פסקי דין על זכיאן אליהו | פסקי דין על זהבה מנושביץ | פסקי דין על אבי מנושביץ |

2177/08 א     20/09/2010




א 2177/08 זכיאן אליהו נ' זהבה מנושביץ, אבי מנושביץ





בפני

כב' השופטת מירב בן-ארי
התובע בת.א. 2177/08
והנתבע בת.א. 3317/08

זכיאן אליהו
נגד
הנתבעים בת.א. 2177/08
והתובעים בת.א. 3317/08

1. זהבה מנושביץ

2. אבי מנושביץ

פסק דין
1. מדובר בשתי תביעות שאוחדו, שבבסיסן הסכם שכירות בין שני הצדדים, בקשר למבנה ברח' התמר 73 נווה ימין (להלן: ההסכם, המושכר).

2. בת.א. 2177/08 התובע הוא זכיאן, המשכיר (להלן: התובע או זכיאן), והנתבעים הם מנושביץ.

בת.א. 3317/08 התובעים הם מנושביץ השוכרים (להלן: הנתבעים או השוכרים).

הנתבעת 1 היא הבעלים של עסק לשיווק מוצרים אלקטרונים שפעל במושכר (להלן: העסק).

הנתבע 2 הוא בנה והמנהל בפועל של העסק (להלן: הנתבעת, הנתבע).

רקע כללי

3. ההסכם נחתם בין הצדדים בחודש 7/05. לא נרשם תאריך מדויק.

תקופת השכירות היתה מיום 1.8.05 ועד ליום 31.7.06. כמו כן, ניתנה לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות לשלוש שנים נוספות, עד לשנת 2009.

4. לפי סעיף 4 להסכם, דמי השכירות החודשיים בשנת השכירות הראשונה היו שווי ערך ל- 1,050 דולר ארה"ב.
כמו כן, לפי סעיף 11 (א) להסכם צריכים היו הנתבעים להפקיד בידיו של התובע שטר ביטחון.

5. בסעיף 10 ד', נקבע כי המשכיר יהיה רשאי להודיע לשוכר על הפסקת השכירות אף בתוך תקופת ההסכם, אם השוכר יפר חיוב מחיוביו לפי ההסכם, ואזי יהיה השוכר חייב להחזיר את החזקה במושכר מיידית.

לפי סעיף 10 ג' להסכם, בגין כל יום איחור בפינוי ישלמו השוכרים למשכיר סך של 100$ ליום.

בסעיף 13 ג' להסכם סוכם על היעדרה של זכות קיזוז לשוכרים.

6. בסוף ההסכם, בכתב יד, נרשמה תוספת הנוגעת לסיום ההסכם במקרה שיתקבל צו פינוי למושכר. על תוספת זו ארחיב את הדיבור בהמשך.

תביעתו של זכיאן

7. זכיאן טען כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות וגרמו לו לנזקים בכל אחד מאלה:

א. אי מתן שיק ביטחון.

ב. הפסקת תשלום דמי השכירות.

ג. השתלטות הנתבעים על שטח החצר שמסביב למושכר.

ד. פינוי המושכר ונזקים שנגרמו ע"י הנתבעים.

אי מתן שיק ביטחון

8. זכיאן העיד כי בניגוד להוראת ההסכם, לא העבירו הנתבעים לידיו שטר ביטחון, ודחו את פניותיו בלך ושוב.

בכתב הגנתם (סעיף 6), הנתבעים טענו כי זכיאן מחל על תנאי זה.

9. אני דוחה את התביעה ברכיב זה.

זכיאן לא קיבל את שטר הביטחון ולמרות האמור המשיך את ההסכם ואף הסכים להפעיל את תקופת האופציה הראשונה.

אף במכתבו של זכיאן מיום 8.3.07, בו דרש את פינוי המושכר עקב דרישת רשויות התכנון, וכן דרש תשלום חוב, לא עלה כלל נושא של שטר הביטחון.

בהתנהגות זו יש לראות משום מחילה של זכיאן על התנאי האמור.

אי תשלום דמי שכירות, הפרשי שער וחשבונות שוטפים

10. זכיאן העיד כי דמי השכירות לשנה הראשונה שולמו בשתים עשרה המחאות, שנמסרו לו במעמד חתימת ההסכם.

בשנה השנייה לא קיבל המחאות מראש, ולפיכך נדרש בכל פעם להגיע למושכר לקבל את ההמחאות.

בחודש 2/07 החלו פיגורים בתשלום דמי השכירות, והנתבעים חדלו מלשלם את דמי השכירות לחלוטין החל מחודש 6/07 ועד שפינו את המושכר בתאריך 8.1.08.

11. בדיון מיום 27.12.09 הסכים ב"כ הנתבעים כי החל מחודש 6/07 הפסיקו מרשיו לשלם את דמי השכירות.

12. באשר למועד הפינוי: הנתבע טען בתחילה כי הפינוי היה בחודש אוקטובר 2007, ואולם לאחר שעומת עם תצהיר חתום על ידו, ובו נרשם כי הנכס פונה בתאריך 2.1.08, חזר בו מטענתו זו (פרו' עמ' 20).

13. אם כן, הוכח בהודאתם של השוכרים כי מחודש 6/07 ועד לתאריך 2.1.08, מועד הפינוי, לא שולמו דמי שכירות.

סך הכל דמי השכירות לתקופה זו, לפי חישובו של התובע, עומד על 36,598 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (לפי 1,050 דולר כערכם במועד כל תשלום ותשלום).

הנתבעים לא חלקו על חישוב דמי השכירות.

14. עם זאת, טוענים הנתבעים כי אי תשלום דמי השכירות נבע מהפרות של זכיאן עצמו, ועל מנת להקטין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרות אלו.

בטענה אחרונה זו כמו גם בטענה הנוגעת לתשלום הפיצויים המוסכמים עקב הפינוי המאוחר, אדון במסגרת הדיון בתביעתם של השוכרים.

15. באשר להפרשי השער:

זכיאן טען לחוב בגין הפרשי שער בסך של 2,900 ₪ ובסך נוסף של 141 ₪ בגין שנת 2006.

הנתבעים חלקו על חוב זה וטענו כי לא הוכח.

מדובר בחוב כספי בסכום קצוב, שעל התובע להוכיחו.

התובע לא הציג כל פירוט לדרך חישוב החוב, באלו הפרשי שערים מדובר, בגין אלו חודשים, מה שולם בכל חודש ומה צריך היה להיות משולם לפי טענתו.

לפיכך נותרה הטענה בדבר הפרשי שער בגדר טענה בעלמא, ללא פירוט וללא כל אסמכתאות, ועל כן דינה להידחות.

16. לטענה בדבר אי תשלום חשבונות שוטפים:

התובע טען כי השוכרים נותרו חייבים סך של 450 ₪ בגין חשבון המים, סך של 554 ₪ בגין חשבון החשמל וסך של 300 ₪ בגין ביוב.

התובע לא צירף אסמכתאות לחובות אלו.

הנתבע, בחקירתו, ציין כי התשלומים השוטפים שולמו במלואם, ואף ציין כי אסמכתאות לכך מצויות בקלסרים שהוחזקו ע"י אחותו, גלית מנושביץ, שניהלה את החשבונות במקום, והובאו ביום הדיון.

בענין זה אני מקבלת את עמדת הנתבעים, לפיה החובות לא הוכחו.

בטרם יוכיחו הנתבעים כי שילמו את התשלומים השוטפים, צריך התובע להוכיח את תביעתו.

התובע לא צירף אסמכתאות כלשהן לקיומם של חובות שוטפים בגין תקופת שהותם של הנתבעים במושכר.

משכך, ממילא לא הוכיח התובע את תביעתו, וממילא לא עבר נטל הבאת הראיות לנתבעים, להוכיח ששילמו את התשלומים השוטפים.

יתר על כן, הנתבע היה מוכן להציג אסמכתאות לתשלום מלוא התשלומים השוטפים בדיון, ובענין זה, אל מול העובדה שהתובע נמנע מלדרוש את הצגת האסמכתאות, יש כדי לחזק את גרסתו של הנתבע, ולהפריך את טענתו הסתמית של התובע בדבר אי תשלום חשבונות.

מכאן, שהתביעה בנוגע לחובות בגין חובות שוטפים – נדחית.

השתלטות הנתבעים על שטח החצר שמסביב למושכר

17. לפי עדותו של זכיאן למושכר חצר בשטח של 1,000 מ"ר. חצר זו לא היתה כלולה בהסכם, אך הנתבעים השליכו לחצר פסולת ועשו בה כבשלהם. זכיאן פנה לנתבעים מספר פעמים לפנות את החצר מהפסולת והציוד, זאת גם מאחר שהחצר לא היתה חלק מההסכם וגם לפי דרישת פקחים של המועצה המקומית, אך הנתבעים התעלמו מפניותיו.

לתצהירו צירף זכיאן תמונות של חצר המושכר.

לתמיכה בדבריו זכיאן צירף את מכתבה של ב"כ הקודם של השוכרים מיום 15.4.07, שם נרשם כי היה שימוש בחצרים לתקופה קצרה ביותר, לאחר קבלת הרשאה והסכמה מהשוכרים.

18. השוכרים טענו כי התמונות משקפות פסולת שהושלכה לחצרים ללא כל קשר אליהם.

בעדותו הפנה הנתבע לכך שהשטח לא היה שלו, וכך גם לא הפסולת. הנתבע הפנה לכך שבמקום היו חומרי בניה שאינם קשורים לשוכרים. עוד העיד הנתבע כי דרש מזכיאן לפנות את הפסולת, אף שדרישה זו לא היתה בכתב.

19. לאחר ששמעתי את העדויות, לא שוכנעתי כי נעשה ע"י השוכרים שימוש בחצרים.

עדותו של זכיאן היתה עדות יחידה של בעל דין, כאשר נטל ההוכחה מוטל עליו.

זכיאן צירף תמונות ואולם תמונות אלו אינן מצביעות על כל זיקה בין השוכרים דווקא לבין הפסולת שהושלכה במקום. מדובר בפסולת שהיא ברובה פסולת מבנית וכן חפצים שונים (כגון מקלדות ומוטות) בעוד שהעסק של הנתבעים היה עסק לרכיבים אלקטרוניים.

התמונות אף אינן תומכות בטענות העולות ממכתבו של ב"כ התובע מיום 19.7.07 לפיו בחצר המושכר מאוחסן ציוד של השוכרים. בתמונות ניתן לראות פסולת ותו לא.

הטענה לשימוש בחצרים עלתה לראשונה במכתב ב"כ הקודם של התובע, מיום 1.7.07. באותו מכתב, נדרשו השוכרים לשלם לתובע דמי שימוש בגין החצרים מיום תחילת השכירות – כלומר: כשנתיים לפני מועד מכתב זה. הטענה לפיה נעשה שימוש כה ממושך בחצרים אינה מתיישבת עם מציאות שבה לא באה דרישה לדמי שימוש בחצר משך שנתיים, אף לא בעת הארכת השכירות לפי האופציה ואף לא בעת שדרש התובע את פינוי השוכרים בחודש 3/07.

20. לאור האמור, אני דוחה את תביעתו של זכיאן ברכיב זה.

פינוי המושכר

21. עקב ההפרות שלח זכיאן, באמצעות בא כוחו, מכתב על ביטול ההסכם, ודרישה מהשוכרים לפנות את המושכר, זאת ביום 19.7.07.

למרות האמור, השוכרים המשיכו להחזיק במושכר.

סופו של דבר, השוכרים התפנו מהמושכר בתחילת חודש 1/08, לאחר שהגיש כנגדם תביעה לפינוי וסילוק יד ביום 5.9.07, זאת בת.א. 5037/07 שלום כ"ס.

עובדה זו הועלתה בפרוטוקול הדיון מיום 17.2.08 באותו התיק.

22. זכיאן טען כי גם הפינוי עצמו נעשה תוך הפרת ההסכם, כאשר הנתבעים הותירו אחריהם אשפה ופסולת אלקטרונית. זכיאן צירף תמונות של הפסולת, נספח ט"ו לתצהירו.

לטענת זכיאן הנתבעים עקרו שני חלונות במשרד שבפני
ם המושכר, מנורות פלורוסנט וכן השחיתו וקרעו חוטי חשמל רבים. תמונות צורפו כנספח י"ז לתצהירו של זכיאן.

23. ב"כ השוכרים הפנה לכך שהנזקים לא הוכחו וכך גם התביעה הכספית שביסודם.

24. אני מקבלת את טענת השוכרים וקובעת כי הנזקים הנטענים לא הוכחו.

באשר לעלות פינוי הפסולת, צורפו שתי חשבוניות מתאריכים 19.2.08 ו- 19.3.08 בסך של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ וסה"כ 13,860 ₪.

אין בחשבוניות כל פירוט באשר למיקום הפינוי. עורכן של החשבוניות לא הובא להעיד.

לדברים משנה חשיבות על רקע המחלוקת שהיתה בין הצדדים בנוגע לפסולת שהייתה פזורה בחצרי המושכר.

פסולת זו, כמשתקף מהתמונות שצרף התובע עצמו, אינה נחזית כפסולת שקשורה לשוכרים, שעיסוקם היה שיווק של רכיבים אלקטרוניים.

מכאן, שאף אם בוצע פינוי באזור המושכר או השטח הגובל בו, לא הוכח שהפינוי נגע לפסולת שהשאירו השוכרים בכלל– ובמושכר בפרט.

25. באשר לנזקים:

זכיאן טען לנזקים שונים לחשמל (800 ₪), שבירת מנעול (200 ₪), לחלונות המושכר (1,000 ₪) וגניבת מנורות (100 ₪).

אין קבלות או אסמכתה כלשהי לנזקים או לתיקונם.

מכאן, שאף ברכיב זה התביעה לא הוכחה.

סיכום תביעתו של זכיאן
26. תביעתו של זכיאן הוכחה ברכיב של דמי השכירות שלא שולמו.

27. עם זאת, נותר לדון בתביעה זו, וכן בתביעת הפיצויים המוסכמים, אל מול תביעתם של השוכרים, הנוגעת לכך שזכיאן עצמו הפר את חוזה השכירות.

תביעתם של השוכרים

28. השוכרים תבעו את זכיאן בגין נזקיהם עקב הפינוי המוקדם של המושכר.

לטענתם של השוכרים, זכיאן הועמד במצב שבו היה מחויב בהסכם שכירות ארוך טווח עמם, אך נאלץ לפנות את המושכר עקב דרישות הרשות המקומית.

מכיוון שכך, עשה זכיאן כל שלאל ידו כדי לאלץ את השוכרים לפנות את המושכר, תוך ביצוע הפרות של ההסכם, בעיקר בכך שלא דאג לתיקון ליקויים רבים שהיו במושכר.

סופו של דבר, לאור התנהלותו זו של זכיאן, נאלצו השוכרים לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות, עובדה שגרמה להם לנזקים רבים.

29. כדי לבחון את תביעתם של השוכרים יש להתייחס לשני עניינים:

האחד, הוראות ההסכם בנוגע לפינוי מוקדם של המושכר.

השני, האם במושכר היו קיימים ליקויים, והאם הפר זכיאן את ההסכם בכך שלא תיקן אותם.

30. אמנם, לפי ההסכם לא היתה לשוכרים זכות קיזוז (סע' 13 ג' להסכם) ואולם מאחר שהשוכרים ממילא הגישו תביעה נפרדת, יש לדון בדברים לגופם.

הוראות ההסכם בדבר פינוי מוקדם עקב דרישת הרשויות

31. הנתבע העיד כי תקופת השכירות, כולל תקופת האופציה, עמדה על ארבע שנים.

תקופת השכירות הארוכה היוותה שיקול מרכזי בהחלטת השוכרים להתקשר בהסכם, שכן העסק שהפעילו כרוך בשיווק ומכירת חלקי אלקטרוניקה בכמויות עצומות, ומכאן זמן רב הנדרש להעברת המלאי ולסידורו (צורפו תמונות ממחישות של המלאי, נספח א2).

לטענתו, זכיאן הציג מצג לפיו מבנה המושכר חוקי, בנוי לפי היתר, ולא מתקיים כל הליך משפטי בנכס.

מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, ולאחר שהופעלו עליהם "לחץ מסיבי וכפייה", כהגדרתו של הנתבע, חתמו השוכרים "באונס" (כך להגדרתו של הנתבע) על תוספת בכתב יד להסכם, הדנה באפשרות לפינוי מוקדם.

32. בתוספת להסכם נאמר כך:

"נ.ב. במידה ויוצא צו פינוי לא תהיה לשוכר שום תביעה נגד המשכיר ויהיה עלי (כך במקור- מ.ב.) לפנות את המושכר תוך 3 חודשים.
בשלושת חודשי הפינוי לא ישלם המשכיר (כך במקור – מ.ב.) שכירות למשכיר אם נתקבל הצו בשנת השכירות הראשונה.
אם פינה השוכר בזמן פחות מ- 3 חודשים לא תהיה לא (כך במקור – מ.ב.) דרישה לזיכוי בגין חודשי שכירות"

33. לא היתה מחלוקת כי התוספת נרשמה בכתב ידה של גב' גלית מנושביץ.

34. בפועל, בתאריך 21.9.06 ניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בכפר סבא צו הריסה כנגד המושכר, אלא אם יתקבל היתר כחוק בתוך 18 חודשים, כלומר: צו ההריסה אמור היה להיכנס לתוקף בחודש 3/08 (נספח א1 לכתב התביעה).

35. בתאריך 8.3.07 פנה זכיאן לשוכרים במכתב ודרש כי יפנו את המושכר עד ליום 30.5.07.

במכתב זה נרשם כי בישיבה של מועצת רמת השרון שהתקיימה בתאריך 1.3.07 ניתנה לזכיאן אורכה לפנות את המושכר עד לתאריך 30.5.07. בהתאמה, דרש זכיאן את פינוי השוכרים (נספח ד' לתצהירו של הנתבע).

36. השוכרים טענו כי דרישה זו היא בניגוד להסכם, ולפי עדותו של הנתבע לאחר שסירבו להתפנות אף נתקלו באיומים וגידופים מצידו של זכיאן.
ביום 18.3.07 העביר ב"כ השוכרים מכתב לב"כ זכיאן, ובו הודיע כי אין בכוונתם לפנות את המושכר, וכן דרש תיקון ליקויים שונים.

לאחר שדרישותיהם של השוכרים לתיקון הליקויים לא נענו, משום שזכיאן ביקש לאלצם להתפנות, נאלצו השוכרים לפנות את המושכר בטרם הסתיימה תקופת השכירות לפי ההסכם, דבר שגרם להם להוצאות רבות.

37. זכיאן העיד כי הנתבעים ידעו שהמושכר מוצב על קרקע חקלאית וכי קיימת אפשרות שהרשות המקומית תדרוש את פינויו.

לאור האמור הוספה הפסקה המדוברת בסוף ההסכם.

לתמיכה הובאה עדותו של מר קריבושה ראובן.

קריבושה העיד כי בתאריך 23.8.05 נחתם בינו לבין זכיאן הסכם שכירות למבנה שצמוד למושכר נשוא התביעה.

לפי עדותו, זכיאן ציין בפני
ו עובר לחתימה כי תיתכן דרישה מהרשויות (הרשות המקומית או מנהל מקרקעי ישראל) בדבר פינוי המושכר, ודבר זה הועלה על הכתב בהסכם השכירות, שהעמוד הראשון שלו צורף.

לטענת זכיאן, טענת הליקויים אינה אלא טענה שנולדה בדיעבד, כדי להצדיק את הפרות ההסכם שנעשו ע"י השוכרים.

דיון

38. אני קובעת כי במועד חתימת ההסכם היה ידוע לשוכרים שקיימת בעיה משפטית בנכס, וכי על כן השכירות כפופה לצווים שעלולים להינתן על ידי הרשויות.

התוספת להסכם לא נחתמה תחת אילוץ, אלא כפרי של משא ומתן שנוהל בעקבות מידע שמסר זכיאן לשוכרים.

עם זאת, לזכיאן לא קמה זכות לדרוש מהשוכרים להתפנות בתוך שלושה חודשים, על בסיס צו ההריסה שהוצא לנכס, כפי שעשה במכתבו מיום 8.3.07.

39. אני מקבלת את טענתם של השוכרים לפיה הגיעו למושכר מתוך רצון לקשור חוזה ארוך טווח.

זכיאן הסכים כי הגיע למקום העסק הקודם של השוכרים, ועובדה זו תומכת בטענת השוכרים לפיה ביקשו להדגים לזכיאן מדוע הם נדרשים לשכירות ארוכת טווח, עקב אופיו של העסק אותו הם מנהלים.

עם זאת, אין בכך כדי לשנות מקביעתי לעיל.

40. ככלל, טענת אילוץ היא טענה שהנטל להוכחתה מוטל על הטוען.

הנתבע העיד ולא התרשמתי כי היה נתון לסוג של אילוץ או כפייה בנוגע לתוספת להסכם.

יתרה מכך, התוספת נרשמה בכתב ידה של אחותו, גלית מנושביץ.

41. השוואת התוספת להסכם עם פסקה מקבילה בהסכם של קריבושה, מחזקת מסקנה זו.

התוספת בהסכם של קריבושה נכתבה ע"י זכיאן.

יתרה מכך, התנאים בהסכם של קריבושה הינם קלים יותר מבחינת זכיאן: בעוד שבהסכם כאן נדרש שיוצא צו פינוי, הרי בהסכם עם קריבושה התנאי הוא דרישה של הרשויות לעזוב את המקום.

בתוספת להסכם כאן אף נרשמו תנאים נוספים המקלים עם השוכרים והנוגעים לויתור של זכיאן על דמי השכירות במהלך תקופת ההתראה.

42. השוכרים אינם יכולים לטעון למצג של זכיאן בדבר היעדר בעיות תכנוניות בנכס, ולו מהטעם שבתוספת נרשמה במפורש אפשרות של הוצאת צו פינוי.

אפשרות זו מניחה קיומן של בעיות תכנוניות, ורישומה תומך בעדותו של זכיאן לפיה גילה על הבעיות התכנוניות במועד החתימה על ההסכם.

בעדות זכיאן בנקודה זו תומכת גם עדותו של קריבושה, ששכר נכס אחר של זכיאן, ואישר כי בטרם חתימת הסכם השכירות עמו זכיאן העמיד אותו על אפשרות לפיה הרשויות ידרשו פינוי.

43. זאת ועוד, מתוך התנאים הרשומים בתוספת עולה כי הצדדים עצמם העריכו את נושא הכדאיות הנובע מבעית צו הפינוי וכימתו נושא זה.

כך, נרשם בתוספת להסכם כי במידה שצו הפינוי יהיה בשנה הראשונה, לא ישולמו דמי שכירות בגין שלושת חודשי ההתראה. מכלל הן למדים לאו: השוכרים לקחו בחשבון את אפשרות הפינוי, ואת נזקיהם כתוצאה מפינוי מוקדם, ובחישוב משוקלל הוסכם כי יספגו נזקים אלו, ככל ששהותם במושכר תעלה על שנה.

44. לסיכום, לא הוכח כי התוספת להסכם נחתמה תחת אילוץ.

יתרה מכך, התוספת להסכם מגבשת את ההסכמות והחישובים שעשה כל אחד מהצדדים להסכם למקרה שבו יינתן צו פינוי בטרם תום תקופת ההסכם (בין אם המקורית ובין אם המוארכת).

ההתרחשות התכנונית לפיה יכול ויידרש פינוי היתה ידועה לשוכרים במועד החתימה על ההסכם, וזאת למדים מתוכנה של התוספת עצמה.

מכאן, שיש לדחות את טענת השוכרים לפיה הסתמכו על שכירות ארוכת טווח. לא היה מקום להסתמכות כזו כאשר בהסכם השכירות עצמו נצפתה אפשרות של צו פינוי. אין מקום לטענת נזקים, כאשר הסכם השכירות עצמו גיבש את ההסכמות בנוגע לפיצוי במקרה שבו הפינוי יהיה בתוך תקופה מסוימת.

45. עם זאת, התוספת עצמה נוסחה באופן שלא צפה את הבעיות התכנוניות העלולות להתרחש.

התוספת עסקה בצו פינוי. צו פינוי כזה לא ניתן, ואין חולק שלא ניתן.

בתאריך 21.9.06 ניתן צו הריסה על המבנה – לביצוע בתוך 18 חודשים (כלומר: עד לחודש 3/08).

זכיאן פנה לשוכרים על יסוד התוספת להסכם בתאריך 8.3.07, כלומר, כחצי שנה לאחר צו ההריסה.

בפני
ה זו מציין זכיאן כי הרשות המקומית נתנה לו אורכה לפינוי עד לתאריך 30.5.07, וכי לאחר מכן תוגש תביעה כנגדו וכנגדם. לאור האמור ביקש זכיאן מהשוכרים להתפנות עד לאותו מועד וכן "להסדיר את החוב".

לא הוכח שהיה צו פינוי באותו מועד, ועל כן, לא היה זכיאן רשאי לדרוש את פינויים של השוכרים באותו מועד – לפחות לפי הוראות הסכם השכירות.

אף אם הוצא צו הריסה, או שהיה צורך לפעול לביצועו במועד מוקדם מהמועד שנקצב ע"י בית המשפט, הפיתרון לא היה במשלוח הודעה חד צדדית כפי שעשה זכיאן, אלא בהידברות עם השוכרים, בניסיון להגיע להסכמות.

46. טוענים השוכרים כי מאחר שכך, ניסה זכיאן לפנותם על ידי הכבדה על שהותם במושכר בדרך של אי תיקון ליקויים חוזרים ונשנים ואף העברת מסרים באמצעות צדדים שלישיים.

טענות השוכרים בנוגע לליקויים במושכר

47. בטרם אדון בנושא הליקויים אתייחס לטענות שנגעו לאיומים:

מדובר בטענה חמורה המייחסת לזכיאן העברת מסרים מאיימים באמצעות גורמים שלישיים. טענה זו, מטבע ברייתה, דורשת מידה משמעותית של הוכחה, שכן יש בה כדי לייחס לבעל דין התנהגות הגובלת בפלילים.

למעט עדותו של הנתבע, לא הובאו לטענה זו ראיות. כך למשל, לא העידה בענין הנתבעת, אף שלפי עדותו של הנתבע היתה עדה לאיומים (פרו' עמ' 20 ש' 7). אף לא הוצגה תלונה במשטרה, אף שהנתבע העיד כי תלונה כזו הוגשה (שם).

על כן טענה זו לא הוכחה, ומכאן לנושא הליקויים.

48. השוכרים העידו כי תקופה קצרה לאחר שנכנסו למושכר, החלו בעיות חוזרות ונשנות שהתבטאו בנזילות של מים במחסן, בעיות באספקת החשמל ונפילות מתח, רטיבות וריקבון במושכר שגרמו לקריסת תקרת הגבס על המבקשת ובתה, מזיקים שהסתובבו במושכר וריח צחנה.

49. לטענת השוכרים פנו לזכיאן מספר פעמים בדרישה לתיקון הליקויים, ללא הועיל.

50. באשר לנזילות:

זכיאן אישר בעדותו, כי היו נזילות במושכר, אך טען כי טיפל בהן.

זכיאן העיד כי עוד בשנת 2005 אטם את הגג, יחד עם עובד הנתבעים אותה תקופה.

מתוך עדותו של זכיאן עצמו (פרו' עמ' 13-14) עולה כי נושא הנזילות לא היה חד פעמי וחזר על עצמו.

ב"כ התובע טען כי המכתב מיום 1.1.07, המתריע על קיומן של נזילות, אינו קביל משום שעורכו לא הובא להעיד, ואולם בכל מקרה הנתבע העיד על הנזילות, ועדות זו נתמכה בעדותו של זכיאן עצמו.

51. קריסת תקרת המושכר:

זכיאן העיד כי השוכרים בנו בתוך שטח המושכר מבנה משרדי מגבס. על תקרת המבנה הניחו מספר קורות עץ ועליהן הניחו ארגזים.

לטענת זכיאן, התקרה התמוטטה עקב עומס הארגזים שהיו עליה, ומכל מקום התמוטטותה לא היתה קשורה לזכיאן, שלא בנה את התקרה, ולא הניח עליה את הארגזים.

השוכרים טענו כי התקרה התמוטטה עקב רטיבות.

הסיבה להתמוטטות תקרה טעונה חו"ד שבמומחיות. כל אחד מהצדדים העלה את השערותיו הוא באשר לסיבת ההתמוטטות, ואולם איש מהצדדים לא הביא ראיה מתאימה לתמיכת השערותיו וטענותיו.

משכך, לא הוכחה סיבת ההתמוטטות ולא הוכח הקשר לזכיאן.

ואולם, אף זאת יש לציין, זכיאן היה מודע לנושא התמוטטות תקרת המושכר (ראה מכתבו של ב"כ השוכרים מיום 18.3.07) אך לא עשה דבר כדי לבחון את טענות השוכרים בזמן אמת, באשר לכך שהסיבה להתמוטטות היא רטיבות.

52. הצחנה במושכר ובסביבתו:

זכיאן טען כי הסירחון נגרם כתוצאה מכך שמשאית, שסיפקה סחורה לשוכרים, פגעה במכסה הביוב במושכר.

תמונה של מכסה הביוב השבור צורפה כנספח ג' לתצהירו.

אף שהמכסה נשבר שלא באשמתו, תיקן זכיאן את המכסה על חשבונו, ולבקשת הנתבעים החליף גם את האסלה ואת הניאגרה בחדר השירותים (אף שגם שם נגרם הריח כתוצאה ממעשיהם של הנתבעים).

באשר למבנה המושכר עצמו, הרי לטענת זכיאן, הסירחון נגרם כתוצאה מכך שהחלון שהיה במבנה המושכר נאטם ע"י ארגזים שהניחו השוכרים, וכתוצאה מכך המבנה לא היה מאוורר.

בנוגע למכסה הביוב השבור, זכיאן לא נחקר, ועדותו לא נסתרה.

באשר לריח הרע במושכר עצמו, גם לא שוכנעתי כי זכיאן, שהיה מודע לטענות השוכרים, עשה מאמץ אמיתי לבררן. התמונות שהציגו הנתבעים ביום הדיון העלו קיומו של עובש בקירות, שמן הסתם תורם לריח רע.

53. גיזום העשבים:

השוכרים הציגו מכתב מיום 13.2.07 ובו דרשו מזכיאן לגזום את סביבת המושכר.

זכיאן טען כי ההסכם לא כלל את חצר המושכר, וממילא לא התחייב לגיזום של עשבים וצמחים. הנתבעים עצמם שכרו את המושכר לאחר שראו את סביבתו, לרבות אותם עשבים וצמחים.

הסיכון לשריפה נוצר, לטענתו של זכיאן, כתוצאה מכך שהנתבעים השליכו בחצר המושכר פסולת של רכיבים אלקטרוניים והעלו אותה באש.

54. בעיות חשמל:

הנתבע העיד כי בעיות החשמל הופיעו כחודש לאחר כניסת השוכרים למושכר ולא נמצא להן פיתרון. חלק מהבעיות, כך לטענת השוכרים, נבעו מכך שזכיאן אלתר באופן פיראטי אספקת חשמל ומים למושכר.

זכיאן העיד כי הטענה על בעיות בחשמל התעוררה רק לאחר שהנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות. זכיאן עצמו דאג להחליף את כל נורות החשמל שבמושכר. בנוסף, השוכרים הנמצאים במבנה השכן למושכר לא התלוננו על בעיות כלשהן.

מר קריבושה העיד כי השוכרים התלוננו על כך שהיו להם הפרעות כלשהן בחשמל, אך לא זכר את טיבן של התלונות. עוד העיד קריבושה כי זכור לו שהובא חשמלאי, אך לא ידוע לו האם הנושא נפתר בסופו של דבר (פרו' עמ' 17). אף הנתבע הסכים כי זכיאן פעל לתיקון הליקויים בחשמל (החלפת הנורות) אם כי פעולותיו לא הועילו (פרו' עמ' 21).

55. מהסקירה לעיל אני קובעת את הדברים הבאים:

במושכר היו ליקויים, וזכיאן פעל לתקנם במהלך תקופת השכירות.

בשלב מסוים, החלו שני הצדדים לקיים את ההסכם שלא בדרך מקובלת. שלב זה היה לאחר שזכיאן שלח דרישה לפינוי מוקדם של השוכרים, דרישה שלא היתה מעוגנת בהוראות ההסכם.

שוכנעתי כי מלכתחילה ביקש זכיאן לפנות את השוכרים (בחודש 3/07) עקב ההתנהלות מול הרשויות, ולא בשל איחור בדמי שכירות. אמנם, במכתבו מיום 8.3.07 העלה זכיאן דרישה לתשלום חוב, אך מנוסחו של המכתב עולה בבירור כי הפינוי נדרש בשל ההליכים מול הרשות המקומית. זאת ועוד, לא די בציון כללי על "חוב", ללא פירוט למה הכוונה, כדי לתמוך בטענת זכיאן בדבר חוב באותה תקופה. הכל, כאשר מוסכם בין הצדדים שדמי השכירות שולמו במלואם עד לחודש 6/07.

אם לפני שעלה נושא הפינוי המוקדם, טרח זכיאן לפעול לתיקון ליקויים שונים, לאחר שהיחסים בין הצדדים עלו על שרטון זכיאן התעלם מפניות השוכרים.

אף אם בדיון בבית המשפט לא הוכח שקריסת תקרת המושכר הינה באחריות המשכיר, אין הדבר גורע מחובתו של זכיאן כמשכיר לברר את הדברים עם השוכרים. כך גם באשר לגיזום: אם בשטח שמחוץ למושכר, ואשר בבעלותו, צמחו עשבים שוטים שעלולים לגרום לשריפה, המענה של זכיאן כי לא התחייב בהסכם לגזום את העשבים לאו מענה הוא. מדובר בצדדים שכנים גם מכוח ההסכם שביניהם וגם מכוח שכנותו הפיזית של המושכר לחצרים, ואין מקום להיתלות בהיעדר הוראה בהסכם, כאשר גיזום נדרש. כך גם באשר לעובש ולסתימות בצנרת: השוכרים הוכיחו את קיומם (וזכיאן לא חלק על כך). זכיאן, מצדו, הסתפק בהעלאת טענות באשר למקור הבעיה ולא בבדיקת הדברים לעומקם.

אמנם, השוכרים לא הוכיחו את אחריותו של זכיאן לליקויים אלה, אך אין בכך כדי להפוך את התנהגותו של זכיאן להתנהגות בדרך מקובלת בקיום חוזה.

מהצד השני, השוכרים אף הם לא התנהגו בדרך מקובלת.

אף אם אחזו השוכרים בטענות מוצדקות בנוגע לליקויים (והדבר לא הוכח), ישיבה במושכר משך שבעה חודשים מבלי לשלם דמי שכירות אינה יכולה להיחשב כהתנהגות מקובלת בקיום חוזה.

פתוחה היתה בפני
השוכרים האפשרות להביא בעל מקצוע שיבחן את הבעיה, ולקזז מדמי השכירות את עלויות התיקון. אף פתוחה היתה בפני
השוכרים האפשרות לעזוב את המושכר ולהוכיח את נזקיהם. שהות כה ארוכה במושכר, שנמשכה אף מספר חודשים לאחר שהשוכרים כבר שכרו מקום אחר, והכל מבלי לשלם דמי שכירות (ולו חלקיים) אינה יכולה להיחשב כהתנהגות מקובלת בתום לב.

כל זאת, כאשר ברקע הטענות לליקויים רבים וחמורים (כך הבעיות בחשמל) תפקודו של העסק לא נפגע. הנתבע העיד כי בשנת 2007, לפני המעבר למקום החדש, לא היתה כל ירידה בהכנסות. עוד העיד כי העסק העסיק שבעה עובדים (פרו' עמ' 18).

56. נוצר מצב בו, לאחר דרישת הפינוי שהעלה זכיאן, שני הצדדים לא אפשרו את המשך קיומו הנאות של ההסכם. זכיאן – בכך שהתעלם מפניות השוכרים. השוכרים – בכך שהפסיקו לשלם את דמי השכירות אך המשיכו להחזיק במושכר חודשים רבים.

57. מכאן – לתוצאה:

השוכרים חייבים בדמי השכירות בגין התקופה בה החזיקו במושכר. חיוב זה בדין יסודו, והוא נובע מדיני עשיית עושר ולא במשפט.

השוכרים לא הוכיחו כי הליקויים שבגינם נאלצו לפנות את המושכר, כך לטענתם, תלויים בזכיאן.
מאידך, שוכנעתי מהראיות שסקרתי לעיל כי בזמן אמת השוכרים מצאו כי אין להם בעל דברים ענייני, ויש ממש בטענתם כי זכיאן נהג כן כדי לקדם את דרישת הפינוי שהעלה.

זכיאן, שתרם בהתנהגותו להפרה, בכך שלא שיתף פעולה עם השוכרים ובדק את תלונותיהם, ובכך שמלכתחילה העלה דרישת פינוי לא מבוססת שגרמה למערכת היחסים בין הצדדים לעלות על שרטון, אינו זכאי להיבנות מהוראות ההסכם, בכללן הדרישה לפיצויים מוסכמים. אף לא ראוי שבית המשפט ייתן יד להתנהגות כזו בדרך של מתן תוקף לתנית פיצויים מוסכמים.

הנזקים הנטענים ע"י השוכרים

58. להשלמת התמונה אציין כי הנזקים שנטענו ע"י השוכרים לא הוכחו לגופם, וזאת מעבר לעובדה שלא הוכחה אחריותו של זכיאן לליקויים.

59. השוכרים טענו להרס של מוצרים רבים בעקבות הרטיבות וחדירת מי גשמים, וכן עקב קריסת התקרה.

נזק זה לא הוכח כלל. לא הוכח שווי הציוד, מתי נקנה ומתי נהרס. למותר לציין, שלא הוצג תיעוד לרשויות המס על אובדן מלאי בשווי כה נכבד.

60. נזקים עקב פערים בדמי השכירות, הוצאות הובלה, פגיעה במחזור והפסד ימי עבודה:

השוכרים טענו כי נאלצו לשכור נכס חילופי בדמי שכירות גבוהים יותר מדמי השכירות לפי ההסכם עם זכיאן.

דמי השכירות לפי ההסכם עמדו על 1,050 $ בעוד שלפי ההסכם החילופי דמי השכירות עמדו על 7,000 ₪. לפיכך את ההפרש, בסך של 3,220 ₪, תבעו מזכיאן.

כן נטען להוצאות בגין הובלה והעסקת עובדים לשם הובלת הציוד למושכר החילופי.

כאמור, לא הוכח שהשוכרים פינו את הנכס עקב הפרות של זכיאן.

מכל מקום, אף הנזק לא הוכח לגופו.

לתמיכה בנזק הציגו השוכרים כרטסת גולמית שלא נערכה ע"י מנושביץ ושעורכה לא הובא להעיד.

נספח י' (בנוגע להובלות) הוא טיוטה, כרשום עליו. יתרה מכך, מדובר במסמך המשקף רישום של חשבונית – לא החשבונית ולא מי שערך את המסמך הוצגו. נספח י"א (בנוגע להעסקת עובדים נוספים) אינו כולל פילוח לחודשים, ועל כן אינו יכול ללמד ולו בשאלה הבסיסית מתי הועסקו אותם עובדים נוספים. מקל וחומר אינו מלמד לצורך מה הועסקו באותם חודשים. נספח י"ב הוא שוב, כרטסת גולמית, שעורכה לא הובא, הכוללת הערות ופרשנויות בכתב יד. ניתוח מחזור של עסק, הכנסות, הוצאות וסיבותיהן הוא ענין הטעון חוות דעת שבמומחיות, חו"ד כזו לא הובאה.

זאת ועוד, הטענה לירידה במחזור בשנת 2007 אינה מתיישבת עם עדות הנתבע לפיה העסק היה רווחי עד למעבר.

הטענה להעסקת עובדים נוספים לצורך ההובלה אינה מתיישבת עם עדות הנתבע לפיה עובר למעבר מהמושכר העסיק שבעה עובדים. גם לא הובא ולו עובד אחד מהעובדים שנטען כי הועסקו בשכר נוסף לצורך המעבר (ולצורך זה בלבד) על מנת לאמת טענה זו.

אף ראש הנזק הכללי של הפסד ימי עבודה, בזבוז זמן ועוגמת נפש לא הוכח.

סיכום

61. אני מחייבת את הנתבעים בת.א. 2177/08 (מנושביץ) לשלם לתובע סך של 36,598 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

62. בנסיבות הענין שתוארו לעיל, וכן בהתחשב בכך שתביעת התובע, כמו תביעת השוכרים, כללה ברובה רכיבים לא מבוססים ולא מוכחים, איני עושה צו להוצאות.

ניתן היום, י"ב תשרי תשע"א, 20 ספטמבר 2010, בהעדר הצדדים.
בית משפט השלום בכפר סבא

20 ספטמבר 2010
ת"א 2177/08 אליהו זכיאן נ' זהבה מנושביץ
ואח'

ת"א 3317/08 מנושביץ זהבה ואח' נ' זכיאן אליהו
1 מתוך 20









א בית משפט שלום 2177/08 זכיאן אליהו נ' זהבה מנושביץ, אבי מנושביץ (פורסם ב-ֽ 20/09/2010)