פסקי דין על בראון שבתי | פסקי דין על בראון לידיה | פסקי דין על מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב | פסקי דין על רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית | פסקי דין על עיריית רמת - גן | פסקי דין על אטינגר דב |

2079/01 א     06/05/2004




א 2079/01 בראון שבתי, בראון לידיה נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב, רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, עיריית רמת - גן, אטינגר דב




1
בתי המשפט
א 002079/01
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
06/05/2004
תאריך:
כב' השופטת שרה דותן

בפני
:
התובעים
1 . בראון שבתי

2 . בראון לידיה

בעניין:

נ ג ד

הנתבעים
1 . מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

2 . רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית
בע"מ

3 . עיריית רמת - גן

4 . אטינגר דב

פסק דין
התביעה שבפני
הוגשה בשל טענת התובעים לאי התאמה בין שטח המגרש שהוחכר להם, על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל"), לשטח שצויין בחוזה.
כמו כן עותרים התובעים, למתן צו אשר יורה למינהל ולנתבעת 2 (להלן:"רסקו") לבצע רישום של הזכויות באופן שישקף את הזכויות האמיתיות בנכס.

בסופו של יום, לאחר שנשמעו הראיות והוגשו הסיכומים, עיקר המחלוקת נטושה בשאלה האם חוסר ההתאמה בין השטח אשר צויין בהסכם החכירה לשטח שנמסר בפועל נובע ממצג מטעה או מחמת טעות סופר שנפלה במסמך.

העובדות.
בתאריך 4.12.59 חתמו התובעים על הסכם עם רסקו (נ/1), לפיו התחייבה החברה, להעמיד לרשותם מחצית מחלקה, שמספרה הזמני היה 326 בגוש 6143, ברמת חן, יחד עם דירה בת שלושה חדרים; תמורת המחיר שצויין באותו הסכם. על פי האמור ב- נ/1 הקרקע אשר עליה הוקמה הדירה הועמדה לרשות רסקו על ידי הקרן הקיימת לישראל (שמינהל מקרקעי ישראל הינו חליפה).
בהסכם הנ"ל לא צויין שטח המגרש, אולם צורף לו נספח שעליו שורטט תרשים של הדירה והמגרש, עליו חתמו התובעים במעמד חתימת החוזה.
החלקה שמספרה הזמני היה 326 חולקה לשני חלקים שווים וביחס לחלקה השני נערך הסכם זהה ל- נ/1, כולל התשריט עם משפחת אטינגר (נספח ז' לתצהיר נ/9).

על פי התשריט מצפון לחלקת התובעים מסומן שביל הממוקם מחוץ לגבולות המגרש. השביל נמצא בחלקה 149 (על פי מספרה כיום) אשר חלק ממנה מצוי בתחומי השטח שהוחכר לתובעים (להלן:"השביל").
כשנה לאחר חתימת ההסכם עם רסקו, קיבלו התובעים את החזקה בנכס וביום 6.9.61 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לתובעים (נספח א' לתצהיר התובע ת/1). במבוא להסכם נכתב:
"הואיל והקרן היא בעלת חלקה (ות) 149 + 85 בגוש 6143 הרשומות בשמה בספרי האחוזה והמתוארות ביתר פירוט ב'רשימה' שאחרי סעיפי החוזה הנוכחי (שתקראנה להלן:'המגרש').
והואיל והחוכר רצה לחכור מהקרן את 1/2 המגרש, דירה 2 לפי תרשים המצורף המהווה חלק בלתי נפרד מחוזה זה..."

בעמוד 11 להסכם שהוגדר כ"רשימה" חזרו הצדדים על תאור המקרקעין כפי שהופיע במבוא להסכם ביחס לגוש ולחלקה, וכן באשר לחלקם של החוכרים בזכויות. ובנוסף צויין שטח המגרש: 746 מ"ר. כמו כן צורף לחוזה תרשים שתיאר את החלקה, על החלק שיוחד לתובעים נרשם מספר "2" ועל קווי הגבול של החלקה צויינו מידותיה. גם נספח זה נושא את חתימותיהם של התובעים.
חוזה חכירה, זהה בתוכנו (למעט מספר הבית), נחתם עם משפחת אטינגר בתאריך26.3.61, והתרשים שצורף לו זהה לזה שצורף לחוזה התובעים. אלא שבחוזה אטינגר צויין ברשימה כי שטחן של חלקה 149 ו- 85 הוא 393+1 כפי שנרשם בפנקס המקרקעין. (נספח ג' לתצהיר נ/11).
סמוך למועד כניסתם של התובעים לביתם, נטעה רסקו שורה של עצים שהפרידו בין חצר ביתם למה שמוגדר כיום כשביל. ולאחר מכן גידרו התובעים את שטח חצרם על פי התוואי שהותווה ע"י רסקו.
על פי עדותו של מר שבתי בראון, כבר במועד קבלת החזקה בנכס ידע, כי השביל אינו נמצא בתחום מגרשו, ולמרות שניסה כמיטב יכולתו להתחמק ממתן תשובה ברורה לשאלה האם סבר אי פעם ששטח זה שייך לו, הודה לבסוף בתשובה לשאלת בית המשפט כי:
"לא ידענו שהוא שלנו, ולא גידרנו אותו. אני גידרתי את אותו שטח שרסקו קבעה שזה הגבול שלנו, עד השביל". (עמ' 18 שורות 13-14).

במשך כל השנים שימש השביל למעבר הולכי רגל ובשנת 1979 רוצף על ידי עירית רמת גן.
בשנת 1996 פנה המינהל לתובעים בהצעה, לבצע היוון של המקרקעין תמורת תשלום של כ- 37,000 ש"ח. מעיון במסמכים הסתבר לתובעים כי נפלה טעות ברישום שטח המגרש; והם פנו לעורך דין והחלו בהליכים לרישום מלוא זכויותיהם הנטענות, במקרקעין.

לטענת התובעים, על פי חוזה החכירה היה על המינהל להעמיד לרשותם מגרש ששטחו מחצית מ- 746 מ"ר (373 מ"ר). בעוד שהמגרש, שנמסר להם, שטחו 259 מ"ר בלבד.

לאחר שפניותיהם למינהל לא הביאו את התוצאה המצופה, הגישו התובעים המרצת פתיחה לבית משפט זה (ה"פ 1828/97) וביקשו כי בית המשפט יורה למינהל להקצות להם את השטח החסר ולחילופין לפצותם. כן נדרש המינהל לבצע רישום שישקף את מצב הבעלות בחלקה; מאחר שבהסכם נפלו טעויות גם במספרי החלקות ובעקבות זאת ברישום הזכויות בפנקס המקרקעין.
לאחר מספר דיונים מקדמיים שנעשו בהם גם נסיונות להסדר שלא צלחו, הועברה התביעה לפסים רגילים וצורפו לה כנתבעים נוספים, רסקו, עירית רמת גן, (להלן:"העיריה") ודב אטינגר - כנתבע פורמלי.
המינהל מצידו הגיש הודעה לצד שלישי נגד רסקו והעיריה. כמו כן הגישו התובעים עתירה מנהלית נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן, שהדיון בה אוחד עם התביעה שבפני
, בה התבקש צו שיורה לועדה המקומית שלא לבצע הפקעה של השביל ששטחו כ- 80 מ"ר ולחילופין לפצותם בשל ההפקעה. (עת"מ 1058/02).
ההכרעה בעתירה זו עוכבה עד לאחר מתן פסק הדין בתביעה האזרחית.

המסגרת הדיונית
בדיון המקדמי שהתקיים בפני
כב' השופטת א' חיות הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ימונה מודד, כמומחה מטעם בית המשפט, ובהתאם להסכמה זו מונה מר שמעון ורזגר, שהינו מודד מוסמך על מנת שיחווה דעתו בשאלות כדלקמן:
מהם גבולות השטח שהוחכר לתובעים, על פי חוזה החכירה והתשריט שצורף אליו. ובהקשר זה יתן דעתו לסתירות ככל שהן קיימות, בין האמור בחוזה החכירה ובין האמור בתשריט ויציג את כל האופציות העולות ממסמכים אלה. וכן מהם גבולות השטחים שבהם מחזיקים התובעים והנתבע 4 במגרש הנדון ומהם מספרי החלקות המוחזקות על ידם כאמור.

בחוות דעתו של מר ורזגר, שהוגשה לבית המשפט, קובע המודד, כי שטח המגרש המשורטט בתשריט הנספח לחוזה הוא כ- 546 מ"ר. באשר לסתירות בין גוף החוזה לתשריט צויין הפער בין השטח הרשום בחוזה לשטח המחושב על פי התשריט. עוד מציין המודד כי חלקות 85 ו - 149 אינן צמודות. מכאן ברור שלא ניתן להקים בית צמוד קרקע על חלקות שאינן צמודות זו לזו. שטחה הרשום של חלקה 149 הוא 393 מ"ר ושטחה הרשום של חלקה 85 הוא 1 מ"ר. סה"כ 394 מ"ר.
לנוכח העובדה שלא נמצאה התאמה בין שטחן הרשום של החלקות שצויינו בתשריט לשטח המגרש כפי ששורטט, ומכיוון ששטחו של המגרש על פי התשריט הוא 546 מ"ר הסיק המודד כי מדובר בטעות סופר, והכוונה היתה לרשום 546 מ"ר. התובעים לא השלימו עם מסקנה זו שמשמעותה דחיית תביעתם, וביקשו לשמוע ראיות בתיק והגישו מטעמם תצהיר עדות ראשית של התובע וחוות דעת של שמאי מקרקעין מר בועז ברזילי.

זה המקום לציין, כי בניגוד לנטען בסיכומי ב"כ התובעים, כאילו, כל הצדדים הסתייגו מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ולכן זימנו מומחים מטעמם, בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה בפני
בתאריך 10.6.03, התנגד עו"ד שליש לזימונו של עד מומחה מטעם התובעים, וזאת לנוכח הסכמתם של כל הצדדים למינויו של המומחה, ובשל הסכמה זו, סבר עו"ד שליש מנועים הצדדים מהגשת חוות דעת מטעמם.

רק לאחר שנדחתה ההתנגדות נעתרתי לבקשת עו"ד שליש להגשת חוות דעת שמאי מטעמו. (עמ' 12-13 לפרוטוקול).
סבורני, כי השתלשלות דברים זו אינה מתישבת עם טענת ב"כ התובעים, ככל שהיא נוגעת לעמדתם של הנתבעים בקשר לחוות דעתו של מר ורגזר. ואכן בסיכומיהם מבקשים הנתבעים מבית המשפט לאמץ חוות דעת זו.
גם הטענה לפיה המומחה חרג מתחום מומחיותו ומכתב המינוי אינה מתיישבת עם תוכנה של חוות הדעת בהשוואה להחלטת כב' השופטת חיות, אשר צוטטה על ידי בהרחבה לעיל. המודד ביצע את המטלות שהוטלו עליו, כולל השוואה בין התשריט למצב בשטח ולמצגים החוזיים.

דיון.
כפי שציינתי לעיל אני סבורה כי המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה האם המצג באשר לשטח המגרש, בהסכם החכירה, הינו בגדר טעות סופר או שמא מדובר במצג מטעה על כל המשתמע מכך.
על משמעות האבחנה בין השניים עמד כב' המ"מ לנשיא השופט ח' כהן בע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ
נ' מולי לויס פ"ד לד (4) 591, בעמ' 597 מול האותיות ד-ז.

"אדם מתקשר בחוזה 'עקב טעות', כשהטעות היא המניעה אותו להתקשר: תנאי הוא בסעיף 14 (א) שלולא הטעות, לא היה מתקשר כלל. המצב בענין שלפנינו הוא היפוכו של דבר: לולא הטעות, היתה המוכרת מתקשרת ברצון. לא 'עקב' הטעות התקשרה, אלא על אף הטעות.
במצב דברים זה חלה הוראת סעיף 16 לחוק החוזים הקובע לאמור:
'נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים, ואין הטעות עילה לביטול החוזה'.

המילים 'או טעות כיוצא בה' באות למנוע פירוש מצמצם של הדיבור 'טעות סופר', שנתפרש על דרך הצמצום לענין תקנה 486 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג - 1963. לענין סעיף 16 לחוק החוזים, יש לראות בכל שגיאות הרישום הכתיבה והמספור, שנעשו ללא כוונת שינוי או הטעיה, משום טעויות סופר או טעויות כיוצא בהן. גם טעותו של פקיד המוכרת, שרשם בשוגג במסמך ההוא סך 371,000 במקום 391,000 ל"י - טעות סופר היא הניתנת לתיקון ואינה משמשת עילה לביטול החוזה".

על מנת להכריע בסוגיית סיווגה של הטעות מוטל עלי לבחון את הנתונים כפי שהוצגו על ידי הצדדים זה כנגד זה ולשקול איזו גרסה גוברת מבחינת הגיונם של דברים ומשקל הראיות.
הטעויות שנפלו בחוזה ומשמעותן.
מוסכם על כל הצדדים כי השטח אשר צויין ברשימה המהווה נספח להסכם החכירה אינו משקף את המצב לאשורו. אולם נשאלת השאלה לאן "נעלם" השטח אשר נגרע מחלקת התובעים. והתשובה לשאלה זו, היא שלא ניתן להתחקות על עקבותיו. עיון בתרשים אשר צורף להסכמים שנכרתו בין התובעים ואטינגר לרסקו, מעלה כי בעת חתימת החוזים עם המשתכנים, עמדה לנגד עיני רסקו תוכנית של חלוקת המגרשים. ולא הוכח כי נגרע שטח כלשהו ממגרש התובעים כפי שסומן בנספח 'לטובת' מגרש שכן.
השטח היחיד אשר לכאורה הופחת משטח המגרש, הוא שביל המחבר את רחוב חבקוק לרחובות הסמוכים. מיקומו של שביל זה סומן על התרשים עובר לכריתת החוזה עם המינהל והתרשים משקף את המצב כפי שהיה בפועל בשטח בעת חתימת חוזה החכירה עם המינהל.

הטעות בשטח המגרש אינה הטעות היחידה שנפלה בחוזה. כפי שצויין לעיל גם מספרן של החלקות שמהן מורכב המגרש שגוי ולמעשה יש לרשום על שם התובעים את חלקות 949, 653, 85, 149 (חלק) ו - 88 (חלק) על מנת שהרישום ישקף את המצב כמות שהוא.

העובדה שהחלקות שצויינו בהסכמים עם משפחות בראון ואטינגר אינן רצופות מצביעה אף היא על כך שמי שרשם את הפרטים שגה.
וגם אם נאמר, כי שינוי מספרן של החלקות במועד מאוחר יותר בשל פרצלציה הוא שגרם לתוספת זו אין בכך הסבר להעדר רצף.
שטחן של חלקות 149 ו- 85 הוא 394 מ"ר, דהיינו, בהסתמך על נתון זה חלקם של התובעים במגרש הוא 197 מ"ר בלבד. וישאל השואל מדוע מבין הנתונים השגויים יש להעדיף דווקא את הנתון המיטיב עם התובעים ולא את הגרסה לפיה שטח החלקות שמספרן נרשם הוא המשקף את כוונת הצדדים.
לאחר קבלת החזקה בנכס, גידרו התובעים את שטח חצרם כפי שסומן על ידי רסקו; וכאן המקום להדגיש שבעת קבלת החזקה טרם נכרת הסכם החכירה ומשנכרת החוזה נשאלת השאלה הכיצד זה לא הבחינו התובעים בחוסר של כ- 30% מהשטח שצויין בחוזה החכירה. המסקנה המתבקשת היא שהם ידעו כי שטחו של המגרש אותו קיבלו אכן משקף את השטח שהובטח להם בהיותו זהה לזה של שכניהם ולאור התאמתו לתיאור שבתרשים אשר צורף לחוזה.
גם בשנים שלאחר מכן נהגו התובעים כמי שמודעים לשטח המגרש כפי שהוא בפועל.
בשנת 1965 הגישו התובעים בקשה להיתר בניה (נ/5) חתומה על ידם, בה סומן השביל בנפרד מהמגרש ושטח המגרש צויין כ- 234 מ"ר.

בתאריך 28.2.96 כתבה התובעת למינהל מכתב ובו ביקשה להפחית את דמי ההיוון שהתובעים נדרשו לשלם וציינה כי שטחו של המגרש מסתכם ב- 564 מ"ר ולא 764 מ"ר. בהתאם לחוזה החכירה (נ/9 נספח ט').

מנימוקים השמורים עמה בחרה התובעת שלא להעיד בבית המשפט ולא מצאה לנכון לספק הסבר להודאה המפורשת בידיעתה שהשטח שצויין בחוזה שגוי. משכך, מקובלת עלי טענת הנתבעים לפיה יש לראות במכתב ראיה התומכת בגרסתם.
השטח שצויין בחוזה החכירה של משפחת אטינגר כשטחו של כל המגרש, הוא 394 מ"ר. וזאת בהסתמך על שטחן הרשום של החלקות. אין חולק כי רישום זה שגוי וגם עובדה זו מצביעה על כך שמי שרשם את הנתונים הרלבנטיים בכתב יד בחוזה שגה, כפי הנראה, בבדיקת נתון זה.

מן המקובץ עולה כי הנתון האובייקטיבי היחיד, היכול לשמש נקודת אחיזה לקביעת ממצא פוזיטיבי, באשר לשטח שעל החכרתו סוכם, הינו התרשים הנספח לחוזה אשר משקף על פי צורתו ושטחו את המצב כמות שהוא. שהרי גם לשיטת התובעים אם נצרף לשטח שנמסר להם בפועל את שטחו של השביל השייך להם לטענתם, 80 מ"ר, לא נגיע לשטח של 746 מ"ר.
מנגד, טוענים התובעים, כי חוות דעת המודד לוקה בפגמים ואין להסתמך עליה. לא מצאתי ממש בטענות התובעים כנגד חוות דעת המודד הנסמכת על נתונים אוביקטיביים הכוללים מדידת שטח המגרש בפועל וחישוב שטח התרשים המצורף לחוזה. בכל השגותיהם נגד חוות דעת המודד לא מצאתי התייחסות ללב ליבה של חוות הדעת המבוססת על מדידה שהינה תחום מומחיותו. בין אם עיין המודד בכל המסמכים אליהם הפנה ב"כ התובעים ובין אם לא, אין בכך כדי לסתור את הנתונים המבוססים על בדיקה ומדידה.

יתרה מכך, אם סברו התובעים כי חוות דעתו אינה מבוססת דיה נשאלת השאלה מדוע לא הציגו חוות דעת של מודד מטעמם. מר ברזילי אשר העיד מטעם התובעים הינו שמאי במקצועו. ואין הוא נותן מענה לגרסת המודד שלא הופרכה.

עוד טוענים התובעים, כי הנתבעים הודו למעשה בטענותיהם ויש לראות בכך הודאת בעל דין על כל המשתמע מכך.

צר לי לקבוע כי התבטאויות הנתבעים הוצאו מהקשרם. והדוגמא הבולטת לכך הינה התייחסות ב"כ התובעים למכתבו של מר ויקטור לוזון מיום 18.8.96. מכתב זה מהווה תשובה לפניית עו"ד בלושטיין מיום 24.7.96 בה מוצע פתרון לבעיה ע"י שליחת מודד מוסמך לשטח אשר יקבע את שטחו האמיתי של המגרש, חתימת הסכמי חכירה שישקפו את הזכויות האמיתיות בשטח וקביעת פיצוי לתובעים.
על שורת דרישות אלה משיב מר לוזון:
"1. אני מקבל את הצעתך שבמכתב.
2. אינני מוסמך לטפל בנושא קביעת פיצוי הולם בגין אובדן שטח.
3. לפני חתימה על חוזה חכירה חדש המשקף את המצב בפועל, יש להפנות את הבקשה למחלקת חוזים".

מתוך מכתב זה בחר ב"כ התובעים לצטט בסיכומיו את המשפט הראשון בלבד כאשר מהשוואת המכתבים ברור שהסכמתו של מר לוזון אינה מתייחסת לכל הדרישות. אם כך כיצד ניתן לראות בתשובה זו הודאת בעל דין? לכותב הסיכומים פתרונים.

גם יתר המסמכים מהם עולה, כביכול, הודאה מהווים ראיה לכך שהן המינהל והן רסקו היו מודעים לטעות שנפלה ברישום, אולם לא מצאתי בכל המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים מסמך הכולל הודאה בטענה לפיה נגרע שטח ממגרשם של התובעים.

גם דרישת דמי ההיוון בהסתמך על חוזה החכירה מהווה ראיה לכך שמאן דהוא אכן הסתמך על השטח שצויין בו לצורך דרישת דמי היוון הא ותו לא.
מכל מקום, ב"כ המינהל הביע הסכמתו להשבת דמי ההיוון שנגבו ביתר.

עוד יצויין כי הוספת שטח השביל למגרשם של התובעים יוצר אסימטריה בין שני חלקי המגרש האמורים להיות שווים ועל כן אינו מתיישב עם הגיונם של דברים.
גם המו"מ שנוהל בין המינהל לתובעים בקשר לאפשרות של צירוף השביל למגרש התובעים משמעותו היחידה, נסיון להגיע לפתרון בדרכי שלום ולא הכרה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים בשביל.

לנוכח הראיות כפי שפורטו לעיל, הגעתי למסקנה כי רישום השטח בחוזה החכירה נובע מטעות סופר והתנהגות התובעים מלמדת כי הם היו מודעים לקיומה של טעות זו. ומכאן כי תיקון החוזה על פי אומד דעתם של הצדדים, פירושו ביצוע רישום של המצב הקיים המשקף את הסכמת הצדדים. אולם מאחר שביצוע הרישום כרוך בהסכמתם של בעלי זכויות במקרקעין סמוכים ובשיתוף פעולה מצד התובעים, אין אני קובעת מועד לביצוע התיקון וזאת לנוכח התנהלות התובעים עד כה, המעלה חשש באשר לשיתוף פעולה עתידי מצידם.

המינהל ישיב לתובעים את החלק היחסי מדמי ההיוון שנגבה ביתר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.
בכפוף להערות דלעיל, התביעה נדחית.
התובעים ישלמו לכל אחד מהנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ על פי חוק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום 6.5.04 במעמד ב"כ
שרה דותן
, שופטת









א בית משפט מחוזי 2079/01 בראון שבתי, בראון לידיה נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב, רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית בע"מ, עיריית רמת - גן, אטינגר דב (פורסם ב-ֽ 06/05/2004)