פסקי דין על גינדי השקעות פרוייקטים 2006 בע"מ | פסקי דין על רונן קורן

162301/09 א     20/07/2010




א 162301/09 גינדי השקעות פרוייקטים 2006 בע"מ נ' רונן קורן








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"א 162301-09 גינדי השקעות פרוייקטים 2006 בע"מ
נ' קורן




לפני
כב' השופטת
ריבה ניב


תובעת

גינדי השקעות פרוייקטים 2006 בע"מ


נגד

נתבע
רונן קורן

ב"כ התובעת- עו"ד ירון זומר

ב"כ הנתבע- עו"ד ארנון לוי


פסק דין


1.
התובעת
בנתה את הקניון הידוע כ"קניון הגבעה" בגבעת שמואל והשכירה
בו שטחים. ביום 11/8/08 נערך בינה לבין הנתבעים הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן "ההסכם") לפיו הושכר לנתבע ולשלשה אחרים
(להלן "השוכרים") שטח של 78 מ"ר (להלן "המושכר").

הנתבע משך שיק
בסכום של 60,283 ₪ שזמן פירעונו 11.8.08
להבטחת חיובי השוכרים על פי ההסכם (להלן "השיק").

2.
על פי סעיף 9.2 להסכם רשאי היה השוכר לבצע עבודות התאמה במושכר במשך 45 ימים קודם לקבלת החזקה בו. ביום 1/8/08 נמסרו מפתחות המושכר לשוכר לצורך
התאמתו למסעדת דגים, אותה התכוונו השוכרים לפתוח במושכר. בדיעבד לא בוצעו העבודות והשוכר ביטל את השיק.


לפני תביעה שטרית לביצוע השיק

טענות הצדדים:
3.
לטענת השוכר התברר לו לאחר חתימת ההסכם כי אין במושכר בור מפריד שומן שהינו
תנאי הכרחי להתאמת המושכר לצרכיו, ומשסירבה המשכירה להתקין את הבור האמור, לא יכול היה להתחיל בעבודות התאמת המושכר לצרכיו. לשיטתו, התחיבה המשכירה לספק לשוכר תשתיות ביוב למושכר, ובהיות הבור אחת מדרישות רישוי עסקים לקבלת רישיון עסק לבית אוכל, הפרה את ההסכם.

4.
הנתבע, שהינו קבלן שיפוצים המתמחה במסעדות לקח על עצמו לבצע את עבודות ההתאמה של המושכר אולם רק לאחר חתימת ההסכם הוברר לו כי אין במושכר פתח להתחברות אל בור הפרדת השומן. לטענתו, גם אם היה פתח כזה, לא הפנתה אותו המשכירה או מי ממהנדסיה אל מיקומו וממילא לא ניתן היה לחרוץ את כל רצפת המושכר על מנת לאתרו.

5.
התובעת טוענת כי הייתה בפתח המושכר תשתית התחברות לבור השומן, ובכך מילאה המשכירה את חיוביה על פי ההסכם.

6.
המשכירה טענה כי הנימוק הנוסף שהועלה ע"י השוכר, כי לא הראו לו את מיקומו של הפתח, לא הועלה על ידו בהתנגדותו לביצוע השיק ומהוה הרחבת חזית אסורה. לגופו של עניין טענה השוכרת כי נציגיה הראו לשוכר את המיקום המדויק, אולם השוכרים, מסיבותיהם, העדיפו לבטל את ההסכם. לשיטת המשכירה העלאת נושא החיבור לבור השומן איננו אלא תירוץ של השוכרים, אשר חזרו בהם מרצונם לשכור את הנכס.


דיון
7.
סעיף 11 להסכם קובע את העבודות שעל השוכר לבצע במושכר: "המושכר יימסר לשוכר ללא עבודות גמר (במצב של מעטפת) וללא ויטרינה, וכל עבודות ההתאמה לרבות כל התקנת מתקנים ו/או תוספות למושכר יבוצעו על ידי
השוכר באחריותו הבלעדית ועל חשבונו, למעט ספרינקלרים (שכבה אחת ללא התאמות) תשתיות ביוב ותשתיות חשמל עד פתח המושכר ורצפת בטון." פירושו, שתשתיות הביוב מוטלות על המשכיר דווקא למרות שב"כ התובעת במכתבה מיום 18/9/08 כתבה כי מרשתה לא התחיבה לכך.

8.
אין מחלוקת בין הצדדים כי המושכר נמסר לשוכרים לצורך ביצוע עבודות התאמה ביום 1/8/08 לתקופה של 45 ימים. פנייתה של המשכירה לשוכרים בדרישה לעמוד בהתחייבותם באה ביום 3/9/08 ובתשובה לכך העלה השוכר את הטענה כי לא ניתן להתחיל בעבודות אלו ללא "פתיחת הרצפה, התקנת צנרת 4 צול ומחסומים לבור שומן".

9.
מר אבן, אדריכל, אחד משותפי השוכרים הסביר את נחיצותו של בור מפריד השומן: "בור מפריד שומן זה אלמנט שחייב להיות בכל בית אוכל, לצורך קבלת רשיון, הוא בעצם מפריד בין שומנים בפסולת לבין מים, שומנים מצ'יפסרים וכו', השמן הזה נאגר בבור, ואחת לכמה חודשים שואבים אותו החוצה. הדבר הזה מפריד בין בית האוכל לבין הביוב העירוני, לאחר ההפרדה המים ממשיכים לביוב העירוני, בזמן שהשומן נאגר בבור."

10.
התובעת טוענת כי העלאת הטענה בשלב כה מאוחר מעידה על רצון השוכר להשתחרר מהחוזה מסיבות אחרות, ואין בתירוץ "מופרך" זה כדי לפטרו ממנו. עוד טענה כי הואיל והמושכר כלל תשתיות ביוב להתחברות לבור השומן, וכל שנדרש מהשוכר הסתכם בחריצת בטון בשטח מוגדר בתוך המושכר (לטענתה אזור החריצה ניתן בקלות לאיתור), לצורך התחברות לאותה תשתית, האחריות לעבודה זו הייתה מוטלת עליו.
11.
אינני מקבלת את הטענה. בתצהיר עדותו של מר ניר שמול מטעם התובעת כתב סמנכ"ל הפיתוח העסקי כי
מקום ההתחברות של קו הביוב מצוי בפתח המושכר. אין מחלוקת כי אותו פתח לא היה גלוי לעין וכי כאשר קיבל השוכר את החזקה במושכר לצורך עבודות ההתאמה, כבר היה מרוצף ברצפת בטון.
12.
מחליפת המכתבים בין הצדדים למדתי כי השוכרים או מי מהם, פתחו מסעדות נוספות באותו קניון, וכי גם בגין העבודות בהן נקלעו הצדדים לדין ודברים ומחלוקות אחרות, אלא
שבאותן מסעדות לא היותה ההתחברות לבור הפרדת השומן בעיה. הטענה
כי לא ניתן להתחיל בעבודות ביצוע התאמת המושכר לצרכיו, עוברת כחוט השני בכל הפניות והמכתבים. כך למשל, נכתב ע"י עו"ד דותן ברדה ביום 24/9/08: "באשר למסעדת הפיש בר , הרי שלא ניתן להתחיל אפילו בעבודות שיפוץ והתאמה ללא תשתית ביוב (בור שומן) כנדרש. לפני מספר ימים הודיע מי מטעם מרשתך למרשתי כי קיימת תשתית ביוב, אולם מאחר ומיקומה המדויק אינו ידוע יש לחרוץ את רצפת הבטון ולמצוא אותה. ראשית, כל עוד לא תימצא אותה תשתית מי ליד מרשתי יתקע כף כי היא בכלל קיימת. שנית, כדי למצוא את אותה תשתית יש לחרוץ את רצפת הבטון (רצפה בעובי 20 ס"מ). כל עוד לא תימצא אותה תשתית ....לאור האמור לעיל, ובטרם תחל מרשתי בהתאמת מסעדת הפיש בר, נא הנחי את מרשתך למצוא את אותה תשתית ביוב הנדרשת וההכרחית לכל מסעדה. למען הסר ספק, מרשתי אינה רואה עצמה מחויבת להתחיל בעבודות ההתאמה בטרם תימצא התשתית כאמור ורק מיום מציאת התשתית וחיבורה יחל מנין הימים לעבודות ההתאמה."

13.
הנתבע ושותפו האדריכל יוסי אבן הינם בעלי נסיון בשיפוץ בתחום המסעדות. הנני מקבלת את עדות שניהם: העיד הנתבע- "בשרקיה שבה ביצעתי עבודות היה בור שומן, בסחוט- שזה רחוק משם, חנות מיצים ששיכת גם כן לאחד השותפים, היה גם כן מקום התחברות לבור שומן. בפיש בר לא היה מקום התחברות לבור הפרדת שומן, לא קיבלנו תשתית התחברות." העד אף הסביר כי "תשתית ההתחברות זה מחסום ריח 4
x
8 שאליו מתחברת צנרת של המטבח ושל הכיורים, ושל מחסומי הרצפה. משם זה מובל איכשהו לבור שאמור להיות בחוץ, מיכל גדול
." כך גם האדריכל: "כמו שעשינו גם בשרקיה וגם בצופסטיק ביקשנו שיבואו ויגידו לנו איפה- לא מצאנו. אמרו שצריך לבדוק. מצאנו ביוב רגיל, מצאנו כניסת מים, ואז פניתי לתובעת, איש הקשר בדק ואמר שאכן אין מוצא לבור השומן ולאחר כמה ימים הוא חזר ואמר שהם צריכים לעשות תשתית יקרה מאוד 30,000 ₪ בערך. הוא גם שלח מייל שהוא מטפל בנושא בור השומן".

14.
גם אם תשתית הביוב הייתה קימת, ולכאורה כך הדבר, מיקומה לא היה ידוע. במייל ששלח הסמנכ"ל
לאחד השוכרים ביום 7/9/08 נכתב: "יוסי תתחיל לעבוד בחנות בכל מקרה אני מטפל בחיבור לבור השומן. אני לא רוצה תירוצים אם אתה רוצה עזרה בקנסות. שהקבלן שלך יתחיל לעבוד מיידי בפיש בר."

15.
מגרסאות הצדדים עולה כי כאשר נחתם הסכם השכירות כבר הייתה רצפת המושכר בנויה, וכי מלכתחילה לא היה שטח זה מיועד לבית אוכל אלא לבנק. פירושו, שבשונה ממושכרים אחרים, אשר תוכננו מלכתחילה כבתי אוכל, בהם הותירה התובעת את פתח החיבור לבור הפרדת השומן גלוי לעין, כיסתה אותו רצפת הבטון במושכר זה.

16.
את ההסבר
לכך שמקום ההתחברות לתשתית לא היה גלוי לעין מצאנו בתצהיר הולנדר, מהנדס התובעת ובעדותו: "
כאשר תכננו את הקניון הכנו אזורים שבהם עשויים להיות בתי אוכל, לא ידענו איפה יהיו בדיוק בתי אוכל ומה יהיו הדרישות של כל אחד מהם, יצרנו תשתית שתוכל לענות על הצרכים למגוון של חלוקות וצורות של בתי אוכל שיוכלו להיות שם.
ש: זאת אומרת שלכל חנות וחנות חיברתם צינור של מפריד שומן?
ת: זאת אומרת שבאיזור שהוגדר לבתי אוכל, יצרנו קו ראשי שמתחבר לבור שומן, מקו השומן הראשי יצרנו הסתעפויות לכיוון החנויות, וכאן הפרדנו בין שני מקרים: חנויות שלגביהן היו חוזים ותכנון מסודר וכבר ידענו. יצרנו עבורם את הפתח של ה-8 צול ברצפה במקום שבו הם ביקשו, כגון שרקיה, וחנויות כדוגמת קפה קפה ופיש-בר שהחוזים איתן נחתמו בשלב מאוחר יותר, ולא הייתה לנו ידיעה איפה בדיוק לבצע את ההכנה ברצפה, הפסקנו את הקו שמוביל לקו השומן הראשי, בכניסה לחנות. זאת אומרת שביום שבו שוכר מחליט איפה הוא רוצה למקם נקודת שומן, הוא צריך לפתוח ברצפת הבטון, בתוך החנות שלו, ורק בחנות שלו, למשוך משם את הצינור, ולמקם את הקו שומן איפה שהוא רוצה

".

"...המשמעות היא כי באותן החנויות, בהן נכלל המושכר, נדרשו השוכרים לחרוץ את רצפת הבטון, לגלות את קצה הצינור ולהאריכו עד לנקודה הרצויה להם בתוך החנות. פעולה זו נעשתה על ידי כל בעלי החנויות האחרים, שלגביהם לא הייתה לנו תכנית ביום יציקת הרצפה. הנני מעריך מנסיוני כי חציבת הרצפה דורשת 1-3 ימי עבודה של פועל פשוט בעלות כוללת הנעה בין 500-1500 ₪".

17.
הנתבע נשאל מדוע לא חרץ את הרצפה אם קיבל רשות לכך והשיב: "מדובר במקום גדול מאוד. יציקה גדולה שמרוצפת. אי אפשר לחפש היכן קבור צינור במשטח הזה. זה עשרות מטרים. זה לא משטח קטן של מטר או שניים לחרוץ ואף אחד לא הצביע לי על המיקום המדויק ואמר לי לחפור פה ולהתחבר." וכך גם מר אבן: "התובעת הציעה לנו להתחבר אליו (לקפה הלל) אבל הקפה היה גמור, והיה צריך לחרוץ את כל אולם האוכל שלו , כדי להתחבר. הוא לא הסכים וזה הגיוני. לסגור מחדש את כל העסק ולפתוח את הבטון.."

18.
מהנדס התובעת העיד כי השינויים בוצעו כחודשיים לפני פתיחת הקניון: "מספר חודשים לפני פתיחת הקניון, כשהוחלט שהאיזור הזה יהיה איזור של חנויות מזון, הוספנו שם את
קו השומן, ויצרנו את הכניסות לכיוון החנויות, וכפי שאמרתי, לא שברנו בבטון של החנויות, הגענו עד הפתח."
שינויים אילו בוצעו ללא הגשת תכניות מתאימות (למרות הדרישה החוקית להגשתן) לפני חתימת ההסכם ומסירת המושכר, כך שלא ניתן היה לאתר את המיקום המדויק של ההתחברות על פי תכנית אינסטלציה, אלא על ידי חריצת הרצפה (ר' עמ' 23 לפרו').

19.
עדי התובעת לא ידעו להצביע, מידיעתם האישית, על כך שמי מנציגיה הורה לשוכר את מיקומו המדויק של הפתח. העיד מר הולנדר: "היה במקום מנהל עבודה, יאיר כדורי, שהכיר את המקום בצורה מדויקת, היה בקשר עם השוכרים ואני יודע שבמקרה של "קפה קפה" שנמצא באותו איזור ועל אותו קו שומן, הוא עזר להם והם חרצו בבטון ומיקמו נקודות לקווי שומן". העד לא ידע אם גם במושכר נתבצע אותו תהליך. מר שמול, העד הנוסף,
טען כי שלח את מנהלי העבודה להראות לנתבע את המיקום המדויק של הפתח, אולם לא יכול היה לאשר כי מר כדורי, או מנהל העבודה הנוסף, מר עוז, שלא הוזמנו לעדות, סייעו לשוכר בעניין זה.


20.
התובעת טענה כי הפלוגתא הדורשת הכרעה מתייחסת אך ורק לשאלה הטכנית האם היא סיפקה התחברות לבור שומן אם לאו, וכי השאלה האם "הצבעת התובעת על מיקום ההתחברות לאותה התשתית בשטח המושכר היא תנאי הכרחי שבלעדיו לא היתה לשוכרים אפשרות מעשית לבצע חיבור עצמאי, הינה בבחינת הרחבת חזית." אינני מקבלת את הטענה הן מפני שבמכתבי השוכר דרש ב"כ מהתובעת להצביע על המיקום המדויק, ובעיקר משום שקיומה של תשתית ערטילאית, שאין יודע את מיקומה, כמוהו, לגבי דידי, כהעדר תשתית.
21.
תקנות רישוי עסקים (תנאי תברואה נאותים לבתי אוכל התשמ"ג- 1983 קובעות "36 (א) כתנאי לקבלת רשיון כי "הצנרת לסילוק השפכים בבית האוכל

....

(5) יותקן בה מפריד שומן בהתאם להוראות המנהל.."

22.
על פי סעיף 12.2 התחייב השוכר לדאוג לקבלת רישיון עסק בתום תקופת עבודות ההתאמה. על פי האמור, לא ניתן היה להתאים את המושכר לצרכיו ואף לא לקבל רישיון למסעדה.

23.
לטענת התובעתלא ביצע השוכר חיובים נוספים המוטלים עליו, כגון שלא המציא בטחונות וערבויות. נושא זה לא הועלה ע"י מי מהצדדים ולא הוגדר כפלוגתא במחלוקת השטרית שלפני. גם אם רצה השוכר להשתחרר מההסכם מנסיבות אחרות, ואינני שוללת כי כך הוא, אוזלת ידה של התובעת "שיחקה לידיו."

24.
הנני קובעת כי בנסיבות שפורטו לעיל, לא יכול היה השוכר להתחיל בעבודות ההתאמה ומכאן שלא היה מקום לחילוט הבטחונות שהחזיק המשכיר בידו.

התביעה השטרית נדחית.

בנסיבות העניין, לא מצאתי לנכון לעשות צו להוצאות.





ניתן היום,
ט' אב תש"ע, 20 יולי 2010, בהעדר הצדדים.















א בית משפט שלום 162301/09 גינדי השקעות פרוייקטים 2006 בע"מ נ' רונן קורן (פורסם ב-ֽ 20/07/2010)