעתים קרובות הצליחו בכך, חרף דרישות הצדק. אכן, ספק בעיניי, אם הוראת סעיף 8 הגבירה את הביטחון המשפטי."
18. כדי להתגבר על החשש שמא יעשה שימוש בדרישת הכתב כדי להתחמק שלא כדין מהסכמים תקפים רוככה הדרישה במשך השנים (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 192 (1996)). בתחילה נקבע כי אין הכרח שהמסמך בכתב, הממלא את דרישת הצורה, יכלול את כל הפרטים המהותיים לעסקה וניתן להשלים את החסר במסגרת הוראות ההשלמה שבדיני החוזים (ראה למשל ע"א 158/77 הנ"ל). בהמשך נקבע גם כי ניתן למלא את דרישת הכתב מתוך העזרות במספר מסמכים, כך שגם אם כל אחד מהמסמכים שנערכו אינו מספיק לשם מילוי התנאים לכריתתו של הסכם, די בכך שכל הפרטים המהותיים וקיומה של גמירות הדעת תתברר משילובם של מסמכים שונים (ראה למשל ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, 171 (1989); ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410 (1991)). בסופו של דבר קבעו בתי המשפט כי ניתן להתגבר על העדרו המוחלט של מסמך בכתב מכוח עקרון תום הלב.

כך בע"א 579/83 הנ"ל (זוננשטיין), אומר השופט ברק (עמ' 289):

"ניתן לומר, כי אפילו תתקבל גירסת המערערים, כי הגיעו לידי הסכם באשר לתנאי התשלום, אין בכך כדי להועיל, שכן הסכם זה ביניהם לא הועלה על הכתב, ועל-כן לא מתקיימות הדרישות של הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין. תשובתי לטענה זו הינה, כי החובה לנהל משא ומתן בתום-לב עשויה לעתים להתגבר על דרישת "הכתב", ואם הסיבה לאי-מציאותו של הכתב הינה חוסר תום-לב במשא ומתן, עשויות להיות נסיבות, שבהן יהא מקום להכיר בקיומו של החוזה גם בלא הכתב. תום-לב או כתב - תום-לב עדיף."

ובע"א 986/93 הנ"ל, עמ' 197 הוא אומר:

"הנה כי כן, לגבי דידי אין צמצום "פנימי" של דרישת הכתב בהתאם לשלבי הביצוע. התהליך הנורמאטיבי המתרחש הוא בצמצום "חיצוני" של דרישת הכתב, מכוחם של עקרונות משפטיים אשר בכוחם הנורמאטיבי - בהתנגשם עם דרישת הכתב - להביא לצמצום הדרישה. כמובן, השימוש בעיקרון "המלכותי" של תום-לב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על-פי נסיבות החיים".

19. אעיר עוד כי במספר פסקי דין נפסק כי ניתן להכשיר את תקפות המסמך גם בלא חתימתו של המוכר (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' לויס, פ"ד לד(4) 591 (1980); ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589 (1983)).

משפרשנו את התשתית הנורמטיבית נעבור לבחון את נסיבות המקרה שבפני
נו.

הכרעה
20. כאמור, הקשר בין הצדדים לקראת הסכם למכירת הדירה החל כבר בעת המשא ומתן לקראת הסכם השכירות. כבר באותו שלב עלתה האפשרות כי משפחת התובעת תבקש לרכוש את הדירה, לפיכך הוענקה לאב בהסכם השכירות "זכות קדימה ברכישת הדירה".

למעשה כבר בהסכם השכירות, כאשר ניתנה אותה זכות קדימה, הגדירו הצדדים את הזכות הנמכרת, שהרי הסכם השכירות כלל את כל הפרטים לזיהויה של הדירה. מרגע חתימת הסכם השכירות היה ברור לצדדים כי אם יגמור הנתבע אומר למכור את הדירה, בתקופת השכירות, כל שיוותר למשא ומתן הינו סכום העסקה. הענקת זכות הקדימה לאב משמעה הענקת זכות עדיפות שכנגדה עומדת חובתו של הנתבע למכור את הדירה לאב, בכפוף להסכמה על התמורה. וכך מבהיר פרופ' טדסקי את טיבה של התחייבות בעל מקרקעין המעניק זכות קדימה:

"אם ברצון החייב להעביר בתמורה את נכסו לאחר, עליו להציעו קודם למכירה לזכאי, ורק אם הלה סירב לקנותו במחיר שבעל הנכס הציע לו, יהיה חופשי למכרו לאחר – במחיר שלא יעלה על המחיר המוצע הנ"ל".

(ג. טדסקי "על זכות הקדימה במקרקעין" הפרקליט לו 251, 255 (1985)).

21. נזכיר גם את סעיף 102 לחוק המקרקעין, הקובע הוראות בדבר דרך מימושה של זכות הקדימה. מבלי להתייחס לכל ההוראות די שנציין כי עולה מהוראות הסעיף שדי בהסכמה על המחיר כדי להשלים את העסקה, שהרי נאמר כי "תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש [...] ומשעשה כן יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין". (ראה גם ע"א 5511/06 אמינוף נ' א. לוי השקעות ובניין בע"מ (ניתן ביום 10/12/08).

משמעות הדבר הינה כי המשא ומתן שנוהל בין הצדדים ואשר את טיבו עלינו לבחון, הינו מצומצם ביותר והיה אמור לעסוק רק במחיר.

23. הנתבע טוען כי ביקש להציע את הדירה גם לאחרים בתמורה לסך של 230,000$. מאחר והתובעת ומשפחתה לא היו מוכנים להסכים על סכום העסקה, בחן אפשרות למכירת הדירה למנהל סניף בנק מרכנתיל דיסקונט בעכו. הנתבע טוען כי התובעת ומשפחתה מנעו את הצגת הדירה לקונה הפוטנציאלי ובכך הכשילו את האפשרות למכור את הדירה במחיר גבוה יותר מהמחיר אותו הציעה התובעת.

טענה זו איני יכול לקבל. כזכור בתיק זה לא נשמעו ראיות, לא הובא כל מסמך המעיד על פניה של מנהל הסניף או אפילו פניה של הנתבעים למשפחת התובעת לאפשר את הביקור. הקונה הפוטנציאלי אף לא הגיש כל תצהיר. לפיכך אין ליתן כל אמון בגרסה זו של הנתבע.

24. מהעדויות עולה כי בין הצדדים נוהל משא ומתן ישיר שלא בדרך של הגשת הצעה כקבוע בסעיף 102 לחוק המקרקעין. בסופו של משא ומתן זה הוסכם על מחיר העסקה, 210,000$, ועל כך אין כל מחלוקת (ראה גם תצהיר הנתבע, סעיף 12). אין גם חולק כי הנתבע סיכם את המשא ומתן במילים " מברוכ מכרתי". המחלוקת היחידה שנתגלעה לאחר מכן בין הצדדים נגעה לתנאי ומועדי התשלום.

25. הנתבע טוען כי לאחר שהודיע לתובעת ומשפחתה כי אינו מקבל את תנאי התשלום שנזכרו בנוסח הראשון נערכו בינו לבין בני משפחת התובעת מספר שיחות, בהן הושמעו כנגדו איומים שונים מצד בני המשפחה. הנתבע מדגיש כי גם בשיחה עם ד"ר רנאטו קמפאניה מיום 23/5/09, הושמעו כלפיו איומים (סעיף 27 לתצהיר). לפיכך מבקש הוא לקבוע כי לא הסכים לכל שינוי וכי תנאי הנוסח המתוקן לא נעשו על דעתו.

טענה זו אין לקבל. השיחה מיום 23/5/09 הוקלטה. אין בשיחה כל רמז לאיומים הנטענים. להיפך, בשיחה מדגיש הנתבע עצמו: "בסדר אחי, אבל בנוגע לחוזה, לא יהיה שינוי בנקודות שסיכמנו עכשיו".

דברים אלו מעידים כי הנתבע הוא שדרש כי המשא ומתן יסתיים וכי ההסכמות שהושגו בשיחת הטלפון יעוגנו בנוסח ההסכם. אין בדבריו כל ביטוי לחשש ממשפחת התובעת, מאיומים או מכפיה וכדומה.

26. הנתבע סומך טענותיו בעניין האיומים גם על שיחות נוספות, אך הואיל והנתבע מתייחס גם לשיחה עם ד"ר רנאטו קמפאניה ומאחר וגרסתו אינה תואמת את המופיע בקלטת ובתמליל, אין מקום ליתן אמון גם בטענותיו לגבי שיחות איומים אחרות.

27. הנתבע מאשר כי הנוסח הראשון משקף את ההסכמות שהושגו בין הצדדים ביחס לכל הפרטים למעט לעניין מועדי התשלום. בעקבות ההסכמה העביר בדואר אלקטרוני את פרטי חשבון הבנק של אשתו על מנת שהתובעת תפקיד לחשבון זה את תשלומי התמורה.

28. הצדדים חלוקים בשאלה האם ניתן לראות כבר בנוסח הראשון כהסכם מחייב המעיד על גמירות דעת ומסוימות להתקשר, אולם איני נדרש לדון בכך שהרי אין מחלוקת כי הנתבע ביקש לשנות מתנאי ההסכם. התובעת טוענת גם כי הושגה הסכמה לשינויים. הסכמה זו הושגה בשיחה בעל פה בין ד"ר רנאטו קמפאניה לנתבע. מעיון בתמלול מתבקשת המסקנה כי אכן הושגה הסכמה מלאה על כל פרטי ההסכם.

כך אומר הנתבע (עמ' 6 לתמליל):

"תכתוב שבקיץ לא ידוע מתי, בחודש 7 (יולי) 120,000$ והיתרה אמרתה לקראת חודש 10 (אוקטובר) תיתן לי את היתרה[...]".

בהמשך מציין הנתבע גם כי ברצונו שהתשלומים יועברו לחשבונה של אשתו, חשבון שאת פרטיו שלח בדואר אלקטרוני עוד קודם לשיחה.

"לפני שיקרה כל דבר, ה-210 יועברו לחשבון אשתי, אתה מבין עלי [...]" (עמ' 10).

בסופה של השיחה מסכמים הצדדים גם את הפרטים הטכניים להעברת הכסף. הנתבע מבהיר: "בסדר, תעשה את החוזה ותעביר אותו לזאהרה, ואני אדבר איתם עם משפחתי בארץ ונוודא שהכל בסדר" (עמ' 12).

29. בשיחה הנ"ל הועלתה גם סוגיית החתימה על ההסכם, שכן הנתבע מתגורר בחו"ל ולא התכוון להגיע לישראל. לפיכך, סוכם באותה שיחה כי הנתבע ימסור ייפוי כוח לאחיו לחתום על החוזה. אמנם הנתבע מבהיר כי טרם דיבר עם האח וטרם קיבל את הסכמתו לחתימה, אולם אין בשיחה כל התניה בין חתימת ייפוי הכוח לאח לבין השלמת העסקה.

החשיבות היחידה הקשורה לייפוי הכוח הינה בנוגע לתשלום החלק הראשון של התמורה, שכן מוסכם בין הצדדים כי תשלום זה יבוצע רק לאחר חתימת ייפוי הכוח. וכך אומר הנתבע:

"בסדר, על כן אני אומר לך, יום שלישי תדבר איתי, אני אגיד לך שהכל בסדר אז אתה תשלח לי את הכסף ואני אכין את המסמך, אני אקח את כל הפרטים, השם ותעודת הזהות שלו וכד' " (עמ' 10).

30. בעקבות השיחה האמורה הדביקה הנתבעת 2, אחותו של הנתבע, את המודעה בחדר המדרגות, בה מסרה לדיירים כי הדירה נמכרה למשפחת התובעת.

הנתבעת 2 בתצהירה מאשרת כי הדביקה את המודעה, לטענתה "זה היה מסיבה שהתנהל משא ומתן בין המשיב (הנתבע- ר', ס') לבין המשפחה של המבקשת (התובעת- ר', ס') [....] אזי מתוך כבוד למשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הוספתי גם להודעה שהדבקתי את המשפט 'ואין צורך לרכילות'" (סעיף 26).

אציין כי גרסה זו מפתיעה, שהרי הנתבע בתצהירו אינו טוען כי המשא ומתן נמשך, אלא טוען כי לאחר השיחה הודיע שההסכמות "בטלות ומבוטלות" (סעיף 29 לתצהירו). סתירה זו פוגעת כמובן במהימנות גרסת הנתבע.

דווקא גרסת הנתבעת 2 מחזקת את המסקנה כי בשיחה מיום 23/5/09 הושגה הסכמה סופית בין הצדדים, שהרי כתבה במודעה כי הדירה נמכרה.

31. ממכלול הראיות כאמור, ניתן לקבוע כי בעקבות המשא ומתן והעברת הנוסח הראשון, ולאחר השיחה מיום 23/5/09, הגיעו הצדדים להסכם מלא. כל התנאים להשלמת העסקה למעט מועדי התשלום סוכמו כבר בעת הכנת הנוסח הראשון, ובשיחה מיום 23/5/09 סוכמו גם כל תנאי התשלום. הדברים שנאמרו על ידי הנתבע בשיחה והדבקת המודעה בחדר המדרגות מעידים גם כי הושגה בין הצדדים גמירת דעת להתקשר בהסכם למכירת הדירה על פי התנאים המוסכמים בנוסח הראשון בשינויים שהתחייבו מהשיחה.

32. הנתבע טוען בסיכומיו כי ההוראה שהוספה להסכם ולפיו התובעת תממן את התשלום השני בהלוואה שתובטח במשכנתא לא היתה מוסכמת עליו, ודי בכך כדי להעיד שהמשא ומתן טרם גובש להסכם מחייב. טענה זו אין לקבל. הנתבע בתצהירו אינו קושר בין הסירוב לחתום על ההסכם לבין הוספת התנאי בדבר קבלת ההלוואה ורישום השעבוד אלא מבהיר כי סירב לחתום על ההסכם בשל האיומים (סעיף 28). טענת הסירוב לשעבוד עלתה רק לאחר מכן.

זאת ועוד, התנאי שהוסף להסכם אינו חורג מההסכמות, שכן בשיחה מיום 23/5/09 העלה הנתבע את החשש שבשל הצורך בקבלת הלוואה יעוכב התשלום (עמ' 3), אולם בסופו של דבר סוכם כי התשלום יבוצע עד סוף חודש יולי. כמו כן הוסכם גם כי העברת הדירה על שם התובעת תעוכב רק עד לאחר ביצוע התשלום. לבסוף אציין כי הדרישה ממוכר לחתום על התחייבות לרישום משכנתא, כתנאי לקבלת תשלומים בעסקת רכישת דירה, הינו תנאי מקובל וכמעט שגרתי בהסכמי מכר דירות (ראה ע"א 2251/05 ואן דאם נ' כהן (ניתן ביום 5/7/07)), עד כי יתכן שאף אם הדבר לא היה נאמר בהסכם מפורשות, ניתן היה לקבוע כי על פי הנוהג המקובל בעסקאות מסוג זה יש לראות במוכר-הנתבע כמסכים לחתום על התחייבות כאמור.

33. הקושי העיקרי הניצב בפני
התובעת הינו העדרו של מסמך חתום. הנוסח הראשון לא נחתם לאחר שהנתבע העלה השגות. הנוסח המתוקן שהועבר לאחותו של הנתבע, משקף כאמור את הסכמת הצדדים, אולם גם על נוסח זה לא חתום מי מהצדדים. התובעת המתינה למשלוח ייפוי הכוח לאח ומועד החתימה היה צפוי רק עם בואו של האח לישראל.

ראינו לעיל כי דרישת הכתב רוככה במשך השנים ובתי המשפט הכירו בתוקפו של הסכם מכר מקרקעין גם בהעדר חתימה. כך ניתן לקבוע שדרישת הכתב התקיימה מקום שמכלול המסמכים והראיות יחדיו, ממלאים את הפרטים הנדרשים להשלמת העסקה. כאשר בוחנים האם התקיימה דרישת הכתב בענייננו אין להתבונן רק על נוסח ההסכם שהועבר לחתימה, אלא על מכלול המסמכים והראיות. הואיל ותחילתה של העסקה היה בהענקת זכות קדימה לאביה של התובעת במסגרת הסכם השכירות, יתכן שאפילו הסכם זה כשלעצמו מספק לשם מילוי דרישת הכתב.

ראינו כי כל שנותר למשא ומתן הינו סכום התמורה וזה הוסכם בעל פה. כאשר קיים מסמך ראשוני המעניק זכות קדימה ולאחריו הושגה הסכמה בעל פה על התנאים החסרים עשוי המסמך הראשוני למלא את הדרישה. זאת ועוד, בעקבות השיחות שבין הצדדים הועבר הנוסח הראשון, שהיה מוסכם על הנתבע למעט לעניין תנאי התשלום. משמע, הנוסח הראשון מגבש את מלוא ההסכמות למעט תנאי התשלום. אלו סוכמו בעל פה ובעקבותיהם נשלח נוסח מתוקן המגבש את כל ההסכמות הסופיות. לרשימת המסמכים שיכולים להשלים את הדרישה יש להוסיף גם את הודעת הדואר האלקטרוני ששלח הנתבע עם פרטי חשבון הבנק אליו יש להפקיד את התמורה, ואת המודעה שנתלתה בחדר המדרגות על ידי אחותו של הנתבע שפעלה בשמו.

אציין כי אף שהסכם השכירות נערך ונחתם בין הנתבע לבין אבי התובעת יש לראותו כחלק ממכלול מסמכי העסקה, שכן אין חולק כי המשא ומתן נוהל בין משפחת התובעת לבין הנתבע, וההחלטה לרשום את הדירה על שם התובעת דווקא נעשתה על פי שיקולי המשפחה. לכל אורך המשא ומתן ראה הנתבע את משפחת התובעת בכללותה כמתקשרת, ומעולם לא נעשתה הבחנה בין התובעת למשפחתה.

34. אוסיף כי גם עיקרון תום הלב מחייב את המסקנה כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב. התובעת ומשפחתה ניהלו משא ומתן שהבשיל לכלל הסכמות מפורשות. בעקבות ההסכמה ומתוך הסתמכות עליה פעלו בני המשפחה כאילו ההסכם מחייב. הם החלו בשיפוץ הדירה, שילמו סך של 500$ על חשבון התמורה ואף שילמו הוצאות לנציגות הבית המשותף (סעיף 37 לתצהיר התובעת). המשפחה נמנעה מלחדש את הסכם השכירות על בסיס ההנחה כי הדירה נרכשה, ואף לא חיפשה מקום מגורים חלופי. מנגד, לא הובא כל הסבר מניח את הדעת מדוע הנתבע סירב לחתימה. הנתבע העלה טענות סותרות ובלתי עקביות. בתחילה טען כי ביקש למכור את הדירה לאחרים, אולם כאמור לא הובאה כל ראיה על כך. לאחר מכן טען כי אוים על ידי משפחת התובעת, וכאמור לא נמצאו כל תימוכין לטענה זו. לבסוף טען כי החליט שלא למכור את הדירה על מנת להשאירה לעצמו. גם טענה זו הינה חסרת תום לב, שהרי הנתבע אינו טוען כי בכוונתו לשוב לישראל. יתירה מזו, כיצד מנהל הנתבע משא ומתן ממושך ומגיע לסיכומים, אם אינו מעוניין למכור את הדירה? אין זאת אלא שמדובר בטענה מאוחרת שנועדה לאפשר לנתבע להתחמק מהתחייבויותיו ולהשתחרר מההסכם. זוהי התנהגות חסרת תום לב (ראה דברי השופט ברק בע"א 986/93 הנ"ל, עמ' 197).

סוף דבר
35. התוצאה מכל האמור הינה כי יש לקבל את התובענה ולהצהיר כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב למכר הדירה. תנאי ההסכם הינם כמפורט בנוסח המתוקן של ההסכם (נספח 4 לכתב התביעה).

סבורני כי על מנת להשלים את ביצוע העסקה ובשל העדרו של הנתבע מהארץ, ראוי למנות כונס נכסים שיוכל לפעול בשמו של הנתבע ולחתום על כל המסמכים הדרושים. כל צד יביע עמדתו לעניין מינוי הכונס וזהותו תוך 10 ימים (כולל פגרת פסח).

המועדים לתשלום התמורה ימנו מיום מתן החלטה על מינוי כונס נכסים.

כמו כן הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת שכר טרחת עורכי דין בסך של 10,000 ₪ + מע"מ ולהשיב לתובעת את אגרת בית המשפט ששולמה על ידה. לסכום האגרה ייווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומה ועד ליום ההשבה.

התובעת תהיה רשאית לקזז את סכום ההוצאות מתשלום התמורה על פי ההסכם.

ניתן היום, י"א ניסן תש"ע, 26 מרץ 2010, בהעדר הצדדים.
בית המשפט המחוזי בחיפה

26 מרץ 2010
ת"א 8054-06-09 קמפאניה נ' מוחמד ואח'
1 מתוך 13








א בית משפט מחוזי 8054-06/09 ג'אנדארק קמפאניה נ' חוא מוחמד, חוא זאהרה (פורסם ב-ֽ 26/03/2010)