פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" | פסקי דין על מימי גרמנוב

185/07 עמנ     16/02/2011




עמנ 185/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' מימי גרמנוב








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עמ"נ 185/07
הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' מימי גרמנוב

עמ"נ 15533-12-09
הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות"
נ' מימי גרמנוב






לפני
כב' השופטת
ד"ר מיכל אגמון-גונן


המערערת
(בשני הערעורים)

הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות"
באמצעות ב"כ עו"ד תמר איגרא
ממשרד עוה"ד הררי טויסטר ושות'


נגד


המשיבה
(בשני הערעורים)

מימי גרמנוב
כמייצגת את כל בעלי הקרקע במתחם "אדמות הבולגרים"
ע"י ב"כ עוה"ד
רפאל צ'קרוב ונעמי וייל




פסק דין


המשיבה, גב' מימי גרמנוב
, רכשה חלקה קטנה, במתחם הקרוי מתחם אדמות הבולגרים סמוך ליישובים בית חנן ובית עובד. הגב' גרמנוב רכשה את החלקה לפני קום המדינה, עוד בהיותה בבולגריה, על מנת לבנות במקום את ביתה כשתעלה ארצה. לאחר תלאות בירוקרטיות שלא יאומנו, אושרה תכנית המאפשרת לבנות במקום ביום 13.8.98, היינו, לאחר יותר מ-50 שנה. הגב' גרמנוב נמצאת היום בשנות ה-80 לחייה, לאחר, שמטבע הדברים לא בנתה את ביתה במקום.

לאור האמור, הוגשו תביעות לפיצוי, לאחר הליכים שנמשכו שנים מונה שמאי מכריע, ועררים שהוגשו בעניין ע"י המערערת, הועדה המקומית "שורקות", נדחו בעיקרם. ערעורים אלו על החלטות ועדת הערר הוגשו גם הם ע"י הועדה המקומית "שורקות".

כבר בפתח הדברים אציין כי מוטב היה לערעורים אלו לולא הוגשו. הועדה המקומית תקעה כל מקל אפשרי בגלגלי בעלי הקרקע. בעלי הקרקע לאורך כל התקופה ניסו ללכת בדרך הפשרה, לוותר כאן ולוותר שם ובלבד שיגיעו למימוש החלקות שבידם. הוועדה המקומית עשתה הכל כדי לא לאפשר להם לממש את נכסיהם מחד, ולא לשלם להם כל פיצוי מאידך. כעת, משכלו כל הקיצים, ולמעשה נקבע במספר הרכבים בערכאות השונות כי יש לפצות, ממשיכה הוועדה המקומית להגיש עררים וערעורים. אני תקווה כי

פסק דין
זה יסיימו סיפור תלאות הנמשך למעלה מ-60 שנה.

גב' גרמנוב ביקשה להחיש את מתן פסק הדין שכן היא ועורך דינה מצויים בשנות ה-80 לחייהם, ומעונינים לראות את פסק הדין. על כן אני מקדימה ונותנת את פסק הדין. מן הראוי כי לאחר 60 שנה יסתיים עניינו של מתחם הבולגרים והקרקעות שנרכשו בו.

1.
העובדות שלעניין
סקירת העובדות שלעניין מחזירה אותנו לימים טרום הקמת מדינת ישראל.
א.
רכישת הקרקע
בתחילת שנות ה-50 של המאה העשרים נרשמה גב' מימי גרמנוב
(להלן: המשיבה או גב' גרמנוב) כבעלים של מחצית הזכויות בחלקה 201 בגוש 3741. גב' גרמנוב רכשה את הקרקע לפני שנת 1948. שטחה הרשום של החלקה בשלמותה הוא 1,508 מ"ר, ומחציתה השנייה רשומה בבעלות החברה הא"י ליישוב עולים בע"מ.

הקרקע נמצאת במתחם המכונה "אדמות הבולגרים. שטח זה נמצא בגבולות המוניציפליים של המועצה האזורית גן רווה (להלן "גן רווה" או "המועצה האזורית", ובמרחב התכנון המקומי של
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" (להלן : "המערערת" או "הועדה המקומית").

כדי להבין את השתלשלות העניינים יש להביא סקירה הסטורית קצרה של המתחם. מתחם אדמות הבולגרים כולל קרקעות בבעלות פרטית בשטח של 388 דונם. האדמות נרכשו במקורן, בשנות העשרים של המאה הקודמת, באמצעות שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה, כדי ליישב בארץ ישראל ציונים יוצאי בולגריה. בשנת 1937 נוסדה על ידי שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה החברה הא"י ליישוב עולים בע"מ (להלן: החברה ליישוב עולים").
המתחם משתרע ממזרח למושב בית חנן ומצפון למושב בית עובד.

בשנת 1945, עם סיום מלחה"ע השנייה, נרשמה בפנקסי המקרקעין הבעלות במקרקעי מתחם אדמות הבולגרים בשם החברה ליישוב וסמוך לאחר מכן יזמה החברה עריכת תכנית שתאפשר את פיתוחו ובינויו של מתחם אדמות הבולגרים למגורים, היא תכנית גלילית 220/
r
(להלן: תכנית גלילית 220) ביום 19.5.1950 נרשמה חלוקת הקרקעות שבמתחם אדמות הבולגרים לחלקות המהוות מגרשי בנייה ותוואי דרך, ובמהלך שנות ה-50 וה-60 הועברה הבעלות בחלקות בשם רוכשיהן. יש לציין כי בשלהי תקופת המנדט הבריטי הוקם במתחם מחנה של הצבא הבריטי ובשנות ה-50 הוקם שם מחנה של צה"ל.



ב.
תכנית גלילית 220/

r
תכנית גלילית 220 נועדה, כאמור, לפיתוחו ובינויו של מתחם אדמות הבולגרים למגורים (הודעה על התכנית פורסמה בע.ר. 1624 מיום 23.10.1947). שטח המתחם חולק ל-162 מגרשי מגורים, 2 מגרשים למסחר, ומגרשים נוספים לצרכי ציבור (25% ללא תשלום פיצויי הפקעה). שטחו של כל מגרש למגורים עמד על 1,500 מ"ר וניתן היה להקים בו בית מגורים דו קומתי (30% משטח המגרש, כל קומה 15%).

ג.
ההכרזות על קרקע חקלאית משנת 1971 ומשנת 1984

:
ביום 5.8.1971 פורסמה הכרזה על קרקע חקלאית (מכוח התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון). הכרזה זו הוחלה בין היתר על מתחם אדמות הבולגרים.

ביום 10.1.1984 נערך עדכון להכרזות קודמות על קרקע חקלאית, ובשטח נכלל גם מתחם אדמות הבולגרים. באותה עת כבר נכלל מתחם אדמות הבולגרים בתחום גן לאומי כפי שיפורט להלן.

ד.
תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף, תמ"א 8
לתמ"א 8 שעניינה גנים לאומיים ניתן תוקף ביום 29.10.81. חלק ממתחם אדמות הבולגרים נכלל בשטח המסומן בתשריט התמ"א כגן לאומי מוצע, שעל פי סעיף ההגדרות הינו שטח המיועד להיות בעתיד גן לאומי. נקבע כי בסופו של דבר יקבעו הגנים הלאומיים לפי תכניות מפורטות או תכניות מיתאר שיאושרו בעתיד.

ה.
תכנית מתאר מחוזית, מחוז מרכז, תמ"מ 3
תמ"מ 3 אושרה ביום 31.3.1982, אך היא הופקדה בדצמבר 1976, מספר שנים לפני אישור תמ"א 8. אין מחלוקת שעל פי תשריט תמ"מ 3 הוכלל כל מתחם אדמות הבולגרים בשטח גן לאומי.

ו.
הליכי תכנון שלא הסתיימו
בשנת 1983 הגיש עו"ד צ'קרוב, ב"כ המשיבה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בגין הפגיעה במתחם אדמות הבולגרים ע"י תמ"מ 3.
במכתב מיום 1.8.1983 מאת מזכירת הועדה המקומית ליו"ר הועדה המחוזית מחוז מרכז, הודיעה המערערת לועדה המחוזית כי המערערת החליטה לדחות את התביעות: "מאחר והשטחים הוכרזו בזמנו כשטחים חקלאיים." עו"ד צ'קרוב השיג בכתב לפני הועדה המחוזית מרכז, על דחיית התביעה. הועדה המחוזית פנתה לעו"ד צ'קרוב במכתב מיום 9.3.1984, וביקשה לעצור את הדיון בתביעות הפיצויים: "לנוכח מגעים המתנהלים לשינוי התכנון הנוכחי שעשוי להביא לתכנית חדשה". עו"ד צ'קרוב, במכתבו מיום 2.5.1984, הסכים להתלות את הדיון בתביעות הפיצויים לזמן סביר בניסיון לשנות את התכנון הנוכחי, שבאותה שעה יועד, כאמור, לפרק לאומי.

לאחר התליית הליכי הפיצויי, פנתה הועדה המחוזית למועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן: המועצה הארצית) על מנת להוציא את מתחם אדמות הבולגרים מתחום הגן הלאומי במסגרת שינוי תמ"מ 3. הכוונה הייתה לייעד את מתחם אדמות הבולגרים "ליישוב רווחה עם בנייה צמודת קרקע עפ"י זכויות הבנייה שנקבעו בתכנית
r200
(ראו מכתבו של יו"ר הועדה המחוזית למנכ"ל משרד הפנים מיום 12.8.84).

בעקבות פניה זו החליטה המועצה הארצית (בישיבה מיום 7.5.1985):
"לשנות יעוד קרקע באזור מושבות דרום יהודה, אדמות הבולגרים מגן לאומי לאזור מגורים עם בנייה צמודת קרקע ורווחה אזורית.... השינוי האמור יופקד במסגרת השינוי הכולל למושבות דרום יהודה."

אולם, תכנית שינוי זו, עליה החליטה המועצה הארצית בשנת 1985, הופקדה רק כעבור 4 שנים, בשנת 1989, ומעולם לא אושרה. על פי המצב החוקי באותה עת אנשים פרטיים, להבדיל ממוסדות תכנון, לא רשאים היו לקדם תכנית בניין עיר.

ז.
תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 שינוי לתכנית 220/

r
בשנות ה-70 של המאה העשרים התגבשה יוזמה לפיתוח המתחם למגורים. התכנית הוגשה לועדה המקומית עוד בשנת 1980, אולם זו נדחתה ע"י הועדה המקומית. עו"ד צ'קרוב שפעל מטעם בעלי הקרקעות, הגיש תצהיר לועדת הערר בו תאר את התנכלויות המועצה האזורית והמערערת בכל הנוגע לקידום התכנית. הצורך בתכנית חדשה (להבדיל מעדכון תכנית 200
r
, נבע מן הצורך לשנות את אחוזי ההפקעה. ההפקעה לצרכי ציבור שששונתה בחוק התכנון מ-25% ל-40% ובמקרה הנדון ל-50%. רק לאחר חקיקת חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה) ניתן לגורמים פרטיים מעמד להגיש לוועדה המחוזית תוכנית יזומה. כך עשו בעלי הקרקע במסגרת תכנית
בר/במ/109. תכנית זו לא אפשרה להוציא היתרי בנייה מכוחה, ונקבע בה כי יש להכין טבלאות הקצאה וטבלאות איזון, ורק אז, מכוח תכנית מפורטת ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.

ח.
תכנית שינוי מתאר מפורטת בר/109/1
ביום 18.4.94 הוגשה לועדה המקומית, המערערת, תכנית בר/1/109 ע"י החברה לפיתוח אדמות הבולגרים. זאת, כדי לאפשר הוצאת היתרי בנייה. בהמשך, ביום 15.6.1994 הוגשו גם טבלאות תמורה הקצאה ואיזון, כמתחייב מהוראות תכנית בר/1/109. במהלך ששה חודשים לא קודמה התכנית. ביום 25.10.1994 פנתה החברה לפיתוח אדמות הבולגרים, שהגישה את התכנית, לועדה המחוזית על מנת שתדון בהפקדת התכנית. לבסוף, התכנית הופקדה בחודש אוגוסט 1997, למעלה משלש שנים מהמועד בו הוגשה למערערת. הועדה המקומית והמועצה האזורית הגישו התנגדויות לתכנית. מתן התוקף לתכנית ניתן ביום 13.8.1998. התכנית כוללת איחוד וחלוקה חדשה של המגרשים, ונקבעו בה התנאים לקבלת היתרי בנייה.

ט.
חידוש תביעות הפיצויים שהוגשו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
ביום 19.8.1999, שנה לאחר אישור תכנית בר/1/109, פנה עו"ד צ'קרוב לועדה המקומית בבקשה לחדש את תביעות הפיצויים מכוח סעיף 197 שהוגשו בשעתו. במכתב ציין עו"ד צ'קרוב כי אמנם התכנית החדשה החזירה למקרקעין את זכויות הבניה למגורים. אולם, הפגיעה, בדינה מתבקש הפיצוי נוסעת מהעובדה שבמשך 17 שנים לא יכולים היו בעלי הקרקע לנצלה. עו"ד צ'קרוב הגיש חוו"ד שמאי לגבי המגרש של גב' גרמנוב, והסכים, להצעה שהועלתה ע"י ב"כ המועצה, לפיה ההחלטה הסופית בתביעת גב' גרמנוב תחול על כלל המגרשים, כל מגרש על-פי גודלו היחסי.

הועדה דחתה את תביעת הפיצויים. הועדה התבססה על דבריו של עו"ד צ'קרוב בשנת 1983, עת ביקשה להתלות את תביעת הפיצויים המקורית. אז הסכים עו"ד צ'קרוב להתלות את ההליכים לזמן סביר והצהיר כי אם יהיה שינוי יעוד למגורים לא יתבע פיצוי. יש להדגיש כי הוועדה ציטטה דברים אלו כבסיס לדחית תביעת הפיצויים בשנת 1999, 16 שנים מאוחר יותר!. עם זאת בהמשך מכתב הדחיה נאמר כי ההליכים בתביעות הפיצויים נעצרו על פי החלת הועדה המחוזית משנת 1984, יוחזרו ההליכים לועדה המחוזית, שתחליט בה מאותה נקודה.

2.
הליכים קודמים
א.
ערר 015/00
לאור החלטת הועדה המקומית לדחות את תביעת הפיצויים, הוגש ערר 015/00 לועדת ערר מחוז מרכז. ועדת הערר קיבלה את הערר. בהחלטה מיום 1.5.00 ציינה ועדת הערר כי הקרקע הייתה מוקפאת מבחינה תכנונית במשך 17 שנה, ויש לפצות על הנזק שנגרם בשל השיהוי של 17 שנה במימוש הקרקע. לעניין דבריו של עו"ד צ'קרוב על השהיית התביעות, ציינה וועדת הערר כי:
"הצהרות אלה נעשו בתום לב על בסיס ההנחה כי התיקון של התכנית יהיה מהיר ובסמוך לאותם דיונים וב"כ העוררת לא יכול היה לשער בנפשו באותה עת שהליך זה יקח כ-17 שנה!"




ב.
עת"מ 1066/00
ביום 18.6.00 הגישה הועדה המקומית עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר מיום 1.5.00, אשר קיבלה את הערר. בית המשפט המחוזי (כב' השופט א' גרוניס) דחה על הסף את העתירה, וקבע כי ההליך הראוי הוא הגשת ערעור מינהלי לפי סעיף 198(ח) לחוק התכנון.

ג.
עע"ם 4597/01

הועדה המקומית הגישה ערעור על פסק דינו של כב' השופט גרוניס. בית המשפט העליון דחה את הערעור בקבעו כי אכן ההליך הראוי במקרה זה על פי חוק התכנון הוא הגשת ערעור מינהלי ולא עתירה מינהלית.

ד.
עמ"נ 241/02

בעקבות החלטת בית המשפט העליון, והארכת מועד שהתבקשה וניתנה, הגישה הועדה המקומית ערעור מינהלי 241/02. הועדה המקומית טענה לחוסר סמכות הועדה המחוזית לדון בערר וכן למניעות. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ד"ר עודד מודריק), דחה את הערעור, ודחה בתוקף את טענות הועדה המקומית למניעות. אולם, בחלק האופרטיבי הוחזר הדיון לועדת הערר כדי שתבחן עובדתית את סוגיית התגבשותה של תכנית פוגעת (בעקבות הלכת "קהתי") וכן את השאלה האם שנות "ההקפאה" היו תוצאה בלתי סבירה של רשויות התכנון.

ה.
בר"ם 7865/03

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור. ביום 17.6.04 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בהסכמת הצדדים ולפיו:
"יחודש הדיון בפני
השמאי המכריע, אשר ימונה ע"י ועדת הערר וזה יכריע בכל השאלות השמאיות הצריכות לעניין, לרבות השאלה האם ובאיזו מידה מהווה תמ"מ 3 "תכנית פוגעת" כמשמעותה בחוק וכן, מה מידת הפגיעה, אם בכלל, שנגרמה למשיבה בתקופת "ההקפאה" בהנחה שאינה מוסכמת, כי "הלכת קהתי" חלה על המקרה.
עוד מוסכם בין הצדדים כי המשך ההליך בפני
השמאי המכריע יתבצע על מנת לנסות לקדם ולייעל את בירור הסכסוך שביניהם, אך מבלי שמי מהצדדים מוותר על טענה כלשהי מטענותיו, לרבות על הטענות המקדמיות שהעלתה המבקשת ולמעט טענת ההסתמכות [על דברי עוד צ'קרוב כי לא יגיש תביעה –מ' א' ג'].
טענות אלה כולן תתבררנה בפני
ועדת הערר, היה ומי מהצדדים יראה צורך בכך לאחר החלטת השמאי המכריע.
על פי הסכמת הצדדים כמפורט לעיל, יחול האמור ב

פסק דין
זה במקום פסק דינו של בית משפט קמא. הסכמה זו תחול לגבי כל התביעות האחרות שחודשו ככל שחלות לגביהן התכניות החלות על מגרשה של המשיבה.
הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המכריע וכן לועדת הערר כל מסמכים וטיעונים רלוונטיים שיידרשו וזאת בתוך 30 יום מהיום."

ו.
ההליכים
לפני השמאי המכריע וערר 279/06
מונה שמאי מכריע, אינג' שמואל פן. הצדדים הגישו לשמאי המכריע את טענותיהם (באוגוסט 2004). ההליכים לפני השמאי המכריע התמשכו כשנתיים. ביום 6.7.06 הומצאה השמאות המכרעת לפיה נקבע כי המשיבה זכאית לפיצויים מאת המערערת בגין "נזקי ההקפאה", היינו, חוסר היכולת לממש את זכויותיה בחלקה בייעוד למגורים במשך כ-12 שנה (מאפריל 1982 אישור תמ"מ/3 עד מאי 1994, אישור בר/במ/109). המערערת, הועדה המקומית הגישה ערר לועדת הערר. למעשה מדובר היה בשני ערעורים. הראשון, חידוש הטענות שנשמרו לצדדים, בעקבות ההסכמה בבית המשפט העליון, למעדה המשך ערר 15/00. השני, ערעור על השומה המוסכמת. המשיבה הגישה ערר מצומצם רק בשאלה מתי הסתיימה תקופת ההקפאה (השמאי קבע כי התקופה הסתיימה עם מתן תוקף לתכנית בר/במ/109, ואילו המשיבה טענה כי תקופת ההקפאה הסתיימה רק עם מתן תוקף לתכנית בר/1/109).

ועדת הערר חידשה למעשה את הדיון בערר 15/00, וביום 26.3.2007 קבעה ועדת הערר באשר לטענות המקדמיות, בחלקה האופרטיבי כי התביעה מצויה בגדרי סעיף 197, ויש להחיל עליה את עקרונות "הלכת קהתי". על כך הוגש עמ"נ 185/07. כיון שבאותה עת טרם נידונו העררים על החלטות השמאי המכריע, הסכימו הצדדים, בהמלצת בית המשפט, להמתין להחלטת ועדת הערר, ואם יוגש ערעור, לצרפו לערעור זה. זאת, כדי לסיים את כלל הדיונים בנושא בחלוף למעלה מ-60 שנה. אכן על החלטת ועדת הערר
בעניין השמאות המכריעה הוגש ערעור ע"י הוועדה המקומית (עמ"נ 15533-12-09), שאוחד עם עמ"נ 1185/07 על פי הנחיותי.


3.

החלטות ועדת הערר
ועדת הערר דנה, כאמור, בשני עררים, עליהם הוגשו שני ערעורים. עמ"נ 185/07 עניינו החלטת ועדת הערר בעניין "הלכת קהתי". עמנ 15533-12-09 עניינו החלטת ועדת הערר בערר על השמאי המכריע.

א.
החלטת ועדת הערר בערר 015/00
טענתה של הועדה המקומית לפני וועדת הערר הייתה כי תביעתה המחודשת של גב' גרמנוב, אינה נכנסת כלל ועיקר בגדרו של סעיף 197, כיון שמדובר בנזקים עקב שיהוי ולא עקב אישור תמ"מ/3. הועדה המקומית טענה כי במקרה כזה חלים דיני הנזיקין הרגילים. הועדה המקומית טענה כי "הלכת קהתי" לא חלה, ועל כן לא ניתן לראות בתביעה המחודשת כהמשך התביעה המקורית, ועל כן, גם לו הייתה קיימת עילת תביעה, זו התיישנה.

ועדת הערר דחתה את טענות הועדה המקומית. הועדה קבעה כי תביעתה של גב' גרמנוב הוגשה בגין פגיעתה של תמ"מ/3 ונותרה כזו, אלא שטיב הפגיעה ומימדיה שינו צורה עם הזמן, בשל הסכמת הצדדים להשהות את הדיון בתביעה המקורית.

ועדת הערר קבעה כי הלכת קהתי חלה גם במקרה זה. הרציונל של הלכת קהתי, כך קבעה ועדת הערר, לפיו ההקפאה מוטלת לפתחם של מוסדות התכנון, חל גם במקרה זה, לפחות בחלק הארי של התקופה.

ועדת הערר הוסיפה כי ההליך הראוי היה להשלים בזמנו, עם הגשת תביעות הפיצוי, את ההליך ולפצות את בעלי הקרקע. לאחר מכן, בכל נקודת זמן עתידית, אם, כפי שקרה, משתנות התכניות והקרקע מופשרת לבניה יש להטיל מס השבחה. עם זאת, ועדת הערר קבעה כי הסכמת הצדדים להתלות את ההליכים מחייבת התיחסות שונה. ועדת הערר קבעה כי הסכמת בעלי הקרקע להקפיא את הליכי התכנון הייתה לזמן סביר, ועל כן, יש להפחית מהתקופה זמן סביר שהיה לוקח לאשר תוכנית מפשירה. ועדת הערר העמידה פרק זמן זה על 3 שנים. עוד קבעה הועדה כי תקופת השחרור מהקפאה היא מועד אישורה של תכנית בר/1/109, שרק מכוחה ניתן היה להוציא היתרי בניה ולממש את המקרקעין.

הועדה דחתה את
טענת ההתישנות כיון שהכירה בכך כי מדובר בחידוש ההליכים לאחר התגבשות הנזק. מאותה סיבה דחתה את טענות המניעות והשיהוי.

ב.
החלטת ועדת הערר בערר 424/06 ו-279/06 (עררים על השומה המכריעה)
ועדת הערר קבעה כי ככלל עילות ההתערבות בהחלטת שמאי מכריע הן מצומצמות.

הועדה קיבלה את טענת הועדה המקומית לפיה השמאי המכריע לא התייחס לשאלה האם הייעוד כגן לאומי הינו ייעוד פוגע, אלא בחן אך ורק את השאלה אם ניתן היה לתבוע בגין פגיעה זו קודם לאישור תמ"מ/3. הועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע יצא מהנחה שיעוד לגן לאומי אינו מאפשר בניה למגורים, ולכן שווי הנכס נפגע, מבלי שביסס זאת. ועדת הערר ניתחה את חוות דעתו של השמאי המכריע במפורט ובאריכות והצביעה על כך
שלא מצאה התייחסות לשימושים אלטרנטיביים במקרקעים ושווים, למעט שימוש למגורים. אי לכך, החזירה ועדת הערר את הדיון לשמאי המכריע בנקודה זו.

ועדת הערר דחתה את טענת הועדה המקומית לפיה השמאי לא בדק את מצבם הקודם של המקרקעין עוד לפני אישורה של תמ"מ 3. הועדה קבעה כי השומה המכרעת כוללת התיחסות מפורטת הן למצב הפיתוח במקרקעין, הן לעניין ההכרזה על קרקע חקלאית, הן במפורט לתמ"8, ועל כן מצאה כי אין מקום להתערב בעניין זה.

ועדת הערר הוסיפה ודחתה את טענת הועדה המקומית לפיה השמאי התעלם מאירועים שונים הנוגעים למקרקעין, לרבות החלטת המועצה הארצית לשנות את ייעוד הקרקע, הודעה על הפקדת שינוי 3 לתמ"מ/3 ואישור תמ"א 31.
הועדה קבעה כי השמאי התייחס במפורש בשומה המכרעת לכל האירועים הנטענים וכי אין זה מתפקידה להתערב בממצאים מקצועיים של השמאי המכריע.

לעניין תקופת ההקפאה, הערר של גב' גרמנוב, קיבלה ועדת הערר את טענתה כי החלטת השמאי לפיה סיום ההקפאה הוא בתכנית בר/במ/109, סותר את החלטת ועדת הערר בערר 15/00, בו נקבע כי מועד השחרור מהקפאה הינו מועד אישור תכנית בר/1/109. גם עניין זה הוחזר לתיקון לשמאי המכריע.

4.
הערר בעניין סעיף 197 – חידוש תביעת הפיצויים ותחולת הלכת קהתי
הועדה המקומית חזרה על טענותיה לעניין זה במרבית ההליכים שהתנהלו בעניין ופורטו לעיל. אולם, כדי להביא את ההתדיינות בין הצדדים לכלל סיום אחזור ואדון בטענות הועדה המקומית כסדרן.

א.
האם היה ויתור של בעלי הקרקע על תביעת הפיצוי בכל מקרה בו יבוטל הייעוד הציבורי
הועדה המקומית טוענת
כי במסגרת התביעה המקורית לפיצויים, נטען לירידת ערך במקרקעי התובעים במתחם אדמות הבולגרים על ידי שינוי ייעודם ממגורים, על פי תכנית מנדטורית 220
r
, לגן לאומי, על פי תכניות תמ"מ/3 ותמ"א 8.

הועדה המקומית טוענת כי תביעה זו הותלתה על מנת לאפשר למוסדות התכנון לבצע מהלך תכנוני של יעוד המקרקעין חזרה ליעוד למגורים. משבסופו של יום אכן שונה הייעוד למגורים, כך טוענת הועדה המקומית, שוב אין רשאים בעלי הקרקע לתבוע פיצוי.

לטענת הועדה המקומית אין מדובר בחידוש התביעה הישנה, שכן עניינה של זו היה, כאמור, פיצוי בשל שינוי הייעוד ממגורים לגן לאומי, ועל כן משהייעוד חזר להיות ייעוד למגורים, שוב אין לדון עוד בתביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון.

המשיבה טוענת

כי אין כל בסיס עובדתי או ראייתי לטענת המערערת כי היה ברור כי הויתור על הייעוד הציבור יביא לביטול תביעת הפיצוי. לטענתה, מההתכתבויות בין הצדדים עולה בברור כי הייתה כוונה לוותר על פיצוי בשלב הראשון, מתוך הנחה ששינוי הייעוד יעשה תוך זמן סביר. לטענתה, לא הייתה כל כוונה לוותר על הקפאת הנכסים במשך כ-16 שנה בשל מעשיה של הועדה המקומית שעשתה ככל שביכולתה לגרום לכך שהייעוד לא ישתנה.

ראשית, אציין, כי טענת ההסתמכות של הועדה המקומית נדחתה בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים, בעמ"נ 241/02, ובמסגרת ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בבית המשפט ההעליון נקבע כי המערערת, הועדה המקומית לא תהיה רשאית לחזור ולטעון זאת. לטעמי, טענה זו של המערערת כי אין מדובר בחידוש התביעה היא טענת ההסתמכות בשינוי אדרת. עם זאת, אכריע גם בשאלה זו שנית, ולו כדי למנוע כל ניסיון לטעון שטענה כלשהי של המערערת לא נדונה במסגרת הערעור שלפניי.

כפי שפרטתי בפתח הדברים לאחר שינוי הייעוד ממגורים לגן לאומי הוגשה תביעת פיצויים על פי סעיף 197. הועדה המקומית דחתה את התביעה וזו הועברה לועדה המחוזית. הועדה המחוזית פנתה לב"כ בעלי הקרקע (במכתב מיום 9.3.84, נספח 3 לסיכומי המשיבה), וביקשה להתלות את המשך ההליכים בתביעה. במכתב נאמר:
"הנדון: תביעות פיצויים עפ"י ס' 197 לחוק – גושים 3710,3711 – בגין אישור התכנית המחוזית ת/מ/מ/3
הריני מתכבד להודיעך כי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה דנה בישיבתה ביום 29.2.84 בתביעות הנ"ל.
לנוכח מגעים המתנהלים לשינוי התכנון הנוכחי ומגבלותיו שעשוי להביא לתכנית חדשה, החליטה הועדה לפנות אליך כב"כ התובעים, ולקבל בתוך חודש ימים את הסכמתך לעצירת ההליך הקשור בדיון בתביעות הפיצויים"

ב"כ בעלי הקרקע, עו"ד צ'קרוב, השיב במכתב מיום 2.5.84 כדלקמן:
"....הנני מתכבד להודיעך שמתקבל על דעתי לעשות אתנחתא זמנית, לפרק זמן סביר, בהמשך הדיון בתביעות הפיצויים שהגשתי, עד שאוכל לדווח למרשי על ההתפתחות שחלה.
אין הדבר צריך לפגוע בשום פנים בזכויות מרשיי אלא לאפשר, כבקשתך, לרכז את מירב המאמצים בקידום העבודה והתהליכים לשינוי התכנון הנוכחי ומגבלותיו ואישור תכנית חדשה לאדמות הנ"ל."

סמוך לאחר מכן, ביום 15.5.84 מאשרת מזכירת הועדה בכתב את ההסכמות, ומציינת במכתב לעו"ד צ'קרוב:
"בהתאם לשיחתנו הטלפונית מיום 9.5.84 והודעתך בכתב לועדה המחוזית, רשמנו לפנינו כי בדעתכם לתת אתנחתא זמנית לפרק זמן סביר, בהמשך הדיון לתביעות הפיצויים הנוספות שהוגשו על ידכם עד ליום 23.3.84, ולכן תביעות אלה ידונו רק לאחר פניה נוספת מצדכם."

היינו, עולה בבירור כי תביעות הפיצויים הוקפאו כדי לנסות ולשנות את הייעוד מגן לאומי חזרה למגורים. כל עוד התנהלו הליכי התכנון, לא היה מקום לחדש את הדיון בתביעת הפיצוי, אולם בשום שלב לא הסתיים ההליך, ורשויות התכנון היו מודעות לכך.

יתר על כן, כאשר ההועדה המקומית עצמה המליצה לפני הועדה המחוזית להפקיד את תכנית בר/במ/109, הפנתה היועצת המשפטית של הועדה המקומית לעו"ד צ'קרוב במכתב המפרט את ההמלצה על ההפקדה (מיום 8.1.95, נספח 6 לסיכומי המשיבה). בסיפא של המכתב הוסיפה: "אודה לך אם תודיעני האם עקב החלטת ההמלצה המפורטת לעיל, הנך מקפיא את תביעות הפיצויים אשר הוגשו על פי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה. כלומר הועדה המקומית, היא זו המערערת שלפניי, בינואר 1995, כשנשלח המכתב, עשר שנים לאחר התליית הדיון בתביעות, מודעת לכך שהתביעות קיימות ומבקשת את עמדת ב"כ בעלי הקרקע בעניין זה.

ביום 19.8.99 פונה עו"ד צ'קרוב לועדה המקומית במכתב שנושאו הוא: "אדמות הבולגרים – חידוש התביעות לפיצויים" ומפרט כי בכוונתו להמשיך בתביעת הפיצויים (נספח 7 לסיכומי המשיבה מכתבו מפורט ובשל הרלבנטיות שלו לעניין אביאו כלשונו:
"1. בשנת 1982 אושרה וקיבלה תוקף תכנית ת/מ/מ/3, שהפכה את "אדמות הבולגרים" משבצת קרקע של 388 דונם, מול מושב בית חנן, לחלק מ"פארק לאומי" עתידי.
2. בעקבות הפגיעה הקשה בזכויות הבעלים והנזק הרב שהשינוי הנ"ל גרם להם, הגשתי מאות תביעות לפיצויים בשם בעלי המגרשים, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בסכום כולל של כ-13,000,000 דולר.
3. הגשת התביעות גרמה לכך שהועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז מרכז המליצה בפני
המועצה הארצית לתקן את העוול שנגרם לבעלים ולהחזיר עטרה ליושנה.
המועצה הארצית לתכנון ולבניה קיבלה את ההמלצה ובשמת 1985 החליטה להוציא את "אדמות הבולגרים" מהשטח המיועד לפרק לאומי, דהיינו: "לשנות את יעוד הקרקע של "אדמות הבולגרים" מגן לאומי לאזור מגורים עם בניה צמודת קרקע ורווחה ציבורית"
4. עם קבלת ההחלטה הנ"ל נתבקשתי ע"י הועדה המקומית הנכבדה להקפיא את התביעות לפיצויים שהגשתי
הסכמתי לכך מתוך תקווה, שהועדה תשתף פעולה להוציא האל הפועל ולממש את ההחלטה העקרונית של המועצה הארצית.
5. לדאבוני הרב, הועדה הנכבדה העדיפה לשמש ככלי שרת בידי המועצה המקומית "גן-רוה", לשים מכשולים ולהתנגד לתכניות שבעלי הקרקע הגישו, וזאת תוך כוונה מוצהרת לגזול מהבעלים את אדמתם לטובת המושבים הסמוכים.
6. בעלי "אדמות הבולגרים" נאלצו לנהל מאבק עיקש במשך כ-17 שנה, עד אשר אושרו ע"י הועדה המחוזית לתכנון ולבניה – מחוז המרכז וקיבלו תוקף, חרף התנגדותה של הועדה המקומית, תכנית המיתאר בר/במ/109 והתכנית המפורטת בר/1/109 – תכניות המחזירות לבעלי המגרשים את הזכויות שהיו להם.
7. התכנית המפורטת בר/1/109, מחזירה, אומנם, למקרקעין זכויות הבנייה למגורים, מבחינת "מחזירה עטרה ליושנה" אך, מטבע הדברים, מותירה את בעלי האדמות עם פגיעה קשה הנובעת מאי-יכולם לנצל את הקרקע במשך 17 שנה עד היום, תשלום מס רכוש, השקעה בתכניות שתוצאתן החזרת המב לקדמותו, וכו'.
8. הנזק שנגרם לבעל מגרש עקב השיהוי במשך 17 שנה...נאמד... ב-133,000$ או כ-550,000 ש"ח....
9. בהתאם לבצעתו של יועצה המשפטי של הועדה הנכבדה, אני מסכים, שההחלטה הסופית בתביעתב של הגב' גרמנוב תהיה תקפה ותשמש קנה מידה לגבי יתר התביעות לפיצויים שהגשתי, כפוף לשטח מגרשו של כל תובע.
10. אי לכך, אני מבקש מהועדה הנכבדה לחדש את הדיון בתביעות שהגשתי בשם בעלי "אדמות הבולגרים" וליתן את ההחלטה במועד החוקי.

בתגובה כתבה הועדה ששהסתמכה על ההצהרות בשלב התלית התביעות, טענות שחזרו ונדחו, לרבות בבית המשפט העליון. אולם, יש להדגיש לעניין זה כי בהחלטת הסירוב ראתה הועדה את הדברים עין בעין עם עו"ד צ'קרוב לעניין המשך ההליכים. הועדה המקומית סברה כי את "נזקי ההקפאה" יש להעמיד לדיון לפני הועדה המחוזית, שבה "נעצר" ההליך. היינו, מדובר בתביעת המשך.

לעניין אופן פעולתה של המערערת אביא מדברי כב' השופט מודריק בעמ"נ 241/02 שדן בטענת ההסתמכות:
"טענת ההשתק מוטב היה אלמלא נטענה משנטענה. אין בה שמץ ממש. כל כולה אות ועדות למאמץ חסר הגבולות של הועדה המקומית לסבך את התובעים בסבך בירוקרטי (ובנפתולי טענות מחוכמות של עורכי דין) עד לסיכול הדיון בצדקת תביעתם."
(הדגשה שלי – מ' א' ג')

על אף דברים מפורשים אלו, ועל אף שקביעתו של כב' השופט מודריק בעניין ההסתמכות לא בוטלה במסגרת ההסדר בין הצדדים בבית המשפט העליון, בעזות מצח טוענת המערערת בסעיף 27 לסיכומיה כי:
"התובעים הם אלו אשר התנהלו בחוסר תום לב ומתוך הפרה של ההסכמות בין הצדדים, בשעה שבחרו להגיש תביעה חדשה, לאחר שאושרו התכניות המשנות את המצב התכנוני למגורים.

יש לחזור ולדחות טענות אלו מכל וכל. עצם העובדה שהמערערת חוזרת ומעלה טענות אלו שכבר נדחו לגופן, תוך התבטאויות חריגות בחריפותן על אופן התנהלות בעלי הקרקע, יש בה כשלעצמה חוסר תום לב, ופנייה לבית המשפט שלא בידיים נקיות. רק מטעם זה ניתן היה לדחות את הערעור. אולם, כאמור, הטענה נדחית גם לגופו של עניין. המערערת ידעה לכל אורך הדרך כי מדובר בחידוש ההליכים, ואף הפנתה את ב"כ בעלי הקרקע לועדה המחוזית להמשיך בהליך.

לאור האמור החלטת ועדת הערר לפיה מדובר בחידוש הליכי הפיצוי היא החלטה ראויה ואין מקום להתערב בה.

ב.
תחולת "הלכת קהתי" – תחולת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
הועדה המקומית המערערת
, סומכת את עיקר ערעורה בשאלת האפשרות לחדש את ההליכים על הטענה כי הלכת קהתי אינה חלה במקרה זה ועל כן שגתה ועדת הערר. לטענתה, הלכת קהתי דנה במקרה בו לא דנה ועדה בתביעה לפיצויים במשך 13 שנה. מקרה זה שונה מענייננו, שכן במקרה זה הצדדים הסכימו להתלות את תביעת הפיצויים ולנסות להביא לשינוי ייעוד במשותף.

עוד טוענת הוועדה המקומית כי עילת התביעה החדשה של נזקי "ההקפאה" נוגעת לנזקים שלכאורה נגרמו בשל עיכובים בעבודת רשויות התכנון, בעוד שעניינו של סעיף 197 הוא בפיצויים בשל תכנית פוגעת.

המשיבה
חוזרת וטוענת כי הבסיס הרעיוני להלכת קהתי חל גם במקרה זה.

בע"א 4809/91
הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' משה קהתי, פ"ד מח (2) 190 (16.3.94, להלן: הלכת או עניין קהתי), נודון עניינו של מר קהתי, שהגיש תביעה לפיצויים בגין תכנית פוגעת. במשך 13 שנים לא דנה הועדה בתביעה. לאחר 13 שנים, שינתה הוועדה את היעוד חזרה למגורים ודחתה את תביעת הפיצויים.

כב' השופט מ' חשין מבהיר מדוע אין לפטור מפיצוי במקרה כזה:
"בבחינה כוללת של החוק ושל מטרותיו, נקל לתאר מה צפוי לנו אם יינתן לרשויות "פתח מילוט" מתשלום פיצויים, ואם תוכלנה רשויות לפטור עצמן מחיוב פיצויים שחבו בו על-פי דין על דרך שינויה של תכנית פוגעת. אם כך נפרש את הדין, כי אז עלולה שדה התכנון ליפרץ לכל עבר, ומכל עבר. ביודען כי רשאיות הן לחזור בהן בכל עת מתכנית שעשו - ועל דרך זה לפטור עצמן מתשלום פיצויים; וביודענו כולנו את משך ההליכים, הן בוועדות הן בבתי המשפט; עלולות הרשויות, אם כך נפרש את החוק, לשלח מפניהן כל רסן, לפעול בחופזה בקבלת תכניות - ביודען כי כל תכנית אינה אלא "בסיס לשינוי" - והרי שדה התכנון למקום בו לית דין ולית דיין. דומה כי לא כך ראוי שיפורש החוק. בשולי הדברים נזכור, כי לפי הראיות שבאו לפני בית-משפט קמא, קרוב להניח כי תכנית
1718
שונתה - לאחר שנים כה ארוכות - כדי לפטור את הוועדה המקומית מחובת הפיצויים."

(עניין קהתי, פסקה 15 לפסק דינו של כב' השופט מ' חשין). אמנם כב' השופט מ' חשין היה באותו עניין בדעת מיעוט לעניין מועד חישוב הפיצוי, אולם דברים אלו יפים לענייננו.

ובהמשך, בפיסקה 17 (עמ' 205) מציין כב' השופט חשין נסיבות הקרובות לעניננו כפי שהיה עת הציעה הועדה המחוזית לעו"ד צ'קרוב להתלות את תביעות הפיצוי:
"ניתן להוסיף ואף להרחיק לכת: לאחר אישורה של תכנית פוגעת, תובע נפגע פיצויים מן הוועדה המקומית. התביעה מונחת על שולחנה של הוועדה המקומית, אנשי המקצוע מקרבים ראש אל ראש, ומגיעים לכלל מסקנה כי יכולים היו להשיג את יעדי התכנית אף בלא אותה פגיעה. אחר מכן עובר הנושא מן הדרג המקצועי אל הדרג הנבחר, וההמלצות מונחות לפני הוועדה המקומית. אנשי הוועדה המקומית נמלכים בינם לבין עצמם, מתעשתים, ומחליטים לשנות את התכנית. מיד לאחר מכן עושה הוועדה ביעילות ובזריזות לאישורה של תכנית שנייה, תכנית המתקנת את הפגע. גם במקרה זה, או במקרים דומים לו, ניתן לומר כי יש לראות את שתי התכנות כתכנית אחת, והנפגע לא יזכה בפיצויים. כמובן, לא נוכל לדבר אלא באירועי מסגרת. אין מקרה אחד דומה למשנהו.

היינו, אם היה מדובר זמן סביר, הרשות המקומית היתה מתעשתת והועדה המקומית הייתה מביאה לאישור תכנית למגורים, אזי לא ניתן היה לתבוע פיצוי, לא רק בשל התחייבותו של עו"ד צ'קרוב אלא גם מכוח בסיס רעיוני זה. ועדת הערר הלא הפחיתה מהתקופה בה לא ניתן היה לבנות תקופה של 3 שנים, שבעיניה הוא זמן סביר לאישור תכנית. כיון שהמשיבה לא ערערה על המועד, ניתן היה לומר כי אם המצב היה חוזר לקדמותו בתום 3 שנים, או קצת למעלה מזה, יתכן כי אכן לא ניתן היה לתבוע. אולם בעניננו ההליכים התמשכו 17 שנה, כאשר מהחומר המצורף עולה במפורש כי הועדה המקומית הגישה התנגדות מטעמה לתכניות שניסו לקדם בעלי הקרקע.

כב' השופט א' גולדברג קבע כי ככלל אם הייעוד חוזר לקדמותו, לא ניתן יהיה לתבוע פיצוי. אולם כב' השופט גולדברג קובע
חריג חשוב במקרה בו פעולת רשויות התכנון הביאה לכך שבמהלך תקופה ארוכה לא ניתן היה לעשות שימוש בקרקע, בדיוק כפי שקרה במקרה שלפניי. אזי יש לפצות על הנזק שעניינו "ההקפאה" של הנכסים בין שתי התכניות. לדבריו (בסעיף 7 לפסק דינו, עמ' 218 לפסק הדין) הוא מציין:
"
כל שאמרנו יפה שעה שהתכנית הראשונה עדיין מותירה אפשרות לניצול המקרקעין בצורה כלשהי. לא כן הוא, כבענייננו, כשהתכנית הראשונה אינה מאפשרת עוד כל ניצול מעשי של הקרקעין. במצב כזה ניתן להשוות את פרק הזמן שחלף עד לאישור התכנית השנייה, המאפשרת יצול המקרקעין, למקרה שהבנייה מוקפאת עקב אי­ השלמת הליכי התכנון, המקנה, כשלעצמו, פיצוי על-פי סעיף
197
לחוק (
ע"א 381/88,

403
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז ואח' נ' לצין ואח' [
27
], וכן
ע"א 299/88
ש. שפירא ושות' חברה קבלנית לבניה בעמ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח' [
28
]). וכשם שבמקרה של הקפאה יש מקום להפריד בין הנזק הנובע כתוצאה ממנה לבין הנזק הנובע משינוי הייעוד (ראה
299/88
[
28
]

הנ"ל, בעמ'
430
), כן בענייננו: ה"הקפאה" הנוצרת מכך שהתכנית הראשונה לא איפשרה כל ניצול מעשי עד לאישורה של התכנית השנייה, כמוה כהקפאה בשלב הביניים עד להשלמת

הליכי התכנון. "הקפאה" זו, כהקפאה ה"רגילה", הינה פגיעה לפי סעיף
197
לחוק
,
המזכה בפיצוי בפני
עצמה משהוכח שיעור הפגיעה."


ברע"א 7172/96 קריית בית הכרם בעמ' נ' הועדה לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נב (2) 494 (1.6.98) חזר כב' השופט חשין על דעת המיעוט שלו בפרשת קהתי, בנוגע למועד הקובע לחישוב הפיצוי, וציין כי לעניין זה הוא סבור כי יש לעיין מחדש בהלכת קהתי. עם זאת, בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו (5) 49 (27.6.02) חשין ציין את דעת המיעוט שלו בעניין קהתי, אך ההלכה לא בוטלה.

אולם מעבר לכך, כפי שציינתי, הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות"
, המערערת, עשתה כל שלאל ידה למנוע את שינוי התכנית מגן לאומי חזרה למגורים. לבסוף, התנגדותה נדחתה ומקץ 17 שנה, ורק לאחר שינוי חקיקה שאפשר לבעלי הקרקע להגיש בעצמם תכניות, הצליחו בעלי הקרקע להגשים את חלומם. האם ניתן כעת לועדה המקומית להתחמק מתשלום פיצויים?

מסכימה אני עם ועדת הערר כי במקרים כגון אלו דרך המלך לילך בה, היא לשלם פיצויים מכוח סעיף 197, עם הפיכת האזור לגן לאומי, ואם ברבות הימים תוכן תכנית המאפשרת בניה למגורים, יוטל היטל השבחה. לחלופין, ניתן לנקוט בדרך בה הלכה הועדה המחוזית ולעכב בהסכמה את תביעות הפיצויים, אם אכן פועלים במהירות ובשיתוף פעולה לשינוי הייעוד. אולם לא ניתן "להתחמק" מתשלום פיצויים בשל כך שבמשך 17 שנה לא ניתן היה לעשות שימוש בקרקע, כאשר חלק גדול מהתמשכות ההליכים נובע מהתנגדויות הועדה המקומית עצמה.

לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט י' זמיר בע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט (1) 463 (10.4.95). באותו עניין התובע, מר ברעלי גר בשכונת ליפתא שהוכרזה כפרק לאומי. כאשר הוכרזה השכונה כגן לאומי הגיש ברעלי בקשה להיתר לשימוש חורג, שאף פורסמה כנדרש. מר ברעלי המשיך להתגורר כל השנים במקום. לאחר 20 שנה, עם הרחבת כביש סמוך, ביקש ברעלי פיצויים, ונדחה בטענה כי אינו בעל זכות במקרקעין. אז הסתבר כי הוועדה, 20 שנה קודם לכן, לא נתנה החלטה בבקשתו של ברעלי לשימוש חורג.

אומר על כך כב' השופט זמיר בעמ' 471:
טענת המערערת בעניין זה מעוררת תמיהה. אם היא צודקת בטענתה, אין היא אלא מאשימה את עצמה, ולא רק בסדרי מינהל גרועים, אלא גם בהתנהגות בניגוד לחוק. ולא די בכך. המערערת אינה מעלה טענה זאת כדי לומר חטאתי, אלא כיוון שהיא מבקשת לצאת

נשכרת מן החטא. לטענתה, המשיב - הוא ולא היא - צריך לשלם את המחיר על חטא שלא חטא: התנהגות בלתי חוקית שלה, בעניין שהיה בשעתו כולו בידיה, אמורה לשמש אותה עכשיו כטעם לפטור אותה מתשלום פיצויים למשיב.
האם אלה הם פני הצדק?

והרי רשות מינהלית אמורה לפעול לאור עקרונות היסוד של שיטת המשפט,
ועקרונות אלה כוללים, כמאמר בית המשפט, "עקרוות של שוויון, צדק, מוסר".....
בית-משפט זה דן, בלשונו של סעיף
15
(ג) ל
חוק-יסוד: השפיטה
,
"
בענינים אשר הוא רואה צורך לתת בהם סעד למען הצדק...". כך כלפי האזרח בריבו עם הרשות המינהלית: מידת הצדק גוברת לעתים על מידת הדין, כגון, כאשר עתירת האזרח לוקה בשיהוי או בחוסר ניקיון-כפיים. והאם לא כך גם כלפי הרשות המינהלית? הצדק אינו חד-סטרי. כשם שהוא עשו לחסום טענה של האזרח, כך הוא עשוי לחסום גם טענה של הרשות.

הוסיף לכך כב' הנשיא מ' שמגר בעניין קהתי (עמ' 219 לפסק הדין):
"משיכת העניין ללא מענה במשך שנים היא בגדר פגם מינהלי משמעותי הראוי לביקורת. במקרה שהשהיית הטיפול

גורמת, ללא הצדקה, נזק כספי, כגון חוסר יכולת להשתמש בקרקע כייעודה הקודם ואי-תשלום פיצוי בעבור הפקעה או בעבור שינוי ייעוד, עשוי בעל הקניין להיות זכאי לפיצוי כספי על הנזק שנגרם לו
.
"

כך גם בענייננו. הועדה טענה
בסעיף 24 לסיכומיה כי:
"בענייננו הועדה המחוזית לא השהתה את הדיון בתביעה וביקשה מלכתחילה לשנות את התכנון ולהחזיר את הייעוד למגורים בהסכמה ובשיתוף עם התובעים (הדגשה במקור)." אולם, בסעיף זה מדובר על הועדה המחוזית, וזו אכן פעלה. מי שניסה לעצור את המהלך והגיש התנגדויות היא הועדה המקומית.

הועדה המקומית ערה להתנגדויות שהגישה, ועל כן היא ממשיכה בסיכומיה בעמ' 25 בלשון מעורפלת: "דהיינו, בענייננו התקבלה הסכמה בין מוסדות התכנון לתובעים באמצעות בא כוחם, שעניינה בכך שהתובעים יחזרו בהם מתביעתם לאור שינוי המצב התכנוני."

בסעיף 20 מגדילה הועדה המקומית ומתארת את המצב העובדתי כאידיליה מתמשכת בין בעלי הקרקע לועדה המקומית. למקרא הדברים ניתן היה לחשוב שכוח עליון מנע את אישור התכנית המשחררת, כאשר הועדה המקומית ובעלי הקרקע לוחמים שכם אל שכם למול רוע הגזירה. הבעיה היא שלתיאור עובדתי זה של הועדה המקומית אין ולו זכר ראיה, או שמץ של תמיכה במסמכים ובממצאים של ועדות הערר, המציירים, כולם, תמונה הפוכה לחלוטין, בה מחבלת הועדה המקומית בכל ניסיון של בעלי הקרקע לקבל את שמגיע להם מזה 60 שנה.

הועדה, כדי להפנות לעובדות כלשהן, מפנה לעמ' 4 פיסקה 4 להחלטת ועדת הערר בה נאמר:
"השתכנענו כי מוסדות התכנון פעלו, בין היתר בהסתמך על ההבנה שאם אכן תאושר תכנית משחררת בתוך זמן סביר וראוי, לא תעמוד העוררת על תביעתה".
(הדגשה שלי – מ' א' ג')

אכן כך. האם טוענת הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות"
כי פרק זמן של 17 שנה הוא סביר וראוי, זאת לאחר דבריו של כב' השופט מודריק בעניין? מדוע לא מדגישה הועדה המקומית כי ועדת הערר קבעה כממצא כי זמן סביר לעניין זה הוא 3 שנים?

כפי שציין כב' השופט זמיר בעניין ברעלי לעיל, לא היה מקום כי רשות תעלה טענות כגון אלו.

הגיע רגע האמת. הרשות אינה יכולה להתחמק מהתנהלותה שלה, שהביאה לכך שבמשך 17 שנה לא ניתן היה לעשות שימוש במקרקעין, ולהעלות זאת כטענה כנגד תביעת הפיצויים של בעלי הקרקע. צדק צריך להעשות, גם אם לאחר 60 שנה.

לאור תחולתה של הלכת קהתי ולאורה, יש לדחות גם את טענת המערערת על כך שעילת התביעה בגין נזקי "ההקפאה" אינה נכנסת בגדר סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

ג.
התיישנות השתק ומניעות
הועדה המערערת חוזרת על טענותיה לפני ועדת הערר בדבר התיישנות, השתק ומניעות. טענות אלו נדחות מאותם טעמים שנדחית הטענה לפיה אין מדובר בהמשך תביעת הפיצויים ובעיקרם חוסר תום לב וחוסר נכיון כפיים של הועדה המקומית בהעלאת טענה זו, כפי שפורט לעיל.


5.
הערעור על החלטת השמאי המכריע (עמ"נ 1533-12-09)
א.
האם ייעוד כגן לאומי הוא ייעוד פוגע
הועדה המערערת
חוזרת וטוענת כי החלטת השמאי לעניין היותו של גן לאומי ייעוד פוגע לא נומקה ולא התבססה על עסקאות והערכת שווי שוק. עמדה זו של הועדה התקבלה על ידי וועדת הערר.

המשיבה
טוענת כי טענה זו תמוהה שכן ברור בעליל, לטענתה, הן מתמ"מ 3, הן מתמ"א 8 כי אין להתיר בניה למגורים בתחומי גן לאומי. על כן ברור כי הסבת ייעוד אדמות הבולגרים לגן לאומי מהווה פגיעה בת פיצוי לפי סעיף 197.

ברור לחלוטין כי אישור גן לאומי היווה פגיעה, ועל כן לא ברורה החלטת וועדת הערר להתערב בעניין ולהחזיר את העניין לשמאי מכריע.

עמד על הדברים כב' השופא א' גולדברג בעניין קהתי באומרו:
"כל שאמרנו יפה שעה שהתכנית הראשונה עדיין מותירה אפשרות לניצול המקרקעין בצורה כלשהי. לא כן הוא, כבענייננו, כשהתכנית הראשונה אינה מאפשרת עוד כל ניצול מעשי של הקרקעין."

כך גם בעניננו. תכנית לגן לאומי אינה מאפשרת כל ניצול של המקרקעין. כיון שמדובר בנזקי ההקפאה, ולא בנזקי התכנית, אין מקום לטענות המערערת ולהחלטת ועדת הערר לשנות ולהחזיר לשמאי המכריע לבדיקה נוספת.

העובדה שמדובר בתכנית פוגעת עולה מעצם החלטת הועדה המחוזית להתלות את הדיון בתביעת הפיצויים ולנסות לשנות את הייעוד. היינו, אז לא טענה הועדה המחוזית כי אין מדובר בתכנית פוגעת. לאור הפיצוי הגבוה שנדרש השתכנעו רשויות התכנון כי יש לשנות את הייעוד.

יש להדגיש כי המערערת עצמה מציינת את תמ"מ 3 כתכנית פוגעת בכל טיעוניה בכתב ובעל פה בהליכים שבינה לבין בעלי הקרקע.

גם הטענה לפיה אופן החלטת השמאי עומדת בניגוד להחלטת בית המשפט העליון במסגרת בר"ם 7865/03 אין לה על מה שתסמוך. בבית המשפט העליון נקבע כי השמאי ידון בכל השאלות השמאיות לרבות השאלה האם תמ"מ 3 מהווה תכנית פוגעת ומה מידת הפגיעה שנגרמה בתקופת ההקפאה. כך בדיוק פעל השמאי המכריע, לאחר שציטט את החלטת בית המשפט העליון בפתח חוות דעתו.

אמנם המערערת ערערה על ההחלטה כולה, ותמכה בהחזרת העניין לשמאי בנקודה זו, אולם בחינה כוללת של החלטת ועדת הערר, לרבות טענות המשיבה לעניין זה מביאה למסקנה שהשמאי המכריע עמד על נקודה זו כנדרש ויש לאמץ את חוות דעתו כפי שהיא גם לעניין זה.

ב.
אופן חישוב הפיצוי על ידי השמאי המכריע
המערעת מוסיפה וטוענת
כי השמאי לא דן על פי השיטה הראויה להערכת פיצוי לפי סעיף 197. לטענתה יש לפצות רק בגין פגיעה במקרקעין, ואילו השמאי שם את הפגיעה בבעלי המקרקעין. לשיטתה, השיטה המקובלת היא השיטה ההשוואתית, לפיה יש להשוות את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית לבין שווי המקרקעין לאחר אישורה. משלא נקט השמאי בדרך זו, שגתה ועדת הערר שלא התערבה בשומה המכרעת.

המשיבה
תומכת את טענותיה במסקנות וועדת הערר לפיהם שומת השמאי המכריע היא מפורטת וראויה ואין מקום להתערב בה.

אכן, מדובר בשומה מכריעה, מפורטת ויסודית. כפי שציינה ועדת הערר בהחלטה אין מקום, ככלל, להתערב באופן ביצוע השומה. כך ועדת הערר, כך על אחת כמה וכמה בית המשפט.

בע"א 1168/07
יפה נוף-תחבורה ותשתיות בנייה בע"מ נ' מאיר הפלר עו"ד (שניתן ביום 1.2.09), ציין כב' השופט י' דנציגר:
ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב [ראו:
ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח
(5) 381, 391 (1994)
]. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם.....
צמצום עילות ההתערבות מתחייב מכיבוד רצונם של הצדדים להגשים את מטרותיהם בהסכמים שאותם כרתו ומציפיותיהם הסבירות כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי אשר נמצא בתחום המומחיות של אותו אדם שמונה על ידם. משכך, לא ניתן לקבל טענות של צד המופנות כנגד שיקול דעתו של השמאי או המעריך."

כך גם במקרה שלפנינו. נבחר שמאי מכריע, משנתן חוות דעת מקצועית שוב אין להתערב בשיקול דעתו.

בבר"ם 4372/07
ועדה מקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם (ניתן ביום 31.7.07) מפרטת כב' השופטת מ' נאור את היקף ההתערבות בשומה מכריעה (פסקה 3 לפסק דינה):
הנימוק המרכזי שעמד בבסיס פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים היה כי לא נפל כל פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע. זהו הכלל הנוהג בהלכה ולא מצאתי שבענייננו יש בקביעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים או בקביעותיו של השמאי המכריע כדי להצדיק רשות ערעור.....כבר נקבע שגם כאשר ישנן פסיקות סותרות בעניין הנוגע להערכת שווי והשמאי המכריע נוקט באחת מן הגישות אין בכך כדי להקים עילה למתן רשות ערעור כל עוד מדובר בהערכה שמאית עניינית (ראו:
בר"ם 9556/06
הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני (טרם פורסם, 4.1.2007)).

לאור האמור יש לקבל את החלטת ועדת הערר ולאמץ אץ השמאות המכריעה.


ג.
מועד סיום תקופת ההקפאה
השמאי קבע כי מועד סיום ההקפאה הוא
בשנת 1994 בעת אישור התכנית בר/במ/109, שאישרה את הקרקע למגורים. בעלי הקרקע, גב' גרמנוב, הגישו ערעור בעניין זה לועדת הערר וטענו כי כיון שלא ניתן היה להוציא היתרי בנייה מכוח אותה תכנית, הרי שתקופת ההקפאה צריכה להסתיים
בשנת 1998, עם אישורה של תכנית בר/1/109, מכוחה ניתן היה להוציא היתרי בנייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת גב' גרמנוב. הועדה המקומית מערערת לפניי גם על קביעתה זו של וועדת הערר.

השמאי התייחס בפירוט לתקופת ההקפאה. השמאי קבע בס' 7.4 לשומה כי:

"קיום הפגיעה בקרקע עקב שינוי יעודה ממגורים לגן לאומי התרחש עד לאישור תכנית בר/במ/109. מאותו מועד ואילך יעוד הקרקע חזר להיות מגורים."

השמאי היה ער לכך כי מכוח תכנית זו לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה וכי היתרים כאמור ניתן היה להוציא רק עם אישור תכנית בר/1/109, אך הדגיש (לעיל, שם):
"אין להליכי אישור תכנית בר/1/109 דבר עם יעוד הקרקע לגן לאומי שבוטל קודם לכן.
הנושאים הקשורים למימוש בנייה למגורים לאחר אישור תכנית בר/במ/109 נוגעים אך ורק ליעוד למגורים."

הדברים שאמרתי לעניין התערבות בחוות דעת שמאי יפים גם לעניין זה. על כן בעניין זה אני מקבלת את טענות המערערת ומשאירה על כנה את חוות דעת השמאי.

טענה נוספת היא שועדת הערר לא נימקה מדוע דווקא 3 שנים זהו זמן סביר לאישור תכנית. ובכן, זו קביעה של ועדת הערר שעיסוקה בכך ולא מצאתי מקום להתערב בכך.



6.
סיכומו של דבר

בחלוף 60 שנים או יותר מאז רכשה הגב' מימי גרמנוב

את הקרקע, בכדי לעלות לישראל, ולבנות בו את ביתה, מגיעים ההליכים בנוגע לקרקע לסיומ
ם ואני קובעת כדלקמן:

1.
עמ"נ 185/07

נדחה במלואו. המערערת חייבת בפיצוי המשיבה ובעלי הקרקע האחרים.
2.
עמ"נ 15533-12-09

נדחה בעיקרו. אני מקבלת את חוות דעת השמאי המכריע במלואה וכלשונה. על כן אני מבטלת את החלטות וועדת הערר שהורו להחזיר לשמאי המכריע שני עניינים (פיצוי בתקופה בין אישור בר/במ/109 לבר/1/109 וכן קביעת ממצאים לגבי היותה של תמ"מ 3 תכנית פוגעת).
3.
עם זאת אני מאשרת את החלטת ועדת הערר לפיה זמן סביר לאישור תכנית בנסיבות העניין עומד על שלש שנים. על כן יש לשלם פיצוי לבעלי הקרקע לא משנת 1982 כפי שקבע השמאי, אלא להפחית מכך שלש שנים, שזהו הזמן שקבעה ועדת הערר כזמן סביר לאישור תכנית מפשירה. היינו הפיצוי ישולם החל
מ-4/85 כמפורט בעמ' 25 לשומה המכריעה.

ריבוי ההליכים והטענות עליהם חזרה המערערת גם כאשר נדחו במפורש בהליכים קודמים, והפנית אצבע מאשימה לבעלי הקרקע מחייבת פסיקת הוצאות משמעותית, שתרתיע מפני התנהגות כזו מצד הרשות, שככלל, קל לה יותר, מעשית וכלכלית, לנהל הליכים כנגד פרטים. לאור האמור תשא המערערת בגין שני הערעורים בהוצאות המשיבה ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 100,000 ש"ח.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.


ניתן והודע לצדדים היום,
י"ב
אדר א' תשע"א, 16 פברואר 2011.











עמנ בית משפט לעניינים מנהליים 185/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' מימי גרמנוב (פורסם ב-ֽ 16/02/2011)