פסקי דין על אברהם גואטה | פסקי דין על א.ב. הבית הישיר הראשון

122703/00 בשא     22/08/2000




בשא 122703/00 אברהם גואטה נ' א.ב. הבית הישיר הראשון




בבית משפט המחוזי בתל-אביב-יפו אז' 208/98
אז ' 1448/97
ה"פ 1438/97
בבית המשפט המחוזי
בתל - אביב - יפו

בפני
כב' השופט ד"ר ג. קלינג
אז ' 206/98
תובעים: 1. אדר סיון
2. אילך סיון
ע"י עו"ד יעקב גלאור
נ ג ד
הנתבעים: 1. עו"ד אייל גרצברג
ע"י הנאמן בפשיטת רגל
עו"ד ליאור שפירא
2. כריסטינה וייס
3. קורנליוס סטרול
שניהם ע"י עו"ד י' זמיר
4. הבנק הבינלאומי הראשון
למשכנתאות בע"מ
ע"י עו"ד ד' קרני
5. עו"ד משה יצחק הלוי
ע"י עו"ד אי גרפי
6. עמיר סוסלר
ע"י עו"ד אילן רונן
7. חיים אלפנדרי
ע"י עו"ד רונן ג'ומי
8. יגאל כדורי
9. אהובה כדורי

ע"י עו"ד א' וירניק
10. סופי רבינוביץ מישל קלייר
ע"י עו"ד ש' יובל
11. בנק המזרחי המאוחד בע"מ
ע"י עו"ד מ' שמחוביץ
ה"פ 1438/97
המבקש: עמיר סוסלר
נ ג ד
המשיבה: סופי רבינוביץ פישל קלייר
אז 97/ 1448
התובע: משה יצחק הלוי, עו"ד
נ ג ד
הנתבעים: 1. עו"ד א' גרצברג
2. עמיר סוסלר
3. חיים אלפנדרי
4. סמדר סיון
5. אילן סיון
6. יגאל כדורי
7. אהובה כדורי
8. סופי רבינוביץ מישל קלייר
9. כריסטינה וייס
10. קורנליוס סטרול
11. בנק המזרחי הטאוחד בע"מ
וכן תביעה שכנגד
פסק דין
הרקע
1. בלב ליבן של תובענות אלה עומדים מעלליו של עו"ד אייל גרצברג, אשר בזמן ניהולה של תובענה זו היה מצוי כנראה מחוץ לגבולות ישראל ובשמו התייצב מי שמונה נאמן בפשיטת הרגל שלו.
המחלוקת בין בעלי הדין נסבה על הזכויות בארבע דירות שהוקמו על גג הבנין שבפינת רחוב יחזקאל 38 ודיזנגוף 300 בתל אביב.
גג הבית נרכש מחברת באוהאוס, ביוזמתו של גרצברג. גרצברג הוא גם מי שקישר את כל בעלי הדין לאותו גג, כאשר הקשר עם כל אחד מהם נוצר בדרך אחרת ובמעמד שונה. ההליך שבפני
נועד לקבוע את זכויותיו של כל אחד מבעלי הדין בדירות אשר הוקמו על הגג.
לכאורה, כוונתו של גרצברג היתה כי הזכויות בגג תרכשנה במישרין על ידי שותפים, על דרך של שיתוף במקרקעין. הגג היה צמוד לדירה 11 בבית קיים. למרות שארבע הדירות הוקמו, טרם תוקן צו הבתים המשותפים, כך שארבע הדירות עדין צמודות לדירה 11. כל מי שרכש זכויות באחת הדירות, קיבל חלקים בלתי מסויימים בחלקת משנה 11.
על פי הסכם שיתוף, היתה כל אחת מארבע הדירות צריכה להיות מיוחדת לאחד השותפים. מרבית האמורים להיות שותפים לא פגשו בהקשר לעסקה איש מלבד גרצברג, אשר פעל ליצירת קשר עם בעלי הגג, עם הקבלן הבונה ועם השותפים.
נראה שדרכו של גרצברג נועדה לחסוך במס שבח מקרקעין, כאשר השותפים משלמים עבור הזכויות בגג ותמורת הבניה.
2. עו"ד משה יצחק הלוי, עמיר סוסלר, חיים אלפנדרי וסמדר ואילן סיון הם צדדים להסכם מיום 2.7.95 שלפיו נרכשו הזכויות בגג מחברת באוהאוס וכן להסכם שיתוף מיום 9.7.95 שלפיו יוחדו ארבע הדירות (להלן-יכונו השותפים). השותפים אף חתומים על הסכמתם לשעבוד הזכויות לבנק המזרחי להבטחת הלוואה שנטל גרצברג, ואשר נועדה לבניית הדירות, ולפרעון הלוואה שלהבטחתה היתה רשומה משכנתה קודמת.
כל שנאמר עד כה ושיאמר להלן מושתת, בשלב זה, על הנחזה מהמסמכים הרבים אשר הוצגו במהלך המשפט, כאשר כלפי רבים מהם נטען כי נחתמו על ידי גרצברג ללא הרשאתם של השותפים, בין תוך זיוף החתימה ובין תוך הסתמכות על ייפויי כוח שנחזו להיות חתומים על ידי השותפים.

3. על פי הסכם השיתוף נועדו הדירות לשותפים כדלקמן: לאלפנדרי - נועדה דירה חזיתית בת שלשה חדרים בקומה החמישית; לסוסלר - דירה ערפית בת שלשה חדרים בקומה החמישית; לסיון - דירה חזיתית בת שני חדרים בקומה הרביעית ולעו"ד הלוי דירה עורפית בת שני חדרים בקומה הרביעית של הבנין,

חלקיהם היחסיים של השותפים בדירה 11 ובגג הצמוד אליה, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וכן נרשם הסכם השיתוף.
הדירות נמכרו על ידי גרצברג, מבלי שהשותפים קיבלו את תמורתן. הדירה שנועדה לאלפנדרי נמכרה ליגאל ולאהובה כדורי; הדירה שנועדה לסוסלר נמכרה לסופי רבינוביץ מישל קלייר; הדירה שנועדה לסיון נמכרה לכרסטינה וייס ולקורנליוס סטרול. הדירה היחידה שלגביה אין טוענים נוספים היא זו שנועדה לעו"ד הלוי.
4. השותפים לא קיבלו מגרצברג את הכספים שקוני הדירות שילמו. משנעלם גרצברג ומונה לו נאמן בפשיטת רגל, באה מפי כל השותפים, שלא יכלו להיפרע מגרצברג, טענה זהה בעיקרו של דבר. השותפים טוענים כי הדירות הן דירותיהם, וכי גרצברג לא הורשה למכרן. לכן מבקשים השותפים להכיר בזכויותיהם בדירות, תוך התעלמות מזכויותיהם של הקונים שרכשו מידיו של גרצברג.
כאמור, כל מערכת ההסכמים נעשתה תוך מידור מוחלט של המתקשרים, כאשר אף מתקשר אינו פוגש בחברו, והחוליה המקשרת ביניהם הוא גרצברג, שהציג עצמו כמורשה לפעול בשם יחידי השותפים.

5. טענותיהם של רוכשי הדירות הן בעיקרו של דבר, כי השותפים שיתפו פעולה עם גרצברג כדי להפיק רווח מנטילת חלק בהקמת הדירות, וכי איש מהשותפים לא התכוון לרכוש דירה לעצמו, לחיזוק גרסתם זו, טענו הקונים כי השותפים לא גילו בדירות ענין שמגלה מי שרכש דירה למגוריו. כך נטען שהשותפים לא ביקרו בדירות במהלך הקמתן, ולא נתנו דעתם על איבזור הדירות כפי שנוהג מי שמתעתד לגור בדירה המוקמת. לעומת זאת, טענו הקונים, כי הם הרבו לבקר בדירות בזמן הבניה, ונתנו הוראות שונות בקשר לאבזורן ולהשלמת הבניה.
זו התמונה הכללית ומכאן לבדיקה פרטנית בגין כל דירה ודירה.

דירת סיון
6. אילך וסמדר סיון רכשו את הזכויות בגג. כן שילמו סיון תמורת בנית הדירה. זכויותיהם של סיון ב- 2/10 של חלקת משנה 11 והצמוד לה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, וכן נרשם הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות בגג, שעל פיו יוחדה לסיון הדירה מערבית בקומה הרביעית.
סיון טוענים כי העסקה עם גרצברג נעשתה על ידם, על מנת שאחותה של סמדר
סיון - רוני שמיר ובעלה של זו יגיעו לרכישת דירה, תוך הסתייעות בזכותם של סיון לקבל ממשרד השיכון הלוואה כנגד משכנתה. רון שמיר הודה בחקירתו כי לא היה מעורב בתשלום עבור הדירה ואף לא בבחירת אביזרים לדירה (ע' 78 - 79).
הדירה שיועדה לסיון נמכרה על ידי גרצברג לכריסטינה וייס ולקורנליוס סטרול. סיון לא ידעו על עסקה זו.
במאי 1997 חתמו סטרול על הסכם רכישה, כאשר המוכרים על פיו הם סיון, שיוצגו על ידי גרצברג. גרצברג הציג לסטרול יפויי כח מזוייפים שנחזו להיות חתומים על ידי סיון. גרצברג אף דיווח על עסקה זו למס שבח מקרקעין תוך זיוף חתימותיהם של סיון על ההסכם שצורף לדו"ח (נ/25). יוער כי גרצברג הוא דודה של סמדר סיון, אך הדבר לא הפריע לו לכלול אותה בין קרבנותיו.

7. לטענת סטרול, הם שילמו לגרצברג את מירב התמורה עברו הדירה: 215,000 דולר מסכום של 225,000 דולר, ושעבדו אותה לטובת הבנק הבינלאומי הראשון
למשכנתאות בע"מ (המשיב מס' 4). לדבריהם ליוו סטרול את בניית הדירה, ואף רכשו אביזרים שהותקנו בדירה תוך כדי בנייתה. מלבד עדותו של סטרול בענין זה בתצהירו, אישרו זאת עו"ד הלוי (ע' 65), ירון קרת מנהל הפרויקט (ע' 127 לפרוטוקול) והקבלן לחמיש (ע' 179). ירון קרת אף הוסיף (ע' 127) כי מלבד סטרול לא היה איש מעורב בנוגע לדירה זו.
8. בצדק הדגיש עו"ד זמיר (סעיף 15 לסיכומיו) את דבריו של קרת שניהל עסקים עם גרצברג. קרת העיד (ע' 127) כי שמע מגרצברג שדירת סיון נמכרה לסטרול. קרת העיד כי שמע זאת זמן רב לפני המפולת של גרצברג.
דברים אלה משתלבים בטיעונם של סטרול כי סיון ושמיר לא רכשו דירה ולא
היו מעוניינים בדירה למגורים. כל עניינם היה ליטול חלק בעסקיו המשגשגים של הדוד גרצברג. מה עוד שהיתה זו הזדמנות לנצל את ההטבה הגלומה בקבלת הלואה לזכאים של משרד השיכון. חיזוק ניכר לטיעון זה של עו"ד זמיר מצוי בחוסר הענין של סיון ושל שמיר בדירה. כאמור קרת העיד כי מלבד סטולר לא היה מעורב איש בשלבי ההקמה והסיום של הדירה. רון שמיר אמנם טען כי ביקר בדירה תוך כדי בנייתה, אולם כאמור קרת הכחיש זאת ואיש מהמעורבים בבנייה לא אישר את דברי רון שמיר, בדבר ביקוריו. חוסר המעורבות של שמיר מחזק את הגרסה שלא התכוונו לגור בדירה. גם אין זה מתקבל על הדעת ששמיר התכוונו לעבור עם שני ילדיהם לגור בדירה בת שני חדרים, כאשר גרו בדירה שכורה בת שלשה חדרים.
המסקנה העולה היא כי סיון ושמיר לא התכוונו לרכוש את הדירה למגורי מי מהם. כל עניינם היה נטילת חלק בעסקה רווחית שנוהלה על ידי דודם. חשיבותה של קביעה זו רבה באשר לסמכותו של גרצברג לעשות בשם סיון את העסקה עם סטרול.
אם אכן עניינם של סיון ושמיר בעסקה היה הפקת רווח מהשקעתם, כאשר ניהול העסקה מסור לגרצברג, הרי שמשתמע מכאן שגרצברג הוסמך על ידי סיון למכור את הדירה ולחתום על הסכם כדוגמת זה שחתם עם סטרול. מאותה שליחות לא נגרע דבר גם אם גרצברג מצא לנכון להציג בפני
סטרול ובא כוחם יפויי כח מזוייפים שנחזו להיות חתומים על ידי סיון.

9. פרט להרשאה שעליה ניתן היה ללמוד מהנסיבות, חתמו בני הזוג סיון לפחות על כתב הרשאה אחד (נ/9)י שבחתימותיהם עליו לא כפרו (ע' 105 ו- 118 כפי שתוקן בע' 285).
סיון טענו כי יפוי כח זה לא נחתם לצורך מכירת זכויותיהם, אלא לצורך רכישתן. ביפוי הכח נאמר במפורש כי הוא מרשה את עו"ד גרצברג למכור את הדירה.
החותם על יפוי כח אינו יכול לטעון כלפי האמור בו, תוך נסיון להגביל את ההרשאה בניגוד לאמור בה במפורש. לענין תקפו של כתב הרשאה זה אין חשיבות לפגמים שנמצאו בייפויי כח אחרים.
העולה מכל האמור הוא שסיון חפצו לא בדירה, אלא ברווחים אשר קיוו להפיק בעזרתו של קרובם גרצברג, לכן לא התעניינו בדירה כמקום למגוריהם, וגרסתם כפי שהובאה בפני
, תואמת את הטענה כי התעניינו רק בהשקעה רווחית.

10. מסקנתי זו באה ללא דיון במידת מהימנותם של עדי סיון. אולם היה וצריך הייתי לבחור בין גרסאות עובדתיות, הייתי מתקשה ליתן אמון בדברי סיון אשר במו פיהם אישרו כי אחת מתכליות מעורבותם בעסקה היתה להונות את משרד השיכון, על ידי מצג שהדירה אשר, לטענת סיון, נרכשה למען שמיר נרכשת עבור סיון, שהיו זכאים להלוואה נוחה ממשרד השיכון. לא היה בפי סיון הסבר מדוע על בית המשפט ליתן אמון בגרסתם לאחר שהתברר שהם מוכנים לשקר תמורת נזיד עדשים.

11. סיון עתרו בתיק אז' 206/98 להצהרה כי בטל וחסר תוקף ההסכם בין גרצברג לבין כריסטינה וויס וקורנליוס סטרול. לאור כל האמור הנני דוחה את התביעה של סמדר ואילן סיון בתיק אז' 206/98.

דירת עו"ד הלוי
12. עו"ד משה יצחק הלוי הגיש בתיק אז' 1448/97 תביעה שעיקרה הצהרה על זכותו בדירה המזרחית שבקומה הרביעית בבית נשוא התובענה.
גרצברג הציג בפני
עו"ד הלוי את המיזם של הקמת הדירות על גג הבית שברחוב דיזנגוף 300, תוך הצגתם של סיון, סוסלר ואלפנדרי, כיזמים שגרצברג ארגן ומייצג, והציע לעו"ד הלוי להשקיע יחד עם היזמים כאמור.
לדבריו, העדיף עו"ד הלוי לרכוש את הדירה המזרחית שבקומה הרביעית, ולא היה מעוניין להשתתף בעסקה יחד עם היזמים האמורים.
לדבריו, התקשר עו"ד הלוי בהסכם עם עו"ד גרצברג, שלפיו שילם $160,000 תמורת רכישת דירה.
רכישת הזכויות על ידי עו"ד הלוי, היתה בהסכם עם חברת באוהאוס בע"מ שנחתם ביום 9.7.95, ואשר עליו חתומים כרוכשים גם סוסלר, סמדר ואילן סיון וחיים אלפנדרי. במעמד החתימה על ההסכם האמור חתם עו"ד הלוי על יפוי כח בלתי חוזר שלפיו יופה כחו של עו"ד גרצברג. יפוי הכח נוקט בלשון כללית ביותר, ומרשה את המורשה גם למכור ולהעביר את הזכויות בגג.
באפריל 1997 קיבל עו"ד הלוי את המפתח לדירה שבנייתה הושלמה, למעט חיבורה לחשמל.

13. באוגוסט 1997 התברר לעו"ד הלוי כי בוצעו בדירות עסקאות שלפיהן נמכרו הדירות שהוקמו על הגג. עסקאות אלה נעשו, לטענתו, על אף שהיתה רשומה על הזכויות בגג משכנתה לטובת בנק המזרחי המאוחד בע"מ.
לטענת עו"ד הלוי אמר לו גרצברג כי החוב לבנק ייפרע משלש הדירות האחרות המוקמות על הגג. עם זאת חתם עו"ד הלוי על המסמכים שנדרשו לשעבוד הנכס לבנק המזרחי. גרצברג אמר לו שעל אף שהחוב לבנק ייפרע ממכירת שלש הדירות, זולת דירתו, יש צורך בחתימתו בקשר למשכנתה, כי באותו שלב היה מדובר בשיתוף במקרקעין של סיון. מכאן טרונייתו של עו"ד הלוי, על כך שאותן שלש דירות נמכרו על ידי גרצברג לאחרים, מבלי שנפרע החוב לבנק.
עו"ד הלוי עותר כי יוצהר על בטלות כל העסקאות שנרשמו לאחר רישום המשכנתה. לחלופין תוקף עו"ד הלוי את המשכנתה גופה וטוען שהבנק מנוע מגבות את הסכומים על פי המשכנתה.
עוד טוען ב"כ של עו"ד הלוי, כי כתב ההרשאה שבו ייפה עו"ד הלוי את כחו של עו"ד גרצברג, בטל בשל השימוש לרעה שנעשה בו, על מנת למנוע שימוש נוסף לרעה באותו יפויי כח.
הדירה שבה מחזיק עו"ד הלוי היא היחידה מארבעת הדירות שאין לגביה מחלוקת.

14. נראה לי שגרסתו של עו"ד הלוי קורסת וקמה עם הקביעה בדבר מהות העסקה שקשר עם גרצברג.
אף לגבי עו"ד הלוי, ממש כמו לגבי סיון, נראה שעו"ד הלוי, כמו האחרים שרכשו זכויות בגג בשיתוף, ואשר היו צד להסכם השיתוף, לא שמו עיניהם בדירות אלא ברווח שניתן היה להפיק מהעסקה שארגן גרצברג ואשר כבר תוארה.
כאמור, זו היתה העסקה שהוצעה לתובע על ידי גרצברג. ייחוד הדירה לעו"ד הלוי, לא היה אלא חלק מאותו ייזום של גרצברג, שהכל שאפו לאכול מפירותיו. ייחוד הדירה לעו"ד הלוי, אינו משנה דבר לענין משמעותה של העסקה .

15. חיזוק לגישה שלפיה בחר עו"ד הלוי ליטול חלק בעסקיו של גרצברג, מצויה בטיעונו של עו"ד הלוי בכתב התביעה כי נקט בצעדים לביצוע עסקה מסחרית אחרת עם גרצברג. כמובן שאותה עסקה אחרת אינה משליכה על ההסכם שנדון בפני
, אולם ניתן ללמוד מקיומה על מערכת היחסים שבין עו"ד הלוי לגרצברג. השתתפותו של עו"ד הלוי כמשקיע ביזמה של גרצברג להקמת ארבע דירות על הגג משתלבת יפה במערכת יחסים זו.

16. טענתו של עו"ד הלוי היא שיש להצהיר על בטלות המשכנתה לטובת בנק המזרחי. טעם עיקרי לטיעון זה הוא כי אחד הממשכנים על פי שטר המשכנתה
הוא חיים אלפנדרי. חיים אלפנדרי אינו טוען לזכות כלשהי בבית. לדבריו אין לו חלק בעסקה כלשהי, לרבות נטילת ההלואה מהבנק (ע' 172).
בא כחו של עו"ד הלוי טוען שכאשר המסמך נחזה כמחייב אנשים אחדים ולא כולם הינם צד לאותה התחייבות, פוגם הדבר בתקפו של המסמך ואין הוא מחייב איש. הנני מוכן לקבל שאכן זה הדין. אולם אין עניננו דומה לכך. מדובר בשעבודו של נכס אשר הכל סברו, לאור מצגיו של גרצברג, כי אלפנדרי הוא אחד מבעלי הזכויות בו. לו כך היה, הרי העדר חתימתו של אלפנדרי על שטר המשכנתה עלול היה לפגום בתקפו של זה, ולהותיר את יתר המתחייבים חשופים מול הבנק מבלי שהנכס שהתכוונו לשעבד, אכן שועבד. אולם בענין שבפני
אין העדר החתימה של אלפנדרי משטר המשכנתה גורע מתקפו. חתימתו היתה מיותרת באשר לא היו לו זכויות בנכס. מכאן שכל בעלי הזכויות בנכס חתומים על שטר המשכנתה בין בעצמם ובין באמצעות גרצברג שחתם כמיופה כח.

17. התובענה שבפני
איננה תביעתו של הבנק לפרעון החוב, לכן אין עומד בפני
לדיון תקפו של חוזה ההלואה שבו נעדרת התחייבות של אחד הלווים. יתכן שהעדר חתימתו של אלפנדרי עשוי היה לפגום בתקפה של התחייבותם של אחרים, שהניחו כי גם אלפנדרי יתחייב עמם. אשר עומד לדיון בפני
, הוא תקפה של המשכנתה. משחתמו על השטר כל אלה שלהם זכויות בנכס המשועבד, השעבוד תקף גם אם סברו בטעות שיש בעלים נוסף אשר לא חתם. עושי השטר התכוונו לשעבד את הנכס והוא אשר עשו. העדר החתימה של מי שסברו ששותף עמהם אינו פוגע בהם, ואינו מגדיל את סיכונם.
עו"ד גרפי טען נם כי ראוי לבטל את שטר המשכנתה, באשר עו"ד הלוי שילם את מלוא התמורה, ולא היה הגיון בכך שישעבד את זכויותיו. לטענת עו"ד הלוי, חתימתו באה באשר לא ניתן היה לשעבד את הנכס ללא חתימת כל בעלי הזכויות בו. היא הנותנת. כדי ליטול חלק בעסקה שהציע לו גרצברג, עו"ד
הלוי הסכים לחתום על שטר המשכנתה, ובכך הסכים לכל המשתמע מכך. מי כמו עורך דין חייב לדעת שחתימתו אינו "טכנית", כדבריו, אלא מהותית ליצירת השעבוד.
גם אם החוב שלהבטחתו נרשמה המשכנתה הוא חובו של גרצברג (ע' 821), אין שום פגם בכך שעו"ד הלוי הסכים במסגרת העסקה, לשעבד את זכויותיו בנכס להבטחת פרעונו של אותו חוב.

18. עתירה נוספת בפי עו"ד הלוי היא כי יש לראות כבטלות את כל העסקאות שנעשו בנכס לאחר רישום המשכנתה. טיעון זה נסמך על תנאי שבשטר המשכנתה שאסר על עריכת עסקאות בנכס ללא הסכמת הבנק. עו"ד גרפי, בא כחו של עו"ד הלוי, לא השכיל להסביר כיצד יכול עו"ד הלוי להיבנות מאותו איסור שבשטר המשכנתה. האיסור נועד להגן על זכויותיו של הבנק המלוה ולא על זכויותיהם של בעלי הנכס. אלמלא אותו תנאי, אין מניעה כי בעל נכס משועבד ימכור את זכויותיו בנכס, כשאלה כפופות לשעבוד.

19. עוד טען עו"ד גרפי כי התמורה מרכישת הדירות, צריכה לשמש לפרעון החוב לבנק, בטרם יממש הבנק את המשכנתה. לענין זה סמך עו"ד גרפי על מכתבו של גרצברג לבנק (נספח ט' לתצהירו של הבנק). על פי האמור במכתב זה ישוחרר חלקו של עו"ד הלוי מהשעבוד לטובת הבנק רק לאחר שהבנק ייפרע מיתר בעלי הנכס. אין מקום ללמוד ממסמך זה דבר שיתמוך בטיעון להפטרו של עו"ד הלוי מהשעבוד.

20. העתירה היחידה של עו"ד הלוי שלה ניתן להעתר היא להצהרה בדבר זכותו בדירה עורפית בת שני חדרים בקומה הרביעית של הבנין, באשר אין איש שטוען לאותה דירה.
דירת אלפנדרי
21. אלפנדרי מצויין כאחד מרוכשי הזכויות בגג מבאוהאוס וכן כאחד החתומים על הסכם השיתוף. אלפנדרי הופיע לעדות ואמר שהחתימות אינן חתימותיו וכי אין הוא טוען לזכות כלשהי בדירות (ע' 172).
נטען שיש לחוסר מעורבותו של אלפנדרי השלכה על תוקף המשכנתה, אלא שטיעון זה נדחה על ידי.
הדירה שיועדה לאלפנדרי נמכרה על ידי גרצברג ליגאל ולאהובה כדורי. בעלי הדין הרבו לטעון באשר לעיסקאות קודמות שבין גרצברג לכדורי, אשר הובילו למסירת הדירה לכדורי. איני רואה צורך לעסוק בכך. כאמור, אלפנדרי, שנמנה לכאורה על השותפים, אינו טוען לכל זכות בדירה. היחיד הטוען כלפי זכותם של כדורי הוא עו"ד הלוי. עיקר טיעונו הוא שמכיוון שלאלפנדרי, שכביכול מכר את הדירה לכדורי, אין כל מעמד בדירה, והואיל וגרצברג הוא שחתם (בשם המושאל של אלפנדרי) על ההסכם עם כדורי, הרי הדירה היתה של גרצברג. לטענת עו"ד הלוי יש להיפרע מאותה דירה את הסכומים שהיה חייב גרצברג. צודק עו"ד וירניק בטענו בשם כדורי, כי אין ממש בטענותיו של עו"ד הלוי כלפי משפחת כדורי. טיעונו של עו"ד הלוי מחזק את זכויותיהם של כדורי בדירה. אם אכן הדירה היתה של גרצברג והוא זה שמכרה לכדורי, הרי באותה רכישה על ידי כדורי אין כל פגם.
אין ממש גם בטיעונו של עו"ד הלוי כי כדורי לא שילמו כסף תמורת הדירה, אלא ויתרו על זכותם בדירה אחרת שרכשו מגרצברג. עו"ד הלוי לא הצליח להצביע מה פגם היה בדרך זו של רכישת הדירה.

דירת סוסלר
22. עמיר סוסלר נמנה על אלה שהתפתו ליזמתו של גרצברג לרכוש זכויות בלתי מסויימות בגג הבית ברחוב דיזנגוף 800 כדי לבנות עליו עם אחרים. אף סוסלר טוען שיפויי כח שעליהם חתם, ניתנו לגרצברג על מנת לרשום את
זכויותיו בנכס ולטפל בכל הקשור בבניה, ולא נועדו לשמש למכירת הזכויות בנכס.
טיעון זה מתעלם מהאמור ביפוי הכח. יפוי הכח כולל הסמכה מפורשת גם למכירת הנכס ולהעברתו לאחר.
אין חולק על כך שגרצברג נהג בדירה שיועדה בהסכם השיתוף לסוסלר, כפי שנהג בדירת סיון, ומכרה לסופי רבינוביץ - מישל קלייר. סוסלר עתר בה"פ 1438/97 להצהיר על בטלותו של ההסכם שעשה גרצברג עם סופי קלייר. לאחר רכישת הדירה על ידה, סופי קלייר היתה מעורבת בהתקנת אביזרים בדירה על חשבונה (סעיף 18 לתצהירה וכן ירון קרת, שותפו של גרצברג (בע' 180-129)). לדבריה לא ראתה בדירה את סוסלר.
בידי סופי קלייר היו המפתחות לדירה לצורך ביצוע עבודות מטעמה ובמאי 1997 קיבלה את החזקה בדירה וסמוך לכך נכנסה לגור בדירה.
אין ספק כי סוסלר לא היה מעוניין בדירה למגוריו, וכי היה מעוניין בהפקת רווח ממכירת זכויותיו בדירה, הדבר עולה במפורש מסעיף 11 לתצהירו:
"ביום 8.6.97 הודיע עו"ד גרצברג (במכתב אשר הופנה לאבי פר רפאל סוסלר) כי עדיין לא ניתן למכור את הדירה שכן הדירה עדין איננה מחוברת לחשמל ולפיכך אין אפשרות למכרה בפטור ממס שבח. "

מדברי סוסלר עולה בבירור כי כל ענינו היה במכירת הדירה. דבר זה היה ידוע לגרצברג, ולא היתה מניעה כי גרצברג ימכור את הדירה כמיופה כחו של סוסלר. טרונייתו של סוסלר אינה על מכירת הדירה אלא על כך שגרצברג מעל באמונו, לא הודיע לו על המכירה ולא העביר לו את התמורה. כל שיש לסוסלר זו תביעה כלפי גרצברג על כל שהוא טוען כלפיו, אך אין בפיו כל טענה שעשויה להביא לביטול העסקה עם סופי קלייר.
המשכנתה לטובת בנק המזרחי
23. רבים מבעלי הדין, ובעיקר עו"ד הלוי, השיגו על תקפה של המשכנתה הרשומה על הדירות לטובת בנק המזרחי.
החוב לבנק, שלהבטחתו נרשמה המשכנתה, מקורו בסילוק משכנתה לטובת בנק כרמל בגין חוב של חברת באוהאוס, שממנה רכש גרצברג את הזכויות לבניה על הגג. בנוסף לכך מימן הבנק את הבניה.
כל בעלי הזכויות בדירות אישרו את קיומה של המשכנתה בהסכמים שעל פיהם רכשו זכויות.
הבנק הפטיר את סיון ב100,000- דולר, ועו"ד גרפי טען בשם עו"ד הלוי, כי הפטר זה מפטיר גם את הלוי לאור סעיף 55(ג) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1978-, שבו נאמר:

"הפטיר הנושה אחד החייבים מן החיוב, כולו או מקצתו - בוויתור, במחילה, בפשרה, או בדרך אחרת - הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת. "

עו"ד שמחוביץ, ב"כ הבנק, טוען כי בסעיף 28(ד) לתנאי המשכנתה, נקבע: "הבנק יהא רשאי מזמן לזמן בין בהסכמת הממשכן ובין בלעדיהאו אף שהממשכן יקבל מהבנק הודעה על כך:(ד) להתפשר, לוותר, לשחרר או לעשות הסדר עם הלווה או עם אחרים או עם ערבים עבורו או עם אחד או אחדים מיחידי הממשכן".
סעיף זה לתנאי המשכנתה אכן מאפשר לבנק לשחרר את אחד החייבים, מבלי שיהיה בכך הפטר לאחרים.
סוף דבר
24. נידונו בפני
תובענות אחדות, ובכללן גם תביעה שכנגד, שבהן העלו בעלי הדין מספר רב ביותר של טענות. לאור המסקנות, שאליהן הגעתי, לא ראיתי צורך לעסוק בחלק ניכר של הטענות, שאין בהן להועיל, לאור הממצאים שנקבעו .
אין ספק שכל בעלי הדין ניזוקו ממעלליו של גרצברג, שהיה קרובם וידידם של חלק מהמתדיינים, ואשר הכל נתנו בו אמון בהיותו עורך דין, שייצג בנקים ואשר גילגל עסקים רבים. הניזוקים העיקריים הם אלה שחפצו לעשות רווחים, תוך מצגי שוא, בין אם על ידי הצגת עצמם כבעלי דירות ולא כעוסקים בבניה, ואם על ידי ניצול זכויות להלוואה נוחה על ידי מי שלא היה זכאי לכך.

25. העולה מכל האמור הוא שהנני מצהיר שכריסטינה וייס וקורנליוס סטרול, יגאל כדורי ואהובה כדורי, וסופי רבינוביץ מישל קלייר הם בעלי זכויות בדירות בבית שברחוב דיזנגוף 300 בתל-אביב, דהיינו:
(א)כריסטינה וייס וקורנליוס סטרול - בדירה חזיתית בת שני חדרים בקומה הרביעית.
(ב)יגאל כדורי ואהובה כדורי דירה חזיתית בת שלשה חדרים בקומה החמישית.
(ג)לסופי רבינוביץ מישל קלייר - דירה ערפית בת שלשה חדרים בקומה החמישית.

כן הנני קובע כי תקפה המשכנתה הרשומה לטובת בנק המזרחי המאוחד בע"מ. אינני רואה צורך לקבוע דבר לענין סכום החוב שלהבטחתו רשומה המשכנתה, באשר ענין זה לא עמד לדיון בפני
, אם כי היו מבעלי הדין שטענו בהקשר לכך.
מהאמור עולה כי נדחו כליל טיעוניהם של סמדר ואילן סיון, ועמיר סוסלר, וכן עיקר טעוניו שך עו"ד משה יצחק הלוי.
הנני מחייב אותם, ביחד ולחוד, לשלם כהוצאות משפט סכום של 15,000.-ש"ח, לכל אחד מארבעת הקבוצות דלקמן:
(א) לכריסטינה וייס וקורנליוס סטרול
(ב) ליגאל ולאהובה כדורי
(ג) לסופי רבינוביץ מישל קלייר
(ד) לבנק המזרחי המאוחד בע"מ
ניתן היום 2 ביוני 1999 והודע במעמד עו"ד גלאור, עו"ד זמיר, עו"ד רונן, עו"ד יובל ועו"ד גרפי, ועו"ד עובדיה.
ד"ר ג' קלינג - שופט










בשא בית משפט שלום 122703/00 אברהם גואטה נ' א.ב. הבית הישיר הראשון (פורסם ב-ֽ 22/08/2000)