פסקי דין על שמעון פיינברג | פסקי דין על ניסים שי | פסקי דין על שי אליהו | פסקי דין על שי דליה |

11639/01 א     26/02/2004




א 11639/01 שמעון פיינברג נ' ניסים שי, שי אליהו, שי דליה




1
בתי המשפט

א 011639/01
בבית המשפט השלום בירושלים
כבוד השופט שמעון פיינברג

- סגן נשיא
לפני:
דוד דרורי
בעניין:
התובע
עו"ד בורלא יורם

ע"י ב"כ עוה"ד
נגד
1 . ניסים שי

2 . שי אליהו

3 . שי דליה
הנתבעים
עו"ד הרפז משה

ע"י ב"כ עוה"ד
מתייצבים:

פסק דין
1. בפני
תביעה לפינוי חנות שבשדרות משה דיין 164 בירושלים, שהושכר על ידי התובע לנתבע מס. 1 (להלן: הנתבע) על פי הסכם שכירות מיום 14.5.00. הנתבעים מס. 2 ו-3 ערבים למילוי התחייבויות הנתבע כלפי התובע על פי ההסכם. בנוסף, תבע התובע מהנתבעים תשלום דמי שכירות, דמי השתתפות בביטוח המושכר ופיצויים מוסכמים עבור הפרת חוזה.

2. ביום 25.2.02, הגיעו הצדדים הסכמה בפני
כב' הרשם א. פוני, לפיו יפנה הנתבע את הנכס עד ליום 4.4.02. ביום 22.4.02, הודיע ב"כ הנתבע לב"כ התובע שקיבל מהנתבע את מפתח החנות על מנת שיוחזר לתובע. בהמשך, היתה התכתבות בין ב"כ הצדדים, לאור טענות התובע כי הושארו חפצים במושכר ושלא שולמו חשבונות. במכתב מיום 22.5.02, הודיע ב"כ התובע לב"כ הנתבע כי יום קודם לכן, פונה "סלטיה" על ידי הנתבע מהמושכר, וכי עדיין נותרו חפצי הנתבע ופסולת בנכס. מכתב זה לא זכה למענה. התובע גם דאג לצלם את מראה המושכר כפי שהוחזר לידיו, ובתמונות רואים כי הושארו במקום חפצים שונים של העסק שניהל הנתבע במקום.
בסיכומיו, טען ב"כ התובע כי הנתבע המשיך להחזיק בנכס עד ליום 22.5.02. ב"כ הנתבעת לא התיחס לשאלת מועד הפינוי בפועל בסיכומיו.
לאור כל האמור, אני קובע כי מועד הפינוי בפועל של הנכס היה ביום 22.5.02.
נותר לדון בתביעה הכספית.
3. תקופת השכירות על פי הסכם השכירות היתה בין 31.5.00 ועד 30.5.01. לנתבע ניתנה אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של שנתיים בכפוף למתן הודעה בכתב 90 יום מראש ובכפוף למילוי התחייבויותיו על פי ההסכם למשך תקופת השכירות.

4. דמי השכירות על פי ההסכם הם בסך 1,300 דולר לחודש + מע"מ, ובסה"כ 74,767 ₪ לשנת השכירות. מתוך הסכום האמור, טוען התובע כי שולם סך כולל של 49,183 ₪ ואילו הנתבע טוען כי שילם 52,613 ₪.
ההפרש מתיחס בעיקר לסכום המתועד בקבלה/חשבונית מס מיום 15.5.00 ע"ס 3224 ₪, שלטענת התובע מהווה פרעון חוב עבור תקופת שכירות הקודמת לשכירות על פי ההסכם.
התשלום בוצע במהלך תקופת השכירות, ולא נרשם דבר בקבלה/חשבונית מס שממנו ניתן ללמוד כי מדובר בתשלום עבור חוב קודם. בקבלות האחרות, נהג התובע לציין הערות מתאימות כאשר התשלום המתועד בה בא לכסות חוב קודם (כגון במקרה של תשלום כנגד שיק שחזר). העובדה שלא רשם כל הערה בקבלה הנדונה מלמדת כי התשלום מתיחס לתקופת השכירות על פי ההסכם.
לכן, אני מקבל את עמדת הנתבע ביחס לאותו תשלום וזוקף אותו על חשבון דמי השכירות לשנת השכירות הנדונה.
באשר ליתרת ההפרש (206 ₪), נראה כי נפלה טעות חישובית אצל מי מהצדדים.
לפי חישוב שערכתי של התשלומים, אני קובע כי שולם סך של 52,316 ₪.
בכפוף לטענות הנתבע, בהן אדון להלן, החוב בגין דמי השכירות הינו בסך 22,451 ₪.

5. הנתבע טוען כי גובה דמי השכירות החודשית הופחת בהסכמה בסכום של 150$ לחודש, כתוצאה מגריעת מחסן משטח המושכר. עוד טוען התובע כי השכירות הוארכה לתקופת האופציה כאשר הוסכם כי בתקופת האופציה, ישלם הנתבע דמי שכירות בסך 950$ בלבד (כולל ההורדה בגין גריעת המחסן). בנוסף, טוען הנתבע כי התובע הפר את ההסכם ביניהם משום שלא התקין במושכר מערכת ביוב. כמו-כן, טוען הנתבע כי יש להפחית מחובו שיווין של השקעות שביצע בנכס.
התובע מכחיש את הטענות מכל וכל.
הנטל להוכחת הטענות שהעלה הנתבע הוא על הנתבע. מדובר בטענות מסוג "הודאה והדחה": הנתבע מודה בעובדות שבבסיס התביעה, לרבות בהסכם השכירות בכתב שבינו לבין התובע ובעובדה שלא קיים את התנאים המופיעים בו. הטענות בדבר שינוי בעל פה של הסכם השכירות לאחר כריתתו ושל מימוש האופציה הן טענות "מדיחות". באשר לטענה לעניין הביוב, הטענה סותרת הצהרה מפורשת של הנתבע במסגרת הסכם השכירות לפיה בדק את המושכר על כל חלקיה ומצא אותה ראויה ומתאימה לצרכיו, ועל כן הוא מוותר על כל טענה ו/או דרישה כלפי התובע בגין מצבה של החנות (סעיף 4 (א) להסכם). באשר לטענה לעניין ההשקעות בנכס, ההסכם אוסר על ביצע שינויים או תוספות בחנות ללא מתן אישור, מראש ובכתב, של המשכיר (סעיף 11 להסכם).

6. מטעם התובע, העיד התובע בעצמו. כפי שטען ב"כ הנתבעים בסיכומיו, עדות זו היתה בעייתית משום שהתובע טען לחוסר זכרון ביחס לסוגיות רבות שנשאל אודותן. התובע אמנם טען בעדותו כי נפגע זכרונו עקב תאונה שעבר, אך הוא לא המציא אישורים רפואיים התומכים בטענה. יחד עם זאת, הראיות האחרות נוטות לתמוך בגירסתו, לרבות המכתבים שכתב התובע בעצמו בסמוך לאחר תום תקופת השכירות. כמו-כן, בעדותו, נשאר התובע איתן בהכחשת טענות הנתבע בדבר הסכמות למיניהן אליהן הגיעו הצדדים לאחר חתימת הסכם השכירות.
מנגד, העידו הנתבע בעצמו ועוד שלושה עדים מטעמו. העדויות הללו לא שכנעו בצדקן של טענות הנתבע.
אפרט להלן:

7. באשר לטענת הנתבע שגובה דמי השכירות החודשית הופחת בהסכמה בסכום של 150$ לחודש, כתוצאה מגריעת מחסן משטח מושכר, הוגש התשריט המקורי שצורף להסכם השכירות, המגדיר את גבולות המושכר (ת/1). לפי התשריט הזה, עליו חתם הנתבע, המושכר אינו כולל את המחסן ואת הפרוזדור המוביל אליו. יצוין כי גבולות המושכר מופיעות בקוים מקבילים בצבע כחול. הנתבע לא טען, במכתביו, בכתב ההגנה, בתצהירו או בחקירתו הנגדית כי הקוים הוספו בשלב מאוחר יותר (ראה חקירתו הנגדית של הנתבע בנושא זה, עמ' 25).
גרסת הנתבע בעניין זה נתמכה לכאורה על ידי האמור בתצהירו של עד ההגנה שם טוב נחמיה, אשר הצהיר כי היה עד להסכמה מפורשת של התובע באשר לגריעת המחסן תמורת הפחתת 150$ לחודש מדמי השכירות. אולם בחקירתו הנגדית, מסר העד גרסה לא וודאית ומסוייגת בעניין (ראה עמ' 16 ש' 20 עד 24). בנוסף, אני מביא בחשבון כי לעד זה היה סכסוך משפטי עם התובע, כך שלא מדובר בעד נייטרלי. בנוסף, מתצהירו של העד עולה כי קרא את תצהירו של הנתבע לפני שמסר את תצהירו. לראיה, מפנה העד בתצהירו לסעיפים שונים בתצהירו של הנתבע. מכאן, עולה חשש שהעד התאים את עדותו לפי האמור בתצהירו של הנתבע.
עד הגנה אחר שהצהיר על הסכמה בעניין הפחתת דמי השכירות, היה אביו של הנתבע, מר שי אליהו
, הוא הנתבע מספר 2 (ראה סעיף 3 סיפא לתצהירו). אולם העד עצמו אומר בסעיף 4 לתצהירו כי הסיכום "פוצץ" על רקע דרישות שונות של התובע, כך שכלל לא ברור לפי גרסת העד אם השתכלל הסכם בין שני הצדדים בעניין זה. גרסתו של העד גם הייתה גרסה כבושה. לעד לא היה הסבר המניח את הדעת מדוע הגיש את תצהירו בשלב מאוחר במשפט ולא בעת שהוגש תצהיר הנתבע. בחקירתו הנגדית, התגלתה גרסתו כגרסה לא חד משמעית וברורה (ראה עמ' 20 ש' 20 עד 24, עמ' 22 ש' 1 עד 4, ש' 9 עד 10).
יש הגיון רב בטענת ב"כ התובע, שאם אכן סוכם על הפחחת דמי השכירות, לא סביר שהנתבע ימשיך לשלם לתובע דמי שכירות מלאים לפי בהסכם השכירות, כפי שעשה בפועל במשך חודשים. טענת הנתבע, שהעניין "לא הפריע לו" ולכן המשיך לשלם את דמי השכירות המלאים (למרות ההפחתה, כביכול, בגובה דמי השכירות) לא הייתה משכנעת.
מהימנות גרסתו של הנתבע באשר להפחתה של 150$ מדמי השכירות עקב גריעת המחסן מהמושכר, נפגמה גם בשל עובדה כי הייתה גרסה כבושה. אין זכר לטענה במכתב בתשובה למכתביו של התובע מיום 3.6.01 ומיום 11.6.01 ובמכתבי בא כוחו שלאחר מכן.
מכל האמור, אני דוחה את הטענה כי הוסכם על הפחתת דמי השכירות בשל גריעת מחסן מן המושכר.

8. באשר לטענה כי מומשה האופציה להארכת השכירות, לא הוכח כי ניתנה הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה, כנדרש לפי סעיף 14 להסכם השכירות. תנאי נוסף למימוש האופציה שנקבע באותו סעיף הינו מילוי מלוא התחייבויות השוכר במשך תקופת השכירות. גם בתנאי הזה הוא לא עמד הנתבע, מאחר ולא קיים את עמד בהתחייבותו לשלם את דמי השכירות. לפיכך, לא מומשה האופציה לפי הסכם השכירות.

9. הנתבע טוען כי הגיע להסכמה בעל פה עם התובע להארכת תקופת השכירות, שלא לפי תנאי האופציה הקבועים בהסכם השכירות, תמורת דמי שכירות בסך 1,100$ + מע"מ לחודש, בקיזוז 150$ + מע"מ לחודש בגין גריעת המחסן, ובסה"כ 950$ + מע"מ. גם הטענה הזאת לא הוכחה בצורה משכנעת. ראשית, הגירסה בדבר ההסכמה לקיזוז 150$ לחודש בגין גריעת המחסן נדחתה מהטעמים שהובאו לעיל. הדבר פוגע גם בגירסה ביחס להארכת תקופת השכירות, משום שהגירסה בדבר גריעת המחסן מהווה חלק בלתי נפרד ממנה. שנית, אין פירוט בתצהירו של הנתבע מתי סוכם על הארכת השכירות ובאלו נסיבות. עד ההגנה העיקרי בקשר לטענה זו, מר שי אליהו
, אף הוא סיפר בתצהירו על ההסכמה להארכת השכירות בנשימה אחת עם הגירסה בעניין גריעת המחסן. כבר התיחסתי לעיל לחוסר המהימנות שאני מיחס לעדותו. לכן, גם הטענה הזאת נדחית.

10. באשר לטענת הנתבע בעניין הביוב, הטענה, כאמור, סותרת את האמור בסעיף 4 (א) להסכם השכירות. בנוסף, מדובר בגירסה כבושה, שלא הופיעה במכתבי הנתבע או במכתבי בא כוחו לצד שכנגד. כמו-כן, לא מצאתי הצהרה מפורשת, של הנתבע או של העד שם טוב, שהעיד בנושא הביוב, על כך שהתובע התחייב בפני
הנתבע להתקין ביוב במושכר. לכן, אינני מקבל את הטענה.
הנתבע טוען כי ההתחייבות להתקין ביוב עולה מתוך המטרה שלשמה הושכר הנכס. אני דוחה את הטענה. ראשית, סעיף 4(א) הוא הסעיף הקובע בהסכם השכירות בעניין מצב המושכר בעת מסירתו לנתבע. מעבר לכך, במובא להסכם השכירות, נקבע כי הנכס מושכר לצורך ניהול עסק של "בגטים פיצוחים ושתיה בלבד (רק אפיית בגטים במקום בלבד) ". לא מדובר בעסק שבהכרח מצריך ביוב על מנת לנהלו.

11. באשר להשקעות הנתבע בנכס, לא הוסבר על ידי הנתבע, מדוע יש לחייב את התובע לשאת בשיפוצים שביצע הנתבע בנכס, כאשר נקבע מפורשות בהסכם השכירות כי אסור לשוכר לבצע שיפוצים ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב? אין תחולה במקרה זה לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט - 1979, בשל קיומו של "הסכם אחר בין הצדדים" (סעיף 6(א) לחוק האמור). ממילא, לא הוכיח הנתבע את שיווי השקעותיו בנכס. כל שהצהיר היה שהוא מעריך שהשקיע 100,000 ₪ בשיפוץ החנות, תוך פירוט תמציתי של השיפוצים שביצע . לא הוגשה חוות דעת שמאי להערכת שווי השיפוצים.

12. טענה אחרת שהועלתה על ידי הנתבע היתה שהתובע לא עמד נטל המוטל עליו להקטין את נזקו. נטען כי הנתבע הציע לתובע, בחודש נובמבר או דצמבר 2001 (אחרי הגשת התביעה הנדונה), שוכר חילופי במקומו בשם נעים סעדו, אך התובע דחה את ההצעה תוך העלאת דרישה מקדמית לתשלום פיצויים מוסכמים כתנאי להחלפת השוכרים.
יצוין כי התובע הודה בעדותו כי נפגש עם מר סעדו ועם אביו של הנתבע בעניין, אך לא סוכם דבר בשל דרישות מופרזות של מר סעדו (עמ' 2), ובשל דרישה שהתובע יסתפק בתשלום סך כולל של 30,000 ₪ עבור חוב הנתבע כלפיו. (עמ' 4 ש' 28-29). התובע אמנם לא מסר גירסה ברורה בעניין תוכן השיחה (ראה בחקירתו הנגדית בעמ' 5), אך גם העדויות מטעם הנתבע בעניין זה לא אימתו את גירסת הנתבע. אביו של הנתבע, מר אליהו שי, העיד כי "אמרתי לו אני נותן לך מזומן 30,000 ₪ ותעביר את החנות לסעדו ונגמור את העניין, אמר לו, אני רוצה פיצוי של 10,000 דולר." (עמ' 23 ש' 10-12). במילים אחרות, גם לפי גירסתו של אליהו שי, ההצעה בדבר החלפת השוכר היתה מותנית בכך שהתובע יסכים לוותר כלפי הנתבע על מקצת מתביעותיו. כך גם שמענו מעד ההגנה האחרון, מר קדומי אוסמה, שאף הוא השתתף בפגישה: "אלי (הנתבעת מס. 2 - ההערה שלי - ש.פ.) מה ששמעתי....הייתי מרוכז. כאילו הציע למר דרורי את הסכום של ה - 30,000 לפתור את כל הבעיה ולהכניס את מר דרורי לעסקה. מר דרורי לא התנגד שסעדו יכנס במקום ניסים אך לא הסכים לסכום החוב כי הוא ביקש יותר... (ההדגשה שלי - ש.פ."(עמ' 2 לפרוטוקול מיום 16.2.04 ש' 19-21).
במילים אחרות, התובע עמד בנטל להקטנת הנזק משום שהסכים שמר סעדו יכנס במושכר במקומו של הנתבע. אביו של הנתבע למעשה הכשיל את האפשרות הזאת משום שהתנה את החלפת השוכרים בכך שהתובע יוותר על מקצת דרישותיו. זכותו של התובע היתה שלא להסכים לתנאי הזה. הטענה נדחית.

13. בעניין הדרישה של התובע שהנתבע ישלם חלק יחסי בפרמית הביטוח שהתובע משלם עבור כל המבנה, התחייבות הנתבע לשלם זאת מעוגנת בסעיף 5 (ג) להסכם השכירות ובסעיף 6 לנספח מיוחד להסכם בנושא ביטוח. אין נפקא מינה מכך שהנתבע החליט להוציא פוליסת ביטוח משלו עבור המושכר. לפיכך, יש להכיר בדרישת התובע, ע"ס 1338 ₪, בהתאם לתחשיב שבנספח האחרון לתצהירו.

14. לבסוף, אדון בשאלת הפיצויים המוסכמים.
סעיף 12 (א) להסכם השכירות קובע כי למקרה שבו השוכר אינו מפנה את המושכר במועד, עליו לשלם למשכיר סך של 300$ + מע"מ לכל יום של איחור בפינוי. למרות שבסעיף, מוגדר התשלום כ"דמי שימוש ראויים", אין מחלוקת כי מדובר בפיצוי מוסכם (ראה סעיף 11 לסיכומי ב"כ התובע). התובע תובע את מלוא הפיצוי המגיע לו לפי סעיף זה מתום תקופת השכירות ועד לפינויו של המושכר בפועל (תקופה של שנה פחות שבוע), סכום המגיע למעלה מ- 100,000$.
יצוין כי בסעיף 16 (ה) להסכם השכירות, נקבע פיצוי מוסכם עבור אי פינוי המושכר במועד בסך של 10,000$, כאשר הפיצוי אינו מהווה חלק מדמי השכירות. התובע לא תבע פיצוי לפי הסעיף הזה שבהסכם.
סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תש"ל - 1970 קובע,
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת-נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
הנתבע הפר את הסכם השכירות באופן שמזכה את התובע בפיצויים המוסכמים. השאלה היא, אם יש מקום להפחיתם לפי סעיף 15 (א) סיפא לחוק הנ"ל?
אין לי ספק שהפיצויים המוסכמים נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. לפי הסכם השכירות, דמי השכירות הם 1,300$ לחודש. לעומת זאת, לפי הפיצויים המוסכמים, נדרש השוכר-המפר לשלם 9,000$ לחודש (פי 7.5 בקירוב). בנוסף, כפי שטען ב"כ הנתבעים בסיכומיו, העובדה שנקבעו שני סוגי פיצויים מוסכמים למקרה של אי פינוי המושכר במועד, מלמד כי לא עמד מאחורי קביעת סכום הפיצויים הליך מחשבתי אמיתי לבירור הנזק הצפוי כתוצאה מאותה הפרה.
עד כמה להפחית את שיעור הפיצויים? תחילה, זכאי התובע לפחות לדמי השכירות שהיה זכאי להם לפי הסכם השכירות (14,700$+ מע"מ). מעבר לכך, זכאי התובע לפיצוי שיתן ביטוי להפרה הבוטה של ההסכם על ידי הנתבע, שסירב לפנותו אותו אלא רק כעבור כשנה מתום תקופת השכירות, ושלא שילם סכום ניכר מחובו בגין תקופת השכירות.
כמו-כן, יש להתחשב בנזק שהיה צפוי בעת כריתת החוזה ואי פינוי המושכר במועד, בעיקר הנזק הכרוך בהעדר אפשרות לפעול להשכיר את המושכר מחדש עד שהשוכר המפר מפנה בפועל את הנכס. בכמו-כן, צפוי היה (בדרגה של סבירות) שהשוכר-המפר יפנה בסופו של דבר את הנכס תוך השארת המושכר במצב מוזנח, כפי שקרה במקרה הנדון, מצב המצריך הוצאת כספים על ידי המשכיר על מנת להעמיד את המושכר במצב ראוי לצורך השכרתו מחדש.
על פי הפסיקה, ההפחתה צריכה להיות עד לשיעור המירבי העומד ביחס סביר לנזק הצפוי (שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 595).
בהתחשב בכל האמור, אני קבוע פיצויים מוסכמים מופחתים בשיעור של 20,000$ + מע"מ.

15. לאור כל האמור, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סכומים כמפורט להלן:
א. יתרת דמי שכירות בסך 22,451 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.3.01 (מועד אמצע ביחס לתקופה שבה לא שולמו דמי שכירות 1/01 - 5/01).
ב. עלות השתתפות בפרמית ביטוח בסך 1338 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 1.1.01.
ג. פיצויים מוסכמים בסך 20,000$ + מע"מ לפי השער היציג של הדולר במועד אמצע ביחס לתקופת האיחור בפינוי המושכר (1.12.01), בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מאותו מועד.

16. בנוסף, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

ניתן היום ד' באדר, תשס"ד (26 בפברואר 2004) במעמד הצדדים.
שמעון פיינברג

, שופט
סגן נשיא








א בית משפט שלום 11639/01 שמעון פיינברג נ' ניסים שי, שי אליהו, שי דליה (פורסם ב-ֽ 26/02/2004)