פסקי דין על רועי (בועז) אטינגר | פסקי דין על תנחום אבן טוב

1264/99 בשא     11/05/1999




בשא 1264/99 רועי (בועז) אטינגר נ' תנחום אבן טוב





ה.פ. 10073/99
בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו

בעניין : סייקון ס.ת.ר. בע"מ
על-ידי ב"כ חיים צדוק ושות', עורכי-דין
שמענם להמצאת כתבי בי-דין הוא :
שדרות רוטשילד 38, תל-אביב 66883
טלפון : 03-5644000 ; פקסימיליה : 03-5606791
המבקשת

- נגד -

נכסי ההסתדרות (נדל"ן) בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד גיורא דבל
רח' הלני המלכה 1, ירושלים
המשיבה


בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני

בית המשפט הנכבד מתבקש ליתן צווים זמניים כדלקמן :

א. ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה להתקשר או לקדמ התקשרות עם גוף כלשהו בקשר
לנכס ברחוב ויצמן 17 גדרה (גוש 3875 חלקות 72 ו97-) (להלן : "הנכס") במסגרת מכרז 88/12/98 שפירסמה המשיבה ("המכרז") או בכל הליך שנגור מהמכרז או קשור אליו.

ב. ליתן צו מניעה האוסר על המשיבה להתקשר עם צד ג' כלשהו בעיסקה בקשר למכירת הנכס
שלא באמצעות מכרז כדין על-פי כל כללי דיני המכרזים.

ג. ליתן כל צו נכון וצודק והכל עד להכרעה בעתירה.

ד. לחייב את המשיבה בהוצאות המבקשת בהליך זה לרבות שכר טרחת עו"ד ומע"מ.

ואלה נימוקי הבקשה:

1 . המבקשת היא חברה רשומה כדין בישראל שהוקמה לאחרונה :על ידי פעילים מנוסים בשוק
הנדל"ן במטרה ליזום עסקאות מקרקעין.

2 . המשיבה היא חברה השייכת להסתדרות הכללית בארץ ישראל (להלן - "ההסתדרות") והיא
מטפלת עבור ההסתדרות בניהול ומימוש נכסי נדל"ן באמצעות מכרזים שהיא מפרסמת מפעם לפעם.

3 . ביום 8.12.1998 פרסמה המשיבה בעיתונות מכרו לרכישת 11 נכסי נדל"ן ברחבי הארץ. כל נכס קיבל מספר הצעה משל עצמו. מספר ההצעה ביחס לנכס הוא 88/12/98 (להלן - "המכרז"). העתק המכרז רצ"ב כנספח "א".

4 . סעיף 1 למכרז קבע :

"את תנאי ההזמנה להציע ונוסח החוזה על נספחיו לכל הצעה בנפרד ניתן לקבל אצל עו"ד הנ"ל החל מ14.12.98- כנגד הצגת שובר תשלום ע"ס 150 ש"ח לכל הצעה (שלא יוחזרו לחשבון מס' 670839 בבנק הפועלים סניף מס' 608, ברח' ארלוזורוב 105 ת"א)."

סעיף 4 למכרז קובע :

"כל נכס נמכר במצבו כפי שהוא. על המציע לבדוק בעצמו ועל אחריותו את הזכויות, אפשרויות הניצול של הזכויות ולברר ברשויות השונות לרבות רשויות התכנון והרישוי המוסמכות את כל הדרישות התכנוניות ואחרות מכל סוג שהוא. המציע יהיה מנוע מלטעון לאי התאמה כלשהי."

סעיף 11 קבע:

"הפרטים המחוייבים הם אלה הכלחים במסמכי ההזמנה להציע הצעות ובנוסח החוזה."

5 . בסעיף 6 למכרז נקבע המועד להגשת הצעות (כשיש בסעיף סתירה פנימית). זה נוסח הסעיף :

"כל הצעה יש להגיש במעטפה סגורה לתיבת ההצעות בתאריך 3.1.99 בשעות 08:30 - 16:00 מועד אחרון 4.1.99 שעה 14:00 ..."

6 . המבקשת חפצה להגיש הצעה לרכישת הנכס ולפיכך רכשה את מסמכי ההזמנה להציע
הצעות ונוסח החוזה. העתק המסמכים שרכשה המבקשת רצ"ב כנספח "ב".

7 . עירן במסמכים העלה כי קיימות בהם מספר בעיות שמונעות הגשת הצעה ראויה, ובין
השאר :

1 . 7 . במסמכי המכרז צויין תיאור הנכס לפי גוש וחלקה ששטחם הכולל 13 דונם. כן צויין במפורש כי שיטחו של הנכס נשוא המכרז הינו כ3.9- דונם בלבד. למכרז לא צורפה מפה ולכן לא ברור מהו חלק הקרקע עליו מדובר מתוך כלל החלקה וכן לא ברור כיצד תבוצע עיסקה בחלק מחלקה.

2 . 7 . במכרז מצויין שהזכויות בנכס הן זכויות בעלות (וכך גם מסר ב"כ המשיבה לב"כ המבקשת טלפונית), אך בחווה ההתקשרות נוכר חווה חכירה מיום 24.7.1969 עם רשות הפיתוח, שפרטיו לא נמסרו למבקשת. מספר הגוש בפירסום (גוש 3875) אינו נכון .

3 . 7 . בשיחה בעל-פה עם ב"כ המשיבה, מסר ב"כ המבקשת כי זכויות המשיבה לבעלות הן מכוח חוזה מיום 1.12.1983 עם הרשות המקומית - עיריית גדרה. כן מסרה המשיבה כי עד היום לא נרשמה היא כבעלים ואף הערת אזהרה לא נרשמה לטוב
תה וכל זכויותיה נגזרות מהסכם הרכישה. עם זה, למרות בקשות חוזרות ונשנות, לא היתה מוכנה המשיבה למסור למבקשת את הסכם המכר מכוחו היא בעלת זכויות.

4 . 7 . נמסר למבקשת כי בנכס יש שוכרים, אך למרות שביקשה מהמשיבה, לא קיבלה את הסכמי השכירות ולא ברורים לה תנאי הסכמי השכירות ואורכם (אם וככל שיש
כאלה) .

8 . כל נסיונותיה של המבקשת לקבל את החומר האמור לעיל המצוי בידי המשיבה (ובידיה בלבד) עלו בתוהו. זאת למרות שהמבקשת נדרשה, כחלק מתנאי החוזה והמכרז, להצהיר כי בדקה את כל אלה ומצאה אותם לשביעות רצונה. לפיכך, פנתה המבקשת ביום 3.1.1999 לב"כ המשיבה והעלתה בפני
ו את הבעיות שפורטו לעיל (וכן את בעיית הסתירה ביחס למועד להגשת הצעות) וביקשה :

"לדחות את המועד למתן הצעות, למסור לידינו (ולידי כל מציע שמעוניין בכך) את כל הפרטים הרלבנטיים על מנת לקיים מכרז תקין על פי כללי
דיני המכרזים."

העתק המכתב רצ"ב כנספח "ג".

9 . תגובת ב"כ המשיבה נשלחה בפקסימיליה ביום 4.1.1999 (העתק רצ"ב כנספח "ד"). התגובה אינה נותנת תשובה לאף אחת מהבעיות, שהעלתה המבקשת והיא מנוסחת בלשון לעגנית וצינית :

1 . 9 . לעניין העובדה שבמכרז מצויין נכס ששטחו הכולל כ13- דונם (והגוש אינו נכון) אך שטח הנכס הוא כ3.9- דונם בלבד, ללא צירוף מפה וללא ציון כיצד .תעשה עסקת בעלות בחלק ממקרקעין - אין כל התייחסות במכתב התשובה.

2 . 9 . לעובדה שהזכויות הן מסוג "בעלות" אך במסמכי המכרז מצויין חוזה חכירה מיום 24.7.1969 עם רשות הפיתוח (שהעתקו לא נמסר) ציין ב"כ המשיבה לאקונית :

"הזכויות בנכס הנדון הן זכויות בעלות מכח הסכם רכישה מהרשות המקומית."

3 . 9 . אשר לקיומם של שוכרים בנכס ולבקשה לקבל את חוזי השכירות - אין כל התייחסות במכתב התשובה.

4 . 9 . אשר לסתירה הפנימית בעניין המועד להגשת הצעות השיב ב"כ המשיבה בציניות : "המועד האחרון למתן הצעות הוא כפי שנכתב במודעה. "

(וזאת למרות שבמודעה, כאמור לעיל, הופיעו שני תאריכים שונים).
10 . הנה כי כן, המשיבה לא היתה נכונה לעשות כל מאמץ שהוא כדי לאפשר למבקשת לבדוק את הזכויות (לגביהם היא נדרשת להצהיר כי בדקה ומצאה לשביעות רצונה) וכדי לאפשר למבקשת להגיש הצעה ראויה. בלי פרטים על היקף הזכות הנמכרת (מפה וציון גוש מתאים), על המקור לזכות חוזה הרכישה, על ההגבלות על הזכות (השכירויות) והבהרת נושא הסכם החכירה עם רשות הפיתוח, לא ניתן להגיש הצעה. למרות זאת, אין המשיבה טורחת לצייד את המבקשת (ואולי גם מציעים אחרים) במידע הבסיסי, שבהעדרו לא אפשרית עיסקה.

11 . המבקשת לא יודעת אם בנמצא מציעים פוטנציאליים להם נמסרו יותר פרטים משנמסרו לה (שאז יש פגיעה בעקרון השיוויון) או שמא כל המציעים קיבלו אותם פרטים חסרים ופגומים (דבר המונע הגשת הצעות ראויות ופוגע בראש ובראשונה במשיבה).

12 . הגשת הצעה ראויה במצב דברים זה, אינה אפשרית. איש אינו יכול להציע הצעה סבירה לרכישת נכס מקרקעין שמיקומו וגבולותיו לא ברורים, שהזכויות החוזיות לגביו לא ניתנות לבדיקה ושאין פרטים על שוכרים המצויים בו ועל תנאי ההתקשרות עימו.

13 . התנהגות המשיבה בנסיבות העניין (הפוגעת בראש ובראשונה במשיבה עצמה ובאפשרות לקבל הצעות ראויות) פגומה נוכח כל אחד מאלה :

1 . 13 . מדובר בהפרה בוטה של החובות המוטלות על גוף ציבורי או מעין ציבורי מסוג המשיבה מכח דיני המכרזים. בבג"צ 110/72 רמדו בע"מ חברה לעבודות עפר, חיצוב ופיתוח ואח' נ' עיריית חיפה, פ"ד כ"ו(2) 419, פירסמו עיריית חיפה ומינהל מקרקעי ישראל מכרז לייבוש ופיתוח החוף המערבי של חיפה, אך לא צירפו את הסכם הייבוש והחכירה. בית המשפט קיבל את טענת המשתתפים כי :

"בעניינים חשובים ביותר, המכרז אינו ברור ומוגדר."
וכי המכרז :

"מבקש להטיל על הזוכה במכרז תנאים שמהותם וטיבם האמיתי
לא נתגלה, ודבר זה כשלעצמו מונע את האפשרות להגיש הצעה מגובשת ומדוייקת."

ולפיכך קבע כי המכרז לקה :

"במגרעת רצינית הפוסלת אותו כליל."

הדברים כאילו נאמרו ישירות לענייננו.

2 . 13 . מדובר גם בהתנהגות בחוסר תום לב ולא בדרך מקובלת, העלולה להטעות את המציעים הפוטנציאלים.
כך נקבע בבגיוצ 731/86 בשגי'צ 91/87 מיקרודף נ' חברת החשמל לישראל בע"מ ואח' פ"ד מא(2) 449, לעניין גוף שהוא "יצור כלאיים" דוגמת המשיבה בענייננו :
"ייחודה של חברה שגופה אזרחי ונשמתה ציבורית עשוי להשפיע על רמת תום הלב, הזהירות והיושר הנדרשים ממנה...יש להפעיל עליה את עקרונות היסוד של הגינות, שוויון, סבירות, יושר ותום לב וכיוצא בהם מושכלות ראשונים של מתנהל ציבורי ראוי".

ולעניין זה ראה גם ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ' קסטנבאום מו(2) 464.

14 . מאזן הנוחות

מאזן הנוחות מחייב ליתן צווים זמניים כמבוקש, נוכח כל אחת מהסיבות הבאות :

1 . 14 . הנזק שיגרם למבקשת, אם לא ינתן הצו, גדול מהנזק שיגרם למשיבה אם ינתן הצו שכן אם לא ינתן הצו תסוכל האפשרות של המבקשת לרכוש את הנכס המוצע למכירה באשר בינתיים עשוי הנכס להמכר לאחר וההליך יהפוך אקדמי גרידא.

2 . 14 . לעומת ואת, למשיבה לא יגרס כל נזק מעיכוב מה בביצוע ההתקשרות הצפוייה, ומכל מקום נזקה קטן לאין שיעור מהנזק הטרמינלי שאינו ניתן להערכה או לפיצוי שיגרם למבקשת. במיוחד נכון הדבר כאשר מכרז תקין יבטיח למשיבה תמורה נאותה יותר עבור הנכס.

3 . 14 . אי מתן הסעד של צו מניעה זמני יביא למצב בלתי הפיך שכן בהעדרו לא ניתן יהיה להבטיח קבלתו של הסעד העיקרי.

15 . בקשה זו נתמכת בתצהירו של יהונתן הלפרין, מנהל המבקשת.

16 . אשר על כן, מתבקש בית המשפט הנכבד להורות כמבוקש במבוא.

אייל רוזובסקי, עו"ד ב"כ המבקשת








בשא בית המשפט העליון 1264/99 רועי (בועז) אטינגר נ' תנחום אבן טוב (פורסם ב-ֽ 11/05/1999)