פסקי דין על דני מור | פסקי דין על הגן של עידן | פסקי דין על עידן נצר | פסקי דין על אופיר וינוגרד |

41481-04/10 א     13/05/2010




א 41481-04/10 דני מור נ' הגן של עידן בע"מ, עידן נצר, אופיר וינוגרד








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



13 מאי 2010

ת"א 41481-04-10 מור נ' הגן של עידן בע"מ
ואח'






בפני

כב' השופטת
חדוה וינבאום וולצקי


המבקש
דני מור
ע"י ב"כ עוה"ד א. נוה ואח'


נגד


המשיבים
1.הגן של עידן בע"מ
2.עידן נצר
3.אופיר וינוגרד
ע"י ב"כ עוה"ד ר. לוין ואח'


החלטה


המבקש הינו בעלים של נכס הנמצא ברח' פנחס רוזן 38 בת"א והידוע כגוש 6137 חלקה 542. על אותה חלקה מצוי נכס נוסף ששייך לגיסתו של המבקש, גב' לטיפה מורדוך, אשר משכירה אותו למשיבים.


הנכס של גב' מורדוך הינו קדמי ואילו הנכס של המבקש הינו עורפי. לשם הנוחיות יכונו הנכסים בהחלטה זו : "המבנה הקדמי" ו"המבנה העורפי" בהתאמה.


המשיבים מקיימים במבנה הקדמי גן ילדים מזה מספר שנים.


עניינה של הבקשה מתן צו מניעה שימנע מן המשיבים להוסיף ולעשות שימוש במבנה הקדמי לצרכי גן ילדים.


ואלה העובדות הצריכות לדיון בבקשה:

המשיבים שכרו עוד בשנת 2005 את המבנה הקדמי מגב' מורדוך במטרה לנהל שם גן ילדים.


המבקש הגיש עוד בשנת 2005 תביעה לצו מניעה כנגד גב' מורדוך והמשיבים. במסגרת הדיון בתביעה הגיעו הצדדים לידי הסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
. עיקרי אותו הסכם, אשר רלוונטיים לדיון כאן, הינם כי הצדדים שם הסכימו כי המשיבים ישכרו את המבנה הקדמי לשם שימוש כגן ילדים וזאת בכפוף לכך שהם ישכרו גם את ביתו של המבקש, היינו את המבנה העורפי, במשך כל התקופה בה הם מבקשים לעשות שימוש במבנה הקדמי כגן ילדים. אם יוסיפו לשכור את המבנה הקדמי למטרת גן ויפסיקו לשכור את המבנה העורפי – יהווה הדבר הפרת ההסכם שבין הצדדים.


בהסכם צוין כי המשיבים שוכרים את המבנה העורפי למטרת מגורים.


בסעיף 3 להסכם נקבעה סנקציה כדלקמן: "היה והמשיבים 2,3 לא יקיימו תנאי הסכמה זו, במידה שימשיכו להשתמש בבית הקדמי כגן ילדים/ואו שימוש דומה ויפסיקו לשלם את דמי השכירות לתובע בגין הבית העורפי, בין בעצמו ובין באמצעות שוכר, במשך תקופה העולה על שלושה חודשים, הרי מוסכם, כי בתום שלשה חודשים מהפסקת תשלום דמי השכירות, יינתן צו מניעה כנגד השימוש שנעשה על ידי המשיבים ו/או מי מן המשיבים בבית הקדמי כגן ילדים, מעון ילדים, ו/או כל שימוש מתאים אחר."


ביום 4.4.06 נחתם בין הצדדים שבפני
י נספח לפסק הדין הנ"ל שעניינו שיעור דמי השכירות שעל המשיבים לשלם למבקש בגין המבנה העורפי. באותו נספח הוסכם כי המשכיר מצידו יבטח את המושכר בביטוח מבנה שיכלול מוצרי חשמל ומזגנים בלבד. כן הוסכם כי כל תיקון שיידרש למערכות הבית שקשור לשימוש שוטף ורגיל – יחול על השוכר ואילו כל תיקון שיידרש למערכות הבית שאינו קשור לשימוש רגיל ואינו מהווה תיקון שוטף – יחול על המשכיר.


על פי ההסכם שבין הצדדים תקופת השכירות הינה לשש שנים מיום 15.8.05 בהתאם לסעיף א. בעמ' 2 להסדר הפשרה שהוגש. היינו תקופת השכירות הינה עד ליום 14.8.11.


המבקש חתם על בקשה להיתר שימוש חורג
שהגישו המשיבים לעיריית ת"א כדי לקבל היתר לניהול גן ילדים במבנה. מתוך נספח א' לתצהיר עידן נלמד כי הבקשה הוגשה עוד ביום 27.7.06 והחלטת ועדת התכנון והבנייה שמאשרת את השימוש החורג הינה מיום 6.12.06. על פי ההחלטה ניתן אישור לשימוש חורג למשך 5 שנים ממועד החלטת הועדה, היינו עד ליום 5.12.11.


מתוך הבקשה עולה לכאורה כי הבקשה וההיתר ניתנו לגבי המבנה שבבעלות המבקש שכן הוא מצוין בעמודה של פרטי בעל הנכס ושם מופיעה גם חתימתו.


אין חולק שהמשיבים עשו שימוש במבנה העורפי לצורך גן ילדים.


ביום 24.3.09 פרצה שריפה במבנה העורפי. השריפה גרמה לנזקים כבדים שדרשו שיפוץ של המבנה על מנת להשמישו.


על פי חוות דעת רשף יעקב מאסטי, חוקר שריפות בשירותי כבאות ת"א, קיימת סבירות גבוהה כי השריפה נגרמה עקב הצתה.


לאחר השריפה לא שבו המשיבים לעשות שימוש במבנה העורפי שכן המבקש לא נתן להם לשוב ולעשות בו שימוש לצרכיהם.


המבקש שיפץ את המבנה העורפי והשיפוצים הסתיימו בחודש אוגוסט 2009. בחודש ספטמבר 2009 החלה בתו של המבקש, גב' גל מור, לעשות שימוש במבנה העורפי למגורים. השיפוץ במבנה נעשה לצרכי מגורים ולא לצרכים אחרים.


לאחר השריפה הפסיקו המשיבים לשלם דמי שכירות למבקש.


המשיבים והמבקש הגישו זה כנגד זה תביעות
כספיות בגין נזקים להם הם טוענים. זאת לבד מן התביעה לצו מניעה קבוע שהוגשה בתיק זה.


דיון

ראשית ייאמר כי בין הצדדים ישנן מחלוקות עובדתיות שיידרשו לליבון והכרעה במסגרת התביעות שהוגשו בין הצדדים. כך למשל חלוקים הצדדים האם הייתה ביניהם הסכמה כי המבנה העורפי ישמש כגן ילדים חרף האמור בהסכם ועוד.


לצורך דיון בבקשה שבפני
י לא ראיתי להכריע בשלב זה בשאלות העובדתיות השנויות במחלוקת אלא להסתמך על העובדות הלכאוריות שעלו מתוך המסמכים ועדויות הצדדים.


מטעם המבקש העידו הוא עצמו ובתו שמתגוררת היום במבנה העורפי. מטעם המשיבים העידו המשיב 2 – עידן וכן סייעת שעובדת בגן.


בבוא בית משפט לדון בבקשה למתן צו מניעה זמני עליו לבחון ראשית קיומה של עילת תביעה. ככל שנמצאה כזו על בית המשפט לבחון את מאזן הנוחות שבמתן הצו למול סירוב לתיתו. כן מתבקש בית המשפט לשקול האם היה שיהוי מצד המבקש בהגשת הבקשה
והאם הוגשה זו בתום לב ומתוך ניקיון כפיים.


עילת תביעה

עילת תביעתו של המבקש היא המטרד שגורם ניהולו של גן ילדים בסמוך לנכס שבבעלותו. המבקש מפרט בבקשה כי הוא סובל ממטרדי רעש, לכלוך והעדר חנייה בסמוך לנכס בשל הגעתם של הורים רבים לגן בבוקר ובצהריים. לטענתו קיומו של הגן במבנה הקדמי מוריד את ערך המבנה העורפי והוא מתקשה להשכירו ו/או למוכרו.


לטעמו מעצם העובדה שהמשיבים הפרו את התנאי בהסכם הפשרה והם אינם משלמים דמי שכירות מאז השריפה, יש כדי להעמיד את ההסכם לביצוע היינו, הוצאת צו מניעה כנגד השימוש שעושים המשיבים במבנה הקדמי כגן ילדים.


המשיבים טוענים כי המבקש לא הוכיח ולו לכאורה את עילת תביעתו. הם סומכים על עדותו ולפיה הוא אינו מתגורר בסמיכות לגן ומכאן שמטרדי רעש ולכלוך אינם מנת חלקו כשכן.


אכן ככל שמדובר בעילת תביעה שעיקרה מטרד – לא ניתן להתרשם כי למבקש נגרם סבל מעצם השימוש במבנה
הקדמי לצרכי גן ילדים. המבקש אינו מתגורר במבנה העורפי אלא מרחק של כמה מאות מטרים מן המקום. כך גם המבקש לא הציג כל פנייה לעירייה ו/או למשיבים במהלך השנים שעד לשריפה ולאחריה ולפיה הוא מתריע על קיומם של מטרדי רעש ולכלוך.


גם טענתו כי הוא סובל מירידת ערך של נכסו נטענה בשלב זה בעלמא. לא הוצג כל ניסיון להשכיר את הנכס שלא צלח ולא פרסום בעיתונות, באינטרנט או אצל מתווכים. כל שהוצג היה אישור גורם בשם קרן גד ייעוץ וניהול השקעות בע"מ בדבר ירידת ערך הנכס. אין מדובר בחוות דעת מקצועית ואף לא בהוכחות על בריחת לקוחות פוטנציאלים.


בכל הנוגע לטענה כי למבקש זכאות לקבלת צו מניעה מעצם הפרת ההסכם על ידי המשיבים, אני סבורה שאין לקבוע בשלב הזה מסמרות. גרסאות הצדדים סותרות. המבקש טען כי לא ידע על השימוש במבנה העורפי לצרכי גן ילדים אלא שמתוך עדותו עלה כי בעת שביקר בנכס היה עד לכך שילדים משחקים בחצר הבית. כך גם עולה מתוך הבקשה למתן היתר חורג שהמבקש חתום עליה כבעלים שמדובר בבקשה להיתר חורג למבנה שבבעלותו. לא הוצג מסמך שילמד שמדובר במבנה שבבעלות גב' מורדוך. אם הוגשה לעירייה בקשה כאמור במהלך שנת 2006, ברי כי לפחות למן תקופה זו ידע המבקש על השימוש האמיתי שנעשה על ידי המשיבים בנכסו. זאת בהתעלם מן הטענה כי נכדתו הייתה רשומה בגן זה. דווקא המשיבים הציגו עדות של הסייעת שהעידה כי שימשה כסייעת בכיתות גן שנמצאו במבנה העורפי עד לשריפה.


הצדדים חלוקים בשאלה מי מהם הפר את ההסכם לאחר השריפה. האם היה הזה המבקש שמאן להשיב את המשיבים למבנה העורפי לצורך השימוש כגן ילדים או שמא המשיבים הם אלה שלא שבו.


ניתן לומר כי אירוע השריפה היה כאירוע שסיכל, ולו זמנית, את יכולת הצדדים לעמוד בהסכם. במצב דברים זה ולאחר שהמבקש גילה דעתו בעת שערך את השיפוץ כי הוא משפצו לבית מגורים ואינו מוכן שהמשיבים ישובו וינהלו בו גן,
לא ניתן לומר כי מדובר בעניין פשוט של מתן תוקף להסכם הפשרה הקודם שקיבל תוקף של

פסק דין
. שינוי נסיבות שהצדדים לא צפו אותו התרחש ועתה יש לבחון את תניות ההסכם לאורן ומתוך סבירות. המבקש לא הכחיש כי סירב לאפשר למשיבים לשוב ולעשות שימוש במבנה העורפי למטרת גן ילדים ובכך יתכן שהוא זה שיימצא מפר את ההסכמות שהיו קיימות בין הצדדים עובר לשריפה.


עוד יש להביא בחשבון שהמבקש עצמו הסכים לוותר על צו המניעה בשעתו וזאת תמורת קבלת דמי שכירות ואף חתם על בקשה למתן היתר לשימוש חורג למשיבים בגן. מכאן שגילה דעתו שאין בעצם הפעלת גן כדי להוות מטרד משמעותי עבורו.


יחד עם זאת ולצרכי הדיון שבפני
י אני יוצאת מנקודת הנחה שלמבקש עילת תביעה לכאורית. זאת מאחר וכלל הוא שבשלב הדיון בבקשה לסעד זמני די לו למבקש שיראה סיכויים לתביעתו ולו לכאורה. המבקש אוחז הסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
שתומך בטענתו. לעניין זה ראה דבריה של כב' השופטת פרוקצ'יה ברע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק אמר ואח' , פ"ד נו (1) 529.


שיהוי

אין חולק שכבר במהלך חודש אפריל או מאי 2009 ידע המבקש כי המשיבים אינם ממשיכים לשלם לו את דמי השכירות ועל כן היה עליו להגיש כבר אז בקשה לצו מניעה מכוח אותו הסכם פשרה ונוכח המטרד שגורם לו הגן המתנהל בסמוך לנכס העורפי שבבעלותו. המבקש לא עשה כן אלא בחלוף שנה מן האירועים שמקימים את עילת תביעתו. המבקש לא נתן כל הסבר בתצהירו לאותו שיהוי מתמשך.


במצב דברים זה מדובר בשיהוי בלתי סביר שדי בו כדי להצביע על כי אותו מטרד נטען אינו חמור דיו כדי להצדיק מתן צו זמני. לעניין זה ראה רע"א 5240/92 חלמיש חברה ממשלתית לשיקום ת"א-יפו בע"מ נ' אשרז עיבוד נתונים בע"מ ואח', לא פורסם, מפי כב' השופט מצא וכן רע"א 7039/09 דוד ישי דודאי נ'
d
.
t
.
l

parker holding
, טרם פורסם, מפי כב' השופט דנציגר (שניהם מצויים במאגרים המשפטיים).


מאזן הנוחות


המשיבים טענו בתגובתם שהעתרות לצו תגרום להם נזק בלתי הפיך שכן גם אם ייאלצו לסגור את הגן החל מחודש ספטמבר 2010 הם יימצאו מפרים התחייבויות כלפי הורים רבים שכבר רשמו את ילדיהם לגן לשנה הבאה. במצב דברים זה ייגרם נזק למשפחות רבות שסמכו על הרישום שנעשה לגן וימצאו את עצמן מול שוקת שבורה.


אוסיף עוד כי גם לגב' לטיפה מורדוך עלול להיגרם נזק אם המשיבים לא יוכלו להוסיף ולעמוד בהסכם השכירות שחתמו איתה. גב' מורדוך לא צורפה על ידי המבקש כצד נדרש להליך שבפני
י וגם האינטרס שלה יכול להוות משקל נגד לאינטרס של המבקש.


נזקו של המבקש הינו כספי גרידא. ככל שיימצא שהוא זכאי לתשלומי השכירות החל ממועד השריפה – הרי שמדובר בפיצוי כספי. הוא הדין באשר לתשלומים בגין ירידת ערך. יש לציין כי עם סיום השיפוץ עושה בתו של המבקש שימוש בנכס, כך שלא ניתן לטעון שהוא מנוע מלהשתמש בו.


מאחר והמבקש אינו מתגורר בעצמו במבנה העורפי אלא בריחוק מן המקום אין הוא עצמו סובל ממטרד קיומו של הגן במקום ובוודאי שלא ברמה המצדיקה מתן הצו. זאת בעיקר כאשר המבקש הודה שגם היום הוא מתגורר בסמיכות לגן. התנהגותו מגלה שקיומו של גן ילדים בסמיכות למגוריו אינה מטרידה אותו באופן משמעותי.


מכאן שמאזן הנוחות נוטה במובהק במקרה זה לטובת המשיבים.


תום לב

לא ראיתי לקבוע מסמרות בעניין זה. יחד עם זאת אין להתעלם מן העובדה כי המבקש פנה בבקשתו לצו מניעה מבלי שהזכיר את קיומו של היתר לשימוש חורג שהוא נתן לו יד וכן את העובדה כי בפועל לא היה מוכן להתיר למשיבים לשוב אל המושכר במבנה העורפי לאחר השריפה. המבקש אינו יכול מחד גיסא למנוע מן המשיבים לשוב למבנה העורפי ומאידך גיסא לטעון שהם מפירים את ההסכם.


סוף דבר

למשיבים היתר לשימוש חורג כגן ילדים עד לסוף שנת הלימודים של 2011. עד לאותו מועד קיימים בינם לבין המבקש וגב' מורדוך הסכמי שכירות למבנים הקדמי והעורפי.


מתן צו מניעה דוגמת זה שמבקש המבקש בבקשה שבפני
י הינה בעצם מתן

פסק דין
סופי בתביעה שהגיש וזאת בטרם החלה שמיעת הראיות.


כפי שהראיתי המבקש החשה תקופה ארוכה ולא טען לכל מטרד שיש בו כדי לבסס את עילת תביעתו. השיהוי הניכר בצירוף למאזן הנוחות שנוטה במובהק לטובת המשיבים די בו כדי להביאני למסקנה כי דין הבקשה לצו מניעה זמני להדחות.


אשר על כן הבקשה נדחית.


נוכח העובדה שבין הצדדים סכסוכים נוספים שנובעים מאותה מסכת עובדתית, ומאחר ואיני רוצה לחבל בסיכויים לסילוק המחלוקות על דרך פשרה, איני עושה צו להוצאות הבקשה בשלב זה. המשיבים יוכלו לשוב ולטעון להוצאות הבקשה בסיומו של ההליך כאן ככל שימצאו לנכון.


המזכירות תעביר העתק ההחלטה לצדדים.


ניתנה היום,
כ"ט אייר תש"ע, 13 מאי 2010, בהעדר הצדדים.













א בית משפט שלום 41481-04/10 דני מור נ' הגן של עידן בע"מ, עידן נצר, אופיר וינוגרד (פורסם ב-ֽ 13/05/2010)