פסקי דין על גל חי דדי | פסקי דין על מיכל כהן דדי | פסקי דין על ר.אביטל ובניו | פסקי דין על עיריית ירושלים | פסקי דין על לשכת רישום המקרקעין בי-ם |

16908-01/11 א     07/02/2011




א 16908-01/11 גל חי דדי, מיכל כהן דדי נ' ר.אביטל ובניו בע"מ, עיריית ירושלים, לשכת רישום המקרקעין בי-ם








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 16908-01-11





בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

המבקשים
1
.
גל חי דדי

2
.
מיכל כהן דדי

ע"י ב"כ ד"ר משה כהן, עו"ד


נגד

המשיבים
1. ר.אביטל ובניו בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אהרון גבע

2. עיריית ירושלים
ע"י ב"כ עו"ד אמיר שקד ואח'

3. לשכת רישום המקרקעין בי-ם
ע"י פרקליטות המדינה – מחוז ירושלים


החלטה

1.
לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבה 1 לבצע כל פעולה של מסירה, מכירה, ייחוד או רישום בחניות המצויות בבניין שברח' מקור חיים 40 בירושלים (להלן- "הבניין") עקב הפרתה הסכם מכר דירה. בנוסף, התבקש מתן צו האוסר על המשיבה 1 לבצע שינויים של
החניות בבנין, עד להכרעה בתביעה.

המבקשים טוענים כי המשיבה 2 , פעלה שלא כדין במתן היתר ו/או אישור למשיבה 1 לשינוי תוכנית החניה בבניין , בביטול מקומות חנייה והפיכת חלק מהם , למחסנים בקומת החנייה (להלן-"המחסנים"). לפיכך, התבקש מתן צו גם כנגד המשיבה 2 ו/או רשויות התכנון שלה למנוע מתן היתר ו/או אישור על ידה לחניות או למחסנים וכן, לאסור על המשיבה 3 לבצע שינוי ברישום של החניות ו/או המחסנים בלשכת רישום המקרקעין.

2.
המבקשים טוענים כי בהתאם להסכם המכר שנחתם בינם לבין המשיבה 1 ביום 21/06/09 (להלן - "ההסכם", נספח ב' לבקשה) היה על המשיבה 1 להבטיח מקום חניה בבניין עבורם, בהתאם לתשריט של הבניין שהוצג בפני
הם (צורף כנספח א' לבקשה וצורף להיתר הבנייה). לשיטתם, גם עמדה להם הזכות לפי ההסכם, לרכוש חניה מקורה בבניין. הבקשה הוגשה לאחר שנודע להם שאין בידי המשיבה 1 ליתן להם מקום חנייה, בין אם מקורה ובין אם לא מקורה זאת לכאורה, באישור של המשיבה 2 שפטרה מהקצאת מקומות חנייה מספיקים לדיירים. בכך, הופר ההסכם ע"י המשיבה 1 שאף התעשרה על חשבונם ועל חשבון דיירים אחרים בבנין, במכירת המחסנים לדיירים אחרים.

3.
המשיבה 1 הגישה תצהיר תשובה של מנהלה, מבלי שהגישה כתב תשובה לבקשה. לטענתה, לא ניתנה התחייבות כלשהי מצידה למתן חניה לכלל דיירי הבניין ובכלל זה למבקשים. הרשות בידה, למכור את החניות למי שתחפוץ מבין דיירי הבניין. ב"כ המשיבה הוסיף וטען כי היה בידי המשיבה למכור מס' חניות בבנין לדייר אחר מבלי שתמכור מקום חנייה למבקשים.

4.
המשיבה 1 טענה כי כתוצאה מהוספת קומות הבניין (להלן – "התוספת") שדירת המבקשים נבנתה בה, נוצר חסר במקומות חניה. לפיכך, לא היה בידה לייחד מקום חנייה עבור המבקשים ולא הובטח להם אחרת במסגרת המו"מ וההסכם.

5.
בסעיף 2 א. להסכם נקבע: "הזכות בידי הקונה, עובר למסירת החזקה בדירה לקונה, לרכוש חניה אחת מקורה תמורת סכום השווה ל- 3,000$ בצירוף מע"מ ויווסף לתמורה הנקובה בטבלה. זכות זו מותנית בכך שתכנית החניה של הבניין לא תשונה ולא יוקטן מס' החניות בבנין". המשיבה 1 טענה כי הואיל וחל שינוי בתכנית החנייה והוקטן בפועל מס' החניות בבנין, לא עמדה למבקשים הזכות לרכוש חנייה.
המשיבה 1, עשתה לדידה, כל שלאל ידה לקבל אשור לחניות נוספות בבניין, אך
הדבר נמנע ממנה לפי החלטתה של המשיבה 2 , עקב הקטנת קומת החנייה בגין הצורך לחזק את עמודי הבניין בקומת החנייה. בנסיבות אלו,קבעה המשיבה 2 כי החניות אינן על פי התקן (ראו: פרוטוקול הדיון שצורף להודעה של המשיבה 1 מיום 23.1.11 ) ונדחתה הבקשה לאישור התקנת "מכפילי חנייה".

בהיעדר מקומות חנייה מספיקים עקב מצב נתון שנוצר מבניית התוספת לבניין, אישרה לה המשיבה 2 להכשיר מקומות חניית ברחוב במקום הסמוך לבניין, המיועדים לצבור . בכך, נסללה הדרך למתן טופס 4 , לאכלוס הבניין ביום 18.7.10 .

6.

המשיבה 2 דחתה את טענותיהם של המבקשים כנגדה וטענה כי לא כל החלטותיה ניתנו כדין ואין לדון בטענותיהם של המבקשים כנגד היתר הבנייה במסגרת הליך זה כי אם בהליכים הקבועים בחוק התכנון והבנייה.

7.
המבקשים טוענים מנגד, כי לא היה ידוע להם על הדיון בבקשה בהיעדר משלוח הודעה כדין ע"י המשיבה 2 על כך שהוגשה בקשה לשינוי התוכנית. בנסיבות אלו, לא ניתנה להם ההזדמנות להתנגד לבקשה. יתירה מכך, נמנע מהם לטענתם, לקבל מידע מהמשיבה 2 על החלטותיה.

דיון ומסקנות:

8.
עיון בתשריט שצורף להיתר הבניה מלמד כי לכאורה היו די חניות בבנין עבור כל אחת מהדירות בבניין ובכלל זה הדירה של המבקשים שנבנתה בקומה שנוספה לבניין (סה"כ 32 דירות). כך גם עולה מסעיף 5.1 לתצהירו של מנהל המשיבה 1 לפיו : "היו אמורות להיות 32 מקומות חניה, חלקן חניות מקורות וחלקן חניות פתוחות".

רק עם סיום בניית התוספת, התברר למשיבה כי חסרים מקומות חניה כאמור בתצהירו של מר אביטל זאת, כפי שעולה מפרוטוקול הדיון בעירייה, מחמת חיזוק עמודי הבניין בקומת החנייה, ע"י המשיבה 1.

9.
בפרוטוקול ישיבת וועדה המשנה מיום 15/03/10 נאמר:"הועדה רואה לנגד עיניה את טובת דיירי הבניין, שרכשו במיטב כספם דירות בפרויקט ואשר נגרם להם סבל מתמשך לאור העובדה שנמנעת מהם האפשרות לאכלס את דירותיהם". בנוסף נאמר כי "כבר עם אשור הבקשה לבניית בניין בן 4 קומות, ניתן אשור מבלי לדאוג למקומות חניה כמקובל בתקן. סוגיה זו רק החריפה אף יותר כאשר ניתן היתר ליזם לבנות קומות נוספות בבנין (מעבר ל- 4 הקומות הראשונות שאושרו) וכך מצוקת החניה בפרויקט הנ"ל רק גדלה". ביום 6.9.10 אושרה הבקשה בהקצאת 15 מקומות חנייה מקורה ו– 5 חניות לא מקורות.

10.
המבקשים טוענים כי ההחלטה על ביטול התנאי להקצאת חניה לפי התקן ניתנה מבלי שפורסמה הודעה על קיום ישיבה בועדת המשנה לתכנון ולבניה כך גם הודיע בא כוחם, כי בכוונתו למצות את ההליכים כנגד המשיבה 2 להביא לביטול היתר הבניה. במסגרת הבקשה לא הובאו ראיות לכאורה ממסמכי העירייה , בין אם ע"י המבקשים בנוגע למחדלם של המשיבים ובין אם ע"י המשיבים 1 ו-2, על קיום הוראות החוק בנוגע להליכי הרישוי להכנסת שינויים במקומות החנייה בבניין.
התנאים למתן הסעד הזמני:

11.
בחנתי את עילות הבקשה כנגד המשיבה 1 ואת סיכוי התביעה ומצאתי כי סיכוייה
קלושים למדי, ככל שהדבר נוגע לחניות המקורות בבניין. מנוסח ההסכם עולה לכאורה כי לא הובטחה להם חנייה מקורה , כאמור בסעיף 2 א. בו שהובא לעיל, אלא אם כן לא יחול שינוי בתכנית החנייה. בהתאם לראיות הלכאוריות שבפני
עולה כי חל שינוי בתכנית החנייה המקורה , מבלי שאקבע במסגרת בקשה זו אם השינוי שהוחל בתכנית, נעשה כדין. הוכח לכאורה בפרוטוקולים שהוצגו לעיוני מדיוני וועדת המשנה כי צומצמו מקומות החנייה מפאת הבנייה של התוספת.

12.
מנגד, עיון בתשריט שהמבקשים טוענים שהוצג בפני
הם ולא נסתרה לכאורה עדותם כי אם ניתן לה חיזוק בתצהירו של מר אביטל, על קיומן של 32 חניות בתשריט. התשריט, מהווה לכאורה חלק מהמצגים המחייבים את המוכר בין אם במסגרת ההזמנה לנהל מו"מ ובין אם בחתימה על ההסכם אשר התשריט, התייחס לחניות במועד רכישת הדירה.

סעיף 2.ב. להסכם נוגע לחנייה המקורה ומסייג ומגביל את הזכות לכאורה לרכוש אותה אך מבלי שתהיה התנאה לכאורה על החנייה הפתוחה המאפשרת גריעה גם ממנה עם שינוי תכנית החנייה. על מצגים טרום חוזיים מצינו בע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, פד"י נ(1) 826, ,834, בנוגע לפרוספקט , בעוד בעניינינו עסקינן בתשריט שמשקלו רב יותר כמצג ברכישה, כדלהלן: " יש להתחקות אחר אומד דעת הצדדים על יסוד ההנחה כי פעלו כאנשים הגונים וסבירים ...מותר וצריך אף להיעזר בכללי הגינות המקובלים על הבריות " (צוטט בפס"ד צמיתות מע"א 554/83 אתא חב' לטכסטיל בע"מ נ' עזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פד"י מ"א 1, 282).

13.
במסגרת התביעה העיקרית יהיה מקום להכריע בשאלת המצג שהוצג למבקשים במו"מ לרכישת הדירה ובמעמד החתימה על ההסכם, לרבות התשריט של היתר הבניה בשים לב שהדירה נמכרה "
as is
" בשעה שלכאורה, ניתן היה להקצות למבקשים חניה לא מקורה. בנוסף, יהיה מקום להכריע בשאלת תיאור הדירה בהסכם מבלי שנירשם בה "חניה" כי אם תיאור הדירה גופה.

14.
המשיבה 1, לא טרחה לפרט בתגובתה את מהלכיה ופעולותיה בהקצאת מקומות חניה לדייר זה או אחר ובדומה לכך שתקה בתגובתה לעניין מכירת המחסנים שנבנו במקום שיועד קודם לכן למקומות חנייה, בדבר מועד המכירה ופרטי הרוכשים, על מנת להוכיח את תום לבה בהתנהלותה בנידון.


15.
בבחינת מאזן הנוחות השתכנעתי כי יש להעדיף את צרכי המבקשים על פני צרכי המשיבה 1, לבירור זכותם למקום חנייה או מחסן שנבנה על מקום החנייה המיועד, במניעת ביצוע פעולות קנייניות של מכר ו/או רישום זכויות ע"ש צדדים שלישייים. נכונים הבדברים, בפרט כאשר המצשיבה 1 נמנעה הצגת פרטים אודות הסכמיה, אם וככל שהיו, עם צדדים שלישיים ולא ביקשה לצרפם כמשיבים לבקשה.

16.
לפיכך, החלטתי מיום 19.1.11 בעינה עומדת עד להכרעה בתיק העיקרי זאת, ביחס לחניות הפתוחות וכן למחסנים.



עילת התביעה, קלושה יותר לכאורה בנוגע לחנייה המקורה בהתחשב בהוראות ההסכם. יחד עם זאת, מחמת טענותיהם של המבקשים כנגד תקינות הליכי הרישוי אני מאריכה את תוקפה של החלטתי מיום 19.1.11 גם ביחס לחניות המקורות, למשך 7 ימים מהיום על מנת שיהיה בידי המבקשים, למצות את ההליכים לבירור תוקפו של ההיתר .

17.



אני דוחה את הבקשה כנגד המשיבה 2 , בהיעדר סמכות עניינית וכן בשים לב לכך שלא הונחה תשתית עובדתית לחשש מקבלת החלטות ע"י המשיבה 2 שיהיה בהם כדי לשנות מאלו שהתקבלו בפרט מאחר וניתן כבר טופס 4 . על המבקשים לפעול כנגד ההחלטות של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בהתאם הוראות החוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 במסגרת ועדת ערר וככל שיידרש,
בעתירה מנהלית ואין לדון בתוקפו של ההיתר, במסגרת הבקשה שבפני
י.

18.
אני נעתרת לבקשה למתן צו מניעה כנגד המשיבה 3 לרישום החניות הפתוחות וכן המחסנים בקומת החנייה בבניין ברח' מקור חיים 40 בירושלים, עד להכרעה בתיק העיקרי.

19.
אני מחייבת את המשיבה 1 בתשלום הוצאות למבקשים, ביחד וחלוד, בגין הבקשה בסך 6,000 ₪.

איני עושה צו להוצאות כנגד המשיבה 2 שלא התייצבה לדיון ללא נטילת רשות.

עותק ישוגר לצדדים בפקסימיליה עם אישור טלפוני וכן יישלח לצדדים.
ניתנה היום,
ג' אדר א' תשע"א,
7 בפברואר 2011, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 16908-01/11 גל חי דדי, מיכל כהן דדי נ' ר.אביטל ובניו בע"מ, עיריית ירושלים, לשכת רישום המקרקעין בי-ם (פורסם ב-ֽ 07/02/2011)