פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל | פסקי דין על מיכל סתיו | פסקי דין על שלמה סתיו | פסקי דין על בצרה כפר שיתופי להתיישבות חקלאית |

4763/04 א     01/04/2010




א 4763/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' מיכל סתיו, שלמה סתיו, בצרה כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ








בית משפט השלום בנתניה



01 אפריל 2010

ת"א 4763-04 מנהל מקרקעי ישראל
- תל אביב נ' סתיו ואח'






בפני

השופטת
הדס עובדיה


תובע

מנהל מקרקעי ישראל
ע"י עו"ד יובל טלינגר


נגד


נתבעים

1.מיכל סתיו
2.שלמה סתיו
3.בצרה – כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ
ע"י עו"ד מאיר קריצמן





פסק דין



1.
התובע מנהל את המקרקעין הידועים כחלקה 33 בגוש 8976
וכחלקה 53 בגוש 7743 במושב בצרה,
ובכללם משק מספר 43 שבהם, עבור בעליהם: הקרן הקיימת לישראל. (ראה העתק רישום פנקס הזכויות שצורף לכתב התביעה ולתצהירי התובע). (להלן: "מינהל", "המושב", "המקרקעין").

2.
המקרקעין נכללים בשטחים שהושכרו על ידי המינהל למושב, זאת בחוזי משבצת תלת שנתיים שהוארכו מעת לעת. הסכם המשבצת האחרון בין המינהל למושב נחתם ביום 10.12.2001 ותוקפו, כקבוע בו, עד יום 30.9.2004 (ראה חוזה המשבצת ת/1).

3.
הוריה המנוחים של הנתבעת מספר 1 הגב' אילנה לינד ז"ל ומר יהודה לינד ז"ל היו חברי מושב בצרה והחזיקו במשק מספר 43 נשוא התביעה ככאלה . הנתבעים 1 ו 2 (להלן: "הנתבעים" ) מחזיקים במקרקעין נשוא התביעה מכוח זכויות הוריהם המנוחים של
הנתבעת מספר 1 לכל היותר. העברת זכויות ההורים המנוחים לנתבעים לא בוצעה במינהל עקב המחלוקת נשוא התובענה
והשימושים החורגים במקרקעין, על פי הנטען.

4.
בתביעתו עותר המינהל למתן צו המורה לנתבעים 1 ו 2
להפסיק כל שימוש במקרקעין שאינו חקלאי
ולא הותר על ידו. בנוסף עותר המינהל למתן צו להריסת המבנים שנבנו במקרקעין ללא הסכמתו וללא היתר כדין, ולסילוק יד הנתבעים ממבנים אלה. מובהר כי אין מדובר במבנה המשמש למגורי הנתבעים עצמם.
5.
לטענת המינהל אין חוזה המשבצת מתיר שימוש במקרקעין אלא למטרת חקלאות בלבד ולפיכך כל שימוש אחר נעשה בניגוד להסכמתו, וכל בניה או הסבה של מבנים לצורך שימוש שאינו לחקלאות לא נעשתה על דעתו.

6.
לכתב התביעה צורף בין היתר תשריט מדידה
של
מגרש מספר 43 שהינו משק מספר 43 במקרקעין שנערך על ידי המודד מר קובי זייד. (להלן: "התשריט").
בתשריט תרשים סביבה הכולל התייחסות למספרי החלקות/ המשקים המצויים במקרקעין, טבלת שטחים ושימושים, ותיאור גיאודזי של משק 43 בציון מיקומם המדויק של
המבנים הבנויים בו, צורתם, וגודלם.
בתשריט כונה כל אחד מ 12 המבנים המצויים במקרקעין נשוא התביעה באות לועזית מ
a
עד
l
. (להלן: "המבנים").

7.
במענה לשאלון שהופנה אל הנתבעים השיב הנתבע מספר 2 לשאלות שנשאלו מטעם המינהל ביחס
לשימושים הנעשים על ידי הנתבעים במבנים המסומנים בתשריט.

8.
בתשובותיו הודה
הנתבע מספר 2 באמור להלן, וזאת תוך התייחסות מפורשת לתשריט ולמבנים שתוארו בו כמבנים הבנויים במשק מספר 43:
המבנה המסומן "
a
" בתרשים משמש למגורים, ובו מתגורר הבן גלעד.
המבנה המסומן "
b
" בתרשים משמש למגורים. בעדותו העיד הנתבע כי המבנה מושכר לצורך מימון הטיפול באחות הנתבעת. (ראה עדותו בעמוד 19 לפרוטוקול).
המבנה המסומן "
c
" בתרשים משמש למגורים, ובו מתגורר הבן דותן.
המבנה המסומן "
d
" בתרשים הושכר למגורים, למר חיים שרעבי.
המבנה המסומן "
e
" בתרשים משמש למגורים. בעדותו העיד הנתבע כי במבנה מתגוררת אחות הנתבעת שהיא חסויה ונזקקת לעזרת מטפלת. (ראה עדותו בעמוד 19 לפרוטוקול).
המבנה המסומן "
f
" בתרשים משמש כמחסן ביתי.
המבנה המסומן "
g
" בתרשים משמש כשובך יונים.
המבנה המסומן "
h
" בתרשים משמש למגורים. מחקירת הנתבע עולה כי המבנה משמש למגורי הנתבעים עצמם. (ראה עדותו בעמוד 19 לפרוטוקול).
הנתבע לא זיהה את המבנים המסומנים
"
i
" ו "
j
" בתרשים ולפי תשובתו נפלה בידי התובע טעות או שהמבנים כלל לא קיימים.
המבנה המסומן "
k
" בתרשים משמש כחניה למכוניות.
המבנה המסומן "
l
" בתרשים הוא חממה המשמש לגידול צמחים.

9.
בחקירה הנגדית על תצהירו חזר הנתבע מספר 2 על עקרי תשובותיו לשאלון, אף זאת תוך התייחסות מפורשת לתשריט ולמבנים המסומנים כבנויים במשק מספר 43 שבמקרקעין. (ראה עדותו בעמוד 17 ואילך לפרוטוקול).
10.
בתשובות הנתבע מספר 2 לשאלון ולשאלות שנשאל בחקירה הנגדית ככל שהן מאשרות את טענות המינהל, יש לראות הודאה מטעם הנתבעים 1 ו 2 שניהם. הנתבעים 1 ו 2 מחזיקים במקרקעין כבני זוג
ביחד ומשתמשים בהם למגורי בני משפחתם ולהשכרה ביחד. (ראה בעניין זה תשובת הנתבע מספר 2
בעמוד 4 לתצהיר תשובותיו לשאלון וסעיף 11 לתצהירו).

11.
בסיכומים מטעמם טענו הנתבעים
כי התובע כלל לא הוכיח שמשק מספר 43 נשוא התביעה הוא חלק מהמקרקעין שניתנו על ידי התובע לשימוש המושב כמשבצת מושב בצרה. לטענת הנתבעים ניתן היה להוכיח טענה זו רק באמצעות חוות דעת מודד אשר קושרת, לאחר מדידה, בין משק מספר 43 נשוא התביעה, ובין משבצת מושב בצרה.

12.
בכתב הגנתם לא הכחישו הנתבעים את האמור בסעיף
2 לכתב התביעה בו נטענה טענת המינהל שלפיה נכלל משק הנתבעים בשטחים נשוא הסכם המשבצת. כל שנטען על ידי הנתבעים הוא כי בפועל זכויות אמה המנוחה של הנתבעת מספר 1 במקרקעין הן זכויות חכירה, זאת על יסוד חוזה שנכרת בינה לבין חברת רסקו בשנת 1946 ולא זכויות כבת רשות בלבד, על פי הנטען.

13.
להלן האמור בסעיף 5 לכתב ההגנה בעניין זה:
" מוכחש האמור בסעיף 2 רישא לכתב התביעה בכל הקשור לטענה כי הקרקעות נשוא תיק זה ניתנו לשימוש הנתבעת 3 כבת רשות במסגרת חוזה משבצת. הנתבעים 1 ו 2 ישובו ויטענו כי זכויות המנוחה אילנה לינד ז"ל בקרקע הן זכויות של בעלת זכות חכירה לדורות וזאת על בסיס החוזה אשר נחתם בינה לבין חב' רסקו בעת הקמת מושב בצרה ב – 1946."
יצוין כי בסיכומים מטעמם חזרו בהם הנתבעים מרצונם להוכיח טענתם זו.(ראה האמור בסעיף 21 לסיכומי הנתבעים)

14.
בנסיבות אלה אין לראות טענת המינהל לפיה משק הנתבעים נכלל במשבצת המושב הכלולה במקרקעין נשוא הסכם המשבצת בין המינהל והמושב כמוכחשת. טענת הנתבעים בסיכומים מטעמם חורגת מגדר המחלוקת כפי שנתחמה בכתבי הטענות שהוגשו ואין לדון בה, ולפיכך היא נדחית.

15.
למעלה מן הצורך תידון הטענה אף לגופה. אין חולק על כי המינהל מסיבותיו לא הגיש חוות דעת המודד והתשריט כראיה לאמיתות תוכנו, היינו לקביעות שבמומחיות הקבועות בתשריט ביחס לחישובי השטחים, לצורת המבנים ולמיקומם היחסי אלה לצד אלה וביחס למגרש.להבנתי התשריט הוגש כמעין סקיצה אליה הפנה העד להסברת דבריו, ולביאורם בלבד. הפניה זו אינה הופכת את הסקיצה לראיה לאמיתות תוכנה אם לא נערכה על ידי העד או אם נערכה על ידי עד שאינו מומחה בתחום המדידה או אם לא נערכה בתאם לכללי המומחיות הנדרשים, אך היא מסבירה את עדות העד, ומאפשרת יצירת מכנה משותף עם עדים אחרים הנדרשים להתייחסות לעניינים המתוארים בה.
16.
בכל הנוגע לתשריט המודד ולאינפורמציה הכלולה בו ביחס למשק הנכלל במקרקעין נשוא התביעה, למבנים הבנויים בו, ולשימושים הנעשים בהם, התנהל דיאלוג בין המינהל לנתבעים אשר סופו בהודאותיהם בשימושים הנעשים על ידם במבנים המתוארים בתשריט ובמשק שמתואר בו. התשריט כאמור וההתייחסויות אליו בעדויות הצדדים קושרות בין משק מספר 43 ובין המקרקעין נשוא התביעה, כחלק מהם.

17.
להוכחת הטענה כי המקרקעין נשוא התביעה הושכרו למושב כחלק ממשבצת המושב הובאו מטעם המינהל הסכם המשבצת ועדות הפקח מר חברוני. (ראה: הסכם המשבצת ת/1 וסעיף 4 לתצהיר מר חברוני)


18.
בנוסף אפנה לתצהיר מזכיר המושב מר יואל פירסט. בתצהירו
מתייחס מזכיר המושב לתצהיר הפקח מר חברוני ולאמור בו בכל הנוגע למסירת המקרקעין ובכללם המקרקעין נשוא התביעה למושב בצרה, זאת לצורך שימושים חקלאיים. מזכיר המושב מאשר למעשה דברים אלה אך טוען כי המושב
לא הפר את תנאי חוזה המשבצת בשום זמן ובכל דרך, וטוען בנוסף כי תוקף חוזה המשבצת פקע. (ראה האמור בסעיף 5 לתצהירו).

19.
עדויות אלה לא נסתרו על ידי הנתבעים.

20.
לסיכום מחלוקת זו סבורתני כי הוכח על ידי המינהל במידה הנדרשת שמשק הנתבעים נכלל בשטח המשבצת שהושכרה על ידי המינהל למושב בצרה ולפיכך יש לדחות הטענה אף לגופה.

21.
הנתבעים טענו בנוסף בסיכומים מטעמם כי
משלא הועברו זכויות ההורים המנוחים על שם הנתבעים, אין המינהל יכול לבקש ולקבל כל סעד כלפיהם. הנתבעים טוענים כי ביחס אליהם אין תחולה להסכם המשבצת
אין דעתי כדעתם. אפרט:

22.
זכויות הנתבעים במקרקעין, אף אם לא הועברו ברישומי המינהל, הן לכל היותר כקבוע בחוזה המשבצת שחל ביחסי המינהל והמושב ועמד בתוקפו במועד הגשת כתב התביעה זאת ביום 19.4.2004, ובמועדים הרלבנטיים לתביעה.

23.
ביחס למערכת היחסים בין המינהל, המושב, הסוכנות היהודית,
וחבר האגודה נפסק:
"מערכת היחסים המשפטית בין גורמי המינהל, הסוכנות, האגודה וחבר האגודה בנויה על התשתית הבאה: הקרקע היא קרקע מדינה המנוהלת בידי המינהל, המשכיר אותה לסוכנות היהודית בתורת גורם מיישב. הסוכנות מצידה מעניקה רשות שימוש במשבצת קרקע לאגודה השיתופית, והאגודה כבת-רשות מעניקה רשות שימוש לחבר אגודה בנחלה. מעמד חבר האגודה הוא כבר-רשות. ההלכה הפסוקה הגדירה זכות זו כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרשיון. הסכם הרשיון לצורך ענייננו הוא "ההסכם המשולש" המגדיר, בין היתר, את תנאי הרשיון המחייבים את חבר האגודה. על פי הסכם זה, אף שרשות השימוש היא זכות אישית, היא עבירה בכפוף לתנאי ההסכמה בין מעניק הזכות למקבל זכות השימוש. יוצא מכך, כי בר רשות רשאי לעשות דיספוזיציה בזכותו, הכל בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרשיון ו"אף שביסודה, זכות השימוש היא זכות אישית, דבר עבירותה והתנאים לעבירותה ניתנים להסכמה בין מקבל השימוש ומעניק השימוש, ולכן יש לבדוק כל מקרה לגופו". (ראה ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פד"י מה(481 ,477 (1, וכן ע"א 566/89 שטיין נ' סופר, פד"י מז(171 ,167 (4)."
ראה: ע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים ואח' (2000. 2002.) פ"ד נו(6) 295

24.
אם אין הנתבעים מבארים ומוכיחים מניין יונקת החזקתם במקרקעין את כוחה , וככל שהם שוללים את החזקתם במקרקעין מכוח חוזה המשבצת; אין לומר כי הוכיחו הגנה ראויה כלשהי כנגד תביעת המינהל, הנסמכת על זכות הבעלות במקרקעין.

25.
הבעלות במקרקעין נקבעה בסעיף 2 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 כדלקמן:
"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."

26.
זכות הבעלות כוללת גם את הכוח שלא להרשות שימוש כזה או אחר במקרקעין, או לא להרשותו כלל, אשר לה כפופים הנתבעים המחזיקים במקרקעין.

27.
ביחס להתעלמות דומה של בעלי דין מחוזה המשבצת נפסק בה.פ (חי') 1200/04
ברקאי בן מישל ואח'
נ' מינהל מקרקעי ישראל (2006) האמור להלן:
"חשוב לזכור כי למבקשים אין זכות עלומה בשטח, הם ברי רשות. כלומר ניתנה להם רשות לעשות שימוש בשטח והרשות ניתנה מהמינהל ומהאגודה בתנאים שנקבעו בהסכמה בחוזה המשבצת. ללא חוזה המשבצת אין רשות שימוש ואין זכויות כלשהן למבקשים. ללא חוזה המשבצת לא יכלו המבקשים להכנס לשטח ולהחזיק בו ... הרשות ממנה נוצר בר הרשות, אינה מונח ערטילאי. מדובר ברשות הניתנת בתנאים הקבועים בחוזה המשבצת שניתן לכנותו חוזה מתן הרשות."
סבורתני כי דברים אלה יפים אף לעניין שבפני
.

28.
בחוזה המשבצת מכוחו ניתנה רשות המינהל למושב לעשיית שימוש במקרקעין שבניהולו נקבעו בין היתר ההוראות כמפורט להלן:
"3. מטרת השכירות היא:
א.
ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד;
ב.
הקמת מבנים משקיים ושמוש בהם למטרה חקלאית בלבד;
ג.
הקמת יחידות מגורים ומגורים בהם;
ד.
הקמת מבני ציבור ושמוש בהם.

4.האגודה מתחייבת בתקופת השכירות:
א.להמשיך בהקמה, בביסוס ובפיתוח של ישוב חקלאי על שטח
המשבצת.
ב.
לגרום לכך שהישוב יהיה וימשיך להיות מאוכלס על ידי מתיישבים חקלאיים שיהיו מאוגדים באגודה.
ג.
לגרום לכך שהמשבצת תעובד או שתהא מיועדת לעבוד, בשלמותה, על ידי זריעה, נטיעה והקמת מבנים ומשקים חקלאיים, בעצמה, ו/או על ידי חברי האגודה
ד.
לגרום לכך שכל האמור בסעיפים א' – ג' יהיה בהתאם לתכניות שיוצעו על – ידי האגודה למשכיר ושיאושרו על ידי המשכיר."...
"8. אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כלן או חלקן, בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כל שהוא מהמשבצת, בלא
לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר...
לענין סעיף זה אחראית האגודה לפעולות חבריה ודין הפרה ע"י חבר מחברי האגודה כדין הפרה ע"י האגודה עצמה" ...
"19. מבלי לגרוע מהאמור בחוזה זה, מוסכם בזה כי:
א.
אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה.
ב.
אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השמוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם כן קיבל לכך את הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם את הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השמוש כאמור דינה כדין העברת זכויות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה."


29.
מהוראות הסכם המשבצת וכל האמור לעיל עולה כי הסכם המשבצת החל ביחסי הצדדים אינו מתיר שימוש במקרקעין, למעט בית מגורי הנתבעים, אלא לחקלאות בלבד.

30.
מהודאת הנתבעים כמפורט לעיל עולה כי השימוש במבנים שתוארו בתשריט באותיות


"
a
" ;
"
b
" ;
"
c
"

;

"
d
"
"
e
"


הינו למגורים ולהשכרה. שימוש זה אינו לחקלאות.

31.
שימוש זה לא הותר על ידי המינהל ולפיכך על הנתבעים להפסיקו.

32.
מסעיף 7 לתצהיר הפקח מר חברוני עולה כי השימוש
החורג הנטען במקרקעין המהווים חלק מחלקה 53 פסק ולמעשה לא נדרש עוד כל סעד בעניין זה.
33.
לא הוכח על ידי המינהל כי המבנים או מי מהם, כולם או חלקים מהם, נבנו
ללא היתר בנייה כדין, למעשה לא הובאה לכך כל
ראיה על ידו. מעדות הנתבע עולה כי המדובר במבנים הקיימים במקרקעין עשרות שנים
וכי המבנים
שימשו במקור לצרכים חקלאיים. לא הוברר גם בכל עדות שהיא מה השינויים המבניים שנעשו במבנים החקלאיים, שלא על פי ההיתרים וללא רשות הבעלים. במצב דברים זה איני סבורה כי צריך להורות על הריסתם, או חלקים מהם.


34.
לאור טענות הנתבעים ביחס לזכויותיהם במקרקעי משבצת המושב, ובשל החובות שהוטלו על הנתבע מספר 3 בהסכם המשבצת בנוגע לשימושים הנעשים בשטח המשבצת, כמפורט לעיל, איני סבורה כי צירוף הנתבע מספר 3 על ידי התובע היה פסול,
או כי היה על התובע להסכים למחיקת התביעה כנגדו, כבקשתו.

35.
לאור כל האמור לעיל הנני מורה לנתבעים 2 ו3 להפסיק את השימוש שאינו לחקלאות
במבנים הבנויים במקרקעין, שתוארו בתשריט המודד שצורף לכתב התביעה באותיות


"
a
" ;
"
b
" ;
"
c
"

;

"
d
"
"
e
".
מועד ביצוע פסק הדין ידחה למשך 6 חודשים ממועד המצאת פסק הדין, בשים לב לכך כי במקרקעין מתגוררים אחות הנתבעת שהיא נכה ובעלת צרכים מיוחדים, והקשר המיוחד שלה לנתבעת כאפוטרופוסית שלה,וכן ילדי הנתבעים ומשפחותיהם.
אציע כי בפרק זמן זה יפעלו הצדדים להעברת זכויות הנתבעים במקרקעין, כבני רשות, ( וזאת מבלי שמי מהצדדים מודה בטענת חברו, ועד למתן הכרעה בבית המשפט המוסמך בו מתבררות טענות הצדדים בכל הנוגע לזכויות בנחלות מושב בצרה), ובנוסף יפעלו, על פי נהלי המינהל והדין, וככל הניתן, להסדרת מי
מהשימושים, בהתחשב במצב המשפחתי המיוחד כמפורט לעיל.

הנתבעים 2 ו 3 ישאו בהוצאות התובע וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.


ניתן היום,
י"ז ניסן תש"ע, 01 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 4763/04 מנהל מקרקעי ישראל נ' מיכל סתיו, שלמה סתיו, בצרה כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/04/2010)