פסקי דין על יעקב דגן | פסקי דין על יפה דגן | פסקי דין על מוסך קובי דגן נהריה | פסקי דין על עיריית נהריה

11873-12/09 תאק     20/02/2011




תאק 11873-12/09 יעקב דגן, יפה דגן, מוסך קובי דגן נהריה בע"מ נ' עיריית נהריה








בית משפט השלום בקריות



תא"ק 11873-12-09 עיריית נהריה
נ' דגן ואח'






בפני

כב' השופט
אליעזר שחורי

המבקשים
1.יעקב דגן
2.יפה דגן
3.מוסך קובי דגן נהריה בע"מ

נגד

המשיבה
עיריית נהריה


החלטה


בקשת רשות להתגונן כנגד תביעה לפינוי / סילוק יד ממקרקעין.

במסגרת התביעה אשר הוגשה ב-9.12.09 טוענת המשיבה כי היא בעלת הזכויות בנכס מקרקעין הנמצא באזור התעשייה הדרומי של נהריה הידוע גם כחלק מחלקות
37 ו-38 בגוש 18147. ייעוד המקרקעין על פי תכנית המתאר התקפה החל מיום 18.2.04 הינו למגורים.

הנתבעים מחזיקים בנכס ומנהלים בו מוסך החל מאפריל שנת 1987, כך לגרסת המשיבה, ואולם הסכם שכירות ראשון נחתם עם המבקשים רק בתאריך 1.5.93. במסגרת הסכם זה שכרו המבקשים מן המשיבה את הנכס לתקופה של 36 חודשים החל מיום 1.5.93 ועד יום 30.4.96 תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 450 דולר כשווים בשקלים.
המבקשת 3 איננה צד בהסכם השכירות אולם אין חולק כי היא זאת המשלמת את החובות למשיבה בגין הנכס ומטרת השכירות כפי שהוגדרה בהסכם - ניהול עסק של מוסך ותיקוני רכב. המוסך מנוהל על ידי המבקשת 3.

המשיבה המשיכה להשכיר את הנכס למבקשים לתקופה של 8 שנים נוספות בדמי שכירות חודשיים של 570 דולר כשווים בשקלים ותקופת השכירות הסתיימה עפ"י ההסכם ב-31.12.04.

בתאריך 4.5.04, לקראת תום תקופת השכירות, שלחה המשיבה למבקשים הודעה ודרישה לפינוי המושכר ומשלא נענו המבקשים לדרישה נשלחה הודעה ודרישה נוספת ביום 8.12.08, כאשר בין לבין נמסרו מפעם לפעם דרישות לפינוי המושכר, כל הדרישות לא נענו.

בעקבות הדרישה מיום 8.12.08 התקיימה פגישה במשרדי המשיבה ונציגי המשיבה הסבירו למבקשים כי לנוכח שינוי תכנית המתאר ביום 18.2.04 בכוונת המשיבה לערוך שינויים בשטח ועל כן עומדת המשיבה על כך שהנכס יוחזר אליה. המבקשים סירבו לקיים את הדרישה והודיעו כי יפנו את המושכר רק אם תמצא המשיבה למבקשים פתרון אחר להמשך הפעלת המוסך. לנוכח עמדה זו הוגשה התביעה דנן.

ב-18.1.10 הגישו המבקשים בקשת רשות להתגונן. בתצהיר התומך בבקשה הסביר המבקש 1 כי בשנת 1977 נתנה המשיבה את הסכמתה למבקש 1 לעשות שימוש בחלקים מחלקות 31,37,38 בגוש 18147 לשם הפעלה וניהול של מוסך לפחחות רכב. במועד מתן ההסכמה סוכם עם המשיבה כי המבקש 1 יהיה רשאי להשתמש ולהחזיק במוסך כל עוד הינו פועל כמוסך לפחחות רכב. למשיבה היה אינטרס לאכלס את המקום שקודם לכן היה מוזנח.

בהסתמך על ההסכמות שבעל-פה השקיעו המבקשים 1 ו – 2 ולאחר מכן המבקשת 3 ממון רב על מנת לבנות את המוסך ולהכשירו כמוסך לפחחות לכלי רכב. ההשקעות במוסך כללו שיפוץ נרחב למבנה רעוע שהיה במקום, יציקת רצפות בטון מיוחדות עבור מוסך, החלפת הגג, התקנת מערכת חשמל מיוחדת למוסך, בניית משרדי המוסך, התקנת מערכות ביוב וניקוז וכן מערכת מיזוג אויר.

בשנת 1987 התבקש המבקש 1 לראשונה לחתום על חוזה פורמאלי עם המשיבה, הוצג בפני
ו מצג לפיו החוזה הפורמאלי נדרש לנוכח הוראות משרד הפנים ואולם בפועל, ולמרות נוסח החוזה, יעמדו בתוקפן ההסכמות משנת 1977 לפיהן הוא יהיה זכאי להחזיק ולהשתמש במוסך כל עוד מתנהל במקום מוסך לפחחות רכב בניהולו.

אמנם מעת לעת נחתמו חוזים פורמאליים עם המשיבה ואולם כל זאת רק על מנת לקיים את דרישות משרד הפנים ומבלי לגרוע מההסכמות שהושגו בשנת 1977.

ראיה לכך שהמשיבה ראתה במבקשים או מי מהם ככאלה הזכאים להמשיך ולהחזיק בנכס הינה העובדה שביום 6.12.09 דהיינו 5 שנים לאחר המועד בו טוענת המשיבה כי הסתיימה תקופת השכירות, פנתה המשיבה לבנק איגוד לישראל – הבנק אשר הנפיק עבור המבקשים ערבות בנקאית לטובת המשיבה – בבקשה להארכת תוקפה של הערבות הבנקאית עד ליום 31.12.10.

המניע לשינוי בעמדתה של המשיבה הינו שינוי יעוד המקרקעין בשנת 2004 ורצונה של המשיבה להתעשר שלא כדין על חשבונם של המבקשים.

המבקש 1 נחקר על תצהירו ב-18.2.10 ואישר כי הוא חתום על הסכמי השכירות משנת 1987 ומשנת 1993 וגם על ההסכמים הנוספים על פיהם הוארכה תקופת השכירות מעת לעת.

לעניין נסיבות הסיכום אשר הושג לטענתו בשנת 1977 העיד המבקש 1 :


"אתה מפנה לסעיף 2 בתצהירי לשאלתך אם הסיכום היה בכתב אני משיב שלא היה בכתב, היה ראש עיר בשם שריר, באו פקחים למוסך, היה שם מחסן זבל של מוסך צליק ושל תנובה. נכנסתי לראש העיר וראש העיר אמר שכל עוד אני רוצה לעשות פחחות וצבע שיעבוד ושלא יוציאו אותי כל החיים. הוא אמר לי את זה. זה היה בעל פה. משנת 1977 עד 1987 אף אחד לא פנה אליי."

עוד נדרש המבקש לנסיבות החתימה על הסכם השכירות ולעניין טענתו כי הוצג בפני
ו מצג לפיו המשיבה לא תראה בהוראות החוזה הסכם מחייב . המבקש 1 הסביר:


"אתה מפנה לסעיף 4 בתצהירי פסקה 2 – משנת 87' היה בחור בשם אריה דוד (צ.ל הרי דוד, א.ש.) ואמר לי להגיע לעירייה כדי לעשות סדר. הלכנו לעירייה ואריה דוד אמר לי שיש חוזה וצריך לחתום עליו כי זה מקום של עיריית נהריה
, חתמתי עליו לאחר שנאמר לי שלגבי השנים אחורה אין לי מה לדאוג, חתמתי."

ולהלן במסגרת חקירה חוזרת:


"אני הסכמתי לחתום על החוזים כי הוא אמר לי שזה פורמאלי למשרד הפנים. כשאריה דוד פנה אליי הוא עבד בעיריית נהריה
אחראי על הפיקוח".

בטיעוניו שבעל פה טען ב"כ המבקשים כי על סמך נימוקי הבקשה והתצהיר התומך בה יש לאפשר למבקשים להתגונן שכן גרסת המצהיר לא קרסה במסגרת החקירה הנגדית, המבקשים מחזיקים בנכס עשרות בשנים ועל אף שבשנת 1987 חתם המבקש 1 על הסכמי שכירות מעת לעת הרי עשה זאת רק על סמך מצג שווא שהוצג בפני
ו כי המשיבה לא תראה בהוראות ההסכמים, הסכמים מחייבים במערכת היחסים ביניהם.

ב"כ המשיבה ביקש לדחות הבקשה שכן אין כל נפקות למערכת היחסים בין הצדדים משנת 1977 ואילך משחתמו המבקשים על הסכמי שכירות אשר תוכנם אינו משתמע לשתי פנים. משתמה תקופת השכירות זכאית המשיבה לדרוש החזרת החזקה בנכס לרשותה.

המבקשים אינם זכאים לפיצוי עבור השקעות בנכס. מעבר לכך שטענות המבקשים לעניין היקף השקעותיהם נטענו כטענות בעלמא, הנושא איננו רלוונטי מכיוון שבהסכמי השכירות עליהם חתומים המבקשים נקבע במפורש כי ההשקעות שהושקעו במושכר שייכות למשיבה והשוכרים לא יהיו רשאים לדרוש פיצוי בגינם. המבקשים אף אינם טוענים כי עובר לביצוע ההשקעות ניתנה לכך הסכמה של המשיבה.

יש לדחות מכל וכל ניסיון של המבקשים להציג עצמם כברי רשות בלתי הדירה שכן טענה זו נוגדת את תוכן הסכמי השכירות שבין הצדדים.

יש לזכור כי המקרקעין שייכים לרשות מקומית
וחלים עליהם דינים מיוחדים מכוח פקודת העיריות וחיקוקים נוספים. אין מדובר במקרקעין אשר פלוני או אלמוני העובדים בשירות המשיבה או נושאים בה תפקיד רשאים להעניק בהם זכויות אלא בתנאים הקבועים בחוק. מכיוון שתנאים אלה לא מולאו דין הבקשה להידחות.

תשומת הלב מופנית לכך שהטענה בדבר רשות בלתי הדירה עלתה לראשונה רק במכתב ב"כ המבקשים מתאריך 5.4.09 לפיכך דין הבקשה להידחות.

לאחר שבחנתי טיעוני הצדדים, אני דוחה הבקשה.

הזכויות בנכס המקרקעין נשוא הדיון שייכות למשיבה ואינן ולא היו רכושו הפרטי של ראש עיר זה או אחר. ממילא הזכות והסמכות להתקשר בחוזה או להתחייב כלפי צד ג' בקשר לנכס ולהקנות בו זכויות שמורות אך ורק למשיבה ולא לראש העיר ועליה לעשות זאת במגבלות ובתנאים הקבועים בעיקר בפקודת העיריות [נוסח חדש] ובחיקוקים נוספים. הכלל הוא כי המשיבה רשאית לעשות רק את מה שהחוק במישרין או בעקיפין במפורש או מכללא הסמיך אותה וראש העיר אחראי לכך שהתפקידים שהוטלו על המשיבה יבוצעו כראוי ושהחלטות המועצה יבוצעו כהלכה (השופט ד"ר א. וינוגרד, דיני רשויות מקומיות, כרך א', עמ' 14, 200).

אומנם יתכנו מקרים שבהם ימצא ביהמ"ש כי הבטחה שניתנה על ידי בעל שררה יש לכבדה ואולם זאת רק אם התברר כי נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה, הוכחה כוונה להקנות להבטחה תוקף משפטי, בעל השררה הייתה לו יכולת למלא אחר ההבטחה ובנוסף לכך אין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה (בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה נ' שר התעשיה, פ"ד לב(3)469).

לא זו בלבד אלא שהתחייבות להקנות זכות, כזו שבמחלוקת בעניין דנן, נבחנת לא רק על פי כללי המשפט הפרטי אלא אף על פי כללי המשפט המינהלי ולכך השלכה על זכות המשיבה שלא להכיר בהתחייבות שניתנה אם היא נוגדת את טובת הכלל. ראו: ד"ר א. וינוגרד, דיני רשויות מקומיות, כרך ב', 636.

במהלך השנים הוחמרו ההגבלות המוטלות על עיריות ועל נושאי תפקיד בהן. בתשל"ט תוקן סעיף 188 לפקודה באופן שהתווסף סעיף קטן ב' המורה כי :


"עירייה רשאית להשכיר מקרקעין או להרשות שימוש במקרקעין שאין בו משום שכירות, אולם השכרת מקרקעין לתקופה העולה על 5 שנים והשכרת נכס שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972, חל על שכירותו טעונות החלטה ואישור כאמור בסעיף קטן (א)."
(החלטת מועצה ואישור שר הפנים א.ש.)

לא למותר לציין, כי על אף ששכירות ורישיון לתקופה הפחותה מ-5 שנים אינה טעונה אישור שר פנים, עדיין מועצת העיר היא זו המוסמכת להקנות זכויות במקרקעין ולא מאן דהו אחר:

"רשות מקומית רשאית בהחלטה רגילה של המועצה ובלא אישור השר להשכיר מקרקעין לתקופה שאינה עולה על 5 שנים או להרשות שימוש בהן שאין בו משום שכירות."
(ד"ר א.וינוגרד, דיני רשויות מקומיות, כרך ב', 632)

תיקון נוסף אשר תוקן בתשל"ט מתייחס לסעיף 195 (א) לפקודה:

"ראש העירייה רשאי, על פי החלטת המועצה, להתקשר בחוזה בשם העירייה והוא רשאי לעשות כן גם ללא החלטת המועצה אם לכל הוצאה כספית הכרוכה בחוזה ניתנה הקצבה מתאימה בתקציב המאושר."

על פי סעיף 197 לפקודה:


" לא תתקשר עירייה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין וכו', אלא על פי מכרז פומבי."

במקרה דנן מבקשים המבקשים להסתמך על אמירה רעועה שנשמעה לטענת המבקש 1 מפי ראש העיר כמבואר לעיל על מנת להחזיק בנכס של המשיבה לאורך ימים ושנים. נראה כי המבקשים עצמם לא ייחסו נפקות ממשית לאותה אמירה, אשר ככל הנראה לא ניתן לברר אם נאמרה וכיצד נאמרה ובאילו נסיבות נאמרה שהרי לא זו בלבד שהקנו למשיבה את הכוח והסמכות לפעול לחילוט בטוחות שניתנו בידיה על מנת להבטיח קיום הסכמי השכירות שנכרתו בכתב משנת 87 ואילך, לרבות אי פינוי במועד החוזי, אלא שמנוסח ההסכם משנת 93 עולה כי הנכס הושכר למבקשים 1 ו-2 לאחר פרסום מכרז וכמתחייב מהוראות הפקודה הנ"ל. יוזכר כי על פי הסכם מיום 9.8.98 על פיו הוארכה תקופת השכירות עד ליום 31.12.99 כנגד העלאת דמי השכירות, קיבלו על עצמם השוכרים להמציא למשיבה ערבות בנקאית על סך 10,000$ כשווים בשקלים להבטחת קיום חיובי השכירות. נתונים אלה סותרים מיניה וביה את טענת המבקשים כי לא ראו בהסכמי השכירות אלא מעין הסכמים למראית עין על מנת לרצות את דרישות משרד הפנים. למותר כמעט לציין ולהדגיש כי פקיד זה או אחר בשירות המשיבה איננו רשאי בהבל פה לאיין מערכת חוזית אשר מוכתבת בהתאם ועל סמך הוראות הפקודה
כאשר מדובר בהענקת זכויות במקרקעין של הציבור אשר המשיבה עושה בהן כנאמנת מטעם הציבור.

מן הנימוקים הנ"ל נראה לי שאין בסיס ולו לכאורה לטענת המבקשים כי באיזו שהיא נקודת זמן היו זכאים לראות עצמם כבעלי רשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין כל עוד מפעילים ומנהלים הם מוסך בנכס. יפה לעניין זה קביעת בימ"ש השלום ראשל"צ (כב' השופט ש.מנהיים) בת.א 3431-06, עיריית חולון נ' עמותת מועדון נווה דוד כדורגל:

"הכרה בקיום רשות בלתי הדירה במקרקעין של עירייה צריכה להיות זהירה במיוחד משום שיש בה עקיפה של כל ההליכים הקבועים בחקיקה ראשית וכו'."

במקרה דנן וכמפורט לעיל מעידה התנהלות המבקשים 1 ו-2 אל מול המשיבה באופן ברור וחד משמעי ולאורך שנים כי הכירו בכך שהזכויות והחובות של הצדדים ביחס למקרקעין מוגדרות ומוסדרות בחוזים מפורטים שתוקפם הוארך מעת לעת.

בסעיף 3 לתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן טוענים המבקשים כי בהסתמך על הסיכום שהושג עם המשיבה, ככל הנראה הכוונה לאותה אמירה המיוחסת לראש העיר דאז, הושקע ממון רב על מנת לבנות את המוסך ולהכשירו כמוסך לפחחות.
ההשקעות במוסך כללו בין היתר שיפוץ רב היקף למבנה הרעוע שהיה במקום, יציקת רצפות בטון מיוחדות עבור המוסך, החלפת גג, התקנת מערכת חשמל מיוחדת למוסך, בניית משרדי המוסך, התקנת מערכות ביוב וניקוז וכן מערכת מיזוג אוויר.
בסעיף 11 לתצהיר התומך בבקשה טוענים המבקשים כי להקמת מוסך דוגמת המוסך הפועל כיום יידרשו לא פחות ממיליון ש"ח.
במהלך חקירתו של המבקש 1 השיב לשאלות ב"כ המשיבה:

"לשאלתך אם יש אסמכתאות וקבלות שמעידות על השיפוץ שעשיתי בנכס אני משיב שלא קיבלתי כלום מעיריית נהריה
, לא סככה לא כלום, לא מחסן. היה לי מחסן זבל ואני בניתי שערים ובניתי הכל מהתחלה ועד הסוף. המוסך קיים ואפשר לבוא לראות מה קיים ומה יש. אני לא יכול למצוא לך ניירת משנת 77."

סביר אכן להניח שקשה למצוא מסמכים המתייחסים לתקופה כה רחוקה ואולם חוות דעת של מומחה ניתן היה להציג. בין כך ובין כך ההשקעות בוצעו לצרכיהם של המבקשים שאלמלא כן לא היו יכולים למצוא את פרנסתם מניהול מוסך ויש לזכור כי במשך תקופה של כ-35 שנה קצרו המבקשים את פירות השקעתם במוסך. זו משמעות הסכמת הצדדים כפי שמצאה ביטויה בסעיף 9 להסכם משנת 87:
"רשאי השוכר להכניס במושכר על חשבונו בלבד שינויים או שיפוצים שימצא לנכון על מנת להתאים את המושכר למטרת השכירות ולצרכיו וכו'.

השוכר ... לא יהיה רשאי לדרוש ו/או לתבוע בכל צורה שהיא מאת המשכירה את ההוצאות או ההשקעות הנ"ל או חלק מהן."

וכך אף בהסכם משנת 93:
"בנה, הוסיף או שינה השוכר לאחר שניתנה לו הסכמת המשכיר יחשב כל הבנוי והמחובר דרך קבע כשייך למשכיר מבלי שהשוכר יהיה זכאי לדרוש תשלום כלשהו עבור התוספות והבנייה בעת פינוי המושכר והחזרתו לחזקת המשכיר."

המסקנה המתבקשת היא כי כנגד תביעת הפינוי אין המבקשים מציגים הגנה ולו לכאורה ומשתמה תקופת השכירות החוזית היה על המבקשים להיענות לדרישת המשיבה להחזיר לה את החזקה במקרקעין. הנתונים והנסיבות במקרה דנן אף אינם מצדיקים להתנות מתן סעד של פינוי/סילוק יד
כנגד המבקשים בהחזרת השקעות. לא ברור כלל מה היקף השקעות המבקשים בנכס, ההשקעות אשר בוצעו נועדו
לצורכי המבקשים ופרנסתם
והם שימשו את המבקשים למעלה מ-3 עשורים. המבקשים קיבלו על עצמם בהסכם לפנות את הנכס לפי דרישה המעוגנת בכתובים. בכל מקרה שמורה למבקשים הזכות לנקוט בהליך נפרד על מנת לנסות ולהוכיח כי ההשבחות שביצעו בנכס חרגו מן הדרוש לצורך ניהול מוסך ונעשו אך ורק על סמך מצג לפיו לא יידרשו לפנות את הנכס כל עוד מתנהל במקום מוסך.

כללו של דבר –
אין באמתחתם של המבקשים הגנה ולו בדוחק כנגד תביעת המשיבה לפינוי המקרקעין וסילוק ידם של המבקשים מן הנכס ועל כן נדחית בקשת הרשות להתגונן. מכיוון שמדובר בנכס עסקי ויש צורך בפרק זמן על מנת להתארגן לפינויו ועל אף הזמן הרב שחלף מיום הצגת דרישת המשיבה שלא נענתה, ניתנת למבקשים אורכה של 120 ימים
לצורך החזרת החזקה בנכס
למשיבה .

יוגש נוסח פורמאלי של פסק הדין לחתימה. הוצאות ושכ"ט ייפסקו במסגרת פסק הדין.

מזכירות בימ"ש תשלח ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז
אדר א תשע"א, 20 פברואר 2011, בהעדר הצדדים.








תאק בית משפט שלום 11873-12/09 יעקב דגן, יפה דגן, מוסך קובי דגן נהריה בע"מ נ' עיריית נהריה (פורסם ב-ֽ 20/02/2011)