פסקי דין על סעיד עזאת חסון | פסקי דין על עז' המנוחה מונירה מוחמד כליפה ז"ל | פסקי דין על עז' המנוח עזאת פריד חסון ז"ל | פסקי דין על וליד חסון ואח' |

145/08 הפ     13/04/2010




הפ 145/08 סעיד עזאת חסון נ' עז' המנוחה מונירה מוחמד כליפה ז"ל, עז' המנוח עזאת פריד חסון ז"ל, וליד חסון ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה

ה"פ 145-08 סעיד עזאת חסון
נ' מונירה מוחמד כליפה ז"ל ואח'


13 אפריל 2010


בפני

כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר


המבקש

סעיד עזאת חסון
, ת"ז 050297092


נגד

המשיבים
1. עז' המנוחה מונירה מוחמד כליפה ז"ל
2. עז' המנוח עזאת פריד חסון ז"ל
, ת"ז 020437653
3. וליד חסון, ת"ז 020437695
4. אמינה חסון, ת"ז 050773126
5. יוקבסון שמעון, ת"ז 1329740
6. בנק ירושלים לפתוח ומשכנתאות בע"מ
7. פארס חסון, ת"ז 020433942
8. סמיח שאהין, ת"ז 020161261
9. עז' המנוח מועדי סג'יע מחמד ז"ל, ת"ז 020195542
10. מועדי סעיד קופטאן, ת"ז 05816574
11. יצחק וינברג, ת"ז 006697270
12. ראגב נסר אל דין, ת"ז 020433116
13. עו"ד אבוחצירה
14. שירן דניאל, ת"ז 006551956
15. אבידן מתכת בע"מ
16. בנק לאומי לישראל בע"מ
17. רויזמן דב
18. בנק מרכנתיל בע"מ
19. דיאב חלבי עז אל-דין, ת"ז 02019928
20. אלקה חשמל ואלקה רוניקה בע"מ
21. חוסני מריח, ת"ז 02019144
22. ודיע סאלח חסון, ת"ז 020437547
23. לשכת מיסווי המקרקעין בחיפה
24. רשם המקרקעין חיפה
25. זוהייר חסון, ת"ז 054402920





פסק דין



המבקש, הגיש בקשה למתן

פסק דין
הצהרתי כי הוא רשאי להרשם כבעל זכויות הבעלות ב-1000/29881 חלקים מחלקה 6 בגוש 11509 ( להלן "המקרקעין"), ושבית המשפט יורה לרשם המקרקעין לרשום את זכויותיו בספרי רשם המקרקעין בכפוף למשכנתאות, הערות אזהרה ,שיעבודים ועיקולים אשר רשומים על המקרקעין שבבעלות המשיב ודיע סאלח חסון ת.ז. 2043754 .(להלן"משיב
22"או "ודיע סאלח חסון")


בהמרצות הפתיחה, כפי שתוקנו, זומנו להגיב 25
משיבים שונים, שניתן לחלקם לקבוצות הבאות :


א.
אלו שלזכותם רשומה הערת אזהרה על עסקת מכר במקרקעין שנרכשו מהמשיב ודיע סאלח חסון.
ב.
נושים שלזכותם רשום עיקול או שעבוד על המקרקעין
ג.
אחיו של המבקש, היורשים יחד עימו.

לכל הגורמים המשיבים נעשתה מסירה של כתבי בית הדין. כל בעלי הערות אזהרה
מכח מכר הוחתמו על ידי ב"כ המבקש על תצהיר לפיו אין להם התנגדות לרישום המבוקש על ידי המבקש, ובלבד שהרישום יהיה כפוף לקיום הערת האזהרה הרשומה לטובתם.


בנק ירושלים בע"מ הסכים לרישום בכפוף לכך שהזכויות שירשמו יהיו כפופות למשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הבנק, אשר תרשם במעמד רישום הזכויות על שם המבקש על פי שטר משכנתא בנוסח המקובל בבנק.

מבין הנושים –
משיב 11 להמרצת הפתיחה
(נושה פרטי) (שיוצג לצורך גביית החוב על ידי כונס נכסים ,משיב 13 ז"ל) לא הגיב לבקשה.
משיב 14 (נושה פרטי)הודיע באמצעות בא כוחו כי איננו מתנגד לבקשה.
משיב 15 (נושה פרטי)הודיע באמצעות בא כוחו כי איננו מתנגד לבקשה.
משיב 16 (בל"ל) בקש להמחק מהבקשה לאחר מתן הסכמה לכך שלכל היותר נרכשו על ידי אב המבקש
1500 מ"ר ולא 3000 מ"ר כנטען.עוד צויין כי ההסכמה היא לכך שיוחרג מהערת האזהרה שלטובת הבנק מיום 14.12.97 אותו שטח שבית המשפט נקבע שנרכש על ידי אביו של המבקש.
משיב 17 לא הגיב לבקשה.
לגבי משיב 18, בנק מרכנתיל בע"מ הומצא אישור של המבקש כי תיק ההוצל"פ נסגר ביום 5.10.06.
המשיבה 20 (נושה פרטי) לא הגיבה לבקשה.

לשכת מיסוי המקרקעין ולשכת רישום המקרקעין בקשו להמחק מהבקשה בכפוף לכך שיבצעו את הוראת בית המשפט, כפי שתהיה,
לענין רישום הבעלות.

משיב 22, הבעלים הרשום של 11584/29881 חלקים מהמקרקעין, הוחתם על תצהיר על ידי ב"כ המבקש, לפיו הוא מאשר כי מכר לאבי המבקש בשנת 1958 3000/29881 חלקים במקרקעין. עוד הצהיר כי המבקש קבל מאביו חלק של 1000/29881 חלקים מהחלקה, בנה עליו את ביתו ומתגורר בו משנת 1980, כאשר חלקו תחום ומוגדר בחומת בטון. בתצהיר אין התייחסות כלשהי לנושא התמורה.


אח המבקש, וליד עזאת חסון (משיב 3) ואשתו, (המשיבה 4)
הוחתמו על ידי ב"כ המבקש על תצהיר לפיו הינם מסכימים כי ירשמו על שם המבקש 1000/29881 חלקים על שמו כפוף להערת האזהרה הרשומה לטובתם. אח זה הגיש תצהיר לפיו מפת "הצעת חלוקה"
מיום 6.6.97 הערוכה על ידי לביב חלבי, מודד מוסמך (ללא תאריך ליד חתימתו) (ת / 1) משקפת את 3000 המ"ר אשר נרכשו על ידי המנוח בחייו, כאשר על החלק המסומן 1
ממוקם ביתו של אח זה ולפי הצהרתו הוא ומשפחתו מתגוררים שם ומשתמשים בחלקה, החלק המסומן 2 הוא בשימושו הבלעדי של האח זוהר חסון ועליו ממוקם בית המנוח משנת 1964 או 1963 והחלק המסומן במפה חלק 3 הוא בשימושו הבלעדי של המבקש ומשפחתו, וביתו ממוקם שם משנת 1980.

אח נוסף של המבקש, זוהיר עזאת חסון (משיב
25)
חתם על תצהיר זהה לתצהירו של האח וליד עסאת חסון.

5.
פועל יוצא מהאמור לעיל, הוא כי למול המבקש, לא עמד בעל דין כלשהו כמשיב, המבקש לברר הסוגיה עד תום. אך מאחר ומדובר בסוגיה מתחום
רס- חפצא, וקביעת זכות בעלות במקרקעין תוקפה יפה כלפי כולי עלמא, היה צורך לבחון את המסמכים השונים לצורך אימות הנתונים.

6.
העובדות כפי שעולות מהמסמכים שהוגשו


הוגש נסח רישום מקרקעין. מנסח הרישום עולה כי
ביום 2.11.2006 נרשם מר ודיע סאלח חסון כבעלים של 11584/29881 חלקים במקרקעין . מדובר בחלקה 6 בגוש 11509 באדמות דלית אל כרמל, שסה"כ שטחה הוא 29,881 מ"ר.



נסח הרישום מגלה רישום נוסף משנת 1987. ביום 22.3.87 נרשמו שתי הערות אזהרה. הערה אחת, לטובת המנוח עזאת פריד חסון, אביו של המבקש לפי שטר שמספרו 4920. הערה נוספת מיום 22.3.87 נרשמה לטובת האח וליד חסון ואשתו אמינה לפי שטר 4921 .



עיון בשטר 4920 מלמד -
כי
זוהי בקשה לרישום הערת אזהרה שהוגשה ביום 10.3.87. נרשם בה כי המוכר, ודיע חסון, התחייב למכור לאבי המבקש (עזאת חסון) 800/29881 חלקים מחלקה 6 בגוש 11509.
הוגש "אישרור הסכם" מיום 10.2.1987, שבו נרשם כי המוכר, ודיע סאלח חסון מכר לאבי המבקש בשנת 1960 חלק מהמקרקעין תמורת הסך של 5000 ל"י. בעוד שבהסכם מצהיר המוכר כי מכר שטח של 1500 מ"ר, הרי שהקונה מצהיר באותו הסכם ממש כי רכש 800 מ"ר . עוד הצהירו הצדדים כי החליטו לתת תוקף לעסקה ולהעלות את פרטיה על הכתב לפי הוראות חוק המקרקעין 1969.
נשלחה הצהרה לשלטונות מס רכוש ומס שבח מקרקעין ביום 29.3.87. בהצהרה
נרשם כי החלק המועבר הינו 800/29881 חלקים מהמקרקעין שהם חלקה 6 בגוש 11509 . התמורה נרשמה כסכום של 5000 ל"י. (0.5 ₪).
עוד צורפה השגה, של אבי המבקש
הנחזית להיות מנובמבר 1987, שם מצהיר אבי המבקש כי בשנת 1960 רכש מודיע סאלח חסון 1500 מ"ר מחלקה 6 בגוש 11509 ושלם בעבור החלקה סכום של 5000 ל"י.
להשגה צורף תצהיר אבי המבקש מאותו מועד, בו הוא מצהיר כי תמורת 5000 ל"י רכש 1500 מ"ר במקרקעין.
לסיכום – אשרור ההסכם משנת 1987 מלמד על רכישה של 800 מ"ר. כך גם הדווח לרשויות המס. קיימת אי בהירות לגבי המספר 1500 מ"ר, המופיע כך בהצהרת המוכר בהסכם המאושרר וכן בתצהיר מאוחר יותר של הקונה בהשגה לרשויות המס.



6.4
עיון בשטר 4921 מלמד - כי
זוהי בקשה לרישום הערת אזהרה שהוגשה ביום 10.3.87. נרשם בה כי המוכר, ודיע חסון התחייב למכור לוליד ואמינה חסון (אח המבקש) ואשתו ) 800/29881 חלקים מחלקה 6 בגוש 11509.
צורף הסכם המכר שצורף לבקשה לרישום הערת אזהרה. ההסכם איננו נושא תאריך אך מופיע בו כמוכר עזאת פריד חסון (שהוא אביו המנוח של המבקש!) , והוא זה שמוכר לוליד ואמינה 800 מ"ר בגוש 6 חלקה 11509.(+דירה הבנויה על אותו שטח ).
לכן ברור כי אבי המבקש הוא זה שמכר לבנו ולכלתו שטח של 800 מ"ר.
התמורה בהסכם רשומה כ-45,000$.
כן הוצגה הניירת שבין וליד ואמינה חסון לבין בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ. הוצג מסמך כי כנגד הלוואה לזוג תרשם משכנתא על חלקם במקרקעין שהוא 800/29881 חלקים.

מסקנת ביניים
–
מתוך שטח של כ-1500 מ"ר שרכש אבי המבקש, מכר כבר קודם ל-10.3.87 שטח של 800 מ"ר לבנו וכלתו, וליד ואמינה. מתוך השטח שרכש, נשאר לאבי המבקש בבעלותו שטח של כ- 800 מ"ר.




הוצג צו קיום צוואה של
המנוח אבי המבקש, בתרגום לעברית, מיום 19.5.08ממנה עולה
כי לאחר ויתורים, יורשי המנוח בחלקים שווים הם שלושת בניו דהיינו : המבקש, וליד עזאת חסון וכן זוהיר עזאת חסון.


6.6

במשך כל השנים אין כל רישום הערת אזהרה לטובתו של המבקש. ביום 10.4.08 כחודש ומחצה לפני הפניה לבית המשפט, נרשמה באופן תמוה הערת אזהרה לטובת המבקש , על פי יפוי כח בלתי חוזר, על 1000 מ"ר.
לא הוצג בפני
הנתון או המסמך ששמש בסיס לרישום הערה כזו, ולא היתה כל התייחסות לכך מצד רשם המקרקעין.

6.7
הוגשה באופן חלקי בלבד תוכנית בניה, שהיתה חלק מבקשה להיתר בניה, כפי שהוגשה לועדה המקומית לתכנון ובניה רכס הכרמל, בשנת 87.
(ת / 8 בתביעה המתוקנת) ניתן היתר בניה ביום 16.12.87. מדובר בבניה על חלקה בשטח של 550 מ"ר
שבה בקשו מבקשי ההיתר "סעיד חסון + עזאת חסון" סגירת קומת עמודים לצורך מגורים. צויין כי קומת הקרקע היא לסעיד חסון קומה א לעזאת חסון. (על גבי תוכנית החלקה צויין כי הבניה היא מכח היתרי בניה קודמים (218/86, 44/85 ).

מתוך תרשים הסביבה בתוכנית ההגשה הנ"ל
מדובר במבנה היושב בחלקה מסומנת שהיא רק
חלק ממגרש המסומן כמגרש 3 בתוכנית החלוקה
ת /1, המשמש לפי הצהרת
האחים
בתצהירם את המבקש החל משנת 1980.

6.8
צורף תצהיר מפברואר 2008 המהווה הסכמה בין 6 יורשיו החוקיים של המנוח לפיו 3 האחיות מסתלקות מהעזבון לטובת האחים בתנאי של אפשרות מגורים בקומת הקרקע בבית המנוח. עוד סכמו האחים ביניהם כי בית המגורים של המנוח, אבי המבקש, יהיה בבעלותו הבלעדית של היורש זוהיר עזאת חסון, אחי המבקש.

6.9
כאמור, בנסח רישום המקרקעין מופיע ודיע סאלח חסון (המוכר ) כבעלים של 11,584 מ"ר. אם אחבר את כל השטחים שמכר ודיע
לפי רישום הערות האזהרה בגין עסקאות מכר , ואייחס לאבי המבקש נכון לשנת 1958 רכישה של 3000 מ"ר כמבוקש בבקשה, הרי שלא נשאר שטח כלשהו בחלקה בבעלות
ודיע סאלח חסון לעסקאות המכר האחרונות שבצע משיב 22, דבר שלפחות חלק מהמשיבים
(רוכשים ונושים)
היו אמורים להתייחס אליו בתגובתם.



דיון


7.1
על חשיבות הרישום בלשכת רשם המקרקעין – ס' 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט 1969 קובע כי
רישום מקרקעין מהוה ראיה חותכת לאמינות תוכנו. תכליתו הברורה של הכלל היא להבטיח את אמינות המרשם וכן את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ע.א. 4140/97 חב' האוניברסיטה העברית בירושלים נ. הסתדרות נשים ציונית (אתר נבו 16.4.99). הרישום על פי החוק הוא קונסטיטוטיבי, דהיינו יוצר את הזכות הקניינית. (ע.א 2242/92 מדינת ישראל נ. בנק אמריקאי ישראלי בע"מ אתר נבו, 7.6.94). לכן יש להקפיד שכל עסקה הנרשמת בפנקסי המקרקעין אכן תתעד עסקה קיימת.


7.2
מתוך המסמכים, כפי שנערכו על ידי אבי המבקש והמוכר בשנת 1987 ונחתמו תוך מתן הצהרה , כדי לאשרר עסקה ישנה שעשו קודם לחוק המקרקעין, עולה כי אבי המבקש רכש בנכס שטח של 1500 מ"ר לכל היותר, ממנו מכר בעבור תמורה כספית שטח של 800 מ"ר לבנו וכלתו וליד ואמינה.
לפיכך בחשבון אריתמטי נותר שטח של 700 מ"ר, ולפי רישום הערת האזהרה לטובתו, שאני מכבדת אותה לצורך הקביעה, אביו המנוח של המבקש היה בעלים של 800 מ"ר.



7.3
אומנם ניתנו
תצהירי בעלי ענין התומכים בכך שבשנת 1958
רכש אבי המבקש שטח של 3000 מ"ר, אך מידע זה משקלו אפסי, מהטעמים המצטברים הבאים :
א.
מדובר בתצהירים של בעלי ענין. עניינם של אחי המבקש בבקשה, מובן.
גם תצהיר המוכר הוא תצהיר בעל ענין שכן יש על רכושו הערות אזהרה למכביר לטובת נושים בגין חובות שהוא חב בהם, ומובנת לכן חשיבות הסדרת המכר נכון לשנים קודמות.

ב.
נותני התצהירים לא נחקרו על תצהיריהם
(שכן לא קם ולו משיב אחד שחפץ בברור העובדות לאשורן.)

ג.
העובדות בתצהירים סותרות מסמכים בכתב. אם אכן רצה אבי המבקש המנוח להסדיר
ברישום את נושא זכויותיו, מדוע הודיע על רכישה של 800 מ"ר בלבד ?
או לכל היותר במסמכים סותרים 1500 מ"ר ?
אין משקל לאמירות בע"פ היום, שסותרות מסמכים
מפורשים בכתב.

ד.
בני המנוח מצהירים כי הם מאמינים שאשרור ההסכם והדיווח לרשויות היה על שטח קטן יותר מהשטח שבאמת נרכש "על מנת לחסוך את מיסי ההעברה עת הדיווח".
ראשית ייאמר, כי הדיווח
בשנת 1987 התייחס לתמורה בת 0.5 ₪ כך שסכום כפול ממנו (בעבור שטח כפול בגודלו) לא מצדיק על פניו דווח שקרי לרשויות.
שנית, העיוות בדיווח לרשויות בדר"כ הוא בסכום ולא בהיקף השטח שאמור להירשם בטאבו.
שלישית, מנוע היום המבקש לקבל הצהרת בית משפט כי אביו המנוח רכש 3000 מ"ר, בעוד שהמנוח עצמו דווח על 1500 מ"ר לכל היותר, וזאת משום ההשתק השיפוטי המורחב גם לגבי רשויות חוק.

ה.
החלקה של המבקש בתוכנית ההגשה לבניה (ת/8) איננה תואמת את החלקה המיוחסת לו בתוכנית ת/1.

7.4
בדיקת המסמכים מלמדת כי לכל היותר אביו המנוח של המבקש היה בעלים של 800 מ"ר בחלקה 6 בגוש 11509. לפיכך המבקש רשאי להרשם כבעלים של שליש מנכס זה בעזבון, דהיינו כבעלים של 266.7 מ"ר.

רישום 2667/29881 חלקים על שם המבקש כפוף לכך שהזכויות שיירשמו יהיו כפופות למשכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק ירושלים בע"מ, וכן כפוף לרישום הערת האזהרה הקיימות לטובת הרוכשים האחרים (למעט הערת אזהרה מיום 10/4/08 הרשומה כביכול לטובת המבקש על 1000/29881 חלקים ולא ברור מכוח מה).

לסיכום

הבקשה ל

פסק דין
הצהרתי מתקבלת רק באופן חלקי, כדי המוצהר בס' 7.4 דלעיל.

המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום,
כ"ט ניסן תש"ע, 13 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.














הפ בית משפט מחוזי 145/08 סעיד עזאת חסון נ' עז' המנוחה מונירה מוחמד כליפה ז"ל, עז' המנוח עזאת פריד חסון ז"ל, וליד חסון ואח' (פורסם ב-ֽ 13/04/2010)