פסקי דין על כרמלה אסא | פסקי דין על הועדה המחוזית לתכנון ובניה | פסקי דין על מחוז המרכז |

2022/99 עתמ     12/10/1999




עתמ 2022/99 כרמלה אסא נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז





ע.א. 3/98
בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו
מ. טלגם, סגן נשיא - אב"ד
ר. שטרנברג אליעז - שופטת
א.. בייזר - שופט
המערערים: 1. גרינוולד חנה
2. גרינוולד אלכסנדר
- נגד -

המשיבים: 1. סילוני נעמי
2. סילוני שמאי
3. אנגרט גאולה


השופטת ר. שטרנברג אליעז

ערעור וערעורים שכנגד על פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין פתח-תקוה, כבוד המפקח דוד גדול.

עניינם של הערעורים שלפנינו סכסוך בין שכנים בנוגע לרכוש המשותף בבנין ברחוב קרן היסוד 1, גבעת שמואל ("הבנין"). הבנין נבנה בשנים 1969-1970 ונרשם כבית משותף בשנת 1979. לבנין אושר תקנון מוסכם שבו אומצו הוראות התקנון המצוי (סעיף 64 לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-).
משיבים 1-2 היו הבעלים של דירה במפלס הגג, בקומה השמינית בבנין. בשנת 1993 מכרו משיבים 1-2 את זכויותיהם בדירה למשיבה 3. בתה של המשיבה מחזיקה בפועל בדירה.
המערערים הינם הבעלים של דירה בקומה השביעית בבנין, מאן שנת 1988. בשנת 1993 הגישו אל המפקח על רישום מקרקעין פתח-תקוה ("המפקח") תביעה כנגד המשיבים. לטענתם עשו

המשיבים שימוש שלא כדין בקירות החיצוניים ובגג, שהינם רכוש משותף : משיבים 1-2 פרצו שני חלונות ודלת אל הגג, ריצפו חלק מן הגג והקימו מחסן. כל זאת ללא הסכמת השכנים. בשלב מאוחר יותר, עקב דרישת יתר דיירי הבנין, פורק המחסן אך הריצוף לא הוסר. למערערים נגרמו נזקי רטיבות עקב פעולות המשיבים בגג. המערערים נאלצו להביא בעלי מקצוע מטעמם לתיקון האיטום ; כנגד משיבה 3 נטען כי ללא הסכמת דיירי הבנין פרצה חלון לכיוון פיר האוורור, התקינה סורגים על החלונות הפונים אל עבר הגג, והקימה מעקה הפרדה בין פיר האוורור לבין הגג. המפקח התבקש להורות למשיבים לסגור את הפתחים שנפתחו שלא כדין, להסיר את הסורגים והמעקה ולחייבם בתשלום הנזקים וההוצאות שנגרמו למערערים.
לטענת המשיבים הדלת והחלונות הפונים אל הגג נבנו על ידי הקבלן במהלך הקמת הבנין ולא על ידם. האסיפה הכללית נתנה הסכמתה לפתיחת החלון לכיוון פיר האוורור ולהקמת המעקה. המשיבים כפרו באשם לנזקי המערערים.

המפקח שמע עדויות, עיין במסמכים וביקר במקום. ב- 17.11.97 ניתן

פסק דין
בהיר ומנומק היטב. המפקח הנכבד פירש את הוראת סעיף 2(א) לתקנון המצוי :
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."
נקבע כי המועד הקובע לתחולתו של סעיף 2(א) לתקנון הינו "גמר הבניה" וכי אין להיזקק להסכמת האסיפה הכללית אם השינויים נעשו לפני כן. לאור הראיות שהובאו בפני
ו קבע המפקח כי הדלת והחלונות נפרצו אל עבר הגג טרם גמר הבניה ודחה התביעה לסגירתם. המפקח מצא כי לא ניתנה כל הסכמה פוזיטיבית על ידי האסיפה הכללית לפתיחת החלון אל כיוון הפיר, וגם אם ניתנה הרי שנתבטלה כדין בהחלטה מאוחרת יותר. משיבה 3 חויבה לאטום את החלון תוך 75 יום, אלא אם יגיעו בעלי הדירות לידי הסכמה אחרת. התביעה להסרת המעקה נדחתה. המפקח קבע כי המעקה משרת את כל דיירי הבנין ומשיבה 3 עשתה עימם חסד כאשר לא תבעה מהם השבת הוצאותיה.




באשר לתביעה הכספית : נקבע כי התביעה בגין הנזקים שנגרמו לדירת המערערים אינה בגדר סמכותו של המפקח. כמו כן לא עלה בידי המערערים להוכיח כי הפגיעה באיטום נגרמה כתוצאה מפעולות המשיבים וכי התיקון שבוצע על ידם נעשה בקטע הגג הספציפי. לאור האמור נדחתה התביעה הכספית ונפסק כי כל צד ישא בהוצאותיו.

על

פסק דין
זה הוגשו ערעור וערעורים שכנגד. המערערים תוקפים את הכרעותיו העובדתיות של כב' המפקח. לטענתם פריצת הדלת והחלונות אל עבר הגג נעשתה על ידי פועלים של הקבלן לאחר שהמשיבים 1-2 קיבלו את החזקה בדירה ; המעקה אליו התייחס המפקח הינו המעקה המקיף את הגג ולא המעקה הפונה אל עבר הפיר ; הפגעים באיטום נגרמו כתוצאה ממעשי המשיבים.
במישור המשפטי טוענים המערערים כי טעה כב' המפקח בפרשנות סעיף 2(א) לתקנון המצוי כאשר קבע כי שינוי שנעשה לפני גמר הבניה אינו דורש את הסכמת האסיפה הכללית. יתרה מכך, פעולות המשיבים פגעו בערכו של הרכוש המשותף ומכאן כי אין להיזקק לסיפא של הסעיף. כמו כן, סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין מעניק למפקח סמכות מקבילה לדון בתביעת נזיקין של הסגת גבול.
לטענת המשיבים טעה כב' המפקח כאשר חייב את משיבה 3 לאטום את החלון הפונה אל הפיר. סעד זה לא נתבקש בכתב התביעה ונטען לראשונה בסיכומים. כמו כן, טוענים המשיבים כי היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות.

לא מצאנו להתערב בהכרעותיו העובדתיות של כב' המפקח מר ד. גדול. ממצאיו העובדתיים של המפקח מבוססים היטב בחומר הראיות. המפקח הנכבד ביקר במקום ושמע עדויות ובכך קנה יתרון על פני ערכאת הערעור. הלכה פסוקה היא כי בית משפט שלערעור אינו מתערב על נקלה בעניינים אלה (ע"א 634/86 פליבן נ' אבו ח'דיר, פ"ד מג(2) 603, 639 ; ע"א 588/84 ,587 ,586 מקלף ואח' נ' זילברברג ואח', פד"י מג(1) 137, 141).
אף לא מצאנו פסול בקביעת המפקח כי "ציר הזמן החשוב לעניננו, ע"פ סעיף 2(א) לתקנון המצוי הוא עת גמר הבניה". התוצאה אליה הגיע כב' המפקח בפרשנותו של סעיף 2(א) לתקנון המצוי, עולה בקנה אחד עם הדין.

ברם, לא מצאנו בדין כל בסיס לקביעה כי המפקח נעדר סמכות עניינית לדון בפיצוי על נזקים אשר נגרמו, לטענת המערערים, לדירתם.
בכתב התביעה נטען כי הנזקים בדירה נגרמו כתוצאה מהסגת גבולו של הרכוש המשותף (סעיפים 11 ו- 12 לכתב תביעה מתוקן מס' 2). עילת הסגת גבול במקרקעין מצויה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] :
29.הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה
בידי אדם למקרקעין שלא כדין ; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת
גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך וזק ממון.
סעיף " ; לחוק המקרקעין, התשכ"ט1969- מגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח לדון בסכסוכים שנתגלעו בין בעלי דירות בבית משותף. סעיף 72(א) מעניק למפקח סמכות יחודית לדון בסכסוכים "בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59א עד 59ו או לפי סעיף 6כט לחוק הבזק, התשמ"ב1982-". ואילו סעיף 72(ב) מקנה לו סמכות מקבילה לזו של בית משפט, לדון בעילה של הסגת גבול :
סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח."
הוראות חוק המקרקעין העוסקות במטריה של בתים משותפים, נשאבו בשינויים המתאימים,
מחוק בתים משותפים, תשכ"א1961- (נוסח משולב], אשר הוכרז כבטל עם כניסתו לתוקף של חוק
המקרקעין (סעיף 14(158) לחוק המקרקעין). כך, סעיף 72 לחוק המקרקעין אינו אלא גלגולו של סעיף 47 לחוק בתים משותפים, אשר קבע את סמכותו העניינית של הפקיד המוסמך. על פי חוק בתים משותפים סכסוכים בין בעלי דירות נידונו בפני
פקיד מוסמך, כפי שזה הוגדר בסעיף ההגדרות לחוק (סעיף 1 לחוק בתים משותפים). המחוקק העניק לפקיד המוסמך סמכות בלעדית להכריע בסכסוכים הנוגעים לחובות או זכויות מכוחו של ההסכם להנהלת ענייני הבית המשותף (התקנון), או בנוגע להוצאות בדק רכוש.
חוק בתים משותפים לא העניק לפקיד המוסמך סמכות לדון בתביעות נזיקין. בראשית דרכו של חוק המקרקעין, בהצעת החוק מטעם הממשלה, הוצע ליתן למפקח סמכות בלעדית לדון בתביעות של הסגת גבול. אולם ועדת חוקה, חוק ומשפט סברה כי המדובר בסמכות מפליגה מדי ובסופו של

דבר הוחלט להקנות למפקח סמכות מקבילה בלבד (דברי הכנסת, כרך 55, תשכ"ט-תש"ל, 26 מאי
- 25 ספטמבר 1969, בעמ' 3761). כך נולדה הוראת סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין .
סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לתובע לבחור בנתיב הדיוני הנוח והיעיל עבורו להגשת תובענה בעילה של הסגת גבול (ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 קרית אונו נ' דן ירדני, פד"י לח(4) 487, 494). המפקח על רישום מקרקעין הינו גוף מקצועי בעל מומחיות בעניינים הנוגעים לבתים משותפים. יתרה מכך, לא ניתן להתעלם מהקשיים הכרוכים בהתדיינות
בבתי-המשפט בסכסוכי שכנים, לאור העומס הרב המוטל על המערכת. ראוי לציין בהקשר זה, כי המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי דין לשם גילוי האמת לעשיית צדק. שיקולים אלו ואחרים יכולים להנחות תובע פוטנציאלי בתביעה על הסגת גבול, בבחירת הערכאה הנוחה לו. משיקולים אלה, נבחרה העילה של הסגת גבול במקרקעין כעילה מועדפת, שכן ככלל אין למפקח סמכות לדון בעילות על פי דיני הנזיקין (ד"נ 20/73 יעקב שמע נ' נחמה סדובסקי, פד"י כח(1) 730, 733 ראו גם : ע"א 768/80 לחם ואח' נ' פומרנץ ואח', פד"י לה(3) 527, 531 ; י. ויסמן, דיני קנין -. בעלות ושיתוף,תשנ"ז1977-, 477). אין זה מתקבל על הדעת כי הסמכות הוענקה לדיון על פי העילה בנזיקין, אך נשללה ככל שהדבר נובע למתן התרופה שבצידה של עילה זו.
אשר להיקף הסמכות, מעניק סעיף 74 לחוק המקרקעין למפקח סמכויות הזהות לאלו של שופט בית משפט שלום :
"74. למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום
הדן בתביעה אזרחית."
סמכויותיו של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית מנויות בסעיף 75 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב], התשמ"ד1984-. על פי סעיף זה מוסמך שופט בית משפט שלום ליתן "

פסק דין
הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו". די באמור להביאנו למסקנה כי אין בהגשת תובענה אל המפקח מכח סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין כדי לפגוע במגוון הסעדים להם זכאי התובע על פי דין, ובכללם פיצויים. כל תוצאה פרשנית אחרת תפגע בתכליתו החקיקתית של הסעיף. הרי הדרך הדיונית המקבילה שנסללה באמצעות סעיף 72(ב)לא תהא אפקטיבית דיה אם המפקח אינו מוסמך להעניק לתובע סעד של פיצויים, מקום בו יוכח כי נגרם נזק של ממון (ע"א 676/72 משה ולאה קפטה נגד דוד וסימה לסקובסקי, פד"י כז(2) 247, 249 ; ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פד"י לט(4) 522, 528). המסקנה אליה הגענו תמנע מצבים שבהם יקבע המפקח כי אכן


מתקיימים יסודות סעיף 29 לפקודת הנזיקין, לרבות נזק ממון, אך יהא על הניזוק לבקש פיצוי על

נזקיו בבית משפט בלבד.

לאור האמור הייתי מציעה לחברי לדהות את הערעורים למעט היקף סמכותו העניינית של המפקח

על רישום מקרקעין לפסוק פיצויים בגין הסגת גבול. לאור התוצאות והחידוש בסוגיה הנוגעת

לסמכות המפקח, ישא כל צד בהוצאותיו.
ר. שטרנברג אליעז

שופטת

השופט מ. טלגם, סגן נשיא, אב"ד
אני מסכים לפסקה של חברתי המכובדת על כל פניו - זולת אי החיוב בהוצאות, מרבית טענות המערערים נדחו הן על ידי המפקח והן על ידינו.
הליכי הסרק הללו עלו לצדדים בהוצאות ניכרות ואי חיוב בהוצאות מעודדת הגשת הליכים מעין אלה.
אני מציע לחייב את המערערת בהוצאות הליך זה בסך 7,500 ש"ח.
מ. טלגם, סגן נשיא
אב"ד


השופט א. בייזר

אני מסכים לחוות הדעת של כב' השופטת שטרנברג-אליעז בתוספת האמור בחוות הדעת של כב' סגן הנשיא השופט מ. טלגם, דהיינו חיוב בהוצאות בסך 7/500 ש"ח.
לפיכך הוחלט כאמור בפסקה של כב' השופטת שטרנברג-אליעז לדחות את הערעורים ולהחזיר את

התיק להשלמת הדייר בפני
כב' המפקח.

כן הוחלט לחייב את המערערים בהוצאות הערעור בסך 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית

והפרשי הצמדה מיום המסירה ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום 28.2.99 שלא בנוכחות הצדדים וישלח בדואר רשום.

מ.טלגם שופט - אב"ד ר.שטרנברג - אליעז - שופטת א.בייזר - שופט








עתמ בית משפט מחוזי 2022/99 כרמלה אסא נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז (פורסם ב-ֽ 12/10/1999)