פסקי דין על חב' מעונות בגוש 6942 בע"מ | פסקי דין על אי.אר.אי.אס שרותי נדל"ן בישראל | פסקי דין על באור השקעות 1995 | פסקי דין על אפשטיין נילי | פסקי דין על אפשטיין יוסף |

36691/03 א     05/02/2004




א 36691/03 חב' מעונות בגוש 6942 בע"מ נ' אי.אר.אי.אס שרותי נדל"ן בישראל, באור השקעות 1995 בע"מ, אפשטיין נילי, אפשטיין יוסף




1
בתי המשפט
א 036691/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
05/02/2004
תאריך:
כב' השופטת ניב ריבה

לפני:
המבקשת

חב' מעונות בגוש 6942 בע"מ

בעניין:
נ ג ד

המשיבים

1 . אי.אר.אי.אס שרותי נדל"ן בישראל

2 . באור השקעות 1995 בע"מ

3 . אפשטיין נילי

4 . אפשטיין יוסף
החלטה
1. 1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקות 38, ו- 45 בגוש 6942, המצויים באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב (שתיהן ביחד יקראו להלן: "המקרקעין"). התובעים והנתבעים הינם בעלים במושע במקרקעין.
2. 2. המבקשת, היא הנתבעת 3, טוענת כדלקמן:
2.1. 2.1. כי יש לדחות ו/או למחוק את התביעה על הסף, מאחר ותביעה זו נדונה בת.א. 18027/94, בבית המשפט השלום בת"א, בפני
כבוד השופט כספי, והופסקה עוד בשנת 1996 (להלן: "התובענה הראשונה"). לאור האמור לטענת המבקשת, יש לבקש את ביטול פסק הדין בתיק הנ"ל.
2.2. 2.2. לחלופין, כי יש לעכב את הדיון בתביעה מן הטעם כי קיים צו כינוס על זכויותיהם של המשיבים 3 ו- 4, ולפיכך אין לדון בתביעה כל עוד לא הוסדר הליך זה.
כן טוענת המבקשת, כי עיריית ת"א הפקיעה חלק מן המקרקעין על מנת ליצור רציפים בשטח התחנה המרכזית החדשה. כעת, משהוקמה התחנה המרכזית החדשה, על הבעלים לפעול בהליך לפיו, יושבו לידיהם החלקים שהופקעו. על כן, לטענת המבקשת יש להקפיא תובענה זו עד להסדרת עניין זה מול עיריית ת"א בטרם מכירת המקרקעין.
2.3. 2.3. לחילופי חלופין, יש להוסיף חלקות וצדדים להליך. לטענת המבקשת, המקרקעין הינם חלק ממתחם של קרקע, הכולל חלקות נוספות. לטענת המבקשת, יש לפעול לפירוק השיתוף בכל החלקות כמתחם תכנוני אחד על מנת של להקטין את מחיר החלקות הנמכרות.
כן טוענת המבקשת, כי לא צורפו כל בעלי העניין במקרקעין, כגון בעלי משכנתאות רשומות, בעלי הערות אזהרה וכיו"ב.
3. 3. אדון בטענות המבקשת אחת לאחת.
הפסקת התובענה הראשונה
4. 4. כאמור, לפני כשמונה שנים הגישה המבקשת תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין ובחלקה נוספת מס' 44 באותו הגוש (6942), וזאת במסגרת התביעה הראשונה.
5. 5. לטענת המבקשת, במסגרת התביעה הראשונה הגיעו הצדדים לידי הסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
, לפיו יופסק הדיון באותה תביעת פירוק שיתוף והצדדים יפעלו לקידום תכנון בשטח. כמו כן, נקבע כי הצדדים היו רשאים לרשום הערת אזהרה על המקרקעין בקשר עם החלטה זו.
6. 6. לאור האמור, טוענת המבקשת כי לא הופסק הדיון, אלא קיים

פסק דין
שבגינו מושתקים התובעים מלהגיש את התובענה דנן. כן טוענת המבקשת, כי על התובעים לפעול לביטול פסק הדין באם הם מבקשים להגיש את התובענה בשנית.
7. 7. מנגד טוענים המשיבים כי החלטת בית המשפט בתביעה הראשונה קבעה כי התובענה תופסק על פי הוראות תקנה 154 לתקנות סדר הדין האזרחי (להלן: "תקנה 154"), בהתאם להסכמת הצדדים. לפיכך אין מדובר ב

פסק דין
, אלא בהחלטה על הפסקת תובענה. תוצאת הפסקת תובענה כמוה כמחיקה, ואין היא יוצרת מעשה בי דין. לאור האמור, רשאים המשיבים להגיש את התובענה דנן.
8. 8. תקנה 154 קובעת כי תובע החפץ, להפסיק תובענה - יגיש בקשה על כך לבית המשפט או לרשם, ואם רצה לעשות כן תוך כדי הדיון יכול שהבקשה תהיה ללא הודעה מוקדמת. ההלכה היא כי הפסקת תובענה כמוה כמחיקתה, משום שהתובע רשאי לחדש את תביעתו על-ידי הגשת כתב תביעה חדש באותה עילה. יתרה מזאת, הפסקת תובענה אינה מקימה מעשה בית-דין היוצר מחסום לחידוש התובענה בעתיד (זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית (1995), עמ' 476; ע"א 415/64, הפניקס הישראלי נ' בנבניסיטי, פ"ד יט(2) ,449 עמ' 453); ע"א 579/90, רוזין נ' בן נון, פ"ד מו(3) 738, 744; ע"א 1628/92, גינזבורג נ' ירון פלסטו (1981) בע"מ, פ"ד מח (2) 372 עמ' 377).
9. 9. לאור האמור, משניתנה החלטה המאשרת הסכמת הצדדים להפסקת התובענה, רשאים המשיבים להגיש את התובענה בשנית, ודין טענת המבקשת לעניין זה להידחות.
צו כינוס על זכויותיהם של התובעים 3 ו- 4
10. 10. לטענת המבקשת, על זכויותיהם של המשיבים 3 ו- 4 במקרקעין קיים צו כינוס. לפיכך, לטענתה, לא ניתן לדון בתביעה בטרם הסדרת עניין זה, שכן יש לצרף כל רוכש שירכוש חלקים אלה להליך פירוק השיתוף. מטעם זה, לטענת המבקשת יש להקפיא את התובענה דנן.
11. 11. לטענת המשיבים מסכים כונס הנכסים להליך של פירוק השיתוף על דרך של מכירה.
12. 12. משניתנה הסכמת כונס הנכסים הרי שדין טענה זו להידחות.
הפקעת חלקים במקרקעין על ידי עירית תל אביב
13. 13. לטענת המבקשת הפקיעה עיריית תל אביב בשנת 1937 חלקים מן המקרקעין על מנת להקים רציפים בתחנה המרכזית הישנה. משהוקמה התחנה המרכזית החדשה, הרי שהתבטלה מטרת ההפקעה הנ"ל. כעת, טוענת המבקשת, יש להסדיר את השבת אותם חלקים מופקעים מן המקרקעין מעיריית תל אביב לידי בעלי המקרקעין. לפיכך, לטענתה, יש להקפיא את התובענה דנן עד להסדרת עניינים אלו.
14. 14. מנגד טוענים המשיבים כי על פי ההלכה הפסוקה (ע"א 319/74, רובינשטיין ושות' ואח' נ' תמרה פין ואח', פ"ד ל(1), 454),זכאי כל שותף במקרקעין משותפים בכל עת לפירוק השיתוף, דהיינו אין הוא חייב להמתין להסכמת יתר השותפים, יהיו הטעמים לאי הסכמת אשר יהיו.
15. 15. כמו כן טוענים המשיבים כי היה ותתקבל התביעה, תבוא נקודה זו לפני שמאי להכרעתו, על מנת שהתמורה שתתקבל לא תיפגע. המשיבים מוסיפים וטוענים כי המבקשת לא הייתה בין הבעלים מהם הופקעו אותם חלקים במקרקעין, ולטענתם לא הופקע אפילו לא "מטר" אחד מן המקרקעין שבבעלותה.
16. 16. סבורה אני כי גם לענין זה יש לקבל את עמדת המשיבים. ההלכה היא כי ניתן לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין בכל עת (בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969), וזאת מתוך ההנחה כי פירוק השיתוף במקרקעין מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם (ראה פס"ד רובינשטיין נ. תמרה פין הנ"ל) מאחר ומדובר בהפקעה שנעשתה בשנת 1937, ומאחר והמבקשת רכשה את זכויותיה במקרקעין בשנת 1961 (ראה נסחי הרישום המצורפים כנספח א לכתב התביעה) הרי שזכות ההשבה, אם קיימת, הינה לבעלי המקרקעין המקוריים ולא למבקשת, אשר זכויותיה, אם אמנם קיימות כאלה, הינן כספיות בלבד, הניתנות לשערוך בעת המכירה.
17. 17. לאור האמור, טענה זו דינה להידחות.
צירוף חלקות
18. 18. לטענת המבקשת יש לצרף חלקות נוספות לתיק דנן. לטענתה, המקרקעין הם חלק ממתחם אחד של קרקע, הכולל את גם חלקות 44, 69, 72, ו- 86 בגוש 6942.
19. 19. לעניין חלקה 44, טוענת המבקשת כי חלקה זו רשומה בלשכת רישום המקרקעין ביחד עם חלקה 38 (שהיא חלק מהמקרקעין נשוא התובענה דנן), אך למעשה מדובר בשתי חלקות נפרדות. כמו כן, טוענת המבקשת כי בפועל לא ניתן להפריד בין החלקות לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. לפיכך, טוענת המבקשת, לא ניתן לדון בתובענה דנן ללא צירוף חלקה 44.
20. 20. מנגד טוענים המשיבים כי נסח המקרקעין מכנה את חלקות 44 ו- 38 בגוש 6942 כחלקה 38 בלבד, ואין מדובר בשתי חלקות נפרדות. כמו כן, טוענים המשיבים כי חלקות 38 ו-44 אוחדו במסגרת הרישום הממוחשב בלשכת רישום המקרקעין, ולפיכך נרשם בו כי לחלקה זיהוי נוסף בשם 44/6942. כמו כן, שטח החלקה הן ברישום ההיסטורי והן ברישום הממוחשב לא שונה.
21. 21. מעיון בנסחי הרישום המקרקעין (נספח ה לבקשה) ובנסחי הרישום החדשים (נספח א לבקשה) עולה כי אכן חלקה 44 כלולה בתוך הרישום בחלקה 38. עניין זה עולה הן מהיות החלקות רשומות מלכתחילה בנסח רישום אחד (דהיינו מעולם לא ראו בהן כשתי חלקות נפרדות), והן מהעובדה ששטח החלקה בנסחים השונים זהה (18,514 מ"ר), ועדין ניתן לזהותה כחלקה 38 או כחלקה 44.
22. 22. לאור האמור, למעשה התובענה דנן כוללת את חלקה 44 בגוש 6942, ודין טענת המבקשת לעניין זה להידחות.
23. 23. באשר לחלקות 69, 72, ו- 86 בגוש 6942, טוענת המבקשת כי אף הן חלק ממתחם התחנה המרכזית הישנה, ויש לבצע את הליך פירוק השיתוף בכל המתחם, על מנת שלא להוריד את ערך המקרקעין בעת המכירה.
24. 24. כן טוענת המבקשת כי המשיבה 1, נוהגת לפצל את התביעות בגין זכויותיה בחלקות השונות, על מנת להוציא את המתחם למכירה חלקים חלקים, ובדרך זו להקטין את מחיר החלקות הנמכרות ולרכוש את המתחם במחיר זול מכפי שהיה נמכר, אילו היה מוצע בשוק כמתחם תכנוני אחד. המבקשת מפנה ל

פסק דין
שניתן על ידי בת.א. 119678/00, בתובענה שהוגשה על ידי המשיבה 1, לפירוק שיתוף בחלקה 72 בגוש 6942, שהיא חלק ממתחם התחנה המרכזית הישנה.
25. 25. לעניין חלקה 72 אותה מבקשת המבקשת לצרף, טוענים המשיבים, אף טוענים כי ניתן לגביה

פסק דין
והתביעה נסתיימה. אני מקבלת טענה זו, ודוחה את צירופה של חלקה 72 לתובענה דנן.
26. 26. באשר לחלקה 69, טוענים המשיבים כי אינה סמוכה כלל לחלקות בתובענה דנן, ולראיה הם מצרפים את שרטוט המתחם, כנספח 3 לתגובתם. מהשרטוט המצורף ניתן ללמוד חלקה זו כמו גם חלקה 86 אינה סמוכה למקרקעין בתובענה דנן.
27. 27. המשיבים אף טוענים כי צירוף החלקות לתובענה דנן יסכל את פירוק השיתוף במקרקעין. לטענת המשיבים המקרקעין הינם בשטח רשום של 24,593 מ"ר, המהווה שטח גדול דיו לפיתוח. שטחן הכולל של יתר החלקות שנתבקש צירופן הוא כ- 11,000 מ"ר, כאשר מבנה הבעלויות בהן שונה וכך אף התפיסות (לעניין דיירים מוגנים ופולשים), הן מבחינה כמותית והן מבחינה מהותית.
28. 28. אני סבורה כי יש לקבל את טענת המשיבים.
29. 29. ההלכה היא "...שדיני פירוק השיתוף במקרקעין "נצמדים" ליחידות הרישומיות, קרי לחלקות - ולא למיתחם מקרקעין הכולל מספר חלקות, אפילו שהוא מהווה מיקשה אחת בראיה כלכלית מסחרית" (ת"א (כפר-סבא) 1190/03, וינגרטן ברוך ואח' נ' נעים חיים, תק-של 2003(2), 15, עמ' 20; וכן ראה: ר"ע 101/86, קדמאני נ. אלחאג', פ"ד מ(1) 613; ע"א 1849/91, פרידמן נ. חברת אחים פנחס, פ"ד מז (5), 588). כבר נאמר כי "היחידה, שלגביה מכירים בשותפות בבעלות, היא זו המוכרת על פי החוק על יסוד מירשם המקרקעין, לא גדולה הימנה ולא קטנה הימנה. ממילא מתייחס גם הפירוק לאותה מסגרת פורמלית" (ר"ע 101/86, קדמאני ואח' נ. אבו אלחאג' ואח', פד"י מ/(1) 613, עמ' 616).
30. 30. לפיכך אין כל פסול בבקשת המשיבים לפרק את השיתוף במקרקעין בלבד, ללא צירוף חלקות נוספות. כל זאת בייחוד לנוכח הנסיבות, בהן עסקינן בשטח גדול, המאפשר פיתוח בצורה נכונה והולמת, באופן שלא יפגע במחירו ללא צירוף יתר החלקות במתחם.
31. 31. לאור האמור, גם טענת המבקשת לעניין צירוף חלקות נוספות לתובענה דנן - נדחית.
צירוף בעלי דין
32. 32. לטענת המבקשת לא צורפו כל בעלי העניין בחלקות נשוא התובענה, ויש לצרף מספר גופים שלטובתם רשומות הערות אזהרה ושיעבודים.
33. 33. מנגד טוענת המשיבה כי בעלי הדין בפירוק שיתוף במקרקעין הם רק הבעלים הרשומים, ואין בלתם.
34. 34. ההלכה היא כי "זכאים לתבוע את פירוק השיתוף על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, וחוק המיטלטלין, תשל"א - 1971, הם הבעלים המשותפים, אם בהסכמה, ואם על פי צו בית המשפט בעקבות תביעתו של בעל משותף כלשהו" (ראה פרופ' ויסמן, דיני קניין, עמ' 325-326). לכך יש מספר חריגים בחוקים שונים: למשל על פי סע' 11 לחוק המשכון, תשכ"ז 1967, מי שקיבל משכון מאת בעל משותף על המנה שלו בנכס המשותף, יכול לדרוש את פירוש השיתוף; על פי חוק הירושה מוסמך מנהל עיזבון לחלק בין יורשים את העזבון שבבעלותם המשותפת.
35. 35. לבד מן המקרים שבהם יש הסמכה מפורשת בחוק לצד שלישי, לתבוע את פירוק השיתוף, שמורה זכות זו לבעלים המשותפים בלבד.
36. 36. במקרה בו אחד הבעלים מישכן את חלקו לטובת צד שלישי, מושפעת על ידי כך יכולתם של הבעלים המשותפים לתבוע את פירוק השיתוף. סע' 11 לחוק המשכון, תשכ"ז 1967 קובע כי במקרה כזה תידרש הסכמת הנושה או הסכמת בית המשפט. הוראה זו באה למנוע קנוניה בין הבעלים המשותפים העלולים לפרק את השיתוף בהסכמה, בדרך שיהא בה לפגוע במקבל המשכון (ראה, פרופ' ויסמן, דיני קניין, עמ' 325).
37. 37. סברתי, שאם כך הדבר לגבי בעלי משכון, הרי מקל וחומר, כך הוא הדבר לגבי בעלי הערות אזהרה במקרקעין, שלעיתים הם הם בעלי הזכויות האמיתיים בקרקע שטרם הוסדרה על ידי פרצלציה.
38. 38. לאור האמור, מאחר וקיימים בעלי זכויות נוספים במקרקעין, כגון בעלי הערות אזהרה, ובעלי שיעבוד, יש למצער לקבל את הסכמתם לפירוק השיתוף, ולצרפם לתביעה זו כמשיבים.

התוצאה
39. 39. דין הבקשה להתקבל בחלקה.
40. 40. ב"כ התובעים יגיש כתב תביעה מתוקן בתוך 45 יום.

המבקשת תשא בהוצאות המשיבים בסך 2,500 ₪ בצירוף מע"מ.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לצדדים.
ניתנה היום י"ג בשבט, תשס"ד (5 בפברואר 2004) בהעדר הצדדים.


________________
ניב ריבה
- שופטת








א בית משפט שלום 36691/03 חב' מעונות בגוש 6942 בע"מ נ' אי.אר.אי.אס שרותי נדל"ן בישראל, באור השקעות 1995 בע"מ, אפשטיין נילי, אפשטיין יוסף (פורסם ב-ֽ 05/02/2004)