פסקי דין על רמ-נח בעמ | פסקי דין על אלחנן ישראלביץ | פסקי דין על שכטמן דוד | פסקי דין על ברנר יחזקאל |

38268/04 תאק     17/06/2010




תאק 38268/04 רמ-נח בעמ נ' אלחנן ישראלביץ, שכטמן דוד, ברנר יחזקאל








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



תא"ק 38268-04 רמ-נח בעמ
נ' ישראלביץ ואח'






בפני

כב' השופטת
רחל ערקובי


תובעים

רמ-נח בעמ


נגד


נתבעים

1.אלחנן ישראלביץ
2.שכטמן דוד
3.ברנר יחזקאל




פסק דין



בתיק זה ניתן על ידי פס"ד חלקי, ביום 24.5.2007, בו קבעתי כי יש לקבל את תביעת התובעת ולהורות על פינויו של בית הכנסת המנוהל על ידי הנתבעים, בכפוף לתנאים.

הואיל והצדדים לא הגישו כל ראיות באשר לתנאי הפינוי, נקבע על ידי כי תנאים אלה יקבעו על ידי לאחר שהצדדים יעלו טענותיהם.

יצוין מיד ולכתחילה, אין בפני
ביהמ"ש כל תביעה כספית, ולפיכך, אין בכוונת ביהמ"ש לדון בשאלות של דמי שכירות ראויים שאינם חלק מהתובענה שבפני
י,ולפיכך, סעד זה לא התבקש ולא יידון.

ככל שהתובעת סבורה שיש בידיה עילת תביעה המזכה אותה בקבלת תשלום כלשהו, תתכבד ותגיש תביעה כספית מתאימה.

עוד יש לציין כי הצדדים סיכמו בנוגע למחלוקת בשאלה האם פסק הדין החלקי שניתן הינו בבחינת

פסק דין
חלקי או החלטה אחרת, ואין הדבר דרוש להכרעה בסוגיה שנותרה לדיון ולכן אינני נדרשת למחלוקת זו.

בפסק דיני מיום 24,5,07 נקבע על ידי כדלקמן:

"ניתן בזאת צו לפינוי בית הכנסת. יחד עם זאת המדובר בפינוי מותנה. התנאי הינו הקמת בית כנסת חילופי במתחם העתידי, ובשלב הביניים העמדת בית כנסת אחר לטובת המתפללים והעמותה, או לחילופין פיצוי כספי שיאפשר בניית בית כנסת חילופי. הואיל והצדדים לא טענו בעניין, והואיל ואין בידי ביהמ"ש הכלים לקבוע מהו ערכו של בית הכנסת, מהי עלות הקמתו של בית כנסת, וכן לא ברור לביהמ"ש מתי עתיד המתחם להיבנות והאם אפשר להקים בו בית כנסת על פי התוכניות הקיימות או האפשריות, אני קובעת כי בעניין זה תינתן החלטה לאחר שהצדדים יעלו טענותיהם.


"

לאחר מתן פס"ד הנ"ל, התקיימו מספר ישיבות, בין היתר, על מנת להוביל את הצדדים לפינוי בתנאים מוסכמים, בין היתר ניתנה אפשרות לניהול משא ומתן, ולאחר שכלו כל הקיצין והצדדים לא הצליחו להגיע להבנה ביניהם,
הוגשו ראיות בנושא תנאי הפינוי, ונקבע מועד לשמיעתם.

מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו של מתכנן ערים מר פינצי רווה,
המהנדס מר יוסף פישלר, הדב' דוידזון, ומטעם הנתבעים הוגשו חוות דעתו של המהנדס מר ברבן,
והשמאי מר גד קרן.

כל המומחים עמדו לחקירה נגדית ובאי כוח הצדדים הגישו סיכום טענותיהם בכתב.

התובעת טוענת, כי הנתבעים אינם זכאים לכל פיצוי, שכן לכל היותר זכויותיהם הינם של ברי רשות הניתנת לסיום בכל שלב, ולכן אין כל מקום לקבוע פיצוי כלשהו.

נושא זה נדון על ידי במסגרת פסק הדין החלקי, ושם סקרתי את הראיות שהובאו, ובאופן תמציתי, הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעת, במסגרת דיוניה למול עיריית תל אביב, קיבלה זכויות נוספות במקרקעין בין היתר בעבור מתן פיצוי לתושבים המתגוררים בו.

בהמשך פסק הדין החלקי נקבע על ידי, כי יש להורות על פינוי בכפוף לבניית בית כנסת חילופי או פיצוי כספי שיאפשר הקמתו של בית כנסת אחר. כל עוד ערכאת ערעור לא קבעה אחרת פסק דיני החלקי עומד על כנו, ופסק דיני המשלים עוסק בבחינה האחת והינה האם יש להורות על בניית בית כנסת במתחם או שמא יש להורות על מתן תשלום פיצוי כספי לנתבעים לשם בניית בית כנסת במקום אחר.

במסגרת הדיון בנוגע לשאלת תנאי הפינוי הוצגו בפני
י נת/2, ממנו עולה, כי זכויות בגודל של 5,000 מ"ר הוקנו לשני המתחמים בעבור הפינוי, וכך נאמר בהחלטת הוועדה מיום 6.1.2010:

"בהמשך להחלטת הוועדה מיום 20.2.08
(סעיף 3ב') , השטחים שהוקנו בתוכנית הראשית בעבור הפינויים בהיקף של 5,000 מ"ר, יחולקו בין 2 המתחמים בהתאם להנחיות שמאי הוועדה".

בעניין זה ראה גם, נת/3, סעיף 10 לתוכנית מאושרת.



עוד הוצג נת/1, שהינו, בין היתר, החלטת הוועדה מיום 9.9.09, אשר במסגרת זו על פי הודעת עו"ד שוב, אחד מבעלי האינטרסים בתובעת, הוחלט על ידי הוועדה בסעיף 3(ג):

"בנוגע לפינוי בית הכנסת סולם יעקוב
- בהמשך להודעתו של עו"ד משה שוב בדיון, מאשרת הוועדה כי עם הקמת הפרויקט ישולב בית הכנסת באחד מהמגרשים בהם יוקצו הזכויות לקבוצה המיוצגת על ידי עו"ד משה שוב"

המומחה מטעם התובעת, האדריכל מר רווה, העיד בפני
ביהמ"ש ונחקר נגדית.

במסגרת חוות דעתו, קבע כי אין צורך בבתי כנסת נוספים במתחם, וכי העירייה, שלה מוקצים 1,000 מ"ר למבני ציבור סבורה כי אין צורך בבתי כנסת נוספים, ואינה מוכנה להקצות חלק מהשטחים המיועדים לטובת מבני ציבור לטובת בייתו של בית הכנסת דנן.

עוד פרט בחוות דעתו, כי המדובר במבנה שאין ספק שהינו מבנה ציבור, היינו בית כנסת, ולכן אמור להיבנות במסגרת השטח המיועד למבני ציבור.

המהנדס מר ברבן העיד, בחוות דעתו שנתן מטעם הנתבעים, כי אין כל מניעה לבניית בית כנסת על ידי התובעת, וכי כך נקבע כאחד מהתנאים לקבלת ההיתר על ידי הוועדה המקומית. לדעתו אין כל קושי תכנוני או פיזי, לתכנן בית כנסת במתחם.

בחקירתו של המומחה מטעם התובעת עלה, כי גם לדעתו ניתן לתכנן את התוכניות כך, שייבנה בית כנסת במתחם, אלא שלדעתו, הדבר יחייב תוכנית בניין עיר חדשה.

לדעתי שני המומחים מסכימים האחד עם השני, ואין בין חוות הדעת כל שוני, אלא שנקודת המוצא שונה, ולכן התוצאה שונה.

בעוד שהמומחה מטעם התובעת בוחן את הנושא מנקודת המבט של התובעת, ושואל למעשה על פי התוכנית הקיימת, היכן אמור להיבנות בית כנסת, והתשובה הברורה הינה במתחם מבני הציבור ששיך לעירייה. המומחה מטעם הנתבעים בוחן את האפשרות המעשית של בניית בית כנסת, ואינו רואה כל קושי, משום שאין כל קושי בשינוי התוכנית לשם בניית בית הכנסת על חשבון השטחים במוקצים לתובעת.

אם נסכם נקודה זו, נראה, כי התובעת טוענת, כי בית הכנסת בהיותו מבנה ציבורי אמור להיבנות על חשבון מבני הציבור היינו השטח המוקצה לטובת עירית תל אביב. אני סבורה כי מסקנה זו אינה יכול לעמוד, משום שהיא מניחה את המבוקש.

התובעת הגישה תוכנית בהתעלם מבית הכנסת, ולאחר שקיבלה שטחי בינוי נוספים לטובת פינוי הדיירים המחזיקים בשטחים מסוימים במתחם, עותרת למעשה להעביר את הנטל הכלכלי לעירייה.

ביהמ"ש אינו מוסמך להורות כך, בין היתר, משום שהעירייה אינה צד לדיון, אולם גם אם העירייה הייתה צד לדיון, עולה השאלה מדוע?

התובעת פנתה לעירייה בדרישה להגדלת שטחי הבינוי שניתנים לה על פי התכונית המקורית, וטענה כי יש בשטח דיירים שיש לפנותם, ולכן היא זקוקה למקור כלכלי לבצע זאת, ועו"ד שוב, הצהיר בפני
הוועדה, כאמור לעיל, כי בית הכנסת ישולב באחד מהמגרשים שיוקצו לתובעת במתחם.

בפני
י, מבקשת התובעת להעביר את הנטל הכלכלי והכספי על כתפי העירייה, וטוענת, כי אי אפשר לבנות אלא בשטחים המוקצים לעירייה, וכאשר המומחה נשאל על כך משיב, כי למעשה אפשר לבנות על השטחים של התובעת אלא שלשם כך יש צורך בעריכת תוכנית בניין עיר חדשה, (ראה פרוטוקול מיום 28.1.2010 עמוד 9 שורות 6-8).

מעיון בחומר שהוגש לביהמ"ש עולה, אם כך, כי מטעם התובעת הוצהר בפני
הוועדה כי בית הכנסת ישולב במגרש שמוקצה לתובעת, והוועדה נתנה החלטה הדוחה התנגדויות בין היתר על יסוד הצהרה זו, בנוסף, התובעת קיבלה זכויות בנייה נוספות עבור ביצוע פינויים במתחם, וקיימת אפשרות טכנית ותכנונית לבניית בית הכנסת במתחם בשטחים של התובעת, אלא שהדבר מצריך תכנון מחדש.

כלומר, המדובר בעלות כלכלית, הא ותו לא. עלות כלכלית שהתובעת כבר זוכתה בגינה במסגרת ההטבה שהתקבלה מהוועדה בדמות תוספת אחוזי הבנייה במגרשים המוקצים לה.

לפיכך אני קובעת כי הנתבעים הוכיחו בפני
י, שניתן לבנות בית כנסת חילופי במגרשים המוקצים לתובעת, וכי התובעת יכולה מבחינה טכנית להכין תוכנית חדשה שתכלול את בית הכנסת בהתאם להצהרתו של עו"ד שוב בפני
הוועדה.

פיצוי כספי;

באם מסקנתי לעיל לא יתקבל על ידי ערכאת הערעור, אדרש לסוגיה החלופה הנוספת הנדונה בפסק דיני החלקי והנוגעת לפיצוי כספי.

בעניין הפיצוי הכספי, נטען על ידי התובעת, כי אין לקחת בחשבון את רכיב המקרקעין, משום שהנתבעים אינם בעלי המקרקעין.

המומחה מר פישלר, בחן שתי חלופות, האחת עלות הקמה של בית כנסת בגודל של 150 מ"ר, והשנייה עלות הקמת בית כנסת בגודל בית הכנסת הנוכחי, כ- 250 מ"ר.
עלות ההקמה הינה בגין הקמת בית כנסת בלבד, ובלא רכיב המקרקעין.

לדעתו עלות הקמה של בית כנסת בגודל של 150 מ"ר הינה כ- 670,000 ₪ ובית כנסת בגודל של כ – 250 מ"ר הינה כמיליון ₪ לערך.

המומחה מטעם הנתבעים, השמאי מר קרן,
סבור כי עלות הקמתו של בית כנסת הינה כמעט שלושה מיליון ₪ בלא רכיב המקרקעין.

לעניין עלות ההקמה, דומני כי כל אחד מהצדדים הגזים לטובת מרשו.

מר פישלר העיד בפני
י, כי עלות הקמה של מ"ר אחד הינו כ – 4,100-4,200, (ראה עדותו מיום 28.1.2010 עמוד 4 שורות 30-32).

עוד לא לקח בחשבון היטלים ואגרות מתוך הנחה שעיריית תל אביב תפטור מכך לאור העובדה שבית הכנסת הקיים נהרס, ולא משלמים אגרה בעבור הקמת בית כנסת חדש על חורבות הישן, (ראה עדותו שם, עמוד 5 שורות 15-22).

המומחה מר גד קרן, העריך את עלות הקמת מ"ר אחד בסכום של 2,000-2,500 דולר, מאחר ומדובר בבית כנסת והסביר כי העלויות גבוהות יותר לאור מהותו של המבנה, התקרות הגבוהות, הצורך בהקמת עזרת נשים, וכד'.

כאמור למקרא חוות הדעת עולה כי נראה שכל אחד מהמומחים נטה לכיוון מרשו, אני מעריכה את עלות הקמת בית כנסת בגודל של כ- 250 מ"ר, בסכום של 6,000 ₪ למ"ר, במכפלה של 250 מ"ר ובסה"כ = 1,500,000 ₪.

רכיב המקרקעין;

התובעת טוענת, כי יש להתעלם לחלוטין מרכיב המקרקעין, בעוד שהנתבעים טוענים, כי ככל שלא יוקצה במתחם שטח לבניית בית כנסת על התובעת לפצות את הנתבעים באופן כזה שיאפשר הקמת בית כנסת במקום חילופי סמוך.






התובעת הפנתה לפסקי דין הקובעים כי בנוגע לזכויותיו של בר רשות, גם מקום שביהמ"ש פסק פיצוי, הרי הפיצוי נפסק בעבור ההשבחה וההשקעות בלבד.

אני סבורה כי אכן אין כל מקום שהתובעת תעניק לנתבעים מקרקעין לבעלותם, אלא שהתובעת אמורה להעמיד לנתבעים מקרקעין שעליו יבנו את בית הכנסת. כלומר, הפיצוי יכלול הוראה לתובעת לרכוש שטח מקרקעין לשם בניית בית כנסת בשטח של 250 מ"ר ובנוסף חצר לבניית סוכה. שטח זה אינו חייב להיות בבעלות הנתבעים, והוא יירכש על שם התובעת ויועמד לשימוש הנתבעים, לצורכי בית כנסת, במתכונת של חכירה ל-99 שנים ללא תמורה.

הואיל והצדדים לא המציאו לביהמ"ש כל נתונים באשר לשווי רכישת מקרקעין בגודל מתאים לבניית בית כנסת חילופי, והואיל ואף ביהמ"ש סבור כי אין סיבה להעברת זכויות בעלות במקרקעין לטובת הנתבעים לשם בניית בית כנסת, אלא לכל היותר, יש להעמיד לרשות בית הכנסת מקום חילופי, אני מורה כי על התובעת להעמיד שטח מתאים לטובת בניית בית כנסת בנוסף לפיצוי הכספי לעיל.

סיכום:

קבעתי כי על התובעת לבנות בית כנסת במתחם וכי תנאי לפינוי הינו ביצוע האמור.
קבעתי כי ככל שביהמ"ש המחוזי לא יאמץ קביעה זו, על התובעת לפצות את הנתבעים בתשלום הסכום של 1,500,000 ₪ ובנוסף להעמיד לרשותם מקרקעין בשטח המתאים בניית בית כנסת בגודל של 250 מ"ר, שטח שיהיה בבעלותה של התובעת ולשימושם של הנתבעים.

המזכירות תשלח פס"ד לצדדים.

ניתן היום,
ה' תמוז תש"ע, 17 יוני 2010, בהעדר הצדדים.











תאק בית משפט שלום 38268/04 רמ-נח בעמ נ' אלחנן ישראלביץ, שכטמן דוד, ברנר יחזקאל (פורסם ב-ֽ 17/06/2010)