פסקי דין על בן זקן אילנית | פסקי דין על משה בן זקן | פסקי דין על נוה איתנים חברה | פסקי דין על איציק חלא |

2262/05 א     23/05/2010




א 2262/05 בן זקן אילנית, משה בן זקן נ' נוה איתנים חברה, איציק חלא








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו



23 מאי 2010

ת"א 2262-05 בן זקן אילנית
ואח' נ' נוה איתנים חברה
ואח'

בפני
כב' השופט איתן אורנשטיין


תובעים
1
.
בן זקן אילנית

2
.
משה בן זקן
ע"י ב"כ עו"ד ש. נתן

נגד

נתבעים
1.נוה איתנים חברה
2.איציק חלא


פסק דין


1.
לפניי תביעה לחייב את הנתבעים לרשום את דירת התובעים כיחידת דיור בבית משותף, ובנוסף לחייב את הנתבעים בפיצויים בגין הפרת הסכם.

2.
העובדות הדרושות לעניין:
התובעים, בני זוג התקשרו עם הנתבעת 1, חברה לבנייה (להלן: "החברה"), בהסכם לפיו מכרה להם החברה דירה בבניין שבנתה ברח' שטמפפר 100 בפתח תקווה (חלקות 371 ו- 374 בגוש 6355) (להלן: "הבניין"). הדירה הינה דירת בת 3 חדרים בקומה רביעית הפונה לצפון-מערב-דרום (להלן: "הדירה"). הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), הוא בעל המניות והמנהל של החברה ומי שפעל בשמה ומטעמה באירועים
נשוא התובענה.

3.
בין הצדדים נחתם ביום 3.11.97 הסכם מכר המסדיר את ההתקשרות בין הצדדים בנוגע לרכישת הדירה (להלן: "ההסכם"). בהסכם נקבע כי עו"ד סיני גלבוע (להלן: "עו"ד גלבוע"), יטפל ברישום הבניין כבית משותף ורישום הדירה על שם התובעים והוא זכאי לשכ"ט בשיעור 2% מהתמורה. על התובעים הוטל לשלם אגרת רישום בית משותף וחלק יחסי בהכנת התשריט. עוד יצוין כי החברה התחייבה לרשום את הבניין כבית משותף ולהעביר את הבעלות בדירה על שם התובעים תוך 24 חודשים מיום רישום הבניין בפנקס בתים משותפים.
אין חולק כי הבניין טרם נרשם כבית משותף וממילא הדירה טרם נרשמה ע"ש התובעים.

עמדת התובעים
4.
לעמדת התובעים, הפרו הנתבעים את ההסכם במספר הפרות:
האחת, למרות הזמן הרב שחלף מאז הושלמה הבנייה ונמסרה החזקה בדירה, לא נרשם הבניין כבית משותף ובהכרח לא נרשמה הדירה על שמם. השנייה, התגלו בדירה ליקויי בניה ניכרים אשר לא תוקנו וכן נגרמה ירידת ערך לדירה. לפיכך, הגישו התובעים את התביעה שלפניי בה עתרו לחייב את הנתבעים לרישום הזכויות, תשלום פיצויים בגין אי הרישום וכן בעלויות תיקון הליקויים וירידת הערך.
התובעים ייחסו חבות אישית לנתבע מכוח מעורבותו והתנהגותו בהשתלשלות האירועים השונים בשם החברה ועל בסיס עילות מדיני החוזים, חוק החברות תשנ"ט-1999 ועוולות לפי פקודת הנזיקין ולכן עתרו לחייבו בנזקים שנגרמו להם.

עמדת הנתבעים
5.
הנתבעים הכחישו את המיוחס להם. לטענתם, הם לא הפרו את ההסכם באשר לאי רישום הבית המשותף. אמנם חל עיכוב בהליך הרישום אך זאת מחמת התנגדות שהגישו התובעים לרשויות התכנון. מכל מקום, החברה פועלת, כך נטען לרישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הרוכשים. עוד נטען כי הפיצוי בגין האיחור הוא מופרך, מוגזם ואינו מעוגן בהוראה בהסכם. לגבי הליקויים נטען כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים כשהיא במצב ראוי וכמתחייב על פי החוזה וכי הליקויים הנטענים חסרי כל בסיס.

6.
בשלבים המקדמיים של בירור התובענה, לאחר שלא צלח ניסיון להביא את הצדדים לידי הסדר לרבות באמצעות חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט, ולאור הסכום של עלות תיקון הליקויים וירידת הערך הנמוך מסכום התביעה שבסמכות העניינית של בית המשפט המחוזי, נמחק סעד זה מההליך שלפניי והתובעים הגישו תביעה לעניין ליקויי הבנייה לבית משפט השלום בראשון לציון. הסעדים שנותרו לבירור בבית משפט המחוזי הינם כאמור אכיפת הרישום ופיצויים בגין ההפרה שבאי הרישום.

7.
לבית המשפט הוגש תצהיר של כל אחד מהתובעים וכן העיד מטעמם מהנדס של עיריית פתח תקווה בנוגע להליכי קבלת ההיתרים ותעודת גמר של הבניין. מטעם הנתבעים ניתן תצהיר של הנתבע בלבד.

לאחר שמיעת הראיות, ניתן צו לסיכומים בכתב. התובעים הגישו סיכומיהם במועד, והעתק הומצא לנתבעים. מועד הגשת סיכומי הנתבעים חלף ואלה לא הוגשו, גם לאחר שניתנה שהות נוספת להגשתם. אין זה מחדלם הדיוני הראשון של הנתבעים, שכן בתיק כבר ניתן

פסק דין
נגדם מחמת אי התייצבות, ואשר בוטל בעקבות בקשתם תוך חיובם בהוצאות, כמו גם אי תשלום חלקם בשכר מומחה בית המשפט ועוד. בנסיבות אלה, ניתן פסק הדין ללא סיכומי הנתבעים.

8.
הפלוגתאות
שלוש פלוגתאות עיקריות דרושות להכרעה:

האחת, האם הפרה החברה את ההסכם בכך שהבניין טרם נרשם כבית משותף בפנקס בתים משותפים וממילא טרם נרשמה הדירה על שם התובעים. ככל שכך הוא, יהיה על בית המשפט לבחון את הסוגיה השנייה הפיצויים הנתבעים מחמת ההפרה. סוגיה שלישית הדרושה להכרעה הינה חבות אישית של הנתבע.

הרישום בספרי רישום המקרקעין
9.
הבניין בנוי על שתי חלקות: 371 ו- 374. את חלקה 371 רכשה החברה מבעליה הקודמים לפי הסכם מיום 16.11.95 ואת חלקה 374 רכשה החברה מבעליה הקודמים על פי הסכם מיום 21.11.95.

9.1
החלקות רשומות כאמור עדיין על שם הבעלים הקודם.

9.2
מנסח הרישום שצורף לתצהירי התובעים עולה כי סמוך לאחר הרכישה של החלקות, נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה וכעבור שנתיים לאחר מכן, עת החלה לבנות ולמכור את הדירות, נרשמו הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות ובכללם התובעים.

9.3
במהלך השנים, נרשמו עיקולים בגין חובות של החברה לרשויות ובכללן עיריית פתח תקווה ומס רכוש כמו גם בגין חובות הבעלים הקודמים שכאמור עדיין רשומים כבעלי החלקות.

9.4
החזקה בדירה נמסרה לידי התובעים לפני כשלוש עשרה שנים, שהוא מעל ומעבר לזמן סביר לצורך השלמת הליכי רישום הבית המשותף, והזכויות בדירה על שם התובעים. בנסיבות אלה, עבר הנטל על הנתבעים לשכנע שאין באמור כדי הפרת ההסכם על ידי החברה.

10.
בכתב ההגנה נטען באופן לקוני כי הרישום התעכב מחמת התנגדותם של התובעים לתוכנית שיזמה החברה. דין הטענה להידחות.

הנתבעים לא הביאו כל ראיות להוכחת הטענה, כך לא הוצגו כל אסמכתאות שאמורות היו להיות ברשותם כגון: בקשה להיתר, תוכנית, תשריט וכדומה. אף את ההתנגדות הנטענת של התובעים לתכנית, לא הציגו הנתבעים. בתצהירו של הנתבע לא ניתן כל פירוט בעניין. די בכך היה כדי לדחות את הטענה.
זאת ועוד, שוכנעתי כי העיכוב ברישום נובע רק מהפרות של הנתבעים בנוגע לקבלת ההיתר. לעניין זה אציין כי החברה בנתה בקומת הלובי של הבניין שטח מבונה בגודל של כ- 160 מ"ר אשר ככל הנראה יועד על ידה למגורים ובניגוד להיתר הבנייה. בהמשך, יזמה החברה תוכנית בניין עיר נקודתית לשינויי הייעוד של השטח האמור, על מנת להכשירו למגורים. התובעים כמו גם דיירים אחרים בבניין, התנגדו לבקשה ובסופו של דבר החליטו רשויות התכנון הרלבנטיות שלא ניתן יהיה לעשות כל שימוש בשטחים האמורים אלא לצורך מחסנים בלבד (להלן: "המחסנים"). קיימת מחלוקת בין הצדדים האם המחסנים הינם חלק מהרכוש המשותף או שמא שייכים לחברה. מחלוקת זו אינה עניין להליך שלפניי. גם אם הגישו התובעים התנגדות לבקשה למתן היתר לשטח המבונה האמור, אזי אין בכך טעם בידי החברה לעכב את הליך הרישום. מכל מקום, ניתן היה לרשום את הבניין כבית משותף וככל שלאחר מכן, הייתה התכנית מתאשרת, ניתן היה לתקן את רישום הבית המשותף. מכל מקום הנתבעים לא השכילו להצביע על הקשר הסיבתי שבין ההתנגדות לבין העיכוב ברישום.

מעל ומעבר, ממסמכים שהוצגו מתיק העירייה עולה כי כבר ביום 19.4.01 הוציאה הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה (להלן: "הועדה המקומית"), היתר להקמת המחסנים (נ/2). גם מאותו מועד, קרי אפריל 2001 ועד היום חלפו כ- 9 שנים, שיש בהם מעל ומעבר כדי לאפשר לחברה להסדיר ולהשלים את הרישום. לכן, גם אם היה ממש בטענת הנתבעים כי היה בהתנגדות התובעים לעכב את הרישום, למרות שהדבר לא הוכח, אזי עמד לרשות החברה פרק זמן של שנים רבות להסדיר את הרישום מאז ההיתר ולא ניתן כל טעם מדוע לא עשתה כן.

במהלך הדיון טען הנתבע לראשונה כי הרישום לא נעשה גם מחמת שהתובעים לא חתמו על התשריטים של רישום הבית המשותף, אשר לטענתו הוכנו זה מכבר. לא זו בלבד שהטענה הועלתה לראשונה רק בחקירה ודינה להידחות מחמת הרחבת חזית אסורה, אזי גם לגופה דינה להדחות. שני התובעים אשר כל אחד מהם לא שמע את עדויות השני, השיבו באופן חד משמעי כי מעולם לא הוצגו להם תשריטים לרישום הבית המשותף. לא זו בלבד, התובעים הבהירו כי אם היו מתבקשים לחתום על תשריטים לצורך הרישום, היו עושים כן בחפץ לב, דבר שהיה חוסך מהם את הגשת התובענה. בנסיבות אלה היה על החברה להציג לבית המשפט את התשריטים שלטענתה הוכנו לצורך הרישום, אך אלה לא הובאו.

11.
התובעים הוכיחו כי אי הרישום נובע מנסיבות התלויות בחברה, בין היתר מחמת חריגה מהיתר הבנייה, אי תיקון ליקויים כמו גם אי ביצוע תשלומים שהחברה מחויבת בהם לרשויות. בהקשר זה אפנה לת/1 שהינו מכתב עיריית פתח תקווה לחברה מיום 11.3.02 שבו מצביעה העירייה על ליקויים שונים בבניין ומבהירה שעד שאלה לא יוסדרו, לא תוצא תעודת גמר. ללא תעודת גמר, לא ניתן לבצע את הרישום וכפי שגם העיד מפקח הבנייה מטעם עיריית פתח תקווה. בין יתר הליקויים הם המחסנים אשר נבנו כדירות ויש לבטל "את כל סממני הדירות" המצויים בהם (סעיף 2 למכתב), הגדלת שטחים אחרים, ביטול חנייה ועוד. הנתבעים טענו כי מבחינת העירייה, הושלם כל הדרוש להוצאת תעודת גמר והצביעו על אישור נ/1 החתום על-ידי המחלקות השונות בעירייה. דא עקא, נ/1 נחתם עוד קודם לת/2 הגובר על נ/1 קרי, עיריית פתח תקווה הבהירה באופן חד משמעי כי כל עוד לא יוסדרו הליקויים האמורים, לא תינתן תעודת גמר. לא כל שכן, שעה שהנתבע נשאל אם לשיטתו אין מניעה לקבלת תעודת הגמר לאור נ/1, מדוע אם כן לא הנפיקה העירייה את תעודת הגמר, לא היה בפיו מענה ואין זאת אלא כי נוכח הליקויים בת/2 ועד שאלה לא יוסדרו לא ניתן יהיה לקבל תעודת גמר וממילא לא ניתן יהיה להסדיר את הרישום.

12.
עיכוב נוסף בהליך הרישום הינו חובות של החברה לרשויות השונות וכעולה בין היתר מנסח הרישום. בדיון הודה הנתבע כי קיים חוב של החברה למס רכוש במאות אלפי שקלים. הנתבע טען כי החוב אינו רק בגין הבניין אלא גם לגבי נכסים נוספים של החברה, אך לטענתו רשויות המס מוכנות לייחד כל חוב לנכס הרלבנטי, הגם שלא הייתה ברשותו כל אסמכתא של רשויות המס לאמת את טענתו. לטעמי, גם אם נכונה טענת הנתבעים בדבר הסכמת רשויות המס לייחד את החובות לנכסים, אין בה כדי להועיל לחברה שכן, כל עוד קיים חוב למס רכוש המונע את הרישום, חוב המגיע מהחברה ואינו תלוי בתובעים, הוא רובץ לפתחי החברה המפרה את חובתה לבצע את הרישום וללא כל קשר ותלות בתובעים. אוסיף כי מתקשה אני לתת אמון בדברי הנתבע באשר להסכמת רשויות המס כנטען על ידו שכן הסכמה כאמור לא הוצגה למרות שלא הייתה כל מניעה לעשות כן.

13.
מניעה אחרת בהסדרת הרישום הינה חובות נוספים של החברה למס הכנסה בהיקפים ניכרים של מאות אלפי שקלים כעולה מנסח הרישום. אמנם הנתבע טען כי ברשותו טופס 50 המאפשר את הרישום מבחינת רשויות המס, אך לא זו בלבד שטופס 50 לא הומצא, אזי כל עוד רובצים עיקולים על זכויות החברה בחלקות, לא ניתן לבצע את הרישום המהווה כאמור סיבה נוספת לעיכוב.


קושי נוסף המונע את הסדרת הרישום, הוא חוב למס רכוש של אחד מבעלי החלקה הקודמת, בגין נכס אחר שלהם, כך לטענת הנתבע. הואיל ואותו בעל חלקה אינו סולבנטי, מקשה הדבר על מחיקת ההערה הרשומה על החלקה על זכותו של אותו בעל חלקה. למותר לציין כי אילו טרחה החברה להעביר על שמה את הזכויות בקרקע, סמוך לאחר הרכישה, לא הייתה הבעיה מתעוררת.

14.
הנתבעים לא הראו ולו ראשית הליכים שנקטו בהם לצורך הרישום. מצופה היה כי יוצגו לבית המשפט בקשה לאיחוד החלקות שאמורה להיות פעולה ראשונית לצורך הליך הרישום, ומכל מקום בין אם נדרשת פעולה כאמור ובין אם לאו, היה על החברה להציג את התשריטים לרישום הבית המשותף, תשריטים שהנתבע טען כי הוכנו זה מכבר. העדרם של אלה שומט את הקרקע תחת טענת הנתבעים כי תשריטים הוכנו וכי החברה פועלת לרישום. יתרה מכך, לבית המשפט הוצג מכתב של הועדה המקומית מיום 16.3.10, ת/3 בו נאמר כי טרם התקבלה במשרדי הועדה בקשה שהגישה החברה לצורך הליך הרישום של הבניין. מסמך זה מהווה ראייה ניצחת לטענת התובעים לפיה החברה חדלה בחובתה להסדיר את הרישום.

15.
הנתבע הפנה למכתב של עו"ד גלבוע מיום 15.7.09 לבא כוחם של הנתבעים דאז, עו"ד מרחבי, וציטט ממנו, הגם שהמכתב לא הוגש כראיה בהליך. מהמכתב עולה כי קיים גם חוב ארנונה של החברה לעיריית פתח תקווה בסך 53,000 ₪ שאף הוא מונע את הרישום. הנתבע אף אישר שקיים חוב כאמור, אך, לגרסתו, החוב אינו מונע את הרישום. לא היה בפי הנתבע הסבר הכיצד דבריו אלה מתיישבים עם האמור במכתבו של עורך הדין המטפל ברישום.

16.
לטעמי, מחדל החברה בנושא הרישום החל עוד בטרם מכירת הדירה לתובעים. עניין זה הוא מחדלה של החברה להעביר את הזכויות בחלקות על שמה, סמוך לאחר הרכישה, דבר שהיה מונע את רישום העיקול לטובת מס רכוש בגין חובו של אחד מבעלי החלקה שבינתיים נקלע לקשיים כלכלים וכלל הנראה אינו מסוגל לסלק את החוב. לא היה הסבר בפי הנתבעים, מדוע לא דאגו להסדיר את הרישום על שם החברה סמוך לאחר רכישת החלקות, דבר שהיה מונע את המכשול והעיכובים האמורים.

17.
מכל האמור לעיל מתחייבת מסקנה לפיה, החברה הפרה את התחייבותה בכל הנוגע לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הדירה על שם התובעים, וכי אין לזקוף לחובת התובעים "אשם" בגין ההפרה האמורה.



פיצוי בגין ההפרה
18.
התובעים טוענים כי אי הרישום, במשך תקופה כה ממושכת מהווה הפרה המזכה אותם בפיצוי בשיעור 10% מסכום התמורה, קרי סך של 72,450 ₪ כערכו ליום הגשת התביעה. בנוסף נטען כי הם זכאים לפיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 30,000 ₪, זאת ללא קשר לנזקים בגין ליקויי בנייה וירידת ערך הדירה, הנתבעים על ידם בבית משפט השלום בראשון לציון.

נתתי דעתי להפרה הנטענת, היקפה ומהותה. סבורני כי התובעים זכאים לפיצוי אשר ישקף את הנזק שנגרם כתוצאה הימנה. המדובר בהפרה נמשכת של כ- 13 שנים אשר במהלכה לא נרשמו התובעים כבעלי הדירה בלשכת רישום המקרקעין. אמנם התובעים לא הציגו ראיות באשר לשיעור הפגיעה בדירה כתוצאה מהעדר הרישום כגון חוו"ד שמאית, אך הנתבעים לא טענו דבר בעניין.

לפיכך מתקיימים התנאים לצורך פסיקת פיצוים בגין הפרת חוזה כקבוע בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קרי הנתבעים היו צריכים לצפות שכתוצאה מאי הרישום, יגרם לתובעים נזק. באשר לשיעור הנזק, בהעדר ראיות סותרות, סבורני כי הסכום הנתבע משקף נאותה את הנזק. בעל נכס, זכאי שהנכס יירשם על שמו בפנקס רישום המקרקעין, דבר שיש בו כדי להשפיע על שווי הנכס, כמו גם להבטיח את זכויותיו בשים לב לחשיבות של מרשם המקרקעין.

נתתי דעתי לטענות התובעים בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם כתוצאה מהפרה. דומני כי יש הפרזת מה בסכום הנתבע בסך 30,000 ₪ בגין עגמת נפש. לא התרשמתי כי מידת הפגיעה הרגשית שנגרמה לתובעים בגין ההפרה היא בעוצמה כה ניכרת המזכה בפיצוי בסכום זה. ממכלול הטעמים, ולאחר ששמעתי את עדויות שני התובעים, סבורני כי התובעים זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש בסך 7,500 ₪, כערכו ליום הגשת התביעה.

19.
חבות אישית של הנתבע
הסוגיה השלישית הדרושה להכרעה הינה האם הצליחו התובעים להרים את הנטל ולשכנע כי התקיים בנסיבות המקרה, החריג שבהלכה הפסוקה לפיו יש לחייב את הנתבע בהתחייבויות החברה. כידוע, ככלל מנהל ובעל מניות בחברה אינו חב באופן אישי כלפי נושי החברה. אחריותו האישית של נושא משרה תחול רק במקרים חריגים כגון אם בית המשפט ימצא הפרת חובת זהירות אישית כלפי הנפגע (ראה ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נ"א(4) 769). בנוסף, קיימות הוראות חוק שונות והלכות פסוקות המכירות בחבות אורגנים להתחייבויות החברה. [בהקשר זה ראה ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן ואח' פ"ד ל"ה(4) 254 בעמ' 256; רע"א 1146/04 בני חבה נ' אלי ג'אן ואח' (2004)].

אציין במיוחד את ע"א 10362/03 וע"א 638/04 א. ברזני שירותים ועסקאות בע"מ ואח' נ' אחים בן רחמים (צפון) בע"מ ואח' (2009), בו נדונה חבות אישית של קבלן באשר להפרות של חברת בנייה שהייתה בשליטתו.

מן הכלל אל הפרט;
שוכנעתי כי בנסיבות המקרה שלפניי התקיימו התנאים לפיהם יש להטיל חבות אישית על הנתבע מכוח הפרת חובת תום הלב הן בשלב המו"מ והן בשלב ביצוע החוזה ואנמק:
בראש ובראשונה שעה שהחברה ניהלה מו"מ עם התובעים למכירת הדירה, היה עליה להבהיר כי הזכויות בבית טרם נרשמו על שמה וכי היא פועלת להסדרת הרישום ללא דיחוי על שמה. אמנם, במבוא להסכם נכתב כי החברה רק רשאית להירשם כבעלים של החלקות, אך באותה עת, 3.11.97, לא הייתה כל מניעה כי החברה כבר תרשום את הזכויות על שמה, ותעבירם משמם של הבעלים הרשום לשמה. לו הייתה עושה כן, לא היה רובץ עיקול על החלקות בגין חובות של מס רכוש שמקורם, כך נטען, בחובות של בעלי הקרקע הקודמים. אין חולק כי הנתבע הוא שניהל את המו"מ בשם החברה וככזה היה עליו להבהיר לתובעים את הסכנה בכך שיהיה קושי בהעברת הזכויות על שמם, כל עוד לא הושלמה העברת הזכויות משם הבעלים הרשום לשם החברה. יש לציין כי חלפו כשנתיים מאז נרכשו הזכויות מהבעלים הרשום ועד שהדירה נמכרה לתובעים. יפה לענייננו ההלכה שנקבעה בד"נ 7/81
פנידר נ' קסטרו, פ"ד ל"ז(4) 673. באותו מקרה מצא בית משפט העליון לחייב מנהל ובעל מניות של חברת בנייה שניהלה מו"מ עם קונה ולא גילתה לו את כל פרטי ההתקשרות הדרושים עם בעל הקרקע ולימים התברר כי החברה אינה סולבנטית. גם בענייננו לא גילה הנתבע לתובעים את הפרטים הדרושים בקשר למצב החלקות והקשיים שעלולים להתעורר, כפי שארע בפועל, וגם בענייננו החברה אינה מסוגלת לעמוד בהתחייבויותיה כמו במקרה ד"נ 7/81
פנידר נ' קסטרו הנ"ל.

גם במהלך ביצוע החוזה, לא עמד הנתבע בסטנדרט הדרוש כקבוע בהלכה הפסוקה. לעניין זה עיכב הנתבע את הליך הרישום רק מחמת רצונו להשיא את רווחי החברה, ובעקיפין את רווחיו כבעל המניות של החברה, על ידי שינוי הייעוד של השטח המבונה בקומת הלובי למטרת מגורים, דבר שגרם וגורם לעיכוב הרישום, מחמת אינטרס זר, על חשבון האינטרס של התובעים.

זאת ועוד, כמות שנקבע בהלכה הפסוקה, משך ההפרה הממושכת, 13 שנים עלול להפוך נושה מנושה חוזי לניזוק אשר בעל החברה יהיה מחוייב לו מכוח חבות בנזיקין. לעניין זה נקבע בע"א 8910/05 א' אדמון בע"מ ואח' נ' וינבלט ואח' (2007) בסעיף 32 כי ישנם מקרים:
"שבהם המזיק מבצע כנגד הניזוק עוולה מתמשכת של הפרת חוזה, בחוסר תום לב, תוך שאין בידי הניזוק היכולת להקטין נזקיו או לשלוט בהם מעבר לאשר הוא עושה במסגרת פניותיו לערכאות משפטיות – אלה הם המקרים בהם הוא הופך בעל כורחו למי שקשור לאורך זמן בחוזה עם מי שבכלל לא היה רוצה להיות יותר קשר עימו.... יתכן שגם על מקרים אלה צריך לחול הגיונה של הילכת צוק אור, המצדיק
הטלת חבות אישית על נושא המשרה מבצע העוולה".

עיגון נוסף למסקנתי ניתן לראות בעובדה שעסקינן בחברה קטנה, בה היה הנתבע המנהל היחיד, המוציא והמביא, ניהל את המו"מ, את הביצוע וכל הכרוך בכך; הפסיקה נטתה להטיל חבות אישית על האורגנים של החברה כאשר מדובר בחברה הנמצאת בבעלות של אדם אחד, בהבדל מחברה המצויה בבעלות רבים. (רע"א 1146/04 בני חבה הנ"ל). באותה מקרה, ראה בית המשפט העליון להותיר על כנה את פסיקת בית המשפט שחייבה בעל מניות יחיד של חברת בנייה בגין הפרת התחייבות חוזית של החברה.
יישום ההלכה על ענייננו מביא למסקנה שיש לחייב את הנתבע בנזקי התובעים.

עסקינן בחברה שבה הנתבע הוא בעל מניות יחיד, הוא שניהל בשמה את המו"מ למכירת הדירה, היה המוציא והמביא בשמה, טיפל בהיתר הבנייה, גרם לבנייה שלא לפי ההיתר, נמנע להעביר את הקרקע על שם החברה וכמפורט לעיל, והכל ללא הצדקה ומתוך מטרה להשיא את רווחי החברה, דבר שהיה לתועלתו האישית ותוך פגיעה בזכויות התובעים והפרת ההסכם עימם.
נסיבות המקרה המיוחד מבססות אפוא הטלת חיוב אישי על הנתבע בגין נזקי התובעים.

20.
סוף דבר
20.1
אני מחייב את הנתבעת 1 לרשום את הדירה על שם התובעים כיחידה נפרדת בבנין וזאת לא יאוחר מתום שישה חודשים מיום מתן פסק הדין. לא יבוצע האמור תוך התקופה האמורה, יהיו התובעים רשאים לנקוט בהליכים המתחייבים לצורך ביצוע הרישום, ובכללם הליכי הוצאה לפועל ובמסגרתם לעתור למינוי כונס נכסים אשר יבצע את הרישום, כאשר הנתבעים יישאו בכל העלויות הכרוכות בכך, כפי שייקבע על ידי ראש ההוצאה לפועל.

20.2
אני מחייב את הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הסך 79,750 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.

20.3
הנתבעים יחד ולחוד יישאו בהוצאות התובעת: אגרת משפט, חלקם בשכ"ט שמאי בית המשפט בסך 2,750 ₪ בצירוף מע"מ מיום 25.10.07 וכן סך 500 ₪ שכר העד, ולכל אחד יצורפו ריבית והפרשי הצמדה מיום הוצאת הסכום האמור, ועד ליום התשלום בפועל.

20.4
הנתבעים, יחד ולחוד, יישאו בשכ"ט עו"ד התובעים בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ כמבוקש. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתנה היום,
י' סיון תש"ע, 23 מאי 2010, בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.










א בית משפט מחוזי 2262/05 בן זקן אילנית, משה בן זקן נ' נוה איתנים חברה, איציק חלא (פורסם ב-ֽ 23/05/2010)