פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה | פסקי דין על אהוד ציון בש | פסקי דין על רחל גוטליב | פסקי דין על ליאורה ליפץ |

9414-03/09 עשא     25/04/2010




עשא 9414-03/09 הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' אהוד ציון בש, רחל גוטליב, ליאורה ליפץ






בפני

כב' השופטת שלהבת קמיר-וייס
המערערת:

הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה

ע"י ב"כ עוה"ד יעקב ברכה
נגד
המשיבים:

1.אהוד ציון בש

2.רחל גוטליב

3.ליאורה ליפץ

ע"י ב"כ עוה"ד יצחק דוידוב
4.אליהו שפירא
5.אליעזר אורבוך
6.יפה שטרייכר
7.חיים ישעיהו שטיגר
8.חיים זינגר
9.מנשה ריכטשפר
10.איתי ששון
11.יוסף קולמן
12.חיים אהרון כהן
13.צבי פרידמן
14.איתמר זינגר
15.אליעזר סברדלב
16.אלחנן ברונר
17.שמואל שוורץ
18.בצלאל קרויז
19.פסח קרישברג
20.אתי הוכמן
21.שרה שטרפנלד
22.צבי רדליך
23.מרים קסלר
24.אורי שרגא לויסון
25.יעל זלץ
26.יוכבד ברן
27.הינדה פינס
28.לאה אקרמן
ע"י ב"כ עוה"ד מאיר נוימן
פסק - דין
1. לפני ערעור, מטעם הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן: "המערערת"), על הכרעת השמאי המכריע, מר אריה קמיל (להלן: "השמאי המכריע"), שהתקבלה ביום 08.02.09 ועניינה השבחת המקרקעין הידועים כחלקה 16 (חלק) בגוש 6376 ברחוב פנחס מאירי 4 בפתח תקווה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק").

רקע עובדתי

2. במחצית שנות השבעים הוחל בהכנתה של תכנית מתאר חדשה – תכנית פת/2000, אשר תחול על כל תחום העיר פתח תקווה. התוכנית הופקדה במשרדי הועדה המחוזית לתו"ב מרכז בשנת 1984 ובמסגרתה נצבע אזור משולש גיסין (ודהיינו, מקרקעין המצויים במתחם קרקע בין הרחובות גיסין, המאירי, ולילינבלום בפתח תקווה), כאזור המיועד למגורים בצפיפות מגורים בינונית – ובהתאם לכך נצבע האזור בצבעי כחול צהוב. בתוכנית המתאר הקודמת אזור זה סומן כאזור אחסנה.

ביום 04.08.91 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה לאשר את התוכנית. על פי תשריט התוכנית הנ"ל, "אזור משולש גיסין" נצבע כאזור המיועד למגורים בצפיפות מגורים בינונית.

בשנת 1992 בוצע תיקון לתוכנית המאושרת הנוגע להחרגת שטח אזור ירקונים מתוך הקו הכחול של התוכנית, וכאשר נצבעה התוכנית המתוקנת, עקב טעות סופר, "אזור משולש גיסין" לא נצבע כלל, על אף שייעודו כאזור המיועד לשמש כאזור מגורים אושר עוד קודם לכן.

לטענת המערערת, במהלך שנת 1996 התנהלו מגעים בין המערערת למשיבים 1-3 בנוגע להשבחת המקרקעין הנובעים מכניסתה לתוקף של תוכנית פת/2000, כאשר סלע המחלוקת ביניהם היה האם תוכנית פת/2000 שינתה את יעוד המקרקעין מיעוד של "אחסנה" ליעוד של " מגורים בצפיפות בינונית".

ביום 02.09.96 הגיעו הצדדים להסכמות ביניהם לפיהן חוייבו המשיבים 1-3 בתשלום היטל השבחה בגין התוכנית ואף הסכימו כי ככל ותאושרנה תוכניות נוספות הרי ש"המצב הקודם לצורך אישור היטל ההשבחה יהיה פת/1002 / 3ב או פת/2000, הגבוה מבין השניים". לטענת המערערת, בכך הסכימו גם המשיבים כי תוכנית פת/2000 חלה על המקרקעין.

ביום 26.11.97 החליטה הועדה המחוזית (בישיבתה מס' 23/97), לאור פניית הועדה המקומית אליה בדבר תיקון טעות הסופר שעניינה העדר צביעת התשריט באזור של "משולש גיסין" – להכיר למעשה כי המדובר בטעות סופר ואישרה את התיקון. החלטת הועדה המחוזית מצורפת כנספח 8 לעיקרי הטיעון ובה מצויין: "מטרת הדיון: תיקון טעות סופר...
הוחלט: בתוכנית פת/2000 לא נצבע קטע משולש, הועדה מתבקשת לתקן ולצבוע".

המערערת מדגישה כי מדובר בתיקון טכני של טעות סופר בתשריט ולא בעניין מהותי היורד לשורשו של האישור הסטטוטורי ולפיכך אף לא היה אמור להתקיים למעשה הליך נוסף של שמיעת התנגדויות ו/או פרסום נוסף.

עוד מציינת המערערת כי התשריט אינו מסמך המתפרסם ככזה ברשומות אלא הפרסום ברשומות מתייחס רק לעצם עובדת אישורה של התוכנית תוך הזמנה לבוא ולעיין בה במשרדי הוועדה המחוזית. כאמור, תיקון טעות הסופר הינו טכני לחלוטין ותוצאתו הינה, צביעה של "אזור משולש גיסין" על ידי פקיד, על גבי העותקים המצויים במשמרת במשרדי הועדה המחוזית והמקומית.

לאור האמור לעיל, המשיכה הועדה המקומית להתייחס ל-"אזור משולש גיסין" כאזור המיועד למגורים וזאת בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית.

במהלך השנים 1997-2000 פורסמו למתן תוקף שלוש תוכניות נוספות:
תוכנית פת/2000/ד - פורסמה בחודש פברואר 1997 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה. התוכנית הקנתה אפשרות לנייד באזורי מגורים אחוזי בנייה מקומה לקומה, התירה הקמת פרגולות על שולי מעקי הגג, הבלטת גזוזטראות, בנייה בקיר משותף, קו בניין אפס למרתף וכו'.
תוכנית פת/2000/א – פורסמה בחודש אפריל 1999 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה. התוכנית התירה באזורי מגורים בניית חדרים על הגג בכל דירה בקומה העליונה עד שטח של 60 מ"ר, לעומת 23 מ"ר שהיו מותרים קודם לכן, בניית מרתף עם מגוון שימושים ובניית מחסנים דירתיים.
תוכנית פת/2000/ד/1 - פורסמה בחודש אוקטובר 2000 למתן תוקף, כאשר המקרקעין הרלוונטים מצויים במסגרת גבולותיה ואשר התירה באזורי מגורים בנייה בקיר משותף בין חלקות ובניית פרגולה עד קו מעקה הגג.

שלוש התוכניות המפורטות לעיל הינן נשוא שומת היטל ההשבחה נשוא הערעור שלפני.

ביום 08.08.07 הופקדה תוכנית חדשה על ידי הועדה המחוזית, כאשר מטרת התוכנית, בין היתר, הינה "שינוי יעוד מאזור מגורים בצפיפות בינונית לאזור מגורים ג', לש.פ.פ. ולדרך חדשה".

יצויין, כי תוכנית זו גובשה עוד בשנת 2003, שאז הוחל בהכנת שלוש תוכניות מפורטות חדשות ל "אזור משולש גיסין" (פת/1268 /66/ א+ב+ג), כאשר אחת ממטרות התוכנית הינה לשנות את יעוד השטח מאזור מגורים בצפיפות בינונית ל- "אזור מגורים ג'", בעל זכויות בנייה רבות יותר, וזאת לצורך הקמת שכונת מגורים של 452 יחידות.
יצויין, כי החלקה נשוא ערעור זה מצוייה במסגרת התוכנית שבהכנה להקמת 96 יחידות דיור מתוך כלל ה- 452 יחידות הדיור בשכונה החדשה המתוכננת וזאת בשלושה מבנים בגובה של עד 10 קומות (להלן: "התוכנית החדשה").

הודעה בדבר הפקדת התוכנית החדשה פורסמה בילקוט הפרסומים הרשמי ביום 08.08.07 (נספח 15 לעיקרי הטיעון).

אף בכך, לטענת המערערת, אישרה הועדה המחוזית כי יעוד השטח הקיים הינו אזור מגורים בצפיפות בינונית. המשיבים, לא הגישו כל התנגדות לתוכנית החדשה, ולא נשמעה מפיהם כל טענה כי על פי המצב הקיים יעוד המקרקעין הינו "לאחסנה בלבד" ולא ל"אזור מגורים בצפיפות בינונית".

זאת ועוד, במסגרת הכנת התוכנית החדשה, שמהווה אף תוכנית איחוד וחלוקה, הוכנה על ידי השמאי המכריע טבלת הקצאות ולוח איזון, שם קבע אותו שמאי המשמש בענייננו כשמאי המכריע (!!) כי במצב הקודם "השטח הנשום מיועד לאזור מגורים ב', המוגדר כאזור צפיפות בינונית" ובמצב הקיים ציין השמאי המכריע כי "השימוש היעיל והטוב הינו ניצול זכויות הבנייה בהתאם להוראות תוכנית פת/2000 בהנחה שההפקעה במתחם תהא בהיקף 40% והצפיפות 11 יח"ד לדונם נטו".

המשיבים 1-3 מכרו את זכויותיהם במקרקעין למשיבים 4-28 (להלן: "הרוכשים") וזאת במהלך חודש פברואר 2007.
לאור בקשת המשיבים 1-3 הוציאה המערערת ביום 31.07.07 שומת היטל השבחה אשר נערכה על ידי השמאי אבי כהן (נספח 18 לעיקרי הטיעון). המשיבים 1-3 הגישו שומה נגדית מטעמם של השמאי עופר ניר וזאת ביום 25.09.07 (נספח 19 לעיקרי הטיעון), אשר מתבססת על ההנחה כי יעוד הקרקע כיום הינו יעוד של אחסנה.

היועצת המשפטית של המערערת, דחתה טענות שמאי המשיבים 1-3 כי יעוד הקרקע כיום הינו יעוד של אחסנה, וזאת במכתב מפורט מיום 10.12.07.

הצדדים פנו לשמאי אריה קמיל כשמאי מכריע על מנת שיכריע במחלוקת בין הצדדים, על פי הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

בחוות דעתו קבע השמאי המכריע כי יעוד המקרקעין במצב הקיים הינו יעוד של אחסנה ולפיכך וכפועל יוצא מכך קבע כי אין כל רלוונטיות לתוכניות פת/2000/ד, פת/2000/א ו- פת/2000/ד/1, אשר חלות על אזורי מגורים ואינן חלות על אזורי אחסנה.

טענות המערערת

3. טוענת המערערת כי החלטת השמאי המכריע לפיה "אזור משולש גיסין" יעודו כיום לאחסנה בלבד סותרת את החלטות הועדה המחוזית ומתעלמת מכך שאי צביעת השטח בתוכנית פת/2000 היתה טעות סופר אשר אף הוכרה ככזו על ידי הועדה המחוזית כמפורט בנספח 8 לעיקרי הטיעון.

החלטת השמאי המכריע סותרת אף את החלטת הועדה המחוזית כיום אשר החליטה להפקיד את תוכנית פת/1268/ 66 /ג וסותרת את הפרסום בילקוט הפרסומים (5700) בו צויין כי היעוד במצב הקיים הינו יעוד של מגורים ב' (צפיפות בינונית) ולא יעוד של אחסנה.

קביעת השמאי המכריע כיום סותרת מהותית את טבלת ההקצאות ולוח האיזון אשר הוא עצמו הכין.

הותרת החלטת השמאי המכריע על כנה תגרום בעתיד, עם כניסת התוכנית החדשה לתוקף, לחיוב המשיבים 4-28, הרוכשים, בתשלום היטל השבחה בגין כל פער ההשבחה שבין יעוד של אחסנה לבין יעוד של אזור מגורים ג', וזאת במקום חיובם אך ורק בפער ההשבחה בין אזור מגורים ב' לבין אזור מגורים ג'.

הותרת החלטת השמאי המכריע על כנה תביא אף לביטול הפקדת התוכנית החדשה והתחלת הליכים אלו מראשיתם לצורך הכנת תוכנית חדשה בה ישונה יעוד המקרקעין מיעוד של אחסנה ליעוד של מגורים ג'.

הואיל ובהחלטת השמאי המכריע יש כדי לפגוע ברוכשים צורפו אלו כמשיבים 4-28 לערעור.

עוד טוענת המערערת, כי בהחלטת השמאי המכריע יש כדי להעשיר שלא כדין את המשיבים 1-3 שנהנו מהשבחת המקרקעין ואף מימשו זכויות אלו בשנת 2007 בעוד אינם מחויבים בתשלום היטל השבחה בגין האמור.

זאת ועוד, על השמאי המכריע היה לקבוע מהו שווי המצב הקודם ומהו שווי המצב החדש, וזאת גם מנקודת המוצא של חוות דעתו לפיה יעוד הקרקע הינו כיעוד של אחסנה. לטענת המערערת חוות דעת זו של השמאי המכריע חסרה ועליו להשלימה.

לאור כל האמור לעיל, טוענת המערערת כי דין הערעור להתקבל ועל בית המשפט להורות לשמאי המכריע לתקן שומתו, ולהתייחס לשטח המקרקעין נשוא השומה כאל שטח מגורים בצפיפות בינונית ובהתאם לכך לקבוע את שיעור ההשבחה לתוכניות פת/2000/ד', פת/2000/א' ו- פת/2000/ד/1.


טיעוני המשיבים 1-3

4. לטענת המשיבים 1-3 דין הערעור להידחות לגופו וזאת לאור הוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן:"התוספת השלישית") , הואיל וערעור על החלטת השמאי המכריע הינו אך ורק בעניינים משפטיים. במקרה דנן לא נפלה כל טעות משפטית בהחלטת השמאי המכריע לפיה יעוד הקרקע היה ונותר יעוד של אחסנה וזאת תוך דחיית טענת המערערת לשינוי יעוד למגורים.

לטענת המשיבים 1-3 אי צביעת חלקת הקרקע נשוא הערעור בצבע המתחייב מהוראות התכנית, במסגרת הליך אישור התכנית על ידי הועדה המחוזית עוד בשנת 1992 מעמידה בסתירה את הוראות תקנון התוכנית ותשריט התוכנית. לענין זה מפנים המשיבים 1-3 לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, בו נדונה שאלה של סתירה שבין תקנון התוכנית לבין התשריט. לטענת המשיבים 1-3 פסיקתו של בית המשפט בעניין זה הינה כי הוראות התשריט הן הגוברות על הוראות התקנון.

לטענת המשיבים 1-3 הואיל ובעת אישור התוכנית הסופי החלקה לא נצבעה לפי היעוד החדש, הרי שהוראת התוכנית פת/ 2000 בדבר שינוי יעוד הקרקע מיעוד הקודם – אזור אחסנה, ליעודה החדש – מגורים, אינה תקפה לגבי החלקה.

המשיבים 1-3 מוסיפים וטוענים כי אף אם תתקבל טענת המערערת, לפיה אי צביעת החלקה בתשריט שאושר בתכנית הסופית פת/ 2000 משנת 92 הינה טעות סופר הרי שעדיין על פי הכללים שנקבעו בהלכה הפסוקה לתיקון טעויות סופר בתוכניות, טעות הסופר לא תוקנה כמתחייב על פי דין, על ידי המערערת, ולפיכך הטעות עומדת בעינה.

המשיבים 1-3 מפרטים כי תוכניות לפי חוק התכנון והבנייה הינן בגדר דבר חיקוק. ביטולה של תוכנית ושינוייה חייב להעשות על פי הדרכים הקבועות לתיקון חיקוק, גם אם המדובר בתיקון טעות סופר.

בענייננו, דבר תיקון טעות הסופר בתכנית פת/2000 לא פורסם ברשומות וההחלטה על תיקון הטעות התקבלה בישיבת הועדה המחוזית מיום 26.11.97 (ישיבה מס' 23/97), ללא שפורסמה לאחר מכן ברשומות לצורך מתן תוקף החלטה על התיקון גופו.

המשיבים 1-3 טוענים כי צירופם של המשיבים 4-28 לכתב הערעור נעשה על ידי המערערת שלא כדין, ושלא בהתאם לסדר הדין ומשכך, דינם של המשיבים 4-28 להימחק מכתב הערעור.

טיעוני המשיבים 4-28

המשיבים 4-28 תומכים בעמדותיה ובטיעוניה של המערערת.

המשיבים 4-28 מציינים כי הזכויות במקרקעין הרלוונטים נרכשו על ידם מהמשיבים 1-3 על פי הסכם שנחתם בין הצדדים ביום 14.02.07, כשאת המו"מ מטעם המשיבים 1-3 ניהל נציגם מר עמוס ליכט (להלן: "הנציג").
במסגרת המו"מ הוצגו על ידי הנציג הנתונים הרלוונטים הנוגעים למקרקעין, כאשר לאורך כל מהלך המו"מ נאמר על ידי הנציג באופן מפורש והחלטי, וללא כל הסתייגות, כי יעודם המאושר ובר התוקף של המקרקעין נשוא דיוננו הינו למגורים ולא לאחסנה.

זאת ועוד, במהלך המו"מ אף נאמר על ידי הנציג כי כבר מצוייה בהליכים מתקדמים לקראת הפקדה תוכנית חדשה – פת/1268/ 66/ג', ואשר על פיה ישונה יעודם של המקרקעין מאזור מגורים ב' לאזור מגורים ג' ובכך יורחבו זכויות הבניה המוקנות למקרקעין באופן משמעותי.

לטענת המשיבים 4-28, המצגים דלעיל בכל הנוגע למצב התכנוני של המקרקעין עמדו בבסיס התקשרותם החוזית של המשיבים 4-28 עם המשיבים 1-3 לרכישת המקרקעין וקביעת סכום התמורה. העובדות שצויינו לעיל מפורטות ומאומתות בשלושה תצהירים העשויים על ידי המשיבים 12, 14 ו-15 מטעם המשיבים 4-28.

דיון והכרעה

לא יכול להיות ספק שדין הערעור להתקבל ומצרה אנוכי על כך שנסיוני ומאמצי להביא לכך שהערעור יתקבל ללא צו להוצאות (ראה פרוטוקול ישיבת יום 14.06.10), כהצעת פשרה לצדדים, נדחתה בהודעת המשיבים 1-3, מה שגרם לטורח שבכתיבת

פסק דין
זה ויוביל לחיוב המשיבים 1-3 בהוצאות המשפט של המערערת.

ראשית דבר, אדחה טענותיהם המקדמיות של המשיבים 1-3. הערעור דנן נופל לגדר סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הואיל ועניינו בטעות משפטית לה נתפס השמאי המכריע והיה מקום לצרוף המשיבים 4-28 הואיל והענין הנדון בערעור זה ופסק הדין שניתן לגביו משליך באופן ישיר על האינטרסים הכספיים שלהם ביחס לגובה היטל ההשבחה שיחויבו הם בכל הנוגע לתוכנית החדשה.

יותר מתמהני על העמדה המוצגת על ידי המשיבים 1-3, שהשמאי המכריע אימץ אותה ומכאן טעותו, שהינה, כפי שיפורט להלן, חוסר תום לב משווע מצד המשיבים 1-3.

מחד, מבקשים המשיבים 1-3 להיפטר מתשלום היטל ההשבחה בגין שלוש התוכניות שצויינו לעיל וזאת עקב טענתם ולפיה בשל טעות הסופר שצויינה לעיל המקרקעין אינם מסווגים כאזור מגורים אלא כאזור אחסנה.

מאידך, המשיבים 1-3 מכרו את המקרקעין כאזור מגורים ב' ותוך צפי לשדרוגו לאזור מגורים ג' וזכו לכל הפירות הכספיים הנובעים מנתון בסיסי זה שבהתאם לתצהירי המשיבים 12, 14 ו-15, המהימנים בעיניי, מחמתו בלבד נקשרה העסקה בין מוכרי המקרקעין (המשיבים 1-3) לרוכשי המקרקעין (המשיבים 4-28) ונגזר סכום התמורה ששולם על ידי הרוכשים למוכרים.

כפי שציין ב"כ המשיבים 4-28 בעיקרי טיעוניו, דרכם והתנהגותם של המשיבים 1-3, פגומה בחוסר תום לב בוטה ובבחינת "אחוז בזה וגם מזה אל תנח ידך".

לגופם של דברים, אני מאמצת את כל טענות המערערת, שפורטו לעיל ושהנני רואה אותן עין בעין.

הפסיקה אליה הפנה ב"כ המשיבים 1-3 בכתב התשובה אינה ממין העניין. אין המדובר בנדון דידן כלל ועיקר בסתירה שבין הוראות תקנון התוכנית למסומן בתשריט. במקרה הנדון כאן אושרה כדת וכדין על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז תוכנית פת/ 2000, שבה סומנו המקרקעין הרלוונטים כ-"אזור מגורים ב' (צפיפות בינונית)".
טעות הסופר הטכנית, שבה נאחזים כמוצאי שלל רב המשיבים 1-3, ארעה בענייננו בשלב שלאחר אישור התוכנית האמורה הכוללת את היעוד הנ"ל, כשבעת תיקון לתוכנית נפלה טעות טכנית אך ורק בכל הנוגע לצביעת המקרקעין בעותק של התשריט המתוקן בהתאם להחלטת האישור של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז.

משהתגלתה הטעות הטכנית הזו אישרה הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז את תיקונה ובכך באה הטעות הטכנית על תיקונה. לא יעלה על הדעת שמטעות טכנית זו ייבנו המשיבים 1-3, בניגוד לעקרון תום הלב והדרך המקובלת, שמצודתו פרושה על פני כל ענפי המשפט ועל כל התחומים, כשברור מדרך הילוכם ומצגיהם של המשיבים 1-3 שהם ידעו גם ידעו לכל אורך הדרך מהו יעודם הנכון של המקרקעין.

אחרית דבר

הערעור מתקבל.

אני מורה לשמאי המכריע לתקן את שומתו ולהתייחס אל המקרקעין נשוא השומה כאל שטח מגורים בצפיפות בינונית ובהתאם לקבוע את שיעור ההשבחה לתוכניות פת/ 2000/ד', פת /2000/א' ו- פת/ 2000/ד'/1.

המשיבים 1-3, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות המערערת בערעור זה בסך כולל של 45,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום.

אין צו להוצאות בעניינם של המשיבים 4-28.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"א אייר תש"ע, 25 אפריל 2010, בהעדר הצדדים.

בית משפט השלום בפתח תקווה
עש"א 9414-03-09 הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה נ' אהוד ציון בש
ואח'
4 מתוך 12









עשא בית משפט שלום 9414-03/09 הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה נ' אהוד ציון בש, רחל גוטליב, ליאורה ליפץ (פורסם ב-ֽ 25/04/2010)