פסקי דין על חוה אקירוב ואח' | פסקי דין על מפעלי גרוזה קושפיצקי | פסקי דין על הוועדה מקומית לתכנון ובניה – תל אביב | פסקי דין על חב' אטבליסמנט נהל וסטפניה |

95193/07 ערר     30/05/2010




ערר 95193/07 חוה אקירוב ואח', מפעלי גרוזה קושפיצקי בע"מ נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה – תל אביב, חב' אטבליסמנט נהל וסטפניה בע"מ






בפני
הועדה: יו"ר: עו"ד כרמית פנטון

מ"מ שמאי מקרקעין: מר מיכאל גופר
נציגת מתכנן המחוז: גב' ג'ודי עיני

העוררים: 1. חוה אקירוב ואח'
2. מפעלי גרוזה קושפיצקי בע"מ
שניהם ע"י עוה"ד מירב ברנע



- נגד -

המשיבים: 1. הוועדה מקומית לתכנון ובניה – תל אביב

ע"י ב"כ עו"ד עמי פזטל
2. חב' אטבליסמנט נהל וסטפניה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אייל מאמו





נושא הערר: תביעת פיצויים בגין אישור תוכנית תא/2077 מגדלי טיילת דוד
תל אביב
העררים הוגשו בגין דחיית המשיבה את תביעות העוררים שהוגשו בטענה לפגיעה במקרקעיהם על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין תכנית תא/2077א'. "מגדלי טיילת דוד", שאושרה למתן תוקף ביום 3.11.05 (להלן: "התכנית החדשה").

העוררים הם בעלי זכויות בדירות ב"מגדל האופרה", ברחוב אלנבי 1, גוש 6909, חלקה 129/107, בתל אביב.

על פי התכנית החדשה מתוכננים בגוש 6909 חלקות 13-4, שני מגדלים בני 25 קומות כל אחד, מעל 4 קומות מרתף + 3 קומות במבנה תחתון + קומת גג, למלונאות, מגורים

ומסחר.

טענת העוררים

במצב תכנוני קודם ניתן היה לבנות עד 5 קומות מעל קומת עמודים.

ראשי הנזק העיקריים הנטענים הם: פגיעה בנוף פנורמי, לרבות פגיעה בנוף אורבני פתוח מצד צפון, פגיעה בפרטיות, חסימת אוויר והגדלת עומס תנועה.

נטען כי אין אלמנטים משביחים בתכנית.

אשר לטענה כי מקרקעי העוררים אינם גובלים בתחום התכנית, נטען כי רחוב הירדן הוא כביש צר ברוחב מטרים בודדים, חד- סיטרי ואינו מנקז את התנועה מזרחה כטענת המשיבות. אין מדובר בעורק תנועה ראשי, אלא בדרך זניחה יחסית. לטענת ב"כ העוררים מדובר על כביש המשמש גישה למגדל העוררים ולמקרקעין של משיבה מס' 2.

נטען כי יש לדחות את הטענה שהתכנית החדשה מהווה התפתחות טבעית של העיר תל אביב. גם אם יש בעיר מגדלים רבים רבי קומות, אין לומר כי יש לצפות שכל בניין לאורך קו החוף של תל אביב, סופו להיות רב-קומות, בן 25 קומות.

נטען כי מבחינה שמאית יש להתייחס לערך דירות העוררים כאל דירות מגורים לכל דבר וענין ולא כאל מלון דירות, כטענת המשיבים. בכל מקרה לטענתם, גם במלון דירות ערך חשוב לנוף, לזרימת אוויר ולפרטיות.

לטענת העוררים סעיף 200 לא חל כאן. מדובר בדירות יוקרה ולפיכך הפגיעה בהן עוברת את תחום הסביר.

טענת המשיבות

העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם ולא הוכיחו ירידת ערך של דירותיהם.

העוררים מתעלמים מכך שהיה עליהם לצפות כי התפתחות העיר תל אביב לא תעצר על סף מגרשם, בהתאם לאמור בפ"ד ברעלי.
בתכנית אלמנטים משביחים, מדובר בבניין יוקרה שיעלה את ערך הדירות בסביבה.

הבניינים בתכנית החדשה מתוכננים כך שלא תהיה כל חסימת נוף. המגדלים שמידותיהן צרות, ממוקמים בפינה צפון-מערבית במרחק של כ-80 מ' ובפינה הדרום- מזרחית במרחק של כ- 30 מ' ומתמזגים עם הנוף. קבוצת הדירות המערבית והמזרחית במגדלי האופרה אינה פונה כלל לתכנית החדשה. מקבוצת הדירות המרכזיות הפונות צפונה לכיוון התכנית החדשה אין כל שדה ראיה לים ואין כל פגיעה בנוף. הנוף הנשקף מהן הוא נוף אורבני של גגות ודודי שמש ישנים של תל אביב הישנה. לאור מיקום המגדלים גם אין כל בסיס לטענת הפגיעה בפרטיות. צפיפות עומסי תנועה וכו' נגרמו בשל מגדל האופרה עצמו.

לא די בהסתמכות כללית על חוו"ד השמאי הממשלתי כמופיע בחוו"ד העוררים. לא נעשה כל יישום קונקרטי שלה על דירות העוררים, מה גם שחוות הדעת מתייחסת לדירות מגורים ולא למלון דירות.

מגדל האופרה הינו מלון דירות ולא דירות למגורים. לפיכך נשמט הבסיס מחוו"ד השמאית של העוררים שהתייחסה לדירות כאל דירות מגורים.

ההיתר ניתן למלון דירות. לפיכך, שימוש קבוע למגורים אינו חוקי.

בחוות דעת שמאי העוררים אין התאמות לקומה, לגודל דירה ולמיקום. אין פירוט כיצד נקבע שיעור ירידת הערך. מרשימת העסקאות שצורפה ע"י שמאי העוררים עצמו עולה, כי אין שינוי כלשהו בערך הדירות לפני ואחרי התכנית החדשה. לפיכך, לא הוכחה ירידת ערך.

אשר לרשימת העסקאות עצמן המופיעות בחוו"ד שמאי העוררים, טען שמאי המשיבות בין היתר, כי נפלו בהצגתן טעויות מהותיות. כך למשל, נכללו בהן עסקאות שנעשו לפני המועד הקובע, כאילו בוצעו אחרי התאריך הקובע. רק שתי עסקאות נעשו באמת לאחר המועד הקובע. באחת מהן מדובר בדירה אשר כלל איננה פונה לתכנית ובשנייה צויין שווי דירה שאיננו נכון ושלא על פי מס שבח.

כל האזור מתוכנן לבניינים גבוהים. התכנית החדשה איננה שונה במהותה ובאופיה מהתכנית לפיה נבנה מגדל העוררים, "מגדל האופרה".

לטענת המשיבות שתי התכניות, "מגדל האופרה" "ומגדלי טיילת דוד", תוכננו והורצו

במקביל במוסדות התכנון. רק מקרי הוא שתכנית "מגדל האופרה", אושרה ראשונה.

ב"כ משיבה מס' 2 מוסיף וטוען כי התכנית החדשה דומה באופיה ומהותה לתכנית "מגדל האופרה". התכנית אף קובעת במפורש כי הגובה המותר על פיה לא יעלה על גובה מגדל האופרה (סעיף 1.10.ג.2 להוראת התכנית).

כן נטען ע"י משיבה מס' 2 כי שמאי העוררים לא התחשב באפשרויות להקטנת הנזק.

המשיבות טוענות כי מקרקעי העוררים אינם גובלים בתכנית. רחוב הירדן הינו רחוב ברוחב 10 מ', המהווה עורק תחבורה מרכזי המחבר בין שני צירי תנועה עיקריים. רחוב הירדן מנקז את כל התנועה הבאה מצפון, מרחוב הרברט סמואל לכיוון רחוב הירקון ורחוב בן יהודה. הרחוב הינו חד-סיטרי עם שני נתיבי תנועה ושתי מדרכות. רחוב הירדן איננו רחוב שכונתי ואיננו משרת את "המתגוררים בשכונה" בלבד. מדובר בתנועה "עוברת" ולא בתנועה "ניגשת". מדובר באזור שפת הים ולא בשכונה.

לבסוף נטען כי "הפוסל במומו פוסל" – העוררים עצמם הם בעלי זכויות במגדל רב-קומות, הקמת מגדל נוסף מולם אינו מפתיע ואינו מפריע, בלשון ב"כ משיבה מס' 1.

לחילופין, נטען לחלותו של סעיף 200 לחוק.

החלטה

לאחר עיון בכתבי הטענות, במסמכים ובתגובות שהוגשו לאחר הדיון, בתכנית ובתשריטים הרלבנטיים ולאחר ששמענו בהרחבה את הצדדים אנו מחליטים כדלהלן:

סוגיית "הגובלים"

המחלוקת בין הצדדים במקרה שלפנינו היא, האם רחוב הירדן נכנס לגדר החריג של כביש צר שנקבע בפ"ד ויטנר.

בעניין זה לא יהא למותר לחזור על כמה מושכלות יסוד. בפ"ד ויטנר נקבע כידוע, כי:

"דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התוכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת , כדי להגשים את תכלית

החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל שאפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התוכנית, כפי שהוא מסומן בתשריט, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197.

על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים, החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התוכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התוכנית למקרקעין מצוי כביש צר, והכל במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן".

(סעיף 25 לפסק הדין).

ומהו אותו "כביש צר" שיכנס לגדר החריג, קובע פסק הדין בהמשך כי:

"החריג השני לכלל ההשקה הפיזית, הינו כאשר בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר. כפי שיובהר להלן, דעתנו היא כי נוכח המקרים הרבים בהם צפוי לעבור כביש בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין; טבעו המיוחד של כביש, העשוי להותירו מחוץ לתחום התוכנית; והעובדה שברוב המקרים כביש לא ייכנס לגדר החריג הראשון, יש מקום לקבוע חריג ספציפי המתייחס למצבים בהם הגורם המפריד בין התוכנית למקרקעין הינו כביש.

חריג שני זה שאנו קובעים, אף הוא מצומצם ומוגבל ולא כל מקרה שבו עובר כביש בין התוכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס לגדרו. בדומה לחריג הראשון, אף כאן תיגזר השאלה האם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתוכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה משמעותית יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן, לגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים
בהם בין התוכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה. לגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין עירוניות, או כבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים... מן המקובץ עולה כי עשויים להתעורר מקרים רבים בהם בין התכנית לבין המקרקעין הנפגעים יעבור כביש, וכי יש לצפות, שבמקרים רבים הכביש לא ייכלל בתחום התכנית. בכל אותם מקרים למעשה לעולם לא יהיו מקרקעין "גובלים" על פי מבחן ההשקה הפיזית וזכות התביעה תצומצם, הלכה למעשה, רק למקרקעין המצויים בתוך תחום התכנית. התוצאה האופרטיבית של החלת מבחן ההשקה הפיזית בלבד במקרים אלו יביא, אפוא, לכך שברבות מהתכניות הנוגעות לשטחים עירוניים הביטוי "מקרקעין גובלים" (סעיף 97) תהפוך לאות מתה וכוונת המחוקק תעשה פלסתר.

מכאן הצורך לקבוע חריג ספציפי למקרים בהם עובר כביש צר בין התכנית לבין המקרקעין. עם זאת, האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה של הסוגיה דנן מחייב את הגבלתו של חריג זה, כך שלא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס לגדרו, אלא רק כאשר מדובר בכביש שכונתי צר או מכשולים מסוגו (כגון דרך מסומנת) כאמור לעיל.

גם ביחס לחריג זה, ראינו להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת מסוים, ולפיכך נמנענו מלקבוע באופן החלטי את רוחבו המירבי של כביש אשר יבוא בגדר החריג. לא נעלם מעינינו כי עמימות זו הופכת את הפרשנות של המונח "מקרקעין גובלים" לוודאית פחות, ובכל זאת לא ראינו לקבוע מסמרות בדבר רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג. כפי שהובהר לעיל, אנו סבורים כי המבחן המוצע, אשר מעניק מסגרת והנחיות לשיקול הדעת העתידי, מבלי להגביל שיקול דעת זה לחלוטין, מהווה איזון ראוי בין הפגיעה המוגבלת בוודאות לבין הצורך לאפשר לגורמים המחליטים בכל מקרה לגופו גמישות מספקת על מנת להימנע מתוצאות שרירותיות."

(סעיף 27 לפסק הדין, ההדגשות שלנו).
להבדיל מהחריג הראשון, בו קבע בית המשפט, כי רק "שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד" ייחשב כגובל עם התכנית, בחריג השני של "כביש שכונתי צר", בית המשפט העליון במכוון ובמפורש לא קבע כי רוחב הכביש המרבי נדרש להיות "בן מטרים ספורים" אלא, הותיר זאת כאמור, לשיקול דעת ועדות הערר ובתי המשפט על פי המסגרת שהתווה ב

פסק דין
ויטנר.

לאחר שניתן פס"ד ויטנר ניתנו פסקי דין והחלטות אשר יישמו הלכה זו.

בכמה החלטות של ועדת הערר במחוז מרכז ניתנה סקירה תמציתית מקיפה של ההלכות שבאו בעקבות פ"ד ויטנר אשר יצקו תוכן ונתנו פרשנות למונח "כביש צר" שנטבע בפ"ד ויטנר.
על מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה לערר 41-43/07 שרית סרוסי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה., מעמ' 5 ואילך. מהסקירה המקיפה שהובאה שם של הפסיקה שלאחר פ"ד ויטנר, עולה כי, הוכרו כ"כביש שכונתי צר" גם רחובות שרוחבם עולה על 10 מ'. מאידך, היו מקרים של רחובות צרים מ-10 מ', שלא הוכרו כ"כביש שכונתי צר". הכל תלוי בטיבו הפונקציונאלי של הכביש ולא במידותיו, ובטיבה של החציצה שיוצר הכביש.

היטיבה לבטא זאת ועדת הערר בערר (מרכז) 402/05 אברהם ורות תמיר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח':

"העולה מכל אלה הוא כי החריגים שנקבעו על ידי כבוד בית המשפט העליון, אינם חריגים טכניים הניתנים להגדרה מדויקת אותה ניתן למדוד באופן אבסולוטי, וכי המטרה של כבוד בית המשפט העליון הייתה להותיר שיקול דעת לועדת הערר, על מנת שתבחן נסיבותיו של כל מקרה ומקרה ותבחן את מהות החריג ותכונותיו המסוימות, בהתאם לנתונים העובדתיים של כל מקרה ומקרה. כך בעניין כביש, מן הראוי לבחון לא רק את רוחבו אלא גם את הפונקציות אותן הוא משמש, היקף התנועה שבו, היותו חד סטרי או דו סטרי, היותו בגדר דרך ללא מוצא או כל תכונה אחרת. גם באשר לשטח פתוח צר על ועדת הערר לבחון טיבו של השטח, תכונותיו והנסיבות העובדתיות הרלוונטיות בכל מקרה ומקרה."

בענין זה נפנה גם לערר גב/95014/07 צוקר משה ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים .

כפי שנקבע בפסקי הדין בעקבות פ"ד ויטנר עיקר הבחינה של הגדרת "כביש שכונתי צר" אינו רוחב הכביש אלא טיב החציצה שיוצר הכביש:

"אם אשוב לפרשת ויטנר הרי ששם נקבע כי מרכזה של שאלת הגדרת "כביש שכונתי צר" – המהווה חריג לכלל "ההשקה הפיזית" – הוא ב"טיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתוכנית", ולא ברוחב אותו כביש. כך אף נקבע בכלל פסיקה בתי המשפט המנהליים בעניין החריג האמור בעקבות פרשת ויטנר; עת"מ (י"ם) 102/00 הלבריך נ' הוועדה המקומית , תק-מח 2006 (2) 4392, מיום 15.05.2006 (להלן:"פרשת הלברייך"), עת"מ (ת"א) 157/02 חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ' טיבר, תק-מח 2006(3) 10046, מיום 10.09.20006; עת"מ (ת"א) 117/03 חברת מגדלי אלרוב נ' עזבון המנוחה בלה לוטן, תק-מח 2007 (1) 2358, מיום 21.01.2007."

(דברי כב' השופטת נורית אחיטוב, עת"מ (ת"א) 129/06 יהונתן גד ו-17 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, סעיף 19 לפסק הדין).

כך גם נפסק ע"י השופט מודריק בעת"מ (ת"א) 164/07 חווה ויעקב כחלון ו-46 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה. באותו מקרה נפסק כי החריג של "כביש צר" מושתת על טיבו הפונקציונאלי של הכביש ולא על מידותיו:

"החלקה החוצצת כ"כביש שכונתי צר"
ב

פסק דין
אלרוב שניתן מידי חיוויתי דעתי שבית המשפט העליון השתית את החריג של כביש צר על טיבו הפונקציונאלי ולא על מידותיו. אכן בית המשפט העליון אמר שבדרך כלל רוחבו של כביש עשוי להצביע על תכליתו, אך לא ניתן להגביל את החריג למידות רוחב הנמדדות במטרים ספורים. להיפך צוין כי בדרך כלל רוחבו של כביש שכונתי צר עולה על מטרים ספורים ולפיכך לא ייכלל בגדר אמת המידה של "שטח הפרדה צר".

השקפתי (שדומה לה שורטטה ב

פסק דין
הלברייך) עמדה לבחינת בית המשפט העליון אגב ניסיונה של חברת אלרוב לקבל רשות ערעור על פסק הדין. בית המשפט העליון (השופטת מרים נאור), חזר וסקר את אמות
המבחן של "כביש שכונתי צר" ששורטטו בהלכת ויטנר וציין כי "לא נראה לכאורה כי נפלה שגגה ביישום הקריטריונים (של הלכת ויטנר) על ידי בית המשפט [בפס"ד אלרוב], (בר"ם 8730/06 חב' מגדלי אלרוב נ' טיבר, [פורסם בנבו].

כיוון שבעניין אלרוב מצאתי שהכביש הגובל הוא "כביש שכונתי צר" (חרף רוחבו העולה כדי 14 מטרים), דרך העזר שבה עסקינן צריכה, מקל וחומר להיחשב ככזאת. בגדר התייחסותה התמציתית של השופטת נאור לאמות המבחן שנקבעו בהלכת ויטנר ציינה ש"ככל שהכביש יוצר חציצה משמעותית יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג". אכן הדרך בה עסקינן בחלקה רחבה יותר מזו שנבחנה בעניין אלרוב. אלא שפער המידות כאן חסר כל משמעות. אין ספק שהדרך דידן "ראשית" הרבה פחות מן הכביש ההוא. החציצה דנן איננה חציצה בת ממש (זה גם בלי להביא בחשבון שבקטעיה הצרים רוחב הדרך דידן כרוחב הכביש בעניין אלרוב)."

ולבסוף, בערר (ירושלים) 240/06 נעמי דרייזין ברנובר נ' בלזברג מרק ושנטל ואח' קבעה ועדת הערר במחוז ירושלים, החלטה מיום 25/12/07, כי כביש שרוחבו המירבי הוא 9 מטר, אשר איננו מוליך תנועה ואשר הינו למעשה כביש ללא מוצא נכנס לגדר החריג של "כביש שכונתי צר" שנקבע בפ"ד ויטנר. כן צוין כי מרביתו מנוצל לחניה.

[יוער כי בעמ"נ (ירושלים) 509/08 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' נעמי דרייזין ברנובר לא נדונה כלל סוגית ה"גובלים" ולפיכך בעניין זה נותרה החלטת ועדת הערר בעינה].

נוכח כל הפסיקה הענפה שהוזכרה לעיל והמקרים שנקבעו בה, ברור כי גם על המקרה שלפנינו יש להחיל את המבחן הפונקציונאלי .

יפים לעניין זה גם הדברים שנאמרו ע"י ועדת ערר זו בהרכבה הקודם, בערר 245/06 מרדכי מלמוד .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון:

"לפי פס"ד ויטנר לצורך שאלת הגבילות, כפי שאנו מבינים את פסק הדין, יש לבחון את האלמנטים המצויים בתווך בין חלקת העוררים לקו הכחול של התכנית, מבחינה תכנונית, פונקציונאלית ומהותית ולהפעיל שיקול דעת אשר אינו נגזר בהכרח רק מהמדידה של המרחקים הנ"ל. מדידה מדויקת של

המרחק אינה חורצת את הדין שכן אם היה תלוי הדבר אך ורק במס' המטרים לא היה ביהמ"ש נמנע מלומר את המרחק המדויק הקובע."

כן נפנה בענין זה בין היתר להחלטת ועדת הערר במחוז מרכז, בין היתר לערר 41-43/07 שרית סרוסי ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח' לעיל, ולערר 6/07, וולפגוד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק ועוד.

אשר על כן, עולה מכל האמור לעיל, כי לא די בציון רוחבו של הכביש, אלא יש לבחון את טיבו הפונקציונאלי של הכביש. על פי המבחנים שהותוו בפסיקה ובהחלטות ועדות
הערר עולה, כי רחוב הירדן איננו נכנס לגדר החריג של "כביש צר". קשה לראות ברחוב זה רחוב "שכונתי צר" המשרת את דייריו כנטען ע"י העוררים, או כרחוב שבו "תנועה ניגשת" ולא "תנועה עוברת".

בעובדה שרוחבו הוא 10 מ' והוא חד- סיטרי, לא די כדי לבסס את חלותו של החריג של
"כביש צר". כך למשל, בענין ויטנר עצמו, מרחק של 7.5 מ' בין ה"קו הכחול" שעבר באמצע הכביש, לבין חלקת ויטנר, לא נכנס לחריג של "כביש צר" ואילו בפ"ד אלרוב, כביש בן 14 מ', כן נכנס לחריג של "כביש צר".

לצורך בחינת חלותו של החריג של "כביש צר", יש לבחון אלמנטים נוספים בדבר טיבו וטבעו של הכביש. בחינה זו מלמדת במקרה שלפנינו כי לא ניתן להכליל את רחוב הירדן בחריג של "כביש צר". מדובר ברחוב המחבר בין צירי תנועה ראשיים. אין מדובר ברחוב צדדי או זניח כטענת ב"כ העוררים. וודאי וודאי שאין מדובר בכביש "שכונתי" באופיו.
מדובר ברחוב עם תנועה זורמת וסואנת. אין מדובר ברחוב שקט. גם אם מקבילים לו רחובות נוספים ובהם תנועה רבה עוברת, אין בהם כדי להוציא או כדי לשנות את טיבו הפונקציונאלי של רחוב הירדן. הרחוב איננו "כביש צר" כהגדרתו ועל פי אמות המידה והמבחנים לבחינת טיבו הפונקציונאלי של הכביש כפי שנקבעו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר.

אשר על כן, רחוב הירדן איננו נכנס לגדר החריג של "כביש צר" שנקבע בפ"ד ויטנר. לפיכך, מקרקעי העוררים אינם גובלים בתחום התכנית.

די בכך כדי לדחות את הערר על הסף. אולם מאחר וגם שמענו את הצדדים לגופו של הערר. נרחיב גם בענין זה, הגם שזהו למעלה מן הצורך. לטעמנו יש לדחות את הערר גם לגופו.
דיון והחלטה לגופו של ערר:

שוב לפנינו מקרה בו בעלי זכויות במקרקעין מנסים למנוע מבעלי זכויות במקרקעין סמוכים להם את מימושם ואת פיתוחם ואת מלוא ההנאה מהם, בדיוק כפי שהם עצמם קיבלו ונהנו בזמנו.

עמדת ועדת ערר זו בענין זה ידועה. די אם נחזור על כמה דברים שאמרנו לאחרונה בערר תא95065/07 אבי אדרי ו- 33 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' , אשר יפים הם גם בענייננו:

"זהו ערר מסוג העררים שטוב היה לו לא הוגש.

הערר שבפני
נו הינו מקרה קלאסי של מי שמבקש כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן ביתו.

העוררים עצמם הם בעלי זכויות בדירות בבנין רב קומות – 31 קומות, מעל קומת קרקע מסחרית וקומת מרתף, סה"כ 33 קומות, 110 דירות, שהינו חלק מפרויקט בן ארבעה מגדלי מגורים בני 33 קומות, סה"כ 404 דירות, וכולל שטחי מסחר, משרדים, מרכז ספורט ומבני ציבור.

"מגדלי תל אביב" גובלים בחלקה 341 גוש 7093, עליה חלה התכנית החדשה – פרויקט "עין זיתים", להקמת מגדל בן 27 קומות, מעל קומת כניסה וקומת עמודים.

הן בכתב הטענות והן בדיון בפני
נו, לא הובהר כלל מדוע ומהו הבסיס המשפטי-עובדתי-תכנוני, לטענה כי לעוררים זכות קנויה כי דווקא בכיוון החלקה הגובלת, חלקה 341, לא ייבנה מגדל נוסף, בדיוק כשם שאושרו שלושה מגדלים על פי תכנית 2225א', נוסף על המגדל בו הם רכשו דירות.

לא הובהר כלל מדוע, אליבא דידם, הפיתוח העירוני, שהחל עוד בשנת 1997 ואשר ממנו גם נהנו הם עצמם, ייעצר דווקא בחלקה 341".

(עמ' 4-3 להחלטה)

ובהמשך:

"אין כל בסיס משפטי לטענה כי יגרע חלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה הסמוכה ל"מגדלי תל אביב", מחלקם של בעלי הזכויות במקרקעין בחלקה עליה נבנה "מגדל העוררים", הוא מגדל "b".

הרי דווקא משום שאושרה בניה בהיקף כה חריג – אליבא דהעוררים עצמם, היה עליהם לצפות כי יאושרו בסביבה פרויקטים נוספים, לפחות בסדר גודל דומה.

אם כבר אושרה תכנית, במחצית השניה של שנות ה- 90, לארבעה מגדלים רבי קומות (33 קומות!), מדוע שבעלי זכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים גם הם לפתחם ולנסות לממשם, בדיוק כפי שנעשה בחלקה הסמוכה להם?

על כגון דא כבר הרחיבו ואמרו ועדות הערר ובתי המשפט, כי אין זכות קנויה שכזו ואין מקום לטענה כזו בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

נדמה כי בדיוק על מקרה זה נפסק העיקרון שהפך מאז למעין "נכס צאן ברזל", בדבר מגמות הפיתוח העירוני – בפ"ד ברעלי ע"י כב' השופט זמיר, לאמור:

"עם זאת, אפשר שפגיעה כזאת לא תעבור את המחסום של סעיף 200, כלומר, שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר ולא תצדיק תשלום פיצויים. כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי. אך כך רק עד גבול מסוים. אם מטרד הרעש עובר את תחום
הסביר, ואפילו אם אינו עובר את תחום הסביר, אך אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות פיצוי על הרעש, זכאי הנפגע לפיצויים בהתאם לסעיף 200ונטל הראיה בעניין זה מוטל, כאמור, על המערערת: אם המערערת לא תצליח לשכנע את בית המשפט כי הפגיעה בגין מטרד הרעש, לאחר נקיטת אמצעים סבירים להקטנת המטרד, אינה עוברת את תחום הסביר וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגין פגיעה זאת, יהיה המשיב זכאי לפיצויים. זהו עניין לבית המשפט להחליט בו בכל מקרה לפי נסיבות המקרה וכך יעשה גם בית המשפט קמא במקרה שלפנינו."

(ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מ"ט (1) 463, שם בעמ' 481).

יש לזכור גם כי בעניין שלפנינו מדובר על פגיעה עקיפה במקרקעין להבדיל מפגיעה ישירה בהם, היינו:

"בפועל, הזכות לפיצוי בגין פגיעות עקיפות, לרבות הזכות שעוגנה בתיקון 20 מתשמ"ד, מטילה אכן מגבלות על זכותם של שכנים לממש את הנאתם מנכסיהם. בניית בתים רבי – קומות ליד שכונות מגורים צמודי-קרקע הוכרה כמחייבת פיצוי לפי סעיף 197. משמעותו התיאורטית והמעשית של חיוב זה הינה, כי משבנה אדם את ביתו בסביבה של בנייה צמודת-קרקע או נמוכה, הוא קונה לעצמו זכות במקרקעין הצמודים אליו ואולי אף המרוחקים יותר לפיה, לא יבנו בעלי אותם מקרקעין בנייה גבוהה עליהם, אלא אם כן כבר במועד שבו אושרה לבעל הדיור הנמוך תכנית לבנייה זו, היתה קיימת על המקרקעין הצמודים לו תכניות לבניה גבוהה."

(על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה / עו"ד שלום זינגר, מקרקעין ג/5 (ספטמבר 2004) עמ' 25, שם בעמ' 31) (ההדגשות שלנו).

ועדת הערר בהרכבה הקודם, בערר 47/06 אמיר לירן ואח' נ' הוועדה

המקומית לתכנון ובניה ראש העין, קבעה כי:

"התביעה שבפני
נו עניינה הרחבתו של ישוב, אשר נטען כי תסב נזק וירידת ערך לנכסי תושביו הותיקים יותר של הישוב המתגוררים בסמיכות לתחום ההרחבה. מצב דומה לתביעה שבפני
נו עלה כאמור בפני
ועדת הערר במס' מקרים קודמים ונדמה כי לאור הניסיון, ולאור עמדת ועדת הערר כולה אשר מורכבת הן מאנשי מקצוע והן מנציגי ציבור, הגיעה העת לגבש מדיניות באשר לתביעות כגון זו שבפני
נו העוסקות בהרחבה של ישוב קיים.

נראה כי בישראל של העת הזו, שהיא מדינה הקולטת עלייה, גדלה ומתפתחת ומצויה בהתהוות ועיצוב דרכה, מוחזק הציבור כמי שיודע כי ישובים צפויים ויכולים להתרחב. במיוחד נכון הדבר באשר למרכז הארץ.

צפייה כללית זו נכונה בכל סוגי הישובים הן במגזר הכפרי והן במגזר העירוני. משנראה הדבר בעיננו כציפייה סבירה ומוטמעת היטב בתודעה הציבורית הרי סביר להניח כי ציפייה זו מגולמת בערכים של הנכסים המצויים בשולי הערים והיישובים השונים. מכל מקום אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם, וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה (לעניין זה ולחובת הפיצוי בגין פגיעות עקיפות השווה: ספרה של הפרופ' דפנה לוינסון – זמיר 'פגיעות במקרקעין על – ידי רשויות התכנון' בעמ' 379 וכן למאמרו של עו"ד שלום זינגר 'על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה' דו ירחון מקרקעין כרך ג' מס' 5, ספטמבר 2004).
לטעמנו ראוי לפרש את ס' 197 כמו גם ס' 200 לחוק באופן

שאינו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית. שונה יכולה להיות העמדה כאשר מדובר בהתפתחות לא טבעית או התפתחות אשר משנה את אופי הישוב או אותה שכונה הסמוכה לתחום ההרחבה או התפתחות
שיש בה אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, כגון צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תכנון סביר ורציונאלי.

לאור כל האמור לעיל ומכל הטעמים המפורטים, אנו מחליטים לדחות את הערר."

(ההדגשות שלנו)

כך גם במקרה שלפנינו. שינוי ייעוד המגרש לבנייה רוויה יותר "נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה" (לעיל).

כן נפנה בענין זה, להחלטות ועדת הערר במחוז מרכז ערר 185/07 אורית אלטמן ו- 36 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'; וערר 316/07 שובי חיים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'.

התכנית החדשה, נשוא הערר, איננה מהווה חריג לתכנית שכבר אושרו – לרבות התכנית מכוחה אושר מגדל "b", "מגדל העוררים". אין מדובר בבניה חריגה לגובה, החורגת מתכניות קודמות ובעיקר תכנית 2225א, מכוחה נבנה "מגדל העוררים" שהוא אף גבוה יותר מהבנין שאושר בתכנית החדשה. גם אין מדובר בהוראות חריגות בתכנית החדשה למשל, לענין צפיפות יחידות הדיור, תכסית הבניה, וכדומה.

בהקשר זה נזכיר גם את טענות המשיבות כי התכנית החדשה היתה בהליכי תכנון בעת אישורה של תכנית 2225א' היא התכנית מכוחה נבנה מגדל "b".
אין אלמנטים פוגעניים במיוחד בתכנית החדשה ואף לא נטען כך. ההיפך הוא הנכון. על פי התכנית החדשה המגדל המתוכנן רחוק הרבה יותר – עשרות מטרים (כ-34 מ') ממגדל "b", לעומת המגדלים האחרים שאושרו בפרויקט "מגדלי תל אביב" (כ- 8 מ' בלבד) והוא נמוך ממגדל ""b – 27 קומות לעומת 31 קומות. כל שמבקשים העוררים למעשה, הוא למנוע מאחרים את ההנאה ממקרקעיהם, שהם עצמם זכו לה, עוד במחצית השניה של שנות ה- 90".

(עמ' 8-5 להחלטה)

וטוב גם אם נביא דברים שאמרה ועדת הערר במחוז מרכז, למשל, בהחלטתה בערר 185/07 אורית אלטמן ו- 36 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח':

"בעניין זה אמר בית המשפט העליון (בבוחנו את תנאי "הצדק" ו"פיזור הנזק" לעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה), כי:

"בית המשפט {המחוזי – כ.פ.} אף הוסיף כי גם המבקשת בנתה את ביתה על פי תכנית נקודתית והיא עצמה לא חויבה בזמנו בתשלום פיצויים בגין תכניתה.... המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור אולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק "ייחודי."

(כב' השופטת נאור בבר"ם 8609/08 נעמי דרייזין ברנובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' (פורסם בנבו, סעיפים 6 ו – 7 להחלטה). בהחלטה זו נדחתה בקשת רשות הערעור על פסק דינו של השופט נועם סולברג בעמ"נ 509/08, 510/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמיי דרייזין ברנובר).

במקרה שלפנינו לא הועלתה על ידי אף אחד מהצדדים נושא חיובם או אי חיובם של העוררים בפיצוי בזמנו אולם מכל מקום עקרונות אלו יפים גם לענייננו.

על הגבלת יכולתו של הפרט לתבוע פיצוי בגין כל נזק הנגרם לקניינו, עמדו גם המלומדים השונים, לאמור:

"החיים בחברה והאינטרקציה בין האנשים מולידים בהכרח נזקים בתחומים שונים, כולל תחום התכנון. אם ברצוננו לקיים חיים חברתיים תקינים לא נוכל ולא נרצה לקיים בירור משפטי לגבי כל נזק.... על מנת לעורר התחשבות הדדית, שהיא הבסיס לכל חברה, יש לצמצם במידה כלשהי את היקף המצבים שבהם זכאי פרט אחד לתבוע מפרט אחר או מהרשות פיצוי בשל פגיעה בו."

(פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון / דפנה לוינסון-זמיר, ירושלים, התשנ"ה – 1994, עמ' 127 ואילך).

"מבחן ההדדיות מזכיר לנו שבעל המקרקעין הנפגע הוא חבר בקהילה נתונה, הנהנה באופן שוטף מיתרונות רבים הנובעים
מתוכניות אחרות של אותה קהילה, אשר אין הוא נדרש לשלם בעדם במישרין. על כן, מן הראוי להטיל עליו גם חובות ביחס לקהילה.... על פי תפיסה זו, בני אדם נטועים בקהילה חברתית ובקשרי גומלין מתמשכים אחרים של 'תן וקח'. מערכות יחסים אלה מהוות (לפחות במידה מסוימת) מקור נורמטיבי ראוי של חובות כלפי אחרים אשר חיים, עובדים או מושפעים בדרך אחרת
מרכושם גם אם חובות אלה אינן מעוגנות בהתחייבויות רצוניות שבני אדם נטלו על עצמם או בעובדה שיש בעמידה בחובות אלה כדי לספק להם, כפרטים, יתרונות מיידיים שווי ערך. עצם ההשתייכות לקהילה מטילה אחריות מיוחדת."

(שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין / חנוך דגן, עיוני משפט כ"א (1988), עמ' 491, עמ' 502 ואילך. עוד על כך בספרו קניין על פרשת דרכים / חנוך דגן (תל אביב), התשס"ה – 2005, עמ' 159 ואילך).

דברים אלו צוטטו ואומצו על ידי בית המשפט העליון בע"א 8797/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ (פ"ד נ"ו (4) 913), וכך נאמר שם, בין היתר:

"מתוך רעיון זה, שאין לאדם זכות, כי ערך מקרקעיו אך יעלה כתוצאה מפיתוח בידי הציבור, אלא כרוכה בהחזקת מקרקעין גם חובה כלפי הציבור, קובע המחוקק כי אין אדם זכאי לפיצוי בגין

כל נסיגה שנסוג ערך מקרקעין וכל פגיעה שהוסבה להם. כל עוד פגיעה זו אינה בלתי פרופורציונלית ואינה בלתי צודקת, על בעל המקרקעין לספוג עלות זאת כחלק מהמחיר שהוא משלם על היותו חבר בקהילה."

(כב' השופט אור, סעיפים 11 ואילך לפסק הדין, וכן בדיון הנוסף, דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נ"ח (6) 289).

מעניין לציין כי הד לדברים אלו של הגבלת זכויות הקניין הפרטי במקרקעין למען "תיקון עולם" ו"צרכי ציבור", קרי: האינטרס הציבורי והאחריות ההדדיות, מצאנו עוד במקורותינו הקדומים. למשל בסוגיית הרחקת הנזק
(תלמוד בבלי, בבא מציעא, דף קי"ז ע"א, בבא בתרא, דף כ"ה), בהלכות שכנים
(שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קע, רמב"ם, ספר קנין, הלכות שכנים, בעיקר פרקים ג' ו י' וכן האנציקלופדיה התלמודית, כרך י', ערך "הרחקת נזיקין", עמ' תרכ"ח ואילך. מקצת עניינים אלו נסקרו ע"י הח"מ ב: "ושאבתם מים בששון או ברשיון?", פרשת בשלח, גליון פרשת שבוע מס' 193, תשס"ה, משרד המשפטים, (מופיע באתר האינטרנט של משרד המשפטים ובאתר דעת) וכן בתנאים שהתנה יהושע בן נון עם כניסת העם לארץ ישראל (תלמוד בבלי, בבא קמא, דף פ' ע"ב, ד"ה – "עשרה תנאים התנה יהושע", וכפי שנוסחו בבהירות
על ידי הרמב"ם, בספר נזיקין, הלכות נזקי ממון, פרק ה' הלכה ג'. תנאים אלו נסקרו בהרחבה גם ב: "ואתה תנחילנה אותם" / נועם סולברג ואריאל ארליך, פרשת וילך, גליון פרשת שבוע מס' 330, תשס"ח, משרד המשפטים (לעיל), וכן ב

פסק דין
המחוזי בעניין דרייזין ברנובר, לעיל).

ועדת הערר בהרכבה הקודם בערר 47/06 לירן לעיל, קבעה כי יש למנוע תביעות מסוג זה. טוב היה לו היו נותנים העוררים דעתם להחלטה זו של ועדת הערר עוד בשנת 2007, עוד בטרם הגשת הערר. בהקשר זה נדגיש למשל, כי בערר 47/06 לירן (לעיל) מדובר היה על תכנית אשר שינתה ייעוד מאזור חקלאי, יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש, לשטח עירוני. ועדת הערר השתכנעה שם
כי מדובר היה "בתפיסה עקרונית ותכנונית כוללת ומגובשת" הקיימת מזה שנים רבות של "כל הגופים ומוסדות התכנון הרלבנטיים, לפיה מיועדות הגבעות המזרחיות להרחבת השטח העירוני הבנוי של ראש העין." בהתאם לכך נקבע כאמור לעיל כי אין לאדם זכות קנויה כי הפיתוח העירוני ייעצר בפתח ביתו. כך גם היה בערר 259-264/04 איריס מרום ואח' נ' הוועדה המקומית
לתכנון ובניה פתח תקווה – שם דובר היה בקרקע חקלאית המצויה בשולי יישוב שהופשרה לבניה. נקבע כי אין לראות בהפשרה לבניה בשולי יישוב, ככל שהדבר נעשה על פי אופי הבניה הקיימת באזור, משום פגיעה במקרקעין. עוד נפנה בעניין זה לעמ"נ 102/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמלה נ' אגרנטי ואח', ועוד.

הנה כי כן, גם כאשר מדובר היה בשינוי ייעוד מחקלאי למגורים נקבע כי אין זכות קנויה לבעל זכות במקרקעין לעצור את פיתוחם של המקרקעין הסמוכים לו ובתנאי שמדובר בפיתוח התואם את אופי הבינוי ומגמות התכנון באזור. קל וחומר במקרה שלפנינו כאשר מדובר בשינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ג' ובאופן כזה המשתלב באופי הסביבה ואיננו מהווה שינוי מהותי או חריג לה".

(עמ' 8-11 להחלטה)

בענין זה נפנה גם לערר 316/07 שובי חיים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' וערר 23/09 מיכל ודביר הרמלך .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות ואח'.

כך גם בענייננו. במקרה שלפנינו התכנית שאושרה איננה חריגה ואין בה אלמנטים חריגים או פוגעניים, ואף לא נטען כך. התכנית איננה חריגה ביחס לתכניות שאישרו בסביבה ובפרט איננה חריגה לתכנית שמכוחה נבנה מגדל העוררים, "מגדל האופרה".
בדומה לערר אבי אדרי (לעיל), גם במקרה שלפנינו מדובר בשתי תכניות שתוכננו והורצו במוסדות התכנון בסמיכות. בדיון בפני
נו טען ב"כ משיבה מס' 1, כי בשל קשיים ספציפיים שהיו במיתחם "מגדלי טיילת דוד", אושרה תכנית זו לאחר תכנית "מגדלי האופרה" וכי הסדר הכרונולוגי של אישור שתי התכניות, אך מקרי הוא. ומה חשיבות יש לכך? אלא גם כדי להוסיף נדבך המבסס את מרכיב הציפיות הנטען, בנוגע לבניית מגדלים הדומים לשלהם באזור.
ודוק – לטעמנו, גם אם התכניות לא היו "רצות" במקביל במוסדות התכנון לא היתה קמה לעוררים "זכות קנויה" כלשונם, למנוע מבעלי זכויות במקרקעין אחרים את מה שנהנו ממנו הם עצמם, בזמנו, במקרקעיהם הם.

כפי שנפסק על ידי בתי המשפט ועל ידי ועדות הערר – מי שאושרה לו בניה בגובה מסוים, ובוודאי כאשר מדובר בבנייה חריגה ("מגדל" כלשון הצדדים), אינו קונה מכח זאת זכות למנוע זאת ממקרקעין שכנו. למעשה הפסיקה מלמדת אותנו ההיפך - כי כל מי שמתגורר בעיר ואושר לו היקף בנייה חריג, צריך לצפות מכאן ואילך שגם בסביבתו

הקרובה יעשה כן במקרקעין אחרים. לכן גם הפסיקה קבעה כי שכנו לא יידרש לפצותו
משיצליח לממש את זכויותיו במקרקעיו הוא, כפי שהוא עצמו "הצליח" קודם לכן.

משמעות הפסיקה היא, כי גם אין לייחס משמעות למועדים הכרונולוגים של אישור התכניות בהקשר זה. מי שהצליח "ראשון" כי תאושר לו תכנית חריגה, אינו קונה "זכות ראשונים", מכח זאת במקרקעי שכנו. זאת, כל עוד מדובר בתכניות דומות במאפייניהן וכאשר בתוכנית המאוחרת אין הוראות חריגות או פוגעניות במיוחד, יחסית לתכנית שכבר אושרה.

מכאן גם הקושי במקרה שלפנינו בהוכחת ירידת ערך בפועל של דירות. קושי עליו עמדו המשיבות כפי שפירטנו לעיל. גם בעררים אחרים שהיו בפני
נו עלה קושי בהוכחת טענת הפגיעה בפועל בערך דירות ב"מגדל" קיים. העיקרון שנקבע בפסיקה, לפיו אדם צריך לצפות כי פיתוח העיר לא ייעצר על ידי סף מגרשו, מקבל ביטוי בסיכומו של דבר, גם בערכי שוק המקרקעין. מהנתונים שמובאים בפני
נו עולה כי שוק המקרקעין מפנים בסופו של דבר את העובדה כי, משאושר מגדל "רב-קומות" בעיר, הרי שמדובר ב"מגדל" ולא ב"מגדלור" - הוא לא ישאר בודד ויחידי באזור לאורך זמן, ועל כל הקונה בו דירה לקחת זאת בחשבון. בוודאי ובוודאי כך, מאז שאמרה הפסיקה את דברה במפורש בעניין זה, כפי שצטטנו לעיל. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתכניות שסדר אישורן מקרי ויכול היה להיות גם הפוך.

יתירה מכך – כעולה מהוראות התכנית החדשה, תכנית זו מתחשבת במפורש ב"מגדל האופרה", הן בכל הקשור לגובה המגדלים המתוכננים בה, מרחקם ממגדל האופרה (עשרות מטרים), קונטור הצד של המגדלים ועוד.

לפיכך גם לא נטען בפני
נו, כי יש בתכנית החדשה אלמנטים חריגים ופוגעניים במיוחד, אשר לא ניתן היה לצפותם. אין מדובר בגובה חריג, בצפיפות או בתוספות בנייה חריגות. בהעדר אלמנטים פוגענים בתכנית החדשה ולאור כל האמור לעיל, הרי שיש לדחות את העררים גם לגופם.

לפיכך, גם מתייתר הצורך לדון בטענות המשיבות בכל הנוגע לאי הרמת נטל ההוכחה על ידי העוררים ולטענות בדבר לפגמים מהותיים בשומות שהוגשו מטעמם. יחד עם זאת, מצאנו לנכון להעיר כמה הערות בהקשר זה:

כפי שהערנו גם בהחלטות קודמות, בהבאת מחקרים שונים, בין אם של השמאי הממשלתי ובין אם של החוג לגיאוגרפיה באוניברסיטת תל אביב וכדומה, כפי שנעשה

בעררים שלפנינו, לא די. יש להראות יישום קונקרטי של מסקנות ותוצאות המחקרים
על המקרה הספציפי. כך גם לא די בהבאת עסקאות ושומות ממקומות ואזורים אחרים, אלא יש לערוך התאמות למקרקעין הנדונים ולנתח את המאפיינים הדומים והשונים.

לאור כל האמור לעיל גם מתייתר הצורך להכריע לגופה במחלוקת בין הצדדים בכל הנוגע לייעוד מקרקעי העוררים – מלון דירות והשימוש בפועל כדירות מגורים, לענין הערכת שווי הדירות, כפי שנעשתה בחוו"ד שמאי העוררים. בענין זה רק נעיר כי גם על פי המסמכים שהוצגו בפני
נו, נראה כי יש ממש בטענות משיבה מס' 2 בכל הנוגע לקביעת ערכי השווי של נכסי העוררים לפני ואחרי המועד הקובע.

נעיר גם כי כפי שנטען, אכן עולה בעייתיות גם בענין רשימת העסקאות שהוצגו. אולם, נוכח דחייתנו את הערר הן על הסף והן לגופו, הכל כמפורט בהרחבה לעיל, גם כאן מתייתר הצורך לדון בעניין זה.

אשר על כן, כעולה מכל האמור לעיל, אנו דוחים את העררים, הן על הסף והן לגופם.

העוררים (ביחד ולחוד) בכל אחד מהעררים בנפרד, ישלמו סך 7,500 ₪ לכל אחת מהמשיבות, בתוספת מע"מ כחוק (סה"כ בשני העררים 15,000₪ בתוספת מע"מ כחוק, לכל אחת מהמשיבות).

ההוצאות ישולמו תוך 60 יום מיום המצאת ההחלטה לצדדים. לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

ההחלטה התקבלה ביום: י"ז בסיון התש"ע, 30/05/2010 .

__________________ ____________________
אורית טויג כרמית פנטון, עו"ד
מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת הערר
מחוז תל אביב מחוז תל אביב ומחוז ומרכז

** ניתן לקבל את החלטות ועדות ערר ללא תמורה באתר האינטרנט של משרד הפנים

1

ערר מס': תא/95193/07
תא/95013/08
1









ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 95193/07 חוה אקירוב ואח', מפעלי גרוזה קושפיצקי בע"מ נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה – תל אביב, חב' אטבליסמנט נהל וסטפניה בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/05/2010)