פסקי דין על עופר חלמיש | פסקי דין על יוכי חלמיש | פסקי דין על חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ

176/06 א     17/08/2010




א 176/06 עופר חלמיש, יוכי חלמיש נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ




בפני

כב' השופטת בטינה טאובר
התובעים:
1. עופר חלמיש
ת.ז. 51260065-1
2. יוכי חלמיש
ת.ז. 5209613-1

נגד

הנתבעת:
חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ
פסק דין
מבוא

1. בפני
י תביעה שהוגשה על ידי מר עופר חלמיש
וגב' יוכי חלמיש
(להלן: "התובעים"), במסגרתה טוענים התובעים לביטולם של הסכמי מכר, בהם התקשרו התובעים עם חברת חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ
(להלן: "הנתבעת"), בקשר לרכישת שתי דירות נופש במגדל אלמוג, אשר בחוף הכרמל בחיפה.

2. עובר להגשת תביעה זו, הגישה הנתבעת וחברת חוף הכרמל (נופש ותיירות-ניהול אחזקה) בע"מ, תביעה כספית לחיוב התובעים לתשלום דמי ארנונה ודמי אחזקה, אשר התבררה בבימ"ש השלום, במסגרת ת.א 13226/05.

מעיון בפרוטוקול הדיון מיום 15/06/10 עולה כי הצדדים הגישו לת.א. 13226/05 את אותם תצהירים וראיות שהוגשו בפני
בימ"ש זה, ואשר כללו בין היתר את התצהירים כדלקמן: מטעם התובעים הוגשו תצהירי התובעים, תצהירי ד"ר אדגר מימון, מר מרדכי קציר, מר דן אבל, מר דוד חכמה וכן חוות דעת השמאים זייד אורניב. מטעם הנתבעת הוגשו תצהיריהם של מר שי דרין, מר איציק לוי, מר איציק גדור וגב' לילך גביש. כן הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי י.זרניצקי.

3. בישיבת ביהמ"ש שהתקיימה ביום 14/06/09 בפני
כב' השופט י. עמית, הגיעו הצדדים לידי הסכמה כדלקמן:

"הצדדים הסכימו כי למעשה אין מחלוקות עובדתיות של ממש וככל שיש מחלוקת עובדתית היא שולית, ולמצער, ניתן יהא להעזר בראיות שהובאו בבית משפט השלום".
לנוכח האמור, קבע כב' השופט י. עמית כי על בסיס כך יישמעו טיעוני הצדדים בעל פה.

4. בעקבות הסכמת הצדדים, נשמעו בתאריך 15/06/10 טיעוני הצדדים, ובעקבותיהם הגישו הצדדים בהסכמה את הסיכומים שהגישו במסגרת ת.א. 13226/05.
5. יצוין כי בתאריך 25/02/10 התקבלה תביעתה של הנתבעת וחברת חוף הכרמל (נופש ותיירות-ניהול אחזקה) בע"מ בחלקה הגדול ולאחר שבימ"ש השלום, מפי כב' השופט י. פרידמן, דחה את טענות התובעים, לעניין זכותם לבטל את הסכמי המכר שנחתמו על ידי הצדדים.

6. הגם שאין חולק כי פסק דינו של כב' השופט י. פרידמן אינו משמש כראיה בתיק זה, התייחסו הצדדים, ובפרט התובעים, בטיעוניהם לקביעותיו ולמסקנותיו המשפטיות של כב' השופט י. פרידמן בפסק דינו.

טענות הצדדים בתמצית

7. התובעים טוענים כי קיימת להם עילה לביטול הסכמי המכר, בעקבות מצגים והבטחות שניתנו להם על ידי הנתבעת במסעי שיווק נמרצים בליווי ידוענים, ראש עיריית חיפה ואח', שמצאו ביטויים גם בהסכמי המכר, ולפיהם הובטח להם כי יוקם במקום פרויקט מרינה, דבר שלא יצא לפועל ואין עוד ספק שלא ניתן להוציאו לפועל, בעקבות החלטת וועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מיום 28/11/05.

התובעים טוענים כי לא ניתן להתעלם מן המצגים וההבטחות שניתנו להם, לא כל שכן עת שהתובעים לא היו מיוצגים בעסקאות המכר, ושעה שקיים שוני כה מהותי בין הפרויקט שהוצג להם, "self containing city resort", ובין הדירות שנמכרו להם, ואשר אינן תואמות כלל את פרויקט חוף הכרמל, כפי שהוצג בפני
הם ואשר כלל: מרינה 4 מלונות דירות, 2 בתי מלון, טיילת יפיפייה שלאורכה שפע בתי קפה, מסעדות, בתי קולנוע, גנים ומזרקות, אולמות כושר, מכבסה בשירות עצמי, שירותי תחזוקה, שירותי חנייה, מגרשי טניס, בריכות שחייה ועוד.

התובעים טוענים כי אין לאפשר לנתבעת לחמוק מהתחייבויותיה באמצעות תניות מעורפלות שהציבה בחוזי המכר, ושעה שלא הצהירה בכתב ובאופן מפורש בידי רוכשי הדירות מה תהנה ההשלכות, ככל שלא יאושר הפרויקט התכנוני, וכי היא אינה מתחייבת לממש את המובטח במצגים.

התובעים הוסיפו וטענו, כי קמה להם הזכות לבטל את ההסכם אף מכוח אי קיום חיובים נוספים מצד הנתבעת, אשר התחייבה למכור לידיהם דירות נופש יוקרתיות וברמת גימור מושלמת ולא עמדה בהתחייבויותיה, לרבות ביחס לריהוט שסופק לתובעים, ולא העמידה את הדירות לחזקתם.

התובעים טוענים כי בנסיבות הנטענות, קמה להם הזכות לבטל את הסכמי המכר מחמת "מקח טעות", ובשל הפרת התחייבויות הנתבעת, והינם זכאים לקבל לידיהם את התמורה ששולמה על ידם בגין הדירות שנרכשו על ידם.

8. הנתבעת דוחה את טענות התובעים מכל וכל. לטענתה, לא הצביעו התובעים על חוסר תום לב בהתנהלות הנתבעת במהלך המצגים הטרום חוזיים, ושעה שבעת מתן המצגים והמסמכים השיווקיים, לא עמד בפני
הנתבעת מידע, שבעטיו ידעה ו/או יכלה לדעת שלא ניתן יהיה לממש את הפרויקט.

הנתבעת ציינה כי הן בהסכם והן בתרשים שצורף להסכמי המכר, הובהר לתובעים מפורשות כי התרשים וכן הפרויקט מבוסס על תוכנית בניין עיר, שטרם אושרה סופית ועשויה להשתנות בהתאם לתכנון הסופי שיאושר.

הנתבעת טוענת כי אין בסיס לטענות התובעים ביחס לתניה המופיעה בסעיף 23 להסכמי המכר, והמסדירה את מעמדם של מצגים טרום חוזיים, התחייבויות בעל-פה וכו'.

הנתבעת טוענת כי לא עלה בידי התובעים להצביע על ראיות המבססות את טענתם, לפיה הנתבעת הפרה את התחייבויותיה על פי הסכמי המכר, ומקום שהתובעים נמנעו מלקרוא את הסכמי המכר, לא תעמוד להם הטענה בדבר הטעיה והם לא יוכלו להיתלות במצגים חיצוניים בעל פה או באמצעות פרוספקטים והדמיות, שעה שהסתמכות על מצגים טרום חוזיים אלה נשללה בהסכמי המכר מפורשות.

לטענת הנתבעת, לנוכח הזמן שחלף מאז נודעה לתובעים לכאורה עילת הביטול הנטענת ובחלוף זמן סביר, נשללת זכותם של התובעים לביטול ההסכם, אף מן הטעם הנ"ל.

הנתבעת מכחישה מכל וכל את טענת התובעים, לפיה לא העמידה לחזקתם את הדירות, ומציינת כי התובעים נמנעו באמתלות שונות ושוליות לקבל לידם את הדירות, הגם שפנתה אליהם מספר רב של פעמים, זימנה אותם לקבל את הדירות ואף הייתה נכונה לבוא לקראתם ולהציע להם הצעות כאלה ואחרות, ועל מנת לסיים את המחלוקת בין הצדדים.

דיון –
המחלוקת העיקרית בין הצדדים

9. מעיון בטיעוני הצדדים בפני
י, עלה כי את עיקר יהבם שמים התובעים בטענה, כי הנתבעת הפרה התחייבויות חוזיות שנטלה על עצמה, הן במסגרת מצגים חיצוניים להסכם והן בהסכמי המכר, ביחס לפרויקט המרינה שהתחייבה להקים.
מעיון בסיכומי התובעים בהליך דנא, עולה לכאורה כי התובעים זנחו טענתם, לפיה הנתבעת נהגה בחוסר תום לב בעת מתן המצגים הטרום חוזיים הנוגעים לפרויקט, וטענה זו לא הועלתה בצורה מפורשת בסיכומיהם.

התשתית העובדתית שאינה שנויה במחלוקת

10. התובע, שהינו איש עסקים ומנכ"ל חברת עופר כיבוי, חילוץ והצלה בע"מ, והתובעת רכשו בתאריך 08/08/95 מהנתבעת, שהינה יזמית פרויקט מגדלי חוף הכרמל בחיפה, שתי דירות נופש בפרויקט. הדירה האחת נרכשה בבניין "אלמוג", אשר נבנה ראשון, והדירה הנוספת נרכשה בבניין "הפנינה", שעתיד היה להיבנות בשלב מאוחר יותר.

11. במסגרת עדותו של התובע (עמוד 44 לפרוטוקול עדותו בת.א 13226/05), טען התובע כי התובעים לא קראו את הסכמי המכר במלואם ואף העדיפו שלא להיוועץ בעורך דין, לשם ייצוגם טרם רכישת הדירות.

12. לאחר החתימה על הסכם המכר מיום 08/08/95, נתגלו חילוקי דעות בין הצדדים, שנגעו לדירה שנרכשה בבניין "הפנינה". הסכסוך נבע על רקע העובדה שרשויות התכנון סירבו לאשר את הקמת בניין "הפנינה" במתכונת התכנונית שנתבקשה, בין היתר על רקע התנגדויות מטעם ארגוני איכות הסביבה, שנדונו בבימ"ש המחוזי בחיפה, ואשר טענותיהם התקבלו בחלקם בפסק הדין של כב' השופט ביין מיום 15/01/98, במסגרת ה"פ 524/96, אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (פרסום נבו) (להלן: "ה"פ 524/06"), כך שמסירת הדירה לתובעים בבניין "הפנינה", במתכונת המקורית ובמועדים המוסכמים, לא הייתה אפשרית.

13. לאור חילוקי הדברים שהתעוררו בין הצדדים, התנהל משא ומתן בין הצדדים, שבסופו נחתם ביום 04/08/98 הסכם פשרה, המסיים את כל המחלוקות שבין הצדדים. במסגרת הסכם הפשרה, הוסכם כי לתובעים תוענק דירה חילופית בבניין "אלמוג", חלף הדירה בבניין "פנינה", תמורת תוספת תשלום של 70,000$ ובתוספת ריהוט מלא לשתי הדירות, כפיצוי על העיכוב שנגרם במסירת הדירה ועוגמת הנפש.

14. בעקבות הסכם הפשרה, רכשו התובעים ביום 24/02/99 מהנתבעת את הדירה הנוספת בבניין "אלמוג". התובעים שילמו את מלוא דמי המכר המוסכמים עבור הדירות, וביום 02/08/99 שלחה הנתבעת מכתב הזמנה לתובעים לבוא ולקבל לידיהם את החזקה בדירות וכן הודיעה להם במקביל כי חלה עליהם החובה לשאת בדמי האחזקה והארנונה, בהתאם למוסכם בין הצדדים.

15. בתאריך 08/12/99 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים ביחס לשתי הדירות.

16. אין חולק כי התובעים סירבו לקבל את החזקה בדירות בסמוך לאחר פניית הנתבעת ביום 02/08/99, ולמעשה עמדו התובעים בסירובם לקבל את הדירות לחזקתם עד היום. בתאריך 13/08/98 העלו התובעים טענות ביחס לליקויי בנייה הקיימים בדירות, והחל מיום 02/11/98 סירבו התובעים לקבל את החזקה בדירה, בין היתר גם על בסיס טענות ביחס ללכלוך הנמצא בדירות ולאי קבלת מלוא הציוד והריהוט החדש שאמורה הייתה הנתבעת להעמיד לרשות התובעים ולצייד בו את דירותיהם.

17. בתאריך 04/02/02 התקבל פסק דינו של ביהמ"ש העליון בע"א 1054/98, חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו(3), 385, ואשר הותיר את פסק דינו של כב' השופט ביין בתוקף בשינויים מינוריים ביחס לבניין "b".

18. בתאריך 28/11/05 ניתנה החלטת ועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, המבטלת את הקמת פרויקט המרינה, ובאופן שמעבר להקמת המבנים שהוקמו עד לאותו שלב, מבני אלמוג a ו-b, לא ניתנו היתרי בנייה נוספים בפרויקט, ולמעשה נסתם הגולל על התוכנית להקמת פרויקט המרינה בחוף הכרמל ועל בניית מבנים נוספים כמתוכנן.

המצגים הטרום חוזיים

19. התובעים מבססים תביעתם על שורה של מצגים טרום חוזיים, הנוגעים לטיב הפרויקט ואופיו, אשר הוצגו להם לטענתם על ידי הנתבעת במסגרת פרוספקטים, הדגמות, מודלים ועלוני מידע שיווקיים, במסע פרסום חסר תקדים, אשר עירב אנשי ציבור, לרבות ראש העיר חיפה ואחרים.

אין חולק כי במסגרת המצגים והמסמכים השיווקיים שנמסרו לתובעים, הוצג הפרויקט, אשר עתיד לקום בחופי חיפה, כפרויקט יוקרתי, אשר אמור לכלול מרינה ולגונה, על דרך ייבוש שטחי ים נרחבים, מסעדות, טיילת, מרכזי בידור, מסחר וספורט ועוד.

20. התובעים טוענים כי מצגים טרום חוזיים אלה, הפכו חלק אינטגראלי ומחייב של מערכת ההסכמות שבין הצדדים, הן מכוח מתן המצגים והן מכוח העובדה שנכללו בהסכם. בהקשר זה, מפנים התובעים לשורה של סעיפי החוזה, אשר מהם עולה לטענתם כי אכן התחייבות הנתבעת לבניית פרויקט המרינה הוא חלק בלתי נפרד של הסכמי המכר.

התובעים תומכים את טענתם על האמור במבוא להסכם המכר, שם נאמר כדלקמן:
"והואיל והמוכר מתכנן לבנות בשלבים שונים פרויקט של מלונות דירות ו/או מלונות ואף בודק אפשרויות להרחיב מעבר לקרקעות חוף הכרמל, לרבות על ידי יצירת שובר גלים וייבוש חוף הים ממול החלק הדרומי של קרקעות חוף הכרמל ויצירת מרינה או לגונה בחלק הים שנותר, ולשם כך הגיש המוכר תוכניות בניין עיר חדשות ו/או מתקנות את התוכנית".

כן מפנים התובעים להוראות סעיף 10 להסכם, הקובע כדלקמן:

"המוכר הבהיר לקונה כי הממכר והבית הינם חלק מפרויקט גדול יותר, שניתן להקימו על קרקעות חוף הכרמל, והפרויקט עתיד לכלול גם שטחים שישמשו לשימושים שונים, ככל שהדבר יהיה מותר ובהתאם לחוק, ובכלל זה עסקים ושירותים משרדיים, שטחי מסחר, מסעדות, בידור, ספורט ונופש. במסגרת שינויים אלה מטפל המוכר בתכנון שוברי גלים נוספים ממול קרקעות חוף הכרמל, וייבוש שטחי קרקע נוספים לשם הקמת מבנים".

כן מפנים התובעים בסיכומיהם להוראת סעיף 10(י) להסכם, שם צוין כדלקמן:

"המוכר יהיה רשאי, מבלי להיזקק להסכמת הקונה ויתר בעלי הנכסים שבבית, לגרום לשינוי תוכניות מפורטות ותוכניות בניין עיר כלשהי, כולל התוכנית בה רשום שטח הבית, וכן לגרום לשינוי ו/או תיקון הרישום, לרבות רישום לדירות נוספות שתיבנינה, אם תיבנינה, כיחידות נפרדות, ובלבד שלא יהיה בשינוי כדי לפגוע בשטח היחידה של הקונה, צורתה ומיקומה וכן באופי הפרויקט".

עוד מפנים התובעים לסעיף ב' למפרט שצורף לחוזה, בו צוין כדלקמן:

"הבניין המתואר במפרט זה מהווה שלב א' של הפרויקט שיבוצע בשלבים...".

התובעים מפנים אף לתחילת חוזה הניהול, בו צוין כדלקמן:

"והואיל והממכר הינו חלק ממלון דירות הכולל יחידות דיור, שטחים ציבוריים, שטחים מסחריים, מרכז תיירות ובידור, שירותים נלווים אשר ינוהל על ידי החברה (להלן: 'הבית' או 'מלון הדירות'), אשר מיועד להיות חלק מפרויקט גדול אחר המכונה 'פרויקט חוף הכרמל'".

כן מציינים התובעים כי בייפוי הכוח, עליו חתמו לעו"ד אליהו מירון ואח', צוין הפרויקט כדלקמן:

"... שבמלון הדירות הידוע כמגדל אלמוג בפרויקט הידוע כפרויקט חוף הכרמל (להלן: 'הפרויקט')".

עוד מפנים התובעים לתשריט הפרויקט, אשר צורף כנספח להסכם, ובו נראה הפרויקט הגמור, הכולל מרינה בתי מלון, בניינים נוספים, טיילת, ולמעשה כלל את כל המצגים הטרום חוזיים שהובטחו לתובעים.
עיון בהוראות ההסכם שצורף על ידי הצדדים לראיותיהם, מעלה כי התובעים לא ציטטו את סעיף 10 במלואו, אלא ציטטו את סעיף 10 להסכם בחלקו בלבד ונמנעו מלצטט את המשכו הישיר של הסעיף, המבהיר כדלקמן:

"מאחר ותכנון הפרויקט יושפע מגורמים שונים ובכללם גורמים שאינם בשליטת המוכר, ומאחר והדבר תלוי בקבלת אישורי הרשויות השונות, אין בידי המוכר להתחייב כיום לגבי טיבו הסופי של התכנון, לרבות השפעתו על שינויים מסוימים בבית עצמו".

עיון בהוראות הסכמי המכר שנקשרו עם התובעים, מעלה כי נושא הסכמי המכר הוא מכירת יחידת דיור לתובעים, וההתחייבות שנטלה על עצמה הנתבעת במסגרת הסכמי המכר הינה בניית יחידת דיור והמבנה עצמו, בהתאם לתוכניות ולמפרט שצורף ובהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 ובהתאם להיתר הבנייה שבתוקף.

התחייבות הנתבעת התייחסה אפוא ליחידת הדיור שנמכרה לתובעים ואשר הוגדרה כ"ממכר", דהיינו הדירה על צמודותיה ואשר כונתה אף יחידה. מאידך, הסעיפים שהתייחסו לפרויקט המרינה, ואשר לגביו הבהירה הנתבעת בהסכמי המכר את אי סופיות הליכי התכנון ו/או הבהירות הקיימת לגבי אישורם, הוגדר בהסכמי המכר כ"פרויקט חוף הכרמל המתוכנן להיבנות על קרקעות חוף הכרמל".

הסכמי המכר על פניהם אינם כוללים התחייבות להקמת המרינה ואינם כוללים בחובם את המצגים הטרום חוזיים, שהוצגו לתובעים לעניין הקמת פרויקט המרינה. יתר על כן, הובהר בהסכמי המכר בהמשך סעיף 10, כי הוצאתו לפועל של הפרויקט הכולל, מעבר להקמת הדירה והמבנה, מותנה בקבלת אישורי הרשויות השונות, ואין בידי הנתבעת להתחייב לגבי טיבו הסופי של התכנון והפרויקט הכולל.

יתר על כן, בסעיף 10 להסכם המכר מדגישה הנתבעת את אי הוודאות התכנונית הקיימת ואי יכולתה של הנתבעת ליתן התחייבויות לגבי תכנון הפרויקט, על רקע השפעתם של הגורמים השונים שאינם בשליטת הנתבעת על תכנונו של הפרויקט הסביבתי הכולל, לרבות השפעתם של גורמים אלה על שינויים במבנה עצמו, שבו רכשו התובעים את יחידות הדיור.

זאת ועוד, הוראת סעיף 22(ד) להסכם המכר חוזרת ומבהירה כי התחייבות הנתבעת הינה ביחס לממכר עצמו, קרי ביחס ליחידת הדיור הנרכשת, כדלקמן:

"התחייבויות כלפי החוזה מתייחסות אך ורק לעניינים הנוגעים לממכר בלבד. כל הוראה או תרשים שבמסמכי החוזה שאינם נוגעים לממכר בלבד, אינם באים אלא לצורך תיאור כללי בלתי מחייב אלא אם צוין במפורש אחרת".

ובסעיף 22(ו) צוין כדלקמן:

"על אף האמור בסעיף 2(ה) מוסכם בין הצדדים כי אם יחול שינוי בהוראת דין או בהנחיית הרשויות, כולל הוראות שהליכים סופיים לגביהם הושלמו לאחר חתימת חוזה זה, וכתוצאה מהוראות הדין או הוראות הרשויות המוסכמות יהיה על המוכר לשנות את התנאים הכלליים של החוזה או המפרט או התכנית ולמוכר לא תהיה היכולת לשנות הוראה זו, יחייבו שינויים אלה את הקונה והמוכר יהיה רשאי לבצעם".

זאת ועוד, ראוי אף לציין כי בשולי התשריט שעליו נסמכים התובעים, צוין בכיתוב באותיות גדולות, כדלקמן:

"הערה
תרשים זה מבוסס על תוכנית בניין עיר שטרם אושרה סופית ועשויה להשתנות בהתאם לתכנון הסופי שיאושר".

בסיכומי התובעים נטען כי הנתבעת, במסגרת הוראות הסעיפים שצוטטו לעיל, שמרה לעצמה את הזכות לשינויים תכנוניים מינוריים בלבד ולא לביטול פרויקט המרינה בכללותו.

סבורני כי טענה זו של התובעים, אינה מתיישבת עם לשון הוראות הסכמי המכר ועם המצב התכנוני של הפרויקט. הגם שהנתבעת קיוותה במועד חתימת הסכמי המכר כי התוכניות בדבר הקמת פרויקט המרינה תאושרנה, הרי שבשלב החתימה על הסכמי המכר, תוכנית בניין עיר טרם אושרה והסטאטוס התכנוני הסופי של הפרויקט היה תלוי בגורמים תכנוניים וגורמים אחרים שונים שלא היו בשליטתה של הנתבעת.

הנתבעת נמנעה אפוא מליטול על עצמה התחייבות מפורשת או משתמעת ביחס להקמת הפרויקט, במסגרת הסכמי המכר שנחתמו על ידי הצדדים.

הנתבעת הטיבה להבהיר את הסטאטוס התכנוני של הפרויקט בהוראות הסכמי המכר, תוך שהבהירה כי פרויקט המרינה שהוצג במצגים הטרום חוזיים לא אושר סופית על ידי רשויות התכנון, וממילא הבהירה בהוראות ההסכם כי אינה נוטלת על עצמה התחייבות לביצועו של הפרויקט, טרם שאושרו התוכניות נשוא המצגים השיווקיים באופן סופי. מלשון הסכמי המכר עולה אפוא כי הנתבעת נטלה על עצמה התחייבות מפורשת ביחס לממכר, ואולם ביחס לפרויקט הסביבתי, והמרינה בפרט, הדגישה כי מימושו תלוי באישור רשויות התכנון, ורכישת הדירות מבוססת אפוא על תקווה למימוש התכנון הסביבתי העתידי, בתלות לאישורו על ידי גורמי התכנון.

בעוד שהנתבעת נטלה על עצמה התחייבות מפורשת ביחס ליחידת הממכר, לא נכללה בהסכמי המכר התחייבות בלתי הדירה ביחס להקמת פרויקט המרינה או לפרויקט עיר הקיט, והנתבעת אכן ציינה כן מפורשות בהסכמי המכר.
טענת התובעים, לפיה הנתבעת שמרה לעצמה את הזכות לשינויים מינוריים בלבד, אינה מתיישבת עם הוראות סעיפי הסכמי המכר שצוטטו לעיל ושעה שהנתבעת הבהירה חזור והבהר שעתידו הסביבתי של הפרויקט אינו סופי ונתון לאישור רשויות התכנון וגורמים נוספים שאינם בשליטת הנתבעת.

לנוכח כל האמור לעיל, לא ניתן לקבל את טענתם של התובעים, לפיה נכללו בהסכמי המכר, בין במפורש ובין במשתמע, התחייבויות מצד הנתבע החורגות מעבר ליחידת הממכר, לרבות התחייבות להקים את הפרויקט הסביבתי, שתואר במצגים החוזיים כ"עיר קיט".

21. טענת התובעים, לפיה הפכו המצגים הטרום חוזיים שניתנו להם במסגרת המשא ומתן באמצעות פרוספקטים, הדמיות, עלוני שיווק וכו'. חלק מהתחייבותה החוזית של הנתבעת נדונה מספר פעמים על ידי ביהמ"ש העליון, בעיקר ביחס לשטחי הדירה הנרכשת, ונושא זה נדון בהרחבה בפסק הדין, ע"א 6025/92, צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פ"ד נ(1), 826 (להלן: "

פסק דין
צמיתות").

בעניין צמיתות הופיע פירוט שטחי הדירות בפרוספקט מקדמי מטעם החברה הקבלנית, עליו הסתמכו הדיירים בבואם לרכוש את הדירה, שעה שלא נמסרה להם תוכנית שטח אחרת או פירוט אחר מהקבלן, כמתחייב בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. בנסיבות אלה, פסק ביהמ"ש העליון כי הפרוספקט הנוגע לשטח הדירות, מהווה הצעה לכריתת חוזה, המופנות לציבור הרחב.

ביהמ"ש העליון ציין ביחס לתוקפו של הפרוספקט, ובשים לב להערת ההסתייגות שהופיעה בפרוספקט, כדלקמן:

"הערת ההסתייגות כי הפרטים בפרוספקט 'אינם מחייבים את החברה', הופכת את ההצעה להזמנה לנהל משא-ומתן, כך שהאינפורמציה שניתנה בפרוספקט באשר לשטח הדירות לא מנעה מחברת הבנייה להציע במהלך המשא-ומתן הצעה אחרת.
עם זאת, לתנאים המצוינים במסגרת הצעה לפתיחת משא-ומתן נפקות משפטית במובן זה שאם בסופו של דבר נכרת חוזה ובמשא-ומתן לא הוסכם על שינוי התנאים שהוצעו בהזמנה למשא-ומתן, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה.
...
משלא צוין בחוזה הרכישה שטח שונה מן השטח שצוין בפרוספקט, הכוונה הייתה כי מצג זה, שעל פיו שווקו הדירות, יהפוך חלק מן התנאים המוסכמים. מסקנה זו מתחזקת בשל מחדלה של חברת הבנייה לפרט את ממדי הדירה במפרט, כדרישת החוק".

בעקבות

פסק דין
צמיתות, נתבררה הסוגיה ועוצבה ההלכה בשורה של פסקי דין נוספים:
ע"א 6271/95, אדוניהו אשר ואח' נ' פרויקט גן העיר בע"מ, פ"ד נה(1), 577.
ע"א 9085/00, אברהם שטרית נ' אחים שרבט חברה לבנין, פ"ד נז(5), 462.
ע"א 8913/02, מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד נח(2), 59.
ע"א 10944/02, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' שושי ואלברט אוחנה, נח(3), 673.
ע"א 5602/03, אפי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ.
רע"א 659/03, סלומון נ' סלע חברת שיכון בע"מ (פרסום נבו), 28/02/05.
ע"א 7298/00, בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא (פרסום נבו), 04/09/07.
וע"א (ח') 4836/07, חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ
נ' אפרים אהרון (פרסום נבו) 25/12/08 (להלן: "

פסק דין
חוף הכרמל").

מפסקי הדין שצוטטו לעיל עולה, כי הלכת צמיתות עוצבה באופן שמקום שרוכש הדירה יכול לדלות במאמץ סביר ממסמכי הסכם המכר את מימדי הדירה, הרי שגם אם הוצג מצג אחר בפרוספקטים שיווקים, יחייבו הוראות הסכם המכר והרוכש לא יישמע בטענות ביחס למצג הטרום חוזי.

ברוח זו גם נפסק בע"א 8737/00, "שלפרד" חברה לפיתוח ובנין בע"מ נ' יוסף ז'אק, פ"ד נו(4), 662, שם נדון מעמדו המשפטי של פרוספקט פרסומת, אשר כלל דגם של יחידות דיור מתוכננות, שעליו הסתמכו הרוכשים בעת הקנייה.

באותו עניין, התעוררה השאלה האם יכולים הרוכשים להסתמך על תיאור שהופיע בדגם ובפרוספקט, לפיו שטח מסוים שתואר כירוק, כהתחייבות של המוכרת כלפי רוכשי הדירות כי השטח יישאר שטח פנוי מבלי שייבנה.

כב' השופט אנגלרד השיב על שאלה זו בשלילה, וזאת בהתבסס על מספר נימוקים: ראשית, בחוזה לא הופיעה התחייבות כלשהי כי השטח הירוק יישאר פנוי. שנית, בעת חתימת החוזה היה ידוע לרוכשים כי השטח הירוק אינו שייך לחברה הקבלנית, כי אם לעירייה, ולחברה הקבלנית לא הייתה שליטה על מעשיה. בנוסף, החוזה הפנה לתב"ע, שבה נאמר כי השטח המועבר לעירייה מיועד לבנייה, ועל הרוכשים מוטל הנטל לבדוק את ייעוד השטח בתב"ע.

בענייננו, אכן יכלו התובעים לדלות בנקל, מהסכמי המכר שנחתמו עימם ונספחיהם, כי לא ניתן אישור מחייב וסופי של גופי התכנון לפרויקט המרינה, כפי שהוצג בפרוספקטים ובפרסומים. מהסכמי המכר ניתן היה להיווכח כי קיימת אי וודאות לעניין מימושו של פרויקט המרינה כולו או חלקו, וכי הנתבעת אינה נוטלת על עצמה את ההתחייבות להוציא לפועל את פרויקט המרינה, בניגוד להתחייבות שנטלה על עצמה ביחס ליחידות הממכר שנרכשו ממנה.

22. זאת ועוד, באשר לטענת התובעים, לפיה עצם אי קיום המצגים שהוצגו כלפיהם בטרם חתימת הסכמי המכר מקימה להם זכות לביטול חוזי המכר שנחתמו עם הנתבעת, עומדת לנתבעת טענה נוספת, לפיה בחוזי המכר נכתב במפורש כי למצגים הטרום חוזיים שקדמו לחתימת הסכמי המכר אין כל תוקף, אלא רק לנוסח הסכמי המכר עצמם.

סעיף 23 להסכמי המכר קובע, בין היתר, כדלקמן:

"א. כל הנספחים לחוזה זה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו, בכל מקרה של סתירה בין מסמכי חוזה זה תהייה הוראותיהם עדיפות וגוברות על כל הוראה אחרת לפי הסדר הבא: החוזה, המפרט, תוכנית היחידה.
ב. הצהרות והתחייבויות שתעשינה בעל-פה על ידי כל אדם ואפילו עובדי המוכר, בכל דבר הנוגע לחוזה זה לא יחייבו את המוכר אלא אם תעשינה בכתב ותחתמנה כדין על ידי המוכר.
...
ו. הובהר לקונה כי אם יש מידע שנמסר לו על ידי המוכר ו/או מטעמו, בין אם המידע נמסר ישירות ובין אם בעקיפין בין אם באמצעות פרסום, דפי מידע או בכל דרך אחרת, והקונה הסתמך על אותו מידע למרות שאינו כלול בחוזה זה, על הקונה להודיע על כך למוכר לפני חתימת חוזה על מנת שהמוכר יוכל לשקול צעדיו. מידע שהמוכר הסכים כי ישמש בסיס להתקשרות יצורף לחוזה וייחתם על ידי הצדדים וייחשב כחלק בלתי נפרד מהחוזה. כל מידע אחר לא יחייב את הצדדים".

ובהמשך ישיר להוראה האמורה, נקבעה הוראת סעיף 23(ז), המבהירה כדלקמן:

"ז. בכפוף לאמור בס"ק (ו), חוזה זה בא במקום כל מסמך ו/או כל הסכמה אחרת בין בכתב ובין ובעל פה, לרבות טופס הרשמה, זיכרון דברים, אופציה ו/או מכתב אישור של המוכר או מי מטעמו, וממועד חתימת חוזה זה תחייבנה את הצדדים אך ורק הוראות חוזה זה, או כל שינוי בכתב שיעשה לאחר מכן, וייחתם על ידי הצדדים כדין".

הוראה חוזית, דומה בנוסחה לתנית הפטור שבענייננו, נדונה על ידי ביהמ"ש בת.א. 2545/95, גנאדי פודורוז'נסקי נ' מלונות הים התיכון בע"מ (פרסום נבו), 09/09/03. בפסק הדין, ציין ביהמ"ש המחוזי כי הוראת פטור מעין זו מדגישה את עליונות החוזה הכתוב אל מול שלב המשא ומתן, שחלקו היה בעל פה, ולכן אין בידי התובעים להסתמך על טענת הטעייה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. יצוין כי הערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי נדחה בע"א 9678/03, פודורוז'נסקי ואח' נ' מלונות הים התיכון בע"מ (פרסום נבו), 12/07/04, ולאחר שביהמ"ש העליון לא מצא כל פגם במסקנותיו של ביהמ"ש המחוזי.

תמיכה לגישה, המכירה בתוקפה של הוראה חוזית השוללת את תוקפם המחייב של מצגים טרום חוזיים שלא מצאו ביטויים בחוזה עצמו, ניתן למצוא בספרם של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, חוזים, כרך א' (תשנ"א-1991) עמוד 552-553.

באיזון הכולל, חופש החוזים ויציבות חיי המסחר, מחייבים מתן תוקף להוראות חוזיות המגלמות בחובן הסכמה של צדדים לייחד את ההבנות שהתגבשו ביניהם בחוזה עצמו. לא כל שכן, מקום שאין המדובר במידע שמוכר דירה מחויב במסירתו לרוכש, על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ומדובר כאמור בפיתוח סביבתי של הפרויקט, בשונה מנתונים הנוגעים ליחידות הדיור שנרכשו. בנסיבות מעין אלה, סבורני כי ראוי להתיר לצדדים לעצב את החוזה כרצונם, תוך מתן וודאות להתחייבויות שהצדדים נטלו על עצמם בהסכם מגובש אחד, ונמנעת מהצדדים האפשרות שצד כלשהו יסתמך על אמירות בעל פה, מצגים והדמיות שהוצגו ואשר לא מצאו ביטויים בחוזה הכתוב.

וראה: ע"א 9323/04, מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 (פרסום נבו), 23/07/06.
וכן ת.א (מרכז), 5768-08-07, אילן מירון ואח' נ' lake marion golf estates ltd (פרסום נבו), 02/03/2010.

המסקנה הנובעת מהוראות סעיף 23 לחוזה, הינה כי חתימת התובעים על הסכמי הרכישה הכוללים בחובם את סעיף 23 ללא כל עוררין וללא כל השגה, משמעותה ויתור על טענות ביחס למצגים הטרום חוזיים שהוצגו להם בטרם חתימת הסכמי המכר. ניתן ללמוד אפוא מהוראת סעיף 23 להסכמי המכר, על הסכמת הצדדים לגבש את כל ההסכמות וההתחייבויות שנעשו ביניהם קודם לחתימתו במסגרת החוזה עצמו, אלא אם ההסכמות יצורפו להסכם.

לו חפצו התובעים לכלול במסגרת הסכמי המכר מצג כלשהו שהוצג כלפיהם במהלך המשא ומתן ואשר היווה לטענתם נדבך משמעותי בהחלטתם להתקשר בהסכמי המכר, היה על התובעים להביא עניין זה לדיון מפורש תוך עמידה על הכללתו של הנדבך במסגרת נוסחם הסופי של הסכמי המכר.

מלשון הסכמי המכר שנקשרו בין הצדדים, עולה כי לצד התחייבות מפורשת שנטלה על עצמה הנתבעת להעמיד לרשותם של התובעים את הממכר, קרי יחידות הדיור וצמודותיהן, העמידה הנתבעת את התובעים מפורשות על העובדה כי התכנון הסביבתי והקמת פרויקט המרינה ועיר הקיט, טרם אושר על ידי רשויות התכנון וכי אין וודאות כי זה יאושר על ידי רשויות התכנון. מכאן, שלצד הזכויות המוגדרות שרכשו התובעים ביחידות הדיור שנרכשו על ידם, "רכשו" התובעים סיכוי שרשויות התכנון תאשרנה את פרויקט המרינה וכי דירותיהן תיכללנה בסופו של יום בפרויקט הקיט, לאחר השלמת הפיתוח הסביבתי, ככל שיאושר על ידי רשויות התכנון.

משלשון הסכמי המכר ברורה, חזקה שהיא משקפת את אומד דעתם של הצדדים ואין זה מתפקידו של ביהמ"ש ליצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שיצרו ביניהם, לא כל שכן לשלב בתוכו מצגים טרום חוזיים שהצדדים שללו מפורשות הכללתם בהסכם.
וראה: דנא 2045/05, ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (פרסום נבו), 11/05/06.
ע"א 7379/06, ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן ואח' (פרסום נבו), 10/09/09.
ע"א 8239/06, זאן אברון נ' אברהם פלדה (פרסום נבו), 21/12/08.

ואכן, ביהמ"ש העליון בע"א 8836/07, בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן (פרסום נבו), 23/02/10, שלל הסתמכות על מצגים חיצוניים לחוזה, שעה שאלה לא קיבלו ביטויים בחוזה ושעה שאין לפנות לנסיבות חיצוניות, שכן הצדדים שללו מפורשות בחוזה היזקקות למצגים חיצוניים שלא עוגנו בהסכם גופו. ובלשונו של כב' השופט דנציגר:

"אל לו לבית המשפט להוסיף לחוזה תנאים שהצדדים לא הסכימו לגביהם בשעת התקשרותם ולא ראו לנכון לכלול אותם בחוזה ואפילו משוכנע הוא שכך מחייב השכל הישר וההיגיון הצרוף".

משקיבלו על עצמם התובעים התחייבות מפורשת בהסכמי המכר, שלא יוכלו להסתמך על הסכמים, התחייבויות ומצגים טרום חוזיים, ומבלי שהתנו את חתימתם על הסכמי המכר בהכללת המצגים הטרום חוזיים, יצרו התובעים מצג בפני
הנתבעת כי לא יסתמכו על המצגים הטרום חוזיים בשלב מאוחר יותר. התובעים לא ביקשו כאמור לכלול בין סעיפי הסכמי המכר את המצגים הטרום חוזיים ועותרים כיום, למעלה מ-10 שנים לאחר שהדירות הועמדו לרשותם, לכלול מצגים טרום חוזיים אלה בהסכמי המכר שנקשרו עמם. לו עמדו התובעים בזמן אמת על רצונם להסתמך על המצגים הטרום חוזיים שהוצגו להם, היה על התובעים לעמוד על כך במסגרת המשא ומתן וכן להתנות את חתימתם על הסכמי המכר, בהכללת המצגים הטרום חוזיים, טרם חתימתם. התנהלות זו של התובעים, הטוענים היום, למעלה מ-10 שנים לאחר חתימת הסכמי המכר, להכללתם של מצגים טרום חוזיים בהסכמי המכר, ושעה שלא נתנו לכך ביטוי במועד התקשרותם, ספק אם הינה מתיישבת עם חובת תום הלב של התובעים ביחסם לנתבעת.

משהתובע איש עסקים ולאור התכתובת הענפה שניהל התובע ואשר צורפה על ידי הצדדים, ספק בעיניי אם נכונה טענת התובע, לפיה לא קרא את סעיפי ההסכם טרם חתימתו. לכן נוטה אני להניח כי התובע ואשתו אף ידעו טרם חתימתם על חוזי המכר, כי טרם ניתנו האישורים התכנוניים הדרושים להקמת פרויקט המרינה, בין אם מכוח הוראותיו המפורשות של החוזה ובין אם ממקורות מידע אחרים. בפרט נכונים הדברים ביחס לחתימת הסכם המכר השני ביום 24/02/99 ולאחר שניתן פסק הדין של כ' השופט ביין בה"פ 524/96, ושעה שחלק מדורשי הדירות אף חתמו על תצהירים לתמיכה בטענת הנתבעת, על כל המשמעויות הנובעות מכך. ואולם, התובעים אינם יכולים ממילא להישמע בטענה כי לא קראו את תניותיהם של הסכמי המכר, ושעה שאין ספק כי התובעים לא הוטעו ביחס לעצם משמעות חתימתם על הסכמי המכר, ולאור פסיקתו העקבית של ביהמ"ש העליון בסוגיה זו. וראה ע"א 467/64, אולגה אסתר שוייץ נ' סנדור שושנה בלץ ואח', פ"ד יט(2), 113. ע"א 1513/99, חיים דטואשווילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3), 591. וע"א 1548/96, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' זהבה ליפו ואח' (פרסום נבו), 12/06/00.

בפרט כאמור, לא ניתן לקבל את טענתם של התובעים כי לא קראו את הסכמי המכר, ושעה שהסכם המכר השני מיום 24/02/99 נקשר בין הצדדים בעקבות מחלוקות שנתגלו בין הצדדים שהובילו לכריתת הסכם הפשרה ולעריכתו של הסכם המכר השני.

23. מהניתוח המפורט שהובא לעיל עולה כי, בשים לב למכלול תנאי החוזה, לשון החוזה ותנית הפטור הכלולה בו ביחס למצגים טרום חוזיים ונסיבות חתימת התובעים על ההסכמים, התובעים היו מודעים לעובדה שלצד רכישת יחידות הדיור נרכש על ידם סיכוי כי ביום מן הימים ובאם יאושרו התוכניות על ידי רשויות התכנון, ייכלל הפרויקט בו רכשו את יחידות הדיור בעיר קיט שתוקם על ידי הנתבעת. לאור תניות ההסכם והמצב התכנוני שהובהר, לפיו רשויות התכנון לא נתנו היתרים לבניית פרויקט מרינה בעת החתימה על הסכמי המכר, וכי הקמת הפרויקט מותנית במתן האישורים התכנוניים על ידי גורמים שונים שאינם בשליטת הנתבעת, ידעו התובעים כי אין וודאות כי התוכנית בכללותה תצא אל הפועל והיה ידוע להם כי הנתבעת לא נטלה על עצמה התחייבות מעין זו.

לו ביקשו התובעים להתנות את רכישת יחידות הדיור בהקמת פרויקט המרינה, יכלו התובעים לעמוד על קביעת תנאי מתלה מפורש להסכם, לפיו מותנית הסכמתם לרכישת יחידות הדיור באישור תוכניות המרינה על ידי רשויות התכנון. ואולם, התובעים לא עמדו על הכללתו של תנאי מעין זה בהסכמי המכר בהם נקשרו.

לאור כל האמור, עולה אפוא כי הנתבעת קיימה את התחייבויותיה על פי הסכמי המכר ולא ניתן להורות על ביטולם מכוח כך.

עילות תביעתם של התובעים לביטול הסכמי המכר

24. מעבר לטענות התובעים לעניין הפרת התחייבויות הנתבעת מכוח הוראות הסכמי המכר, נטענו על ידי התובעים במסגרת הסיכומים בעל פה במשתמע, גם עילות ביטול מכוח התנהלות הנתבעת בשלב המשא ומתן, לרבות מצג שווא ותרמית, וכן להטעיה מכוח דיני החוזים.
טענות התובעים לעניין תרמית ומצג שווא רשלני

25. במסגרת כתב התביעה, נטען על ידי התובעים כי התנהלות הנתבעת בשלב המשא ומתן החוזי, הייתה נגועה בתרמית ובמצג שווא רשלני. משעה שהנתבעת כאמור הציגה בפני
התובעים מצג, לפיו בדעתה לבנות את פרויקט המרינה בכפוף למתן האישורים התכנוניים על ידי רשויות התכנון, הרי על מנת שהתובעים יצליחו בטענותיהם, ביחס לתרמית, מצג שווא ו/או ביחס להתנהלות מחוסרת תום לב בשלב הטרום חוזי, מכוח החובה המוטלת לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, היה עליהם להוכיח כי הנתבעת הייתה מודעת בעת מתן המצג הטרום חוזי כי מבחינת תכנונית קלוש הסיכוי להוציא את התוכנית אל הפועל, או גרוע מכך כי הדבר כלל לא אפשרי.

ככל שהתובעים טוענים ביחס למצג שווא רשלני, יש לבדוק את יסודות עוולת הרשלנות. יש לבחון בין היתר אם הציגה הנתבעת את המצגים תוך הפרת חובת הזהירות שהיא חבה כלפי התובעים.
וראה: ת.א (ח') 889/03, בני פורת נ' מפעלי תחנות בע"מ (פרסום נבו), 22/02/09.

התובעים לא תמכו את תביעתם בראיות, בכל הנוגע לטענתם בדבר התרמית ו/או חוסר תום הלב שנהגה הנתבעת במשא ומתן הטרום חוזי. לא הוכח על ידי התובעים כי במועד שבו הוצגו המצגים הטרום חוזיים, ידעה הנתבעת ו/או המציגים שפעלו מטעמה, שהוצאתו לפועל של פרויקט המרינה אינו אפשרי או קלוש הסיכוי למימושו. יתר על כן, לא עלה בידי התובעים לבסס את הטענה כי היה על הנתבעת להניח כי אין אפשרות ריאלית למימוש הפרויקט וכי הסיכויים הינם שליליים.

ככל שיש ממש בטענת התובעים לעניין הפגם בהתנהלות הנתבעת וכי הנתבעת ידעה כי קבלת האישורים התכנוניים אינו אפשרי או סיכויי מימושו קלושים, יכלו התובעים לצרף לראיותיהם מסמכים מתוך תיקי וועדות התכנון ו/או ראיות אחרות, שיש בהן לבסס את טענתם, ואולם התובעים לא הציגו ראיות כאמור, אלא טענו בעצמם כי למעשה עד לחודש נובמבר 2005 ועד למתן החלטת וועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, לא ניתן היה לדעת כי היתרי הבנייה והאישורים התכנוניים לא יינתנו, וכטעם כנגד טענת שיהוי ביחס למועד הגשת תביעתם.

יתר על כן, התובעים צירפו לתצהירו של מר דוד חכמה, תצהירים שניתנו על ידי הנתבעת במסגרת עתירת טבע ודין בה"פ 524/96, כנגד הפרויקט, וכן את תצהירי הדיירים שניתנו במסגרת התגובה לעתירה. מעיון בתצהירים ובנספחיהם, עולה כי המצב התכנוני, עמדת המינהל, העירייה וגופי התכנון, הייתה כזו שהנתבעת האמינה, ואף היה לה בסיסי להאמין במועד חתימת התובעים על חוזי המכר, כי תתאפשר הקמת פרויקט המרינה על פי תוכנית המתאר הארצית לחופים (תמ"א 13) ותוכנית המתאר המקומית (תפ/864א), גם אם יידרשו שינויים תכנוניים כלשהם. בפועל, לא ניתן גם להתעלם מן העובדה שוועדות התכנון אף נתנו היתרי בנייה לשני המבנים – אלמוג ופנינה, שבנייתם החלה עוד טרם חתימת הסכמי המכר, ואף בכך היה לבסס את ההנחה כי רשויות התכנון יאפשרו להקים את הפרויקט בכללותו.

לנוכח האמור, סבורני כי התובעים לא הוכיחו כלל את טענתם בדבר תרמית, מצג השווא שהוצג להם, בין מכוח העילות הנזיקיות ובין מכוח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

טענות התובעים לעניים פגמים בכריתות החוזה

26. סעיף 15 מקנה סעד של ברירת ביטול לצד לחוזה, אשר התקשר עקב הטעיה על ידי הצד השני או מטעמו, ולשונו כדלקמן:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעתו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה 'הטעיה' – לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן".

סעיף 15 מקנה לצד הטוען, שהוטעה על ידי הצד האחר, את חופש הבחירה להחליט האם ברצונו לבטל את החוזה, אם לאו. שכן, מנוסח הסעיף ניתן ללמוד כי מי שהתקשר עקב טעות שהטעתו הצד השני – רשאי, אך לא חייב, לבטל את החוזה שבו התקשר. ואולם, על ביטול מחמת פגמים ברצון להיעשות תוך זמן סביר, כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

ההטעיה יכולה לבוא לידי ביטוי בשני אופנים: בדרך של מצגי שווא במעשה, והשנייה באי גילוין של עובדות ש"לפי דין, נוהג או לפי הנסיבות, היה על הצד השני לגלותן".

חובת הגילוי, המעוגנת בסעיף 15, נועדה לחול על עובדה שעשויה להשפיע על הצד השני בהחלטתו אם להתקשר בחוזה ובאילו תנאים, ודומה שהיא מקבילה לחובה לנהל משא ומתן בתום לב, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
ראה: ע"א 2469/06, רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (פרסום נבו).
וע"א 6730/00, קל בניין בע"מ נ' ער"מ רעננה, פ"ד נו(3), 289.

בנוסף לדרישות אלה, נדרש תנאי נוסף, בכדי שתקום ברירת ביטול מכוח סעיף 15 לחוק החוזים, חלק כללי, התשל"ג-1973, והוא קיומו של קשר סיבתי בין מצג השווא לבין כריתת החוזה, כאשר נטל להוכחת הקשר הסיבתי מוטל על הצד הטוען שהוטעה.

בנסיבות ענייננו, יידעה הנתבעת את התובעים במסגרת הסכמי המכר מפורשות בדבר העובדה שטרם התקבלו האישורים התכנוניים להקמת פרויקט המרינה. כפי שצוין לעיל מנגד, לא הייתה לנתבעת סיבה להניח, על בסיס המידע שהיה קיים במועד התקשרות התובעים בהסכם ולאור התנהלות רשויות התכנון, המנהל והעירייה, כי היתרים תכנוניים לא יתקבלו.

על רקע העובדה כי תיאור המצב התכנוני שניתן במסגרת הסכמי המכר, תאם את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו והובהר לתובעים כי קיים סיכוי, אם כי לא וודאות, למימוש הפרויקט ולא היו לנתבעת טעמים להסיק בסבירות שלא ניתן יהא לממש את הפרויקט, לא ניתן לקבל את טענת התובעים, לפיה הטעתה הנתבעת את התובעים.

בענייננו, הובהר בהסכמי המכר מפורשות כי למצגים הטרום חוזיים אין תחולה וכי מימוש הפרויקט מותנה בקבלת האישורים התכנוניים הדרושים. מכאן, שהתובעים אינם יכולים לטעון כי התקשרו בהסכם בהסתמך על ציפייתם למימוש פרויקט המרינה. התובעים, כקונים סבירים, יכלו לדעת, מעיון בהסכמי המכר בלבד, שהמצב התכנוני ביחס לפרויקט אינו סופי ואינו וודאי, על כן לא יכולים התובעים להישמע בטענה בדבר הסתמכותם על מצג ודאי מצד הנתבעת, ביחס להקמת המרינה, שבעקבותיו רכשו את יחידות הדיור.

התובעים התקשרו בהסכמי המכר, תוך שהובהר להם מפורשות כי התוכניות הדרושות למימוש פרויקט המרינה לא אושרו ולא קיימת וודאות כי אלה יאושרו. התובעים, מטעמיהם הם, בחרו, על בסיס הסיכוי בלבד, להתקשר בהסכמי המכר, ככל הנראה על מנת לזכות ברווח כלכלי משמעותי באם יתממש פרויקט המרינה ו/או על מנת להבטיח רכישת דירות קיט בפרויקט, שעה שאין וודאות כי במועד מאוחר יותר, ולא כל שכן באם הפרויקט היה מאושר תכנונית, היו נותרות דירות פנויות בפרויקט. העובדות הובהרו לתובעים מפורשות בהסכמי המכר, ואין בידם אלא להלין על עצמם. טעותם, אם בכלל, הינה טעות בכדאיות המסקנה שאינה מזכה צד בביטול החוזה.

מעיון בראיות שהובאו בפני
י עולה כי הנתבעת יידעה את רוכשי הדירות בהתקדמות הליכי אישורי הבנייה, גם לאחר ההתקשרות בהסכמי הרכישה משנת 1995.

במכתב מיום 30/04/96, אשר נשלח על ידי הנתבעת לרוכשים, צוין במפורש על הגשת העתירה מטעם עמותת אדם טבע ודין, ה"פ 524/96, וביום 13/08/96 שלחה הנתבעת עדכון נוסף לדיירים בדבר התקדמות ההליכים המשפטיים.

חרף האמור וחרף העובדה כי חלק מהרוכשים אף הגישו תצהירים במסגרת העתירה, ה"פ 524/96, והיו מעורבים בהליכים, ואף שעמדה לתובעים לכאורה האפשרות לבטל את הסכם המכר בעיקר ביחס לדירה שנרכשה במגדל פנינה, לאור האיחור הנמשך הניכר במועד מסירתה, בחרו התובעים לחתום על הסכם הפשרה ביום 04/08/98 ולחתום על הסכם מכר נוסף לרכישת דירה נוספת בבניין אלמוג, בתוספת תשלום של 70,000$, ביום 24/02/99, ושעה שנודעו הקשיים בקבלת ההיתרים הדרושים למימוש פרויקט המרינה.

מן האמור נובע אפוא, כי אף לאחר חתימת הסכמי המכר וחרף העובדה שהתובעים היו ערים לחלוטין להיעדר הוודאות לאישור פרויקט המרינה על ידי רשויות התכנון ולקשיים שהתעורר באישורו, בחרו התובעים להתקשר בהסכם הנוסף ולא הלינו על כך. בהתנהלותם זו, העידו אפוא התובעים כי למעשה היו מודעים מלכתחילה, מראשית התקשרותם, כי לצד הזכויות שנרכשו על ידם בפרויקט, נרכש על ידם אך הסיכוי כי ברבות הזמן יאושר הפרויקט בכללותו, לרבות הקמת המרינה על הפיתוח הסביבתי התואם, והמדובר בסיכוי, להבדיל מהתחייבות וודאית. לצד האמור, ומתוך שיקול מושכל, סירבו התובעים לקבל לידיהם את החזקה בדירות שנרכשו על ידם, ומתוך רצון לגולל בעתיד, וככל שהסיכוי לא יתממש, את הסיכון, שנטלו על עצמם במועד התקשרותם, על הנתבעת. סבורני כי משעה שמלכתחילה רכשו התובעים את הדירות בתנאי אי וודאות ביחס להקמתה של המרינה והפיתוח הסביבתי הנלווה, וזאת על מנת להבטיח ולשמר בידיהם את הבעלות בדירות, אין בידם להתנער כיום מהסכמי הרכישה. וראה בהקשר זה גם פסק הדין בע"א 2469/06, רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (פרסום נבו).

מטענותיהם של התובעים, לרבות לעניין גובה מחיר רכישת הדירות בפרויקט, עולה כי לכל היותר, המדובר בטעות בכדאיות העסקה ואין המדובר בטעות שיסודה בסתירה בין המצב העובדתי ו/או המשפטי המוצהר במועד החתימה על הסכמי המכר. למעשה טוענים התובעים כי תקוותם, ביחס לפיתוח הסביבתי ולעליה בשווי הדירות שנרכשו, נגוזה. ואולם, מלכתחילה תנאי אי הוודאות היו ידועים במועד ההתקשרות בהסכמי המכר, לא כל שכן בהתקשרות בהסכם המכר השני, ולא ניתן היום בדיעבד, ושעה שהסיכוי לא התממש, לאפשר לתובעים להתנער מהסכמי המכר.

27. לאור כל האמור, ומשלא עלה בידי התובעים לבסס טענותיהם ביחס למצג שווא, פגם בכריתת הסכמי המכר או הפרת התחייבות מצד הנתבעת, סבורני כי אי מימוש פרויקט המרינה אינו מזכה את התובעים בביטול הסכמי המכר ו/או בסעדים הנוספים שנתבעו בכתב התביעה, ודומה שנזנחו במהלך סיכומי התובעים בישיבת ביהמ"ש מיום 15/06/10.

טענות התובעים לעניין אי מסירת הדירות לתובעים

28. במסגרת כתב התביעה טענו התובעים כי הנתבעת לא מסרה להם את הדירות, ופועל יוצא מן האמור נטען במסגרת הסעדים המופיעים בכתב התביעה לאכיפת הסכם המכר ולפיצויים בגין העיכוב במסירת הדירות.
לכאורה, עולה מסיכומי התובעים כי טענה זו נזנחה על ידם, יחד עם זאת ועל מנת להסיר ספק, אתייחס בקצרה לטענה זו של התובעים בשולי פסק הדין, ושעה שיש בהתנהלותם של התובעים להעיד אף על מהלכיהם והליך חשיבתם, במהלך השנים שקדמו להגשת תביעתם.

מהראיות שהובאו בפני
י עולה כי למשך 10 שנים, מאז הושלמה בניית דירותיהם של התובעים והושלמה בנייתו של בניין "אלמוג", ואף נתקבל טופס 4, וחרף פניות חוזרות ונשנות של הנתבעת לתובעים לקבל את דירותיהם, סרבו התובעים לקבל את הדירות ולשאת בתשלומים (דמי ארנונה ודמי אחזקה).

מתצהירי התובעים עולה כי הסיבה לסירובם של התובעים לקבל את החזקה בדירות, נעוצה בעיקרה בחוסר שביעות רצונם של התובעים מהריהוט המצוי בדירה. לטענת התובעים, הריהוט שסופק על ידי הנתבעת לדירותיהם, מכוח הסכם הפשרה שנחתם ביום 04/08/98, אינו הולם את התחייבות הנתבעת ועל כן יש לראות את הנתבעת כמי שלא השלימה את התחייבויותיה בהסכמי המכר ביחס לשתי הדירות שנרכשו על ידי התובעים.

מהתשתית העובדתית שנסקרה בתצהירי הצדדים, עולה כי הנתבעת שלחה באמצעות נציגיה מספר מכתבים לתובעים, החל מיום 02/08/99, ובהם הוזמנו התובעים לקבל החזקה בדירות. מתוך רצון טוב, ושעה שהתובעים העלו טענות ביחס לטיב הריהוט שסופק לדירותיהם ואשר לטענתם לא תאם את התחייבות הנתבעת, הוצעו לתובעים הצעות פשרה נדיבות לתשלום כספי, בסך שנע בין 15,000$ לבין 22,500$, ולו על מנת שהתובעים יקבלו את החזקה בדירות וישלמו את הוצאות דמי האחזקה והארנונה בגין הדירות. ואולם כל הצעות הפשרה הרבות, לרבות פנייה לתובעים לניהול הליך בוררות, נדחו על ידי התובעים (ראה תצהיר מר איציק לוי ומר איציק גדרון), והם מיענו לקבל לידם את החזקה בדירות העומדות לרשותם מאז שנת 1999.

מעיון בתצהירי התובעים ומפרוטוקול חקירתם בבימ"ש השלום בת.א. 13226/05, עולה כי טענות התובעים התמקדו בכך שדירותיהם לא אובזרו בציוד המובטח ובהתאם לרמה המצופה, שכן הריהוט הינו בחלקו מיד שנייה ונלקח מדירות שונות, וכן אף היה חסר ציוד.

בחקירתו הנגדית (עמוד 45-50 לפרוטוקול), הודה התובע כי במשך 10 שנים, עד שנת 2005, עד שנדחתה הבקשה להקמת המרינה בוועדות התכנון, סירב התובע לקבל את הדירות לחזקתו, אך מהטעם שהריהוט היה חסר או משומש.

אף התובעת בתצהירה ציינה כי התובעים סרבו לקבל את הדירות לחזקתם, עד להשלמתן הסופית והמוחלטת, הכוללת הכנסת מלוא הריהוט והציוד.

התובעים הכחישו בעדויותיהם כי סירובם לקבל הדירות היה קשור בקשר כלשהו לאי קבלת אישור רשויות התכנון להקמת המרינה, ועמדו על גרסתם, כי אי ההתאמה בין הריהוט שהובטח להם וזה שסופק בפועל, מקנה להם לטעמם עילה לאי קבלת הדירות.

סבורני כי הליקויים שנטענו על ידי התובעים, אינם ליקויים היורדים לשורשם של דברים, או ליקויים שהופכים את הדירה לבלתי ראויה למגורים. התובעים לא הציגו חוות דעת שמאית המבססת את טענותיהם, ובכל מקרה לא ניתן לראות בליקויים הנטענים, גם אם יוכחו, בבחינת אי התאמה כה חמורה, שניתן לראותה כאי מסירה של הדירה מבחינתה הנתבעת.
וראה: ע"א 8343/01, עובדיה נ' סיבל נהרייה בע"מ (פרסום נבו).
ע"א 1632/98, משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות'-חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3), 913.

לפיכך, ולאור מהות אי ההתאמה הנטענת על ידי התובעים, אין מנוס מן המסקנה כי הנתבעת עמדה בחובת מסירת הדירות לתובעים, שהן ראויות למגורים, ובאותה עת קמה חובה על התובעים לקבל החזקה בדירות, לפי הוראות הסכמי המכר שנחתמו עמם (סעיף 3 ו-4), והן מכוח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

לא הייתה כל מניעה כי התובעים יקבלו את הדירות לחזקתם, וככל שימצאו לנכון יתבעו מהנתבעת השלמת הציוד, כפי שהציעה להם הנתבעת בעצמה. כן יכלו התובעים להסכים לפיצוי הפשרה שהוצע להם בסכומים נכבדים למדי ולהשתמש בכספים אלה לצורך רכישת הציוד החסר ו/או המשומש המצוי בדירותיהם. עוד יכלו התובעים להשלים את הציוד הכספי על חשבונם ולתבוע מהנתבעת להשיב הוצאותיהם. ואולם, התובעים בחרו כאמור לעמוד בסירובם לקבל את הדירה, כשלטענתם נובע הדבר מחסר הריהוט הנמצא בדירתם ולא מסיבות אחרות, ובכלל זה היעדר אישור רשויות התכנון.

אכן בעל דין אינו מחויב לספוג פגיעה כספית, והוא אף אינו חייב למחול על חיוב חוזי שקיים לזכותו, ואכן היה על הנתבעת לספק לתובעים ריהוט חדש לדירותיהם. יחד עם זאת, ומשהתובעים טוענים כי סירובם לקבל את החזקה בדירות משנת 1999 ועד לשנת 2005, נבע אך משום החוסרים שהתגלו באבזור ובריהוט הדירות, נראה שהתנהגותם של התובעים אינה סבירה ואינה עומדת עם חובתו של בעל דין לנהוג בתום לב בשימושו בזכות חוזית הקיימת לזכותו, וזאת שעה שהנתבעת הציעה לתובעים אפשרות של ביצוע בקירוב, על דרך של קבלת הדירות לחזקתם וקבלת פיצוי כספי נוסף בסכום לא מבוטל. וראה: רע"א 1233/91, אהרון ג'רבי נ' הרצל בן דוד, פ"ד מה(5), 661.
וכן ראה: ע"א 2686/99, וולף אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה(5), 365.

מכאן, שטענתם של התובעים, לפיה לא עמדה הנתבעת בחובתה להעמיד לחזקתם את הדירות, דינה להידחות, וכך גם הפיצוי הנתבע בגין האיחור הנטען במסירת הדירות, ואין לתובעים אלא להלין על עצמם, ככל שבשל ליקויים זניחים באבזור הדירות, בחרו שלא לקבל חזקה בדירות מאז שנת 1999.

29. לא אוכל להימנע מלציין כי גרסתם של התובעים לעניין סירובם לקבל את החזקה בדירות, כמו גם רצונם לאכוף על הנתבעת אספקתו של ציוד שאזל, כפי שעולה מההתכתבויות שהתנהלו בין הצדדים, אינה משקפת את התמונה במלואה. ככל שאכן סברו התובעים שאי מסירת הציוד הייתה תנאי כה מהותי שלא קוים במהלך שנים על ידי הנתבעת, ניתן היה לצפות כי התובעים יתבעו את ביטול הסכמי המכר בטענה להפרה של הסכם הפשרה, אשר היווה חלק מהסכמי המכר שנקשרו בין הצדדים, החל משנת 1999. ואולם בפועל, וחרף טענותיהם של התובעים בהקשר זה בתא. 13226/05, לא נקטו התובעים בצעד האמור.

התובעים שילמו את מלוא התמורה בגין הדירות, לא נקטו בצעדים של ממש לביטול ההסכמים, חרף ההפרה הבוטה הנטענת לטענתם. עם זאת, סירבו התובעים לקבל את החזקה בדירות ושמרו לעצמם את הזכויות בדירות במקביל, וזאת כדי לראות מה יעלה בסופו של פרויקט המרינה. התובעים סברו אפוא, כי ככל שלא יקבלו חזקה בדירות ויטענו בהמשך היום להפרת התחייבות הנתבעת באספקת הציוד, יוכלו הם להשתחרר מהסכמי המכר, ככל שפרויקט המרינה לא יאושר. משעמדו בפני
התובעים כלים משפטיים מקובלים, סבורני כי התנהלות זו מצדם של התובעים, הסבורים שבידם לשמור להם זכויות לבטל את הסכמי המכר כל אימת שהסיכוי שרכשו לא יתממש, אינה מתיישבת עם חובת תום הלב במימוש זכות חוזית.

סבורני אפוא כי כל כולו של הסכסוך, אשר העסיק ערכאות שונות, אינו נובע אלא מתפישתם של התובעים, אשר היו מודעים מראשית הדרך כי רכשו לצד זכויותיהם ביחידות הדיור סיכוי להקמת מרינה, אך לא וודאות להקמתה, כי יוכלו ביום מן הימים, וככל שהסיכוי לא יתממש, להשתחרר מהסכמי המכר בהם התקשרו ואף להשית על הנתבעת חיובים כספיים עקב כך.

סוף דבר

30. מכל הנימוקים שפורטו בפסק דיני, הנני מורה על דחיית תביעתם של התובעים.

ביטוי להסכמת הצדדים לנהל את ההליך בדרך מקוצרת, יינתן בפסיקת ההוצאות, ולפיכך הנני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעת שכ"ט עו"ד, בסך של 20,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
31. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ז' אלול תש"ע, 17 אוגוסט 2010, בהעדר הצדדים.
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת"א 176-06 חלמיש ואח' נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ
1 מתוך 22








א בית משפט מחוזי 176/06 עופר חלמיש, יוכי חלמיש נ' חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ (פורסם ב-ֽ 17/08/2010)