פסקי דין על מטעי לאה ויוסף | פסקי דין על פרי אור | פסקי דין על פלנצמן נאורה ורות ואח' | פסקי דין על הוועדה המקומית לתו"ב חדרה | פסקי דין על החברה הלאומית לדרכים |

9015/08 ערר     20/09/2010




ערר 9015/08 מטעי לאה ויוסף בע"מ, פרי אור בע"מ, פלנצמן נאורה ורות ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב חדרה, החברה הלאומית לדרכים בע"מ




מדינת ישראל
משרד הפנים - מחוז חיפה
ועדת ערר מחוזית

עררים מספר: 9001/07 - 9003/07, 9012/08 - 9015/08, 9012/08 - 9013/09, 9017/09 - 9019/09, 9021/09, 9025/09 - 9027/09, 9030/09 - 9032/09, 9082/09 - 9103/09
מקום הנכס: חדרה
הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה

הרכב וועדת הערר:
עו"ד מיכל גלקין גולן
, מ"מ יו"ר וועדת הערר
גב' הדר סלע, נציגת מתכנן המחוז (פרט לתיקים 9025/09,9026/09,9027/09)
גב' תמר לקס, נציגת מתכנן המחוז (בתיקים 9025/09,9026/09,9027/09 בלבד)
מר מאיר גרון, שמאי (פרט לתיקים 9014/08,9015/08,9013/09,9012/09)
מר מיכאל גופר (בתיקים 9014/08,9015/08,9013/09,9012/09)

העורר/ים: מטעי לאה ויוסף בע"מ

פרי אור בע"מ

פלנצמן נאורה ורות
יעקבס (הורוביץ ) צילה
יעקבס דב בוריס
על ידי עו"ד מיוחס
/ עו"ד בורשטיין ערר 9001-9003/07

קציעה גיוין
קרן אהרונסון בע"מ
אפרים בע"מ
בומרין השקעות בע"מ
נובק דן
חברת חלקות 27 בגוש 10040 ו- 17 בגוש 30039 בע"מ
ע"י עו"ד כפיר גבע ערר 9012/08

שושני יצחק
שושני אריאלה
גבעת האחוה בע"מ
אחוזת שלמה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אלי גודארד ערר 9013/08

יעקב רויכמן (באמצעות אפוטרופסו עו"ד סולי ואנו)
אברהם רויכמן
שיר רויכמן
תרצה סגל
יוחאי רויכמן
אביב רויכמן
גיל חיים רויכמן
רונית צדוק
ידיד בר גיורא
כולם ע"י ב"כ עו"ד משה גלזנר ערר 9014/08

חסיה שליק
מרק שליק
אלכסנדר שליק
חנה נוטקין
ע"י עו"ד משה גלזנר ערר 9015/08

סונול בע"מ
ע"י עו"ד עמנואל סולומונוב ערר 9012/09

ציפורה בליצר
אירד תדלוקים בע"מ
ע"י עו"ד איל מאמו ערר 9013/09

כ.ח. תעשיות מיחזור וקליטת פסולת בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שרון פטל ערר 9016/09

אחים רויכמן (שומרון) בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אמיר כספרי ערר 9017-9019/09

ניסים פרג'ון ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אברהם גוגיג ו/או חיה גוגיג ערר 9021/09

נועם ואוהד פרנק
ערר 9025/09
יהורם בן שלום
בנג'מין הקאם
ע"י' עו"ד דב ברזילאי
ערר 9026/09
סלביה אייכל
ע"י עו"ד דב ברזילאי ערר 9027/09

חברת זיתא בע"מ
ע"י עו"ד שמואל שוב/ עו"ד חיים דבוש ערר 9030-9032/09

חג'בי דוד ואח'
ע"י עו"ד צבי שוב, עו"ד אביטל הדרי ועו"ד אריאל גלינשמן ערר 9082-9103/09
- נגד -
המשיב/ים: 1. הוועדה המקומית לתו"ב חדרה

על ידי ב"כ עו"ד שרון שרוני
2. החברה הלאומית לדרכים בע"מ

על ידי עו"ד דוד כחלון
החלטה

עניינם של עררים אלה בתת"ל/ 3, 6/ 4, כביש 9 שהינה תכנית מתאר ארצית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת, העוסקת בהתווייתו של כביש רוחב בין סמוך למכמורת ממערב, לבין סמוך לבאקה אל גרביה ממזרח, המחבר בין ציר החוף (כביש מס' 2) ממערב, הכביש הישן (כביש מס' 4) וכביש מס' 444 ממזרח.

שטח התכנית הוא כ- 5,402 דונם ומטרתה העיקרית הינה קביעת הוראות לצורך התוויית דרך דו מסלולית מס' 9 בקטע שבין כביש מס' 444 במזרח לבין כביש מס' 2 במערב.

רקע תכנוני:

עסקינן בחטיבת קרקע המוכרזת ברובה כקרקע חקלאית אשר לא חל עליה ייעוד קרקע מכח תכנית מפורטת או מתארית מותנה בפעולות על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן - "החוק"), ולפיכך הפיתוח ברובה, אם בכלל תלוי אישור ועדה מחוזית וולקחש"פ, כאשר נורמת התכנון המקומית החלה בה אם בכלל הינה תכנית חד/450, שהינה תכנית שהופקדה בשנת 1982 אך לא אושרה למתן תוקף ומייעדת אותם ברובם לחקלאות.

אחת התכניות העיקריות הרלוונטיות להערכת המצב התכנוני לענייננו הינה תמ"א 3 שינוי מס' 7, שהינה תכנית ברמה ארצית כעולה משמה, אשר אושרה בשנת 1991 ועניינה הוראות להתוויית רשת הדרכים הארצית.

בשנת 1998 אושר תיקון מס' 42 לתמ"א 3, אשר כאמור קבע תוואי לדרך מס' 9 "בין כבישים 2, 4 ו- 6". בדברי ההסבר לה, נכתב כי בתמ"א 3 בולט חסרונו של כביש רוחב ברמה גבוהה מדרום לחדרה בין דרך מס' 57 ודרך מס' 65, ולכן הוחלט על התווייתה של דרך מס' 9 כדרך מהירה.

שינוי מס' 42 לתמ"א 3 לא מהווה תכנית מפורטת שכן הוא אינו משנה מההוראות הכלליות שבתמ"א 3 שינוי מס' 7 אשר קובעות הצורך בהכנת תכנית מפורטת על מנת ליישם את עקרונותיה. היפוכם של דברים, אותו שינוי מפנה תקנונית לתמ"א 3 על תיקוניה.

תמ"א 3 קובעת את עקרון הרצועה לתכנון ורצועת הדרך תוך הפנייה להליך של הכנת תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ומכל מקום, ואינה מאפשרת לבצע כבישים מכוחה תוך קביעה מפורשת שהיא אינה מבטלת תוקפן של תכניות בנות תוקף (ראה סעיף 15.א לתמ"א 3 שינוי מס' 7).

תכנית המתאר הארצית שהייתה בתוקף קודם למועד הקובע (תמ"א 31) תוכננה קודם לאשורה של תמ"א 3/42 אינה מציגה את כביש 9.

תמ"א 35, המאוחרת למועד הקובע קוראת אל תשריטיה את כביש מס' 9 כפי שהוא מופיע בתמ"א 3 שינוי מס' 42. כן מופיע הכביש באותה מתכונת גם בתמ"מ 6 שהינה תכנית המתאר המחוזית המופקדת למחוז חיפה ובתמ"מ 3/ 21 שהינה תכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז.
התביעות נשוא העררים שבכותרת:

1. ערר 9016/09 כ.ח. מיחזור וקליטת פסולת בע"מ - מדובר בזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש 10578, מצפון לתוואי הדרך המוצעת סמוך לאזור התעשיה עמק חפר. הפגיעה הנטענת נחלקת למספר ראשי נזק: פגיעה ישירה (הפיכת חלק מהמקרקעין - למעלה מ- 16 דונם - לייעוד של דרך); הטלת מגבלות בניה על כ- 20 דונם; ניתוק רצף בין החלקה לאזור התעשייה הצמוד מדרום (עמק חפר).

2. עררים 9017-9019/09 אחים רויכמן (שומרון) בע"מ - הוגש בגין פגיעה בחלקות 14 ו- 20 בגוש 10578 וחלקה 37 בגוש 10045. הפגיעה הנטענת הינה ייעוד לצרכי הדרך של כל חלקה 20, רובה המכריע של חלקה 37 (כ- 5,000 מ' מתוך כ- 5,800 מ') ושל כשליש מחלקה 14 (כ- 6,600 מ"ר מתוך כ- 17,700 מ"ר). עוד נטען לפגיעה ביתרת החלקה של חלקה 14 בשל תחימת קוי בניין לכביש 9.

3. ערר 9014/08 יעקב רויכמן ואח'

- מדובר בחלקות 24 ו- 25 בגוש 10040. חלקה 25 הינה חלקה בשטח של למעלה מ- 62 דונם ואילו חלקה 24 הינה בת 55 דונם. החלקות נמצאות בתפר בין תחום התכנון של הועדה המקומית חדרה והועדה המקומית שרונים במחוז המרכז. ממזרח לציר - רחוב בן צבי יצחק דרומית לחדרה. מתוך חלקה מס' 24 כ- 35 דונם מיועדים לדרך והיתר באזור למגבלות בניה ואילו בחלקה 25 על פי הנטען, כ- 20 דונם מיועדים להפקעה לדרך ולמעלה מ- 14 דונם כפופים למגבלות בניה.

4. ערר 9012/09 סונול ישראל בע"מ - המקרקעין לגביהם נטענת הפגיעה הינם חלקות 1 ו- 2 בגוש 10044 בהן קיימת כיום תחנת תדלוק. הפגיעה הנטענת נוגעת לנגישות התחנה לאחר הקמת המערך הקבוע בתת"ל.

5. ערר 9021/09 פרג'ון ואח'

- מדובר בפגיעה הנטענת במקרקעין הידועים כחלקה 19 בגוש 10046. התביעה כוללת פיצוי בגין פגיעה ישירה לצורך איגוד לדרך בשטח של כמחצית החלקה (כ- 11,000 מ"ר) ופגיעה נוספת בגין מגבלות בניה בשטח של 2,700 מ"ר.

6. ערר 9013/08 שושני יצחק - מדובר בתביעה בגין פגיעה לכאורית במקרקעין הידועים כחלקות 34, 46, 52, 53 בגוש 10583. מדובר בחלקות המהוות מתחם קרקע בשטח של כ- 87 דונם דרומית למחלף גבעת אולגה חדרה, מזרחית וסמוך לכביש מס' 2 (כביש החוף). לדברי העוררים בעבר פעלו במקום מחצבות ומזבלה. הפגיעה הנטענת הינה פגיעה ישירה לייעוד לדרך של חלק של כ- 4.6 דונם מחלקה 46, 1.8 דונם מחלקה 52, ו- 2.6 דונם מחלקה 53 וכן פגיעה בשל מגבלות בניה בחלקה 34 בשטח של כ- 3.5 דונם, בחלקה 46 בשטח של כ- 16.5 דונם, בחלקה 52 בשטח של כ- 8.7 דונם ובחלקה 53 בשטח של כ- 13.6 דונם.

7. ערר 9001-9003/07 מטעי לאה ויוסף בע"מ
ואח'

- בגין פגיעה לכאורית בחלקה 14 בגוש 10405, המצויה מצפון לכביש המתוכנן סמוך למחלף המתוכנן. הפגיעה הנטענת נוגעת הן לייעוד לדרך של למעלה מ- 11 דונם והטלת מגבלות בניה ביתר 27 הדונם של המקרקעין. פרי אור בע"מ
- הפיצוי נתבע בגין פגיעה לכאורית של התכנית בחלקה 9 בגוש 10405 בשטח של כ- 61 דונם. התכנית מייעדת כלמעלה מ- 50 דונם מכלל החלקה לדרך ויתרתם (למעלה מ- 11 דונם) בייעוד למגבלות בניה. פלנצמן ואח'

- מדובר בפגיעה הנטענת בחלקות 40, 43 ו- 44 בגוש 10040. החלקות מצויות סמוך למושבים אליכין וגבעת חיים מדרום ובית אליעזר ממזרח, כאשר התכנית נשוא הערר מייעדת מהם חלק לדרך על פי הפירוט כדלקמן: כ- 8.5 דונם מחלקה 40, כ- 6.5 דונם מחלקה 43, וכ- 2.8 דונם מחלקה 44 ואילו את יתרתן של אותן החלקות מייעדת התכנית כשטח לאזור מגבלות בניה ( 7.9 דונם מחלקה 40, 4.2 דונם מחלקה 43 ו- 7.8 דונם מחלקה 44).

8. ערר 9015/08 חסיה שליק ואח'

- ערר זה הוגש בגין דחיית תביעה בגין פגיעה לכאורית בחלקה 38 בגוש 10045 וחלקה 19 בגוש 10578 כאשר מדובר בחלקה סמוכה מצפון לאזור התעשיה עמק חפר ולכביש 4. הפגיעה הנטענת בחלקות אלה הינה בגין ייעוד חלקן לדרך (כ- 11 דונם מחלקה 19, כ- 265 מ"ר מחלקה 38 ) וייעוד חלקן האחר לאזור מגבלות בניה (כ- 400 מ"ר מחלקה 19 וכ- 2,500 מ"ר מחלקה 38).

9. ערר 9012/08 קציעה גיוין ואח'

- ערר זה עניינו בפגיעות נטענות בחלקות 14, 19, 20, 21, 22, 23, 24 בגוש 10404 וחלקות 27, 47, 48 בגוש 10040. מדובר בחטיבת קרקע הנתחמת ממזרח בשכונת נווה אליעזר, ממערב בכביש מס' 4, מצפון באזורי מגורים של חדרה ומדרום בכביש מס' 9 והישוב אליכין. התביעה הוגשה בגין פגיעה ישירה הכוללת ייעוד לדרך על פי הפירוט הבא: כ- 6.6 דונם מחלקה 14, כ- 2.4 דונם מחלקה 19, כ- 6 דונם מחלקה 20, כ- 7.6 דונם מחלקה 21, כ- 11.9 דונם מחלקה 23, כ- 2.2 דונם מחלקה 24, כ- 2.4 דונם מחלקה 27, כ- 4.2 דונם מחלקה 47 וכ- 270 מ"ר מחלקה 48; כן נתבע פיצוי בגין פגיעה ישירה - מגבלות קוי בניין על פי הפירוט הבא: 8.5 דונם מחלקה 14, 5.7 דונם מחלקה 19, 4.2 דונם מחלקה 20, 5.5 דונם מחלקה 21, 2.6 דונם מחלקה 23, 4.6 דונם מחלקה 24, 5.7 דונם מחלקה 47, 4.7 דונם מחלקה 48. בנוסף נתבע ראש נזק נוסף של פגיעה עקיפה בקרקע שנותרה "עקב המפגע האקוסטי והסביבתי ופגיעה בפוטנציאל".
10. ערר 9030-9032/09 חברת זיתא בע"מ ואח'

- הוגשו בגין פגיעה לכאורית של התכנית במקרקעין הידועים כחלקות 9 ו- 10 בגוש 10406 וכן חלקה 10 בגוש 10405. האחרונה מצויה מדרום מערב לשכונת בית אליעזר, צמוד לגבול הצפוני של המושב אליכין ואילו הראשונות חצויות בתחומן של שתי רשויות, מחציתן הצפוני בשטח עירית חדרה ומחוז חיפה ואילו הדרומי בתחומו של מושב אליכין ומחוז המרכז. התכנית מייעדת חלק מהקרקעות על פי הפירוט הבא לדרך: כ- 35 דונם מחלקה 10, כ- 120 דונם מחלקה 9, וכ- 5.6 דונם מחלקה 10 ומטילה על חלקן מגבלות בניה על פי הפירוט הבא: 36 דונם מחלקה 10, 127 דונם מחלקה 9 ו- 17 דונם מחלקה 10. נוכח הפיצול בתחומי התכנון והשיפוט בחלקות, הוגשה תביעה לועדה המקומית חדרה בגין הפגיעה בחלק הצפוני בלבד המשוייך מוניציפלית לעירית חדרה.

11. ערר 9013/09 ציפורה בליצר ואח'

- הוגש בגין פגיעה לכאורית בחלקה 28 בגוש 10046. מקרקעין אלה מיועדים כיום לתחנת תדלוק ומצויים בפאתיה הדרומיים של העיר חדרה ממערב לכביש מס' 4. על פי המצב המוצע בתת"ל, החלקה נכללת בקטע בו מסומנת הסתעפות של נתיב ימני לכיוון המחלף המתוכנן. לטענת העוררים הקמת המחלף תוך יצירת ההסתעפות הנ"ל יגרמו בהכרח להפחתה בכמות כלי הרכב הנכנסים לתחנה; כמו כן התכנית משנה את מערכת הנגישות למתחם. כיום קיימת כניסה נוחה בציר אחד, ויציאה בציר אחר לכביש 4 ובהתאם תוכננה העמדת המחוברים במתחם. התכנית משנה את הכניסה והיציאה ומחייבת שינוי ההעמדה במגרש, לרבות העתקת איי המשאבות ויתר מתקני התחנה.

12. ערר 9026/09 (בן שלום והרקאם), עניינו בפגיעות נטענות במקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 10578, שהינה חלקה רגולרית בשטח של כ- 20 דונם. התביעה הוגשה בגין פגיעה ישירה : ייעוד לדרך של כ - 6,000 מ"ר, והטלת מגבלות בניה על עוד כ- 13,000 מ"ר.עפ"י התביעה לא ניתן לעשות שימוש יעיל ביתרת החלקה, ותוואי הדרך קוטע רצף טריטוריאלי עם א.ת עמק חפר.

13. ערר 9027/09 (אייכל) - עסקינן בחלקה סמוכה לחלקה המתוארת לעיל, חלקה 17 בגוש 10578,בשטח של כ- 15 דונם ממנה מיועדים כ- 5,400 מ"ר כתוואי דרך וכן כ- 5,000 נוספים בשטח מגבלות בניה. כן נטענת פגיעה ביתרת החלקה.

14. ערר 9025/09 (פרנק) - מדובר בחלקה 29 בגוש 10045 בשטח של למעלה מ- 10 דונם מתוכה מיועד כחצי דונם לדרך, כ- 3 דונם במגבלות הבניה ואילו ייתרתה צמודה לתוואי הכביש - לגבי יתרה זו נטענת פגיעה עקיפה.

גדר המחלוקת:

ברובן של התביעות, "כמקובל" בעניינים כגון דא, המחלוקת השרויה בין הצדדים נסובה סביב מהותו של המצב שקדם למצב המוצע על פי התכנית. טענות אלה נוגעות בעיקרן להשלכותיהן של התכניות הקודמות אשר קבעו כביש בתוואי כזה או דומה בעבר, ומנגד ל"פוטנציאל" שמיוחס לחלק מהחלקות עקב מיקומן סמוך לפיתוח, וכיו"ב.

מיעוטן של התביעות כאן עניינן במצבים ספציפיים (תחנות תדלוק קיימות) ובאשר אליהן המחלוקות הרלוונטיות נוגעות דווקא למצב המוצע, ראשית מה פועלו ושנית האם וככל שטמונה בו פגיעה, האם זו יכולה לבוא בגדר תביעות על פי פרק ט' לחוק.

המצב הקודם -

מעמדן של תכניות קודמות במסגרתן הופיע רעיון תכנוני לכביש במיקום דומה:
כפי שהבהרנו לעיל, בהקדמה להחלטה זו, אנו ערים לכך כי המצב הקודם במקרה דנן כולל התוויית כביש בהיקף של דרך מהירה על פי תמ"א 3, אשר אף קרוי דרך מס' 9. יחד עם זאת, איננו סבורים כי עצם קיומו והופעתו של אותו כביש בתכניות ברמה אחרת אשר אינן מאפשרות לבצעו בפועל ללא נקיטת הליך תכנוני נוסף, מאיינת כל פגיעה על ידי התכנית נשוא הערר.

בעניין ע"א 664/02 הועדה המקומית לתו"ב רמת גן נ' פרופ' אהרון נמדר ואח'

, עמד ביהמ"ש העליון על ההבדלים בין תכנית מתאר ארצית לתכניות אחרות על רקע תביעה דומה, כדלקמן:

"הבדלים מסוימים נוגעים להפקדה ולאישור. תכנית מתאר ארצית אינה טעונה הפקדה, בעוד התכניות האחרות לסוגיהן חייבות בהפקדה (ס' 85 א לחוק מוציא במפורש תכניות מתאר ארציות מגדר התכניות החייבות הפקדה). הבדל זה בר חשיבות הוא, שהרי זכות ההתנגדות לתכנית קיימת רק לגבי תכניות שהופקדו... הבדל נוסף נוגע לדרך הפרסום על דבר אישורה של תכנית. הממשלה, שהיא הגוף המוסמך לאשר תכנית מתאר ארצית, חייבת להודיע ברשומות על דבר האישור וכן נקבע כי התכנית תפורסם בדרך ובמידה שתורה המועצה הארצית... חובת הפרסום לגבי אישורן של תכניות מרמה נורמטיבית נמוכה יותר מקיפה מזו של תכנית מתאר ארצית, הודעה בדבר אישורה של תכנית שאינה תכנית מתאר ארצית טעונה פרסום ברשומות, בעיתונים, על לוחות מודעות בשכונות הנוגעות בדבר ובמשרדי הרשויות המקומיות... משמע, אדם שעלול להיפגע מתכנית שאושרה אמור ללמוד מן הפרסום על כך שתכנית חדשה נוגעת למקרקעיו. מן הפרסום עצמו יקשה עליו ללמוד מהי הנורמה התכנונית החדשה לגבי קניינו. בכדי לדעת במדויק מהו ההסדר החוקי החדש עליו לפנות למוסד התכנון על מנת לברר את פרטי התכנית".

באותו מקרה נקבע בין היתר כי יש מקום לבחון את האפשרות ללמוד על הפגיעה גם מתוך בדיקת שטח החלקה נוכח קנה המידה של תשריט התכנית אשר ערוך כידוע בסדר גודל של 1:100,000. סדר גודל זה לא השתנה גם בתמ"א 3 שינוי מס' 42. התת"ל לעומת זאת, נערך על רקע של מפת גושים וחלקות ובקנה מידה של 1:5000. זאת ועוד, בעוד התת"ל כולל פירוט של הגושים והחלקות בתחומו, חסרה תמ"א 3 שינוי מס' 42 אינדיקציה כזו.

יחד עם זאת, הגם שבחלק מהתביעות והעררים שבפני
נו ניתן לזהות בקירוב את מיקומן של חלק מהחלקות בשינוי 42 הנ"ל איננו סבורים כי יש בכך כדי לאיין את אותן תביעות.

אנו סבורים כי אבן בוחן משמעותית לעניין זה טמונה בידיעתו של הציבור אודות פרסומה של תכנית, שכן קיימת פרקטיקה מקובלת לפיה המעקב אחרי שינויים במקרקעין נעשה באמצעות עזרי מיחשוב כאלה ואחרים המבוססים על הפרמטרים של גוש וחלקה.

בהיעדר נתונים אלה, אין הציבור יכול לעקוב אחר אותם שינויים ולטעמנו, לא נכון לייחס לו ידיעה אודותיהם. המשמעות של ייחוס ידיעה כנ"ל מחייבת כל פרט בציבור למהר אל מוסדות התכנון הרלוונטיים כל אימת שמפורסמת תכנית מתאר ארצית כזו או אחרת, שמא איתרע מזלו ויש באותה תכנית כדי להשפיע על מקרקעין בהם עומדות לו זכויות.

לא זו אף זו, אנו סבורים כי גם לא נכון להטיל על תכנית מתאר ארצית "חיוב" או נטל שכזה, שהרי ברי כי הנורמה הטמונה בה תשתכלל כדי מעשה, רק לאחר הבשלתו של הליך תכנוני שיכלול תכנון מפורט.

הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הוראותיה של תמ"א 7/3 (אשר מהווה כאמור הבסיס הנורמטיבי לתיקון).

סעיף 14 לאותה תכנית אשר כותרתו "סטיות חריגות או שינוי מהוראות התכנית" קובע מפורשות כדלקמן:

"א. בתכנית מתאר מחוזית (ובאין תכנית מחוזית - באישור המועצה הארצית גם בתכנית אחרת) מותר לקבוע הוראות שיש בהם משום סטיה של ציר הרצועה לתכנון, או שינוי מקומו של מיחלף, לעומת המסומן בתשריט של תכנית זו, בהתחשב בהתאמת התוואי לתנאים טופוגרפיים או לתנאים מקומיים ובצורך למנוע מפגעים בטיחותיים או מפגעים סביבתיים, לרבות מפגעים בטיחותיים, לרבות מפגעים נופיים.

ב. בתכנית מתאר מחוזית (ובאין תכנית מחוזית - באישור המועצה הארצית גם בתכנית אחרת), מותר לקבוע שינוי בסיווג הדרך, תוספת דרך או מיחלף, או שינוי באיתור המיחלף, תוך התאמה לתנאים מקומיים ובהתחשב בצורך למנוע מפגעים סביבתיים, לרבות מפגעים נופיים.

ג. בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע הוראות שיש בהן משום חריגה של רצועת הדרך מהרצועה לתכנון, לעומת המסומן בתשריט של תכנית זו או בתשריט של תכנית מתאר במקרים הבאים:
(1) התאמת התוואי לתנאים טופוגרפיים,
(2) התאמת התוואי לתנאים מקומיים,
(3) התאמת התוואי לצורך מניעתם של מפגעים בטיחותיים וסביבתיים, לרבות מפגעים נופיים.

ד. החריגה לפי סעיף קטן ג' תמדד מציר רצועת הדרך לציר הרצועה לתכנון, ולא תעלה על 750 מ' בכיוון אופקי, ובתנאי שאין בכך שינוי מהותי במאפייני השטח (כגון גובה, סמיכות לתוואי אחר, סוג הקרקע) בו מתוכנן תוואי הדרך."

הווה אומר, גם ההוראה הפוזיטיבית בתכנית עניינה בשמירת רצועת דרך ברוחב של 300 מ' מבלי למקם הכביש בתוך הרצועה, וכאמור תוך מתן גמישות / ניידות לאותה רצועה בהיקף של 750 מ'. העולה מן האמור, כי גם בחינת הוראות התכנית מעלות כי גיבושה של הדרך על כל המשתמע מכך, הגם שהתנאים להבשלתו נקבעו כבר במסגרת התמ"א ומהווים חלק משמעותי מהתווייתה, יהא סופי וודאי רק עם אישורה של התכנית המפורטת המחויבת על פי התמ"א.

יחד עם זאת, הפסיקה הבהירה כי הבדיקה שיש לערוך לעניין זה נוגעת לנתונים הספציפיים לגבי קרקע נתונה.

בחינה זו במקרה דנן, באספקלריית השיקולים שהוזכרו לעיל, מעלה כי הן בהתחשב בגודלן של החלקות (הנע בין דונמים בודדים לעשרות דונמים) ומכל מקום אינו מגיע כדי 600 דונם כפי שפורט בעניין ע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב חיפה; הן בתוואי הכביש שהשתנה בין המוצג בתמ"א 3/ 42 לעומת התת"ל וכולל עתה גם את מחלף חדרה דרום; כמו גם בהוראות התכניות הרלוונטיות (תמ"א 3/ 7 אשר מחייבת שמירת רצועה לצורך תכנון מפורט עתידי אשר מהווה תנאי לביצוע הכביש), אין לייחס את מלוא הוודאות במיקום הפגיעה להליך הקודם בין אם עסקינן בתמ"א 3/ 42 בין אם ענייננו בתמ"מ 6 המופקדת ובין אם תמצי כי יש להפנות דווקא לתמ"א 35 לעניין זה.
סיכומם של דברים לעניין זה:

ראשית, קיים שוני מסוים בתוואי המפורט בתכניות המצב הקודם ובראשן בתמ"א 3 שינוי 42, ברמת הדיוק והאיתור המפורט של התוואי, והתכניות שקראו אותן אל תשריטיהן לעומת התוואי המפורט בתכנית נשוא הערר.

שנית, קיים שוני מהותי בין תכנית אשר קובעת עיקרון תכנוני "ומטילה צל ענק" של היתכנות גבוהה לייעוד לצרכי ציבור, תוך הותרת גמישות גאוגרפית מסויימת, לעומת תכנית המוציאה כוונה זו לפועל ומייעדת שטחים ספציפיים לדרך תוך הטלת מגבלות על שטחים אחרים.

שלישית, ההסתמכות על דין קודם מבוססת בין היתר על פרסומו של אותו דין. הווה אומר, מקום בו פלוני יכול היה לתבוע הטבת נזקיו בגין הליך תכנוני קודם, היה עליו לעשות כן ואין לאפשר לו מקצה שיפורים רק בגין פרסום אותו אלמנט ממש בתכנית חדשה. דא עקא, שבמקרה דנן אותו רציונל אינו מתקיים במלואו, שכן פרסומה של תכנית מתאר ארצית דוגמת 3/ 42 אינו כרוך בפרסום גושים וחלקות כך שלמאן דהוא לא יכולה להיות ידיעה ולו קונסטרוקטיבית, בגין ייעוד חלקתו לדרך. ברי כי בהיעדר ידיעה לא יוכל פלוני להיטיב את נזקיו.

מאידך גיסא, לא ניתן ולא ראוי בעינינו להתעלם מהוראותיהן של התכניות הקודמות אשר קבעו ולו רעיונית את קיומו של כביש 9 במיקום ולו קרוב למיקום הנוכחי, ובכך שינו במשהו מהמצב התכנוני ששרר קודם לכן עת יועדו המקרקעין לייעודים אחרים אשר אין בינם ובין דרך דבר.

מסקנתנו היא איפוא כי יש לכמת את מידת הפגיעה שניתן לייחס לעצם קביעתה של הנורמה הכללית (בבחינת רעיון תכנוני או "סטיגמה" שנגרמה מתמ"א 3 שינוי מס' 42שריחפה כמעין "עננה" על המרחב ), לעומת הפגיעה שנגרמה בסופו של דבר ככל שנגרמה, כתוצאה מקיומה של הדרך נשוא התכנית.

בבסיס מסקנה זו עומד רציונל דומה לזה שנקבע על ידי ביהמ"ש המחוזי במסגרת עא (תא) 458/91 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית תל אביב, ואושר בביהמ"ש העליון במסגרת הליך רע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א

באותו עניין נקבע לעניין היטל השבחה שהינו מכשיר פיסקאלי הופכי לתביעות על פי סעיף 197 (אם כי לא קיימת הקבלה מושלמת בין הדברים), כי גם תכנית בינוי או עיצוב אשר אינה באה במניין התכניות עשויה להשביח מקרקעין באופן המחייב את בעליהם בהיטל השבחה, וזאת על שום העובדה כי... "קונים היו מוכנים לשלם עבור המקרקעין מחיר גבוה יותר, ביודעם שעם אישור התכנית נחסכו מהם הוצאות מימון לתקופת המתנה להיתר הבניה..." הווה אומר, על עצם הוודאות והזמינות מצא ביהמ"ש לנכון לחייב בהיטלי השבחה.

אנו סבורים כי אותו רציונל תקף בעניננו אם כי במהופך וכי בוודאות ניתן לייחס חלק מן הפגיעה לתמ"א, כמו גם לתכניות אשר משמשות בסיס למצב הקודם לאישורה, ואילו חלקה האחר מיוחס לתת"ל.

המשקל שיש לייחס לכל אחד מהחלקים הנ"ל הינו סוגייה שמאית טהורה וכרוכה בין היתר בבדיקת נתונים אשר עשויים לשפוך אור על משקלו של כל אחד מן המהלכים התכנוניים שננקטו, החל בתמ"א 3/ 7, עבור לתמ"א 3 שינוי מס' 42, תמ"א 35, ואף להפקדת תמ"מ 6.

לפיכך על השמאי המכריע שימונה להעריך איזה חלק לייחס לתכניות הנזכרות לעיל בעניין קביעת הכביש ואיזה חלק לייחס לתת"ל נשוא העררים, וזאת בשים לב לתוואי הכביש במצב הקודם, לאפשרות לזהות החלקות במצב הקודם , כמו גם להוראות התכניות במצב הקודם ומידת הוודאות שניתן לייחס על פיהן למיקומו של הכביש אם בכלל. מכל מקום, השמאי המכריע יביא בחשבון כי על פי הוראות התכניות במצב הקודם לא ניתן להסיק ברמת וודאות גבוהה את מיקומו של הכביש כפי שנקבע על פי התת"ל.
המצב הקודם -

פוטנציאל תכנוני עקב קירבה לפיתוח

מרביתן של התביעות שהתבררו לפנינו, עניינן בפוטנציאל נטען במקרקעין קודם לאישור התכנית.

בערר 9016/09, כוח מחזור וקליטת פסולת בע"מ, מדובר על קרקע חקלאית מוכרזת, אשר בקצה גן לאומי מוצע על פי תמ"א 8, ייתכן ותמ"א 22 מייעדת חלק ממנה לייעור, על פי תמ"א 35 מדובר במרקם שמור משולב, על פי תכנית חד/450 שהינה תכנית שהופקדה ב-82' ולא אושרה עד עצם היום הזה מיועד השטח בייעוד חקלאי וכגן לאומי או שמורת נוף, על פי תמ"מ 6 המופקדת מדובר על חלקה מסווגת ביעוד יער וייעור.

לטענת העוררים, הפוטנציאל הקיים לשינוי היעוד עקב נתוניה של החלקה (גודלה, מיקומה, היותה בבעלות פרטית, צורתה הרגולארית, קרבתה ליעוד כלכלי (אזור התעשייה עמק חפר)) נפגע כתוצאה מאישור התת"ל המנתק הקשר בין החלקה לבין אזור התעשייה הנ"ל, וקובע רצועת כביש ברוחב של כ-115 מ' וכן רצועת מגבלות בנייה ברוחב של 100 מ'.

עררים 9082-9103/10 - בעררים אלה מבוססת הערכת השמאי לשווי הקרקע במצב הקודם על מספר תכניות לשינוי יעוד הסביבה: תכנית חד/448 בית עלמין חדש בחדרה המשנה יעוד מחקלאי לבית עלמין, תכנית חד/מק/1083/ב הרחבת בית עלמין, תכנית חד/1082 המייעדת חלקות סמוכות לתחנת תדלוק, תכנית חד/1029 המייעדת חלקות סמוכות לשירותי דרך, תכנית חד/811 אשר עניינה בהקמת שכונת מגורים במרחק של כ-500 מ' צפון מזרח לנכסים נשוא חוות הדעת, תכנית עח/7/81 החלה באזור התעשייה עמק חפר הסמוך ומייעדת שטח לאזור תעשיה, תכנית הצ/0/6/1 המייעדת שטחים באליכין המצוי במרחק של כקילומטר מזרחה למתחם נשוא השומה לבנייה למגורים, ותכנית חד/1200 אשר עניינה בהקמת שכונת מגורים צפונה לכביש 9 המתוכנן.

לטענת העוררים, מדובר במתחם מיטבי המצוי על אם הדרך, צמוד לכביש 4, בעל נגישות וחשיפה טובים לעיר חדרה, צמוד לפיתוח אורבני אשר נפגע קשות כתוצאה מהתכנית.

עררים 9017-9019/09
לטענת העוררים, הפוטנציאל בעניינן של חלקות אלה נוגע לתכונותיהם הקרקעיות של המקרקעין (חלקות צמודות הפונות בחזית באורך של כ-250 מ' לכביש 4) וכן לפוטנציאל להקמת תחנת תדלוק ושירותי דרך ולשינוי היעוד לאזור תעשיה סמוך לאזור התעשיה עמק חפר.

מנגד, יש להביא לעניין זה בחשבון גם את תמ"א 8 אשר כוללת את החלקות בגן לאומי, את יעודן החקלאי על פי התכנית המופקדת 450, לבדוק את תחולתה של תמ"א 22 ועוד.

ערר 9014/08
הפוטנציאל העומד בבסיס הערר שהוגש מטעם העוררים בערר 9014/08 נסמך על תכנית חד/450 (המופקדת אשר מייעדת אותם ליעוד חקלאי), על ייעודם כנוף כפרי פתוח במסגרת תמ"א 31, ועל מיקומם בשולי הישוב אליכין מזה בשכונת ברנדייס בחדרה מזה. גם לעניין זה יש כמובן להביא בחשבון את תמ"א 42/3 ותמ"א 7/3 כמבואר ברישא החלטה זו.

ערר 9021/09
בערר זה סומכים העוררים לעניין השווי במצב הקודם, על מיקומן של החלקות צמוד לכביש 4 ולמרכז מסחרי הכולל תחנת תדלוק, וכן על התכניות אשר פורטו לעיל, כמו גם על העובדה כי בחלקם של המקרקעין בנויים חממות, מבנה הקרוי "משתלת שיבולים" ומבנה משרדים.

ערר 9013/08
בערר 9013/08 מבססים העוררים את טענותיהם לשווי במצב קודם על היעוד החקלאי, הפוטנציאל הנובע מתמ"א 31, העובדה כי מדובר במחצבה לשעבר שעברה שיקום המהווה היום, לדברי העוררים, שטח ירוק המשתלב בסביבה החקלאית, המתחם הינו בעל נגישות טובה מתחנת רכבת ועוד. כמו כן, הובא בחשבון המצב התכנוני הקודם העובדה כי "הייתה תכנית בצנרת לשינוי יעוד המתחם בין כביש 2 ופסי הרכבת לשימוש כפארק עסקים". מנגד, יש להביא בחשבון, פרט לתכניות שנזכרו לעיל, את טענת המשיבים לפיה אותה תכנית הייתה בגדר רעיון תכנוני בלבד, לא אושרה להפקדה ואין לה מעמד תכנוני ועוד.

ערר 9015/08

בערר זה מתבססים העוררים על יעודה החקלאי של החלקה. מנגד, נטען כי יש להביא בחשבון יעוד ליער פארק חופי על פי תמ"א 22, הפקדתה של תמ"מ 6 המציינת את דבר קיומו של הכביש, תמ"א 42/3 ו-7/3, וכן יעוד של חלק מחלקה 8 כגן לאומי על פי תמ"א 13.

עררים 9030-9032/09
בעניין זה סומכים העוררים על מיקומן של החלקות בקרבת אזורים מפותחים, גודלן, העובדה כי קיימת בהן באר להשקיה, השימוש החקלאי שנעשה בהן, היותן נטועות בעצי פרי מניבים, תחולתה של תכנית s/15 לפיה ניתן להשתמש באזור חקלאי למגוון שימושים, לרבות מבני מגורים, מבני נופש ועוד, יעודה כמרקם שמור משולב על פי תמ"א 35 ועוד.

מנגד, נטען כי יש להביא בחשבון תמ"א 7/3 ותמ"א 42/3, תמ"מ 6, הכרזה על קרקע חקלאית בתכנית המתאר המופקדת חד/450.

9012/08

בעניין זה נסמכות טענות העוררים במצב הקודם על יעוד בסיס חקלאי ופוטנציאל לשינוי יעוד בשל סמיכות הקרקע לישובים עירוניים, העובדה כי מדובר בקרקע פרטית סחירה, היעוד לפיתוח עירוני מצפון לכביש בתמ"א 35, יעודן של קרקעות סמוכות ששונה ליעודים כלכליים וביטוי לכל האמור במחירי שוק במקרקעין סמוכים.

מנגד, נטען כי לא הובאו בחשבון תמ"א 42/3, הפקדתה של תמ"מ 6 והתנגדות לתוספת בגין בעלות אחת.

9001-9003/07
בעניין זה נסמכים העוררים על קרבתן של החלקות לאזורים פתוחים ועל יעודן החקלאי של המקרקעין.

עררים 9026/09 ו 0 9027/09 - הפוטנציאל הנטען לדברי העוררים מבוסס על סמיכותם של המקרקעין עם א.ת עמק חפר.

ערר 9025/09 - הפוטנציאל מבוסס על מיקומה של החלקה בצמידות למרכז מסחרי ותחנת תדלוק, וקיומן של תשתיות קרובות האפשרות מימוש זכויות לבניה.
דיון

במסגרת ערר 97-112/03 רומאן ברג ואח'

נ' הוועדה המקומית ראשל"צ ואח'

ערכה ועדת הערר מרכז דיון מקיף בסוגית הפוטנציאל התכנוני בחלקות נוכח הוראות הפסיקה, החל ב

פסק דין
בעניין ע"א 483/86 יעקב בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, (להלן - "פס"ד בירנבך"), עבור לאזכורים בעניין בראלי וקהתי (ע"א 1182/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי וע"א 4809/91 הועדה המקומית י-ם נ. קהתי בהתאמה), בפסיקה נוספת כמו גם בהחלטות ועדות הערר. באותו עניין (ברג) נקבע כדלקמן:

"פסק הדין המנחה לענייננו הוא פסק הדין בעניין ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, תל אביב - יפו, פ"ד מב(3), 228 (להלן - "פס"ד בירנברך").

במסגרת פס"ד בירנבך דן בית המשפט באפשרות לראות בתכנית מופקדת - שלא הושלמו הליכי אישורה כדין - כמקנה פוטנציאל עתידי למקרקעין, אשר יש להתחשב בו במסגרת בחינת הפגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בהתאם לעמדת בית המשפט העליון , בעת שאנו בוחנים מידת קיומו של פוטנציאל תכנוני לנכס מקרקעין, יש להתחשב גם בתכניות צפויות אשר מיועדות לחול על המקרקעין - זאת, אף שהליכי אישורן של תכניות אלו טרם הושלמו ובלבד, שהסיכוי להשלמת ההליכים התכנוניים הנדרשים לשם אישורן של התכניות הצפויות האמורות הוא וודאי, או לכל הפחות, בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין.

בעניין שנדון בפני
ועדת הערר (ערר 381/00 הוך נ. ועדה מקומית שורקות ואח'

) בו עסקנו בשאלת הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, אשר היה לב ליבו של הערר ומכוחו הגיעה התביעה לסכום שהגיעה, עלה גם כן הצורך להכריע אם אכן היה למקרקעין פוטנציאל תכנוני עובר לאישור התכנית הפוגעת, מהו אותו פוטנציאל וכיצד הוא משליך על ערכם של המקרקעין ועל הפגיעה הנטענת בהם.נ

ועדת הערר הפנתה לעניין בירנבך הנ"ל בו קבע ביהמ"ש מבחן של "צפייה סבירה" בקבעו:

"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על-ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת.באינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".ו

ברור אם כן כי על התובע להוכיח סיכוי להרחבת אפשרויות הניצול. במקרה שבפני
נו אין חולק כי הסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול לא היה ודאי ולטעמנו יש לומר כי היה רחוק מודאי. השאלה אם לפי הנתונים הנ"ל היה הסיכוי קלוש או שמא היה בגדר ציפייה סבירה ב







ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 9015/08 מטעי לאה ויוסף בע"מ, פרי אור בע"מ, פלנצמן נאורה ורות ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב חדרה, החברה הלאומית לדרכים בע"מ (פורסם ב-ֽ 20/09/2010)