פסקי דין על אייל אביעוז | פסקי דין על אורלי אביעוז | פסקי דין על ברוך מיכאליאן | פסקי דין על נציגות הבית המשותף

145/09 תיק     15/11/2010




תיק 145/09 אייל אביעוז, אורלי אביעוז, ברוך מיכאליאן נ' נציגות הבית המשותף




מס' תיק: 145/09+178/09

אייל אביעוז ת.ז. 023088503
אורלי אביעוז ת.ז. 027739150
ברוך מיכאליאן ת.ז. 77253250
ע"י ב"כ עוה"ד טובה כהן ו/או עופר שחל
מרח' נורדאו 30, פתח תקוה

"הנתבעים שכנגד"
התובעים:

- נ ג ד -

נציגות הבית המשותף
רח' העצמאות 54, פתח תקוה
ע"י ב"כ עוה"ד דוד איזקסון
מרח' ז'בוטינסקי 155, רמת גן

"התובעת שכנגד"
הנתבעת:

פ ס ק ד י ן


1. התובעים, הנתבעים שכנגד, הינם בעלי זכויות בשתי דירות בבית ברחוב העצמאות 54 בפתח תקוה, המצוי במקרקעין הידועים כחלקה 57 בגוש 6714 (להלן-"הבית").
הנתבעת, התובעת שכנגד, הינה נציגות הבית המשותף .
מדובר בבית ובו 17 דירות.
התביעה העיקרית הינה להורות על בטלותו של ההסכם שנחתם בין הצדדים בעניין מעלית השבת, ליתן צו מניעה קבוע להפעלת פיקוד השבת במעלית, לפסוק לטובת התובעים סך של 6000 ₪ בגין עוגמת נפש, לחייב את הנתבעת להציג לתובעים דו"ח הוצאות והכנסות, ובלשון כתב התביעה "לחייב הנתבעים להחזיר לתובעים הוצאות אילו בדרך של קיזוז מדמי ועד החלים על התובעים -כל אחד על פי חלקו. ולקזז הוצאות אילו חלקם בהוצאות עודפות אילו משך החודשים בהם הייתה המעלית מופעלת ועד להפסקת הפעילות".
התביעה שכנגד הינה למתן צו עשה להפעלת פיקוד השבת במעלית בהתאם להוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים, להורות לנתבעים שכנגד להימנע בעצמם או ע"י מי מטעמם להזיק למעלית או לפגוע בשלמות הרכוש המשותף. לחילופין מבוקש להורות לנתבעים שכנגד לקיים את חלקם בהסכם האמור שקיבל לטענתם תוקף של

פסק דין
. כן התבקש לחייב את הנתבעים שכנגד לשלם חלקם בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף בגין החודשים אוקטובר-נובמבר 2007 והפרשים בגין חודשים יולי-דצמבר 2009, סך כולל של 540 ₪. בנוסף מבוקש לחייבם בהוצאות לדוגמא, לרבות שכר בטלה לכל אחד מדיירי הבית והנציגות בפרט.

2. טענות התובעים, הנתבעים שכנגד, בתמצית-
תובעים 1 ו-2 הינם בעלים של דירת גג בבית המשותף המתגוררים בה החל מחודש 12/07. תובע 3 אף הוא בעל דירת גג מתגורר בבית החל מחודש 04/09.
בבית 17 דירות ומותקנת מעלית אחת, דירת התובעים ממוקמת בסמיכות לפיר המעלית. התובעים לא נתנו הסכמתם מעולם להפעלת המעלית כמעלית שבת ואף בעת רכישת הדירה לא נאמר להם כי המעלית צפויה לפעול כמעלית שבת.
לדבריהם, כאשר הופעלה לראשונה המעלית לא הופעל בה פיקוד שבת אלא לאחר פרק זמן של כשבועיים שלושה. עם הפעלתו של מנגנון פיקוד שבת פנו התובעים 1 ו-2 לנציג הנתבעת, מר דהאן, בדרישה להפסיק את הפעלת המעלית בדרך זו מן הטעם שהיא גורמת להם מטרד ממשי. לדבריהם הופתעו לגלות כי מנגנון השבת פועל על אף מחאתם. בין תובעים 1 ו-2 לנתבעת נחתם הסכם עקרונות על פי יופעל פיקוד השבת במעלית בשעות מסוימות. לדבריהם ההסכם נחתם לאחר הגשת התביעה הראשונה בערכאה זו (תיק 193/08). התביעה נמחקה מתוך תקווה שההסדר יכובד, ההסדר לא קיבל לטענתם תוקף של

פסק דין
. ואולם הנתבעת הפרה את ההסכם והרחיבה את הזמנים בהם מופעלת המעלית ולא טיפלה במטרד הרעש. התובעים הודיעו לנתבעת על ביטולו של ההסכם. כן נטען כי אף טרם הגשת התביעה הסכימו התובעים למען שכנות טובה להפעלת פיקוד שבת בתנאי שיקבלו לרשותם מפתח שיאפשר נטרול הפיקוד בעת השימוש, הנתבעת נמנעה מלעשות כן.
לטענתם הפעלת פיקוד השבת גורמת להם מטרד ממשי, כל שימוש מלווה בצפצוף קולני. התובעים הגרים בקומה אחרונה בבית אינם יכולים לעשות במעלית שימוש ראוי שכן הפעלת מנגנון פיקוד שבת מחייבת המתנה של דקות ארוכות. כן נטען כי הפעלת פיקוד השבת עלולה להוות סיכון בטיחותי בעת צורך רפואי דחוף.
לדעתם כיוון שיש מעלית אחת בבית, אין לנתבעת זכות על פי דין להפעילה כמעלית שבת.

3. טענות ב"כ הנתבעת, התובעת שכנגד, בתמצית-
יש לדחות את התביעה על הסף מן הטעמים הבאים מנגנון פיקוד שבת פועל מאז אוכלס הבניין, התובעים הם היחידים המתנגדים להפעלה זו והם אינם יכולים לכפות דעתם על הרוב שקיבל החלטה זו באסיפה הכללית.






הנתבעת כיבדה את ההסכם בין הצדדים ואולם התובעים החלו להתלונן ולדרוש דרישות נוספות חדשים לבקרים. התביעה טורדנית, סתמית וקנטרנית. יש לדחות את התביעה אף בשל העדר יריבות של תובע 3 מול הנתבעת, שכן זה לא היה צד להסכם והחל לגור בבית לאחר מועד ההסכם וההחלטה. כמו כן דין התביעה להימחק בשל היותה נעדרת עילה, היא אינה מגלה כל מסכת עובדתית שככל שתוכח תקנה לתובעים את הסעדים המבוקשים על ידם. אין לתובעים לא זכות שבדין ולא זכות חוזית.
עוד נטען כי התנהלותם והתנהגותם של התובעים חסרת תום לב, כאשר הנתבעת פעלה למעלה משנתיים, להסדיר את פעילותו של הבית שנפגע כתוצאה מקריסת "חפציבה", לרבות השלמת מערכות אינסטלציה וחשמל שטרם הושלמו ואף עצם פעילותה של המעלית התאפשר רק לאחר התדיינות בבית המשפט המחוזי ושיחות רבות נוספות באמצעות נציגי הנתבעת עם הקבלן וכונס הנכסים. כך גם הובא להפעלת המעלית בחודש פברואר 2008 ובכלל זה גם התקנת מנגנון השבת.
לטענתה, פעילות המעלית כמעלית שבת עוגנה בהסכמת התובעים 1-2 בהסכם האמור שנחתם בין הצדדים ביום 22.10.08 וקיבל תוקף של החלטה.ככל שיבוטל ההסכם עומדת הנתבעת על דרישתה להשבת המצב לקדמותו בהתאם לתנאים המקוריים בהם הופעל פיקוד השבת על ידי הקבלן ובהתאם להחלטות כל הדיירים בהם התובעים שאישרו את תנאי ההפעלה.
לטענתם הבית שוווק כבית ובו מעלית שבת, כך גם הוגדר במפרט לחוזים עליהם חתמה החברה עם מרבית דיירי הבית. הפעלת פיקוד השבת לאותן שעות מוגבלות, לא מהווה הכבדת יתר לדיירים, שיכולים להשתמש במעלית כאוות נפשם באותו הזמן שהתארך במעט. לטענתה התובעים אף עשו דין לעצמם וחדלו לשלם את חלקם בהוצאות המשותפות בסמוך להגשת התביעה.

4. פתח דבר
החיים בבית משותף מזמנים מתח מתמיד בין זכויות הרב והמיעוט. החוק והפסיקה התוו שורה ארוכה של הסדרים שמגמתם הגנת היחיד מפני עריצות הרוב והגנת הרוב מפני עריצות היחיד. במקרה דנן מבקשים 2 מבין בעלי הדירות בבית ליתן צו מניעה קבוע להפעלת מעלית שבת, הפועלת בפרקי זמן קצובים בחג ובמועד, בהסתמך על הסכמתם של רוב מוחלט של בעלי הדירות בבית.
התובעים הגישו תביעה קצרה המתבססת לטענתם על הוראות הדין.
לדידם יש ליתן צו מניעה קבוע להפעלת מעלית השבת בהעדר הסכמתם.
בדיון ניכרה אי הסימטריה בין התובעים לנתבעת. הנתבעת עמלה על הגשת כתב הגנה מפורט, תצהירים רבים וסיכומים רחבי היקף המבססים לטענתה את זכאותה להפעלת מעלית שבת. קשה היה שלא להתרשם כי הנתבעת וייתר בעלי הדירות שהתייצבו לימינה ונכחו בדיונים חששו כי תביעה זו עלולה לשנות את המצב הנוהג בבית באופן שיקשה עד מאוד על רוב בעלי דירות המשך התניידות בין קומות הבית בימי שבת וחג. הנתבעים הציגו למצער גישה בלתי מתפשרת על אף מצוקתם הכנה של שותפיהם בבית המשותף.

5. עם זאת, יש לבחון את הסעדים הנתבעים בשני משורים-
האחד- האם קיים הסדר חוקי מחייב להפעלת מנגנון שבת במעלית בבית המשותף והאם הנתבעת עמדה זו;
השני-בחינת הזכאות לסעד העיקרי הנתבע שכן מתן צו מניעה בין קבוע ובין לשעה נתון לשיקול דעתו של בית משפט אשר יבחן האם ראוי לתיתו, בפרט מקום שמדובר בסעד מן היושר.

6. מן הכלל אל הפרט המדובר בבית משותף ובו 17 דירות, הבית טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים אף כי אין חולק כי הוא ראוי להירשם ככזה.
דרך ארוכה עברו מרבית בעלי הזכויות בבית, עת קרסה חברת "חפציבה", ועד שהושלמה בנייתו. אף בניית המעלית הושלמה כך נראה רק לאחר הליך משפטי ממושך. לעצם העניין, ראשיתו של הסכסוך שבפני
, בתביעה שהוגשה ע"י התובעים העיקריים כנגד הנתבעת בתיק 193/08 . עפ"י הודעת הצדדים התבקשה מחיקת התביעה לאחר שהצדדים הגיעו לכלל הסכם (להלן-"ההסכם").
למעלה מן הצורך, יוער, כי בקשה לביטולו של ההסכם מכח עליה חוזית אינה מצויה בסמכותו העניינית של המפקח על רישום המקרקעין (ר' סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).
בכתב התביעה עתרו כאמור התובעים לביטולו של ההסכם כמו גם לסעדים נוספים, בסכומי התובעים לא התייחס בא כוחם למרבית הסעדים, פרט לבקשת צו המניעה הקבוע ולטענה בדבר העברה בדיחוי של הדו"חות הכספיים מהנציגות.
לב ליבו של הסכסוך כאמור הוא דרישתם של תובעים 1 ו-2 ותובע 3 לאסור על הנתבעים לעשות שימוש במנגנון פיקוד השבת במעלית המשותפת.

7. ההסדר החוקי להפעלת מעלית שבת בבית שבו מעלית אחת-
ב"כ התובעים הטעים כי מדובר בסוגיה משפטית גרידא. לדבריו הפעלת מעלית שבת בבית שכזה מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות בבית. לטענתו סעיף 59ז' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, משקף את האיזון המתחייב בבית ובו שתי מעליות בבית ולכן בבית שבו מעלית אחת יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות.

8. ואולם, על מטרת החוק ותכליתו ניתן ללמוד מההיסטוריה החקיקתית שלו, מהצעת החוק ודברי ההסבר לו (ר' ע"א 6166/07 צחי פלדמן, עו"ד בתפקידו ככונס נכסים על זכויות צמרות נ' א.י.ע. יובלים השקעות בע"מ, תק-על 2010(1), 204 (2010)).
במקרה דנן בדברי ההסבר להצעת החוק התקנת מעליות שבת בבניינים רבי קומות ובבניינים ציבוריים (תיקוני חקיקה), התשס"א-2000 נאמר-
"כיום אין כל הוראה בחקיקה המחייבת התקנה של מעליות שבת בבניינים רבי קומות ובבניינים ציבוריים. כתוצאה מכך נוצר מצב שבו מופלה הציבור הדתי-מסורתי, ונמנעת ממנו רכישת דירה בבניינים רבי קומות וביקור בניינים ציבוריים מחמת אי התקנת מעליות השבת. לפיכך, מוצע לתקן את חוק התכנון והבניה ואת חוק המקרקעין כך שבכל בניין שבו יותקנו שתי מעליות או יותר ובכל בניין ציבורי, כפי שיקבע שר הפנים בתקנות, תהא אחת המעליות מעלית שבת".
דברי ההסבר מלמדים איפוא על מגמה הפוכה מזו המוצעת ע"י ב"כ התובעים, מגמה שבה יש להקל על הציבור הדתי המסורתי במגוריו בבית רב קומות.
מדובר ללא ספק בתיקון מרחיק לכת שמתיר שימוש ברכוש משותף רק על פי דרישת בעל דירה אחד בבית המשותף אף מבלי להיזקק לרוב כלשהוא להחלטה זו, "דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת".
לא מצאתי איפוא בסיס פרשני לכך שהגיונו של סעיף 59ז' מלמד על צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות להפעלת מעלית שבת בבית רב קומות בוודאי במקום שבו יש הסכמת רוב מוחלט של בעלי הדירות.

9. בהעדר הסדר חוקי ספציפי להפעלת מנגנון פיקוד שבת יש להיזקק להוראות החוק הכלליות בהקשרו של שימוש ברכוש משותף.
סעיף 5 לתקנון המצוי קובע, לאמור:
"בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף".

10. סוגיית הרב הדרוש להכרעות מסוג זה כבר נדונה ונפסקה, בין היתר, בע"א 549/73 אנטוני והלן וינטרס, נ' אלוני זמורה, פ"ד כח(1), 645 , 647-648 בהלכה שנשתרשה. שם נקבע, בין היתר, כי-
"לא כל שכן, הדעה שדרושה הסכמת כל בעלי הדירות כדי שאפשר יהיה לעשות שימוש פלוני ברכוש המשותף, אינה מתקבלת על הדעת וגם אינה נכונה מבחינה משפטית. מבחינה מעשית, אם בקביעת השימושים השונים ברכוש המשותף תהיה לכל בעל דירה זכות וטו, תושם לאל ברוב המקרים כל אפשרות של חיים משותפים תקינים בבתים משותפים. בעניינים אלה קובעת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, המחליטה ברוב דעות. היא קובעת את טיב השימוש ואת אופן השימוש, כמו בדוגמה המובאת ב-ע"א 31/70, כהן נ' שמאי, (עזרא כהן נ' חיים שמאי, פד"י כד (2), ע' 88), כשהאסיפה הכללית קובעת לבעלי הדירות את מועדי השימוש בחדר כביסה...
בדברים שאינם מוסדרים בחוק וגם לא בתקנון או לפי החלטה מוסמכת של האסיפה הכללית, השאיפה צריכה להיות למצוא איזון בין השמירה על הזכויות הקיימות של בעלי הדירות בדירותיהם וברכוש המשותף לבל ייפגעו לבין האינטרס הלגיטימי של כל בעל דירה יחיד לעשות שימוש רגיל ברכוש המשותף בצורה נאותה ובאורח סביר. הדרישה שיש כאילו צורך בהחלטה מיוחדת של האסיפה הכללית לגבי כל שימוש ברכוש המשותף, קטן או גדול, רגיל או בלתי רגיל, ולא כל שכן מתן זכות וטו בענין זה לכל בעל דירה, עלולים להשמיט את הקרקע מן האפשרות לחיות חיי שיתוף אנושיים בבתים משותפים ללא קשיים וסיבוכים מיותרים. מצד שני, כל בעל דירה גם אינו בן-חורין לעשות ברכוש המשותף ככל אשר יעלה על לבו, מעין "הישר בעיניו יעשה", כשאין באותו ענין החלטה של האסיפה הכללית. גם זה לא יאפשר חיי שכנות טובה בבתים משותפים". (ההדגשה שלי ט.ל)







11. עדי הנתבעת הצהירו כי הפעלת מנגנון פיקוד שבת נעשתה, ללא תשלום, במסגרת התחייבות חוזית של כונס הנכסים והקבלן בהתאם למחוייבותם להשלמת בניית הבית המשותף ובהתאם להוראות בית המשפט.
הפעלת מעלית השבת אושררה באסיפת דיירים בחתימתם של כל בעלי הזכויות לרבות התובעים 1 ו- 2 (נספח ו' לתצהירי התובעת שכנגד).
תובע 3 לא היה צד כאמור להסכם שכן החל להתגורר בבית מחודש אפריל 2009 כאשר מעלית השבת כבר עבדה במתוכנת המאושרת באסיפה.

12. לטענת הנתבעת, התובעים אינם יכולים לכפות את דעתם לשינוי מצב קיים , לאחר שהנושא נדון, הוחלט באסיפות דיירים ואושר בחתימת כל בעלי הזכויות בבית.
לדעתה, די בכך שהאסיפה הכללית קיבלה שוב ושוב במספר החלטות שונות את ההחלטה שלא לשנות את המצב הקיים בו מופעלת מעלית השבת - כדי לדחות את תביעת התובעים מעיקרה.

13. בהקשר זה אכן צורפו מספר פרוטוקולים של האסיפה הכללית, בהם נכחו אף תובעים 1 ו-2 (ר' נספחים כ"א) המסדירים את פעולת מעלית שבת, תחנות העצירה, שעות הפעילות התואמות את זמני התפילות ואף נדונה והוחלטה שאלת ההשתתפות בהוצאות מעלית השבת.
בכל הפרוטוקולים התקבלו ההחלטות בהסכמת כל הנוכחים.

14. התובעים לא הפריכו ראיות אלה. בא כוחם הטעים בסכומיו לאמור:
"התובעים, שגרים בקומות העליונות הבית, מתנגדים להפעלת המעלית האחת כמעלית שבת. די בכך כדי לקבל את התביעה. הם אינם חייבים להסכים, הם אינם חייבים לנמק, זו זכותם המלאה ולא ניתן לכפות עליהם דיעה אחרת. אין ולא היה כל צורך להביא מטעם הנתבעים עדים, שרק הראו עד כמה עזה וכוחנית טינתם לכל מי שחולק עליהם ועד כמה המרקם אכן עדין. הדין הקיים, כל עוד לא שונה, אינו מאפשר הפעלת המעלית כמעלית השבת ללא הסכמת התובעים. זה פשוט ובהיר כשמש".

15. במקרה שלפניי איני סבורה כי יש לתובעים זכות שבדין לעניין צו המניעה כמתואר. אין בהפעלת "מעלית שבת" ערך מוסף על פני כל שימוש אחר ברכוש משותף בבית משותף. לפיכך, מקום בו הושגה הסכמת הרוב באסיפה הכללית להפעלת מנגנון פיקוד שבת וודאי מקום שהסכמה זו הינה לפרקי זמן אזי מדובר בהחלטה שהתקבלה כדין והיא מחייבת ממילא- ככל החלטה אחרת בבית המשותף- את המיעוט המתנגד לה. ויוטעם שבכל מקרה אין המדובר במניעת שימוש מן המיעוט אלא מן הרוב דווקא, שכן גם בזמן פעולתה של המעלית כמעלית שבת לא נשללת מהמיעוט שימוש בה, מה שאין כן בהפעלתה כמעלית רגילה במועד וחג עבור מי שהינו שומר מסורת באותו בית, אשר מנוע מלעשות כל שימוש במעלית והוא אנוס ממילא לעלות ולרדת במדרגות במהלך השבת.
במקרה דנן, לא מצאתי בסיס בדין לקבלת הסעד המבוקש וממילא לביטול החלטת הרוב בשל התנגדות המיעוט.

16. פרשנות דומה הובעה בפסיקת כב' המפקח הבכיר על רישום מקרקעין ירושלים, פנחס לוי, בין היתר בתיק 81/94 בעניין ציפי איילון ואח' נ' אלן רוזן, לא פורסם (פסיקה שקדמה לתיקון תשס"א והוספת סעיף 59ז') בקובעו לאמור:
"נעשה נסיון ו/או מאמץ כביר ע"י התובעים לייחס לסכסוך זה כ"מלחמת תרבות" בין שני פלגים בבית המשותף, בין חילוניים לבין דתיים, ולתת להחלטה שנתקבלה צביון של כפיה דתית. ברם, אינני רואה עין בעין את הסכסוך דנן כפי שרואים אותו התובעים. כל מה שאני רואה ו/או מוצא בסכסוך זה הוא מחלוקת לגיטימית לגבי השימוש בחלק ו/או במתקן שהוא רכוש משותף, וענין זה נתון להחלטתם ולהכרעתם של בעלי הדירות בבית המשותף, ואין נפקא מינה מהי השקפת עולמם. כשם שניסיונות קודמים שהיו לקבל החלטה דומה נדחו בעבר, אין כל פסול בהחלטה שנתקבלה לאחרונה אשר צריכה לחייב את כל בעלי הדירות, בדיוק כפי שהחלטות שנתקבלו בעבר חייבו את כל בעלי הדירות, לרבות אלו שהתנגדו להן. למותר לציין, כי בעתיד יכולים בעלי הדירות בבית המשותף לשנות את ההחלטה הנדונה, לבטלה ו/או לקבוע כל הוראה אחרת במקומה, ואין במצב שנוצר כדי להוות יצירת עובדה בלתי הפיכה".

באותו עניין פסקה אף כב' המפקחת על רישום המקרקעין ברחובות, תמר פריאנטה, בין היתר בתיק תביעה 137/2000 בעניין לוי יוסף ושרה נ' נציגות הבית המשותף ואח', לא פורסם, לאמור:
"ואכן, ענין זה של הפעלת מעלית השבת הוא לכאורה ענין של שימוש ברכוש המשותף, בו רשאית האסיפה הכללית להחליט ברוב דעות עפ"י סעיפים 5 (א) ו- 12 (א) לתקנון המצוי. ההחלטה האם להפעיל את מעלית השבת יועדה לאסיפה הכללית בהתאם להוראות סעיף 5 (א) הנ"ל. ונקבע בע"א 549/73 וינטרס נגד זמורה, פד"י כה (1) 645, בעמ' 648 - כי בקביעת השימושים השונים ברכוש המשותף קובעת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, המחליטה ברוב דעות, והיא הקובעת את טיב השימוש ואת אופן השימוש" .

17. לא למותר לציין, כי החלטה מעין זו אף אינה בגדר ההחלטות המנויות בסעיף 12 לתקנון המצוי המחייב כי החלטה המשנה את זכויותיו על בעל דירה לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה. שכן, המבחן שקבע בית המשפט, בבואו לבחון האם החלטה מסוימת משנה זכויותיו של בעל דירה-שאז נתונה לו זכות הוטו- או







תיק המפקח על רישום המקרקעין 145/09 אייל אביעוז, אורלי אביעוז, ברוך מיכאליאן נ' נציגות הבית המשותף (פורסם ב-ֽ 15/11/2010)