פסקי דין על עמרם כהן

5684/98 פ     16/12/1998




פ 5684/98 מדינת ישראל נ' עמרם כהן




בבית המשפט המחוזי 2925/98

בתל - אביב - יפו
התובעת: יעדים שרותי אחסנה ושינוע בע"מ
ח.פ. 51-225524-1
רח' האומן 9, אזור התעשיה הכבדה, אשדוד

ע"י ב"כ עוה"ד מלצר ושות'
שכתובתם להמצאת כתבי בי-דין :
רח' קפלן 2, תל-אביב, 64734
טל' : 03-6951160 ; פקס' : 03 - 6951104

- נגד -

הנתבעת: חירון - מסחר השקעות ומבני תעשיה בע"מ
ח.צ. 52-003421-6

מדרך בן צבי 20, תל-אביב 68162
טל' : 03-6823665 ; פקס' : 03-6824165

מהות התביעה: כספית והצהרתית.

סכום התביעה: 2,612,320 ש"ח

כתב תביעה

פרק א' - העובדות

1. הצדדים:

1.1 התובעת, יעדים שרותי אחסנה ושינוע בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברה פרטית, אשר
התאגדה ונרשמה כדין בישראל
.
התובעת עוסקת במתן שירותי אחסנה של טובין.

1.2 הנתבעת, חירון - מסחר השקעות ומבני תעשיה בע"מ (להלן : "הנתבעת") הינה חברה ציבורית
העוסקת, בין היתר, בהשקעות במבני תעשיה.

1.3 הנתבעת הינה בעלת הזכויות הבלעדית במגרש הידוע כחלק מחלקה 9 בגוש 2451, אשר נמצא
באזור התעשיה הכבדה באשדוד, רח' האומן 9. שטחו של המגרש האמור 38,000 מ"ר, ובנויים עליו ארבעה מבנים המיועדים לאחסון ומבנה קטן המיועד למשרד בשטח כולל של 15,012 מ"ר (להלן : "הנכס").
הנתבעת היא אשר הקימה את הנכס לצרכי מחסני ערובה ומחסנים כלליים.
העתק של תשריט הנכם כפי שצורף לחוזה השכירות (ר' להלן), תצ"ב כנספח א' לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.
-2-
. ההסכם:
1 2. בשלהי שנת 95 ביקשה התובעת לשכור את הנכס כדי שישמש לה לאחסנת טובין.
התובעת הודיעה לנתבעת כי מטרת שכירת הנכס הינה אחסנת טובין, הנתבעת מצידה הבטיחה לתובעת כי הנכס מתאים ליעוד האמור.

2.2 ביום 7.1.96, ועל סמך מצגיה האמורים של הנתבעת, התקשרו הנתבעת והתובעת בחוזה שכירות, לפיו שכרה התובעת מעם הנתבעת את הנכס (להלן : "חוזה השכירות"). בחוזה השכירות נקבע כי תקופת השכירות תחל ביום 1.2.96. יצויין כי חוזה השכירות נוסח ע"י הנתבעת, או מי מטעמה.
העתק החוזה מצ"ב כנספח ב' לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרז הימנו.

גם בחוזה השכירות הובהר כי מטרת השכירות הינה אחסון ומחסני ערובה (ראה : סעיף 6,3 לחוזה השכירות).

2.3 תקופת השכירות, כפי שנקבעה בסעיף 3 לחוזה השכירות הינה 23 חודשים, שתחילתם כאמור ביום 1.2.96 וסיומם ביום 31.12.97.
כמו כן נקבע בסעיף 4.1 לחוזה השכירות כי לשוכר - התובעת - הזכות להאריך את תקופת השכירות מפעם לפעם, לשלוש תקופות נוספות של 24 חודשים כל אחת, ותקופה רביעית נוספת של 23 חודשים (להלן : "תקופות האופציה").
התנאים הקבועים בסעיף 4 לחוזה שונו מאוחר יותר ע"י הצדדים, כפי שיתואר להלן בסעיפים 3.4 - 3.6.

3. אי ההתאמה שנתגלתה במושכו; מחדלי הנתבעת ומעשיה המפרים שינוי חוזה השכירות

1 3. בסמוך לאחר תהילת תקופת השכירות התברר לתובעת, לתדהמתה, כי בנכס קיימת בעיה חמורה של ניקוז מי גשמים, עובדה אשר לא היתה ידועה לה בעת כריתת חוזה השכירות ולא גולתה לה ע"י הנתבעת עובר לכריתת חוזה השכירות. לתובעת התגלה כי תשתית הניקוז, ובכלל זה תעלת הניקוז והקולטנים שנבנו בנכס ע"י הנתבעת לשם ניקוזו אינה מתאימה כדי לנקז את מי הגשמים, בין היתר בשל תנאי השטח, מספרם המועט של הקולטים והעובדה כי צנורות הניקוז הם צרים מדי מכדי לנקז את כמויות הגשמים שיורדים במקום.
בשל בעיות הניקוז האמורות, אירעו במחסן, המסומן באות א' בתשריט (נספח א' הנ"ל (להלן : "המחסן הצפוני") הצפות חמורות החל בחודש פברואר 96'. הצפות אלה חזרו ונשנו במהלך החודשים פברואר - מרץ שנת 96' (ואף לאחר מכן, כמתואר בסעיף 3.11 ו - 4 שלהלן).

3.2 מיד לאתר שהתגלתה בעיית הניקוז, פנתה התובעת לנתבעת בכתב ובעל פה והתריעה בפני
ה על הנזק אשר צפוי להגרם לה במידה ובעיית הניקוז לא תבוא על פתרונה. התובעת פנתה אל הנתבעת בדרישות חוזרות ונשנות כי הנתבעת תתקן את מערכת הניקוז, אולם טענותיה לא זכו לכל מענה ענייני. הנתבעת לא תיקנה את מערכת הניקוז ולא עשתה לפתרון בעיית ההצפה בנכס.
3

חליפת המכתבים בין התובעת לנתבעת בענין זה החלה ביום 26.3.96, אם כי התובעת פנתה, כאמור, אל הנתבעת בע"פ פעמים רבות קודם לכן - כפי שאף מעיד מכתבה אל הנתבעת מיום 26.3.96.
העתק מכתבה של התובעת אל הנתבעת מיום 26.3.96, מצ"ב כנספח ג לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרז הימנה.

במהלך החודשים שלאחר מכן התקיימו בין הנתבעת לתובעת חילופי דברים בעל-פה, במהלכם שבה הנתבעת והבטיחה לתובעת כי תטפל בבעיית הניקוז ותביא את הבעיה אל פתרונה, הנתבעת אמנם ביצעה מספר תיקונים קלים בלבד בנכס, אולם בדיעבד התברר לתובעת כי לא היה בהם די בכדי לפתור את בעיית הניקוז.

3.3 ביני לביני, לקראת חורף 96 - 97, ומיד לכשהתאפשר לתובעת, היא עשתה לצמצום נזקיה ע"י המנעות מאחסון במחסן הצפוני. התובעת נמנעה מלהשתמש במחסן הצפוני בחודשים דצמבר 1996 - ספטמבר 1997, ונאלצה להסתפק רק בשני המחסנים הנותרים כמחסני ערובה ועוד מחסן אחד כמחסן חופשי לאחסנת טובין. בשל כך פחת באופן משמעותי שטח האחסנה שעמד לרשות התובעת ועיסקה של התובעת נפגע עקב כך מהותית. על אף רקע זה לא הביאה הנתבעת להפחתת גובה דמי השכירות שנגבו מהתובעת בשל שכירת הנכס. בהקשר זה תדגיש התובעת כי הכדאיות הכלכלית שהיתה טמונה, מבחינתה, בשכירת הנכס, נבעה מאפיוניו של הנכס ככזה שמרוכזים בו מספר מחסנים המתאימים מבחינת גודלם ומיקומם לצרכיה העסקיים (הכדאיות הכלכלית הגלומה בשכירת מספר מחסנים בחטיבת קרקע אחת - . עולה על וו הגלומה בשכירת מספר מחסנים מפוזרים, וזאת אף אם סכום שטחם של המחסנים בשני המקרים דומה). יתר על כן, ע"פ תקנות המכס תנאי לקבלת רשיון למחסן ערובה כללי הינו כי שטח המחסן הוא 10,000 מ"ר, לכל הפחות.

3.4 במהלך החודשים ספטמבר 96 - ינואר 97 התקיימו בין הצדדים מספר פגישות שעניינן היה בקשתה של התובעת כי דמי השכירות יופחתו, וזאת בין השאר בעקבות העלאת גובה הארנונה ע"י עיריית אשדוד בכ - 20%, העלאה אשר לא נצפתה ע"י הצדדים בעת כריתת החוזה. בחודש ינואר 97 הוסכם כי יופחתו 10,000 ש"ח מדמי השכירות החודשיים הנקובים בחוזה השכינות. במעמד שיחות אלה ביקשה הנתבעת כי התובעת תתחייב לניצול זכותה להארכת השכירות, והבטיחה כי תדאג לתיקון בעיית הניקוז בנכס, נוכח הבטחותיה אלה של הנתבעת, ובשים לב לעובדה שבאותה עת טרם נגרמו נזקים לסחורה (בעיקר בשל פינויו של המחין הצפוני), נטתה התובעת להסכים להארכת השכירות, אולם הודיעה לנתבעת כי תהיה מוכנה להאריך את השכירות בשנה אחת בלבד - ואף העבירה לתובעת בסביבות חודש אפריל 97, 24 שיקים דמי שכירות עבור השנה האחת הנוספת (שני שיקים עבור כל חודש שכירות). התובעת עשתה כן, בין היתר, בשל הקושי הכרוך באיתור מחסנים חדשים והעתקת הסחורה הרבה המאוחסנת אליהם.

3.5 הנתבעת, אשר ככל הנראה צפתה כבר אן כי בעיות הניקוז בנכס לא יבואו על פתרונן, כפי שהובטח על ידה, בשים לב לכך שכנראה לא היו לה כל כוונות לבצע בנכס את התיקון הנדרש, ביקשה עם זאת להביא לכך כי הארכת חוזה השכירות תיעשה לתקופה של שנתיים, וזאת בניגוד
-4-

להודעה שנתנה לה התובעת, כאמור, ועל כן העבירה לתובעת מכתב שנוסח על ידה, אשר נושא את התאריך 17 באפריל 1997, וממוען אל הנתבעת (להלן: "המכתב"). התובעת התבקשה ע"י הנתבעת לחתום על המכתב.
המתק המכתב, מצ"ב כנספח ד' לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

כותרת המכתב הינה : "חוזה שכירות מיום 7.1.96 - מימוש האופציה". בגוף המכתב נכתב :

"הרינו להודיעכם כי אנו מבקשים לממש תקופת האופציה הראשונה בהתאם לס' 4 לחוזה.
הודעתנו זו הינה כדי לוודא הארכת תקופת השכירות עד ליום 31.12.99.
לפני חתימת מכתב זה העברנו לכם 24 שיקים, דמי השכירות עבור שנת השכירות הראשונה של תקופת האופציה הראשונה.
עד ליום 31.12.98 נעביר לכם 24 שיקים נוספים, עבור שנת השכירות השניה
של תקופת אופציה זו".

התובעת סירבה לחתום על המכתב לאור העובדה כי היא הודיעה על הארכת השכירות בשנה אחת בלבד, ואילו באמצעות המכתב ביקשה הנתבעת, למעשה, כי התובעת תודיע לה על הארכת תקופת השכירות בשנתיים.
הלכה למעשה הוארכה תקופת השכירות ע"י התובעת אך בשנה אחת, ולפיכך חוזה השכירות צפוי לבוא אל סיומו ביום 31.12.98.

3.6 הנה כי כן, עוד זמן רב בטרם הגיע המועד האחרון ע"פ סעיף 4 לחוזה השכירות, להודעה מטעם התובעת על כי לא תרצה לממש זכותה ולהאריך את תקופת השכירות (מועד זה היה בראשית חודש אוקטובר 97', 90 יום לפני תום תקופת השכירות הקבועה ליום 31.12.97), שינו הצדדים את תנאי חוזה השכירות הן בעניין אופן ההודעה והן בעניין משך הארכה זו.
הודעת התובעת, מחד, על הארכה בשנה בלבד, עוד בחודש מרץ, 1997 ובקשת הנתבעת מאידך, בחודש אפריל 1997 כי התובעת תודיע לה על הארכת תקופת השכירות, כמו גם הנסיבות שאפפו אירועים אלה, קרי בעיות הניקוז החמורות, מעידים על כך שהצדדים גילו דעתם כי תנאי חוזה השכירות שונו והתובעת תצטרך להודיע על הארכת תקופת השכירות - בניגוד לתנאי הקודם הקבוע בסעיף 4 לחוזה השכירות בדבר הארכת השכירות - ההודעה עליה ומשכה.

3.7 משהחלו חודשי קיץ 97' חולפים, והנתבעת, בניגוד להבטחותיה, לא הביאה לתיקון בעיית הניקוז, פנתה אליה התובעת שוב, הפעם בכתב, בבקשה כי תבצע טיפול דחוף במערכת ניקוז המים בנכס, טיפול אשר יסיר את סיכון ההצפה והרטיבות במחסן הצפוני וימנע הישנותם של הנזקים שנגרמו לתובעת. י .

העתק מכתבה של התובעת אל הנתבעת מיום 8.97. 21, מצ"ב כנספח הו לכתב תבימה זה ותהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

3.8 בנזוף חודש אוגוסט 1997 מכרה חברת טחנת קמח נתניה בע"מ, אשר עד לאותה עת החזיקה בפועל 100% ממניות התובעת, מחצית מהמניות שבידה לאורן אחסנה חופשית (1991) בע"מ, שעיסוקה אף הוא באחסנת טובין. סמוך למכירה ביקרו נציגי התובעת, יחד עם נציגי אורן אחסנה חופשית (1997) בע"מ במשרדי הנתבעת ביפו, ובאותו מעמד הבטיחה הנתבעת שוב כי
-5-
תביא לפתרון את בעיית הניקוז. במהלך חודש ספטמבר 1997, עקב הבטחותיה של הנתבעת כי יבוצעו על ידה התיקונים ויפתרו את בעיית הניקוז, שבה התובעת להשתמש במחסן הצפוני.

3.9 התובעת לא שקטה על שמריה, ועל מנת לקדם הטיפול בבעיה, פנתה למהנדס, מר בנו ברקוביץ' מחברת ב.ש.ב מהנדסים בע"מ, וביקשה חוות דעתו באשר לפעולות הנדרשות לבדיקת מערכת הניקוז ולתיקונה. משהתקבלה הצעת המהנדס לבדיקת מערכת הניקוז בנכס (ביום 3.9.97, או בסמוך לכך) העבירה אותה התובעת לנציג הנתבעת. משלא בא כל מענה מעם הנתבעת, פנתה אליה התובעת שוב, בכתב, בבקשה כי זו תאשר מיידית את בדיקת מערכת הניקוז ותיקונה, תוך שהיא מפנה את תשומת ליבה של הנתבעת לכך שבמחסן מאוחסנת סחורה בעלת ערך כספי רב.
התובעת אף ביקשה לבצע את התיקונים בעצמה ולחייב בהם את הנתבעת, אולם הנתבעת סירבה לכך.
העתק הצעת המהנדס מיום 3.9.97 וכן העתק מכתבה של התובעת אל הנתבעת מיום 9.9.97, מצ"ב כנספחים ה2 1 - ה3, בהתאמה, לכתב תבימה זה ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

ברם, למרות הנ"ל לא זכתה התובעת לכל מענה. בהמשך, ועם תחילתה של עונת הגשמים, התברר לתובעת כי חששותיה התאמתו, הכל כמפורט בסעיף 3.11 שלהלן ואילך, וכי בתיקונים החלקיים שביצעה הנתבעת לא היה די בכדי להביא את הבעיה על פתרונה שכן נעשו תיקונים במרובים בלבד, ולא בתשתית הקרקע, כפי שהתחייב מתנאי השטח. אולם, באותה עת, כבר היה המחסן הצפוני מלא שוב בטובין שערכם הסתכם במלוני שקלים, וזאת כאמור הודע לנתבעת. התובעת שבה איפוא ופנתה שוב ושוב אל הנתבעת; פעמים רבות, בע"פ ובכתב, ודרשה תיקון מערכת הניקוז ומציאת פתרון לבעיה. בסוף חודש נובמבר 97 אף החלו להגרם נזקים לטובין שאוחסנו במחסן הצפוני. אולם, על אף הבטחותיה של הנתבעת היא המשיכה להפר התחייבויותיה, ולא תיקנה את הנכס.
המתק מכתביה של התובעת אל הנתבעת מהימים 28.9.97, 2.11.97, 14.12.97, מצ"ב כנספחים ה4 - ה6, בהתאמה, לכתב תביעה זה ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

ע 3. בשים לב להתנהגותה המפרה המתמשכת של הנתבעת עיכבה התובעת את התשלום השני מבין שני התשלומים של דמי השכירות שאמורים היו להשתלם בעד חודש דצמבר 97', מתוך כוונה להפחית את דמי השכירות כל עוד לא תוקנה מערכת הניקוז ולהפחית את נזקיה. בסיומה של חליפת מכתבים שהתנהלה בענין זה בין ב"כ הנתבעת, עו"ד יעל אמיר לב-אוי לבין ב"כ התובעת, עו"ד קרטיס, שילמה התובעת את מלוא התשלום האמור, תחת מחאה, כשהיא שומרת לעצמה את הזכות להגיש כנגד הנתבעת תביעה בגין הנזקים שנגרמו לה.
חליפת המכתבים בין מו"ד אמיר לב ארי לבין עו"ד קרטים, מצ"ב כנספחים 11 - 51, בהתאמה לכתב תביעה זה ואלה שיצאו מטעם התובעת מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

משחלפו הימים, ועל מנת לקדם תיקון מערכת הניקוז, פנתה התובעת לגורם מקצועי מבצע, מר גדעון גואטה וקיבלה ממנו בשלהי חודש פברואר 98 הצעת מחיר לתיקון מערכת הניקוז. הצעה המחיר הובאה לידיעת הנתבעת במכתבו של עו"ד אלחריזי (נספח ט1 שלהלן).
העתק הצעת המחיר של מך גואטה, מצ"ב כנספח ז, לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.
-6-

ב 3. במהלך חורף 97 - 98 נגרמו לטובין שאוחסנו במחסן הצפוני נזקים הנאמדים במאות אלפי דולרים - הכל כפי שיפורט בסעיף 4 להלן. התובעת, מבוטחת בפוליסת כל הסיכונים משותפת לחברות סהר ואיילון. התובעת הגישה לחברות הביטוח תביעות בשל נזקים אלו. סוכן הביטוח של התובעת העביר לה בחודש מרץ 1998 חוות דעת לפיה נזקים שיגרמו בשל תקלות חוזרות במערכת הניקוז מבלי שנעשה למניעתן - לא יזכו לכיסוי ביטוחי.
העתק חוות הדעת, תצ"ב כנספח ח, לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

2ב 3. משראתה התובעת כי הנתבעת אך ממשיכה להתחמק ממילוי חובותיה וכי אין בדעתה לעשות לפתרון בעיית הניקוז והיא אך מושכת את התובעת בלך ושוב, פנה בא-כוחה, עו"ד אלחריזי אל הנתבעת ודרש ממנה תיקון המערכת וכן שיפוי ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו לתובעת בעטים של מחדלי הנתבעת. בין ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת, עו"ד יעל אמיר לב-ארי נוהלה חליפת מכתבים, במהלכה הודיע ב"כ התובעת במכתבו מיום 12.7.98, כי במידה ולא יוחל בעבודות תיקון מערכת הניקוז בנכס עד ליום 25.7.98, יש לראות במכתבו הודעת ביטול חוזה השכירות
מטעם התובעת והיא תפנה את הנכס עד לתאריך 30.11.98.
העתק חליפת המכתבים, מצ"ב כנספחים טז - ט7, בהתאמה, לכתב תביעה זה ואלה שיצאו מטעם התובעת מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

13 3. בחודש ספטמבר 98 נראה היה כי הנתבעת אכן מתחילה בתיקון מערכת הניקוז. אולם עד מהרה התברר לתובעת כי גם תיקונים אלו אינם עונים על הנדרש וכי הנתבעת אינה עומדת לערוך את התיקון היסודי הנחוץ במערכת הניקוז. אם לא די בכך שהנתבעת הפרה חיוביה ע"פ חוזה השכירות וחובותיה ע"פ הדין לתיקון מערכת הניקוז במשך למעלה משנתיים, הרי שהנתבעת לא נרתעה מלנסות ולהטיל את האשמה ואת האחריות למעשיה ומחדליה היא - על כתפי התובעת וטענה לפתע, בחודש ספטמבר 98,' כי שטח האחסון הינו, כביכול, מוזנח. טענות אלה אין להן כל בסיס, כפי שאף ציין מנהלה של התובעת במכתב התשובה לנתבעת.
העתק חליפת המכתבים בעניין זה בין התובעת לנתבעת, מצ"ב כנספחים יי - י2, בהתאמה, לכתב תביעה זה ואלה שיצאו מטעם התובעת מהווים חלק בלתי נפרד הימנו.

לתובעת, אשר שקלה שלא לפנות את הנכס במידה ומערכת הניקוז אכן תתוקן, התברר כי אמנם יהא עליה לעזבו. לפיכך מתעתדת התובעת לעשות כן בתאריך 31.12.98.

4. הנזקים שנגרמו לתובעת עד כה
בשל מחדליה ומעשיה המפרים של הנתבעת, כמתואר לעיל, נגרמו לתובעת הנזקים הבאים :
4.1 בשל העובדה כי נמנע מהתובעת להשתמש במחסן הצפוני בין החודשים דצמבר 1996 - ספטמבר 1997, נגרם לתובעת נזק בסך של 577,187 ש"ח (בערכים של חודשים דצמבר 1996 - ספטמבר 1997), המחושב על בסיס החלק היחסי של המחסן הצפוני מכלל דמי השכירות ששולמו עבור חודשים אלה.
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נזק זה (בשיערוך הכולל הפרשי הצמדה וריבית), ע"ס של 657,596 ש"ח.
-7-
4.2 התובעת שילמה משך כל תקופת השכירות, ובתוך כך גס בתקופה בה נמנעה להשתמש במחסן הצפוני תשלומי ארנונה לעיריית אשדוד. סך כל התשלומים עבור המחסן הצפתי לגבי החודשים בה נמנעה הנתבעת מלהשתמש במחסן עומד על סך של 135,791 ש"ח בערכים של חודש ינואר 98.
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נזק זה (בשיערוך הכולל הפרשי הצמדה וריבית) ע"ס של 145,331 ש"ח.
סכום זה מחושב לאחר ניכוי הסכום בו זיכתה עיריית אשדוד את התובעת, לבקשתה, בשל העובדה שהמחסן הצפוני עמד בשממונו עקב בעיית הניקוז (סכום הזיכוי עומד על כ - 10,000 ש"ח בממוצע לחודש עבור 8 חודשים (ינואר - אוגוסט 97 ) ובסה"כ 80,951 ש"ח ). זיכוי זה ניתן ע"י העירייה לאחר בדיקה ממושכת שערכה במקום.

4.3 טובין (סוכר) אשר אוחסנו במחסן הצפוני, השייכים לקדרון חברה מסחרית בע"מ (להלן: "קדרון"), ניזוקו בראשית חודש דצמבר 1997 מההצפות שנגרמו בעטים של מחדלי הנתבעת ומעשיה המפרים. קדרון העריכה נזקים אלו בסך של 5135,000. חברת הביטוח שיפתה את קדרון בסך של כ - 127,000 ש"ח (לאחר ניכוי השתתפות עצמית).
נזקי התובעת בראש נזק זה עמדו נכון ליום 30.4.98 על סך של 16,799 ש"ח הכולל את דמי ההשתתפות העצמית בסך 2500 דולר וסכום נוסף ששולם ע"י התובעת לקדרון לשם חיסול תביעותיה בשל נזקים אלו.
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נדכן זה (בשיערוך הכולל הפרשי הצמדה וריבית) ע"ס של 17,797 ש"ח.
המתק הודעת החיוב שנשלחה ע"י קדרון לתובעת, מצ"ב בנספח יא, בהתאמה, לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

4.4 קדרון הודיעה לתובעת, בחודש ינואר 98', כי עקב הנזקים שנגרמו לה, היא מפסיקה את עבודתה עימה. התובעת מעריכה את הנזק, אשר נגרם לה עד כה בשל אובדן לקוח זה בסך של 372,000 ש"ח (זאת על בסיס דמי אחסנה בסך של כ - 31,000 ש"ח לחודש, למשך 12 חודשים).
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נזק זה בשיערוך הכולל הצמדה וריבית ע"ס של 372,000 ש"ח.

העתק מכתבו של מר דוד פז, ששימש כמנהל התובעת לעו"ד אלחריזי בדבר הודעת קדרון, מצ"ב כנספח יב, לכתב תביעה זה ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

4.5 שעזי אבקת סודה אש של חברת ו.מ. בכר בע"מ, אשר אוחסנו במחסן הצפוני ניזוקו במחצית חודש דצמבר 97 מההצפות שנגרמו בעטים של מחדלי הנתבעת ומעשיה המפרים. התובעת שילמה לחברת ו.מ. בכר בע"מ דמי נזק בסך 8759 ש"ח, בערכים של חודשים אפריל - יוני 98, זמן התשלום.
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נזק זה (בשיערוך הכולל הפרשי הצמדה וריבית) ע"ס של 9124 ש"ח.
-8-
4.6 גלילי נייר עיתון שאוחסנו במחין הצפוני ניזוקו מההצפות שנגרמו בעטים של מחדלי הנתבעת ומעשיה המפרימ. גלילים אלו היו שייכים להארץ הוצאת עיתון יומי בע"מ (להלן : "עיתון הארץ"). בעקבות חוות דעת שניתנה ע"י תבע עיתון הארץ נזקים בסך $7730.
חברת הביטוח שיפתה את עיתון הארץ בסך של 18,646 ש"ח (לאחר ניכוי השתתפות עצמית).
נזקי התובעת בראש נזק זה עמדו נכון לחודש פברואר 98 על סך של 9846 ש"ה הכולל את דמי ההשתתפות העצמית בסך 2500 דולר וסכום נוסף ששולם ע"י התובעת לעיתון הארץ (על דרך של קיזוז) לשם חיסול תביעותיה בשל נזקים אלו.
נכון ליום הגשת כתב התביעה עומד ראש נזק זה (בשיערוך הכולל הפרשי הצמדה וריבית) ע"ס של 10,472 ש"ח.

4.7 סך כל הנזקים אשר נגרמו איפוא לתובעת מכח סעיף זה עומד איפוא נכון ליום הגשת תביעה זו על סך של 1,212,320 ש"ח.

פרק ב' - הטיעון המשפטי

5. התובעת תטען כי חוזה השכירות עומד להסתיים ביום 31.12.98, וזאת בעקבות שינוי תנאי חוזה השכירות ע"י הצדדים והודעתה לנתבעת כי היא מאריכה את חוזה השכירות בשנה אחת בלבד, כמפורט בסעיפים 3.4 - 3.6 לעיל.

6. בנוסף, או לחילופין תטען התובעת כי חוזה השכירות בוטל על ידה כדין במכתב בא-כוחה מיום 12 ביולי 1998 (נספח ט6 הנ"ל עקב אי ההתאמה שהתגלה במושכר, לאחר שהנתבעת לא פעלה לתיקון מערכת הניקוז בנכס.
לחילופין ולמען הזהירות בלבד תבקש התובעת לראות בתביעה זו הודעת ביטול, זאת גם לאחר שהתיקונים שההלה הנתבעת לערוך בנכס בחודש ספטמבר 98 התגלו כתיקונים למראית עין ) בלבד ובשים לב לעובדה שחברת הביטוח עלולה שלא לפצות את התובעת בגין נזקים עתידיים.

התובעת תטען כי קמה לה עילה לביטול חוזה השכירות ולתרופות הקבועות בדין בגין ביטול כאמור, בשל כל אהד מהטעמים הבאים, ו/או בשל משקלם המצטבר :

6.1 תובעת תטען כי בעת מסירת הנכס לתובעת ידעה הנתבעת, אשר הקימה את הנכס ופיקחה עליו בשנים שקדמו לכריתת חוזה השכירות, על הבעיות במערכת הניקוז, ולמצער היה עליה לדעת על קיומן של בעיות אלו. הנתבעת אף ידעה כי התובעת מייעדת את הנכס לאחסנת טובין וזו אף היתה מטרת השכירות כהגדרתה בחוזה השכירות (סעיף 6.3 לחוזה השכירות). לפיכך, תטען התובעת כי בעת מסירת הנכס לתובעת ידעה הנתבעת על אי התאמת הנכס למה שהוסכם בין הצדדים, ואילו התובעת לא ידעה על כך.
בנוסף, או לחילופין תטען התובעת כי די בכך שהעובדות שגרמו לאי ההתאמה היו ידועות לנתבעת בעת מסירת הנכס לתובעת וכי מבחינה משפטית אין נפקא מינה אם אי-ההתאמה לא היה ידוע לנתבעת בפועל בעת מסירת הנכס לתובעת.
התובעת תוסיף ותטען כי הליקוי שנתגלה במערכת הניקוז, שהוא ביסוד אי ההתאמה, שולל מיסודו את תכונותיו של הנכס בכללותו, והמחסן הצפוני בפרט, לצרכי אחסון רב-שנתי.
-9-
אשר על כן תטען התובעת כי הנתבעת, אשר מסרה לתובעת נכס שבזמן המסירה לא התאים למה שהוסכם בין הצדדים, מבלי שגילתה זאת לתובעת, אשר לא ידעה על כך, לא קיימה את חיוביה ע"פ החוזה ועל פי חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 (להלן : "חוק השכירות").

6.2 התובעת תוסיף ותטען כי באי גילויה של אי ההתאמה לתובעת הפרה הנתבעת את החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לקראת כריתת חוזה, כמצווה בחוק החוזים התשל"ג - 1973 (להלן : "חוק החוזים"), וכי הפרה זו מזכה את התובעת בתרופות המגיעות לה על פי כל דין.

6.3 התובעת תוסיף ותטען כי בשל העובדה שהנתבעת לא גילתה לתובעת על אי ההתאמה האמורה, זכאית התובעת לזכויות המוענקות לפי סעיפים 6 ו - 7 לחוק השכירות, וזאת על אף האמור בחוזה השבירות, ככל שיש בו הוראות נוגדות.

6.4 בנוסף או לחילופין תטען התובעת כי בשל היות אי ההתאמה עובדה נסתרת, אשר לא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה, אין תוקף לכל תנאי בחוזה השכירות אשר יש בו ויתור כלשהו על טענות התובעת בדבר מוס, פגם או אי התאמה בנכס.

6.5 בנוסף או לחילופין תטען התובעת כי משגילתה התובעת את בעיית הניקוז בנכס, ודרשה מהנתבעת לתקן מערכת הניקוז, קמה לנתבעת חובה לבצע תיקון בנכס ולהביא לפתרון את בעיית הניקוז, אשר הגבילה הגבלה של ממש את השימוש ב33ס לפי ההסכם ו/או לפי המקובל בנסיבות. הנתבעת לא קיימה חובתה זו. לחילופי חילופין ולמען הזהירות בלבד תטען התובעת כי חובה כאמור קמה לנתבעת גם אם נגרמת אי נוחות רבה בעת השימוש. התובעת תוסיף ותטען כי בשל אי תיקון מערכת הניקוז זכאית התובעת לתרופות על פי כל דין, לרבות, ומבלי לגרוע מכלליות האמור, התרופות המנויות בחוק השכירות ובחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן : "חוק התרופות").

6.6 התובעת תוסיף ותטען כי הנתבעת, כמשכירה, אחראית על התאמתו של הנכס למטרת השכירות במשך כל תקופת השכירות ולא רק בשעת מסירת הנכס לתובעת וכי מחדלה של הנתבעת לתקן את מערכת הניקוז יש בו משום הפרת חובותיה על פי חוזה השכירות ועל פי כל דין - לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור החובות הקבועות בחוק השכירות ובחוק החוזים.
התובעת תטען כי מחדליה האמורים של הנתבעת מהווים הפרה יסודית של חוזה השכירות, שהקימו ומקימים לה זכות לבטלו.
לחילופין ולמען הזהירות בלבד תטען התובעת כי מחדלה של הנתבעת מהווה הפרה של חוזה השכירות והתובעת העניקה לנתבעת ארכה כדין לקיום החוזה. משלא קיימה הנתבעת את החוזה, קמה לתובעת זכות לבטלו והביטול יכנס לתוקפו מסוף יום ה - 31.12.98.

7. התובעת תוסיף ותטען כי היא פטורה מתשלום דמי השכירות, או חלקם בעד הזמן שהשימוש בנכס, או בחלקו נמנע ממנה מחמת נסיבות הקשורות בנכס וזאת לגבי כל התקופה בה נמנע ממנה השימוש בנכס, או בחלקו בטרם ביטלה את חוזה השכירות.
בנוסף או לחילופין תטען התובעת כי היא זכאית להפחתת דמי השכירות, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי חוזה השכירות.
- 10 -


פרק ג' - הסעדים

8. נוכח כל האמור לעיל התובעת מבקשת מבית המשפט הנכבד להעניק לה את הסעדים המנויים להלן :

8.1 סעד הצהרתי
בית המשפט הנכבד מתבקש להצהיר כי חוזה השכירות בא על סיומו בתאריך 31.12.98, ולחילופין כי חוזה השכירות בוטל ע"י התובעת כדין.

8.2 סעד כספי

8.2.1 בנוסף, מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בתשלום הנזקים שנגרמו לתובעת בסך כולל של 11212,320 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת כתב התביעה ועד יום התשלום בפועל, לפי ראשי הנזק המנויים להלן (אשר פירוט בגינם הובא בסעיף 4 דלעיל) :

א. סך של 6571596 ש"ח נכון ליום הגשת התביעה, בשל העובדה כי נמנע מהתובעת להשתמש במחסן הצפוני בין החודשים דצמבר 1996 - ספטמבר 1997.

ב. סך של 145,331 ש"ח בשל הפרשי תשלומי ארנונה לעיריית אשדוד.

ג. סך של 17,797 ש"ח דמי השתתפות עצמית בגין תשלומי הביטוח ששלומו לקדרון.

ד. סך של 372,000 ש"ח בגין הנזק שנגרם לתובעת בשל אובדן הלקוח קדרון.

ה, סך של 9124 ש"ח בגין דמי הנזק ששילמה התובעת לחברת ו.מ. בכר בע"מ.

1. סך של 10,472 ש"ח בגין הסכום ששילמה התובעת בגין הנזקים של עיתון הארץ.

8.2.2 בשל ביטול החוזה נאלצת ותאלץ התובעת לחפש חלופות אחרות לעיסקה וללקוחותיה, פעולות הכרוכות בהשקעה כלכלית ניכרת. אשר על כן יתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת בנוסף פיצוי בגין הוצאותיה המיוחדות בסך 11400,000 ש"ח (דמי התארגנות במושכר חילופי ופינוי מואץ).

8.2.3 סך כל הסעדים הכספיים המבוקשים ע"י התובעת, כמפורט בסעיפים 8.2.2. 1 - 8.23 דלעיל עומדים ביום הגשת תביעה זו על סך של 2,612,320 ש"ח.

8.3 לחילופין מתבקש בית המשפט הנכבד לחייב את הנתבעת בסך הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 17.2 לחוזה השכירות, בגין הפרתה היסודית של הנתבעת את חוזה השכירות, הפיצוי המוסכם עומד על סך של 250,000 דולר שהם 1,059,250 ש"ח (לפי שער הדולר ביום 20.10.98 שהינו 4.237 ש"ח).
- 11 -

8.4 בנוסף או לחילופין יתבקש בית המשפט הנכבד ליתן לתובעת כל סעד אחר, או נוסף, ככל שהוא מתבקש מהטיעון המשפטי ו/או ככל שבית המשפט הנכבד יראה לנכון.

9. התובעת שומרת על זכותה לעדכן ולכמת את סכומי הנזק, שכן חלק מנזקיה טרם התגבשו, וכן לשלוח לנתבעת הודעות לצד שלישי במידה ותהינה תביעות עתידיות מצדדים שלישיים.

10. הסמכות

1 10 לבית משפט נכבד זה הסמכות העניינית לדון בתביעה על כל עילותיה והסעדים המתבקשים בגידרה, נוכח הסעד ההצהרתי והסעד הכספי הנדרשים בה.

2 10 לבית משפט נכבד זה הסמכות המקומית לדון בתביעה הן בשל מקום עיסקה של הנתבעת והן בשל מקום יצירת ההתחייבות, שניהם בתל אביב,

11. דין טענות התובעת
טענות התובעת בכתב תביעה זה הן מצטברות ו/או משלימות, הכל לפי העניין והדבק הדברים.

12. נוכח כל האמור לעיל בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת להזמין את הנתבעת לדין וליתן כנגדה את הסעדים המבוקשים, הכל כמפורט לעיל והכל בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מירביים מותרים מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל, ובנוסף לשלם לתובעת הוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד ומע"מ כדין.
20/10/98

חנן מלצר עו"ד גילת אייל עו"ד
ב"כ התובעת








פ בית משפט מחוזי 5684/98 מדינת ישראל נ' עמרם כהן (פורסם ב-ֽ 16/12/1998)