פסקי דין על חסין יצחק | פסקי דין על חסין יעקב | פסקי דין על קמחי אסתר | פסקי דין על חסין משה | פסקי דין על "חלמיש" - חברה ממשלתית-עירונית לדיור | פסקי דין על לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב-יפו | פסקי דין על נפתלי יצחק | פסקי דין על מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון |

2476/98 א     14/03/2004




א 2476/98 חסין יצחק,חסין יעקב,קמחי אסתר,חסין משה נ' "חלמיש" - חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב-יפו בע"מ ,נפתלי יצחק,מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון




- 1 -

בתי המשפט

ת.א. 002476/98
בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו
14/03/2004

כב' השופטת רנה משל (שהם)

בפני
:

1 . חסין יצחק

2 . חסין יעקב

3 . קמחי אסתר

4 . חסין משה

בענין:

התובעים
כולם ע"י ב"כ רינה חסין
, עו"ד
- נ ג ד -
1 . "חלמיש" - חברה ממשלתית-עירונית לדיור
, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב-יפו בע"מ

2. נפתלי יצחק

הנתבעים 1 ו- 2 ע"י ב"כ ניבה דורסט
, עו"ד
3. מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון

באמצעות פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
ע"י ב"כ דוד קמחי
, עו"ד

הנתבעים
פסק דין

1. א. בתביעה שבפני
עתרו התובעים לסילוק-ידם של הנתבעים מנכס, המורכב משתי דירות, הנמצא ברחוב תשבי 19, בשכונת-התקווה, בתל-אביב, בחלקה 110 שבגוש 6135 (להלן: "הנכס"). בסיכומיהם צמצמו התובעים הסעד המבוקש על-ידם, ועתרו אך ורק, לסילוק יד הנתבעים מן הדירה המצויה בקומת הקרקע בנכס, אשר הזכויות בה, הנן, לכאורה, בבעלות נתבעת 3, והמוחזקת על-ידי נתבע 2 כדייר נתבעת 1 (להלן: "דירת הקרקע"). עילת תביעת התובעים סומכת על טענתם, כי הנם "בעליה החוקיים" של דירת הקרקע (כשהכוונה, לבעלי זכות השימוש הבלעדית בה, כפי שיפורט להלן - ר.מ.).
ב. הדיון בתביעת התובעים החל בבית-משפט השלום בתל-אביב-יפו, ממנו הועבר לבית-משפט זה. עד ליום 2.2.03 התקיימו דיונים בתיק זה בפני
כב' השופטות צ'רניאק וחיות וביום 27.5.03 הועבר והחל הדיון בו בפני
.
2. העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:
א. אבי התובעים, אברהם חסין ז"ל (להלן: "המנוח"), נפטר ביום 27.3.79 ולפי צו ירושה (מתוקן) מיום 14.7.97 (נספח א' לכתב-התביעה המתוקן (להלן: "כתב-התביעה")), התובעים הנם יורשיו על-פי דין, בחלקים שווים ביניהם.
ב. על-פי שטרי מכר 5024 ו- 5025, מיום 14.8.46 (ת/14), רכשו המנוח ואחותו, הגב' רבקה נהון, ממר שמעון מלחי (להלן: "מלחי") 134/2443 חלקים ממקרקעין מסוג מירי, הידועים גם כחלק מחלקה 110 בגוש 6135 (שטחה הכולל של החלקה הנו 2.443 דונם) (להלן: "החלקה") - 67/2443 חלקים מהחלקה כל אחד. למלחי נותרו לאחר המכר 62/2443 חלקים מהחלקה (אשר תוקנו מאוחר יותר ל- 60/2443). תעודת הרישום המקורית של המנוח, ממשרד ספרי האחוזה ביפו, סומנה כ- ת/15. זכות המנוח בחלקה נרשמה גם בלשכת רישום המקרקעין (נספח ה1 לכתב-התביעה).
ג. בהיות החלקה בבעלותם המשותפת (במושע) של בעלים שונים, לא ניתן, על-פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין בלבד, לזהות מיקומו של נכס כלשהו, מן הנכסים הבנויים על גביה, והנמצא בשימושו הבלעדי של מי מהבעלים המשותפים.
יוער, כי הגם שהצדדים התייחסו לזכויות בדירת הקרקע כ"זכויות בעלות בדירה", הרי שאין זה כך, ומדובר בזכות השימוש הבלעדית בדירת הקרקע וזכות החזקה החוקית בה, נוכח העובדה שמדובר במקרקעין במושע, שטרם עברו פרצלציה ולא הוצג הסכם שיתוף בין הבעלים השונים, אשר הופקד בלשכת רישום המקרקעין. ואילו הבעלות במקרקעין, הינה זכות לחלק המתמטי מן החלקה. בהמשך אשמש במונח "זכויות בדירה" במובן של זכות שימוש וחזקה כאמור.
ד. בשנת 1979 נודע לתובעים (לטענתם שלא הוכחשה) דבר קיום מקרקעין הרשומים על שם אביהם המנוח, בלשכת רישום המקרקעין. בדיקה שעשו לגבי מיקום המבנה הקשור בזכויות במקרקעין אלו, ברשומות האוצר, מס רכוש, העלתה, כי המנוח רשום כבעלים של "67 מ"ר מתוך 2443 מ"ר בגוש 6135 חלקה 110 - שכתובתה רח' תשבי 19 תל-אביב" (ת/1, ת/4 ו-ת/5). בדיקתם במשרדי האוצר, מס שבח מקרקעין העלתה, כי לא בוצעה כל עסקת מכר במקרקעין הרשומים על-שם המנוח בחלקה (אישורם מיום 1.12.97 - ת/3).
ה. בשנת 1958, מכר אדם בשם מרדכי עבאדי (להלן: "עבאדי"), זכויות בנכס ברחוב תשבי 19, בתל-אביב המתייחסות ל- 56/2443 חלקים מהחלקה - לגב' לאה אברהם (סעיף 12 לתצהיר עדותו הראשית של מר דוד שמואלי, מטעם נתבעת 1 (להלן: "תצהיר שמואלי"). שטר המכר בגין עסקה זו, מספרו 10243/79 ונחתם על-ידי המוכר באמצעות מיופה-כחו, מר שלום אברהם (בעלה של גב' לאה אברהם), על-פי יפוי-כח בלתי חוזר מיום 10.11.58 (נספח ג' לתצהיר שמואלי) (להלן: "יפוי-הכח הבלתי חוזר"). עסקה זו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין רק בשנת 1979. ביפוי-הכח הבלתי חוזר תואר הממכר כ"בנין בן 2 קומות" המצוי ברחוב תשבי 19 בתל-אביב, המהווה 112/2443 מהחלקה. הגם, שאין חולק, כי עסקת מכר זו התייחסה לדירת הקרקע בלבד. המוכר - עבאדי - נפטר עוד בחודש נובמבר 1977 (ת/8 היא תעודת הפטירה שלו).
ו. בשנת 1975 הגישו ה"ה לאה ושלום אברהם בקשה לנתבעת 1 (שהנה חברה ממשלתית-עירונית לדיור, שיכון והתחדשות שכונות בתל-אביב), למציאת דיור חלופי עבור משפחתם, בשל הצפיפות הרבה בה היא מתגוררת, בדירת הקרקע (נספח ה' לתצהיר שמואלי). נתבעת 1 מצאה, כי לפי הקריטריונים של משרד השיכון, כי משפחת אברהם אכן זכאית לשיפור בתנאי הדיור, וסיכמה עמה, כי הזכויות בדירת הקרקע תמכרנה לנתבעת 3, באמצעות נתבעת 1, כפי שארע בפועל (נספחים ו', ז' ו-י' לתצהיר שמואלי). דירה הקרקע נותרה ריקה במשך תקופה מסוימת, ובשנת 1996 הושכרה לנתבע 2, כזכאי לדיור ציבורי, והוא מתגורר בה עד עצם היום הזה.
ז. בבנין ברח' תשבי 19, ת"א, דירה נוספת, בקומה הראשונה (להלן: "הדירה בקומה הראשונה"). הזכויות בדירה זו היו, לכאורה, אף הן בבעלות עבאדי והן נרכשו ממנו על-ידי שרה ואברהם נפתלי, הורי נתבע 2, בשנת 1960 (נספח יב' ו-יג' לתצהיר שמואלי). בשטר המכר (נספח יב' לתצהיר שמואלי) תואר הממכר כ- 56/2443 חלקים מהחלקה. בני הזוג נפתלי מתגוררים בדירה בקומה הראשונה, עד עצם היום הזה.
ח. יוער עוד, כי בשטר המכר של ה"ה נפתלי (נספח יב' לתצהיר שמואלי) ובשטר המשכנתא שערכו עם המוכר עבאדי (נספח יג' לתצהיר שמואלי), מצוינת כתובת מגוריו של עבאדי ברח' תשבי 17. כך גם מצוינת כתובת זו, בתעודת הפטירה שלו (ת/8).
ט. מעיון בנסח הרישום של החלקה עולה, כי ב - 29.5.46 נרשמו על שם משה עבאדי ושמעון עבאדי, בעקבות עסקת מכר, 56/2443 חלקים מן החלקה (ת/12). משה ושמעון - ששם משפחתם הנוכחי הוא "זהבי", הנם, ככל הנראה, בניו של עבאדי. לדברי משה ושמעון עבאדי-זהבי בתצהירם (נספח טו לתצהיר שמואלי), רכשו הם חלקם בחלקה משמעון מלחי (הוא המוכר שממנו רכש אבי התובעים המקרקעין).
י. בשנת 1981 מכרו ה"ה משה ושמעון עבאדי-זהבי את חלקיהם הנ"ל, לפי שטרות 17120/81/1 ו - 17120/81/2 (נספח יז לתצהיר שמואלי). בהסכם המכר (סעיף 13 לנספח טז לתצהיר שמואלי) צוין הממכר, כ"מגרש בשטח 112 ממ"ר ועליו בית דו-קומתי המכיל 2 דירות" (שני חדרים בכל קומה) והממוקם ברחוב תשבי 17, ת"א. הנתבעת 3 רכשה - לפי שטרות 17120/81/3 ו- 17120/81/4 - את החלקים הנ"ל מהרוכשים ממשה ושמעון עבאדי-זהבי.
3. תמצית טענות התובעים:
א. טענתם המרכזית של התובעים הנה, כי הזכויות בדירת הקרקע, אותן רכשה נתבעת 3 מלאה אברהם, הנן אלו, המתייחסות למקרקעין אותם ירשו מאביהם המנוח. לגרסתם, הואיל ולעבאדי לא היו כל זכויות בחלקה, וממילא לא בנכס שברחוב תשבי 19, ת"א על כן, עסקת המכר בינו לבין לאה אברהם, לגבי דירת הקרקע, בטלה, ובהתאם, בטלה אף עסקת המכר בין לאה אברהם לבין נתבעת 3.
ב. עוד טענו הם, כי בעת רכישת הזכויות בדירת הקרקע מלאה אברהם, לא בדקה נתבעת 1, אשר ביצעה הרכישה, האם אכן המוכרת הנה בעלת הזכויות בדירה, אלא הסתמכה, באופן רשלני, על יפוי-הכח הבלתי חוזר. לענין זה הפנו הם, לעדות שמואלי (בעמ' 12 לפרטיכל, ש' 5-29). יפוי-כח זה, כך טענו, הנו בטל ומבוטל, ולא ניתן להסיק ממנו מאומה אודות הזכויות בדירת הקרקע. וזאת, לטענתם: ראשית, מאחר שביפוי-הכח הבלתי חוזר נרשם כי הוא מתייחס לבנין בן שתי דירות ברחוב תשבי 19, הרי שמשפחת אברהם איננה נופלת לגדר הקריטריונים של משפחת מצוקה ואיננה זכאית לסיוע נתבעת 1. משנשאל שמואלי בענין זה, השיב, כי באותו מועד, לא היתה לאה אברהם בעלת הזכויות בשתי דירות בבנין (עמ' 13 לפרטיכל, ש' 14-16). עדות זו של שמואלי מהווה, כך התובעים, הודאת בעל-דין, המעידה כי נתבעת 1 ידעה שיפוי-הכח הבלתי חוזר בטל וחסר כל תוקף משפטי.
ג. שנית, טענו התובעים, כי אם יפוי-הכח הבלתי חוזר תקף, ולאה אברהם הנה בעלת הזכויות בשתי הדירות בבנין, אזי נשמט הבסיס החוקי לעסקת המכר שנעשתה מאוחר יותר, בין עבאדי לשרה ואברהם נפתלי (לגבי הדירה בקומה הראשונה). ואילו מעדות גב' שרה נפתלי עולה, כי לאה אברהם מעולם לא טענה בפני
ה כי היא מתגוררת בדירה שהזכויות בה שייכות לה (עמ' 20 לפרטיכל, ש' 14-19). מכאן מתבקשת המסקנה, כך התובעים, כי כל עוד לא בוטלה עסקת המכר בין עבאדי לבין שרה ואברהם נפתלי, הרי שיפוי-הכח הבלתי חוזר בטל ומבוטל, שכן, שתי העסקאות לגבי הזכויות באותה הדירה - הדירה בקומה הראשונה - אינן יכולות לדור בכפיפה אחת.
ד. שלישית, טענו התובעים, לאה אברהם השתהתה במשך 21 שנים, בטרם רשמה הזכויות על-פי יפוי-הכח הבלתי חוזר. המנעותה מלפעול על-פי יפוי-הכח האמור במשך 21 שנים, מהווה ראיה משכנעת, לויתור או מחילה על הזכויות לפיו, ואף לביטול העסקה. ברור לכולי עלמא, כך טענו, כי לא די בחזקה בפועל על-ידי לאה אברהם, על מנת להקנות לה זכויות קנייניות בדירת הקרקע.
ה. כמו כן, העלו התובעים מספר תהיות לגבי זכויות עבאדי בדירת הקרקע. ראשית ציינו, כי ממרשם משרד הפנים (ת/8), מצו הירושה בגין עזבונו (ת/7) ומעדות הגב' שרה נפתלי עולה, כי עבאדי התגורר עד לפטירתו, ברח' תשבי 17 ולא בתשבי 19. שנית הדגישו, כי מעיון בנסח רישום המקרקעין "ההיסטורי" של החלקה (ת/12) עולה, כי בשנת 1958 (היא השנה בה הוא חתם על יפוי-הכח הבלתי חוזר) שמו של עבאדי כלל אינו מופיע כבעלים בחלקה. לפיכך, מתעוררת השאלה, מכח איזו זכות חתם עבאדי על יפוי-הכח הבלתי חוזר, שעה שלו עצמו לא היתה כל זכות חוקית בחלקה. שלישית, שמו של עבאדי הופיע לראשונה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1960, כבעלים של 56/2443 מ"ר, המתוארים כ"עודף לאחר המכר" (לאחר העסקה בינו לבין שרה ואברהם נפתלי). אולם, חיפוש בנסח ת/12 אינו מעלה, מהו המקור הלגיטימי לזכויות הבעלות של עבאדי, ולא נמצא כל שטר מכר, לפיו רכש הוא את הזכויות בחלקה. כל התהיות הללו מעידות, כך התובעים, כי לעבאדי כלל לא היו זכויות בחלקה וממילא לא במבנה שברחוב תשבי 19. לפיכך, לא יכול היה להקנות ללאה אברהם, את שלא היה שלו וממילא לא הוקנו כל זכויות לנתבעת 3.
ו. לעומת זאת, טענו התובעים, זכותם בחלקה ובדירת הקרקע הנה זכות מוכחת. שכן, החלקים בחלקה רשומים על שם אביהם בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, מעריך בכיר במס רכוש ושלטונות מס שבח מקרקעין אישרו, כי המנוח הנו הבעלים של 67 מ"ר ברחוב תשבי 19, בתל-אביב. לטענתם, ההלכה הפסוקה קבעה זה מכבר, כי ניתן להעזר ברשומות מס רכוש להוכחת בעלות במקרקעין.
ח. בנוסף, לטענת התובעים, במקורו, המבנה ברחוב תשבי 19, היה בן קומה אחת (כפי שאף עולה מחוות-דעתו של המודד זהר עירון - אותו מינתה כב' השופטת חיות כמומחה מוסכם מטעם הצדדים, לצורך קביעת "גבולותיו ושטחו של נכס המקרקעין המצוי ברח' התשבי 19..." (עמ' 9 לפרטיכל, ש' 3-6) (להלן: "המומחה"). עובדה זו מתיישבת, לטענתם, עם עדויות התובעים (עמ' 5 לפרטיכל, ש' 15-16; עמ' 8 לפרטיכל, ש' 19-20), כי המבנה נשוא זכויות אביהם היה בן קומה אחת.
ט. אשר לטענת הנתבעים כי נתבעת 3 רכשה 56 מ"ר מהחלקה, ואילו בבעלות המנוח היו 67 מ"ר, ולכן מדובר בנכסים שונים, טענו התובעים, כי על-פי חוות-דעת המומחה, השטח הכולל של המבנה והמגרש הוא כ-80 מ"ר. מכל מקום, לטענתם, שטר המכר, לפיו רכשה נתבעת 3 56 מ"ר, בא להתאים את הזכות שנמכרה לזכויות לאה אברהם ולא משקף את השטח בפועל (כפי שאף העיד שמואלי, בעמ' 14 לפרטיכל, ש' 7-13).
י. לבסוף טענו התובעים, כי משלא הוכיחה נתבעת 3 כי היא חוסה בצילה של תקנת שוק כלשהי, לא תוכל היא להתגבר על אחיזת התובעים בנכס, אשר "בעלותם הוכחה והיא רשומה...".
4. עיקר טענות הנתבעים:
א. הנתבעים, מצדם, לא חלקו על טענת התובעים כי המנוח הנו הבעלים הרשום של 67/2443 מ"ר מהחלקה. טענתם המרכזית הנה, כי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם, ולא הוכיחו פוזיטיבית, כי הזכויות בדירת הקרקע הן אלו שבבעלותם. הנתבעים הדגישו, כי בתום שמיעת הראיות, התיר בית-משפט זה לתובעים, לפנים משורת-הדין, לתור אחר ראיות נוספות ומשכנעות, אולם התובעים לא עשו כן, משיקוליהם הם, ועובדה זו, טענו, עומדת להם לרועץ.
ב. אליבא דנתבעים, מאחר שבמקרקעי שכונת-התקווה טרם בוצעה פרצלציה, ומאחר שזכויות המנוח בחלקה אינן מסוימות, אלא במושע, עם עשרות רבות של בעלי זכויות נוספים, לא ניתן ללמוד מן הרישום בלשכת רישום המקרקעין, על זהותו של נכס ספציפי שהזכויות בו היו בבעלות המנוח.
ג. לדבריהם, הודעת האוצר, מס רכוש, היא הראיה הלכאורית היחידה המקשרת בין זכויותיו הרשומות של המנוח בחלקה לבין דירת הקרקע. משכך, והואיל וההלכה הפסוקה קבעה, כי אין ברישומים האוצר, מס רכוש כדי להוכיח בעלות במקרקעין, טענו הם, כי אין בידי התובעים שמץ של ראיה הקושרת את זכויותיו הרשומות של המנוח עם דירת הקרקע. יתר על כן. לטענתם, אין ליחס משקל מיוחד לעובדה, כי משרד האוצר, מס רכוש, מסר לתובעים את אותו אישור לגבי דירת הקרקע במספר הזדמנויות שונות, שכן, כל האישורים האמורים נסמכו על רישום בודד בספרי השדה (ואף הפנו לעדותו של מר אברהם סומך, בעמ' 3 לפרטיכל, ש' 1-4).
ד. יתרה מכך, לטענת הנתבעים, עמדו בפני
התובעים אפשרויות שונות להציג ראיות בתמיכה לטענת הבעלות בזכויות בדירת הקרקע, אותן הם נמנעו מלמצות. אי הבאת ראיות, כך הנתבעים, עומדת לחובת התובעים. כך למשל, לטענת הנתבעים, יכולים היו התובעים להביא ראיות לגבי מקום הנכס שאת הזכויות בו רכשה דודתם, הגב' רבקה נהון, אשר רכשה אף היא 67/2443 מהחלקה, באותו יום בו רכש המנוח חלק זהה (ואף טענו, כי עובדה זו היא בעוכרי התובעים, שכן, הדעת נותנת שהמנוח ואחותו רכשו חלקים שווים מאותו נכס. ואילו לגבי הגב' נהון קיימת אינדיקציה באוצר, מס רכוש, כי הזכויות אותן רכשה מתייחסות לנכס המצוי כיום ברחוב תשבי 5 ולא 19). כמו כן, נמנעו התובעים מלהביא ראיות, לגבי מקום מגוריה של אחת בשם טובה, אשר לטענתם, התגוררה בנכס של המנוח (ולטענת התובעים, מעדותה של שרה נפתלי עולה, כי אותה הטובה התגוררה בהמשך הרחוב, ולא ברחוב תשבי 19). ולבסוף, טענו הנתבעים, כי התובעים נמנעו מהצגת אישורים על תשלומים שבוצעו על-ידי המנוח בקשר לנכס שהזכויות בו היו בבעלותו (כמו אישורים על תשלום ארנונה, מים וכיו"ב), וגם עובדה זו עומדת לחובתם.
ה. הנתבעים לא הסתפקו בטענה כי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה, וטענו, כי בידיהם ראיות להיות נתבעת 3 בעלת הזכויות בדירת הקרקע. לטענתם, בידי נתבעת 1 תיעוד מפורט לכך, שהזכויות בדירת הקרקע נרכשו על-ידי לאה אברהם מעבאדי בשנת 1958, וכי לאה אברהם התגוררה, הלכה למעשה, בדירת הקרקע למן שנת 1958 ועד שנת 1979, שנה בה רכשה נתבעת 1 את הזכויות בדירת הקרקע ממנה, עבור נתבעת 3.
ו. כמו כן, אליבא דנתבעים, העובדה כי הזכויות בדירה בקומה הראשונה, בדיוק כמו בדירת הקרקע, נרכשו בשעתו מידי עבאדי, תומכת במסקנה, כי מדובר בשתי דירות באותו המבנה. גם העובדה שבגין הזכויות בדירה בקומה הראשונה, כמו בדירת הקרקע, נרשמו על שם משפחת נפתלי 56/2443 חלקים מהחלקה, מעידה כי מדובר בשתי דירות באותו בנין. לעומת זאת, לזכות התובעים רשומים 67/2443 חלקים מהחלקה, ואין זה מתקבל על הדעת, שבגין הזכויות בדירה בקומת הקרקע נרשמו יותר חלקים, מאשר בגין הזכויות בדירה בקומה הראשונה, באותו מבנה. מכל האמור, טענו הנתבעים, מתבקשת המסקנה, כי הזכויות בדירת הקרקע אינן של התובעים.
ז. עוד טענו הנתבעים, כי קיימות סתירות ואי התאמות בגרסת התובעים. כך, למשל, הצביעו הנתבעים על דברי התובעים, כי אביהם היה אדם אחראי שדאג לעצמו ולרכושו. משכך, טענו הנתבעים, כיצד יתכן, כי האב לא עשה דבר, משך שנים כה רבות, לסילוק ידה של לאה אברהם מדירתו? כמו כן, טענו הנתבעים, כי עדות יעקב חסין, לפיה ביקר בנכס בין השנים 1960 ל-1965, וכי בעת ביקורו הנכס היה בן קומה אחת, אינה מתיישבת עם העובדה, כי בשנת 1960 רכשו בני הזוג נפתלי את הדירה בקומה הראשונה.
ח. אשר לטענת התובעים בדבר בטלות יפוי-הכח הבלתי חוזר, טענו הנתבעים, כי זו נטענה בעלמא. לדבריהם, יפוי-הכח הבלתי חוזר תקף, ולראיה - מכחו הועברו זכויותיו של עבאדי על שמה של לאה אברהם.
ט. לענין טענת התובעים, כי נתבעת 1 לא בדקה את מקור זכויותיה של לאה אברהם בדירת הקרקע, ערב רכישתן, טענו הנתבעים, כי בידי נתבעת 1 היו די והותר מסמכים המעידים על זכויות לאה אברהם בדירת הקרקע - הזכויות בחלקה הרשומות בלשכת רישום המקרקעין ויפוי-הכח הבלתי חוזר - וכן החזקתה, הבלתי מעורערת, של לאה אברהם בדירת הקרקע. כל אלו, לטענתם, הוו ראיה מספקת בידי נתבעת 1 לרכישת הזכויות בדירת הקרקע.
י. לגבי טענת התובעים כי לאה אברהם ויתרה על זכויותיה בדירת הקרקע, טענו הנתבעים, כי טענה זו אינה נכונה. לדבריהם, לאה אברהם התגוררה בדירת הקרקע במשך למעלה מעשרים שנה, ולאחר מכן, מכרה הזכויות בה, בתמורה, לנתבעת 3. לטענתם, לא לזאת יקרא ויתור על זכויות.
יא. אשר לטענת התובעים כי ברשויות המס נרשמה העסקה בין עבאדי לבין לאה אברהם כמתייחסת לנכס ברחוב תשבי 17, הפנו הנתבעים להודעת השומה שהוצאה על-ידי רשויות מס שבח בגין עסקה זו, שם צוין כי העסקה הנה בנכס ברחוב תשבי 19 (נספח ד' לתצהיר שמואלי).
יב. ולבסוף, התייחסו הנתבעים להפניית התובעים לחוות-דעת המומחה, לפיה, התפיסה הנוכחית בשטח אינה תואמת את הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. לטענתם, גם חוות-דעת זו אינה תומכת בטענת התובעים כי הזכויות בדירת הקרקע שייכות להם, שכן, על-פי האמור בחוות-הדעת, המגרש עליו ניצב המבנה כיום, כולל בתוכו חלק מן המגרש עליו ניצב בעבר הבית ברחוב תשבי 17.
5. דיון
א. א. כלל עתיק יומין הוא, כי המוציא מחברו - עליו הראיה, לאמור: נטל השכנוע הוא על התובע. אם לבסוף הגיע בית-המשפט לכלל מסקנה, כי כפות המאזניים הן מאויינות, וכי ראיות הצדדים שקולות הן, יצא התובע כשידו על התחתונה. יפים לענין זה דברי כב' הנשיא אגרנט בד"נ 4/69 נוימן נ' כהן, פ"ד כד(2) 229, 291:
"אין צריך לומר, שחשיבותה המיוחדת של קביעת נטל השכנוע היא בכך: שאם בסוף המשפט העריך השופט שההוכחות של הצדדים הן שקולות ומאוזנות, כי אז יכריע את הדין לרעת הצד הנושא בנטל השכנוע".
וראו דברי כב' השופט מצא בדנ"א 1516/95 מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נב(2) 813, 832-833:
"דיני הראיות מבחינים, לעניין נטלי ההוכחה, בין נטל השכנוע לבין נטל הבאת הראיות. בהסברתה של הבחנה זו - שמאז אימוצה בפסק-דינו של השופט אגרנט בע"פ 28/49 זרקא נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ד 504, הריהי ידועה ומוכרת היטב- אינני אומר להאריך. אך אזכיר, בתמצית, את עיקריה. נטל השכנוע... מבטא את החובה המוטלת על בעל-דין להוכיח את טענותיו. הצד שעל כתפיו רובץ נטל זה נדרש לשכנע את בית המשפט באמינות טענתו, ואם ייכשל בכך - טענתו תידחה... הצד השני - אשר אינו נושא בנטל השכנוע - עשוי לזכות במשפט גם אם לא עמד בנטל הבאת הראיות, אם בית המשפט לא שוכנע כי הראיות שהביא הצד הראשון מבססות את טענתו במידת הוודאות הדרושה לשם עמידה בנטל השכנוע... בצב בו הראיות שקולות יפעל הספק לחובת הצד שעליו נטל השכנוע."
ב. סבורתני, כי במקרה שבפני
, הדין הוא עם הנתבעים. קרי, התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה, המוטל עליהם, ולא הביאו כמות ראיות מספקת לתמיכה בטענתם, כי הזכויות בדירת הקרקע הן אלו אותן רכש המנוח בשנת 1946 יחד עם הזכויות בחלקה. כלומר, אמנם, בידי התובעים ראיה מספקת לבעלותם ב- 67/2443 חלקים מהחלקה, אך לא עלה בידם להוכיח, כי הזכויות הנלוות לחלקים אלו, הן הזכויות בדירת הקרקע.
ג. אכן, מתעוררות במקרה דנן שאלות ואולי ספקות, לגבי מקור זכויותיו של עבאדי בחלקה, לרבות בדירת הקרקע. שכן, מנסחי רישום המקרקעין שהובאו בפני
עולה, כי שמו נזכר בהם לראשונה בשנת 1960, בעת רישום המכר ממנו לה"ה שרה ואברהם נפתלי. אין בנמצא (בנסחים שהוצגו בפני
) רישום, לגבי רכישת זכויות בחלקה על-ידי עבאדי. גם העובדה, כי עבאדי התגורר ברחוב תשבי 17 (בבנין שהזכויות בו נמכרו בהמשך על-ידי משה ושמעון עבאדי-זהבי - אשר זכויותיהם היו רשומות בלשכת רישום המקרקעין עוד בשנת 1946), בעוד שמכר זכויות ברחוב תשבי 19, הדורשת הסבר, לא הובהרה.
ד. עם זאת, במצב דברים זה, לאור העובדה כי נטל ההוכחה רובץ על שכמם של התובעים, שומה היה עליהם לזמן - בעת הבאת ראיותיהם - פקיד מוסמך, מלשכת רישום המקרקעין, אשר יבהיר את השתלשלות מכירת הזכויות בחלקה, ויאשש טענתם, כי עבאדי ביצע עסקאות מכר בזכויות שכלל לא היו בבעלותו, אם אכן כך היו פני הדברים. שהרי אם לא כן, יש לצאת מתוך הנחה, כי אם רשם המקרקעין רשם עסקת מכר כשעבאדי הוא המוכר, משמע, כי היו רשומות בשמו קודם לכן, זכויות בממכר - אף אם לא הובאו בפני
כל המסמכים המצביעים על מקור בעלות עבאדי בחלקה. לא די בכך שהתובעים הצביעו על שאלות בלתי ברורות הנוגעות לבעלות עבאדי בחלקה. בישיבה שקיימתי לאחר הגשת סיכומי הצדדים, הצעתי, כי יוזמן פקיד לשכת רישום המקרקעין, אשר יבהיר סוגיה זו, אך התובעים סרבו, נוכח התנאת זימונו מצד הנתבעים בדחיית תביעת התובעים, היה ויובהר כי בספקות שהעלו אין ממש. יחד עם זאת, עתרו התובעים לזימונו של פקיד לשכת רישום המקרקעין כעד מצדם, אך לא מצאתי לנכון לאפשר זאת, ללא הסכמת הנתבעים, בשלב כה מאוחר של המשפט, לאחר סיכומים. לפיכך, משלא שפכו התובעים אור על מקור זכויותיו של עבאדי בדירת הקרקע, אין להם להלין אלא על עצמם בענין זה וממילא לא הוכחה טענתם, כי מכר זכויות לא לו. בהקשר אחר, נאמרו דברים יפים לענייננו:
"נטל ההוכחה... על הבנק. כדי להרים נטל זה צריך היה הבנק להוכיח את גירסתו...בראיות של ממש. לא די בכך שקיימת אפשרות שהרשאה כזו ניתנה..." (ע"א 880/90 בנק ישראל נ' רג'ואן, פ"ד מח(3) 416, 423; ההדגשות במקור- ר.מ.).
ה. מנגד השאלות שעוררו התובעים בדבר זכויות עבאדי בדירת הקרקע ובחלקה, קיימות תמיהות רבות לגבי זיהוי דירת הקרקע עם זכויות הבעלות של המנוח בחלקה. כך, למשל, מצאתי הגיון רב בטענת הנתבעים, כי ככל הנראה המנוח ואחותו, הגב' רבקה נהון, רכשו זכויות בשני חצאים של אותו נכס, או שתי דירות באותו בנין (כאמור, לאור הזהות בחלקים מן החלקה אותם רכשו, העובדה שהרכישה על-ידי שניהם בוצעה באותו יום, מאותו מוכר ובאותו שטר מכר). משנשאל מר משה חסין בענין זה, השיב:
"ת: ...לא יודע איפה הדודה של אבי (רבקה נהון) התגוררה. אם אתה מדבר על תקופת מגוריה אז, אז היא היתה גרה בחיפה. אין לי מושג מה נעשה עם הנכס שלה. אין לנו קשר עם המשפחה מחיפה. איננו נמצאים בריב. פשוט אין קשר.
ש: כשהבנת שיש זיקה בין רכישת הזכויות על ידי אביך ועל ידי דודתו, ניסית לפנות לדודה או ליורשיה לברר מה עלה בגורל הנכס של הדודה?
ת: לא." (עמ' 6 לפרטיכל, ש' 1-8).
המנעות התובעים מלזמן לעדות את יורשי דודתם הגב' נהון, אשר קיימת אפשרות סבירה שביכולתם היה לשפוך אור לגבי זיהוי הנכס אותו רכש המנוח עמה, או לכל הפחות לגבי זיהוי הנכס שלה, הנה בעוכריהם. לא אחת נפסק כי:
"כלל הנקוט בידי בתי-המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית-המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760).
ו. בנוסף, צודקים הנתבעים בטענתם, כי על התובעים היה להביא ראיות, לגבי מקום מגוריה של אחת בשם טובה, אשר על-פי טענת התובעים, התגוררה בנכס של אביהם, ברשותו (עמ' 5 לפרטיכל, ש' 18-22; עמ' 8 לפרטיכל, ש' 11-12). לא נעשה כל מאמץ מצדם לאתר אותה גברת, מכל מקום, לא שמעתי על מאמץ כזה שנעשה, לרבות ברשויות המס, או באמצעות שכנים המתגוררים בסביבה. אי הבאת ראיות, אשר עשויות היו לשפוך אור בסוגיה זו, נזקפת אף היא לחובת התובעים. לא זו אף זו, אלא שמעדות הגב' שרה נפתלי (המתגוררת, כאמור, בדירה שבקומה הראשונה) עולה, כי אישה בשם טובה התגוררה בהמשך הרחוב ולא בתשבי 19 (עמ' 18 לפרטיכל, ש' 3-14). גם לאחר ששמעו התובעים את דבריה אלו של הגב' נפתלי, לא מיהרו לחפש ראיות, בדבר מקום מגוריה של אותה טובה, ואף לא התמודדו עם עדות זו בסיכומיהם.
ז. זאת ועוד. נראית לי גם טענת הנתבעים, כי לגבי הזכויות בדירת הקרקע, כמו גם בדירה בקומה הראשונה, רשומים 56/2443 חלקים מהחלקה, בעוד שזכויותיהם של המנוח ושל הגב' נהון היו 67/2443 חלקים מהחלקה. הדעת נותנת, כי הנכס המתייחס לזכויותיו של המנוח אינו מצוי ברחוב תשבי 19 דווקא, שכן אחרת, כיצד ניתן להסביר את השוני בין החלקים האמורים? לא מצאתי ממש בהסברם של התובעים, כי ממילא מצב הזכויות בשטח אינו תואם את הרישום. יתכן, כי בפועל דירת הקרקע והדירה בקומה הראשונה הן בעלות שטח גדול יותר מן החלק הרשום בלשכת רישום המקרקעין, אך בכך אין כדי להוכיח כי הנכס של המנוח הוא ברחוב תשבי 19 דווקא. יתכן, כי אף הזכויות שרכש המנוח לא היה בפועל בשטח של 67 מ"ר. למעשה, אינני סבורה כי חוסר ההתאמה בין השטח שאליו מתייחסות הזכויות הרשומות לבין גודל הנכסים הבנויים בחלקה, מעיד על דבר כלשהו. הואיל ומדובר במקרקעין במושע, היינו, בחלקה המהווה יחידה רישומית גדולה, המוחזקות על-ידי בעלים רבים במשותף, למרבה הצער, קיימים מקרים של אי-התאמה בין מצב הזכויות בשטח לבין הרישום.
ח. לא זו אף זו. בתצהירו, ציין שמואלי:
"עוד אני למד מתוך חוות דעתו של המודד ומתוך הביקור בשטח, כי הבנין השכן שהיה קיים ברח' תשבי 17 נהרס וכי המגרש שעליו ניצב בעבר הבנין האמור 'סופח' בחלקו לבנין שברח' תשבי 19 ובחלקו האחר לבנין שברח' תשבי 15. דהיינו, המגרש אשר 'צמוד' כיום לבנין ברח' תשבי 19 כולל חלק מן המגרש שהיה 'צמוד' בשעתו לבנין ברח' תשבי 17."
ללמדך, כי בשל פעולות השיפוץ האמורות, אכן אין התאמה בין מצב הזכויות בשטח לבין רישומן. ולמרות זאת, אין להתעלם מכך שהזכויות הרשומות, אשר ככל הנראה מעידות על מצב הזכויות בשטח בעת רכישתן, מצביעות על כך, כי דירת הקרקע והדירה בקומה הראשונה, מצויות באותו המבנה, ואילו הנכס של המנוח אינו מצוי במבנה זה, כי אם במבנה אחר (ככל הנראה, במבנה בו מצוי הנכס של הגב' נהון).
ט. גם טענת התובעים כי עדותם של משה חסין ויעקב חסין, בדבר ביקורים בנכס בעל קומה אחת, תואמת לחוות-הדעת של המומחה, בה צוין, כי בהתאם למפת מדידה מצבית, שנערכה לרחוב תשבי 19 בשנת 1951, סומן הבנין כמבנה חד- קומתי, איננה מועילה להם. שכן, כאמור, הזכויות בדירה בקומה הראשונה נמכרה למשפחת נפתלי רק בשנת 1960, ויתכן כי לאחר ששורטטה המפה המצבית, בשנת 1951, נבנתה קומה נוספת באותו המבנה.
י. אשר לטענות התובעים כנגד תוקף יפוי-הכח הבלתי חוזר. גם בהן לא מצאתי ממש. אמנם, קיימת לכאורה סתירה בין האמור ביפוי-הכח לבין עסקת המכר לשרה ואברהם נפתלי, כפי שטענו התובעים בצדק. זאת, מאחר שיפוי-הכח מתייחס לזכויות בבנין בן שתי קומות, ואילו ה"ה נפתלי רכשו מעבאדי אך ורק את הזכויות בדירה בקומה הראשונה. עם זאת, אין משמעותה של סתירה זו, כי יפוי-הכח הבלתי חוזר איננו תקף. ומכל מקום, תוקפה של עסקת המכר לגבי הדירה בקומה הראשונה, אינו נשוא דיון זה. גם אם אצא מנקודת הנחה, כי צודקים התובעים בטענתם ונפל פגם כלשהו הגורע מתקפות יפוי-הכח הבלתי חוזר, וכאמור אין זה כך, עדין אין בכך כדי לתמוך במשהו בטענת התובעים, כי הזכויות בדירת הקרקע מתייחסות לנכס שרכש המנוח.
יא. לענין מעמדו של הרישום באוצר, מס רכוש, העיד מר אברהם סומך, סגן מנהל אגף מיסוי מקרקעין בתל-אביב (אשר אף מסר תעודת עובד ציבור בקשר לנשוא הדיון), כי זה נעשה לצרכים פנימיים בלבד, ואינו מעיד על בעלות או על עשית עסקאות בנכס, ובלשונו:
"חוק מס רכוש תוקן ב- 1980. התייחסתי ב-ת/1 למילה 'רשומות במס רכוש' שכן מדובר בספרים 'ספרי שדה' ואלה היו מעודכנים עד... שנת 1980... הספרים האלה הם לצרכי מס בלבד, לא מעידים על בעלות או על עשיית עסקאות." (עמ' 3 לפרטיכל, ש' 1-6, ההדגשות שלי- ר.מ.).
זאת ועוד. בתעודת עובד ציבור שמסר, אף ציין, כי בהיות הרישום במס רכוש לקוח ממקורות שונים "בהחלט יתכן כי רישום זה אינו עדכני באשר לפרטי הנכסים, לרבות כתובותיהם, בנקודת זמן זו או אחרת (סעיף 1 סיפא לתעודת עובד הציבור). בבג"צ 266/63 כורי נ' מנהל מס רכוש ופיצויים, פ"ד יח(2) 44, 46 נקבע מפי כב' השופט ויתקון:
"אין חולק על כך, שהנכס אינו רשום בספרי-האחוזה, כי אין עדיין הסדר קרקעות בשטח זה... מה גם שרישום הנכס על שם בעלים זה או אחר לצורך מס הרכוש אינו קובע, מי ומי הבעלים הנכון."
מכאן, שהרישום בספרי מס רכוש, אינו מהווה ראיה חותכת, כטענת הנתבעים, להוכחת בעלות במקרקעין. אמנם בעניינו אין מדובר בהוכחת בעלות בקרקע, אלא בזיהוי מיקום נכס המתייחס לזכויות הבעלות במקרקעין במושע. עם זאת, הגם שרישומי מס רכוש יכולים להוות ראיה לענין זה, אין הם יכולים, כשלעצמם, בנסיבות שתוארו, להוות ראיה מספקת.
יב. תמוה בעיני שהתובעים, שטענו במלוא התוקף, שעבאדי מכר זכויות לא לו, לא ניסו להביא ראיה משלטונות מס רכוש, בדבר העדרן של זכויות לעבאדי בדירות ברחוב תשבי 19, כטענתם. מר סומך אף לא נחקר על-ידם בנושא זה. הוא נחקר לגבי האמור בסעיף 3 לתעודת עובד הציבור שמסר מטעם נתבעת 3, לפיו "לעבאדי מנחם" לא היו ואין זכויות ברחוב תשבי 17. שומה היה על התובעים להביא ראיה עצמאית מצדם לענין זה, משלטונות מס-רכוש. הגם שראיה כזו לא היה בה משום ראיה מכרעת או מספקת לטענתם זו, אך היא היתה ראיה נחוצה. מכל מקום, המנעותם להביאה, עומדת לחובתם.
יג. ולבסוף, יודגש, כי התובעים אף לא הביאו מסמכים או ראיות כלשהו, המעידים על כך, שהמנוח נהג במשך השנים מנהג בעלים בנכס הנטען, היינו, שילם מסים כלשהם בגינו, ארנונה, חשמל וכיוצא באלה. מר חסין משה
גרס לעניין זה:
"אין לי את חוזה הרכישה של הנכס וגם אין לי דיווחי מיסים, אך אני זוכר שראיתי כאלה מסמכים. זה נעלם, זה לא דברים ששמרנו." (עמ' 4 לפרטיכל, ש' 24-26).
תמוה בעיני כיצד המנוח, אשר היה אדם אחראי, שידע לדאוג לנכסיו (וראו עדות משה חסין בעמ' 6 לפרטיכל, ש' 13), לא שמר תיעוד כלשהו של תשלומים לגבי הנכס שבבעלותו. טענת מר משה חסין, כי ראה כאלו מסמכים הנה טענה בעלמא, אשר לא הוכחה כל צרכה.
6. סוף דבר
א. הנני קובעת, כי תביעת התובעים לא הוכחה ועל-כן, הנני דוחה אותה.

ב. התובעים ישלמו לנתבעים 1 ו-2 (במאוחד) ובנפרד לנתבעת 3, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ לכל אחד, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
רנה משל (שהם)

שופטת
ניתן ביום 14.3.04
במעמד: עו"ד חסין בשם התובעים
אין התייצבות לנתבעים









א בית משפט מחוזי 2476/98 חסין יצחק,חסין יעקב,קמחי אסתר,חסין משה נ' "חלמיש" - חברה ממשלתית-עירונית לדיור, לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל-אביב-יפו בע"מ ,נפתלי יצחק,מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (פורסם ב-ֽ 14/03/2004)