פסקי דין על אבנר ריבלין | פסקי דין על החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ

41424-01/11 תת     06/03/2011




תת 41424-01/11 אבנר ריבלין נ' החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ת"ת 41424-01-11 ריבלין נ' החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"





מספר בקשה:
1

בפני

כב' השופט
רונן אילן


מבקש

אבנר ריבלין



נגד


משיבה

החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ



החלטה

מונחת בפני
התנגדות לביצוע תביעה אשר הוגשה כתביעה על סכום קצוב לפי סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967. בד בבד עם ההתנגדות הוגשה בקשה להעברת הדיון בשל חוסר סמכות עניינית ובקשה להארכת המועד להגשת ההתנגדות

.
תמצית העובדות הרלוונטיות וטענות הצדדים
המשיבה הינה חברה העוסקת במתן שירותי ניהול, הפעלה, תיקון, אחזקה וכיו"ב בקשר עם הנכס הידוע בשם התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (להלן: "התחנה המרכזית"). המבקש הינו בעל הזכויות בחנות הממוקמת בקומה 3 בתחנה המרכזית, חנות מס' 3868 (להלן: "החנות").
בעת רכישת החנות על ידי המבקש, נחתם חוזה ניהול מול המשיבה (נספח ב' לכתב התביעה; להלן: "הסכם הניהול") ובמסגרתו, בין היתר, נקבעה מסכת השירותים אשר מחויבת המשיבה ליתן לבעלי הנכסים בתחנה המרכזית וכנגד זאת גם התחייבות בעלי הנכסים, כולל המבקש, לשאת בתשלום דמי ניהול למשיבה בשיעור העומד על כלל ההוצאות הכרוכות בביצוע השירותים בצירוף 15%. לטענת המשיבה, חדל המבקש מתשלום דמי הניהול החל מינואר 2008 ועד יולי 2010. חוב המבקש בגין תקופה זו עומד על 29,928 ₪.
אף שהתביעה הוגשה ב- 22.8.10, ההתנגדות לביצועה הוגשה רק ביום 17.1.11 ובמסגרתה גם בקשה להארכת המועד להגשתה.
לטענת המבקש, האזהרה בדבר הגשת התביעה לא הומצאה לו מעולם ונודע לו אודות הגשת התביעה רק כאשר ננקטו נגדו הליכי הוצאה לפועל. בדיקה אשר עשה המבקש העלתה כי האזהרה הומצאה לכתובת ברח' רופין 41 בתל אביב, ברם כתובתו הוא הינה רח' הירמוך 6 בלוד. שם מגוריו וזו הכתובת הרשומה במשרד הפנים. טוען לפיכך המבקש כי בהעדר המצאה הוגשה ההתנגדות במועד ולמצער, טוען המבקש שיש טעם מיוחד להארכת המועד, בפרט בשים לב לכך שהמשיבה יכולה הייתה בנקל להמציא לו את האזהרה בחנות נשוא התביעה עצמה.
בנוסף, טוען המבקש כי לבית משפט זה אין סמכות עניינית לדון בתביעה, שכן זו מסורה בלעדית למפקח על בתים משותפים, כאשר נשוא התביעה סכסוך בין בעל נכס בבניין הרשום כבית משותף לחברה האחראית על אחזקת הרכוש המשותף.
לגופן של טענות, טוען המבקש כי מזה תקופה ממושכת מזניחה המשיבה את הטיפול בשטחים הציבוריים, מקדמת חלק מבעלי העסקים בתחנה המרכזית על חשבון אחרים, סוגרת מעברים כך שנמנע מעבר לקוחות פוטנציאליים, איננה מטפלת ברקבון וצחנה העולים מהשטחים המשותפים, איננה מטפלת בלכלוך במעליות, איננה דואגת לשילוט וכיו"ב. התנהלות זו של המשיבה, טוען המבקש, גורמת לו לנזקים, ערך החנות יורד וההכנסות יורדות. התראות רבות הועברו למשיבה בכתב אך ללא הועיל. בנסיבות אלו, טוען המבקש, אין למשיבה זכות לגבות ולתבוע ממנו את דמי הניהול ויש לדחות את התביעה.
בדיון אשר התקיים נחקר המבקש והצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.
בסיכומיה, טוענת המשיבה כי טענות ההגנה של המבקש קלושות, בפרט כאשר תמונות שהוצגו בפני
המבקש בחקירתו, סותרות את טענותיו לפיה השתררה "אווירת בית קברות" באזור החנות, כך שאין הטענות מצדיקות מתן רשות להגן. לגבי הארכת המועד, טוענת המשיבה שמכתבים שונים נשלחו למבקש דווקא לכתובת הנקובה באזהרה ונענו, כך שהמבקש קבלם ומכאן שגם האזהרה הומצאה לו כדין ואין יסוד לבקשתו להאריך המועד. לגבי הסמכות העניינית, טוענת המשיבה כי התחנה המרכזית כלל איננה רשומה כבית משותף ואין יסוד לטענה זו.
לקראת תום הדיון הסכימו הצדדים כי למעשה במסגרת הליכי ההוצאה לפועל בהם נקטה המשיבה כבר נתפס רכבו של המבקש ונמכר, כך שהכספים המופקדים בקופת ההוצאה לפועל עולים על סכום החוב בתיק.
דיון
כאשר מתעוררת שאלה של סמכות, יש להכריע בה מייד בתחילת המשפט ואין להמתין בעניין זה להתקדמות המשפט.
בהתאם לסעיף 72 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") ידון המפקח על רישום המקרקעין בסכסוך "

בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון

". בהתאם לסעיף 52 לחוק, "דירה" בפרק זה בחוק, הינה לרבות יחידה המשמשת לעסק. לטענת המבקש רשומה התחנה המרכזית כבית משותף, אולם טענה זו הוכחשה על ידי המשיבה בסיכומיה ולא הובאה כל ראיה לתמיכה בטענות המבקש. יחד עם זאת, בהתאם להוראות פרק ו1 בחוק תחול הוראת סעיף 72 גם על מבנה שיש בו יותר משתי דירות ואינו רשום כבית משותף.

אף אם הנכסים בתחנה המרכזית אינם רשומים כבית משותף, עדין ניתן להחיל עליהם את ההוראה בדבר בירור סכסוכים בפני
המפקח על רישום המקרקעין.
דא עקא, שהסמכות הנתונה למפקח על רישום המקרקעין לפי סעיף 72 לחוק, מתייחסת לסכסוכים בדבר זכויות או חובות "לפי התקנון". ההסדרים בפרק ו1 לחוק זה מתירים לבעלי דירות בבית שאיננו רשום כבית משותף לערוך תקנון מוסכם בהתאם לסעיף
62
(א). בכדי להראות כי יש להחיל את הוראות סעיף 72 לחוק בנסיבות העניין, שומה היה על המבקש להראות אם נערך בכלל תקנון שכזה ולהציגו. המבקש לא עשה כן וספק אם בכלל נערך תקנון בין בעלי הזכויות בתחנה המרכזית. לתקנון עצמו מעמד מיוחד בהתייחס לנושא הבתים המשותפים וברור שלא ניתן לייחס להסכם הניהול שבין המבקש למשיבה מעמד של תקנון מוסכם. בנסיבות אלו לא הוצגה תשתית עובדתית כלשהי להחלת סעיף 72 לחוק על המחלוקת נשוא תביעה זו ולפיכך אין יסוד לטענת חוסר הסמכות העניינית.
לטענת המבקש, הוגשה ההתנגדות במועד ולחילופין, יש להאריך המועד להגשתה.
בהתאם לאמור בהתנגדות, בוצעה המצאת האזהרה באמצעות הדבקה (נספח ב' להתנגדות). בהתאם לתקנה 489 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"), ניתן לבצע המצאה בדרך של הדבקה "בבית שבו רגיל האדם לגור או לעסוק". ההמצאה עליה התבססה המשיבה, בוצעה לכתובת ברח' רופין 41 בתל אביב, אולם המבקש הצהיר כי אינו מתגורר כלל בכתובת זו, אלא ברח' הירמוך 6 בלוד. כך גם מצוינת כתובת המבקש ברישומי משרד הפנים (נספח ג' להתנגדות). לא ברור איפה מדוע בוצעה מסירת האזהרה דווקא לכתובת בתל אביב והמשיבה לא טרחה לזמן לעדות את מבצע המסירה מטעמה כדי שיבוא ויסביר מדוע זה בכל זאת כך נעשה. עצם זאת שמכתבים אשר נשלחו בעבר לאותה הכתובת הגיעו לידי המבקש איננו מספיק כדי לקבוע כי זה מענו. על כל פנים המבקש הסביר כי איננו מתגורר במקום, כי הדירה אליה הוא קשור ונמצאת ברח' רופין בתל אביב קשורה למשפחתו ומושכרת מזה שנים רבות. לא הובאה מצד המשיבה כל ראיה לסתור טענות אלו. לפיכך, הובהר כי האזהרה לא הומצאה למבקש כדין, שלכן אף ההתנגדות הוגשה במועד ואין צורך לבקש ארכה להגשתה.
לטענת המשיבה, טענות המבקש לגופם של דברים קלושות ולא מצדיקות מתן רשות להגן.
מושכלות יסוד של דיני הפרוצדורה האזרחית המה, כי בשלב זה של דיון בהתנגדות עול ההוכחה המוטל על המבקש מצומצם. המבקש איננו נדרש בשלב זה להראות כיצד יוכיח את גרסתו ולפיכך תינתן רשות להגן אפילו נטענה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. לא שוקלים בשלב זה את מהימנות המבקש או את סיכויי הצלחתו בתיק העיקרי. די לו למבקש בשלב זה להראות כי יש בידיו טענות הגנה לכאורה, אשר אם יוכחו יובילו לדחיית הבקשה לביצוע השטר.

מאידך, חייב המבקש להיכבד ולפרט את טענותיו. טענות כלליות וסתמיות לא יצדיקו מתן רשות להגן.
יחסי המבקש והמשיבה מושתתים על הסכם הניהול. בהתאם להסכם הניהול, מחויב המבקש להשתתף בהוצאות חברת הניהול אך מאידך, מתחייבת המשיבה ליתן למבקש סל שירותים הכרוכים באחזקת התחנה המרכזית. שירותים כגון ניקיון, שמירה, תאורה, סיוד וכיו"ב. בהתנגדותו, טוען המבקש למעשה כי המשיבה לא עמדה בהתחייבויותיה היא למתן השירותים, שלכן, לשיטתו, אין לה זכות לדרוש ממנו את תשלום דמי הניהול. לתמיכה בטענתו אף מביא המבקש שלל דוגמאות ואלו כוללות סגירת מעברים, הזנחה במתן שירותי הניקין, הזנחה במתן שירותי השמירה כך שבאזורים שונים שוהים נרקומנים ומחוסרי בית, היעדר שילוט וכד'. טענות המבקש הוצגו לפיכך במידת הפירוט הנדרשת בשלב זה, אם יוכחו עלולות טענות אלו להביא לדחיית התביעה ודי בכך בכדי ליתן רשות להגן.
במהלך הדיון עמדה המשיבה על חקירת המבקש ואף הציגה תרשים המתחם (מש/1) ותמונות שונות של מתחם התחנה המרכזית (מש/2). מוצגים אלו, לטענת המשיבה, סותרים את טענות המבקש לעניין סגירת המעברים ואי מתן השירותים על ידי המשיבה. בטענה זו, סבורני, שוגה המשיבה. טענות כגון אלו מקומן בתיק העיקרי. לא בשלב מקדמי זה. בשלב זה, בכדי להביא לדחיית ההתנגדות היה על המשיבה להציג ראיות לכך שטענות המבקש מופרכות מיסודן ועולות כדי הגנת בדים. מחלוקות כגון השפעת סגירת המעברים על חנותו של המבקש או איכות שירותי המשיבה יתבררו בתיק העיקרי, אך אין כל אפשרות למצוא במוצגים אלו משום קעקוע מוחלט של טענות המבקש. טוענת המשיבה בסיכומיה כי טענות המבקש "קלושות". לא מצאתי במוצגים אלו לבדם משום בסיס עובדתי מספיק לטענה שכזו אך אפילו כך, הרי אף טענות קלושות מצדיקות מתן רשות להגן ואין הדבר מסייע למשיבה בשלב זה.
אני סבור איפה כי יש מקום לתת למבקש רשות להגן על בסיס הטענות אשר פורטו בהתנגדות.
במצב זה הנני מורה כדלהלן:
ניתנת למבקש רשות להתגונן בטענות המפורטות לעיל.
הדיון יתקיים בפסים של סדר דין מהיר.
בתוך 30 יום תגיש המשיבה את כל המסמכים שיש לצרף לכתב תביעה בסדר דין מהיר.
בתוך 30 יום מיום קבלת מסמכי המשיבה יגיש המבקש את כל המסמכים שיש לצרף לכתב הגנה בסדר דין מהיר.
בתוך 45 יום ממועד הגשת מסמכי המבקש יגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית.
בקשות מקדמיות יוגשו עד ליום 1.9.11. קדם משפט יתקיים ביום 25.9.11 בשעה 16:30.
המשיבה תישא בהוצאות הבקשה והדיון בסך 1,200 ₪ וזאת בלא קשר לתוצאות ההליך העיקרי.
ניתנה היום, ל' באדר א תשע"א, 06 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.








תת בית משפט שלום 41424-01/11 אבנר ריבלין נ' החברה לניהול התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב 1988 בע"מ (פורסם ב-ֽ 06/03/2011)