פסקי דין על ירוסלבה קוטיק | פסקי דין על לאוניד קוטיק | פסקי דין על מטאניס מיכאל-חב לבניין ועבודות אבן | פסקי דין על אור ("אסור") חיים |

4375/06 א     14/07/2010




א 4375/06 ירוסלבה קוטיק, לאוניד קוטיק נ' מטאניס מיכאל-חב לבניין ועבודות אבן בע"מ, אור ("אסור") חיים








בית משפט השלום בנצרת



ת"א 4375-06 ירוסלבה קוטיק
ואח' נ' מטאניס מיכאל-חב לבניין ועבודות אבן ואח'




בפני

כב' השופט
יוסף סוהיל

התובעים
1
.
ירוסלבה קוטיק

2
.
לאוניד קוטיק


נגד

הנתבעים
1.מטאניס מיכאל-חב לבניין ועבודות אבן בע"מ
2.אור ("אסור") חיים




פסק דין


התביעה:
1.
התובעים, בני זוג, שרכשו דירת מגורים מאת הנתבע מס' 2, עפ"י הסכם שנחתם בתאריך 18.03.04.
הדירה נמצאת בבית משותף בן 4 קומות, במגדל העמק. מעל דירת התובעים שתי דירות נוספות, כשמרפסת הדירה שמעל (מרפסת פתוחה) היא למעשה חלק מתקרת דירת התובעים.
הדירה נבנתה ע"י הנתבעת מס' 1, חברה משכנת, נמכרה לנתבע מס' 2 בתאריך 28.12.01, ונמסרה לו בתאריך 03.02.02 (ר' תצהיר הנתבע 2).
משעברו התובעים להתגורר בדירה, גילו, לטענתם, רטיבות בתקרת חדר השינה
;
ואף גילו שמדובר בליקוי שהיה ידוע לנתבע מס' 2, לטענתם, וכי כבר בוצעו מספר ניסיונות תיקון, לא מוצלחים, ע"י הנתבעת 1.

2.
התובעים, בתורם, פנו לנתבעת 1 בדרישה לתיקון הליקוי, וזו נאותה לבצע מספר ניסיונות תיקון נוספים, אך ללא הצלחה.
לטענת התובעים, מקור הרטיבות אינו רק במי הגשמים, אלא גם בצנרת שברצפת הדירה מעליהם, טענה שהתבררה כנכונה.
הנתבעת מס' 1 אמרה נואש, ואף הציעה לתובעים לדאוג בעצמם לתיקון הליקויים ע"י קבלן מטעמם, והביעה נכונות לשאת בעלויות.

3.
עפ"י חוות-דעת מהנדס מרדכי כהן - מומחה מטעם התובעים – מחודש יוני 2006, מקור הרטיבות הוא בשלושה: כשל באיטום חדר הרחצה בדירה מעל, כשל באיטום המרפסת הפתוחה בדירה מעל, ודליפה אפשרית מצינורות הדולחין או המרזבים.
עלויות תיקון הליקויים, לפי קביעת המומחה, מטעם התובעים,
מגיעות לסך של 30,670 ₪; ובנוסף חלה, לטענת המומחה, ירידת ערך בדירה בסכום של 38,813 ₪, אף אם הליקויים יתוקנו.
עוד טוענים התובעים, ייאלצו, לצורך ביצוע התיקונים, לעבור לדיור חלופי, בעלות של 12,815 ₪;

ולכל אלה יש להוסיף פיצוי בגין עוגמת הנפש והסבל הכרוכים בכך.
כבר ייאמר כי התובעים לא נאלצו בסופו של יום לעבור לדיור חלופי זמני לצורך ביצוע התיקונים.

הסדר דיוני:
4.
בהודעה מוסכמת ע"י התובעים והנתבעת 1, הודיעו הצדדים על הסכמה דיונית לפיה ימונה מומחה מוסכם ע"י בית המשפט, מר שטרנברג רונן. עפ"י המוסכם, בנוסף למתן חוות-דעתו לגבי הליקויים בדירה, יידרש המומחה ליתן הוראות והנחיות באשר לאופן ביצוע התיקונים ויפקח אישית על ביצוע עבודות התיקון עד לפתרון מוחלט של בעיית הרטיבות.

כן הוסכם כי הנתבעת 1 תבצע את התיקונים בהתאם להוראות המומחה, ועל חשבונה.

5.
לאחר מינויו של אינג' שטרנברג, ערך הלה ביקור במקום, ומצא כי יש להיעזר בבעל מקצוע מיומן לצורך פתרון ליקויי הרטיבות.

המומחה המליץ על קבלן איטום בשם לאוניד ניקלשפראג אשר היה מקובל על הנתבעת 1.
לאחר תלאות, ועיכובים, שחלקם קשורים בקושי בתיאום עם בעלי הדירה שמעל דירת התובעים, חלקם קשורים למזג האוויר ועוד, בוצעו התיקונים לקראת חודש 09/07 (ר' סיכומי התובעים).

6.
בדיון מיום 23.06.08 הודיעו הצדדים:

"אין חולק שהתיקונים הנחוצים בוצעו לשביעות רצון התובעים".

מכאן נסללה הדרך להמשך בירור התביעה באשר לפיצויים המגיעים לתובעים, אם בכלל, בגין עוגמת נפש, ירידת ערך הדירה ונזקים ממוניים אחרים.

7.
בדיון מיום 8.6.09 הגיעו הצדדים להסדר דיוני נוסף לפיו יוגשו סיכומים בכתב, ללא שמיעת עדים, ותוך הפניה לכתבי הטענות ותצהירי העדות הראשית, על צרופיהם, וכן תוך הפנייה לכל ההתכתבויות שהיו עם המומחה מטעם בית המשפט.

מי אחראי לפיצוי התובעים?
8.
אין מחלוקת כי הנתבעת מס' 1 לקחה על עצמה את האחריות לליקויים שנתגלו בדירה, אם בתקופה בה היתה הדירה בבעלות הנתבע 2, ואם לאחר שנמכרה לתובעים. אין גם מחלוקת כי הנתבעת 1 נשאה בכל העלויות הכרוכות בתיקון הליקויים, לרבות שכר המומחה שמונה על ידי בית המשפט, והקבלן שביצע את התיקונים.

משכך, מוחזקת הנתבעת 1 גם כמי שאחראית לפיצוי התובעים גם בגין נזקים עקיפים שנגרמו להם כתוצאה מהליקויים שהתגלו בדירה.

הנתבעת 1 אחראית לפיצוי התובעים, בגין הליקויים שנתגלו, גם משום היותה חבה חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי רוכשי הדירה אותה תכננה ובנתה. אחריות זו מעוגנת גם בחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973.

אמנם סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מדבר על אי-התאמה בין הממכר/הדירה לתנאי הסכם המכר, המפרט, התקן, תקנות הבניה ועוד, אלא שבענייננו מדובר באי-התאמה בסיסית ביותר, ומשום כך אחריותו של המוכר בולטת ואינה במחלוקת.


הנתבעת 1 מציינת אף בסיכומיה, כי מעולם לא התחמקה ולא התכחשה לאחריותה לליקויים הנטענים, וכי מלכתחילה נתנה הסכמתה לביצוע הבדיקות והתיקונים, אף על ידי גורם חיצוני.

אמת היא שהנתבעת 1 נהגה בהגינות, עת הביעה נכונות לבצע כל התיקונים הנדרשים, ומשלא עלה בידה לפתור בעיית הרטיבות, הביעה נכונות מלאה כי גורם מקצועי חיצוני יטפל בבעיה,
ועל חשבונה.

אלא שאין באמור כדי לפטור את הנתבעת מאחריות לנזקים עקיפים, או נוספים, שנגרמו לתובעים. בסופו של דבר, מדובר בליקויי ממנו סבלו התובעים קרוב לשלוש שנים וחצי, עד אשר תוקן על הצד הטוב ולשביעות רצון התובעים.

9.
נשאלת השאלה האם בנסיבות העניין חלה אחריות כלשהיא על הנתבע 2, נוכח טענת התובעים כי הנתבע 2 לא גילה להם דבר ליקויי הרטיבות בטרם נמלכו בדעתם לרכוש את הדירה.


ראוי להבהיר, כי אחריותו של הנתבע מס' 2 אינה עפ"י חוק המכר דירות. הנתבע 2 אינו בגדר "מוכר", כהגדרת המונח בחוק זה.

"מוכר" מוגדר בחוק המכר דירות:
"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר... על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה
;
"
(סעיף 1 לחוק)


יחד עם זאת, דומה, כי אין חולק שחלה על המוכר חובת גילויי ליקויים בדירה המוצעת למכירה על ידו, מכוח דיני החוזים, והיא חלה ביתר שאת כשמדובר בליקויים נסתרים.

הנתבע 2 טען כי הודיע לתובעים על בעיית הרטיבות שהייתה, ושלטענתו אף תוקנה
;
מה גם שלטענתו לא ניתן היה להסתיר עובדה זו מעיני התובעים.

10.
זאת ועוד, בסעיף 4 לחוזה המכר מצהירים התובעים ומאשרים כי ראו את הדירה ובדקו אותה, וכי הם מוותרים על כל טענה בדבר אי התאמה או בעניין הקשור במצב הדירה.
לפי הדרך הדיונית בה בחרו הצדדים, האמור בהסכם לא נסתר על ידם.
גם ללא קביעת מסמרות בשאלה עובדתית זו, אומר כי בנסיבות המקרה, והואיל והנתבעת נטלה על עצמה תיקון הליקויים בהיות הדירה עדיין בתקופת האחריות, לא יהא זה נכון לגלגל את האחריות, לפיצוי התובעים, גם לפתחו של הנתבע 2.


ועוד, טענת התובעים בסיכומיהם, כי אילו הנתבע 2 היה מגלה להם ליקויי הרטיבות והנסיונות הכושלים לתיקון, לא היו רוכשים את הדירה מלכתחילה, אינה רלוונטית לענייננו, משום שהתובעים לא עמדו על ביטול ההסכם בעקבות הליקויי שנגלה.

גובה הנזק

ירידת ערך הדירה:
11.
לטענת התובעים, ליקויי הרטיבות, אף שתוקנו לשביעות רצונם, גרמו בהכרח לירידת ערך הדירה. התובעים מבקשים להסתמך על חוות דעת המומחה מטעמם – מהנדס מרדכי כהן, אשר קבע בחוות-דעתו ירידת ערך בסך 38,813 ₪ (שיעור של 7.5% מערך הדירה).


אמנם חוות דעת המומחה מטעם התובעים ניתנה עוד בטרם בוצעו התיקונים, אך המומחה שב והתייחס לירידת ערך הדירה בחוות דעת משלימה, וציין כי גם לאחר שבוצעו התיקונים, ירידת הערך, כפי הערכתו הקודמת, בעינה עומדת.


מנגד, טוענת הנתבעת 1, כי לאחר תיקון הליקויים באופן שבעיית הרטיבות נפתרה כליל, אין עוד מקום לטענה בדבר ירידת ערך הדירה. לטענתה, חוות דעת המומחה אינה מבוססת על תשתית עובדתית או ראייתית, לא לעצם ירידת הערך ולא לעצם שיעור ירידת הערך.
קביעת המומחה, כי הערכתו לגבי ירידת הערך לא השתנתה, גם לאחר תיקון בעיית הרטיבות, אינה הגיונית ואינה סבירה.

12.
אכן לא הובאה חוות דעת נגדית לעניין ירידת ערך הדירה. מאידך, התייחסות מהנדס מרדכי כהן ב-"חוות דעתו המשלימה", לירידת ערך הדירה לאחר תיקון הליקויים, היתה טלגרפית, והסתכמה בקביעה, ללא הנמקה, כי הערכתו בחוות דעתו הראשונה לעניין ירידת ערך הדירה "הינו נכון ותקף גם בהתחשב בכך, שליקויי הרטיבות תוקנו / או יתוקנו בעתיד".

נראה גם שהמומחה לא ביקר פעם נוספת בדירה לצורך השלמת חוות דעתו, ובכל אופן לא ציין כי עשה זאת
;
אלא שעיון בחוות הדעת הראשונה מלמד שכבר אז התייחס המומחה לירידת ערך הדירה, גם למקרה שהליקויים יתוקנו: "רוכש פוטנציאלי יפחית ממחיר הדירה באם יוצגו בפני
ו הליקויים האמורים או עובדת תיקונם" (ההדגשה שלי – ס.י.).


סבורני כי ראוי היה לו המומחה ביקר בדירה ובחן בעיניו את רמת התיקונים והגימור, ובאם התיקונים הותירו סימנים כלשהם אם לאו, בטרם עדכן את הערכתו לגבי ירידת ערך הדירה. ייתכן, ואף הגיוני הוא, שתהא פגיעת מה במוניטין הדירה בה בוצעו תיקונים כאלה, אך אין זה סביר שירידת הערך בדירה שליקויי הרטיבות בה לא תוקנו תהא באותו שיעור ירידת ערך גם לאחר שהליקויים תוקנו. יש לדעתי ליתן גם משקל לעובדה שמדובר בתיקונים שחלקם הגדול בוצע דווקא בדירה שמעל דירת התובעים. מעת שבעיית הרטיבות נפתרה כליל, הפגיעה במחיר השוק של הדירה, תהא מזערית.


בהתחשב בכל אלה, הנני מעמיד את הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה על סך 7,000 ₪ נכון להיום.

נזק לא ממוני
:
13.
התובעים סבלו מבעיית הרטיבות בדירתם משך כשלוש שנים עד שבוצעו התיקונים. גם עבודות התיקונים שבוצעו, גרמו לתובעים, מן הסתם, סבל ואי-נחת משך תקופה ארוכה.


אמנם הנתבעת 1 נהגה בהגינות, גילתה אכפתיות ושיתפה פעולה עם המומחה מטעם בית המשפט והקבלן שעליו הומלץ, במידה סבירה, אלא שעדיין, אין בכך כדי לפטור אותה מאחריות לסבלם של התובעים. התובעת ילדה בחודש 2/06, עוד בטרם בוצעו התיקונים, וקל לדמיין את הסבל והטרדה ממצב הדירה בהתחשב גם בנולד הטרי.


הפסיקה נתנה דעתה לסבל הרב לדיירים שיכולה לגרום בעיית רטיבות בדירה:

"... כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה, לעניין הסבל ועוגמת הנפש...".


(ע"א 611/89 דרוקר נ' נחמיאס, סעיף 7 לפסק הדין, 15.3.92).


הערכת הפיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

בהתחשב באופיים של הליקויים, התקופה הארוכה – שלוש שנים ויותר – בה סבלו התובעים, ובחלק מהזמן עם הנולד הטרי, הן בשל הרטיבות בתקרה, והן בעקבות ביצוע התיקונים בתוך הדירה, הנני מעמיד את הפיצוי בגין ראש נזק זה על סך 24,000 ₪.
14.
לסיכום, הנני מחייב את הנתבעת מס' 2 לשלם לתובעים פיצוי בסך 31,000 ₪.

לסכום הנ"ל יתווסף שכ"ט עו"ד בשיעור 20% ומע"מ כחוק, וכן הוצאות משפט בסך -4,000 ₪.


הסכומים הנ"ל ישולמו לתובעים תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כאמור, דין התביעה כנגד הנתבע מס' 2 להדחות.

בנסיבות, אינני עושה צו להוצאות בגין דחיית התביעה כנגד הנתבע מס' 2.




ניתן היום,
ג' אב תש"ע, 14 יולי 2010, בהעדר הצדדים.












א בית משפט שלום 4375/06 ירוסלבה קוטיק, לאוניד קוטיק נ' מטאניס מיכאל-חב לבניין ועבודות אבן בע"מ, אור ("אסור") חיים (פורסם ב-ֽ 14/07/2010)