פסקי דין על עופר לברן | פסקי דין על שמעיה לברן | פסקי דין על חמד תעשיות (חמוש) | פסקי דין על הרצל חמוש | פסקי דין על נכטיגל תכנון והנדסה (1986) ואח' |

33543/08 א     28/11/2010




א 33543/08 עופר לברן, שמעיה לברן נ' חמד תעשיות (חמוש) בע"מ, הרצל חמוש, נכטיגל תכנון והנדסה (1986) בע"מ ואח'





בפני

כב' השופטת תמר אברהמי
תובעים

1. עופר לברן

2. שמעיה לברן

ע"י ב"כ עוה"ד יוסף גולדשטיין ורענן חמו
נגד

נתבעים

1. חמד תעשיות (חמוש) בע"מ

2. הרצל חמוש

3. נכטיגל תכנון והנדסה (1986) בע"מ
4. זאב נכטיגל
ע"י ב"כ עו"ד רואי נגריס
פסק דין
1. עניינה של התביעה שלפני בעסקת מקרקעין שלא הבשילה ובטענותיהם ההדדיות של הצדדים בענין זה.

2. בפתח הדברים ניתן לציין, כי לטעמו של בית המשפט, ליבו של ההליך הינו בפקדון מטעם התובעים בסך שקלי של 230,000 ₪ (אשר היה שווה בעת הרלוונטית ל- 50,000 $), אשר מומש על ידי הנתבעים ואשר התובעים דורשים את השבתו.

3. עוד יאמר כבר כאן, כי מדובר בהשתלשלות עניינים עובדתית רוויית פרטים אשר הצדדים חלוקים לגבי רבים מהיבטיה. מטבעם של דברים, לא ניתן יהיה להדרש לכל תג ותו במחלוקת זו. פסק הדין יעסוק בעיקרי הדברים הדרושים לצורך הכרעה.

כללי – אבני דרך
4. בהסכם מיום 31.12.99 (נ/9) רכשו הנתבעים או מי מהם, זכויות בחלקים מבניין ברחוב בן יהודה 55 בתל אביב (להלן: "הבניין"). הזכויות נרכשו מאת הבעלים הרשום של הנכס, מר רובינשטיין (ז"ל). להלן יכונו לעתים הבעלים הרשומים (בין המוכר עצמו ובין יורשיו) - "רובינשטיין".

5. הנתבעת 1 (להלן: "חמד") הינה חברה בשליטתו של הנתבע 2 (להלן: "חמוש" או "הרצל"). הנתבעת 3 (להלן: "חברת נכטיגל") הינה חברה בשליטתו של הנתבע 4 (להלן: "נכטיגל" או "זאב").

6. בעלי הזכויות בבניין, ובכלל זה הנתבעים, חתמו על הסכם שיתוף מיום 26.1.00 (נ/10; ת/2).

7. בשנת 2005, התובע 2 (להלן: "התובע"), אשר חלף באזור הנכס וראה בנייה, יצר קשר עם הנתבעים.

8. בין הצדדים החל מו"מ בענין האפשרות שהתובע ירכוש שלוש דירות בבניין. הדירות הרלוונטיות למגעים היו דירות מספר 3, 5 ו-7 בבניין והן יכונו להלן יחדיו: "הדירות".

9. בעקבות דין ודברים, נחתמו שלושה מסמכים:

א. האחד –מסמך נושא תאריך 12.12.05, אשר מופנה אל התובע, ונושא את הכותרת: "אופציה לרכישת דירות מס' 3, 5, 7 בן יהודה 55" (נספח ב' לתצהיר התובע, נספח 3 לתצהירי הנתבעים) (להלן: "מסמך 12.12.05"). מסמך 12.12.05 חתום על ידי הנתבעים.

ב. השני - מסמך המופנה אל הנתבעים מאת התובעים, אשר כולל פרטי כוונה לרכוש מאת הנתבעים את הדירות לפי חוזי מכר שיחתמו עד 15.2.06, ובכלל זה את המחיר עבור כל דירה ונתונים נוספים (להלן: "מסמך הכוונות"). במסמך הכוונות מצויין, בין השאר, כי להבטחת התחייבויות התובעים על פי המסמך, מצורף שיק בנקאי סחיר בסך שווה ערך ל- 50,000$. לסוגיה זו נשוב בהמשך.

על עותק מסמך הכוונות שהוצג מטעם הנתבעים (נספח 4 לתצהיריהם), חתום התובע (2) בלבד. התובעים מצידם צרפו לראיותיהם עותק אשר חתום גם על ידי התובע 1 (נספח ג' לתצהיר התובע). לסוגייה זו אין משמעות של ממש לצורך הכרעת התיק שכן ליבה של המחלוקת לגבי הסכום הנזכר, אינו נוגע לשאלה למי מהתובעים יש זכות להשבה של הסכום הנזכר, אלא נוגע לשאלה האם בכלל קיימת זכות כזו.

ג. השלישי - מסמך המופנה אל עו"ד מודלין (פרקליטם של הנתבעים בענין הבניין) מאת התובעים. מסמך זה מציין כי מופקדת בידיו של עו"ד מודלין מעטפה בנאמנות וכן הוראות כיצד עליו לנהוג ביום 16.2.06 בעניין מעטפה זו (נספח 5 לתצהירי הנתבעים; נספח ד' לתצהיר התובע). למען הנוחות, יכונה מסמך זה להלן לעתים: "מסמך ההפקדה". ההערה אשר צוינה לעיל בענין המסמך הקודם, בענין קיום או העדר חתימה של התובע 1, נכונה גם לגבי מסמך ההפקדה.

10. זמן מה לאחר חתימת המסמכים, נמסרה לעו"ד מודלין מעטפה אשר בתוכה היה שיק ע"ס 230,000 ₪, אשר היו אותה עת שווי ערך ל- 50,000 $, שהוא השיק הנזכר במסמך הכוונות (להלן: "השיק" או "שיק הפקדון"). מסמך ההפקדה הנזכר לעיל, צורף על גבי המעטפה.

התובע לא יכול היה לציין את המועד בו הוצא השיק ונמסר לעו"ד מודלין (עמ' 32 ש' 19- 24 לפרוטוקול). השיק עצמו נושא תאריך 25.1.06 (נספח ה' לתצהיר התובע) וככל הנראה הוצא ונמסר בתאריך זה או בסמוך לכך (עמ' 32 ש' 25- 27 לפרוטוקול).

11. הסכם בין הצדדים לרכישת הדירות לא נחתם עד ליום 15.2.06 ועד בכלל. השאלות מדוע לא נחתם ההסכם ומה ההשלכה בענין שיק הפיקדון, עומדות במרכזו של ההליך.

12. המעטפה אשר נמסרה לידי עו"ד מודלין, הועברה על ידו לנתבעים ביום 16.2.06 (עדות עו"ד מודלין, עמ' 43 ש' 21- 22).

הנתבעים לא הפקידו את השיק מיידית, כי אם בחודש מרץ (ר' להלן).

13. במקביל, המשיכו מגעים בין הצדדים. בין הצדדים (וגורמים נוספים) היתה פגישה ביום 19.2.06. כמו כן הוחלפו בין הצדדים טיוטות והערות.

במשא ומתן היה מעורב גם פרקליט אשר ייצג בני זוג בשם לוי, שהתעניינו ברכישת דירה מס' 3 (עו"ד בן קמון).

14. במכתב מיום 1.3.06 כותב עורך דין מטעמם של התובעים, שלא היה מעורב קודם לכן במגעים (עו"ד מילר) לפרקליטם של הנתבעים (עו"ד מודלין) כי לאחר בדיקה משפטית של טיוטת החוזה ומסמכים נלווים, הוא המליץ לתובעים שלא להתקשר בהסכם. המכתב מסתיים במלים "אבקשך להחזיר למרשי את השיק שהופקד בידיך בנאמנות" (נספח 33 לתצהירי הנתבעים).

15. ימים ספורים לאחר מכן, פנה התובע אל פרקליטו שלו (עו"ד מילר), וביקש לבטל את המכתב מיום 1.3.06 (שנשלח מאת עו"ד מילר לעו"ד מודלין), וזאת לאור רצונם של התובעים להתקדם במו"מ (מוצג נ/1).

בעקבות זאת, במכתב מאת עו"ד מילר אל עו"ד מודלין, מיום 13.3.06 הודיע עו"ד מילר כי הוא מקפיא את הדרישה להשבת השיק, לאחר שמרשיו הודיעו לו כי הם מעוניינים לקבל ממרשיו של עו"ד מודלין מסמכים נוספים כדי להתקדם במו"מ (נספח 40 לתצהירי הנתבעים).

16. במכתב מיום 15.3.06 (נספח 43 לתצהירי הנתבעים) הודיע עו"ד מודלין לעו"ד מילר כי לפי שלא נחתם הסכם עד ליום 16.2.06, הושבה המעטפה לידי ה"ה נכטיגל וחמוש (נתבעים 2, 4), כי לא ניתן היה להענות לדרישה מיום 1.3.06 נוכח כתב ההוראות ולא ניתן להקפיא דרישה זו. עו"ד מודלין ציין בנוסף, כי לגבי מסמכים נוספים ניתן לאסוף ממשרדו סט שלם של הסכם המכר המוצע לגבי דירה 5, על נספחיו.

17. ביום 19.3.06 נפרע השיק, וזאת לחשבונותיהן של הנתבעות 1 ו-3. אין ראיה בדבר העברת קבלה לתובעים או יידוע התובעים בדרך אחרת בענין פרעון זה בסמוך למועד הפרעון (ת/4, מענה לשאלות 9).

18. בין הצדדים או מי מטעמם היו עוד מגעים נוספים בחודשים מאי ויוני 2006, אשר לא נשאו פרי (ר' למשל נ/2, נ/3).

19. השלב הבא הינו תכתובת בין עורכי דין, אשר נפתחה בדרישת פרקליט מטעמם של התובעים, מיום 21.8.07, להשבת סכום שיק הפקדון ולתשלום בגין נזקים (נספח ל'1 לתצהיר התובע), דרישה אשר נדחתה על ידי הנתבעים (נספח ל'2 לתצהיר התובע; נספח 64 לתצהיר הנתבעים).

20. התביעה הוגשה ביום 24.6.08.

הערות בענין כתבי הטענות
21. התביעה הועמדה על סך של מליון ש"ח, וראשי הנזק הנזכרים בה הינם אלה:
א. השבה של סכום שיק הפקדון (230,000 ₪) משוערך ממועד פירעון השיק (19.3.06).
ב. פיצויי קיום בסך 103,466 ₪ (22,000 $) המהווה את ההפרש בין הסכום בו אמורים היו התובעים לרכוש את דירה מס' 3 מאת הנתבעים (163,000$) לבין הסכום אשר בני הזוג לוי הסכימו לשלם עבור דירה זו (185,000$), משוערך מיום 1.3.06.
ג. פיצויי קיום בענין ההפרש בין הסכום בו אמורים היו התובעים לרכוש את דירות 5 ו-7 לבין שווי שוק מוערך של דירות אלה למועד הגשת התביעה. משיקולי אגרה, הועמד הסכום בענין זה על ההפרש בין הסכומים הקודמים (נומינלית) לבין מליון, ובסך הכל על סך של 666,534 ₪.

22. במסגרת כתב ההגנה המפורט אשר הוגש מטעם הנתבעים ומכלול הטיעונים אשר הועלו כנגד טענות התובעים (אותן דוחים הנתבעים מכל וכל), מוסיפים הנתבעים כי לאחר חתימת מסמך 12.12.06 ומסמך הכוונות, ונוכח ההסכמה בין הצדדים (כפי שרואים אותה הנתבעים), בוצעו בדירות שינויים מהותיים ונרחבים לפי דרישות של התובעים, כי שינויים אלה עלו ממון רב וכי בדיעבד הסתבר כי השינויים גרמו לקשיים במכירת הדירות לצדדים שלישיים, דבר אשר גרם לנתבעים נזקים רבים שהם שומרים על זכותם לתבוע בעניינם.

העדים והערה דיונית
23. העדים אשר נשמעו מטעם הצדדים הינם אלה:
* מטעם התובעים נשמעה עדותם של: עו"ד מילר (זומן בצו); עו"ד בן קמון (הוגש תצהיר) והתובע (2) עצמו (הוגש תצהיר).
* מטעם הנתבעים נשמעה עדותו של עו"ד מודלין (הוגש תצהיר) ושל הנתבעים (2 ו-4) עצמם (הוגשו תצהירים).

24. כל ההפניות להלן הן הפניות לפרוטוקול ישיבות ההוכחות, אלא אם מצויין או משתמע אחרת.

שיק הפקדון
כללי
25. שיק הפקדון ופרעונו על ידי הנתבעים, עומדים בבסיס ההליך ובבסיס טעוני הצדדים.

השיק הופקד בידיו של עו"ד מודלין במעטפה אליה צורף מסמך ההפקדה כהגדרתו לעיל, הועבר על ידי עו"ד מודלין אל הנתבעים ביום 16.2.06 או בסמוך לכך, ונפרע ביום 19.3.06 (ר' לעיל).

26. במסגרת ההליך הועלו, בין השאר, טעונים לגבי השאלה האם עו"ד מודלין פעל כיאות כאשר העביר את המעטפה לידי הנתבעים ו/או האם היה עליו להודיע לתובעים על העברת השיק או לפעול בדרך נוספת. ברם, התובעים לא כללו את עו"ד מודלין כאחד הנתבעים, ואין לטענות אלה משקל מכריע לענייננו.

השאלה אליה יש להדרש הינה, האם הנתבעים היו רשאים להפרע מהשיק אותו קיבלו מאת עו"ד מודלין.

27. קיומו ומטרתו של השיק נקבעו במסגרת מסמך הכוונות.

סעיף 7 למסמך הכוונות, עליו חתום התובע 2 (או חתומים שני התובעים, ר' לעיל), קובע:

"להבטחת התחייבויותינו על פי מכתב זה אנו מצרפים בזאת שיק בנקאי סחיר, ערוך לפקודתנו, ומוסב על ידינו, בסך שווה ערך של 50,000$. אם לא נחתום על החוזים שיש לחתום עליהם עד ליום _______ [15.2.06 – ר' להלן, ת.א.], תהיו רשאים לגבות את שיק זה [כך במקור – ת.א.] ולא תהיה לנו כל טענה בקשר לכך כלפיכם. אם נחתום על ההסכמים, תשיבו את השיק לידינו."

28. אין מחלוקת ממשית כי המועד הרלוונטי לסעיף 7 הנ"ל, היינו - המועד אותו יש לקרוא לאחר המלים "עד ליום…", הינו 15.2.06 (מועד אשר יכונה להלן גם: "המועד הקובע").

למען הסדר הטוב יובהר כי תאריך זה עולה בברור מהמסמכים. סעיף 1 למכתב הכוונות קובע כי חוזי המכר המפורטים יחתמו עד ליום 15.2.06. כמו כן, מסמך ההפקדה שהופנה אל עו"ד מודלין וחתום על ידי התובע/ים קובע כי המעטפה תוחזר לידי התובע/ים אם יחתם חוזה מכר לגבי הדירות עד ליום 15.2.06 (ומנגד, המעטפה תועבר לידי הנתבעים, אם לא יחתם הסכם מכר עד למועד האמור).

29. העולה מן האמור הוא כי לפי מכתב הכוונות (הנתמך בלשונו של מסמך ההפקדה), הנתבעים היו רשאים לגבות את השיק, אם התובעים לא חתמו "על החוזים שיש לחתום עליהם", עד ליום 15.2.06.

30. אין חולק כי התובעים לא חתמו על חוזים בענין רכישת/מכר הדירות, עד ליום 15.2.06 ועד בכלל.

31. הנטל מונח אפוא על כתפי התובעים להוכיח כי למרות האמור בסעיף 7 למכתב הכוונות ולמרות העדר חתימת הסכמים, הנתבעים לא היו רשאים להפרע מהשיק.

32. בפתח הדיון בטעוני הצדדים בענין זה יצויין כי - כבסוגיות דומות - פשיטא שיש לקרוא מחויבויות של צדדים להסכם באופן סביר ותלוי הקשר. בדרך זו יבחן גם חיוב (כמו של התובעים) לחתום על הסכמים מסוימים בתוך מועד מסוים.

כך, לצורך ההדגמה בלבד, אם היה מתברר (ולא כך התברר) כי התובעים לא חתמו על הסכמים משום שהנתבעים הקדימו ומכרו את הדירות לצדדים שלישיים לפני המועד הרלוונטי (15.2.06), ברי כי לא ניתן היה להניח את העדר החתימה לפתחם של התובעים. במקרה כזה (שלא ארע, כאמור), הנתבעים לא היו זכאים לסכום השיק, חרף האמור בסעיף 7 למסמך הכוונות.

ומנגד, גם כאן לצורך הדוגמא בלבד, אם היו הצדדים יושבים ביום 14.2.06 בחדר ישיבות למול הסכמים שאין עליהם מחלוקת, והתובעים היו מסרבים לחתום עליהם מטעמים עלומים, ברי כי פרעונו של השיק על ידי הנתבעים היה אך מתבקש.

33. המציאות, כהרגלה, מורכבת יותר מהדוגמאות שהובאו לעיל. עלינו להדרש לפרטיה על מנת לדעת האם פרעונו של השיק על ידי הנתבעים היה בזכות. הנטל לסתור את הדבר הינו, כמבואר לעיל, על התובעים, הדורשים את השבתו של הסכום.

34. בפתח הטיעון בשאלת זכותם של הנתבעים לפרוע את השיק, מציינים התובעים כי לפי סעיף 7 למסמך הכוונות, התחייבותם היתה לחתום על "החוזים שיש לחתום עליהם" וטוענים כי פרשנות ביטוי זה ("החוזים שיש לחתום עליהם"), נמצאת במבוא של מסמך הכוונות.

הציטוט אליו מפנים התובעים במסמך הכוונות (שהוא מסמך המופנה מאת התובעים אל הנתבעים), נמצא ברישא המסמך, אשר מתחיל כך:

"בזאת הננו מעלים על הכתב את כוונתנו לרכוש ממכם [כך במקור – ת.א.] את 3 הדירות, ביחד כמקשה אחת, אשר נבנות בקומות...... , המסומנות במספרים 3, 5 ו-7 בשרטוט המצ"ב.....

אנו נרכוש את כל הדירות הנ"ל מכם בהתאם לחוזי מכר מפורטים ביחס לכל הדירות שייחתמו ביניכם לבינינו עד ליום 15.2.06.

אם לא יסוכם בינינו בהסכמה אחרת, אזי בין התנאים בחוזה המכר, שינוסחו ע"י עורך דינכם ויאושרו מבחינה משפטית ע"י עו"ד מטעמנו, יהיו התנאים כדלקמן:
.....
7. להבטחת התחייבותנו על פי מסמך זה אנו מצרפים בזאת שיק בנקאי סחיר... וגו'." (סע' 7 צוטט לעיל במלואו – ת.א.)

נספח ג' לתצהיר התובע/נספח 4 לתצהירי הנתבעים.

התובעים מדגישים את המלים "ויאושרו מבחינה משפטית ע"י עו"ד מטעמנו", טוענים כי תנאי הסכם המכר לא אושרו על ידי עורך דינם ועמדתם היא כי משכך, לא היו בנמצא חוזים שיש לחתום עליהם, לא קמה חובה לחתום, ולא קמה זכותם של הנתבעים להפרע מהשיק בשל העדר חתימה. בהקשר זה מדגישים התובעים גם כי המסמך נוסח ע"י הנתבע 4.

35. טיעון זה של התובעים אינו מכריע את הכף. גם אם נניח כי חובת החתימה היתה רק לגבי הסכמים המאושרים "מבחינה משפטית" על ידי עורך דין מטעמם של התובעים, פשיטא כי התובעים לא יכולים היו לחמוק מהמחוייבות לחתום על הסכם בתוך זמן נקוב – מחוייבות שיצירתה נועדה לשרת מטרה מסוימת – על ידי כך שלא יפנו אל עורך דין מטעמם או שיביאו לכך שעורך דין מטעמם ימנע מלאשר מסמך. גם סוגיה זו יש לבחון תוך שימוש באמות מידה של סבירות, תום לב, הקשר ושכל ישר.

36. יש אפוא לעיין בטעוני התובעים לגופו של ענין בשאלה מדוע לא נחתמו הסכמי מכר בין הצדדים לגבי הדירות עד ליום 15.2.06 (המועד הקובע). התובעים גורסים כי לאור מצב הדברים (כפי שהם רואים אותו) ששרר ביום 15.2.06, לא ניתן להעמיד כנגדם את העדר החתימה ואף יש לגרוס כי הנתבעים פעלו להכשלתם של התובעים. הנתבעים דוחים טענות אלה מכל וכל.

37. פרטי טענות התובעים יבחנו בנפרד ובמשולב על מנת לראות האם יש באמור בהן כדי להצדיק בנסיבות הענין, תוצאה של העדר התקשרות בין הצדדים ואת הסעד המתבקש בענין זה על ידי התובעים מאת הנתבעים.

בתחילה נידרש לפרטי הטעונים בנפרד.

שאלת היתר הבנייה
38. התובעים טוענים כי בעת חתימת מסמך הכוונות (ובמועד שנועד לחתימת הסכם/מי המכר), היו שתיים משלוש הדירות הרלוונטיות (דירות מס' 3 ו-7), לפי היתרי הבנייה התקפים, שונות מאשר הוצג להם (ואמור היה להרכש על ידם).

לפי התשריטים שהוצגו בפני
התובעים, חדר אחד בדירה מס' 3 אותה היו התובעים אמורים לרכוש (חדר שלישי בקומה ה') אמור היה להגרע מדירה זו ושטחו אמור היה להיות מחולק בין דירה מס' 7 (שאף היא אחת הדירות אשר התובעים התעתדו לרכוש) לבין דירה 6. לשיטת התובעים, הסתבר כי היתר הבנייה שהיה בתוקף לא כלל את השינוי האמור, והחדר/שטח הרלוונטי עדיין נכלל בדירה מס' 3, דבר שלא היו מודעים לו בעת החתימה על מסמך הכוונות.

התובעים טוענים כי נוכח האמור, במועדים הרלוונטיים לא היה בנמצא היתר בנייה עבור הדירות כפי שאמורות היו להרכש. לשיטתם, במצב דברים זה אין לצפות מהם לחתום על הסכם לרכישת הדירות.

39. טיעון זה מטעם התובעים הוא מוקשה.

ראשית, במסמך הכוונות עצמו יש אינדיקציות לכך שיש צורך בקבלת היתרים לשינויים בדירות.

כך, בסעיף 2 למסמך הכוונות ניתן למצוא:

"ידוע לנו שאתם מתכוונים להגיש תכנית שינויים לעיריה הכוללים שינויים פנימיים שכבר בוצעו ומופיעים בתכניות העבודה המצ"ב וכן בקשה לתוספת מרפסות בקומות ד' וה' כאמור לעיל שענין אישורם תלוי בהסכמת מחלקת השימור של עירית ת"א".

בנוסף, בסעיף 5 למסמך הכוונות נכתב:

"ידוע לנו כי בחוזה המכר יוכנסו הוראות ביחס למצב המשפטי (כגון העובדה שטרם נרשם בית משותף), התכנוני (כגון היות הבנין בנין לשימור והצורך בקבלת היתר לשינויים בדירות) והביצועי (כגון קיומו של קבלן מבצע) של הבנין והדירות, אשר הוסבר לנו על ידכם."

40. הניסוחים במסמך הכוונות יותר ממרמזים על כך שיש שינויים בדירות אשר מצריכים היתר. משמציין התובע עצמו כי שינויים פנימיים אינם מצריכים היתר (עמ' 26 ש' 5- 6), ולאור העובדה שבסעיף 5 למסמך הכוונות נכלל הביטוי הכללי "שינויים בדירות" (ללא המילה "פנימיים"), מסתברת יותר פרשנות הנתבעים למסמך ולמצב, ולפיה - הצורך בקבלת היתר לשינויים הרלוונטיים בדירות כך שיתאימו לתכניות שהוצגו בפני
התובעים, צוינה במסמך הכוונות ונזכרה בעת ההתקשרות (על פני פרשנות התובעים לפיה סברו כי התכניות שהוצגו תואמות למצב ההיתר, למעט שינויים פנימיים ומרפסות). בענין ידיעתו של התובע, ר' גם עדותו בעמ' 31 ש' 7- 9.

41. בנוסף, התובעים קיבלו לידיהם לאחר חתימת מסמך 12.12.05, טיוטת הסכם לגבי הדירות (נספח ז' לתצהיר התובע). יהיו אשר יהיו טענותיהם לענין התאמתו של ההסכם לעסקה (שלד מול גמר וכדומה – ר' להלן), עניינו הספציפי של השטח שאמור להיות מועבר לדירות 6 ו-7, נזכר במפורש בסעיף מיוחד (סעיף 3.3.1 לטיוטה הנ"ל) תוך שמצויין שם בברור כי היתר לענין זה טרם התקבל וכן כי הגשת הבקשה להיתר מתעכבת, מהטעמים המפורטים בסעיף.

42. המידע בענין זה היה אפוא בידי התובעים לכל המאוחר בין מועד/י חתימת מסמך 12.12.05 ומסמך הכוונות, לבין המועד הקובע. התובע לא טרח לקרוא את הטיוטה. הוא אף לא העביר אותה לעו"ד מטעמו (ר' עוד להלן). התובע העביר את הטיוטה לעו"ד בן קמון, בא כוחם של בני הזוג לוי, ששקלו לרכוש את דירה מס' 3 (והתובע חפץ להרויח את ההפרש בין הסכום בו התחייב לרכוש את הדירה מהנתבעים, לבין הסכום אותו הסכימו הזוג לוי לשלם). התובע מעיד כי עו"ד בן קמון שוחח עימו על סוגיית ההיתר (עו"ד בן קמון העביר הערות לטיוטה ביום 1.2.06).

למרות האמור – היינו, למרות העובדה שהיה בידיו מסמך מפורש המציין את סוגיית ההיתר בענין השטח הספציפי, ואף היתה ידועה לו משלב מסוים התייחסותו של פרקליט צד ג' לסוגיה זו - התובע לא פעל כלפי הנתבעים בדרך כלשהיא שיש בה כדי להצביע על כך שהענין חדש לו או שמדובר בנושא שיכול למנוע את עמידתו בהתחייבות לחתום על הסכמים עד למועד הקובע.

43. לתובע לא היה הסבר של ממש בענין זה ולבסוף ציין בעדותו כי למעשה, ענין ההיתר לא היה הנושא שעמד בינו לבין החתימה על הסכמים, שכן נושא זה היה פתיר בדרך של השארת כספים בנאמנות וכדומה. דומה היה כי במהלך עדותו נסוג התובע במידה רבה מטענתו בדבר חשיבות סוגיית ההיתר (וחידד במקומה טעונים אחרים) – ר' עמ' 29 ש' 14 – עמ' 30 ש' 4.

44. בשלב הסיכומים אמנם חזרו התובעים להדגיש את הטענות בענין השטח אשר העברתו לא נזכרה בהיתר שהיה תקף אותה עת, אך במקביל – ככל הנראה נוכח מודעותם לעדותו של התובע - אישרו למעשה כי אין מדובר בסוגיה שמכריעה כשלעצמה וטענו כי "הצטברות העניינים" היא שהביאה לכך שלא בוצעה ההתקשרות (סע' 15.4 (ו') סיפא לסיומי התובעים). תהא דרך הטיעון בשלב הסיכומים אשר תהא, אין זו יכולה לשנות את הראיות כפי שבאו בפני
בית המשפט במהלך הדיון, לרבות הדרך בה הציג את הדברים התובע עצמו בחקירתו כמבואר לעיל.

45. לאור האמור ומכלול החומר שהוצג בתיק, אין לראות בשאלת התאמת ההיתר למצב הדירות בכל הנוגע לשטח שאמור היה לעבור מדירה 3 לדירות 6 ו-7, כסוגיה שהיה בה כדי להצדיק את העדר ההתקשרות בהסכמים.

[להשלמת התמונה יוער כי ההיתר להעברת השטח בין הדירות ניתן לבסוף. לנתון זה אין השפעה על הניתוח, שכן אני נכונה להניח לטובת התובעים כי בזמן אמת לא ניתן היה לדעת האם ינתן ההיתר אם לאו].

מועדי המצאת טיוטה ומסמכים מאת הנתבעים לתובעים
46. טענה נוספת מטעם התובעים הינה כי הנתבעים התמהמהו ו"גררו רגליים" בכל הנוגע להעברת מסמכים רלוונטיים לגבי ההתקשרות. בפרט טוענים התובעים כי טיוטת ההסכם שהועברה אליהם מאת הנתבעים עסקה במכירת דירות במצב "שלד" והיתה "הסכם מוקדם" שלא תאם את ההתקשרות בין הצדדים.
47. במסגרת סיכומיהם חלוקים הצדדים בשאלה, מתי הועברה טיוטת 28.11.05 לידי התובע. התובעים טוענים כי הועברה רק ביום 25.1.06 והנתבעים דוחים עמדה זו וטוענים כי הטיוטה הועברה בסמוך למועד המצויין בה.

48. במחלוקת זו, מסתברת יותר עמדת הנתבעים מאשר עמדת התובעים.

לו אכן היה עיכוב מסוג זה במשלוח טיוטה ראשונה, סביר היה למצוא טענה זו כבר בכתב התביעה או לכל המאוחר בתצהירו של התובע. ברם, טענה כזו אינה בנמצא שם. כל שמציין התובע בתצהירו (בסע' 8) בפשטות הוא כי טיוטת הסכם הומצאה לו "לאחר חתימת הסכם האופציה", ניסוח שאינו מרמז כלל על קושי כלשהוא מבחינת הזמנים.

בנוסף, מהחומר הראייתי עולה כי הנחיות הנתבעים לבא כוחם לגבי הכנת הטיוטה הועברו בחודש נובמבר 2005. הכנת הטיוטה בסמוך לאחר מכן היא אך מסתברת (ואף אין טענה כי כותרת הטיוטה - התאריך 28.11.05 - אינה משקפת את מועד הכנתה) ולא הוצג הסבר לאי העברת מסמך שכבר הוכן אל הצד שכנגד.

סימון הפקס' המופיע בקצה הטיוטה כפי שצורפה לתצהיר התובע (ובו מופיע התאריך 25.1.06), אליו מצביעים התובעים, אינו ראייה מספקת לתמיכה בטענת התובע בדבר מועד קבלת הטיוטה על ידו. באותה מידה עצמה (ואולי יותר מכך), יכול סימון זה ללמד על כך שהתאריך הנקוב בו הינו המועד בו הועברה הטיוטה על ידי התובע לעו"ד בן קמון (אשר מסר הערות אכן ביום 1.2.06), כאשר בידי התובע עצמו, יכולה היתה הטיוטה להיות זה מכבר.

49. במקביל לכל אלו וכפי שיבואר להלן, הראיות גם מלמדות כי התובע לא נהג להחפז בהתנהלותו בעניני מסמכים ובכלל. דרך הילוכו מתיישבת יותר עם קבלת מסמך בסמוך להכנתו, והעברתו הלאה רק שבועות (ויותר) לאחר מכן.

50. בשלב זה יוער כי באופן כללי, דרך עדותו של התובע בתיק זה לא סייעה ליתן אמון בתוכנה או לקבל את הגרסה שבבסיסה. כדוגמאות ניתן לציין תשובות מתחמקות (עמ' 20 ש' 25 – עמ' 21 ש' 3. בית המשפט אף נאלץ להתערב, הגם שהדבר לא קיבל ביטוי בפרוטוקול), מענה שאינו מתיישב עם מסמכים עליהם חתם (עמ' 26 ש' 16- 19) וסתירה בין הצהרות נחזות בתצהירו (סע' 9 – שכירת שירותי עו"ד מילר לאחר חתימת הסכם האופציה ו"במקביל" לתחילת הקשר עם בני הזוג לוי ועו"ד בן קמון), לבין עדותו הברורה של עו"ד מילר (לפיה פנה אליו התובע בראשית חודש מרץ או בסמוך לכך).

דוגמא נוספת להגיונה הלוקה של העדות וכשליה ניתן להפנות לשלב בחקירתו עת העיד התובע כי במועד מסוים כבר ידע שאין הֵיתר (לשיטתו), שיש סכסוך עם הבעלים הרשום, שאין אישורי מיסים, ובכלל – שהנתבעים רימו אותו ("ש. במלים אחרות [ידעת] שהאדונים זאב והרצל רימו אותך. ת. מדויק.", עמ' 31 ש' 10 – 22), ובאותה נשימה טען כי בכל זאת עדיין היה ביניהם אמון (עמ' 31 ש' 23- 24), ולא דרש מיידית את הכסף בחזרה (עמ' 32 ש' 1- 3).

כשלים עליהם ניתן להצביע בעדויות הנתבעים, אינם מהותיים ואינם משתווים לכשלי עדותו וגרסתו של התובע.

51. נחזור לגופו של ענין. גרסת הנתבעים לפיה טיוטת 28.11.05 הועברה לתובע בסמוך למועד הנקוב בה, מסתברת יותר מגרסת התובע לפיה התקבלה טיוטה זו רק בסוף חודש ינואר 2006. בהנחה שהטיוטה לא התאימה למהותה של ההתקשרות בענין זה (שכן נגעה לדירות במצב שלד להבדיל מדירות גמורות) והיה צורך לתקנה, מתבקשת שאלות כמו מדוע לא העבירו התובעים מיידית לנתבעים הערות לגבי טיוטה זו ומדוע לא פנו אל עורך דין מטעמם ודרשו טיוטה חלופית או העבירו טיוטה נגדית.

52. גם אם נלך לגרסת התובעים בענין מועד קבלת הטיוטה, אין בכך כדי לסייע להם. יהא אשר יהא המועד בו קיבל התובע את טיוטת 28.11.05, ברי כי עו"ד בן קמון, בא כוחם של הזוג לוי, העביר הערות לטיוטה ביום 1.2.06. מנגד, התובעים לא פנו אל עו"ד מטעמם הם – לא קודם להתקשרותם במסמכים עם הנתבעים (הכוללים התחייבות בהיקף של 50,000 דולר) בשנת 2005, ולא לאחר שקיבלו את טיוטת ההסכם המפורט מאת הנתבעים. פנייתם הראשונה אל עורך דין מטעמם היתה לאחר שחלף המועד בו היה עליהם כבר לחתום על הסכמים מפורטים - הם מצאו לנכון לבצע פנייה זו ביום 1.3.06 או בסמוך לכך (עדות עו"ד מילר, עמ' 3 ש' 18- 20, עמ' 5 ש' 25- 26).

53. ועוד, מעדותו של עו"ד מילר, אליו פנה התובע בסופו של דבר, ממילא גם עלה כי הקושי שראה הפרקליט בעסקה לא נבע כלל ממבנה הטיוטה והתייחסותה למצב שלד (עמ' 7 ש' 9- 21). העדר קושי ממשי בסוגיה זו עולה גם מפשטות ההערה שהעביר עו"ד בן קמון בענין זה במסגרת מכתבו מיום 1.2.06 (נספח א' לתצהירו, סע' 7). נתונים אלה אינם תומכים בדגש אותו מבקשים התובעים לתת לאי התאמת הטיוטה הראשונית לעסקה.

54. וגם אם נקבל את טענת התובעים לפיה – לאחר הערות עו"ד בן קמון – מועברת "טיוטה רלוונטית ראשונה" רק ביום 14.2.06 (יום אחד קודם למועד הקובע), ממילא לא מצאו הנתבעים לנכון להפקיד את השיק מיידית תוך שימוש דווקני בתאריך הנקוב במסמך הכוונות ובמסמך ההפקדה, אלא הפקידו אותו רק למעלה מחודש ימים לאחר מכן, כאשר היתה בידי התובעים או מי מטעמם טיוטה עדכנית ורלוונטית זמן סביר.

המגעים בין הצדדים המשיכו אף לאחר שהשיק הופקד על ידי הנתבעים ונפרע, והנתבעים הפגינו בכך את אמיתות כוונתם להתקשר עם התובעים בהסכם בענין הדירות. ההתנהלות אינה תומכת בטענת התובעים בדבר כוונה להכשילם לצורך גביית השיק בלבד.

55. ניתן להוסיף כי התובעים לא פנו אל הנתבעים בזמן אמת בטרונייה כלשהיא (גם) בענין השתהות לכאורית לגבי העברת טיוטה. התובעים ככל הנראה העבירו לנתבעים את שיק הפקדון בסוף חודש ינואר 2006 (לא לפני 25.1.06). בשלב זה ברי כי היתה הטיוטה בידיהם, לפי כל הגרסאות. הם לא מצאו לנכון להלין על קוצר הזמן שבין קבלת טיוטה לבין המועד הקובע ואין ראייה גם על פנייה אחרת קודם למועד הקובע, לגבי קוצר זמנים. לראשונה פנו התובעים אל הנתבעים לגבי השיק, בראשית חודש מרץ 2006 (למעלה משבועיים לאחר שחלף המועד בו היה עליהם לחתום על הסכם).

56. לגבי טענת חוסר ועיכוב במסמכים נוספים ניתן להוסיף כי עמדתו של עו"ד מילר, אליו פנו התובעים לבסוף (לאחר המועד בו היה עליהם לחתום על ההסכם), לפיה הוא ממליץ שלא לבצע את ההתקשרות עם הנתבעים לרכישת הדירות, התבססה על מסמכים בסיסיים, כמו מסמך הכוונות עצמו, טיוטת ההסכם, וההסכם בו נרכשו הזכויות (עמ' 6 ש' 7- 12, עמ' 8 ש' 6- 12).

57. אין אפוא בטיעון לגבי עיכוב לכאורי של מסמכים, כדי להוות הצדקה להעדר חתימת התובעים על הסכמים. נזכור – המגעים בין הצדדים המשיכו אף חודשים לאחר הפקדת השיק, ולא צלחו. פשיטא כי שאלת הזמנים כשלעצמה כבר לא עמדה על הפרק.

שינויים בזהות המוכרים
58. טענה נוספת של התובעים מתייחסת לקשיים לכאוריים בשל שינויים בזהות מוכרי הנכס (בין הנתבעים לבין עצמם) ולכך שהסכם לייחוד דירות נחתם בחודש מרץ 2006 (נספח ט' לתצהיר התובע).

59. גם בסוגיה זו לא מצאתי ממש. בכל מקרה, אין ולא יכול להיות חולק כי הזכויות בכל הדירות נשוא המו"מ בין הצדדים, היו של הנתבעים (בקונסטלציה כזו או אחרת), לפי הסכם רכישת הזכויות ולפי הסכם שיתוף משנת 2000 (נ/10 או ת/2, סע' 4.2.4). הנתבעים היו רשאים לבצע העברות בינם לבין עצמם, ולא הוכח שהיתה מניעה בהקשר זה בכל רגע נתון לבצע התקשרות עם התובעים בענין הדירות (עליה יחתמו מי מהנתבעים שהיו ברגע הרלוונטי בעלי הנכס, או כולם יחדיו). כל ארבעת הנתבעים חתמו מלכתחילה על מסמך 12.12.05 וכולם נזכרים כנמעני מסמך הכוונות. כמו כן, מסמך ההפקדה כולל עמימות בענין הזהות המדוייקת של המוכר ("מי שימכור לנו את 3 הדירות") והוא נחתם על ידי התובע/ים בדרך זו.

60. אגב, ככל שעלה בידי לראות, טענה לגבי קושי כלשהוא לגבי זהות מוכרי הדירות, לא הועלתה על ידי התובעים או מי מהפרקליטים המעורבים, קודם להגשת כתב התביעה, נתון המדבר בעד עצמו.

כהערת אגב נוספת יצויין כי אפילו מסיכומי התובעים עצמם עולה למעשה כי השינויים בזהותם המדוייקת של המוכרים לא היוותה קושי עצמאי. חשיבותה, כך נטען (סע' 15.7 (7) לסיכומים), היא ב"שיקולי מהימנות" וכן בסוגיית המצאת אישורי מיסים. התובעים מעלים חשד כי השינויים בין הנתבעים מעידים לכאורה כי הנתבעים "לא ביצעו דיווחים כחוק".

סוגיה זו נוגעת בעיקרה לטיעון בענין אישורי המיסים, אשר הועלה בנפרד וידון להלן.

61. סוגיית שינויי המוכרים בין הנתבעים לבין עצמם, אינה מצדיקה כשלעצמה את אי חתימת התובעים על מסמכים עד המועד הקובע ועד בכלל.

אישורי מיסים
62. התובעים טוענים כי הנתבעים לא הציגו אישורי מיסים הדרושים לעסקה הגם שנתבקשו לעשות כן, וכי גם מטעם זה לא היה מקום לצפות כי יחתמו על הסכמי מכר. בפרט טוענים התובעים כי הנתבעים מאנו להציג אישורי מיסים בענין רכישת הדירות מאת הבעלים הרשום רובינשטיין (ולגבי העברות בינם לבין עצמם). התובעים מסכמים כי "ברי כי ללא הצגת אישורי מסים לא ניתן להוציא אל הפועל כל עסקה בדירות" (סע' 15(8) לסיכומים).

63. עיון בחומר הראייתי אינו מאתר דרישה לאישורי מיסים שהועברה קודם למועד הקובע.

הדרישה היחידה שהועברה קודם למועד הקובע, כלולה במכתבו של עו"ד בן קמון מיום 1.2.06 (נספח א' לתצהירו). שם ניתן למצוא בהקשר תשלומי מיסים, רק את הדברים הבאים (בסע' 4 למכתב):

"אבקשך לאשר כי המוכרים שילמו את כל ההוצאות ו/או המיסים ו/או שכ"ט בגין רישום הבית המשותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת, כי אין להם חובות כל שהם וכי הקונה לא יצטרך בתשלום כל שהוא בגין רישום הבית המשותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת".

כפי שניתן לקרוא בבירור, כל אשר מתבקש מאת הנתבעים בשלב זה הינו אישור של עורך דינם של הנתבעים, ואף זאת – לגבי רישום הבית המשותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת (והעדר "חובות כל שהם").

הקשר בין דרישה זו לבין טענת התובעים היום בענין העדר אישורי מיסים לצורך ביצוע העסקה ו/או לגבי עסקת הרכישה מאת הבעלים, הוא קלוש.

64. מן האמור עולה כי נכון למועד הקובע לא היה בטיעון הנוכחי לגבי העדר אישורי מיסים, כדי לבסס את העדר חתימתם של התובעים על הסכמים.

65. לפי שהצדדים המשיכו במגעים ביניהם גם לאחר האמור, ואף הנתבעים לא מצאו לנכון ל







א בית משפט שלום 33543/08 עופר לברן, שמעיה לברן נ' חמד תעשיות (חמוש) בע"מ, הרצל חמוש, נכטיגל תכנון והנדסה (1986) בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 28/11/2010)