פסקי דין על אורי ברוק - רו"ח | פסקי דין על עזבון המנוח ברוק ישראל ז"ל | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל חיפה

4793-10/08 א     05/09/2010




א 4793-10/08 אורי ברוק - רו"ח, עזבון המנוח ברוק ישראל ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה





התובעים/נתבעים שכנגד
1. אורי ברוק, רו"ח
– ת.ז. 0732979
2. עזבון המנוח ברוק ישראל ז"ל
(ע"י יורשתו פנינה ברוק – ת.ז. 0732980)
באמצעות עו"ד א. בית הלחמי
נגד

הנתבע/תובע שכנגד
מינהל מקרקעי ישראל חיפה

באמצעות עו"ד רן עמיאל

פסק דין

בעניין התביעה שכנגד
מבוא ועובדות מוסכמות:

1. להלן החלטתי בבקשת התובעים/נתבעים שכנגד לסילוק התביעה שכנגד, בה עתרה הנתבע/תובע שכנגד לסעד של מתן חשובונות, על הסף.

2. הנתבע/תובע שכנגד, מדינת ישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") הוא הבעלים הרשום של נכס מקרקעין הידוע כגוש 10854 חלקה 71 ברחוב ביאליק 15 בחיפה
(להלן: "הנכס").

3. ביום 12.5.93 נערך ונחתם הסכם חכירה משולש בין קרן קיימת לישראל (המינהל הינו חליפו), אגודת הדר הכרמל בע"מ ו-מר אליהו ליטוביץ (להלן: "החוכר המקורי"), לפיו חכר האחרון את הנכס לפרק זמן של 98 שנים, וזאת מיום 1.11.93 ועד ליום 31.10.2029. (להלן: "הסכם החכירה").

במועד חתימת הסכם החכירה כלל הנכס קרקע ללא מחוברים והחוכר המקורי התחייב להקים עליה בניין המהווה חלק ממרכז מסחרי שתוכנן במקום (במימון כספי הלוואה ללא ריבית אשר תוענק ע"י אגודת הדר הכרמל בע"מ) וכן לשלם דמי חכירה.

4. במועד כלשהו הועברו זכויותיו של החוכר המקורי בנכס לידי גב' מרי טיבקין והנ"ל העבירה
את מחצית זכויותיה בו לידי המנוח טוביה ברוק ז"ל וזאת באמצעות שטר העברת זכויות
חכירה שנחתם ביום 1.5.1941 (להלן: "שטר העברת החכירה").

5. בשנת 1987 הלך טוביה ברוק ז"ל לבית עולמו וזכויותיו במחצית הנכס הועברו לאלמנתו, טובה ברוק ז"ל. עם פטירתה של טובה הועברו זכויותיה בנכס לשני ילדיה - אורי ברוק, הוא נתבע שכנגד מס' 1, וישראל ברוק ז"ל, ואשר עזבונו, באמצעות רעייתו פנינה, הוא נתבע שכנגד מס' 2.

6. הואיל ולמינהל לא שולמו דמי חכירה עבור זכויות הנתבעים שכנגד בנכס, הוא הגיש נגדם תביעה לבית משפט השלום בחיפה
ב-ת.א. 11138/02 (להלן: "התביעה הקודמת") ובה עתר למתן מספר סעדים, כמפורט להלן:

- סילוק יד מהנכס.
- תשלום דמי שימוש ראויים/דמי חכירה חוזיים לתקופה של 7 שנים ובתוספת שנה שוטפת אחת (כמפורט בהמשך, קיימת אי-בהירות באשר למהות הסעד הנ''ל).
- תשלום דמי חכירה עתידיים וזאת ממועד הגשת התביעה ועד לפינוי הנכס.
- תשלום פיצוי מוסכם בשל אי תשלום דמי חכירה שנתיים.

7. ביום 28.11.06 ניתן פסק הדין בתביעה הקודמת (להלן: "פסק הדין"), ולהלן עיקר הקביעות שבו הרלוונטיות לענייננו:

א. הנתבעים שכנגד הפרו את התחייבותם כלפי המינהל ובמשך שנים רבות הם נמנעו מתשלום דמי חכירה עבור זכויותיהם בנכס.

ב. כתבי הטענות של המינהל אינם נהירים שכן לא ברור באם התביעה היא לדמי חכירה חוזיים או לדמי שימוש ראויים.

ג. כתב התביעה מבוסס על מספר עילות: חוזית, נזיקית וכן מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. בעילה החוזית נטען כי הנתבעים שכנגד הפרו את הסכם החכירה המקורי משלא שילמו דמי החכירה המוסכמים ולכן התבקש הסעד של פיצוי מוסכם ואולי גם דמי חכירה. בעילה הנזיקית נטען כי הנתבעים שכנגד המשיכו להחזיק במחצית הזכויות בנכס אף כי אינם זכאים לכך ולפיכך התבקש הסעד של סילוק יד. מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט התבקש הסעד של דמי שימוש ראויים (ככל שאכן זו היתה כוונת המינהל בהליך הקודם לאור העדר הבהירות שבכתבי טענותיו).

ד. לא ניתן לפסוק למינהל סעד של דמי שימוש ראויים ובד בבד לפסוק פיצויים מוסכמים, ולא ניתן לפסוק פיצוים מוסכמים או דמי שימוש ראויים ובד בבד לפסוק דמי חכירה חוזיים, שכן, עסקינן בסעדים הדוחים האחד את משנהו.

ה. המינהל זנח בסיכומי טענותיו את הסעד של סילוק יד מהנכס וכן את דרישתו לתשלום דמי חכירה עתידיים לתקופה שמיום הגשת התביעה ועד לפינוי הנכס.

ו. במסגרת התביעה שכנגד התעוררה מחלוקת באשר לאופן חישוב דמי החכירה החוזיים. בנדון טען המינהל כי בהתאם להוראות הסכם החכירה היה על הנתבעים שכנגד לשלם לו דמי חכירה בשיעור של 10% מהכנסותיהם ברוטו מהנכס. דא עקא, הנתבעים שכנגד לא המציאו למינהל את הפירוט החשבונאי של הכנסותיהם מהנכס ולא שילמו את דמי החכירה על-פי המנגנון הקבוע בהסכם החכירה. לפיכך הם נתבעו לשלם דמי חכירה בהתאם לנוהל הקיים במינהל, לפיו דמי החכירה מחושבים כאחוז משווי הנכס.

מנגד, הנתבעים שכנגד טענו כי שטר העברת החכירה אימץ את מכלול התנאים הקבועים בהסכם החכירה, זאת למעט אופן חישוב דמי החכירה השנתיים ולפיו עליהם לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים בסך של 20.750 ל"י למועד חתימתו.

במחלוקת לעיל, שהיא גם לב ליבה של המחלוקת בהליך דנן, התקבלה במסגרת פסק הדין עמדתם של הנתבעים שכנגד ונדחתה עמדת המינהל.

ז. הנתבעים שכנגד חויבו לשלם למינהל פיצוי מוסכם בסך של 20,798 ש"ח ליום הגשת התביעה בהליך הקודם. סכום זה חושב על-פי תנאי הסכם החכירה.

ח. המינהל לא הוכיח כדבעי גובה דמי השימוש הראויים. מטעם זה, כמו מהטעם כי נפסק לזכותו פיצוי מוסכם, סעד הדוחה את דמי השימוש הראויים, לא נפסקו למינהל דמי שימוש ראויים.

יודגש כי לא הוגש ערעור על פסק הדין והוא הפך להיות חלוט.

8. לאחר מתן פסק הדין בתביעה הקודמת פנה המינהל לנתבעים שכנגד בדרישה לתשלום דמי חכירה עבור הנכס כאחוז משוויו. בהמשך המינהל דרש מהנתבעים שכנגד להמציא לו פירוט הכנסותיהם מהנכס על מנת לגזור מהם את דמי החכירה שיידרשו לשלם, וזאת על פי האמור בהסכם החכירה ובניגוד לשטר העברת החכירה אותו אימץ בית המשפט במסגרת פסק הדין בתביעה הקודמת.

בעקבות דרישות המינהל לעיל, הגישו הנתבעים שכנגד תביעתם בתיק זה למתן צו עשה
לתיקון חישוב דמי החכירה וחיוב המינהל בפיצוי עבור נזק לא ממוני בסך של 100,000ש"ח.

9. לאחר הגשת התביעה העיקרית, הגיש המינהל תביעה שכנגד למתן חשבונות לעניין הכנסותיהם של הנתבעים שכנגד מהנכס על מנת לגזור מהם את דמי החכירה החוזיים.

ד י ו ן:

10. הנתבעים שכנגד טענו כי קביעת בית המשפט בפסק הדין, לפיה, שטר העברת הזכויות שינה את אופן חישוב דמי החכירה עבור הנכס וגובר על הסכם החכירה הקובע דמי חכירה כאחוז מסוים מהכנסות הנכס, קביעה זו מהווה מעשה בית דין. לפיכך המינהל מנוע לדרוש מהנתבעים שכנגד תשלום דמי חכירה בהתאם לתנאים הקבועים בהסכם החכירה. הואיל והתביעה שכנגד למתן חשבונות נועדה לתכלית זו, אזי יש לסלקה על הסף.

מנגד, טען המינהל כי הקביעה בפסק הדין, עליה נסמכים הנתבעים שכנגד, כאמור לעיל, הינה אמרת אגב, אוביטר, שכן סוגיית דמי החכירה כלל לא עמדה על הפרק, ההכרעה בה לא נדרשה בתביעה הקודמת ולפיכך המינהל לא הביא את ראיותיו לתמיכה בעמדתו. לראיה, מסעיף 10-14 לפסק הדין עולה כי בית המשפט לא מצא לדון בעניין גובה דמי החכירה הואיל והוא פסק למינהל פיצוי מוסכם, סעד הדוחה את הסעד הנוסף של תשלום דמי חכירה, ובסעיף 31 לפסק הדין נקבע כי עניין דמי החכירה הפך להיות תיאורטי.

11. ב-ע"א 127/06 בנק הפועלים בע"מ נ' נגר ואח' (פורסם בנבו), נפסק לעניין מהותו ותכליתו של הכלל בדבר מעשה בית דין, כדלקמן:

"הכלל בדבר מעשה בית דין משמעו כי צדדים להליך מנועים מלחזור ולהתדיין ביניהם בבתי המשפט בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו ב

פסק דין
סופי. בבסיס הכלל עומדים טעמים שבטובת הציבור שעיקרם הפעלה יעילה של מערכת בתי המשפט ומניעת כפל התדיינות והכרעות סותרות העלולות לפגוע ביציבות המשפט ובוודאות ההחלטות הניתנות מכוחו. כמו כן, מיועד הכלל של מעשה בית דין להגן על האינטרסים של בעלי הדין ולמנוע ממי שניתנה לו הזדמנות הוגנת ומלאה למצות את עניינו בבית המשפט לשוב ולהטריד את יריבו באותו עניין" (שם, סע' 14 לפסק הדין).
הוסיף בית המשפט ב

פסק דין
נגר לעיל וקבע כי לדוקטרינת מעשה בית דין שני ראשים:

''הראש האחד עניינו בהשתק עילה ולפיו

פסק דין
סופי שניתן לגופו של עניין מעניק לנתבע (או לחליפו) חסינות מפני תביעה נוספת של התובע (או חליפו) בגין אותה עילת תביעה. בהקשר זה ניתנה למושג "עילת תביעה" משמעות רחבה במטרה להגשים את תכלית הכלל ולמנוע את הטרדת הנתבע בתביעות חוזרות בשל אותו מעשה ......הראש השני הוא השתק פלוגתה, ולפיו כאשר פלוגתה, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים, הוכרעה באופן פוזיטיבי ב

פסק דין
סופי (במפורש או מכללא), ההכרעה היתה חיונית לתוצאה הסופית ולבעלי הדין "היה יומם" ביחס לאותה פלוגתה, יהיו בעלי הדין (או חליפהם) משותקים מלהתדיין לגביה שוב''.

ב- ע''א 4087/04 גורה נ. בנק לאומי לשיראל בע''מ (פורסם בנבו), חזר בית המשפט על התנאים להיווצרות השתק פלוגתא, באומרו:

''היווצרותו של השתק הפלוגתא מותנה בהתקיימותם של ארבעה תנאים שונים, כפי שסיכמה זאת ד"ר זלצמן בספרה הנ"ל: הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים והעובדתיים; בין הצדדים התקיימה התדיינות בכל הנוגע לפלוגתא זו; ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לצורך פסק הדין הראשון'' (שם, סע' 7 סיפא לפסק הדין).

12. דומה כי המינהל אינו חולק כי במקרה דנן מתקיימים לפחות חלק מהתנאים שנקבעו בהלכה הפסוקה לקיום השתק פלוגתא (מדובר באותה מחלוקת שעניינה אופן חישוב דמי החכירה, בין הצדדים התקיימה התדיינות אשר הסתיימה בהכרעה מפורשת בה נקבע ממצא פוזיטיבי). אבחן איפוא להלן טענת המינהל לפיה, ההכרעה בפסק הדין בפלוגתא לעניין עדיפות שטר העברת הזכויות לא היתה חיונית לפסק הדין וכי סוגיית דמי החכירה כלל לא עמדה על הפרק.

13. אמנם נכון, בסיכומי טענותיו ויתר המינהל על שני סעדים שהתבקשו בתביעה הקודמת - סילוק יד ודמי חכירה לתקופה ממועד הגשת התביעה הקודמת ועד לפינוי הנכס - אולם תביעתו לסעד כספי לפרק זמן של 7 שנים טרם הגשת התביעה הקודמת, אם לדמי חכירה, אם לדמי שימוש ראויים ואם לפיצוי מוסכם, נותרה בעינה.

כאמור, בפסק הדין נקבע כי התביעה הוגשה בגין שלוש עילות שונות שכל אחת מהן מצמיחה סעד אחר. בסעיף 13 לפסק הדין מפנה בית המשפט להלכה הפסוקה בעניין זה, לפיה, אכן אירוע אחד עשוי להצמיח מספר עילות תביעה ולכל אחת מהן סעד בצידה. דא עקא, משנקבע כי לא ניתן לפסוק במסגרת התביעה הקודמת סעד של דמי שימוש ראויים יחד עם פיצוי מוסכם כפי שלא ניתן לפסוק סעד של פיצוי מוסכם או דמי שימוש ראויים יחד עם דמי חכירה, אזי היה על בית המשפט לבחור באחד משלושת הסעדים הללו. לצורך כך בית המשפט בתביעה הקודמת נדרש לחישוב הסכום המגיע למינהל בגין כל אחד משלושת הסעדים הכספיים על מנת כי בסופו של יום לפסוק על פי הגבוה שביניהם .

14. הקביעה בסעיף 12 לפסק הדין, לפיה, אין זה ברור מכתבי הטענות באם המינהל דורש בכתבי טענותיו דמי חכירה או דמי שימוש ראויים, אינה מייתרת חישוב הסכומים המגיעים לו עבור דמי חכירה, זאת מהטעם הפשוט כי בית המשפט לא קבע באופן פוזיטיבי כי סעד זה לא נדרש בתביעה. חיזוק למסקנה הנ''ל מצאתי בעובדה כי בפסק הדין קיימת התייחסות וקביעות גם כן לעניין דמי שימוש ראויים אשר תבע המינהל אף כי חוסר הבהירות דבק גם בסעד זה (בנדון נקבע כי המינהל לא הוכיח גובה דמי השימוש הראויים, שם, סעיפים 28-30 לפסק הדין).

15. בסעיף 14 לפסק הדין, לאחר שנדונה ההלכה הפסוקה לעניין הסעדים הדוחים אחד את משנהו, נקבע כדלקמן:

''היות שהפיצוי המוסכם נועד לפצות את הנפגע – המינהל – ולהעמידו במצב בו היה אלמלא ההפרה זכאי הוא לסעד זה. ברם, אם ייפסק הפיצוי המוסכם (או דמי שימוש ראויים) אין מקום לחייב את הנתבעים גם בתשלום דמי החכירה השנתיים שהרי יהיה בכך משום פיצוי כפול שכן בפיצוי המוסכם מגולמים גם דמי החכירה, שממילא לא הוכחו, כפי שיובהר להלן" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

ההבהרה כי דמי החכירה כקבוע בהסכם החכירה לא הוכחו, כמצוטט לעיל, באה בסעיפים 18-20 לפסק הדין, שם קיימת קביעה פוזיטיבית ומנומקת מדוע שטר העברת הזכויות שינה את אופן חישוב דמי החכירה הקבועים בהסכם החכירה ומדוע הוא עדיף עליו.

16. למעלה מהצורך, מסעיף 19 לפסק הדין עולה כי בית המשפט צפה פני עתיד והוא ביקש ליישב את המחלוקת בין הצדדים לעניין חישוב דמי החכירה גם לגבי התקופה הרלוונטית שלאחר פסק הדין, ומכאן הנפקות הנוספת של קביעותיו לעניין חישוב דמי החכירה.

17. טענת המינהל כאילו בסעיף 31 לפסק הדין קבע בית המשפט כי הסעד של דמי החכירה הפך להיות תיאורטי, אינה נכונה. בסעיף 31 לפסק הדין נקבע כדלקמן:

"הנתבעים טענו כאמור כי אין לחייבם בתשלום דמי חכירה היות שסעד זה לא נקבע בכתב התביעה. נקבע לעיל כי אין זה ברור כלל ועיקר אם אמנם לא נתבעו דמי חכירה. כמו כן, נאמר כי אין המינהל זכאי לכפל פיצוי וכי יש להעניק לו את סעד הפיצויים המוסכמים. לכן, נותרה הטענה אקדמית גרידא" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

הדברים מדברים איפוא בעד עצמם. מה שהפך להיות תיאורטי אינה המחלוקת שבין הצדדים באשר לאופן חישוב דמי החכירה, אלא טענת הנתבעים שכנגד כי אין לפסוק למינהל דמי חכירה הואיל והדבר לא נדרש בכתב התביעה הקודם. יודגש כי, בפסק הדין לא נקבע כאילו המינהל לא תבע דמי חכירה, כטענת הנתבעים שכנגד, אלא כל שנקבע הוא כי לא ברור באם התביעה היא לדמי חכירה או לדמי שימוש ראויים, זאת ותו לא.

18. לאור האמור לעיל, מתחייבת המסקנה, לפיה, הקביעה בפסק הדין, לפיה, שטר העברת הזכויות שינה את אופן חישוב דמי החכירה כקבוע בהסכם החכירה והוא גובר עליו, אינה אמרת אגב, אוביטר. מדובר בקביעה השזורה בפסק הדין וחיונית להכרעה שבו. בנסיבות העניין, פסק הדין יוצר השתק פלוגתא החוסמת את דרכו של המינהל לשוב ולהעלותה במסגרת התביעה שכנגד.

די במסקנה לעיל על מנת לקבל את הבקשה ובהתאם לכך להורות על סילוק התביעה שכנגד על הסף. על אף זאת אתייחס להלן להיבט נוסף של הכלל בדבר השתק פלוגתא, שאף הוא מוביל למסקנה דומה.

19. הכלל בדבר מעשה בית דין אינו חל אך ורק על פלוגתאות שנדונו והוכרעו במסגרת הליך משפטי קודם, אלא גם כן על טענות שהיה על בעל הדין להעלותן במסגרת התדיינות קודמת, אולם, מטעמיו הוא לא עשה זאת. ב-ע"א 102/88 אבוניל נ' אבוניל ואח', פ"ד מו(1) 741, נפסק בעניין זה כדלקמן:

"את טענתו החדשה, הנסמכת על ההסכם בינו לבין אחיו המנוח סלים, לא העלה המערער באף אחד משני ההליכים. לדידי, היה עליו להעלותה עוד במסגרת ההליך הראשון... למערער היתה שעת כושר להשמיע את טענתו ולהביא ראיות להוכחתה. משנסתיימו ההליכים בלא שעשה כן, הרי הוא מנוע מלפתוח בהתדיינות חדשה, שמטרתה לעורר מחלוקת בפלוגתאות שכבר יש לגביהן הכרעות שיפוטיות. מטרתו המעשית של השתק פלוגתא היא למנוע מבעל דין, שהיה לו 'יומו בבית המשפט', להטריד את בעל דינו בהתדיינות חוזרת באותו עניין שכבר הוכרע ביניהם במשפט הראשון..." (שם, עמ' 744, ג'-ד').

על אותה הלכה כמצוטט לעיל, חזר בית המשפט ב

פסק דין
גורה נ. בנק לאומי לעיל, בקובעו:

"מעשה בית דין אינו חל רק לגבי פלוגתאות שהועלו על-ידי בעלי הדין בהליך משפטי קודם, אלא אף על טענות שהיה על בעלי הדין להעלותן במסגרת הליך זה...".

ובהמשך:

''העובדה כי בעל דין מנוע מלהעלות טענה שיכול היה להעלותה בפני
בית המשפט במסגרת הליך משפטי, ולא עשה כן, עולה בקנה אחד עם השיקולים העומדים בבסיס דוקטרינת "מעשה בית דין". על צד להליך לדאוג להביא בפני
בית המשפט את כל טענותיו הרלוונטיות במועד. העובדה, כי בעל הדין שמנגד יוצא נשכר לכאורה כתוצאה ממחדלו של המערער להעלות את טענותיו במועד, אין בה כדי להצר את תחולת ההשתק''.

20. במקרה דנן למינהל היתה שעת כושר במסגרת התביעה הקודמת לטעון כי זכותו לקבל מהנתבעים שכנגד דמי חכירה בשיעור מסוים מהכנסותיהם בנכס על פי האמור בהסכם החכירה וכן להביא ראיות להוכחת הטענה. בסעיף 7 לכתב תביעתו הקודמת אכן טען המינהל כי בהתאם לסעיף ג' להסכם החכירה, על הנתבעים שכנגד לשלם לו דמי חכירה חודשיים בשיעור של 5% מהכנסותיהם מהנכס. על אותה טענה חזר נציג המינהל בסעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית (אף הוא צורף לבקשה). על אף זאת, נמנע המינהל בתביעה הקודמת, משיקוליו, לחשב את דמי החכירה בהתאם לאמור בהסכם החכירה.

בנסיבות כמתואר לעיל, גם באם המינהל לא טען בתביעה הקודמת לעניין אופן חישוב דמי החכירה, וראינו כי אין הדבר כך, או לא הביא ראיות לביסוס טיעונו בנדון, הרי דוקטרינת השתק הפלוגתא חלה גם במקרה זה הואיל והוא יכול היה להעלות טענתו ולהביא ראיות להוכחתה ללא מפריע, ובאם לא עשה זאת, הרי אין לו אלא להלין על עצמו.

21. לסיכום האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ובהתאם לכך אני מורה על סילוק התביעה שכנגד על הסף.

התובע שכנגד ישלם לנתבעים שכנגד, ביחד ולחוד, הוצאות הבקשה בסך של 4,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו וזאת תוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

22. אני קובע דיון מקדמי נוסף בתביעה וזאת ליום 25.10.2010 שעה 09:00.

ניתן היום, כ"ו אלול תש"ע, 05 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים.
07/09/2010
בית משפט השלום בחיפה
ת"א 4793-10-08 ברוק'(אחר/נוסף) ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה
1 מתוך 9








א בית משפט שלום 4793-10/08 אורי ברוק - רו"ח, עזבון המנוח ברוק ישראל ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה (פורסם ב-ֽ 05/09/2010)