פסקי דין על אברהם רובינשטיין ושות' | פסקי דין על חברה קבלנית | פסקי דין על אברהם וקמילה אגמי ואח' – דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר | פסקי דין על אברהם ואסתר וידר – משיבים פורמאליים |

750/88 עא     27/11/1990




עא 750/88 אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' אברהם וקמילה אגמי ואח' – דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר, אברהם ואסתר וידר – משיבים פורמאליים




(פ"ד מד (4) 861)

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

ערעור אזרחי מס' 750/88
השופטים: כבוד השופט ד' לוין
,
כבוד השופט ג' בך
,
כבוד השופט מ' בן-יאיר
המערערת: אברהם רובינשטיין ושות'
, חברה קבלנית בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד ח' וינטרוב

נ ג ד

המשיבים: 1. אברהם וקמילה אגמי ואח' – דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר

36-38 בחולון
2. אברהם ואסתר וידר – משיבים פורמאליים

ע"י ב"כ עו"ד מ' בן יהודה
, עו"ד ד' אנושי
ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ש' אלוני) מיום 10.10.88 בה"פ 312/87.
פ ס ק - ד י ן

השופט ד' לוין
: 1. זהו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט ש' אלוני) מיום 10.10.88 בה"פ 312/87.

המערערת היא חברה קבלנית, שבנתה את הבית הנמצא ברחוב קדושי קהיר 36-38 חולון (על החלקה הידועה כחלקה 182 בגוש 7132). המשיבים הם דיירי הבית, ואילו המשיבים הפורמאליים דיירי הבית אף הם, ואל דירתם מבקשת המערערת להצמיד את חלקת הגג נושא המחלוקת (להלן – חלקת הגג).

2. בהסכם הרכישה שנחתם בין המערערת לכל אחד מהמשיבים (כולל המשיבים הפורמאליים) נאמר, בין היתר, בסעיף 10:

"הצדדים מאשרים אחד למישנהו כדלקמן:
(א) ...
(ב) כי החברה תהיה רשאית זכאית (כך ד' ל') להוציא מהרכוש המשותף איזה שטחים שהם, בהתאם לשיקול דעתה ולהצמידם לאיזה מהדירות בבית המשותף. הכל בהתאם לקבוע במפרט הטכני המצורף כחלק בלתי נפרד מהסכם זה. כן זכאית החברה להוציא מהרכוש המשותף יחידה ולהצמיד אליה את ההצמדות הנ"ל.

במקרה ועל פי כל דין תדרש חתימתו של הרכוש על כל מסמך המתיחס לנ"ל מתחייב הרוכש לחתום על כל מסמך כזה על פי דרישתה הראשונה של החברה".

בסעיף 1.10 למיפרט הנספח לחוזה הרכישה הנ"ל נאמר:

"השטחים ו/או החלקים המוצאים מרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים ב-

1. שטחי החניה

2. שטח הגגות בהתאם להחלטת החברה".

ואילו בחלק ג' למיפרט (שכותרתו "רכוש משותף") מצוי בסעיף 1 הפירוט הבא:

"חלקים המוצא/ים מהרכוש המשותף: שטחי חניה, שטח הגגות בהתאם להחלטת החברה. במידה והגגות יוצמדו יהיו בעלי ההצמדה רשאים, במידה ויתקבל רשיון לכך, לפתוח דלתות מחדר המדרגות לגג".

בד בבד עם חתימת הסכמי הרכישה נתנו המשיבים למערערת ייפוי-כוח לביצוע האמור בהסכמים.

3. הסכם הרכישה שבין המערערת למשיבים הפורמאליים נכרת ביום 30.12.81. דירתם של המשיבים הפורמאליים (להלן – הדירה) סומנה לימים במספר 29 ונרשמה כחלקה 182/32 בגוש 7132.

ביום 3.8.82 נערך מסמך בטופס הנושא כותרת של המערערת שמתחתיה המלה "מזכר", והוא מופנה אל המשיבים הפורמאליים מאת אחד דיסטניק, החתום גם בתחתית המסמך מעל לחותמת המערערת. מסמך זה מכיל את הדברים הבאים:

"הנדון – הצמדת הגג מעל דירתכם 1/64/44/29/08

בזאת הנני להודיעכם שברישום הדירה בטאבו יוצמד הגג מעל דירתכם לפי השטח המופיע בתכנית הגג למעט הקולטנים.

הצמדה זו הינה ללא תמורה ונכללת במחיר הדירה המקורי".

ולמטה מזה –

"הננו מסכימים לנ"ל".

בצירוף חתימות המשיבים הפורמאליים, חותמת המערערת וחתימת דיסטניק מעליה.

4. ביום 27.3.84 אושר צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים על יסוד תשריט שהוגש על-ידי המערערת. התשריט כלל מספר הצמדות של הגג אך לא כלל את הצמדת הגג שמעל לדירה. ממילא לא בא הדבר לידי ביטוי גם בצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ואף לא בתקנון המוסכם שערכה המערערת.

בפועל עשו המשיבים הפורמאליים שימוש בחלקת הגג שמעל לדירתם, בנו עליה מבנה מסוים והתקינו כניסה אליה העוברת בלעדית דרך דירתם.

בעקבות זאת פנו מספר מדיירי הבית בתביעה אל המפקח על רישום מקרקעין בחולון (להלן – המפקח) לסילוק ידם של המשיבים הפורמאליים מן הגג. ביום 1.6.87 נתן המפקח פסק-דין לסילוק ידם של המשיבים הפורמאליים מחלקת הגג. המערערת והמשיבים הפורמאליים, מצידם, פנו פעמיים אל המפקח בבקשות לתיקון צו הרישום ונדחו. עררים שהוגשו לממונה על המרשם נדחו אף הם.

בבית המשפט בדרגה הראשונה עתרו תחילה המערערת והמשיבים הפורמאליים לתיקון צו הרישום, ולאחר מכן, בכתב-טענות מתוקן, עתרו לפסק-דין הצהרתי, שיורה כי המשיבים הפורמאליים הינם בעלי הזכויות הקנייניות בחלקת הגג האמורה, ולחלופין, כי המערערת רשאית לעשות שימוש בייפויי-הכוח שניתנו לה על-מנת לתקן את צו הרישום, ולחלופי חלופין, כי המערערת רשאית לחתום בשמם ובמקומם של המשיבים על הבקשה לתיקון צו הרישום.

בית המשפט בדרגה הראשונה דחה תובענה זו, ומכאן הערעור שלפנינו.

5. המערערת טוענת, כפי שטענה בדרגה הראשונה, כי היא זכאית להצמיד את חלקת הגג לדירה מכוח הסכמי הרכישה והמיפרטים הנספחים אליהם.

בית המשפט בדרגה הראשונה דחה טענה זו בהתבססו על שני נימוקים:

האחד – כי המסמך מיום 3.8.82 נערך בנפרד מהסכם הרכישה והמיפרט, וזאת בניגוד לסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק).

השני – כי המערערת לא עמדה בדרישת הפירוט שבסעיף 6 לחוק.

אדון תחילה בשני שהוא גם המרכזי שבנימוקי הדרגה הראשונה.

6. השופט המלומד בדרגה הראשונה קבע לאמור:

"סבור אני כי אין בפירוט האמור כדי לענות על הנדרש בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), כפי שאין באמור בסעיף 10(ב) של החוזה כדי לענות על דרישת הפירוט, שעליה חוזרת הפסיקה פעמים הרבה.
...
בענייננו עדים אנו לניסוחים כוללניים ומעורפלים הן בחוזה והן במפרט ואין באלה כדי לשריין לחברה הקבלנית זכות בלתי מעורערת להצמדות ככל שתחפוץ בהן, בכל היקף ובכל זמן".

בעניין זה שונה דעתי מדעתו, ואבהיר דבריי.

אין חולק, כי –

"מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו (ראה ע"א 18/78 הנ"ל בעמ' 812). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט)), ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה" (ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים אוח', פ"ד לז(3) 808, בעמ' 813).

אשר לצורך בקביעות ברורות לגבי הרכוש המשותף בחוזה המכר, ראוי להביא גם מדבריו של השופט בייסקי בע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל ואח' נ' וינטראוב ואח', פ"ד לד(3) 813, בעמ' 817, כפי שגם צוטט על-ידי השופט המלומד בדרגה הראשונה לאמור:

"בל יפלא כי משכבר הימים מצא בית-משפט זה להקפיד על ניסוחי החוזים בדבר רכישת דירות, אשר בענין נגיסות מתוכננות מהרכוש המשותף משתדלים לערפל ולהסיח הדעת מהרוכשים כדי לאפשר לאחר מכן להוציא מהרכוש המשותף כל אשר רק ניתן ואף מה שלא ניתן. המעט שניתן לדרוש לפחות – ועל כך יש לעמוד ולהקפיד, כי כל אשר מתכוון הקבלן להצמיד לדירה או ליחידה ספציפית – יכתב בצורה ברורה וחד משמעית, ולא תוך ניסוחים כוללניים. על הקבלן להבהיר לרוכש הדירה, על-ידי ניסוח ברור, לא רק מה גודל הדירה אותה הוא מוכר ובאיזו קומה היא נמצאת – אלא גם מה יתרונותיה וחסרונותיה מבחינת הרכוש המשותף, השירותים הנוספים הקיימים וכדומה; אחרת נמצא הרוכש תחת הרושם החיצוני בעת הרכישה ואינו ער לסיכונים כי בסופו של דבר תיעשינה נגיסות והפחתות מהרכוש המשותף עד כי במצב החדש שוב לא יהא לדירתו אותו ערך שימושי וכספי שהוא התכוון לו".

אלה הם עיקרי ההלכה המשפטית בנדון, ובדין הנחה עצמו השופט המלומד בדרגה הראשונה לאורם. עם זאת, יישום הלכה זו במקרה דנן מוביל לתוצאה שונה מזו של הדרגה הראשונה.

למקרא הסכמי הרכישה והמיפרט, ובהם הסעיפים שצוינו לעיל, ובמיוחד לנוכח סעיף 1 בחלק ג' למיפרט סבורני, כי אין ולא יכול להיות ספק מן הכתוב, כי שטח הגגות מוצא מן הרכוש המשותף, וכי בכוונת החברה (המערערת) ובסמכותה להצמידו בעתיד לדירות ספציפיות לפי החלטתה. ניסוח הדברים אינו מעורפל כלל, והמערערת עמדה גם עמדה בדרישת הפירוט שבחוק.

7. השופט המלומד בדרגה הראשונה ביקש ללמוד גזירה שווה משני פסקי-דין של בית-משפט זה: ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן ואח', פ"ד לג(1) 805 וע"א 60/80 מ' שטרן ואח' נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבנין בע"מ ואח', פ"ד לו(3) 48.

אין הנדון דומה לראיה.

בעניין נושא ע"א 118/78 הנ"ל חייב בית המשפט המחוזי את חברת הבנייה לרשום את הבתים המשותפים שבנתה באופן שמחסנים שהיו בהם יירשמו כחלק מן הרכוש המשותף. על כך ערערה חברת הבנייה לבית-משפט זה.

בקטע של המיפרט שנגע לרכוש המשותף נאמר לגבי חלקים המוצאים מרכוש המשותף:

"לפי החלטת החברה בהתאם לחוזה" (שם, בעמ' 809).

ובמיפרט של קונה אחר נאמר:

"לפי בחירת האדריכל" (שם)..

בית המשפט דחה את ערעורה של החברה. השופט שמגר (כתוארו אז) קבע לאמור, בעמ' 812:

"מאחר ואין לראות במחסנים 'דירות', חייבים היו המערערים לנהוג בהתאם לסעיפים 2 או 6(א)(1), לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הכל לפי מועד המכר, אם ביקשו לשמור על המחסנים למטרות שמחוץ לגדר הכללתן ברכוש המשותף. כך יכלו, למשל, לכתוב מפורשות, כי המחסנים הללו יהיו חלק מן הדירות אשר ייבנו, אם ייבנו, בקומה הרביעית וכל עוד לא יוענק הרישיון לבניה יהוו יחידות נפרדות ועצמאיות. כמתואר לעיל, לא נקטו המערערים בדרך זו והמקסימום שנעשה בחלק מן המקרים, היה אזכור סתמי של הסמכות הכללית לערוך שינויים בהתאם לשיקול דעתו של האדריכל או בהתאם לחוזה, בלי כל התיחסות מפורשת למחסנים המסוימים שעליהם מדובר. כל מגמתו של חוק מכר (דירות), תשל"ג-1973 ובעיקר סעיפים 2 ו-6 שבו היא למנוע הסתתרות מאחורי אמירות כלליות כאמור, אשר אין בהן כדי להעמיד את הקונה על כוונתו המפורטת והאמיתית של המוכר. החוק האמור בא למנוע, ככל האפשר, הפתעות לאחר מעשה וכך יש לפרשו ולקימו".

בעניין נושא ע"א 60/80 הנ"ל הוסיף הקבלן שטח בנייה בקומת המסד של בית משותף שבנה ורשם שטח זה על שמו. דיירים באותו בניין עתרו לבית המשפט המחוזי לקבלת פסק-דין המצהיר על היותו של שטח הבנייה שהוסף חלק מהרכוש המשותף. עתירתם נדחתה. על כך ערערו הם לבית-משפט זה.

בסעיף הרלוואנטי של חוזה המכר נאמר:

"רק אותם חלקים מתוך המגרש ו/או הגג שייקבעו על ידי המוכר ובצורה שייקבעו, לפי ראות עיניו ייחשבו כרכוש המשותף של הבית" (שם, בעמ' 51).

בית המשפט דחה את הערעור והותיר את הרישום על כנו. מכיוון שאותו חוזה-מכר נחתם קודם לקבלת החוק בכנסת, לא הוחל החוק על אותו חוזה. עם זאת קבע השופט בך בהתייחסו לחוזה זה בעמ' 54, לאמור:

"... קיים לפחות פגם אסתטי בעריכת חוזים נעדרי קביעה ברורה ומפורשת בדבר הרכוש המשותף בבניין – להשכלתם ולידיעתם של רוכשי הדירות.

נראה לי, כי זהו נוהג פסול להשאיר שיקול דעת מוחלט בידי המוכר ולאפשר לו לקבוע בשלב כלשהו, לאחר חתימת החוזה, מהו השטח, אשר יעלה מלפניו להקציב לדיירי הבניין.

יש להניח, שעל-מנת למנוע אחת ולתמיד עריכת חוזים בלתי רצויים מסוג זה, בא המחוקק וקבע בסעיפים 5 ו-6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, כי חייב המוכר לפרט במיפרט הטכני המצורף לחוזה פירוט מדויק של החלקים, שיוצאו מרכוש המשותף של הבניין, שאם לא כן יישארו אותם חלקים רכוש משותף של הדיירים".

8. אכן, בשני המקרים דלעיל עמד בית-משפט זה על כך שלא נתמלאו דרישות החוק באשר לפירוט החלקים המוצאים מן הרכוש המשותף. אולם יש להבחין בין מקרים אלה למקרה דנן: בעוד שבשני המקרים הנ"ל עמדו ביסוד ניסיונותיו של הקבלן לנגוס מהרכוש המשותף סעיפי חוזה ומיפרט כוללניים, מעורפלים וגורפים, אשר לא התייחסו ולו גם ברמז לאותו חלק מן הרכוש המשותף שעמד במוקד המחלוקת, הרי שבענייננו קבע המיפרט מפורשות, כי שטח הגג (ובו החלקה נושא המחלוקת) מוצא מהרכוש המשותף, וכי ניתן יהיה להצמידו לדירות ספציפיות. כל זאת – בבירור, במובלט, לא ב"אותיות קטנות". לא הייתה כאן גריעה כוללת מכלל הרכוש המשותף, כזה שמקובל להצמידו וכזה שאינו מקובל. אלא זכות ההצמדה צומצמה אך ורק לשטחי החניה והגגות. שטחים אלה אכן כמעט כשיגרה מוצמדים לדירות מסוימות.

לענייננו יפים, בשינויים המחויבים, הדברים שקבע השופט בך בע"א 60/80 הנ"ל, בעמ' 53-54, לאמור:

"(ב) אם נאמר בחוזה, כי מותר למוכר 'להצמיד חלקים מרכוש משותף ליחידות מסוימות בבית משותף', כי אז פירוש הדבר הוא, שרשאים הקבלנים להצמיד מקומות חניה או מרפסות וכדומה ליחידות דיור מסוימות, אך אין הם רשאים ליטול לעצמם מן הרכוש המשותף...".

לאחר חקיקת החוק יש לקרוא דברים אלה בכפוף לחובת הפירוט שבסעיף 6 הנ"ל, כפי שעמד על כך השופט בך בהמשך פסק-דינו שהובא לעיל. כמוסבר לעיל עמדה המערערת בחובתה זו.

9. מפסק הדין של הדרגה הראשונה, לא נותר על כנו, עלול היה להשתמע, כי על-מנת לעמוד בדרישת הפירוט שבסעיף 6 הנ"ל לא די לפרט בחוזה ובמיפרט אילו חלקים מוצאים מכלל הרכוש המשותף, אלא גם יש לציין בכל חוזה וחוזה (או מיפרט) לאיזו דירה ספציפית מוצמד כל חלק המוצא מן הרכוש המשותף.

דרישה מעין זו לא בא זכרה בחוק ובפסיקה ואף אין היא רצויה. יש בה משום כבילה מכבידה ומיותרת של הקבלן, מבלי שתצמח מכך תועלת ממשית לקונה. הדירות בבית המשותף נמכרות באופן הדרגתי, ופעמים רבות מתקשר הקבלן עם רוכש דירה אחד שעה שאין הוא יודע ואינו יכול לדעת מה תהא עמדת רוכשי דירות עתידיים באשר להצמדת חלקים שמקומם ברכוש המשותף דוגמת חניה או גג לדירותיהם. אשר לרוכשי הדירה הראשונים, דיים שפורט והובא לידיעתם בחוזה הרכישה ובמיפרט (כפי שנעשה הדבר במקרה דנן), אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף במטרה להצמידם לדירות ספציפיות בעתיד. בכך ניתנה להם ההגנה הנדרשת. אין עניינם בשאלה, למי מן הדיירים הבאים יוצמדו אותם חלקים, בוודאי כל עוד אין באותה הצמדה דבר החורג מן הרגיל והמקובל.

10. אכן, המחוקק ביקש להבטיח שלא יחתום אדם על חוזה לרכישת דירה בבית משותף בלא שיידע בבירור אם הוצאו חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף שבבית על-ידי הצמדתם לדירות אחרות. דבר זה נעשה על-ידי הטלת חובה על הקבלנים, מוכרי הדירות, למסור לרוכשי הדירות פרטים על הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. ואולם הסכמי הצמדה כשלעצמם אינם בלתי חוקיים, ובלבד שהוצאת החלקים מן הרכוש למטרת הצמדה לדירות ספציפיות נעשית בהסכמת בעלי הדירות ובידיעתם. במקרה זה שומה על בית המשפט ליתן תוקף לרצון הצדדים, הבא לידי ביטוי בהסכם הרכישה ובמיפרט.

במקרה דנן הסכימו המשיבים בהסכמי הרכישה ובמיפרט, כי שטח הגג יוצא מן הרכוש המשותף על-מנת שיוצמד על-ידי המערערת לדירות ספציפיות. בנסיבות העניין, עלינו ליתן תוקף להסכמה זו.

11. המשיבים טוענים, כי במהלך המשא ומתן הובטח להם בעל-פה, כי חלקת הגג נושא המריבה תיועד להצבת קולטני שמש ולמעבר בין גגות סמוכים לצורך מילוט בשעת חירום.

מבלי להיכנס לבירור עובדתי של טענה זו, הרי שאין היא יכולה לעמוד כנגד הנוסח המפורש והכתוב של הסכמי הרכישה והמיפרט, המוציא את כלל הגג מגדר הרכוש המשותף.

אמנם סעיף 1.6 בחלק ב' למיפרט כולל התחייבות של המערערת להציב על הגג קולטנים ומיתקנים נוספים (המפורטים בגוף הסעיף). אין בו, בסעיף זה, משום התחייבות כי הקולטנים יוצבו דווקא בחלקת הגג נושא המחלוקת. יש בו הכפפת זכות המערערת להוציא את שטח הגגות מכלל הרכוש המשותף לחובתה להציב על הגג קולטנים ומיתקנים נוספים. בחובה זו עמדה המערערת, ומכל מקום, אין המשיבים חולקים על כך לפנינו.

אשר למעבר החירום בין הגגות, לא מצאתי כל מסמך בכתב המעיד על הבטחה מעין זו, ואף טענה זו אינה יכולה לעמוד כנגד נוסחם הכתוב והמפורש של הסכמי הרכישה והמיפרט.

12. עדיין יש להידרש לנימוק הראשון בפסק הדין של הדרגה הראשונה. באשר אליו קבע השופט המלומד לאמור:

"המכשול הראשון העומד בדרכם של המבקשים הוא סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 הקובע כי "הוצאת חלק מהרכוש המשותף" וקביעת "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה" חייב להכלל במפרט או במסמך המצורף לחוזה המכר. על משמעותו של סעיף 6 למדים אנו, בין השאר, מן הנאמר בע"א 213/80 הנ"ל בעמ' 815 לאמור:

'ראשית לכל אין מסמך זה עונה על דרישת החוק בסעיף 6 האמור – היינו שיש לצרף מסמך בכתב ובו פירוט השינויים מבחינת הרכוש המשותף – כי צרוף מסמך זה מצריך שייעשה, כאמור בדברינו לעיל, בעת עשיית החוזה ולא לאחר מכן'.

...כאמור, המסמך עליו מתבססים המבקשים נערך בנפרד מן החוזה וזאת כשמונה חודשים לאחר כריתתו של החוזה. גם במפרט לא בא זכרה של ההצמדה המבוקשת".

13. דעתי היא, כי עריכתו של המסמך האמור מיום 3.8.82 בנפרד מהסכם הרכישה והמיפרט אינה עומדת למערערת למכשול.

השאלה בדבר מועד עריכתו של המסמך האמור מתייחסת, למעשה, למערכת היחסים שבין המערערת למשיבים הפורמאליים. במקרה דנן, מעוניינים שניהם בביצוע ההצמדה. בנסיבות אלה די לבחון את מערכת היחסים שבין המערערת למשיבים ולקבוע אם במערכת זו זכאית המערערת, מכוח הסכמי הרכישה והמיפרטים, להצמיד את חלקת הגג לדירת המשיבים הפורמאליים. על כך כבר ניתנה לעיל תשובה חיובית, ולכאורה די בכך. עם זאת, בשל חשיבותה העקרונית של השאלה, בחרתי להתייחס אליה אם גם בקיצור.

לעניין זה יש להבחין בין המסמך אליו התייחסה המובאה מע"א 213/80 הנ"ל, שהתיימר לכלול ויתור מצד קונה הדירה שם על חלקו ברכוש המשותף, ובכך לגרוע ממכלול זכויותיו בנכס, לבין המסמך במקרה דנן, שעניינו הצמדה המביאה עמה תוספת למכלול זכויותיו של קונה הדירה.

סעיף 6(א) לחוק קובע:

"המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

(2) ...".

על יסוד הוראה זו קבע השופט אלון בע"א 213/80 הנ"ל, בעמ' 813, לאמור:

"ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6(א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המיפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך, ובוודאי לא אחר שעבר זמן ניכר מעריכת החוזה, והמסמך מוגש לחתימת הקונה בסמוך לכניסתו לדירה, כפי שאירע בעניין שלפנינו".

הנה כי כן, קביעה זו, שעליה הסתמך השופט המלומד בדרגה הראשונה, נוגעת להוצאת חלק מהרכוש המשותף (ולעניינים נוספים המפורטים בסעיף 6(א)). על הטעם לכך עמד השופט אלון, בעמ' 813-814, לאמור:

"הטעם לכך הוא, שהקונה צריך לדעת את אשר נעשה ואת אשר הוא קונה בשעת עריכת חוזה המכר, היינו, כאשר יכול הוא להחליט, תוך חופש מירבי, אם מוכן הוא להסכים לשינויים המוצעים לו על-ידי המוכר בדבר צמצום זכותו ברכוש המשותף, ולא כעבור זמן, כאשר כבר קשור הוא בטבורו ובממונו למוכר, ומכל שכן שלא לאחר שכבר שילם חלק גדול וניכר ממחיר הדירה ומצפה הוא לכניסה אליה ולשם כך מוכן הוא לוותר על זכויות ברכוש המשותף בדלית ברירה ובכורח הנסיבות".

כאשר מדובר בהצמדה המוסיפה למכלול זכויותיו של קונה בנכס, אין שיקולים אלה חלים. בסיטואציה זו אין הקונה זקוק לאותה הגנה מיוחדת שהעניק לו החוק שעה שהקבלן מבקש לנגוס בחלקו שברכוש המשותף.

14. עולה מן הדברים: מהוראת סעיף 6(א) לחוק, כפי שנתפרשה בבית-משפט זה, ניתן ללמוד, כי על המסמך המגדיר אילו הם החלקים המוצאים מכלל הרכוש המשותף להיות מצורף לחוזה המכר בעת חתימתו. מאידך גיסא, הצמדת שטח אשר הוצא במפורש מכלל הרכוש המשותף לדירה ספציפית יכולה להיעשות גם במעמד מאוחר יותר, ובלבד שהובהר לדיירים מעל לכל ספק, כי השטח הנ"ל איננו נכלל בגדר הרכוש המשותף.

במקרה דנן הבהירה המערערת למשיבים, כאמור, בחוזי הרכישה ובמיפרטים את כוונתה להצמיד את חלקת הגג לדירה ספציפית לכשיחליטו על כך. בכך ניתנה למשיבים ההגנה עליה עמד השופט אלון בע"א 213/80 הנ"ל. אך ברור הוא, כי בנסיבות אלה הייתה ההצמדה אמורה להתבצע במועד מאוחר יותר על-פי מסמך נפרד, ואין להם, למשיבים, על מה להלין בנדון.

מטעמים אלה אין בעריכת המסמך האמור מיום 3.8.82 בנפרד מהסכם הרכישה שבין המערערת למשיבים הפורמאליים כדי לפגום באפשרותה של המערערת להצמיד את חלקת הגג לדירה.

15. מכל האמור לעיל עולה, כי ביחסים החוזיים שבין המערערת למשיבים נשמרה לה הזכות להוציא את חלקת הגג מן הרכוש המשותף ולהצמידה לדירה כלשהי לפי החלטתה, ובכלל זה גם דירתם של המשיבים הפורמאליים. סעיף 10 לחוזה הרכישה שהובא לעיל מלמד, כי זכות זו שמורה למערערת ללא התייחסות לצו הרישום, ומכאן – גם לאחריו.

16. על-מנת לממש את זכויותיה החוזיות כלפי המשיבים ולהעביר את הזכויות הקנייניות
בחלקת הגג לידי המשיבים הפורמאליים תוכל המערערת לעשות שימוש ביפויי הכוח המצויים בידה ולפעול בדרך המנויה בסעיפים 550(ג) ו-145(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

17. אשר-על-כן הערעור מתקבל במובן זה שאנו קובעים כי למשיבים הפורמאליים זכות קנויה בגלל, והמערערת רשאית לעשות שימוש בייפויי הכוח המצויים בידה על-מנת להצמיד את חלקת הגג נושא המחלוקת לדירת המשיבים הפורמאליים.

המשיבים יישאו הדדית בהוצאות המערערת בשתי הדרגות בסך 10,000 ₪ להיום.

השופט ג' בך
: אני מסכים.

השופט מ' בן-יאיר
: אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ד' לוין
.

ניתן היום, י' בכסלו תשנ"א (27.11.90).









עא בית המשפט העליון 750/88 אברהם רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' אברהם וקמילה אגמי ואח' – דיירי הבית המשותף ברח' קדושי קהיר, אברהם ואסתר וידר – משיבים פורמאליים, [ פ"ד: מד 4 861 ] (פורסם ב-ֽ 27/11/1990)