פסקי דין על גלי שחם | פסקי דין על עירית בר לב | פסקי דין על יקבי מסחה | פסקי דין על אורן סלע | פסקי דין על דוד קורמן ואח' |

2175/06 א     19/04/2010




א 2175/06 גלי שחם, עירית בר לב נ' יקבי מסחה בע"מ, אורן סלע, דוד קורמן ואח'






בפני

כב' השופט אחסאן כנעאן
תובעים

1.גלי שחם

2.עירית בר לב
ע"י עוה"ד אבי אברמוביץ ואח'
נגד
נתבעים

1.יקבי מסחה בע"מ

2.אורן סלע

3.דוד קורמן
4.יורם פלג

ע"י עוה"ד רם דקל ואח'

פסק דין
פתח דבר

1. במרכזה של תובענה דנן עומד הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") שנערך ביום 15.2.2001 בין נתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת"); בגדרי תביעה זו טוענות התובעות, כי בהסתמך על סעיף 11 להסכם השכירות, על הנתבעים לשלם להן סך של 362,447 ₪ בגין השקעות שביצעו במושכר, ועוד סך של 143,710 ₪ בגין אובדן רווחים עתידיים בשל הפסקת הסכם השכירות טרם עת.

2. הנתבעים הכחישו את טענות התובעות. הנתבעת בתורם תביעה שכנגד, בה טענו, כי על התובעות לשלם להן סך של 42,240 ש"ח בגין תשלום בחסר של דמי ועד בית החלים על המושכר וכן סכום נוסף בסך של 100,000 ₪ בגין הפרת התחייבות התובעות על פי הסכם השכירות, לשמש כמקדמות מכירות יין מתוצרת "יקב תבור".
עובדות ברקע וטענות הצדדים

3. הנתבעת הינה חברה פרטית רשומה כדין, והבעלים של מבנה באזור התעשיה בכפר תבור הידוע כגוש 17036 חלקה 4.

4. הנתבעים מס' 2-3 הינם בעלי מניות בנתבעת ואילו הנתבע מס' 4 הינו בעל מניות ומנהל מניות בחברת סיון ייצור ושיווק ירקות ופירות בע"מ שהינה, כטענת התובעות, בעלת מניות בנתבעת.

5. ביום 15.2.2001 נחתם בין התובעות לבין הנתבעת "הסכם שכירות בלתי מוגנת" לפיו, השכירה הנתבעת את בית העסק, המסומן בתרשים נספח ג' להסכם השכירות, לתובעות (הסכם השכירות והנספח לו צורפו כנספח א לתצהיר התובעת 1 ת/1); מטרת השכירות לשיטת התובעות, הינה הפעלת ביסטרו, בית קפה ובר יין תחת השם המסחרי "בורדו" (להלן:"בית העסק" ו/או המושכר ו/או "המסעדה"). כמו כן, הוסכם כי דמי השכירות יהיו בסך של 7,500 ₪ לחודש בתוספת מע"מ והפרש הצמדה כאמור בסעיף 21 להסכם השכירות.

6. על פי סעיף 4.1. להסכם השכירות, תקופת השכירות נקבעה ל -12 חודשים מיום שבית העסק יהיה מוכן לשימוש.

7. בנספח א' להסכם השכירות הראשון, פורטו הפעולות שעל הנתבעת לבצע בבית העסק, וכן את הפעולות שעל התובעות-השוכרות להשלים; כאן טענו התובעות, כי לשם התאמת בית העסק לייעדו, הן השקיעו כספים ומשאבים רביםלצורך בהשבחת בית העסק בסכום כולל של 273,311 ₪ (כולל מע"מ), אשר נכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 362,447 ₪ (כולל מע"מ).

8. התובעות קיבלו חזקה בבית העסק ביום 10.6.01.

9. לתובעות ניתנה אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופה נוספת בת 48 חודשים (סעיף 4.2. להסכם השכירות). תקופת השכירות הוארכה בהתאם לאופציה לארבע שנים נוספות אשר אמורה הייתה להסתיים ביום 10.6.2006.
10. ברם, כך לשיטת התובעות, התנהגותם של הנתבעים אשר התאפיינה באטימות בחוסר תום לב ותוך הפרת הסכם השכירות, גרמה להן להפסיק את תקופת השכירות בטרם עת ביום 10.7.05, זאת לאחר שדאגו, בהסכמת הנתבעים, להביא שוכר משני חדש במקומן.

11. התפתחות זו, הביאה לעריכת וחתימת שלושה הסכמים:

א. ביום 8.7.1005 נחתם הסכם בין התובעות לבין שוכר משנה מר אליעזר רבחון ו/או א.רב הון אחזקות בע"מ (להלן: "שוכר המשנה") לפיו, התובעות מכרו את זכויותיהן בבית העסק לשוכר המשנה, תמורת סך של 70,000$.

ב. ביום 10.7.2005 נחתם הסכם בין התובעות לבין הנתבעת המסדיר את הפסקת תקפות השכירות ביניהם בטרם עת. על הסכם זה ישנה גם הצהרה של שוכר המשנה לפיה הוא מסכים לקבל את החזקה במושכר.

ג. ביום 10.7.05 נחתם הסכם שכירות בין הנתבעת לבין שוכר המשנה לפיו, הנתבעת השכירה את בית העסק לשוכר המשנה, במטרה לנהל עסק של מסעדה ואירועים (סעיף 3.1. להסכם) וזאת לתקופה של 12 חודשים.

12. בפועל התובעות שכרו את בית העסק החל מיום 10.6.2001 ועד 10.7.2005, כאשר בתקופה שלאחר מכן השוכר המשני הוא זה ששכר את בית העסק.

13. משבא הסכם השכירות בין התובעות לבין הנתבעים לקיצו, פנו התובעות בדרישה לשלם את שווי ההשקעות והשיפורים שעשו בבית העסק; לשיטת התובעות, הן ביצעו שיפורים בבית העסק, בידיעת ובהסכמת הנתבעים ואלה לא דרשו מהתובעות לסלק את השיפורים, משכך ובהתאם לסעיף 11 להסכם השכירות, על הנתבעים לשלם לתובעות את שווי השיפורים שביצעו בבית העסק, המסתכמים בסך של 362,447 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.

14. בסיכומים הוסיפו התובעות, כי מסכום הנ"ל יש להפחית סך של 26,300 ₪, לאור החלטת בית המשפט מיום 30.12.2007 לפיה הורה על דחיית סעיפים 10.22-10.21 לכתב התביעה בשל מעשה בי דין (אתייחס לכך בהמשך).

15. לא רק זאת, אליבא דתובעות, התנהגות הנתבעים שהתאפיינה כטענתן באטימות ובחוסר תום לב, הביאה את התובעות להפסיק את הסכם השכירות בטרם עת ולעזוב את המסעדה, לאחר שהשקיעו בה כספים ומשאבים רבים, וגרמו בכך לתובעות הפסד רווחים המוערך בסך של 143,710 ₪.

16. הנתבעים לא שילמו מאומה לתובעות ומכאן באה התביעה דנן.

טענות הנתבעים

17. הנתבעים מכחישים את טענות התובעות. לשיטתם, דרישת התובעות לתשלום בגין שיפורים שביצעו במסעדה, מהווה ניסיון פסול לזכות בפיצוי כפול, ובמה דברים אמורים? לטענת הנתבעים, עוד בהסכם השכירות פורטו השיפורים שהתחייבו התובעות לבצע (נספח א' להסכם השכירות) ובתמורה לכך נקבע מחיר שכירות בהתאם, לאמור, מחיר נמוך ומופחת אשר אמור לשקף את השתתפות הנתבעת בשיפורים שהתחייבו התובעות לבצע במסעדה.

18. לא זו אף זו, לטענת הנתבעים, בשנת 2005 הודיעו התובעות מיוזמתן ובמפתיע לנתבעת, כי הן מעוניינות להפסיק את השכירות בטרם עת וביקשו למכור את "זכויותיהן" במסעדה לצד שלישי. הנתבעת שלא בטובתה ולפנים משורת הדין הסכימה לבקשת התובעות.

19. ודוק, לשיטת הנתבעים, על פי הסכם השכירות שנחתם בין התובעות לבין השוכר המשנה, הלה שילם לתובעות סך של 70,000$, בגין "זכויותיהן" במסעדה לרבות הציוד שבה, וכך קיבלו התובעות תשלום מלא עבור השיפורים שביצעו במסעדה.

20. בכל מקרה, טוענים הנתבעים, בהתאם להסכם השכירות, אין לתובעות כל זכות לפיצוי בגין השקעות ושיפורים שביצעו בבית העסק (בהמשך אפרט).

21. כמו כן, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד, בה טענו, כי על התובעות לשלם להן סך של 42,240 ש"ח בגין תשלום בחסר של דמי ועד בית בגין המושכר וכן סכום נוסף בסך של 100,000 ₪ בגין הפרת התחייבות התובעות על פי הסכם השכירות, לשמש כמקדמות מכירות יין מתוצרת הנתבעת-"יקב תבור".
השאלות השנויות במחלוקת:

א. האם התובעות זכאיות לקבל תמורה בגין ההשקעות שביצעו במושכר? משאלה מרכזית זו נגזרות מספר שאלות נוספות: טיב ומהות ההשקעות נשוא הסכם השכירות הראשון, האם ההשקעות נעשו בהסכמת ובידיעת הנתבעים אם לאו? האם אכן התובעות קיבלו תמורה בגין השקעות אלה, בדרך עקיפה- תמורה בסך של 70,000$ על פי ההסכם עם השוכר המשנה? האם יש לנכות פחת בגין השקעות אלה ומהו שיעורו, מהו שווי התמורה בגין ההשקעות במושכר? האם הנתבעים 2 -4 אחראיים באופן אישי לסכומים הנתבעים בכתב התביעה?

ב. האם נגרמו לתובעות הפסד רווח עתידי בשל הפסקת הסכם השכירות טרם עת? האם התנהגותם של הנתבעים היא זו שהביאה להפסקת הסכם השכירות טרם עת? ומהו גובה ההפסד הנטען, אם בכלל?

ג. טענות לגבי דמי ניהול שנגבו מהתובעות, האם מדובר בגביית סכומי יתר ואז התובעות זכאות להשבה בגין כך, או שמא בתשלומים בחוסר ואז על התובעים להוסיף ולשלם לנתבעים את היתרה המתחייבת?

ד. האם התובעות הפרו את התחייבותיהן לקדם מכירות יין מתוצרת הנתבעת-"יקב תבור".

הליך קודם בין הצדדים

22. בין הצדדים התנהל הליך קודם בבית משפט שלום בעפולה אשר עסק בתביעת הנתבעת לצו מניעה קבוע האוסר של התובעות לבצע עבודות קירוי וסגירת מרפסת ו/או עבודות כלשהן במרפסת המושכר. התובעות הגישו בתורן תביעה שכנגד בה טענו כי הנתבעת הסכימה בהתחלה כי התובעות יבצעו את העבודות אך בסופו של דבר חזרה בה מהסכמתה והתובעות תבעו פיצויים בשל הפרת אותה הסכמה.

23. לאחר שהצדדים הופנו להליך של גישור הוגש הסכם פשרה לאישור בית המשפט ואכן הסכם זה אושר
24. בין היתר הוסכם בין הצדדים כדלקמן:

א. ההסכם הוא לסילוק מלא וסופי ומוחלט של כל דרישות ותביעות הצדדים מכל סוג שהוא איש כנגד רעהו.

ב. הצדדים הגיעו להסכמות באשר להמשך קירוי הגג כאשר העלות תהיה שווה בשווה בין הצדדים.

ג. הסגירה ההיקפית תבוצע בהתאם לתוכנית עליה הסכימו הצדדים כאשר העלות היא שווה בשווה בין הצדדים.

ד. ביחס למחסן המשיבות יבנו מחסן על חשבונן כאשר זה יהיה בבעלות המבקשת מס' 1 ויושכר למשיבות.

25. בגדרי תביעה דנן, הגישו הנתבעים בקשה לסילוק התביעה על הסף וזאת משני טעמים: למחוק את התביעה כנגד הנתבעים 2-4 בשל העדר עילה אישית נגדם ולמחוק את התביעה או חלקים ממנה עקב קיומו של מעשה בית דין בכל הקשור לקירוי המרפסת.

26. בהחלטתי מיום 30.12.2007, קבעתי כי "ניתן ברמת העיקרון לחייב את המבקשים מס'2-4 בעילות הנטענות בסעיף 29 לכתב התביעה באופן אישי זאת מבלי להביע בשלב זה עמדה לגופו של עניין".

27. באשר לטענה בדבר מעשה בית-דין, קיבלתי חלקית טענה זו וקבעתי, כי חל מעשה בית דין לגבי סעיפים 10.21 ו-10.22 לכתב התביעה בכל הקשור לעלות כיסוי המרפסת.

דיון

28. בתיק נשמעו על ידי עדויות מטעם הצדדים. מטעם התובעות העידו התובעות מס' 2 (להלן:"התובעת") ורואה החשבון מר אמיר מאיר. מטעם הנתבעים העידו הנתבע מס'2 מר אורן סלע
(להלן:"אורן") ורואה החשבון רונן מרקוביץ.
המתווה הנורמטיבי-פרשנות חוזה:

29. סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 קובע בזו הלשון: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו- מתוך הנסיבות".

30. בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2), 265 ,דחה כב' הנשיא ברק, מינה וביה, את "תורת שני השלבים" ופנה לפרשנות תכליתית של החוזה; לשיטת כב' הנשיא ברק, לא מבחן דו שלבי אשר לשונו הברורה או הלא ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות (להלן:"הלכת אפרופים").

31. כך קבע כב' הנישא ברק:

"סיכומו של דבר: חוזה מתפרש על-פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הם המטרות, היעדים, האינטרסים, התכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו.
שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כל שהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו. שאלה זו תתבהר רק בסיומו של התהליך הפרשני.

32. בהמשך הוסיף כב' הנשיא ברק, כי חוזה מתפרש על פי תכליתו, הסובייקטיבית והאובייקטיבית; לדבריו:

"חוזה מתפרש על-פי תכליתו ....תכלית זו היא מושג נורמטיבי. זו קונסטרוקציה משפטית. היא כוללת בחובה תכלית סובייקטיבית ותכלית אובייקטיבית. התכלית הסובייקטיבית היא אומד דעתם של הצדדים. אלה הן המטרות, האינטרסים והתכליות אשר הצדדים גמרו בלבם ונתנו לכך ביטוי חיצוני בהתנהגותם .... יש לזכור תמיד כי אומד הדעת הרלבנטי אינו אומד הדעת הסובייקטיבי של אחד הצדדים, אלא אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף לשניהם או לפחות כוונה (סובייקטיבית) של אחד הצדדים, אשר הצד השני מודע לה ויודע כי היא הבסיס להבנת החוזה על-ידי הצד האחר .... על כן, אם אומד הדעת (הסובייקטיבי) של אחד הצדדים שונה מזה של הצד השני, אין כל אפשרות לגבש אומד דעת סובייקטיבי משותף. החוזה יפורש במקרה זה, כמו גם במקרים אחרים בהם אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף אינו רלבנטי לפתרון הבעיה הפרשנית הניצבת בפני
השופט, על-פי תכליתו האובייקטיבית. התכלית האובייקטיבית של החוזה הן המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מסוג או מטיפוס החוזה שנכרת נועד להגשים. התכלית האובייקטיבית מוסקת מתוך "אופיה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים" .........כאשר החוזה הוא בעל מטרה כלכלית, או מסחרית, נקבעת התכלית האובייקטיבית על-פי "ההגיון הכלכלי" או "ההגיון המסחרי" ....התכלית האובייקטיבית נקבעת על-פי שיקולים של סבירות ....

תכליתו (הסופית) של החוזה מתגבשת על בסיס התכליות הסובייקטיביות ("אומד דעת הצדדים") והתכליות האובייקטיביות של החוזה...עם זאת, בהתנגשות ביניהם, יד התכלית הסובייקטיבית ("אומד דעת הצדדים) על העליונה. זהו כפי שראינו, המסר המרכזי העולה מתוך הוראת סעיף 25 לחוק החוזים. ...."
33. הלכת אפרופים אושרה גם בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח'
נ' מדינת ישראל, תק-על 2006(2), 1681.

34. בהקשר זה ראוי לציין גם את עמדתו של כב' השופט דנציגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ ואח'
,תק-על 2008(1), 840 , לפיה:

"אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני
, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם"

מן הכלל אל הפרט

תשלום דמי שכירות מופחת?

35. ראשית, אתייחס לטענת הנתבעים לפיה, התובעות נהנו משכר דירה מופחת בהתחשב בהשקעתן בהתאמת המושכר לצרכיהן; טענה זו אינה מקובלת עליי.

36. טענת הנתבעים לא באה לידי ביטוי בהסכם השכירות הראשון. הלכה היא מימים ימימה כי חזקה שהסכם אשר הועלה על הכתב ממצה את כל ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים לו, והתניות שלא נקבעו בו, אינן מהוות חלק מאותן הסכמות (ראה: ע"א 138/56 דוידון נ. בוני חיפה, פ"ד יא 1479).

37. סעיף 21 להסכם השכירות הראשון קובע באופן מפורש את גובה דמי השכירות, ללא זיקה, ישירה או מרומזת, להשקעות במושכר.

38. טענת הנתבעים אף אינה מתיישבת עם סעיף 11 להסכם השכירות , שכן עולה השאלה, אם מדובר בדמי שכירות נמוכים בהתחשב בהשקעות התובעות במושכר, כיצד הצדדים מתחייבים באותו הסכם ובאותה נשימה לאפשר לנתבעים אם ירצו להשאיר את ההשקעות במושכר כנגד תשלום סכום לתובעות כאמור בסעיף 11 הנ"ל?! בכך אין כל היגיון ואין איזון כלכלי שההסכם ביקש להשיג. בהקשר זה אזכיר, כי חוזה יש לפרש כמכלול אחד, תוך התחשבות במערכת האיזונים הפנימית שלו (ע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5), 481 , 533-534 (2005).

39. יתרה מכך, בנסיבות החיצוניות של ההסכם, אין ראיות המעידות על מסקנה אחרת.

40. למעלה מן הנדרש, אציין כי הנתבעים לא הוכיחו את טענתם בראיות מוצקות. הנתבעים לא הציגו חוות דעת בעניין גובה דמי השכירות הנהוגים באותה עת, או לפחות נתונים לגבי מחירי השוק הנהוגים באותה עת. בכך למעשה, אין אפשרות לבחון ולהשוות את דמי השכירות שנקבעו בהסכם השכירות לבין דמי השכירות המקובלים באותה עת ולוודא כי אכן קיים פער משמעותי בין שניהם.

41. לסיכום, אני דוחה את טענת הנתבעים בעניין זה.

השיפורים במושכר

42. סעיף 11 להסכם השכירות קובע:

"השוכרת אינה רשאית לבצע בבית העסק שינויים פנימיים או חיצוניים, הריסה ו/או בניה וכיו"ב (כולל שינויים באינסטלציה, חשמל מים וביוב) ללא אישור המשכירה. שינויים שבוצעו בנכס ישארו או יוסרו בתום תקופת השכירות ע"פי החלטת המשכירה, אם תבקש המשכירה להשאיר השינויים, תשלם לשוכרת סכום שיקבע בין הצדדים."

43. לפי נספח א' להסכם השכירות הראשון, הנתבעת והתובעות התחייבו לבצע את העבודות שלהלן:

א. הנתבעת "מתחייבת להביא את בית העסק לרמת גמר הבאה": מערכת מי קולחין, ריצוף קרמיקה, קירות מטויחים, אספקת חשמל 3*2 אמפר ללוח חשמל בית העסק+ שקעים ותקעים המותקנים כבר בעסק, תשתיות קו טלפון עד ארון בזק, תשתית מים, דלתות וחלונות מאלומניום, הכנה למערכת פריצה וגילוי אש, פרגולה בשטח המרפסת.

ב. התובעות מצידן מתחייבות "להשלים את בנית בית העסק כדקלמן": מערכת תאורה פנימית, צביעת קירות, כלי סניטריה למבטח, מערכת מיזוג אוויר ו"כל דבר הנחוץ להפעלת בית העסק ושאינו באחריות המשכירה כפי שתוארו לעיל". הסיפא כמצויין כאן מאפשרת בעצם לתובעות עבודות נרחבות והנתבעת נתנה הסכמה רחבה מראש לביצוע כל העבודות הדרושות להפעלת בית העסק. לכן מדובר בהסכמה מראש לביצוע השינויים במושכר.

44. הצדדים ביצעו, כל אחד לפי חלקו, את עבודות ההכנה והתשתית, הנדרשות לצורך התאמת המושכר לייעודו (להלן:"עבודות תשתית").

45. התובעות טוענות, כי מלבד עבודות התשתית הנ"ל, הן ביצעו, בידיעת ובהסכמת הנתבעים, שיפורים והשקעות רבים במושכר. כאן התעוררה עיקר המחלוקת בין הצדדים, שכן הנתבעים אינם מסכימים לטענות התובעות בעניין זה.

46. אומר מעתה טענת התובעות מקובלת עלי.

47. בכתב התביעה פירטו התובעות את השיפורים וההשקעות שביצעו לטענתן במושכר שלהלן: תכנון מטבח; ניהול ביצוע העבודות בנכס; עבודות אדריכלות ועיצוב פנים; עבודות קונסטרוקציה; עבודות חשמל-כולל תשתיות גילוי אש ועשן, יחדות שירות וגופי תאורה לתקרה; מוצרי בנייה ותעשיה; מוצרי שיש, קרמיקה וכלים סניטריים; גופי תאורה, שקעים, נורות ושנאים; עבודות אינסטלציה לרבות אספקת תעלות וסופנים; מזגן וחלקים נלווים; קרמיקה; עבודות הנדסה; עבודות ריצוף; צביעת הנכס; חומרי בניין, עבודות לחיזוק הגג במטבח; עבודות גבס; עבודות עץ; עבודות שונות לאוורור וטיהור אויר; עבודות וולניון; כיסוי גג ווילונות; כיסוי מרפסת; התקנת מערכת מתזי כיבוי אש והתקנת דוד שמש.

48. עבודות השיפורים בוצעו כנטען במהלך שנת 2001 כאשר רק התקנת דוד שמש בוצעה לכאורה בשנת 2005.

49. עיון בטיב ומהות עבודות השיפורים הנטענים מעלה, כי ישנה חפיפה או כפילות ביחס לחלק מעבודות השיפורים הנטענים בכתב התביעה לבין אלה המפורטים בנספח א' להסכם השכירות הראשון, כך למשל לגבי עבודות החשמל, עבודות צביעה, ריצוף, קרמיקה ועבודות אוורור.

50. בהקשר זה מסר הנתבע אורן (עמ'30 ש' 18-26):
"ש. ערב כניסתם למושכר, 2001?
ת. כל המבנה אוכלס כשהן נכנסו ראשונות ביולי 2001, המבנה התחילת להבנות בתחילת 2000. אהחלל שהן שכרו כשחתמנו על ההסכם כל המבנה היה בבניה, היה שלד, התקדמנו במבנה שלנו והם התקדמו בדברים שלהם, כשמסרנו להם את זה, רשום בהסכם שאנחנו עשינו ריצוף, קירות אלומיניום, מרפסת, פרגולה והם עשו את המטבח, שזה היה ריצוף, עבודות גבס, נגרות.
ש. חשמל, כיבוי אש?
ת. אנחנו נתנו תשתיות, עד המבנה ובתוך המבנה אנחנו נתנו לוח חשמל והם המשיכו משם והלאה וכך לגבי יתר התשתיות.
ש. נכון שהם קיבלו מעטפת ואת כל השאר הם עשו?
ת. את החלק הפנימי כן.

ראה גם עדותו עמ'31 ש1-2.

51. הנה כי כן, עולה מעדותו של אורן כי הנתבעת ידעה בדיוק איזה עבודות התובעות מבצועת, היא א מחתה ולא התנגדה לכך ולכן שתיקתה מהווה הסכמה בהתנהגות לביצוע התוספות והשינויים במושכר שבוצעו על ידי התובעת בטרם הכניסה אליו.

52. אולם הצדדים חלוקים ביניהם בשאלת מהות וטיב השינויים אשר מתייחס אליהם סעיף 11 להסכם השכירות; לשיטת התובעות, סעיף 11 להסכם השכירות הראשון חל על השיפורים נשוא תביעה דנן.

53. הנתבעים לעומתם טוענים, כי סעיף 11 הנ"ל, מתייחס ל"השקעות אחרות בנכס שלא נטען לקיומן בנוסף לאותן השקעות ראשוניות אליהן התייחסו הצדדים בהסכם" (סעיף 35 לסיכומים).

54. לחילופין, טוענים הנתבעים, כי גם אם תרצה לומר שסעיף 11 להסכם השכירות, אכן מתייחס להשקעות ושיפורים נשוא תביעה דנן, גם אז-אין התובעות זכאות לתשלום כלשהו, ובמה דברים אמורים?לשיטת הנתבעים, סעיף 11 להסכם השכירות מתייחס להשקעות שניתן להוציא מהמבנה בלבד (כאשר עיקר השיפורים הנטענים אינם בגדר "מחוברים" שניתן להוציא מהמבנה כגון תשלומים למתכננים, למעצבים, לעבודות קונסטרוקציה, צנרת בקירות, צבע וכו') ושהמשכירה-הנתבעת, הייתה מבקשת באופן מפורש שיושארו במבנה. בכל מקרה גם אם נניח שסעיף 11 חל על ההשקעות הנטענות, אז התובעות זכאות לקבל "סכום שיקבע בין הצדדים" ולא שווי ההשקעות בתוספת הצמדה וריבית כפי שנתבע.

55. במחלוקת זו, עדיפה בעיני גרסת התובעות על פני זו של הנתבעים. סבורני, כי הפרשנות הנכונה לסעיף 11 להסכם השכירות, הינה, כי ביצוע שינויים נוספים במושכר, בין אם מדובר בשינויים והוספת מחוברים דרך קבע במושכר או בין אם לאו.

56. על אומד דעתם של הצדדים באשר למהות השינויים נשוא סעיף 11 להסכם השכירות הראשון, אנו למדים מלשון ההסכם והנסיבות החיצוניות לו.
57. לשון החוזה- לשונו של סעיף 11 להסכם השכירות הראשון, ברורה ובהירה והוא קובע את טיב ומהות השינויים במושכר לפיו, מדובר ב"שיוניים פנימיים או חיצוניים, הריסה ו/או בנייה וכיו"ב (כולל שינוים באינסטלציה, חשמל, מים וביוב".

58. ודוק, פרשנות הנתבעים לפיה סעיף 11 להסכם השכירות, מתייחס להשקעות שניתן להוציא מהמבנה בלבד (סעיף 36 לסיכומים), אין לה תימוכין בלשון הסכם השכירות. אדרבא, דומני כי המילים "הריסה ו/או בנייה" בגוף ההסכם, מלמדים דווקא על כוונה לשינויים המחוברים דרך קבע וגם המחוברים שלא דרך קבע במושכר.

59. הצדדים טרחו וערכו הסכם שכירות מפורט הכולל שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה ותנאים נוספים. עריכת הסכם מפורט כזה מלמדת לדעתי כי הוא משקף כלשונו את אומד דעתם של הצדדים לעסקת השכירות נשוא ההסכם; בהקשר זה נפסק בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ המערערים והמשיבים שכנגד ב-ע"א 7379/06 נ' ישי טהוליאן ו-33 אח' המשיבים והמערערים שכנגד ב-ע"א 7379/06, תק-על 2009(3), 3574 , 3618 (2009), כי "מקום בו לשון החוזה הינה ברורה וחד משמעית, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ויש לכן להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו".

60. במצב דברים זה, סבורני, כי הצדדים לא היו משאירים תנאי מרכזי של "השקעות שניתן להוציא" כטענת הנתבעים, מחוץ להסכם או לפרשנות עמומה.

61. הנתבע אורן סלע
נשאל בעניין זה אך הוא התחמק ממתן תשובה ישירה ועניינית:

"ש. האם הכסף שהן היו אמורות לקבל מתייחס רק להשקעות שהן היו להוציא מהמושכר. איפה זה כתובה בחוזה?
ת. אנחנו התקשרנו בנושא ופירטנו בנספח מה תפקידנו ומה תפקידם לעשות בנכס. סעיף 11 מדבר על שינויים פנימיים או חיצוניים שעושים בנכס אחרי שהן נכנסו לנכס. אם אני צריך לדון איתן, אני מבין שהן צריכות לשאול אותי אם אני רוצה את השינויים ואם אני רוצה כמה אני משלם בשבילו."

62. הפרשנות של הנתבעים מביאה לתוצאה לפיה-התובעים מוותרים מרצונם, מייד עם תום תקופת השכירות על "השקעות שלא ניתן להוציא" מהמושכר, ללא קשר לגובה עלות השקעות אלו. לדידי, וויתור כזה, טעון הוראה ברורה ומפורשת בהסכם השכירות וכזו לא מצאתי בסעיף 11 להסכם הנ"ל.

63. עתה נמשיך ונפנה לבחון את אומד דעתם של הצדדים מתוך הנסיבות החיצוניות להסכם השכירות הראשון.

64. בענייננו ובהעדר ראויות נסיבות חיצוניות המעידות על אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים להסכם השכירות הראשון, יש לגשת לתכלית האובייקטיבית של ההסכם.

65. התכלית האובייקטיבית של הסכם השכירות הראשון, נשוא תביעה דנן, שהינו בעל מטרה כלכלית ומסחרית, נקבעת על פי ההיגיון הכלכלי. בהקשר זה נוכחים דבריו של כב' המשנה לנשיא דאז-ברק בפרשת אפרופים:

"חוזה מסחרי נועד להשיג מטרה עסקית, ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו, כפי שאנשים סבירים היו עושים" ... בגיבוש התכלית האובייקטיבית יש להתחשב ביעילות עיסקית, וכיוצא בהם שיקולים "כפי שצדדים הוגנים, המגינים על האינטרסים הטיפוסיים מעצבים אותה.."

66. דומני, כי הפרשנות לפיה סעיף 11 להסכם השכירות הראשון מתייחס לשינויים במושכר, בין אם מדובר בשינויים המחוברים דרך קבע למושכר ובין אם לאו, מתיישבת עם ההיגיון המסחרי של ההסכם נשוא תביעה דנן.

67. לדידי, תכלית כלכלית אובייקטיבית המתחשבת באינטרסים מקובלים של צדדים סבירים והוגנים להסכם, מעין הסכם נשוא תביעה דנן, מחייבת, מתן תמורה או שווה תמורה בגין כל שינויים שמבצע השוכר במושכר, על חשבונו, בידיעת ובהסכמת המשכיר. אין כל הגיון כלכלי בפרשנות של הנתבעים, שכן מדוע התובעות יסכימו לוותר על השקעות שלהן המחוברים דרך קבע במושכר, ובכך להקטין מחד את "רווחיהם" בהסכם ו"זכיית" הנתבעת באותם מחוברים מאידך, שכן "נקודת המוצא היא שכל צד לעסקה מסחרית מעוניין למקסם את רווחתו וכי הוא לא ייטול חלק בעסקה אם הוא צופה שרווחתו תקטן" (ע"א 6701/00 קאלש מרדכי חברה לבנין בע"מ נ' אבנר מרים , פ"ד נו(5), 799 ).

68. חיזוק נוסף לפרשנות זו נמצא בהסכם שכירות המושכר שנכרת בין הנתבעת לבין שוכר המשנה. בהסכם זה, בשונה מהסכם השכירות הראשון, דאגו הצדדים לו להכניס תנאי מפורש ומפורט המסדיר את עניין המחוברים חיבור של קבע במושכר; סעיף 8 להסכם הנ"ל קובע, כי "השוכר לא יהיה רשאי, בתום תקופת השכירות, לפרק ולקחת עמו כל ציוד ו/או תוספת אחרת המחוברים דרך קבע למבנה, ושהוא הכניס למושכר, כגון" מערכת מיזוג, תאורה, קולטי אדים, ריצוף, תקרה, מערכות אינסטלציה, מערכות חשמל וכיו"ב. אלא אם כן, סוכם מראש ובכתב בין הצדדים על פירוק הציוד בתום תקופת השכירות".

69. פרשנות זו של הנתבעים המביאה לתוצאה של התחמקות מתשלום תמורה לתובעות, הינה בלתי סבירה ואינה עולה בקנה אחד עם עיקרון תום הלב אשר נועד ליצור מערכת יחסים הוגנת בין הצדדים לחוזה (ראה הלכת אפרופים).

70. בקבצנו את האמור לעיל, מתחייבת המסקנה לפיה, הפרשנות הנכונה לסעיף 11 להסכם השכירות הראשון, הנלמדת מלשונו של ההסכם והנסיבות החיצוניות לו ביחד, הינה, כי ביצוע שינויים נוספים במושכר, בין אם מדובר בשינויים מחוברים חיבור דרך קבע במושכר או בין אם לאו, כדוגמת השיפורים בענייננו, מותנה באישורה של המשכירה-הנתבעת.

ביצוע שיפורים בהסכמת הנתבעים?

71. באשר לשאלה, אם השיפורים הנטענים נעשו בידיעת ובהסכמת הנתבעת אם לאו, ואם הנתבעת הסכימה להשאיר אותם במושכר, אני סבור, כי התשובה הינה חיובית.

72. התובעות קיבלו חזקה במושכר ביום 10.6.01 לאחר שהיה מוכן לשימוש, היינו לאחר סיום עבודות התשתית השונות שביצעו שני הצדדים בהתאם להתחייבותם כנספח א' להסכם השכירות הראשון.התובעות ביצעו לטענתם במהלך שנת 2001 עבודות שיפורים והשקעות נוספות במושכר.מדובר בעבודתו שבוצעו לאורך זמן ללא כל התנגדות מטעם הנתבעת.

73. התובעות ובמהלך תקופה של כארבע שנים, תפסו חזקה במושכר, השקיעו והשביחו אותו, לנגד עיני הנתבעים הבעלים של המושכר אשר מצידם לא באה כל הסתייגות ו/או התנגדות לך.

74. הנתבעים לא טענו שלא ידעו על קיומן של השיפורים ולא התנגדו לביצוע שיפורים במושכר אלא מה? לטענתם, השיפורים נעשו לפי שיקול דעתן וצרכיהן של התובעות או שביצוע שיפורים כאלה מצריך אישור מוקדם שלהם.

75. אם כן, עולה השאלה, מדוע הנתבעים לא דרשו מהתובעות להפסיק את ביצוע השיפורים במושכר שלא אושרו על ידם כטענתם? מדוע ישבו בחיבוק ידיים במשך שנים מבלי למחות על כך, עד להגשת התביעה דנן נגדם? ורק אז במסגרת תביעה זו הביעו לראשונה את אי-הסכמתם לביצוע שיפורים אלה; סימני שאלה אלה עומדים לחובת הנתבעים.
76. התנהגות הנתבעת לאחר מכן עת התקשרה במספר הסכמים המסדירים את השכרת המושכר מחדש, מלמדת, כי זו ידעה, הסכימה ואף נתנה הסכמתה להשארת ההשקעות במושכר, כפי שאפרט בהמשך.

77. מסקנתי זו מתיישבת עם תכליתו של ההסכם, הנלמדת מלשונו והנסיבות החיצוניות לו, לפיה, אישור המשכירה לביצוע שינויים במושכר, יכול שיהיה בכתב, בע"פ או בהתנהגות.

78. על פי לשונו הפשוטה של סעיף 11 להסכם, "אישור" לביצוע שינויים במושכר, יכול להיות, בכתב, בע"פ או בהתנהגותו. בנסיבות החיצוניות של ההסכם, לא נמצא ראיות המעידות על מסקנה אחרת. מהתנהגותה המאוחרת של הנתבעת ניתן ללמוד, כי אם היא הייתה רוצה להגביל מתן אישור לביצוע שינויים במושכר בדרך מסויימת, הייתה עושה כן ודואגת להכניס את זה להסכם עצמו, כך למשל עשתה בהסכם השכירות בינה לבין השוכר המשני מיום 10.7.2005 בסעיף 8 שזו לשונו: "השוכר יהיה זכאי לעשות במושכר שינויים בתנאי שהשינויים יאושרו על ידי המשכיר מראש ובכתב ובתנאי..."

79. לסיכום נקודה זו, אני קובע, כי התנהגות הנתבעת במשך שנים ארוכות, מעידה על כך שהיא ידעה, השלימה והסכימה לביצוע השיפורים על ידי התובעות במושכר.

בקשה להשארת השיפורים?

80. לאור לשונו של סעיף 11 להסכם הנ"ל והנסיבות החיצוניות לו, סבורני, כי כוונת הצדדים הינה, כי רק אם תבקש המשכירה-הנתבעת בענייננו, את השארת ההשקעות במושכר, אז עומדת לתובעות זכות לקבלת שווי ההשקעות ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים.

81. אולם, הצדדים חלוקים ביניהם באשר לבקשת הנתבעת לסילוק השיפורים במושכר. בעוד שהתובעות טוענות, שהייתה בקשה כזו (סעיף 29 לסיכומים), טוענים הנתבעים שלא.

82. סבורני, על פי תכליתו של ההסכם, הנלמדת מלשונו והנסיבות החיצוניות לו, כי בקשה כזו מצד הנתבעת, יכול שתהיה, בכתב, בע"פ או בהתנהגות.

83. לשונו של ההסכם: דומני, כי הדיבור "אם תבקש", משמעו כמתבקש מלשונו, כלומר, אם תבקש הנתבעת, בין אם בכתב, בעל פה ובין אם בהתנהגות. ודוק, ההסכם אינו קובע דרך ייחודית שאין בלתה, לבקש השארת ההשקעות במושכר.

84. בנסיבות החיצוניות של ההסכם, לא נמצא ראיות המעידות על פרשנות אחרת. מה גם, שבהעדר כוונת משתמעת, אין הגיון כלכלי להגביל דרך הגשת בקשה להשארת השקעות במושכר, לדרך מסויימת והדבר אף נוגד את ציפיתם הסבירה של הצדדים.

85. אשר על כן, אני קובע, כי על פי לשונו של סעיף 11 להסכם השכירות הראשון, תכליתו והנסיבות החיצוניות לו, בקשה להשארת השיפורים במושכר מצד המשכירה-הנתבעת, יכול שתהיה, בכתב, בע"פ או בהתנהגות.

86. במקרה שלנו, כאמור, על פי הסכם מיום 8.7.2005 מכרו התובעות את זכויותיהן במושכר כולל ההשקעות לשוכר המשני. לאחר מכן, התקשרה הנתבעת בהסכם מיום 10.7.2005 עם התובעות אשר הסדיר את הפסקת השכירות ביניהם טרם עת, כאשר בסעיף 6 להסכם הנ"ל נקבע, כי "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, השוכרת מתחייבת למסור את המושכר לידי השוכר החדש במצבו הנוכחי בעת חתימת הסכם זה". במקביל, התקשרה הנתבעת שוב ב"הסכם שכירות" עם השוכר המשני מיום 10.7.2005 ובו נקבע בסעיף 2.1, כי "המושכר יימסר לשוכר במצבו כמות שהוא ...".

87. מהוראות ההסכמים עם שוכר המשנה והסכם הפינוי בין התובעות לנתבעת אני למד כי הנתבעת ביקשה להשאיר את השינויים והתובפות שביצוע במושכר.

88. אם הנתבעת לא הייתה מעוניינת בהשארת ההשקעות במושכר ולא ביקשה זאת כטענתה, מדוע לא דאגה כבר בזמן התקשרותה בשני הסכמים חדשים, במיוחד ההסכם עם התובעות, אז "נפתח מחדש" עניין מערכת היחסים החוזית בין הצדדים, לבקש מהתובעות סילוק ההשקעות במושכר או לבקש פתרון חלופי אחר לגבי השקעות אלה? מדוע הנתבעת הסכימה לקבול את עצמה בשני הסכמים מאוחרים על פיהם התחייבה מפורשות להעביר את המושכר כמות שהוא, לאחר שבוצעו בו השקעות ושיפורים רבים? סימני שאלה אלה רק מוסיפים ומכבידים על אמינות גרסת הנתבעת בעניין זה.
89. בנסיבות אלה, דומני, כי טענת הנתבעת עתה, שלא ביקשה השארת ההשקעות במושכר, נגועה אף בחוסר תום לב.
לסיכום

90. מצב דברים זה סבורני, כי התנהגותה של הנתבעת, במשך שנים ארוכות, מעידה על כך שהיא ידעה, השלימה והסכימה לביצוע השיפורים על ידי התובעות במושכר והסכימה וביקשה להשאירם לאחר מכן ובתום תקופת השכירות במושכר.

91. נוכח המסקנה אליה הגעתי ובהתאם לסעיף 11 להסכם השכירות, על הנתבעת לשלם לכאורה לתובעות בגין שווי השיפורים במושכר "סכום שיקבע בין הצדדים";

92. דא עקא, הצדדים לא קבעו ביניהם סכום כאמור בסיפא של סעיף 11 להסכם השכירות. במצב דברים זה מתעורר קושי כאשר מצד אחד הגענו לכלל מסקנה שההשקעות בוצעו בהסכמה אך מצד שני אין הסכם לגבי התמורה בגין כך. לקושי מתייחס המחבר דניאל פרידמן בספרו "דיני עשיית עושר ולא במשפט" כרך א, מהדורה שנייה, תשנ"ח- 1998, עמ248, ומציע פתרון "באמצעות תנאי מכללא או הסתמכות על ס' 39 לחוק החוזים, כאשר תוכנו של התנאי יקבע לאור הנסיבות (גודל ההשקעה, משך השכירות, אופי המחוברים, קיום נוהג מקובל לגבי השקעות מסוג זה וכו..".

93. איני מסכים עם טענות התובעות לפיה, על נסיבות מקרה דנן, חלה הוראת סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 ובמה בדרים אמורים?, הוראה זו נועדה לחול במצב שבו אדם הקים מבנה במקרקעי הזולת, בלא שהיה זכאי לכך (סעיף 21(א)). בעוד שמקרה דנן, הגעתי לכלל מסקנה שהתובעות ביצעו השיפורים וההשקעות במושכר בידיעת ובהסכמת הנתבעים בהתאם לסעיף 11 להסכם השכירות.משכך, סעיף 21 לחוק המקרקעין אשר מקנה זכות השבה לבונה ללא רשות, אינו מתאים.

94. במצב זה יחול העיקרון הכללי הקבוע בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט - 1979, המונע התעשרות שלא על פי זכות שבדין (ע"א 1142/92 ורגוס בע"מ נ' כרמקס בע"מ, נא(3) 421). עיקרון זה הוחל גם על מערכת יחסים חוזית בין שני צדדים (ראו ד"נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס, פ"ד מב(1) 221).

95. בנסיבות מקרה דנן, נמצא לכאורה כי ביצוע השקעות במושכר בידיעת והסכמת הנתבעים, על חשבון התובעות, המשביחות את המושכר, השבחה מתמדת, ויוצרות טובות הנאה לנתבעים, ללא שהתובעות קיבלו תמורה בגין כך בעת עזיבתן את המושכר, מהווה התעשרות בלתי צודקת ובלתי לגיטימית של המשכיר- הנתבעים.

96. הנתבעים המשיכו להשכיר את המושכר, לאחר ביצוע שיפורים והשקעות בו על ידי התובעות, ולגבות דמי שכירות בגין כך. לא רק זאת, מחומר הראיות עולה, כי הנתבעים גובים דמי שכירות גבוהים מאלה שנגבו בהתחלה מהתובעות בסך של 7,500 ₪ לחודש בתוספת מע"מ: בתצהיר תשובות לשאלון (סעיף 32ת/4-5) מסר הנתבע אורן, כי השוכר המשנה-שילם בשנה הראשונה, דמי שכירות בסך של 9,300 ₪ ובחלק מהשנה השנייה עד לעזיבתו ביום 31.12.206 שילם סך של 8374 ₪ בתוספת מע"מ. כמו כן מתצהיר תשובות לשאלון של אורן עולה (סעיף 7), כי השוכר החדש "אופין" שילם דמי שכירות גבוהים יותר – 46 ₪ למ"ר, לעומת 40 ₪ ששילם שוכר המשנה- מר רב הון בשנת 2005; בחקירתו ניסה אורן לטוען לתשלום דמי שכירות נמוכים יותר (עמ' 31 ש23-32) ולבסוף טען כי כיום גובים דמי שכירות בסך של 9000 ₪ (עמ'32 ש25-26).

97. משקבעתי כי הנתבעת אחראית לשיפוי התובעות בגין ההשקעות שביצעו במושכר אעבור לשאלת גובה הנזק.

היקף הנזק, כימותו והוכחתו:
98. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי אחת התרופות העומדות לזכות הנפגע מהפרת חוזה היא תרופת הפיצויים. כאמור לעיל הנתבע הפרה את החוזה בכך שלא הכירה בכלל בזכותן של התובעות לקבל שיפוי עבור השיפורים שביצעו במושכר וכפועל יוצא מכך אף לא הגיעה להסכמה עימן באשר לגובה הצתמורה לה הן זכאיות בגין שיפורים אלו.

99. לעניין מטרת הפיצויים בדיני החוזים התייחסה גבריאלה שלו בספרה, דיני חוזים, מהדורה שנייה, תשנ"ה, עמ'575-576:

"זכותו של נפגע לפיצוי כספי על הנזק שגרמה הפרת החוזה קבועה בסעיף 2 לחוק התרופות. בניגוד להשבה המגנה על אינטרס ההשבה ומיועדת להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אלמלא נכנס לחוזה, נועדה תרופת הפיצויים להגן על אינטרס הצפיות- הלוא הוא איטנרס הנפגע להינות מביצוע החוזה. תרופת הפיצויים מיועדת להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קוים החוזה ואלמלא אירעה ההפרה.מטרת הפיצויים היא לפצות את הנפגע על נזק שנגרם או פוטינצאל שאבד ולא להעניש על עוול שנעשה. על כן לא ייפסוק בית המשפט פיצויים מעבר לנדרש לפיצוי הנפגע בין ציפיותיו שנכזבו."

100. יחד עם זאת, על התובעות להוכיח ולעבור שתי מסוכות: שלב תיחום הנזק ושאלת ריחוק הנזק ושלב הנשי שאלת שיעור הנזק וכימותו (ראה: ע"א 355/80 אניסימוב נ. מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800, 807).

101. כמו כן, על התובעות להוכיח כי בכלל נגרם להן נזק כתוצאה מהפרת החוזה ובהעדר נזק אין פיצויים (ראה: ע"א 101/85 מנסור נ. עירית נצרת, פ"ד מא(3) 47, 52).

102. במקרה הניצב לפני התובעות נכשלו בהוכחה כי נגרם להן נזק ואם נגרם נכשלו להצביע מה הוא שיעור אותו נזק כפי שאבאר להלן.

האם התובעות קיבלו תמורה בגין השיפורים במושכר

103. התובעות, כאמור לעיל קיבלו משוכר המשנה סך של 70,000$ בעת העברת המושכר לידיו. אליבא דתובעות, הסך של 70,000$ ששילם שוכר המשנה להן על פי ההסכם מיום 10.7.2005, היווה תמורה בגין הציוד המופרט בנספח א להסכם, והמוניטין בלבד (סעיף 10 לסיכומי התשובה).

104. התובעות הגישו חוות דעת של רואה חשבון –מר מאיר נחום, אשר התייחסה לשלוש נקודות: "חישוב הפסד רווחים משוער של בורדו בשנת 2005 כתוצאה מהפסקת פעילות; שווי כלכלי של השקעות בינוי במבנה לאחר קיזוז פחת לצרכי מס; האם ההשקעות בינוי נמכרו לאליעזר רב הון ו/או לחברת רב הון אחזקות בע"מ".

105. בפרק ג' לחוות הדעת הדן בשאלה אם ההשקעות בינוי נמכרו לשוכר המשנה צויין, כי :

א. "סעיף 5- רשימת הציוד והמלאי שהועברו לרב הון אינן כוללות השקעות בבינוי.

ב. "סעיף 6- השוואת רשימת הציוד והמלאי שנמכרו למר רב הון, לטופס הפחת של העסק ולהשקעות בבינוי נשוא תביעה זו מצביעה כי מדובר בפריטים שונים לחלוטין ואין כל אזכור לפריטים השונים הכלולים בהשקעות הבינוי".

ג. "סעיף 7 -חריג אחד וזניח הם גופי התאורה וגלאי העשן הספציפיים שנכללו ברשימה שצורפה לחוזה מכירת הציוד.

106. הנתבעים לעומת זאת טוענים, כי הסך של 70,000$ ששילם שוכר המשנה לתובעות, היווה תשלום עבור הציוד וכן היווה תמורה מלאה להשקעותיהן בנכס, אך לא כולל מוניטין (סעיף 14 וסעיף 13 לסיכומים).

107. הנתבעים הגישו בתורם חוות דעת נגדית של רואה חשבון- רונן מרקוביץ אשר לשיטתו, דווקא קיימת חפיפה רבה בין הרשימה שמופיעה כנספח להסכם עם שוכר המשנה לבין ההשקעות המופיעות בכתב התביעה.

108. כהערת פתיחה אציין כי בנושא זה לא היה כל מקום להביא חוות דע מטעם הצדדים. אין המדובר בנושא הדורש מומחיות מיוחדת. המדובר בענין עובדתי גרידא ובשאלה פרשנית של החוזה כאשר המומחים מטעם שני הצדדים גלשו לממלכה השלטת באופו באופן בלעדי על ידי בית המשפט. המדובר בקביעת עובדות ופרשנות חוזית המסורה באופן קונקלוסיבי לידי בית המשפט והמומחים מטעם הצדדים נכנסו לתחום שאינו מצוי בהתמחותם. לכן בענין זה אין כל נפקות לקביעת המומחים מטעם הצדדים.

109. מקובלת עלי גרסתם של הנתבעים לפיה, הסך של 70,000 $ ששילם השוכר המשנה לתובעות על פי הסכם מיום 8.7.2005, מהווה תמורה בגין השקעות התובעות במושכר. ודוק, איני אומר, שהסך של 70,000$ מהווה תמורה בגין מלוא ההשקעות במושכר כפי שטוענים הנתבעים.

110. על פי הסכם מיום 8.7.2005, התחייבו התובעות למכור את "הציוד, הריהוט, כל המלאי הקיים, המוניטין, והידע של המסעדה", לשוכר המשנה; שוכר המשנה התחייב בתורו, בתמורה למילוי התובעות את כל תנאי ההסכם הנ"ל, לשלם לתובעות סך של 70,000$; להסכם השני הנ"ל צורף נספח א- "רשימת ציוד" אשר מועברת לשוכר המשנה (להלן:"רשימת הציוד").

111. ודוק, תנאי לתוקפו של ההסכם השני הוא, כי "הקונה תחתום על הסכם שכירות בקשר עם ..המסעדה" (סעיף 7.ב.). וכך היה. ביום 10.7.2005 נחתם בין שוכר המשנה לבין הנתבעת "הסכם שכירות". באותו יום נחתם גם "הסכם" בין התובעות לבין הנתבעת המסדיר את סיום היחסים החוזיים ביניהם טרם עת. כאשר על פי שני ההסכמים מיום 10.7.05, המושכר הועבר לשוכר המשנה במצבו הנוכחי, לאחר ביצוע השיפורים בו, ועל כך אין מחלוקת.

112. לדידי, התמורה בסך של 70,000$ ששילם השוכר המשנה לתובעות, הינה גם בגין ההשקעות במושכר. לשון ההסכם השני ברורה ולפיה, התובעות מוכרות לשוכר המשנה: הציוד, הריהוט והמלאי כאשר נספח א' מפרט את הציוד; כן על פי שני ההסכמים מיום 10.7.2005, התובעות מעבירות את החזקה במושכר לשוכר המשנה, במצבו כפי שהוא לאחר ביצוע השיפורים בו.

113. ודוק התמורה בסך של 70,000$ הינה כלשון החוזה כנגד ביצוע כל התחייבות התובעות בחוזה עם שוכר המשנה ולאו דווקא כנגד הציוד והמוניטין בלבד. כחלק מהתחייבויות התובעות כלפי שוכר המשונה היא מסירת המושכר לשוכר המשנה כאשר השיפורים בתוכו. על כוונה זו אני למד מחוזה סיום השכירות שנכרת בין התובעות לנתבעת לפיו הן מוסרות את המושכר לנתבעת במצבו הנוכחי כאשר השיפורים בתוכו.משמעות הדברים כלשונם וכפשוטם היא, שהשוכר המשנה מקבל את המושכר עם ההשקעות שבוצעו על ידי התובעות, כולל ציוד, ריהוט ועבודות ההכנה שנעשו לשם הרכבת והתקנת אותו ציוד, ובתמורה משלם הסך של 70,000 $.

114. לו כוונת הצדדים הייתה "להחריג" את ההשקעות במושכר- חלק מהותי ומרכזי במושכר- משאר הזכויות שנמכרו לשוכר המשנה, סביר להניח שהדבר היה מקבל ביטוי מפורש בגוף ההסכם.

115. א. עבודות חשמל: בסעיפים 9.5 ו-9.8. לתצהיר ת/1, פירטו התובעות עבודות חשמל, אספקה והתקנה של מערכת חשמל, תשתיות גילוי אש ועשן, גופי תאורה לתקרה בסכום של 34,552 ₪ וסכום נוסף בסך של 17,108 ₪ עבור גופי תאורה, שקעים, נורות ושנאים. מצד שני, ברשימת הציוד שצורפה להסכם השני, נמצא גם "גופי תאורה-קרות, תקרה, שקעים, עמודי תאורה, גלאי עשן".

116. ב. עבודות עץ : בסעיף 9.10 לתצהיר ת/1, טענה התובעת לעבודות עץ בסך של 22,387 ₪ ; מאידך, ברשימת הציוד, נרשמו מספר פריטים של עבודות עץ כמו למשל "שולחנות עץ, כסאות, שידה סינית, שולחן שוק מרכזי, ארונות עץ מלא ודלתות זכוכיה, כוורת עץ מלא לאחסון בקבוקי אלכוהול, 3 ארונות ברזל לאחסון, מדפים"

117. התובעת נחקרה בעניין זה ומעדותה ניתן להסיק, שלפחות חלק מעבודות החשמל והעץ הנתבעים, הועברו לשוכר המשנה; כך מסרה:

ש.מפנה לסעיף 9.5 ו -9.8 ו – 9.18-19 את מפרטת את הדברים שבגינם את תובעת החזר, את כל הדברים האלו את מכרת לרב הון למה את תובעת אותם?
ת:עבודות חשמל מחולקת לשניים, תשתית עבודות החשמל וגופי תאורה קבועים וניידים יש ספוטים שהם נייחים ואותם לא מכרנו, אותו דבר לגבי עבודות עץ, הכוורת היא קבועה בקיר, עשינו דלתות בין המטבח והם נפתחות ונסגרות ואת זה לא מכרנו, בר נייח לא מכרנו.
ש:מה זה אומר לא מכרתם?
ת:לא מכרנו אותו כציוד אלא כמשהו בנוי.
ש:את מצרפת חשבוניות, של גופי תאורה ושקעים, חלק מן החשבוניות האלו מופיעות ברשימת ציוד שמכרת לו?
ת:אני חושבת שאני מסבירה, יש עבודות עץ כאלו ויש כאלו.
ש:כשאת אומרת בסעיף 9.18 בגין עבודות עץ שילמנו כ- 18,000 ₪ ואת תובעת אותם, איזה עבודות?
ת:בר ודלתות הדברים הנייחים.
ש:כשאת כותבת בסעיף 9.5 לגבי עבודות חשמל, ב – 34,000 ש"ח
ת:היו שני מערכות של אש וחשמל שאותם עשינו בבניה ומערכת נוספת שאותה כן העברנו לרב הון, שחויבנו לעשות אחרי כן ע"י מכבי אש (עמ'17 ש1-15)

118. ג. עבודות שונות לאוורור וטיהור אוויר: בסעיף 9.19 לתצהיר ת/1, טענו התובעות לעבודות אוורור בסך של 21,905 ₪. ולראיה צירפה כנספח כ'- חשבונית מטעם "וימבוק (המזרח התיכון) בע"מ בסכום שונה בסך של 25,629 !! (סעיף 9.19 לתצהיר ת/1); כאשר ברשימת הציוד נרשם גם "מינדף".

119. התובעת לא הכחישה זאת:

"ש. צירפת מסמך, נספח כ' לתצהירך, חשבונית של חברת "ווימבוק", 25,000 ₪, אני אומר לך שזה המנדף של האוורור, נכון?
ת: אני מניחה שכן.
אני אומר לך שאת זה מכרת לרב הון? מה את אומרת?
ת:יכול להיות אני לא זוכרת. (עמ' 17 ש' 17-21)."
120. ד. וילונות "פי.וי.סי" (סעיף 9.21 לתצהיר ת/1): כאן אישרה התובעת בפשטות שמכרה את וילונות "פי.וי.סי", לשוכר המשנה:
מפנה לנספח כב', וילונות פי. וי .סי, וחשבונית של שלמה סוככים זו הפעם השנייה שעשיתם?
ת:כן.
ש:אז כן מכרתם את זה לרב הון?
ת:כן (עמ'17 ש26-29).

121. ה. התקנת מערכת מתזי כיבוי אש: בסעיף 9.23 לתצהיר ת/1, טענו התובעות לעבודות התקנת מערכת מתזי כיבוי אש בסך של 6,175 ₪. ולראיה צורף כנספח כד'- חשבונית מטעם "אבוקה" ציוד ומערכות לגילוי וכיבוי אש" בסכום שונה בסך של 7225 ₪!, כאשר ברשימת הציוד נרשם גם "מערכת מתזים".

122. התובעת נחקרה בעניין זה, היא ניסתה להסביר זאת באומרה:
"מפנה לחשבונית כד', של חברת אבוקה, ציוד ומערכות לגילוי אש, 7,225 ₪, גם את זה מכרת לרב הון?
ת:מאיפה אתה מסיק את זה? לא זה מה שהסברתי קודם, יש את המערכת המקורית ויש את המערכת הנוספת אני מכרתי את המערכת הנוספת, וזה מערכת מתזים. לאחר שאני מעניינת ברשימה שוב, את המערכת הראשונה השארתי ואת השנייה מכרתי, יכול להיות שיש קבלות אחרות" (עמ' 18 ש1-4).

123. מעל לכל, בעדותה של התובעת נמצא אישור מפיה, כי הם העבירו את כל המושכר לרבות, הציוד, המלאי וההשקעות בו, לשוכר. כך מסרה: "אני אמרתי לכל המועמדים לשכירות שמה שאנו מוכרים זה את הציוד והמלאי וכל ההשקעות במסעדה, ברגע שאנו מוכרים זה נשאר שלהם, שבבוא הזמן הם ירצו לצאת הם יקבלו את זה מן הבעלים" (עמ'14 ש'23-35).

124. בהמשך הוסיפה ומסרה:
ת. כשאני וגלי דיברנו עם אורן דיברנו שאנחנו הולכים להעביר את המסעדה כמות שהיא וזה היה ברור.
ש:את אמרת לרב הון שאני מוכרת את זה, הציוד ואת השינויים זה אתה תקבל כסף מבעל הבית? כשתצא ויש לך זכות לפי ההסכם?
ת:כן. אנו רצינו שהוא יכנס להסכם במקומנו.

אז נשאלה:

ש. אז איך את תובעת את הכסף הזה היום?

על כך לא הייתה תשובה לתובעת ומעל דוכן העדים היא עמדה והשתתקה למשך מספר דקות ולבסוף אמר לפרוטוקול:

ת. אתה יכול לחזור על השאלה הזו בשלב יותר מאוחר אחרי שאני אחזור לריכוז. (עמ'16 ש1-6)!!!

בחקירה החוזרת ולאחר טענות מפי ב"כ הצדדים, חזרה בה התובעת מדבריה מבלי לתת טעם סביר לך: "שלא היה שום קשר בין האחד לשני, אני מכרתי במפורש לרב הון את המלאי, הציוד והמוניטין, את ההשקעות לא מכרתי לו" (עמ'21 ש27-28). עדותה המזגזגת של התובעת הותירה בי רושם בלתי אמין ואיני יכול לסמוך על עדותה.
125. ועוד, לדידי, עריכת הסכם מסחרי בעניין העברת מושכר, לאחר ביצוע שיפורים בו, משוכר לשוכר משנה, תוך תשלום תמורה בסכום מכובד, אך בטענה שזה לא כולל את השיפורים ומבלי שהדבר יקבל ביטוי מפורש בהסכם, אין בה היגיון כלכלי ואף נגועה בחוסר תום לב.

126. יתרה מכך התובעות הסיתרו בתחילה את ההסכם בינהם לבין שוכר המשנה ובכך נהגו בחוסר תום לב. חובתו של בעל דין להפעיל את כוחותיו המשפטיים-דיוניים 'בדרך מקובלת ובתום לב', מטילה עליו את החובה לפעול, כפי שבעל דין סביר והגון היה פועל במקומו (השווה רע 305/80רפאל שילה נ' שלמה רצקובסקי, פ"ד לה(3) 449), ובתוך זה להביא לידיעת בית המשפט את כל העובדות הרלוונטיות. נקבע עוד כי עקרון תום הלב חולש גם על הזכות לפיצויים (ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ פ"ד לו(1) 537, 545.

127. במקרה שלנו, התובעות לא הביאו בפני
בית המשפט את העובדה ששוכר המשנה קיבל תמורה בסך של 70,000$. ורק לאחר שהורתי להן ביום 20.12.2007 לגלות ולהעביר לעיון הנתבעים את ההסכם עם דייר המשנה. העובדה שתובעות בחרו מיוזמתן לא לגלות נקודה מהותית זו, אומרת דרשני ומעידה אף היא על חוסר תום ליבן.

128. מוזר בעיני מדוע הנתבעים, שנטל ההוכחה רובץ על שכמם בנקודה זו, לא הזמינו לעדות את שוכר המשנה, שהינו עד חיוני ורלוונטי, אשר יכול לשפוך אור על השאלה שבמחלוקת, ללא הסבר אמין וסביר, וחזקה שהדבר פועל לכאורה לחובתם (ע"א 548/78 שרון נ. לוי, פ"ד לה(1) 736, 760; ראה גם ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ. טלקאר בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602-603).

129. לסיכום נקודה זו, אני קובע, כי הסך של 70,000 $ ששילם השוכר המשנה לתובעות על פי הסכם מיום 8.7.2005, מהווה, בין היתר, תמורה בגין השקעות התובעות במושכר.

130. אם לא די בכך , התובעות הזכו באופן עקיף בגין ההשקעו והשיפורים שביצעו במושכר. בגין השקעות אלו התובעות ניכו פחת במשך השנים, בדו"ח רווח והפסד כהוצאה מוכרת ולכן מטבע הדברים נטל המס אשר היו אמורות לשאת בו קטן מאחר וניכוי הוצאות הפחת מקטין את ההכנסה החייבת במס. אם כי ההנאה ממס מופחת לא הייתה על מלוא סכום ההוצאה כפי שהתובעות טוענות בצדק אולם צירו עובדה זו לתמורה שקיבלו התובעות משוכר המשנה מלמד כי התובעות קיבלו תמורה בגין ההשקעות והשיפורים במושכר (לשאלת מגן המס ושאלת הפחת אשוב ואדרש בהמשך).

מוניטין

131. במקרה שלנו, טענו התובעות, כי הסכום ששילם השוכר המשנה להן, כולל תמורה עבור מוניטין של המושכר-המסעדה אשר שמה הלך לפניה ואשר עד היום קרויה בשם "בורדו" כפי שהעיד לטענתם הנתבע מס'2 (סעיף 55 לסיכומי תובעות).

132. הנתבעים אינם מסכימים לטענה זו; לשיטתם, מוניטין של המושכר-המסעדה, ככל שהיה, היה שלילי. העסק הפסיד שנה אחר שנה, התובעות נאלצו להזרים כספים מכיסן והגירעון בסוף שנת 2004 לאחר הזרמת הבעלים, עמד על 406,210 ₪ (סעיף 13 לסיכומים).

133. לדידי, על פי לשונו הברורה של ההסכם השני שנערך בין התובעות לבין השוכר המשנה, הסך של 70,000$ היווה גם כן תמורה בגין המוניטין של המושכר. כן, בנסיבות החיצוניות של הסכם הנ"ל, אין ראיות המעידות על מסקנה אחרת.

134. אולם, הסכמה חוזית זו, אין כוחה יפה כלפי צד ג- הנתבעים כאן. רוצה לומר, שמבחינת הנתבעים אין בהסכמה חוזית זו כדי להעיד על קיומו של מוניטין בעסק אם לאו.

135. במצב דברים זה, ובמישור היחסים בין התובעות לבין הנתבעים, הטוען לקיום מוניטין של המושכר-"מסעדת בורדו" - התובעות במקרה דנן, עליו הראיה.

136. לדעתי, התובעות לא הוכיחו ברמה הדרושה במשפט אזרחי, קיומו של מוניטין למושכר- מסעדת בורדו, ובמה דברים אמורים?

137. מוניטין קל לתארו, אך קשה להגדירו וקשה יותר לכמתו (ראה ספרו של אורן רכס, עו"ד מהנדס, "סודות מסחר והגבלת עיסוק", הוצאת אורן רכס, תשנ"ט-1999, כרך ראשון, עמ' 260). בכל מקרה, ההגדרות השונות של המוניטין בפסיקה ובספרות אינן אחידות (ע"א 516/89).

138. בע"א 663/87 ד"ר תקוה נתן נ' צפורה גרינר, פ"ד מה(1), 104, 114-115 (1990), הגדיר כב' השופט בייסקי את "המוניטין" באומרו:

"המוניטין הינו זכות קניינית ככל זכות קניינית אחרת..
כיום הנטיה היא להרחיב את מושג המוניטין ולכלול בתוכו כל יתרון הקשור לעסק, בין אם יתרון זה נגזר ממיקומו המיוחד, משמו המקצועי הטוב או מכל גורם רלבנטי אחר המשפיע ישירות או בעקיפין על ערכו של העסק. המוניטין כולל את מכלול היתרונות הנובעים מעסק פלוני מעבר לערך החשבונאי שלו. "
139. באשר לשיטות חישוב המוניטין, כב' השופט לוין התייחס לכך בע"א 516/89 אחוזות והשקעות (חיפה) בע"מ נ' חיים פלדמן, פ"ד מו(1), 529 , 534-535 (1992), באומרו, כי: "בענין זה קיימות שיטות רבות ומגוונות העשויות להשתנות לפי הנסיבות, לפי אפיו של העסק שבו מדובר, לפי התנאים המיוחדים שבהם הוא מתנהל וגם לפי נסיבות של מנהג או של נוהג."

140. בענייננו, התובעות הגישו חוות דעת של רואה חשבון –מר מאיר נחום. בגדרי חוות דעת זו ובפרק א –הדן בחישוב הפסד רווחים משוער של בורדו בשנת 2005 כתוצאה מהפסקת פעילות, נמצא התייחסות כללית עקיפה למוניטין של המסעדה אך אין כל התייחסות לשווי המוניטין או התייחסות מפרושות ובוססות לכך שיש למסעדה מונטין. לכן התתובעו לא הוכיחו כי יש למסעדה מוניטין וכפועל יוצא מכך נכשלו להוכיח כי הסך של 70,000$ כוללים בחובם מוניטין.

סיכום ביניים

141. מהמקובץ עד כה עולה, כי הסך של 70,000 $ ששילם השוכר המשנה לתובעות בהתאם להסכם מיום 8.7.2005, היווה תמורה, בין היתר בגין ההשקעות שביצעו התובעות במושכר.

142. לכן הסכום שקיבלו התובעות מהשוכר המשנה, בגין ההשקעות במושכר כפי שהן מבקשות בגדרי תביעה דנן, אינו עולה בקנה אחד עם מטרת הפיצויים במקרה של הפרת חוזה והתובעות אינן זכאיות לכפל פיצויים. (ראה ע"א 195/85 - בנק איגוד לישראל בע"מ נ' ז'אק סוראקי ואח'
, פ"ד מב(4), 811 ,עמ' 834-835).

143. על בסיס הוראת סעיף 10 לחוק התרופות, קובע כב הנשיא ברק ברע"א 2371/01 –" פיתחו בתי המשפט במשך השנים תורת פיצויים מקיפה, אשר קובעת אמות מידה לקביעת שיעור הפיצויים. ביסוד תורה זו מונחת הגישה כי מושג הפיצויים שולל סעד עונשי ומתמקד בסעד תרופתי, אשר נועד להסיר את הנזק ולהטיבו .. עקרון הגג המשותף לכל אמות מידה אלה הינו, כי מטרת הפיצויים הינה השבת המצב לקדמותו .. המשמעות של עקרון גג זה הינה, כי יש להעמיד את הנפגע, במונחים כספיים, באותו מצב בו היה נתון אילו החוזה היה מקויים. " (ההדגה שלי – א.כ.).

144. בעוד שבמקרה שלנו, אם נקבל גרסת התובעות כהיוויתה, יוצא שאנו מטיבים את מצבן של התובעות, בזאת נחטיא לתכלית מטרת הפיצויים המיועדת להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שהיה עומד בו אילו קוים החוזה ואלמלא אירעה ההפרה.

145. במצב הדברים המתואר לעיל, אני קובע, כי התובעות לא הצליחו להוכיח ברמה הדרושה לכך במשפט אזרחי, כי הן לא קיבלו החזר בגין השקעות שביצעו במושכר.

שווי השיפורים והתוספות בעת עזיבת המושכר:

146. משוכה אחרת שלא הצליחו התובעות לעבור היא: הוכחת שווי השיפורים ההשקעות שביצעו במושכר בעת עזיבתן את המושכר. המועד הקובע לדעתי להערכת שווי ההשבה הוא מועד עזיבת המושכר. באותו מועד משתכללת הזכות על פי סעיף 11 להסכם בין הצדדים.

147. בכל התקופה בה החזיקו התובעות במושכר הן נהנו מהשיפורים שביצעו במושכר. רק במועד בו נמסק המושכר לנתבעת נהנתה הנתבעת משיפורים אלו ולכן זה המועד המחייב לצורך הערכת שווי השיפורים.

148. התובעות לצורך הוכחת תביעתן הביאו קבלות בגין עלות ההשקעה שביצעו במושכר בתחילת תקופת השכירות. התובעות כלל לא הביאו חוות דעת של שמאי מקצועי אשר יעריך מה שווי ההשקעות שלהן נכון למועד עזיבת המושכר על ידן כאשר הנטל בנושא זה מוטל עליהן (זאת בניגוד טענות התובעות בסיכומים כי על הנתבעים דווקא היה להביא חוות דעת שמאי). בכך נכשלו בהוכחת תביעתן.

149. אין זהות בין שווי ריאלי של הנכס , כאשר שווי זה נתון להערכת שמאי, לבין שווי נכס לצורכי הספרים. שווי נכס בהתאם לספרים לצורך ניכוי פחת במשך מספר שנים אינו זהה לשווי הריאלי. טול דוגמא, לפיה הפחת השנתי על מבנים הוא 20%. לאחר חמש שנים שווי המבנה בספרים יהיה אפס אולם ברור כי מבנה כזה יש לו שווי ריאלי בשוק. המומחה מטעם התובעות עמד על כך בחוות דעתו. לכן על מנת שהתובעות יזכו בתביעתו היה עליהן להביא חוות דעת אשר תעריך את השווי הריאלי של הנכס. נושא הפחת רלוונטי בהקשר אחד והוא כטובת הנאה שצמחה לתובעות בגין נכויי הפחת בספרים הא ותו לא.
אחריותם האישית של נתבעים 3 – 4:

150. מאחר וקבעתי כי התובעות לא הרימו את הנטל באשר לשאלה אם נגרם להן נזק ומה היקפו לא אכנס לשאלה אם יש מקום לחייב את הנתבעים 2 – 4 באופן אישי.

התביעה לאובדן רווחים עתידיים

151. לשיטת התובעות, התנהגות הנתבעים אשר הביאה אותן להפסיק את הסכם השכירות ולעזוב את המושכר טרם עת, לאחר שהשקיעו בה כספים ומשאבים רבים, גרמה לתובעות הפסד רווחים המוערך לכל הפחות בסך של 143,710 ₪.

152. התובעות כשלו גם כאן להוכיח את גרסתן ברמה הדרושה לכך וזאת מהנימוקים הבאים:

153. לא שוכנעתי בגרסת התובעות, כי בעטיית התנהגותם של הנתבעים, הופסק הסכם השכירות הראשון בטרם עת. כאן תולות התובעות את יהבן על הטענה לפיה, הנתבעים ובניגוד לסעיף 13 להסכם השכירות, אפשרו הפעלת "פאב" במתחם אשר אינו נכלל במסגרת בתי העסק עליהם הוסכם בסעיף 13 הנ"ל. ה"פאב" היווה מוקד לאלימות בקרב בני נוער שהגיעו למקום, דבר גרם להצבת מאבטחים אשר הפריעו לכניסה למסעדה, וכן להפחתת מספר לקוחות המסעדה ואת רווחיהן של התובעות בשל כך.

154. בסעיף 13 להסכם השכירות הראשון נקבע, כי: "ידוע לשוכרת כי בסמוך לבית העסק עתידים להיפתח גם בתי אוכל נוספים כמו: מסעדה, מועדון יקב, שוק איכרים, בית מאפה, חנות תבלינים, מפעל ליצור וממכר מרציפאן וכו"ב,...". מטרת הסעיף היא לידע את התובעות על עסקים נוספים אשר יפתחו בסמיכות ואשר אמורים להתחרות עם התובעות על שוק האוכל על מנת למנוע טענות מטעם התובעות בהקשר זה ואין בסעיף זה משום רשימה ממצה של העסקים אשר יפתחו בעתיד. לכן אין בהסכם כל התחייבות מטעם הנתבעת לכך שלא ייפתח בעתיד פאב במתחם.

155. באשר למקרי האלימות "שהזמין" הפאב בקרב בני נוער, הגישו התובעות תעודת עובד ציבור של פקד ינון זייד מיום 21.3.2009 (ת/3), ממנה עולה, כי היו 3 אירוע אלימות בחצרי או בסמוך למועדון יקב דאנס, במועדים שונים: 29.1.2005, 21.8.2204 ו 23.1.2004.

156. ב"כ הנתבעים מסר מצידו שאינו עומד על חקירת עורך תעודת עובד הציבור הנ"ל, אך הוסיף, תוך הפנייה ללוח שנה נ/1-3, כי שני מועדים נטענים נופלים ביום שבת, והוסיף גם כי אירועים אלה היו בשעות הקטנות של הלילה (עמ'22 ש'1-4).

157. ביום 24.3.2009, נתן בית המשפט בהסכמת הצדדים, רשות לב"כ הנתבעים לפנות בבקשה לעורך תעודת עובד הציבור, לקבל השלמה לתעודה כך שיצויינו שעות האירועים הנטענים בתעודה ולצרפם לסיכומים מטעמו; אולם ב"כ הנתבעים לא עשה כן.

158. בכל מקרה, דומני, בעדר ראיות אמינות אחרות, כי אין די בתעודת עובד ציבור זו, כדי להעיד על אופיו השלילי -האלים של הפאב כפי שטוענות התובעות.

159. כן, תמוהה בעיני התנהלות התובעות בעניין זה שכן אם הפעלתו של ה"פאב" הפריעה למקום עבודתן כנטען, מדוע לא נקטו בצעדים ממששים ומעשיים בעניין (ולא סתם פניות בעל פה כטענת התובעת בעדותה- עמ'19 ש'21-22), וישבו תחת זאת באפס מעשה עד להגשת תביעה דנן? הרי התובעת מסרה בעדותה, כי ההפרעה החלה בתחילת שנת 2003 בערך (עמ'18 ש'18). כאן עולה גם השאלה, מדוע התובעות לא מחו על פתיחת הפאב מהתחלה אם לשיטתן הדבר היה בניגוד להסכם ביניהם?

160. התובעת מסרה בעדותה, כי עיקר פעילותו של הפאב, היה בסוף שבוע, כאשר שעות הפעילות החלה ב -22:30 בערך (עמ'18 ש'23-30). במצב דברים זה, ובשים לב להיקף פעילותה של מסעדת התובעות, ספק בעיני אם אכן פעילות הפאב המצומצמת, השפיעה לרעה על פעילות מסעדת התובעות ואף גרמה לה להפסדים! בהערת שוליים אציין כאן, כי התובעת אישרה בעדותה שהיא לא הייתה עדה לאף אחד מאירועי האלימות הנטעים שהיו בפאב (עמ'18 ש'31-32).

161. תמיהה נוספת נמצא נוכח המשך פעילות המסעדה על ידי שוכר המשנה, כאשר לא הובאו ראיות לטרוניות מפיו של האחרון בעניין הפאב כאלו של התובעות. בהקשר זה נשאלה התובעת אם סיפרו לשוכר המשנה לגבי הפאב ועל כך השיבה "לגבי הפאב הוא היה בימי שישי וראה את מה שהולך שם" (עמ'20 ש'17).

162. התנהגות התובעות בעניין זה מוזרה גם כן נוכח הוראת סעיף 33 להסכם השכירות, אשר קובע, כי כל סכסוך או חילוקי דעות בין התובעות לבין שוכרים אחרים במתחם, יימסר לבוררות שתתנהל אצל הנתבעת או בא כוחה. ברם, התובעות לא פנו בדרישה לניהול הליך בוררות בעניין הפאב כמתחייב על פי ההסכם.

163. הנתבעים אינם קשורים לאירוע האלימות הנטענים. כשנשאלה התובעת אם הנתבעים היו קשורים לאירוע אלה השיבה, כי "הם היו קשורים לעצם השכרה"!! (עמ'20 ש'1-).

164. במאמר מוסגר אציין, כי הנתבע אורן מסר בעדותו כי הוא לא היה עד למקרי אלימות בפאב, אם כי שמע על קטטה אחת במקום. באשר למאבטחים שהיו במקום, זה בא לטענתו בעקבות דרישות בחוק לצורך מתן רישון עסק (עמ'37).

165. לסיכום נקודה זו, אני דוחה את טענות התובעות בעניין הפאב.

166. פן אחר להתנהגותם הפסולה של הנתבעים מוצאות התובעות בהתנהלות הנתבעים לגבי עבודות בניית המרפסת –קירוי המרפסת (סעיף 15 לסיכומים). אולם עניין זה עלה והוכרע בהליך הקודם שהיה בין הצדדים אשר בסופו הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של

פסק דין
, ומשכך אין מקום לדון בו בשנית.

167. באשר לטענות התובעות בעניין גביית דמי ניהול מופרזים, הרי לא שוכנעתי שבשל כך, נאלצו להפסיק את הסכם השכירות. אם יש ממש בטענות התובעות כי ראו בנושא דמי הניהול כהפרת חוזה היה עליהם לשלוח הודעה על ביטול החוזה תוך זמן סביר ממועד ההפרה לאחר שנתן למפר הזדמנות לתקן את ההפרה (סעיף 7(ב) לחוק התרופות). סעיף 8 לחוק התרופות דורש אף כי הודעת הביטול תהיה תוך זמם סביר לאחר שנודע לו על ההפרה.

168. התובעות לא שלחו כל הודעה המבטלת את החוזה. במקום זאת קיימת הסכמה חוזית בין התובעות לנתבעת מיום 10.7.2005 אשר בה הן מצהירות כי הן מבקשות לסיים את תקופת השכירות על פי ההסכם. כלומר התובעות מבקשות והנתבעת מסכימה. אין המדובר בביטול בשל הפרת חוזה על ידי הנתבעת כפי שהתובעות מנסות לשכנעני שכן הדבר סותר בעליל את החוזה לניתוק היחסים החוזיים עליו חתמו. לכן משהדבר נעשה בהסכמה אינני מקבל את הטענה כי מדובר בביטול בשל הפרה ומימלא התובעות אינן זכאיות לפיצויים בשל ביטול החוזה בשל הפרה.

169. לדעתי, לו הפסקת הסכם השכירות טרם עת נבעה בשל התנהגותם הפסולה של הנתבעים, אז קשה להבין את התנהגות הצדדים במיוחד זו של התובעות, לאחר מכן, אשר ישבו וערכו הסכם המסדיר את הפסקת הסכם השכירות ביניהם, ואף ערכו שני הסכמים נוספים בעקבות כך.
170. התובעת אף בעדותה אומרת במפורש כי בעת שביקשה לסיים את השכירות ביקשה מהנתבעת שלא להערים קשיים על עזיבתה (עמ' 13 ש' 30 – 31). אילו העזיבה הייתה בגין הפרת החוזה על ידי הנתבעת אזי בקשתה של התובעת שהנתבע לא תערים קשיים אינה מתיישבת עם טענה זו. התובעת אף מודה כי לא אמרה לנתבעת בפירוש למה היא מבקשת לעזוב אלא טוענת שזה היה ידוע לנציג הנתבעת (עמ' 14 ש' 6 – 7).

171. כמו כן, מחקירת רואה החשבון מטעם התובעות נוצר הרושם כי ביטול החוזה נעוץ בעובדה כי העסק היה עסק בלתי רווחי ולא בשל טעמים אחרים הכל כפי שיפורט להלן.

הוכחת הפסד רווח עתידי

172. כאמור, התובעות טוענות להפסד רווחים בסך של 143,710 ₪. בתמיכה לכך הגישו התובעות חוות דעת של רואה החשבון אמיר מאיר, אשר קבע, כי לו נמשכה הפעילות בשנת 2005, ניתן היה לצפות לפחות לרווח משוער בסכום כולל של 143,750 ₪. כמו כן בעניין זה מפנים לפירוט התחשיב שערך רואה החשבון רוני פלג מיום 3.2.2006 - נספח ל' לתצהיר התובעות ת/1.

173. ביעות רואה החשבון מטעם התובעות אינן מקובלות עלי. כפי שניווכח להלן, חוות הדעת מבוססת על אסמכתאות חלקיות, שאף משקלן מוטל בספק:

174. רואה החשבון מאיר מסר בעדותו, כי ערך חוות דעתו על סמך דוחות כספיים לשנים 2002-2004 בלבד, לא כולל אלה של שנת 2005 וגם ולא נדרש לכרטסת הנהלת החשבונות (עמ'5 ש20-23 עמ' 3 סעיף 1 לחוות הדעת).

175. רואה החשבון נשאל מודע לא ביקש, ולא הסתמך, גם על דוחות הכספיים של 2005, על אף שהתובעות שכרו את המסעדה לתקופה של כשבעה חודשים בשנת 2005, על כך השיב: "חוות דעתי עסקה בחישוב דוחות הפסד הרווח של שנת 2005, כול עיסוק בשנת 2005 היה מטעה את חוות הדעת וזאת בשל עסקים באיזור הצפון מהסוג הזה, תקופת הפעילות של עסקים כאלו היא דווקא בתקופות הקיץ לאחר החגים, ואת זה אני אומר על סמך ניסיון עשיר" (עמ' 7 ש20-30).!! למותר לציין כאן רואה החשבון מרקבויץ אינו מסכים עם הסבר זה.

176. לא רק זאת, רואה החשבון מאיר מבסס את חוות דעתו, על סמך דוחות כספיים לשנים 2002-2004, כאשר לטענתו הרווח השנתי בשנת 2004 עמד על סך של 41,750 ₪.

177. ברם מדוחות הכספיים שצירף לחוות דעתו עולה תמונה אחרת המעידה דווקא על כך שהמסעדה ספגה הפסדים בעיקר:

א. על פי "דוח רווח והפסד מותאם לצרכי מס הכנסה לשנת המס 2003", הפסד מותאם לצרכי מס הכנסה לאחר יישום חוק התיאומים, מסתכם בסך של 165,345 ₪!!

ב. על פי "דוח התאמה לצרכי מס הכנסה לשנת 2004" הפסד מותאם לצרכי מס הכנסה לאחר יישום חוק התיאומים, מסתכם בסך של 106,340 ₪!!

ג. על פי "דוחות רווח והפסד" לשנה שהסתיימה ביום 31.12.2003, העברת הפסד (רווח) לשותפות הינו בסך של 183,679 ₪, ואילו ביום 31.12.2004, הינו 142,462 ₪.

ד. על פי המאזנים, גרעון בהון נכון ליום 31.12.2004 עומד על סך של 406,210 , ואילו ביום 13.12.2003 עומד על סך של 444,198 ₪.

178. רואה החשבון מסר בחקירתו כי בשנים 2003-2002 לא היו משיכות רווחים (עמ'8 ש28). בהמשך הוסיף ומסר, כי "בשנת 2004 לא היו משיכות, היו הזרמות לעסק. ובשנים 2003-2004 כ- 180,000 ₪ בכל שנה, מה שמלמד על אהמון שלהן בעסק" (עמ'9 ש1-2). עוד הוסיף רואה החשבון, כי בסוף שנת 2004 היה גירעון בסך של 406,210 ₪ (עמ'9 ש8). ואז נשאל רואה החשבון אם התובעות לא היו מזרימות מכיסן כספים, האם הגירעון עמד על סך של 800,000 ₪, לך השיב בחיוב (עמ' 9ש10-20).

179. מעדותה של התובעת ניתן להסיק, כי הינה מודעת לכך שהדוחות הכספיים הצביעו על הפסדים. התובעת נשאלה כיצד אמרה לשוכר המשנה "שהעסק הרוויח והדוחות מראים על הפסד? על כך השיבה: "אני השקעתי הרבה כסף וידעתי שאני לא ארה כסף הרבה שנים" (עמ'20 ש19-20).

180. במצב הדברים המתואר לעיל, אין בידי לקבל את קביעותיו של רואה החשבון אמיר ולכן לא הוכח אובדן רווחים.
סיכום התביעה העיקרית:

181. לסיכום דינה של התביעה העיקרית להידחות כלפי כל הנתבעים.

התביעה שכנגד

182. כזכור, הנתבעים הגישו תביעה שכנגד התובעות בגין תשלום בחסר של דמי ועד בית בסך של 42,240 ₪ ותשלום נוסף בסך של 100,000 ₪ בגין הפרת התובעות את התחייבותן לקידום מכירת יין מתוצרת הנתבעת.

ועד בית-דמי ניהול

183. אליבא דנתבעים, מבירור שערכו לאחר הגשת תביעה דנן עלה, כי התובעות שילמו דמי ועד בית אשר חושבו בטעות אך ורק בגין שטח המבנה ללא שטח המרפסת שהינו חלק בלתי נפרד מהמסעדה. אשר על כן, הוסיפו וטענו הנתבעים, כי הואיל והוסכם על ידי כל הדיירים במתחם לרבות התובעות, כי התשלום יעשה לפי שטח השימוש של כל דייר, על התובעות להוסיף ולשלם סך כפול מששילמו עד כה (שטח מבנה -118 מ"ר ושטח מרפסת -110 מ"ר).

184. לפיכך התובעות חייבות לשלם דמי ועד בסכום משוערך של 42,240 ₪ נומינאלית לפי החישוב שלהלן: 8 ₪ למ"ר לחודש * 110 מ"ר*4 שנים (סעיפים 53-54 לתצהיר אורן וסעיפים 85-86 לסיכומים).

185. גרסת זו של הנתבעים אינה מקובלת עלי וזאת מהטעמים הבאים:

186. ראשית כל, סעיף 22 להסכם השכירות הראשון קובע באופן מפורש, כי: "המשכירה תיגבה דמי ניהול בשיעור של 4-8 ₪ לכל מ"ר מושכר (לצורך חישוב דמי ניהול יחשב שטח המשכירה כ-118 מ"ר), עלויות אלה יכסו עלויות פרסום, שיווק, יחסי ציבור, ניקיון ואחזקה, גינון, חשמל, מים וכיו"ב...... השוכרת תישא בחלקה בעליות אלו בהתאם לחלקה בשטח המושכר והמופרט בנספח ב'"; אם כן, על פי הסכם השכירות בין הצדדים, גביית דמי ניהול תהיה על בסיס שטח של כ-118 מ"ר.

187. הנתבעים טענו לקיום הסכם עם כל דיירי המתחם לרבות התובעות לפיו התשלום ייעשה לפי שטח שימוש של כל דייר; ברם הסכם זה המתבסס על גרסת הנתבע אורן בתצהירו- בעל דין מעוניין וישיר, שונה ונוגד את ההסכם הכתוב, ואין לו תימוכין אובייקטיבי במסמכים והחשוב מכך, גם במהלך העדויות, לא הושמעו טענות בעניין זה.

188. למעשה, יש כאן טענות בעל פה נגד תוכנו של הסכם השכירות הראשון- מסמך בכתב וככאלה אין לקבלן; לעניין זה ישימים הדברים שנקבעו ברע"א 1458/95 - שלמה בן עמי בע"מ נ' א.ש. שבו ושות' בע"מ .תק-על 95(3), 856:
"הלכה פסוקה היא כי מותר להוכיח בעדים שלא נערך הסכם או שההסכם נגוע בפגם שבכריתה אך אסור להוכיח בעדים שתוכנו של ההסכם בפועל היה שונה מנוסח הכתוב".

189. הנתבעים לא הביאו אסמכתאות או ראיות אחרות שיש בהן כדי לתמוך בגרסתם בעניין זה.

190. בנסיבות אלה, אני קובע, כי הנתבעים לא הצליחו להוכיח ברמה הדרושה במשפט אזרחי, את גרסתם בעניין תשלום דמי ועד בית.

מתן עדיפות למכירת יינות הנתבעת

191. לשיטת הנתבעים, התובעות הפרו את התחייבותן על פי הסכם השכירות הראשון, לשמש כמקדמות מכירות ליין מתוצרת "יקב תבור", בכך שלא נתנו עדיפות במכירת היין באופן שלפחות מחצית ממכירת היין במסעדה של יין מתוצרת הנתבעת; גרסת הנתבעים הנ"ל לא זכתה לאמוני.

192. הסכם השכירות שבין הצדדים בנקודה זו, על פי תוכנו הינו הסכם השתדלות להבדיל מהסכם תוצאה. סעיף 14 להסכם השכירות קובע, כי "השוכרת תיתן עדיפות למכירת יינות המשכירה בין היתר על ידי האמצעים הבאים...". הנה כי כן, הסעיף קובע שעל התובעות לתת עדיפות במכירת יינות של הנתבעת וזאת בדרך נקיטת אמצעים שונים המפורטים בסעיפים 14.1.-14.8!! אין התובעות נדרשות להגיש תוצאה מסויימת, אלא רק לפעול בזהירות ובשקידה ראויות להגשת התוצאה- קדימות למכירת יין מתוצרת הנתבעת. אין כאן ביטחון מלא למכירת כמות היין מתוצרת הנתבעת.
193. ודוק, הסעיף הנ"ל אינו קובע, שמתן עדיפות למכירת יינות הנתבעת תהיה במכירת היין במכסה מסויימת כטענת הנתבעים.

194. לעניין זה ישימים הדברים שנקבעו בע"א 7664/00 -אברהם רובינשטיין ושות' נ' עיריית חולון, פ"ד נו(4), 117 :

"חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט בכל האמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה, להבדיל מחיוב תוצאה שמטרתו השגת תוצאה מסוימת ..".

195. הנתבעים לא טענו שהתובעות לא נקטו למשל באמצעים המפורטים בסעיף 14 לצורך קידום מכירת היין של הנתבעת. ועוד בהקשר זה, הנתבעים לא טענו גם לאמצעים אחרים שהיה על התובעות לנקוט לצורך קידום מכירת היין. כך למשל, ללא נטען, כי התובעות הצהירו במפורש, כי אין בדעתן לתת קדימות למכירת יין מתוצרת הנתבעת, לא נטען גם כי התובעות לא נקטו בצעדים חיצוניים והתנהגו באופן המלמד כי אין בכוונתן למלא אחר חיוביהן, לא נטען וגם לא הוכח שהתרשלותן של התובעות על ידי הבאת ראיות להתנהגות ראויה ומקובלת לביצוע חיוב מסוג זה, אשר ממנה סטו התובעות (השווה ע"א 444/94 הנ"ל).

196. התובעת ערכה בתצהיר המשלים מטעמה ת/2 (סעיף 12), תוך הפנייה למאזן התנועות של המסעדה בשנים 2001-2005 (נספח ה' לתצהיר), וגם לנתונים אודות היקף רכישת היין מהנתבעים כמופרט בנספח יג לתצהיר הנתבע אורן, טבלה בדבר רכישת היין בשנים 2001-2005, ממנה העולה, כי התובעות אכן נתנו עדיפות ליינות מתוצרת הנתבעת .

197. בהקשר זה אציין, כי הנתבעים הפנו גם הם לטבלה מסודרת זו-כלשונם- אך טענו,כי מטבלה זו עולה, כי התובעות הפרו את התחייבותן ולא מכרו לפחות 50% יין מתוצרת הנתבעת. אולם כאמור לעיל, התחייבות התובעות על פי הסכם השכירות הראשון הינה לתת עדיפות למכירת יינות מתוצרת הנתבעת ולא התחייבות למכירת 50% מהיינות של הנתבעת. כמו כן, מכיר תהיין אינה תלויה אך ורק ברצון התובעות אלא מדובר בהחלטה של הלקוחות שהתובעו אינן יכולות להתערב ברצונן החופשי.

198. הנתבעים לא הביאו ראיות אמינות אחרות להוכחת גרסתם בעניין זה.

199. אי לכך אני קובע, כי הנתבעים לא הוכיחו כי התובעות הפרו את התחייבותן לקדם את מכירת יינות מתוצרת הנתבעת; לעניין נטל ההוכחה בכגון דא ראה ע"א 444/94 - אורות ייצוג אמנים נ' עטרי גלי, פ"ד נא(5), 241, שם נקבע, כי :"שאלת ההוכחה בדבר אי קיום חיובי השתדלות היא שאלה מורכבת בשל אופיים של חיובים אלה. דומה, כי רק לעתים רחוקות תימצאנה בידי התובע ראיות ישירות להמנעות הנתבע מקיום חיוביו.".

200. לא זו אף זו: הנתבעים גם לא הוכיחו את הנזק שנגרם להם כתוצאה מהפרת התובעות לכאורה את התחייבותן לקדם את מכירת יינות מתוצרת הנתבעים.

201. הוכחת גובה הנזק הנטען, דרושה חוות דעת של מומחה, אך הנתבעים לא דאגו לעריכת חוות דעת כזו. לטענת אורן, הסיבה לכך נעוצה באי אספקת נותנים על ידי התובעות בעניין זה, ומשכך הוא "נאלצתי לעשות הערכה", לאמור, "תחשיב בגין אי מכירות היין לתקופה יוני 2001-יולי 2005" אשר צורף כנספח יג לתצהירו.

202. ודוק, לשיטת אורן עצמו, תחשיב זה נערך על סמך הערכתו, כאשר הוא גם טעה כשעשה תחשיב המתייחס לחמישה שנים שכן התובעות לא שכרו את המסעדה למשך תקופה זו (עמ' 39). משכך, איני יכול לקבל את התחשיב הנ"ל לצורך קביעת ממצאים על פיו.

203. לסיכום : אני דוחה את טענות הנתבעים בעניין הפרת התובעות את התחייבותן למתן עדיפות למכירת יין מתוצרת הנתבעת וגרימת נזק בעקבות כך.
סוף דבר

204. לאור הנימוקים לעיל, אני מורה על דחיית התביעה העיקרית וגם התביעה שכנגד.

205. בנסיבות העניין, איני עושה צו להוצאות בין התובעות לנתבעת.
206. באשר לתביעה כלפי נתבעים 2 – 4 הנני מחיב את התובעות לשלם הוצאותיהם בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, מאחר ונתבעים אלו לא היו צד בתביעה שכנגד.

המזכירות תשלח עותק מ

פסק דין
לבא כוח הצדדים.
ניתן היום, ה' אייר תש"ע, 19 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.

בית משפט השלום בנצרת

19 אפריל 2010
ת"א 2175-06 גלי שחם
ואח'
נ' יקבי מסחה בע"מ
ואח'

1 מתוך 37








א בית משפט שלום 2175/06 גלי שחם, עירית בר לב נ' יקבי מסחה בע"מ, אורן סלע, דוד קורמן ואח' (פורסם ב-ֽ 19/04/2010)