פסקי דין על ברכה שרעבי | פסקי דין על שאלתיאל שרעבי | פסקי דין על עיזבון המנוח חיים שרעבי ז"ל | פסקי דין על "עזריאל" מושב עובדים – להתיישבות חקלאית שיתופית בע"נ | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז | פסקי דין על אהרון אוהד |

9196-12/09 א     28/10/2010




א 9196-12/09 ברכה שרעבי, שאלתיאל שרעבי, עיזבון המנוח חיים שרעבי ז"ל נ' "עזריאל" מושב עובדים – להתיישבות חקלאית שיתופית בע"נ, מינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז, אהרון אוהד






לפני: כבוד השופט אילן ש' שילה
, סג"נ
התובעים:
1.ברכה שרעבי

2.שאלתיאל שרעבי

3. עיזבון המנוח חיים שרעבי ז"ל

ע"י ב"כ עו"ד משה קרייצברג
נגד

הנתבעים:
1. "עזריאל" מושב עובדים – להתיישבות חקלאית שיתופית בע"נ

ע"י ב"כ עו"ד שאול ראובני
2. מינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז
(נמחק)
ע"י ב"כ פמת"א (אזרחי)

3. אהרון אוהד

ע"י ב"כ עו"ד ישראל ליכטנשטיין

פסק דין
לפניי תביעה לצו המצהיר כי לתובע מס' 2 (להלן: "התובע") זכות שהנתבע 1 (להלן: "המושב") יקנה לו זכויות חכירה במגרש לבנייה, לחייב את המושב לאפשר לתובע לממש את זכותו, ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעים כולם לתפוס חזקה במגרש או לעשות בו פעולות בנייה, ולבטל כל הסכם שעשה המושב עם הנתבע מס' 3 (להלן: "אוהד") שלפיו הקנה לו את הזכויות במגרש.

עם הגשת התביעה הגישו התובעים בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על הנתבעים לעשות פעולה כלשהי במגרש. בישיבת יום 3.2.10 הסכימו בעלי הדין כי הדיון בתביעה יוקדם ויתקיים במקום הדיון בבקשה (תקנה 369 בתקנות סדר הדין האזרחי).

הנתבע מס' 2 (להלן: "המינהל") נמחק מן התביעה, בהסכמת הצדדים, לאחר שהודיע שיכבד כל צו של בית משפט. לפיכך, לא אעסוק בטענות המיוחדות של התובעים נגד המינהל, אשר יידונו להלן במסגרת טענותיהם כלפי המושב ואוהד.
1. רקע

(א) התובעת 1 תבדל"א והתובע 3, שנפטר ביום 30.11.07, הם הוריו של התובע, חברי המושב וחוכריו של משק 38 שבו.

(ב) התובעים טוענים כי המושב התחייב להקצות לתובע מגרש הידוע כמספר 161 (להלן: "המגרש"), שהוא אחד המגרשים בפרויקט הרחבה של המושב, שאושר בזמנו לפי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל. לטענתם, המושב הפר את התחייבותו, ובדרכי מרמה הקצה את הזכויות במגרש לאוהד.

(ג) כדי להבין את הרקע לטענות התובעים, אביא תחילה את ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שעל פיהן אושרו פרויקט ההרחבה והקצאת המגרשים שבו, ואפרט את ההתפתחויות בהחלטות אלו, ככל שהדברים רלוונטיים לתביעה שלפניי. לאחר מכן אפרט את העובדות הקשורות במערכת היחסים שבין התובעים לבין המושב ואת הפעולות שנעשו באשר לזכות שהקנה המושב לתובע לרכוש את הזכויות במגרש, ולאחר מכן את מכירת הזכויות לאוהד.

(ד) (1) ביום 17.12.95 פירסמה מועצת מקרקעי ישראל את החלטתה מספר 737 שעניינה,
בין השאר, הוספת מגרשי בנייה למגורים ביישובים (מושבים, קיבוצים ועוד), החכרתם בהסכם פיתוח לחוכרים ושיעור דמי החכירה שיחול. ההחלטה קבעה, כי המגרשים הנוספים יוחכרו למועמדים שעליהם ימליצו אגודות המושבים. נקבע כי ישולמו דמי חכירה מהוונים מופחתים, שיוכרו כדמי חכירה מהוונים מלאים, וביישובים שבמרכז הארץ – דוגמת המושב - די יהיה בתשלום בשיעור של 66% במקום בשיעור של 91% מערך הקרקע.

(2) ביום 2.9.03 פירסמה מועצת מקרקעי ישראל את החלטתה מספר 972, שכותרתה "הוראות מעבר להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 717, 727, 737". החלטה זו פורסמה בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשה הידועה כפרשת הקשת המזרחית (בג"צ 3939/99, 4690/99 ו-244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ''ד נו(6) 25), שבו הורה בית המשפט על ביטולה של החלטה 737, בכל הנוגע לענייננו. החלטה 972 קבעה כי החלטה 737 תוסיף לחול, אם ביום 15.11.01 התקיימו תנאים מסוימים, שאין מחלוקת כי לא התקיימו בענייננו. עוד נקבע, לגבי עיסקות שהוחל בביצוען לפי החלטה 737, כי יש לסיים עיסקות שכאלה עד ליום 31.12.04.

(3) ביום 27.7.05 פורסמה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1063, שהאריכה את המועד לביצוע עיסקות (כגון זו שלפנינו), על פי הוראות המעבר שבהחלטה 972, עד ליום 31.12.05 "ובלבד שהבקשות לביצוע יוגשו עד 8.8.05" (יום 8.8.805 יכונה להלן: "התאריך הרלוונטי").

(ה) אשר לענייננו: עסקינן בפרויקט הרחבה שהמינהל אישר, לפי החלטה 737 ובטרם ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת הקשת המזרחית. המושב החליט להקצות את המגרשים שבפרויקט ההרחבה באמצעות הגרלה, שנערכה בקרב משתתפים שעליהם המליצו חברי המושב. הורי התובע המליצו על התובע לצורך הקצאת מגרש, ובהגרלה, שהתקיימה ביום 7.2.96, זכה התובע בזכות לרכוש את המגרש הנדון.

(ו) סמוך לאחר הזכייה, ככול הנראה ביום 15.2.96, חתם התובע על מסמך (נספח ו') המופנה אל המושב, שבו בחר את המגרש ושבו התחייב:

"ידוע לי שגודל המגרש אינו סופי ובהתאם לזה גם עלויות הפיתוח. יתכנו שינויים בגודל המגרש. כמו כן בחירת המגרש אינה מקנה זכות על המגרש והיא כפופה בתשלום [כך !] דמי הפיתוח, חתימה על הסכמים עם האגודה, תקנון המינהל, וכן חוזה המשתכן עם האגודה".
(ההדגשות אינן במקור – אש"ש)

(ז) עד עצם היום הזה, לא מימש התובע את זכותו במגרש, ולא שילם מאומה על חשבון רכישת הזכויות. אולם, התובע טוען כי המושב חב להוריו כסף, באופן שהייתה בידם יתרת זכות כלפי המושב, שצריכה הייתה להיות מקוזזת נגד התשלומים שהיה עליו לשלם למימוש הזכות. טענתו זו, וטענותיו האחרות באשר להתחייבויות המושב לשמור בעבורו את המגרש עד להתקיימות תנאים שנקבעו, יידונו בהמשך הדברים.

(ח) בזמנים הרלוונטיים לענייננו היה המושב נתון בקשיים כלכליים, עבר הליך של שיקום על פי חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב-1992, ומונה לו משקם – עו"ד יורם וסרצוג. הוריו של התובע ערבו לחובות המושב, וכן חבו למושב חובות בגין אספקת מים, תשלומים למינהל, מסי משק ומיסים עירוניים.

(ט) ביום 10.11.03, הגיעו המושב ואביו המנוח של התובע להסדר, שאותו אישר המשקם ביום 25.11.03 (להלן: "הסדר המשקם"). אלו עיקרי נוסחו של ההסדר:
"1. זכות שרעבי חיים הזכאי לה במסגרת חוק גל תימחק.
2. כנגד זאת יוסדרו הדברים הבאים:
א. חלף הערבות ששולמה ע"י שרעבי חיים והמצויה במינהלה להסדרים במשק המשפחתי תוחזר וזהו תנאי להסדר.
ב. חובותיו בגין מים, מינהל, מס משקי, מוניציפאלי נכון ל- 31.12.02 יחשבו כחובות ששולמו ועל כך יקבלו חשבוניות ו/או קבלות בהתאם לצורך.
ג. המגרש בהרחבה שהגריל מומלץ החבר באם לא ימומש ע"י החבר, תעוכב מכירתו עד שיישארו חמשת המגרשים האחרונים לפי התוכנית המאושרת כיום ותמורתו תועבר לחבר.
3 . לאחר ביצוע הנ"ל לא תהיינה דרישות הדדיות בין הצדדים".

(י) ביום 16.12.03 נתן המשקם פסק משקם (נספח ט' לכתב התביעה). בפסק המשקם הזכיר המשקם פסק משקם חלקי שנתן ביום 16.2.95, שבו קבע את סכום חוב אגודת המושב לאביו המנוח של התובע, ואת חבותו שלו בגין חלף ערבות. עוד הזכיר המשקם כי ביום 16.3.98 קבע שחברי אגודת המושב פטורים מחיוב לפי סעיף 16(ד) בחוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, תשנ"ב – 1992, שעל כן הורה למושב להחזיר לתובע 3 סכום של 21,325 ₪ ששילם לפי הפסק החלקי. המשקם פטר את התובע 3 מכל תשלום נוסף בגין ערבותו לחובות המושב.

(יא) אוהד (הנתבע 3) הוא בנו של חבר המושב מר צדוק אהרון, חוכר משק 79, שהומלץ מטעמו לחכירת מגרש מתוך מגרשי ההרחבה וזכה בהגרלה במגרש שמספרו 103. ביום 7.8.05 הקצה המושב לאוהד את הזכויות במגרש הנדון במקום במגרש שבו זכה בהגרלה. ההקצאה נעשתה באמצעות שני הסכמים: האחד, הסכם בין המושב לבין אוהד שעניינו העברת זכויות במגרש לאוהד (להלן: "הסכם ההקצאה"), והשני הסכם בין המושב וחברת "ע.ס.א.י." חב' לניהול ופיתוח בע"מ (שהייתה בשליטת המושב) מצד אחד, לבין אוהד מצד שני, שעניינו עבודות פיתוח תשתית במגרש (להלן: "הסכם הפיתוח"). אוהד גורס ששילם את הוצאות הפיתוח בסך 158,000 ₪, ואת דמי ההיוון המופחתים - 117,135 ש"ח.

(יב) ביום 6.9.05 פנה המושב אל המשקם בבקשה לשחרר את המגרש ש"הוגרל ע"י שרעבי חיים" ואשר הוקצה לאוהד (נספח י"ט), וביום 14.9.05 הסיר המשקם את צווי המניעה והעיקולים שרבצו על המגרש (נספח כ').

(יג) כשלוש שנים לאחר מכן, ביום 23.9.09, פנה התובע לראשונה בכתב אל המושב, בבקשה לממש את זכותו לחכור את המגרש (נספח כ"א). ביום 25.11.09 כתב ב"כ המושב אל התובע ודחה את דרישתו לזכויות במגרש, משום שזה נמכר לאחר שהתובע לא מימש את זכותו ולפי סעיף 2 (ג) בהסדר המשקם. עוד כתב ב"כ המושב כי סכום התמורה ששולמה עבור המגרש עומד לזכות התובע; התובע מצידו הודיע למושב שאיננו מסכים לקבל את הזיכוי.

(יד) התובעים גורסים כי הקצאת הזכויות במגרש לאוהד נעשתה מאחורי גבם, במרמה, תוך שיתוף פעולה בין המושב לבין אביו של אוהד. לטענתם לא פנו אליהם לפני המכירה והדבר נודע לתובע רק ביום 26.11.06, אגב ישיבת ועד האגודה שבה נטל חלק ומשיחה שקיים לאחר מכן עם יו"ר האגודה.

2. עיקר טענות הצדדים

2.1 טענות התובעים

(א) במועד שבו הקצה המושב את הזכויות במגרש לאוהד, היו בידי המושב יותר מחמישה מגרשי הרחבה לשיווק (סעיף 2 ג' בהסדר המשקם). לפיכך לא פקעה זכותו של התובע לממש את זכייתו. המושב לא יידע את התובע על החלטתו להקצות את הזכויות במגרש לאוהד.

(ב) המגרש הוא מגרש ייחודי הממוקם בשורה של 6 מגרשים הצמודים לרחוב הראשי של המושב, כשמשני צידיו אין מגרשים אחרים. שטחו של המגרש 512 מ"ר, ושטח זה מאפשר לבנות עליו בית נפרד. התובע עומד על כן על זכותו לרכוש את הזכויות במגרש זה, ואינו מוכן לקבל מגרש אחר, שמעלותיו פחותות, תחתיו.

(ג) מלכתחילה יועד לאוהד מגרש 103. המושב, אוהד ואביו פעלו במרמה, תוך ניצול קשריו של אביו של אוהד עם גורמים בעלי השפעה במושב, כדי להחליף את המגרש שיועד לאוהד במגרש שבו זכה התובע.

(ד) כבר ביום 20.5.04 שלח התובע מכתב אל המושב, שבו דרש לקיים את הסדר המשקם. לטענתו, המושב לא קיים אחר הסדר המשקם, לא ביטל את חובות אביו המנוח של התובע וגם לא עיכב את הקצאת המגרש (נספח י"ב).

(ה) המושב לא החזיר לתובע את הפיקדון שהפקיד למקרה שלא יממש את המגרש.

(ו) המשקם אסר על המושב לעשות פעולות בזכויותיו במגרש, ואיסור זה היה בתוקף במועד שבו כרת המושב את ההסכמים עם אוהד (7.8.05). האיסור הוסר רק ביום 14.9.05, עת ניתן צו משקם המסיר את המניעה.

(ז) המושב לא השיב לפניות התובע באשר להליכי הקצאת המגרש לאוהד, לא ציין את המועד שבו הקצה את הזכויות, וכמה מגרשים לשיווק נותרו בידו סמוך למועד ההקצאה.

(ח) הסכם הפיתוח קובע כי על אוהד לפתח את המגרש בתוך 36 חודשים, ונקבעו בו מועדים לתחילת הבניה, סיום השלד וסיום הבניה. אוהד לא עמד בתנאים אלו. הדבר מהווה הפרה יסודית של הסכם הפיתוח שעל כן הוא בטל וחסר תוקף.

(ט) במועד הקצאת הזכויות לאוהד, ידע אוהד על זכותם של התובעים במגרש, וידע כי המגרש מעוכב לטובתם. למצער היה על אוהד לבדוק מצב הזכויות במגרש בטרם החתימה על הסכמי ההקצאה והפיתוח.

(י) מזכיר המושב, מר רחמים סאלם, הודה בהליך אחר שמתנהל נגד המושב, כי במועד מכירת המגרש לאוהד נותרו 17 מגרשים לשיווק. נכון למועד הגשת התביעה (7.12.09) נותרו 10 מגרשים לשיווק. כך או כך, המגרש הוקצה לאוהד כאשר נותרו יותר מחמישה מגרשים לשיווק.

2.2 טענות המושב

(א) הסדר המשקם אינו מקנה לתובע זכות במגרש, כך גם ההשתתפות בהגרלת המגרשים והזכייה בה.

(ב) באסיפה הכללית של המושב, שהתקיימה ביום 4.1.1996, הוחלט כי חבר, או מועמד מטעמו, שלא ישלם את הוצאות הפיתוח במועד שתקבע ועדת ההרחבה, תפקע זכותו, והמושב יהיה רשאי לשווק את המגרש לפי שיקול דעתו.

(ג) המושב פנה בכתב אל חבריו ומומלציהם, לרבות אל התובעים, בתאריכים אחדים שביניהם 6.12.98, 10.12.00, 30.10.01 ו 25.12.03, וכתב במפורש כי אם לא ישולמו דמי הפיתוח במועדים שנקבעו, תפקע זכותם למימוש ההמלצה, והמגרשים המיועדים להם יועברו לשיווק לאחרים. התובעים לא טענו שלא קיבלו או שלא היו מודעים לפניות אלו.

(ד) ביום 5.5.05 שלח המושב חוזר אחרון אל חברים שטרם ניצלו את זכותם לרכישת מגרש בהרחבה, לרבות אל התובע. במכתב הדגיש המושב כי המועד להגשת בקשות למינהל עומד לחלוף, ומגרשים שלא ימומשו ישווקו.

(ה) המושב נאלץ לסיים את הקצאת המגרש עד לתאריך הקובע, לנוכח הוראות החלטה 1063. לאחר תאריך זה שוב אי אפשר היה לנצל את ההטבה שהעניקה החלטה 737, שלפיכך לא היה מקום לעכב את הקצאתו. בהקשר זה אין עוד משמעות להסדר המשקם ולמספר המגרשים שנותרו לשיווק, שהרי הסדר המשקם נועד לאפשר לתובע ליהנות מההטבה שבהחלטה 737.

(ו) המושב היה מודע למצבו הכלכלי הקשה של התובע ערב התאריך הקובע, ושלא היה בכוחו לממש את זכותו ולשלם את דמי הפיתוח.

(ז) ביום 14.9.05 החליט המשקם לבטל צווים שאסרו על פעולות במגרשי הרחבה. התובעים לא עתרו נגד ביטול הצו שחל על המגרש.

(ח) התובעים לא שילמו למושב תמורה עבור המגרש. יתרת הזכות של התובעים כלפי המושב, ביום 31.12.02, עמדה על 819 ₪ בלבד, ואך מובן שלא היה בסכום זה כדי לאפשר לתובעים לעמוד בתשלום דמי הפיתוח בקשר עם רכישת המגרש.

(ט) בתאריך הקובע נותרו בידי המושב שלושה מגרשים שהוקצו למומלצי חברים, שביניהם המגרש. בטענתם שבמועד הקצאת המגרש לאוהד היו בידי המושב יותר מחמישה מגרשים לשיווק, כוללים התובעים שבעה מגרשים ששטחם עולה על השטח שהתיר המינהל לשיווק, שעל כן המינהל מנע את שיווקם ודרש את פיצולם. מגרשים אלו אינם נכללים במכסת המגרשים שנותרו לשיווק, והתובעים היו מודעים לכך עוד במועד עריכת הסדר המשקם.

(י) התובעים לא פנו אל המושב בבקשה לממש את זכותם במגרש, אף לאחר שהסתיימה הקצאת כל המגרשים. גם לאחר שנודע לתובע כי המגרש הוחכר לאוהד, הוא לא פנה למושב במשך שנים. התובעים החלו לפעול בעניין נושא התביעה רק לאחר שהמושב דחה את בקשתם לקבלת התמורה שקיבל המושב עבור המגרש. לפיכך טענות התובעים בתביעתם, ובבקשה לסעד זמני, הועלו בשיהוי והם מנועים מלהעלותן עתה.

(יא) לא נפל כל פגם בהליכי הקצאת המגרש לאוהד. המגרש הוקצה לאוהד לאחר שהתובע לא פעל למימושו, והמגרש הוחזר לרשימת המגרשים המיועדים להקצאה.

(יב) קבלת התביעה תגרום נזק לאוהד ולא תביא רווח לתובעים, שכן בשלב זה כבר לא יוכלו לממש את המגרש בהטבה המוקנית בהחלטה 737.

2.3 טענות אוהד

(א) זכותו הקניינית של אוהד במגרש התגבשה, והיא מגובה בהסכמים בכתב, תשלום תמורה, קבלת חזקה והתחלת עבודות הפיתוח במגרש.

(ב) לתובע אין ולא הייתה זכות קניינית במגרש. זכותו היחידה הייתה להיות מומלץ מטעם המושב להקצאת המגרש וזכות זו פקעה לאחר שלא מימש אותה.

(ג) אפילו תתקבל תביעת התובע, הוא לא יוכל לממש את זכותו למגרש בהעדר יכולת כלכלית לשאת בעלויות הנדרשות.

(ד) טענות התובעים לקנוניה ומרמה מצידו של אוהד לא נתמכו בראיות ולא הוכחו. על התובעים הנטל להוכיח את חוסר תום ליבו של אוהד בקבלת זכות במגרש, והם לא הרימו את הנטל. תום ליבו של אוהד ניכר באי ידיעתו באשר לפעולות המושב להקצאת המגרש לתובע, ובפעולותיו לפי הנחיות המושב למימוש זכותו למגרש. המגרש הוצג לפני אוהד כפנוי ומיועד לשיווק, ולא הייתה לו עילה לערוך בדיקות נוספות.

(ו) אוהד עמד בהתחייבויותיו הכספיות למימוש המגרש, ואין ממש בטענה כי לא שילם עבורו.

(ז) זכותו הקניינית של אוהד במגרש גוברת על זכותו של התובע להיות מומלץ – זכות שממילא פקעה.

(ח) כפי שזכותו של אוהד לממש את מגרש 103 פקעה, והמגרש הוחזר לרשימת המגרשים המיועדים להקצאה, כך פקעה זכותו של התובע למגרש, והמושב רשאי היה להקצותו לאחר.

3. העדויות

מטעם התובעים העיד התובע 2, מטעם המושב העיד מר רחמים סאלם, מזכיר המושב, ומטעם אוהד העיד הוא עצמו.

4. דיון והכרעה

(א) השאלה המרכזית שלפניי היא אם היה המושב רשאי להעביר זכויות במגרש לאוהד, חרף התחייבותו להקצותו לתובע, כפי שקיבלה משנה תוקף בהסדר המשקם, ואם הפר המושב את התחייבותו, האם זכויותיו של אוהד גוברות על זכותו של התובע?

(ב) הנחת היסוד של התובע היא שבהסדר המשקם הוקנו לו הזכויות במגרש תמורת קיזוז החוב שחב המושב לתובעים, ולא היא. אין בהסדר המשקם כל אמירה שיש לקזז את המגיע מן המושב תמורת הסכום שיגיע מהתובע בקשר עם רכישת הזכויות. אין המקרה דנן דומה למקרה שעליו מסתמכים התובעים, הנזכר בתצהירו של יו"ר אגודת המושב מר אמנון בטיה, שניתן בעניין אחר לחלוטין (מב/1 בסעיף 36י'), כאשר לטענתם באותו מקרה הייתה הסכמה בדבר קיזוז. כאמור, בענייננו לא הייתה שום הסכמה מפורשת, בהסדר המשקם או בכל מסמך אחר, בדבר קיזוז יתרת הזכות שעמדה לתובעים כנגד התשלומים תמורת הקצאת המגרש, ואף לא מצאתי בהסדר המשקם יתד לתלות בה את טענת התובעים שתכלית ההסדר וכוונת הצדדים הייתה שהיתרה תועבר לזכות רכישת המגרש. כך גם אין יסוד להסיק את הדבר מתכלית ההסדר או מהראיות שבאו לפניי. לא זו אף זו, התובעים לא הודיעו מעולם, במפורש ובכתב, שהם מקזזים את היתרה המגיעה להם מן המושב כנגד התשלומים שעליהם לשלם לרכישת הזכויות במגרש, ואף לא הודיעו שהם מבקשים לזקוף את יתרת זכותם הנטענת כלפי המושב לשם רכישת המגרש.

(ג) יתר על כן, מוכן אני לקבל את גירסת התובעים שהיתרה שהגיעה למנוח מהמושב עמדה ביום 31.12.02 על 126,374 ₪. לכאורה מדובר ביתרת זכות שאפשר היה לקזזה נגד התשלומים לרכישת הזכויות במגרש, אלא שכנגד יתרת הזכות עמד חוב של התובעים למושב, בגין צריכת מים בסך 50,101 ₪, ובגין חוב שוטף בסך 53,115 ₪. היתרה הנקייה לזכות התובעים לא עלתה אפוא (ביום 31.12.02) על 23,158 ₪. אין צריך לומר שלא היה בסכום זה כדי לשלם את הוצאות הפיתוח שנדרשו.

(ד) אף מהתשובות שהשיב התובע בחקירה שכנגד, כשנשאל בעניין הסדר המשקם (נספח ח') והיתרה שהגיעה לתובעים מהמושב, עולה שאין ממש בטענתו שעמדה לו יתרת זכות מספקת לתשלום בעבור המגרש, או אפילו לתשלום מהותי ראשון:

"ש. ההסכם - נספח ח' - בוצע?
ת. לא בוצע.
ש. מה לא בוצע בכרטיס?
ת. לא בוצע בכרטיס קבלות בגין תשלום מיסים מוניציפאליים, לא נפדו קבלות בגין חוב מינהל ועד היום לא מוכנים להביא את זה. החובות אינם מופיעים בכרטיס ואינם מופיעים במאזן.
ש. אני מציג בפני
ך את הכרטיס, לאחר שאפסו את החוב.
ת. אין בהסכם מושג של איפוס חוב.
הם הוציאו חשבונית אחרי שמונה חודשים, אי אפשר להשתמש בה, משאירים אותה כפי שהיא ולכאורה הכול בסדר. אני לא יכול להשתמש בחשבונית ולהציגה לפני מס הכנסה, ולא לקבל את המע"מ.
ש. בשנת 2003 לאחר שהמושב ביצע כפי שחשב שצריך, המשק היה ביתרת זכות של 14,000 ₪?
ת. אנחנו לא דנים ביתרת הזכות. אני לא יודע ולא יכול לענות לך מתוך ראייה כזו.
ש. אני אומר לך שבשנת 2005 - המשק השוטף של המשק אחרי שבוצעו הזיכויים, המשק היה ביתרת חובה כפי שעולה מהכרטיס.
ת. אין קשר בין פסה"ד לבין הכרטיס הזה. אתה מערבב שני תחומים שונים. פסה"ד מדבר בעד עצמו ועל יתרת זכות במסגרת המשקם. זה שאתה מבקש ללכת לכיוונים אחרים זה נחמד. ההסכם מדבר על נקודת זמן מסוימת ועל זכות מסוימת נקודתית. אין קשר בין כרטיס לבין פסה"ד. זה שני דברים שונים לחלוטין". (עמ' 13)

(ה) ההטבה העיקרית שבהקצאת המגרש לתובע הייתה בהנחה המשמעותית מדמי ההיוון שהיה על רוכש הזכויות לשלם. כדברי בית המשפט העליון:

"החלטה 737 עוסקת בהרחבות למגורים ביישובים חקלאיים, כאשר ההרחבה ושינוי הייעוד מתבצעים ביוזמת האגודה השיתופית. החלטה 737 נותנת ליישובים החקלאיים הטבה כלכלית בדמות הפחתת דמי החכירה ומאפשרת לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו על-ידי האגודה, בהתאם לצרכיה, לחכור את המגרשים שהורחבו ללא מכרז."
(פרשת הקשת המזרחית, עמ' 46)

בפרשת הקשת המזרחית ביטל כאמור בית המשפט העליון את ההטבה האמורה שבהחלטה 737, תוך שהשאיר אפשרות לקביעת הוראות מעבר מהטעם כי "אין כל אפשרות לעבור בן יום מההסדר הקיים להסדר חלופי".
ובבג"צ 9151/07 חגי טל נ' מנהל מקרקעי ישראל (טרם פורסם, 6.1.10, סעיף 12) אמר בית המשפט:

"לדעתי, פרשנותן הנכונה של הוראות המעבר היא כי במועד האחרון להגשת בקשות, דהיינו ביום 8.8.2005, צריכה הייתה להיות בידי המינהל בקשה שניתן לאשרה, כלומר בקשה הכוללת את כל המסמכים הנדרשים לצורך האישור. מי שהגיש בקשה לפני מועד זה וביקש להשלימה עד אותו מועד יכול היה לעשות כן, כיוון שהמועד הקובע להגשת בקשות טרם חלף. לעומת זאת, לא ניתן היה להשלים את הבקשות לאחר המועד הקובע להגשה."

ביטול ההטבה שברכישת המגרש הוא שינוי יסודי בהנחות שעמדו ביסוד הסדר המשקם, שעל כן הצריך התייחסות מיוחדת של בעלי הדין. יש להניח שהתובע ידע על כך, שהרי פרשת הקשת המזרחית, וביטול הזכויות היתרות לפי החלטה 737, היו בבחינת ידיעה כללית, במיוחד אצל תושבי המושבים. מכל מקום לא שמעתי מהתובע הכחשה של ממש בעניין זה. המושב שלח מכתבי התראה בעניין זה אל אלו שזכו בהגרלת המגרשים, לרבות אל התובעים, ואינני מקבל את הכחשתו של התובע שלא קיבל אף אחד מהמכתבים ששלח המושב. חרף ידיעתו את מצב הדברים, לא עשה התובע דבר למימוש זכותו, ולא פנה אל המושב בבקשה כלשהי להסדיר את רכישת המגרש. התובע נקט בשב ואל תעשה, לא הגיב למכתבים ולא עשה דבר כדי לגלות שהוא מעוניין ברכישת המגרש. יש יסוד לטענת המושב שהתובע בחר בדרך זו מפני שלא היה לאל ידו לשאת בתשלומים שנדרשו, והדברים נתמכים גם בעדותו הראשית של התובע המפרט את הקשיים הכלכליים שבהם היה נתון, וגם בתשובותיו בחקירה שכנגד:

"ש. אתה אומר שנקלעתם לקשיים כספיים, והייתם בקשיים כספיים בשנת 2004?
ת. אני אמרתי, ואם לא הובנתי אסביר. מושב עזריאל, האגודה קרסה בשנת 86' וזו הסיבה שנקלענו לקשיים כלכליים.
ש. חוזר על השאלה.
ת. נכון. היו קשיים כלכליים, אבל הסתדרנו.
ש. נכון, כפי שאתה אומר בתצהירך, שבשנת 2007 המשק של הוריך היה לפני כינוס נכסים?
ת. נכון.
ש. כלומר, לאורך כל התקופה משנת 2004 ועד 2007 הייתם בקשיים כלכליים?
ת. נכון. זה לא קשור לעניין".
(עמ' 18, שורות 10 - 20)

(ו) בנסיבות אלו לא היה מקום להסתמכות התובעים על עיכוב ההקצאה של המגרש לאחרים, עיכוב שזכו בו בהסדר המשקם, ואשר בחלוף התאריך הקובע, שוב לא תהיה בו, ובהטבה שברכישת המגרש, כל תועלת. אמנם התובע טוען שהמגרש דנן ייחודי, אך לא התרשמתי שכך ראה אותו, במשך התקופה הארוכה שחלפה מאז זכה בהגרלה. התובע למד לכל המאוחר בשנת 2006, שהמגרש הוקצה לאוהד, אך רק בשנת 2009 שלח מכתב דרישה ראשון למושב. הסבריו של התובע באשר להתמשכות הדברים אינם מקובלים עליי.

(ז) לנוכח מסקנתי עד כה, איני רואה צורך לדון בשאלה, שהייתה לבלתי רלוונטית, אם היה המושב רשאי להקצות את המגרש לאוהד, במועד שבו הקצה אותו, אפילו נותרו בידי המושב באותה עת חמישה מגרשים או יותר. המושב המתין עם הקצאת המגרש לאוהד עד היום האחרון ממש, ואין לתובע לבוא אליו בטענות כאשר הוא עצמו לא עשה דבר. לפיכך גם אין מקום לקבל את טענת התובע שהמושב ואוהד תכננו מאחורי גבו את העברת המגרש ממנו לאוהד. התובע לא פנה לממש את זכותו עד לתאריך הקובע (ואף לאחר מכן), וכאמור, ההטבה העיקרית שבזכות (ההנחה בתשלום דמי החכירה המהוונים) עמדה לפקוע באותו יום לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. התובע אינו יכול להחזיק בהסדר המשקם כזה ראה וקדש, כאילו הוא מעניק לו את המגרש, בלי שיהא עליו לעשות פעולות נוספות, וכי הוא יכול לשקוט על שמריו ולהמתין עד למכירת הזכויות בכל המגרשים שבידי המושב, למעט חמשת האחרונים. הדבר אינו מתיישב עם נוסחו של הסדר המשקם ותכליתו, ואף אינו עולה בקנה אחד עם ההתחייבות שעליה חתם לאחר שזכה בהגרלה (נספח ו').

(ח) עם זאת אעיר כי הגירסות הרבות שבפי המושב אינן מאפשרות לקבוע כי אכן התמלא התנאי שבהסדר המגשר, וכי נותרו בידי המושב פחות מחמישה מגרשים בתאריך הקובע (ר' למשל תשובתו של מזכיר המושב, מר סאלם, בחקירה שכנגד:
"ש. ב – 7.8.05 בין המגרשים שנותרו מהתוכנית המאושרת היו עוד 17 מגרשים.
ת. נכון." (שורות 6-7 בפרוטוקול הדיון מיום 14/6/10).

(ט) אפילו היה המושב צריך להקפיד יותר ביחסיו עם התובע, עדיין אין בראיות שהביא התובע, ובחקירות שכנגד של עדי הנתבעים, יסוד למסקנה שמבקש התובע להסיק כלפי אוהד. לא מצאתי בטענות התובע יסוד לקבוע שאוהד פעל בחוסר תום לב או במרמה, כשם שלא מצאתי ראיה מספקת לקבוע שנעשתה קנוניה בין המושב לבין אביו של אוהד.

(י) ועוד: חיזוק לגירסת הנתבעים נמצא במועד חתימת ההסכמים עם אוהד, ערב התאריך הקובע, דבר המלמד כי הסיבה לשיווק המגרש לאוהד ובמהירות, הייתה נעוצה ברצון שלא להפסיד את ההטבה לפי החלטה 737, אפילו שילם אוהד את התשלומים לאחר מכן. כהסבריו של מזכיר המושב:

"ש. מדוע נספח התשלומים לא תואם את העובדות לאשורן?
ת. בנסיבות שהיו של היום אחרון שאפשר היה להגיש, היינו צריכים לצאת מהשגרה, הוא נתן שיק ביטחון על כל הסכום ולאחר מכן שילם את כל התשלומים.
...
ש. אני אומר לך שבתאריך חתימת החוזה אפילו לא סיכמתם מתי הוא ישלם, הכל נשאר פתוח – זה נכון?
ת. לא נכון. הוא נתן שיק ביטחון.
ש. מה סוכם?
ת. מבחינתנו לשלם כמה שיותר מהר, בינתיים נתן שיק ביטחון. לא היה תאריך תשלום.
...
ש. למה לא שלחתם לו מכתב ביטול שהוא הפר את ההסכם?
ת. זה לא היה הסכם. זה היה אילוץ המצב שפוקעת ההחלטה, והוא היה צריך להזדרז עם השיק ביטחון. אנחנו מכירים את האנשים, מכירים את היכולת של האב.
...
ש. כלומר, נתתם את מכתב ההמלצה ב 7.8.05 גם הפרתם את החלטת האסיפה וגם הפרתם את החוזה?
ת. לא עשינו לא עפ"י האסיפה ולא עפ"י החוזה, זה היה אילוץ.
...
ש. לגבי שאלתיאל יש דד ליין 7/8/05, ולגבי אוהד אין דד ליין יש לו שטר בלנקו להביא את הכסף מתי שהוא רוצה.
ת. שאלתיאל לא דיבר על המגרש. זו המציאות שהייתה. הוא דיבר כל הזמן על כסף. אהד רצה מגרש, באנו לקראתו. חשבנו שזאת הזדמנות אחרונה לבוא לקראת מישהו שיממש את המגרש."

(יא) מקובלת עליי אפוא טענת הנתבעים כי עקב דוחק הזמנים מיהרו להגיש את הבקשה להקצאה למינהל, ולהשאיר את קביעת מועדי התשלום לאחר מכן. נזכור כי התובע לא טען, ובוודאי שלא הוכיח, כי במועד הגשת בקשת ההקצאה של אוהד למינהל היה הוא עצמו יכול לעמוד בתשלומים למינהל. אדרבא, הראיות מגלות שגם באותו מועד לא יכול היה התובע לעמוד בתשלומים שנדרשו לרכישת הזכויות במגרש. אמנם אוהד נתן שיק ביטחון במעמד חתימת ההסכם, אך לאחר מכן שילם למינהל את דמי הפיתוח שנדרשו. המסקנה היא שהמושב ראה לנגד עיניו בראש ובראשונה את הקצאת המגרש לפני המועד האחרון לביטול ההטבה.

(יב) באיזון הנכון שבין זכותו של התובע שיקצו לו את המגרש תמורת תשלום (אפילו בקיזוז יתרת הזכות בספרי המושב) שהוא לא פעל למימושה, לבין זכותו של אוהד שרכש את הזכויות בתמורה ובתום לב, ברור שיד אוהד על העליונה.

(יג) עולה מן המקובץ כי התובע יכול היה לממש את זכותו למגרש עד לתאריך הקובע. הוא לא עשה כן עד לאותו יום ואף לא ביקש לעשות זאת עד לשנת 2009. די בכך לדחות את תביעתו, בוודאי לאחר שהמגרש כבר הוקצה לאוהד וזה שילם תמורתו. לא מצאתי ממש בטענות התובע באשר לכך שאוהד הפר את ההסכמים עימו. סוגיה זו איננה מעניינה של התביעה דנן, ולא התובע הוא בעל הדבר לטעון בה. כך גם לא מצאתי שיש בטענות האחרות שבפי התובעים כדי לשנות ממסקנותיי.
התובע לא עתר לסעדים אחרים, שעל כן יש לדחות את תביעתו. עם זאת נרשמה התחייבות המושב לשלם לתובע את תמורת המגרש כפי שהגדירה המושב (עמ' 21 בפרוטוקול).

לסיכום:
התביעה נדחית.
בנסיבות העניין איני עושה צו להוצאות לטובת המושב.
התובע ישא בשכר טרחת עו"ד של הנתבע מס' 3, אוהד אהרון, בסך 18,000 ₪.

ניתן היום, כ' חשון תשע"א, 28 אוקטובר 2010, בהעדר הצדדים.
בית המשפט המחוזי מרכז
ת"א 9196-12-09 שרעבי ואח' נ' עזריאל מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח'
4 מתוך 15









א בית משפט מחוזי 9196-12/09 ברכה שרעבי, שאלתיאל שרעבי, עיזבון המנוח חיים שרעבי ז"ל נ' "עזריאל" מושב עובדים – להתיישבות חקלאית שיתופית בע"נ, מינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז, אהרון אוהד (פורסם ב-ֽ 28/10/2010)