פסקי דין על אברהם אדיב | פסקי דין על איה חי | פסקי דין על א. גולדנהאוז יזמות |

244-01/09 תק     04/05/2010




תק 244-01/09 אברהם אדיב נ' איה חי, א. גולדנהאוז יזמות בע"מ








בית משפט לתביעות קטנות בחיפה



04 מאי 2010

ת"ק 244-01-09 אדיב נ' חי ואח'






בפני

כב' השופט
ערן קוטון

תובע
אברהם אדיב


נגד

נתבעים
1.איה חי
2.א. גולדנהאוז יזמות בע"מ



פסק דין


תביעה לתשלום עמלות תיווך.

טענות הצדדים –
לטענת התובע - הינו מתווך בעל רישיון ועוסק בתיווך נכסי מקרקעין בחיפה לפרנסתו ופרנסת בני משפחתו. נתבעת 2 היא חברה בע"מ אשר בבעלותה ובניהולה משרד תיווך נכסים בחיפה.
נתבע 1 הוא הבעלים והמנהל של נתבעת 2 או מי שהציג עצמו בפני
התובע ככזה.
במסגרת עיסוקו עבד התובע במשרד התיווך שבבעלות נתבעת 2 בהתאם לתנאי התקשרות עסקית - שותפות (להלן: "ההסכם") שהוסכמו בינו לבין נתבע 1 בשם נתבעת 2. במסגרת ההסכם התחייבו הנתבעים לשלם לתובע 52.5% מסך עמלות דמי התיווך המתקבלים ע"י לקוחות נתבעת 2, בגין עסקאות שייעשו במשרד בהן יהיה התובע המתווך היחיד המעורב בעסקה. כן סוכם בגדרי ההסכם כי הנתבעים ישלמו לתובע 27.5% מסך דמי התיווך המתקבלים ע"י לקוחות נתבעת 2, בגין עסקאות שייעשו בזמן עבודתו של התובע במשרד ואשר התובע יהיה מעורב בהן כאחד המתווכים בעסקה, אולם לא יפעל כמתווך יחיד. עוד התחייבו הנתבעים להעמיד לרשותו של התובע, בין היתר, עמדת עבודה במשרד הנתבעת הכוללת שולחן עבודה מסודר לרבות עמדת מחשב ואינטרנט, וכן תוכנות תיווך מקצועיות ופרסום אישי בתקשורת.
ההסכמות וההתחייבויות נכתבו ע"י נתבע 1 בשם נתבעת 2 בראשי פרקים על גבי נייר.
למרות האמור ובניגוד להסכם, מאז שהפסיק התובע את עבודתו בחודש אפריל 2008, הנתבעים לא העבירו לו כל מידע על עסקאות בהן היה שותף ולא המציאו לו את חלקו מתוך עמלות התיווך שהתקבלו ע"י לקוחות הנתבעים, בעבור עסקאות שהיו בתיווכו הבלעדי ו/או בעבור עסקאות בהן שימש כאחד המתווכים המעורבים בעסקה.
עסקינן בשתי עסקאות תיווך הקשורות בנכסי מקרקעין ברחוב איינשטיין 37 א' וברחוב תדהר 13 בחיפה (להלן: "עסקת איינשטיין" ו"עסקת תדהר" בהתאמה).
בגין עסקת איינשטיין קיבלו הנתבעים דמי תיווך בסך של 26,000 ₪ מהלקוחות בעסקה, ובהיות התובע אחד המתווכים המעורבים מטעם הנתבעים, זכאי התובע לקבל בעבור עסקה זו שיעור של 27.5% מסך דמי התיווך, דהיינו 7,150 ₪. הנתבעים שילמו לתובע סך של 6,704 ₪ בלבד. לפיכך זכאי התובע לטענתו ל- 446 ₪ נוספים.
בגין עסקת תדהר קיבלו הנתבעים דמי תיווך בסך של 47,664 ₪ מהלקוחות בעסקה, ובהיות התובע המתווך היחיד מטעם הנתבעים בעסקה זו, זכאי הוא לקבל מהנתבעים סכום בשיעור של 52.5% מדמי התיווך, דהיינו 25,024 ₪. הנתבעים לא שילמו לתובע כל תשלום בגין עסקת תדהר. משכך, זכאי התובע לגישתו לתשלום בסך 25,470 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום קבלת התשלומים ע"י הלקוחות.
מוסיף התובע וטוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית מוחלטת ובוטה, בכך שלא מילאו אחר התחייבויותיהם, ובין היתר לא העמידו לרשותו עמדת עבודה מסודרת במשרד נתבעת 2 עם
מחשב המחובר לאינטרנט ולא סיפקו לו פרסום אישי בתקשורת.
בכך גרמו הנתבעים לתובע לאובדן הכנסה/עסקאות, לנזקים ולהפסדים כבדים. התובע העמיד נזקיו בגין ראש נזק זה על סך של 4,000 ₪.
עוד נטען, כי לאחר עזיבתו הסתירו הנתבעים מן התובע מידע אודות עסקאות נוספות שנעשו ומידע אודות דמי התיווך שקיבלו הנתבעים בגין אותן עסקאות המשותפות גם לתובע. הנתבעים לא שילמו לתובע את חלקו בגין העסקאות המשותפות ובכך נמצאו מפרים את ההסכם.
בניסיון לסיים את המחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט שלח התובע לנתבעים מכתבים באמצעות בא-כוחו, אולם תשובתם היתה מתחמקת, חסרת תום לב וכולה ניסיון ליצור עובדות בדיעבד או להצדיק ללא בסיס את הפרת ההסכם.
התובע צירף לכתב תביעתו מכתבים ששלח עורך דינו לנתבעים וכן פתקים אשר לטענתו מגבים את טענותיו בכל הנוגע להסכם.

לטענת הנתבעים - אין לתובע עילת תביעה ישירה ואישית כנגד נתבע 1 ואין יריבות בינו לבין התובע. ההתקשרות היתה בין התובע לנתבעת 2 בלבד וכל טענה שיש לתובע ביחס לפעילותו במשרד התיווך צריכה להיות מופנית כלפי נתבעת 2.
נטען כי הפתק, המשקף לכאורה את סיכום התנאים להעסקת התובע, אינו אלא משאלות ליבו של התובע ואף הוספה ונכתבה על הפתק אמירה בוטה שמשמעותה ברורה.
בין הצדדים סוכם שהתובע יהיה עצמאי ולא שכיר ויקבל 50% מהעמלה שתשולם לנתבעת 2 במידה ויפעל לבדו מתחילה ועד סוף. במידה ויפעל בשיתוף עם סוכן נוסף של נתבעת 2 יקבל התובע 25% מהעמלה שתשולם לנתבעת 2 כתוצאה מפעילותו. זהו, אליבא דנתבעים, הסיכום היחיד שהיה בין התובע לנתבעת 2. יתר התנאים הנזכרים בכתב התביעה אינם אלא משאלות ליבו של התובע שלא התקבלו ע"י נתבעת 2.
נטען, כי התובע לא הפסיק את שירותו אצל נתבעת 2 בחודש אפריל 2008, שכן בפועל הפסיק לעבוד כסוכן של נתבעת 2 בתחילת חודש מרץ 2008. סמוך לאחר פרישתו, פתח התובע משרד תיווך מתחרה שאליו העביר שלא כדין ובניגוד למוסכם מידע ומסמכים שרכש ו/או צבר במשרדה של נתבעת 2, כולל התחייבויות של מוכרים אשר אותם החתים התובע. התובע לא היה זכאי לחלק כלשהו מהעמלה שקיבלה נתבעת 2 בגין עסקת איינשטיין, שכן לא היה הגורם הפעיל בעסקה. למרות זאת, החליטה נתבעת 2, לפנים משורת הדין, להעניק לו 25% מהעמלה שקיבלה בגין העסקה דהיינו 6,704 ₪. התובע החתים את המוכרים באותה עסקה וסוכנת אחרת החתימה את הקונים. חרף העובדה שהמוכרים שילמו 1% + מע"מ והקונים 2% כולל מע"מ וחרף העובדה שהתובע לא היה הגורם הפעיל בקשירת העסקה, שילמה לו הנתבעת 25% מעמלת התיווך הכוללת שקיבלה.
בגין עסקת תדהר סבורים הנתבעים כי התובע אינו זכאי לעמלת תיווך כלשהי, שכן התובע הציג את הנכס לקונים והחתימם על התחייבות. פרט לכך לא תרם התובע תרומה ממשית להתקשרות בעסקה וכעבור זמן קצר עזב את המשרד ופתח כאמור משרד מתחרה. נתבע 1 הוא זה שהחתים את המוכרים על ההתחייבות ובסיוע סוכנת נוספת, הצליח לשכנע את המוכרים למתן דרישתם והביא להתקשרות. התובע לא החתים את המוכרים על התחייבות לתשלום דמי התיווך ומלכתחילה לא פעל לבדו בעסקה זו, לכן, אפילו היה הגורם הפעיל אשר הביא לסיום העסקה לא היה זכאי התובע ליותר מ-25% מהעמלה שקיבלה נתבעת 2. עם פרישתו של התובע עבר הטיפול בעסקת תדהר לסוכן אחר ולאחר עבודה מאומצת שנמשכה שבועות הסתיימה עסקת המכר בהצלחה. לתובע לא היה חלק ממשי בעסקה והוא וודאי לא היה הגורם היעיל בהתקשרות, לכן גם אינו זכאי לחלק כלשהו מהעמלה ששילמו הקונים והמוכרים לנתבעת 2.
סבורים הנתבעים כי יש לדחות את התביעה נגדם, כנגד נתבע 1 בהעדר עילה וכנגד נתבעת 2 לגופו של עניין.

ההליך בבית המשפט –
בדיון הראשון שהתקיים בפני
י הוברר כי התובע לא זימן כל עד מטעמו על מנת לתמוך בטענותיו, לפיכך נדחה הדיון מבלי שנפסקו הוצאות לטובת הנתבעים, למרות בקשתם ולמרות שנתבע 1 טען כי זומנה עדה מטעמם.

בדיון השני שהתקיים בפני
י חזרו התובע ונתבע 1 על גרסאותיהם.

התובע העיד מטעמו מתווך נוסף אשר עבד אצל הנתבעים בעבר ואשר לגרסתו נותרו הנתבעים חייבים לו כספים כפי שחייבים הם לתובע. הוברר, כי המתווך הנוסף תבע את הנתבעים בסכום של 10,000 ₪ ולסופו של יום הסכימו הנתבעים במהלך הדיון בבית המשפט, במסגרת הסכם פשרה, לשלם למתווך הנוסף סכום של 2,500 ₪.

מטעם התובע העידה בנוסף רוכשת נכס המקרקעין בעסקת תדהר (להלן: "הקונה").
על פי עדות הקונה, התקשרה לנתבעת 2 ופגשה בתובע אשר הציג בפני
ה מספר דירות, בין היתר את הדירה ברחוב תדהר. התובע הציג את הדירה ברחוב תדהר בפני
הקונה פעמיים וכשביקשה לשוחח אודות התשלום אמר לה התובע כי עליה לפנות לנתבע 1. לתומה, סברה הקונה, כי התובע אחראי על הצגת הדירה ואילו נתבע 1 מטפל בתשלום. לאחר מספר שבועות, כאשר סוכם סכום עסקת המכר, נרכש הנכס. לדבריה, לאחר הצגת הדירה לא טופלה יותר ע"י התובע.
הקונה אישרה, כי בין הצגת הנכס לבין גיבושה הסופי של העסקה היה פער זמנים של כחודש ימים. הפגישה הנוספת בדירה שנמכרה לה נערכה בנוכחות נתבע 1 בלבד, ובין היתר דובר על עבודות בנייה שיתכן ובוצעו בדירה ללא היתר. כך או כך, הבהירה הקונה, כי המו"מ המתקדם לרכישת הדירה נעשה בנוכחות נתבע 1 ובהיעדרו של התובע.

מוכרת הדירה בעסקת תדהר זומנה ע"י התובע כעדה מטעמו, אולם לא התייצבה לדיון.

מטעם הנתבעים העידה מתווכת העובדת אצל נתבעת 2 במשך כשש שנים. לדבריה נודע לה על עזיבתו של התובע באופן פתאומי. העדה הכחישה טענות התובע לפיהן זכה לביקורת בשל פרסומיו האישיים. כן העידה, כי אירעו מקרים בהם המתווך קשר באופן בלעדי את העסקה בין המוכר לקונה וזאת ללא מעורבותו של נתבע 1.

נתבע 1 הגיש לתיק בית המשפט מסמכים הקשורים בעסקת תדהר והבהיר, כי היה עליו באופן אישי להחתים את מוכר הנכס. הוא שלח את טופס ההתחייבות לטיפול במכירת הנכס למוכר וקיבלו באמצעות הפקס כשהוא חתום ע"י המוכר. כן הגיש נתבע 1 את פנקס ההזמנות של נתבעת 2 תוך הפנייה לעובדה כי ההזמנה האחרונה בה טיפל התובע נעשתה בתאריך 13.3.08. מכאן ביקש ללמוד שהתובע לא יכול היה לטפל בעסקת תדהר, שכן זו התגבשה באופן סופי רק בחודש אפריל 2008. כן נטען, כי פרסומיו של התובע באמצעות "הלוח הבטוח בע"מ" הקשורים בנתבעת 2 הופסקו בתחילת חודש מרץ 2008.

דיון והכרעה –
הובהר, כי בין הצדדים לא נחתם הסכם כתוב וככל שיש בפתקים שצורפו לכתב התביעה ראיות לטענות כלשהן לא ניתן להסתמך על פתקים אלו לצורך קביעת ממצא כזה או אחר.
בין הצדדים נעורה מחלוקת בדבר המוסכם ביניהם ובדבר פעילותו של התובע כמתווך בקשירת העסקאות מושא התובענה.
יש לציין, כי מחלוקת בלתי מבוטלת התגלתה ביחס להיותו של התובע "הגורם היעיל" בקשירת שתי העסקאות שבמחלוקת. יוער, מבחן הגורם היעיל הינו מבחן המשמש אומדן לקביעת קבלת דמי תיווך ע"י מתווך מהצדדים לעסקת מכר. לא זה המצב בדוננו, שכן אין מחלוקת בין הצדדים כי נתבעת 2 קיבלה בגין שתי העסקאות דמי תיווך. משכך, הסוגיה הדורשת הכרעה כרוכה בחלקו של התובע בקשירת העסקאות. בהתאם יש לבחון אם זכאי התובע לקבלת חלק מעמלת התיווך אשר קיבלה נתבעת 2 בגין אותן עסקאות.

האזנתי ארוכות לדבריהם של התובע ונתבע 1 ולעדים מטעמם והתרשמתי מכל המעורבים באופן בלתי אמצעי. לאחר ששקלתי את כלל טענות הצדדים סבורני כי יש לקבל את התביעה בחלקה.

לאור נטל ההוכחה המוטל על תובע במשפט אזרחי, בהעדר כל מסמך כתוב אשר יש בו לאשש טענותיו של התובע בדבר תנאי ההסכם, אין לי אלא לקבל את עמדת הנתבעים אודות המוסכם, שכן התובע לא השכיל להוכיח טענותיו בהקשר זה, גם לא באמצעות העד שזימן. העד הועסק כמתווך אצל הנתבעים, אולם התקשר עימם בהסכם השונה במהותו מההסכם בו התקשר התובע.
בנסיבות אלה, יש לקבל את טענת הנתבעים לפיה הוסכם בין הצדדים שהתובע יקבל 50% מעמלת התיווך שתשולם לנתבעת 2 במידה ויפעל לבדו מתחילה ועד סוף, ובמידה ויפעל בשיתוף עם מתווך נוסף של נתבעת 2 יהיה זכאי לקבל 25% מהעמלה שתשולם לנתבעת כתוצאה מפעילות התיווך.

לטענת התובע, בגין עסקת איינשטיין קיבלה נתבעת 2 דמי תיווך בסך 26,000 ₪ ובגין עסקת תדהר קיבלה נתבעת 2 דמי תיווך בסכום של 47,664 ₪.
בגין עסקת איינשטיין שולם לתובע סכום של 6,704 ₪, המהווה למעלה מ- 25% מדמי התיווך (יתכן ובשל תוספת מע"מ) לפיכך התובע אינו זכאי לסכום נוסף מעבר לסכום ששולם לו.
באשר לעסקת תדהר, משהוכח בפני
י כי התובע היה שותף לרקימת העסקה, כעולה מעדותה של רוכשת הדירה אותה מצאתי מהימנה, זכאי התובע ל- 25% מדמי התיווך שקיבלה נתבעת 2.
איני מקבל את טענת ההגנה לפיה התובע לא תרם תרומה ממשית ליצירת העסקה, זאת ללא קשר לסוגיית "הגורם היעיל" אשר כאמור אינה מהווה את אבן הבוחן לזכאותו של התובע בענייננו.
אף איני סבור שההסכם שבין הצדדים כלל תנאי לפיו עזיבת התובע את הנתבעת תשלול ממנו את זכאותו לקבלת דמי התיווך בגין עסקאות בהן נטל חלק אך טרם התגבשו באופן סופי.
דומני, שאלמלא הסכסוך אשר ניעור בין הצדדים, ואילו היה התובע ממשיך לעבוד אצל נתבעת 2, היה מקבל את חלקו בדמי התיווך שהתקבלו בגין עסקת תדהר אף אם לא היה ממשיך לפעול לסיומה של העסקה. זאת בשל מעורבותו הראשונית בקידומה של העסקה לרבות הצגת הדירה בפני
הקונה בשתי פעמים נפרדות והחתמת הקונה על התחייבותה לתשלום דמי תיווך.

לאור כל האמור לעיל יש לקבוע כי התובע זכאי לקבל סכום המהווה 25% מדמי התיווך שקבלה נתבעת 2 כעמלת תיווך בגין עסקת תדהר.
טענות בדבר נזקים נוספים לרבות בגין הפרה יסודית של ההסכם לא הוכחו ע"י התובע כדבעי.

אשר על כן הנני קובע, כי נתבעת 2 תשלם לתובע סכום של 11,916 ₪.
הסכום ישולם תוך 30 יום וישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום קבלת דמי התיווך ע"י נתבעת 2 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מצאתי לקבל את טענת נתבע 1 לפיה התובע התקשר בהסכם עם נתבעת 2. בנסיבות אלה בין התובע לנתבע 1 לא קיימת יריבות ישירה. משכך, התביעה ביחס לנתבע 1 תימחק.

בנסיבות רגילות היה מקום להטיל הוצאות התובע על נתבעת 2, אלא שנוכח המפורט בפתיח, משכשל התובע בדיון הראשון בזימון עדים רלבנטיים להוכחת טענותיו, משנמחקה התביעה ביחס לנתבע 1, משנאלצו הנתבעים להתייצב לדיון נוסף ולא נפסקו לטובתם הוצאות, משזומנה על פי הטענה עדה מטעם הנתבעים לדיון הראשון, לא ייעשה צו להוצאות.

זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 15 יום.

המזכירות תשלח העתקים לצדדים בדואר רשום.

הערה – המסמכים שהוגשו במהלך הדיון הועברו למזכירות לסריקה ומשמרת.
לאחר שפסק הדין יהיה חלוט, זכאי נתבע 1 לקבל את פנקס ההזמנות (במ/3) לחזקתו.









ניתן היום,
כ' אייר תש"ע, 04 מאי 2010, בהעדר הצדדים.














תק בית משפט לתביעות קטנות 244-01/09 אברהם אדיב נ' איה חי, א. גולדנהאוז יזמות בע"מ (פורסם ב-ֽ 04/05/2010)