פסקי דין על האני פרח | פסקי דין על סאמיה אבו חנא | פסקי דין על לביב סלים פרח ואח' | פסקי דין על היאם קובטי | פסקי דין על אלכס קובטי |

29742-12/09 א     06/03/2011




א 29742-12/09 האני פרח, סאמיה אבו חנא, לביב סלים פרח ואח' נ' היאם קובטי, אלכס קובטי








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 29742-12-09 פרח ואח'
נ' קובטי ואח'






בפני

כב' השופט
יואב
פרידמן


תובעים

1
.
האני פרח
ת.ז. 20363578

2
.
סאמיה אבו חנא
ת.ז. 20226692

3
.
לביב סלים פרח ת.ז. 20368551

4
.
נאג'י סלים פרח ת.ז. 20368569

5
.
נאדיה אמין פרח ת.ז. 20226684

6
.
סאמי אמין פרח ת.ז. 20363552


נגד


נתבעים

1.היאם קובטי
ת.ז. 20186987
2.אלכס קובטי
ת.ז. 39469366




פסק דין


1. אין חולק כי התובעים הם בעלי בנין ברח' אלנבי 51 חיפה, וכי הנתבעת 1 הנה דיירת מוגנת באחת הדירות שבבניין.

2. אין חולק כי הנתבע 2 הנו נכדה, יליד 1984,
וכי הוא גר עמה דרך קבע. לפי הנטען, הדבר נודע לתובעים בתאריך
5.7.09. לפי הנטען עובדה זו מהווה הפרה של תנאי השכירות שבחוזה, ומקימה עילה לסילוק ידם של הנתבעים: של הנתבעת בגין הפרת חוזה השכירות ומסירת שימוש בדירה לאחר. ושל הנתבע – בגין היותו פולש. תביעה זו הוגשה אפוא כתביעת פינוי כנגד שני הנתבעים.

3. בכתב ההגנה נטען כי הנתבעת 1 מתגוררת בדירה עם בן זוגה מר כרים קובטי, אף הוא דייר מוגן, עוד מ 1971, וכי הנתבע 2 אכן מתגורר עם סבו וסבתו בדירה עוד מ 2008. נטען כי בהסכם השכירות אין תנאי המונע מן הדיירים המוגנים להרשות לנכדם להתגורר עמם, וכי הנכד דואג לבריאותה של הנתבעת – אשה חולה ומבוגרת, ואינו בבחינת פולש.

4. בישיבת 6.7.10 הסכימו הצדדים כי הפלוגתא היא משפטית,
ומן הבחינה העובדתית אין צורך בשמיעת ראיות, לפי שיסוד מגוריו של הנתבע 2 עם הנתבעת בדירה אינו שנוי במחלוקת (לכל היותר שנוי במחלוקת ממתי, אך לא שעסקינן במגורי קבע). לפיכך הוחלט על הגשת סיכומים בכתב.


5. הנתבעים סומכים
יהבם על פסק הדין שבע"א 4100/97 , 4133 יוסף רינדר נ' אסתר ויזלטיר
פ"ד נב(4) 580. לטעמי, בדין (בין אם יש לנכד מקום מגורים אצל הוריו, בין אם סיבת המגורים שלו
בדירה הנה סיוע בטיפול בסבתו, ובין אם מחמת מצב משפחתי אין לו
מקום מגורים אחר ומדובר באילוץ. בענין זה טענו הצדדים בסיכומיהם טיעונים עובדתיים הזרים להסכמה הדיונית).

6. חוזה השכירות שצורף כולל 8 סעיפים לא ארוכים. הסע' היחיד שיש לו רלבנטיות לענייננו הנו סע' א' שזו לשונו:

"השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלי רשות משכיר בכתב, ואם עבר השוכר על תנאי זה, או קלקל את הבית על ידי שמוש או הזנחה, או לא שלם שטר אחד או תשלום אחד בזמנו הקבוע בחוזה זה, הרי זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד, והשוכר ישאר אחראי בעד הוצאות ונזקים שיסבול המשכיר בעקב פינוי הדירה
והשכרתה לדייר אחר עם תקופת השכירות" .

ראשית יש לומר שיש ממש בטענת הנתבעים
שהנוסח כאן אינו אוסר על הרשאת שימוש משותף עם קרוב , אלא רק על מסירת שימוש על דרך העברת זכות השכירות לאחר. והמושכר לא עבר לנכד, אלא הוא מתגורר עם סבו וסבתו. אך עיון בהלכת רינדר מעלה שאף לו נאסר השיתוף בשימוש עם קרוב – לא היה לאיסור זה תוקף כלפי הנתבע, כנכדה של הנתבעת.

בפסה"ד שבענין רינדר
נידונו שני מקרים: בראשון, נקבע עובדתית שהדיירת המוגנת הכניסה לדירה את מי שהיה בן זוגה, הידוע בציבור שלה, למגורי קבע עמה. גם שם נתבע סילוק ידם של הדיירת המוגנת ובן הזוג. חוזה השכירות, גם שם, כלל תניה בנוסח דומה לזו שבענייננו, ואף שם נתבע סילוק היד מכוח הפרת אותה תניה.

באותו מקרה נקבע
על ידי בית משפט השלום וביהמ"ש המחוזי כי מכוח סע' 20 לחוק הגנת הדייר (הקובע שדייר מוגן שנפטר יהא בן זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות 6 חודשים סמוך לפטירה והתגוררו יחד תקופה זו), הרי ברור שיכול דייר מוגן להכניס בן זוגו לגור עמו, ותניה דוגמת זו שבחוזה אינה יכולה לאסור זאת. התוצאה אושרה בביהמ"ש העליון. נקבע שהתניה בחוזה האוסרת מסירת או השכרת הדירה או חלק ממנה לאחר מתייחסת רק לאנשים זרים לדייר המוגן, ולא לקרוביו שחוק הגנת הדייר חל עליהם. שאחרת ירוקנו מתוכן סעיפי חוק הגנת הדייר (להלן "החוק") המעניקים לבני משפחה זכות הדיירות המוגנת, בהתקיים תנאים מסויימים ובהם מגורים עם הדייר המוגן עובר למותו: ראה סע' 20- עד 27 לחוק.
בסע' 6 לפסק דינו של השופט אריאל אף צוטטה מתוך הסכמה, אמרה של השופט זוסמן מתוך ע"א 60/53 טוביס נ' רבלסקי פ"ד ט(1) 681, 683 שם נאמר "אין להעלות על הדעת, שיהא אסור לו, לאדם ששכר דירה, להושיב בה את אשתו ואת יתר בני ביתו...". נאמר כי אף ש

פסק דין
זה ניתן משכבר בטרם שינויי העתים, עדיין לא נס לחו, גם אם נותנים הדעת לשינויים נדרשים בחוק הגנת הדייר.

במקרה השני שנדון בהלכת רינדר היה בן בגיר שהתגרש ורק אז עבר לגור עם אמו בדירתה, שבה היתה דיירת מוגנת.
שוב נתבע סילוק יד מכוח הפרת התניה החוזית האוסרת על מסירת המושכר לאחר. גם כאן לא השתנתה התוצאה, כאשר בית המשפט העליון הפך הקביעה של בית המשפט המחוזי וקבע כי אין לאפשר ריקון מתוכן של סע' 20 לחוק, וכי אם נדרש שינוי בהיקף ההגנה המפליגה לעתים המוענקת בחוק לבני משפחתו של הדייר המוגן, הרי מצוי הדבר במגרשו של המחוקק.

7. המסקנה האופרטיבית המשתמעת מהלכת רינדר הנה למעשה שסע' 20 עד 26 לחוק הנם סעיפים קוגנטיים , שאין להתנות עליהם או לרוקנם מתוכן באמצעות סעיף סטנדרטי בחוזה (דוגמת זה שבענייננו) האוסר על מסירת שימוש במושכר או חלקו לאחר. במקרה של התנגשות – יגברו סעיפי החוק על האיסור החוזי, עד כמה שהם מתייחסים לבני המשפחה המנויים בהם.

8. אך בענייננו הרי אין מדובר בילדו של הדייר המוגן או בבן זוג:
אלא בנכד של דיירת מוגנת. מה הדין כאן?

ובכן, סע' 20(ב) לחוק קובע כי "באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו
האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

סע' 20(ב) אפוא, מכיר גם באפשרות שמי ממשפחתו של הדייר המוגן שאינו בן זוג או ילד, יהפוך לדייר מוגן. בשלב זה בענייננו מדובר באפשרות תיאורטית והיפותטית שעשוי שתתממש בעתיד ועשוי גם שלא, שהרי יש לה לנתבעת בן זוג, ולפי הנטען בסיכומים – גם ילד או ילדים. אך כדי להשיב על השאלה אם קמה עילה לסילוק יד של הנתבעת, והאם הנתבע הוא פולש, די בכך שמדובר בבן משפחה שעשוי לזכות להגנת החוק ולזכות בדיירות מוגנת, על פי הנתונים הלא ידועים שיתקיימו לעת הפטירה של
הדייר המוגן בעתיד. מותר לדייר המוגן להכניסו לגור עמו. יכול שלעת פטירתו של הדייר המוגן יזכה אותו קרוב להגנת החוק ויכול גם שלא. שאלה זו תלויה בנתונים העובדתיים נכון למועד הפטירה ולתקופה שעובר לה. אך די בכך שהאפשרות קיימת ככזו בעתיד,
על מנת שלא תקום עילה לסילוק יד. אין דרישה בחוק שכל הנתונים שיאפשרו לקרוב
ליהנות בעתיד ממעמד של דייר מוגן עם פטירת הדייר המוגן – יתקיימו בו בקרוב כבר מעת כניסתו לנכס, כפוף לתקופת מגורים יחד עם הדייר המוגן. נקודת הזמן הרלבנטית לבחינת זכותו של הקרוב ביחס לדיירות מוגנת,
הנה לעת הפטירה של הדייר המוגן במועד עתידי לא ידוע. כמובן, אדגיש כי הזכות לגור בנכס ברשותו של הדייר המוגן אינה מוקנית לכל דכפין אלא רק לקרוביו (הנזכרים ככאלה בחוק), לעת חייו, ולא לאחר מותו (אלא אם הפכו מכוח החוק לדיירים מוגנים בעצמם).

בענייננו די כאמור בכך שהנכד (נתבע 2) עשוי להימנות בעתיד
על הקרובים עליהם חל סע' 20 לחוק, על מנת שלא ייחשב כפולש, ובהכנסתו לדירה אין משום הפרה של הסכם השכירות מצד הנתבעת 1 לפי הלכת רינדר.
אם לא ימצא הנכד זכאי
להגנת החוק בנתונים שיתקיימו בעתיד לא ידוע עם פטירת סבתו, הרי שלא יזכה למעמד של דייר מוגן. ואם כן – הרי שאין לשלול ממנו ההגנה, ובכל מקרה עוד חזון למועד.

9. ב"כ התובעים שבפני
הפנה לדברים שנאמרו בפסה"ד בענין רינדר (בסע' 8 לפסה"ד של השופט אריאל).

שם נאמר
כי מקובל שהעתים השתנו והמחסור בדירות אינו כה כבד כפי שהיה עת שנחקק החוק ויש לצמצם תחולת החוק על ידי פרשנות נאותה, וענין זה גם מתיישב עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (שם כידוע הועלתה זכות הקנין למדרגה של זכות חוקתית). ואכן, הפרשנות המצמצמת את היקף החוק לאור שינוי העתים
נזכרה שם ואף בפסקי דין נוספים. אלא מאי?: שאחרי סע' 8 של פסק הדין, מגיע גם סע' 9. ושם נאמר:

" עם זאת נראה לי כי מה שהמערערים מבקשים לעשות בדרך של פרשנות, ניתן להיעשות רק בדרך חקיקה, אם אכן בדעת המחוקק להביא לשינוי האמור. נראה לי כי גם בדרך של פרשנות מרחיקת לכת לטובת בעלי הבתים ואף בדרך חקיקה שיפוטית לא ניתן להיעתר למשאלת ליבם, הגם שהאמור בחוק מצמצם את הנאת בעלי הבתים מרכושם. אך זהו החוק וזה תכליתו".

ובסע' 17 לפסק דינו של השופט אריאל באותו

פסק דין
נאמר:

"גם לגבי סע' 20(ב) באשר לבני משפחה אחרים המנויים שם, אין למנוע את כניסתם לדירה לגור ברשות, עם הדייר המוגן. וזכותם, אם נתמלאו בהם התנאים המנויים שם, להיות דיירים, אם נפטרו קרובי הדייר המוגן. התנאה לגבי כניסתם של אלה לגור עם הדייר המוגן, כאילו מדובר לגביהם בסעיף 5 לחוזה כ"אחר", אינה עולה בקנה אחד עם הזכות המוקנית להם בסע' 20(ב) להיות דיירים מוגנים בקיום התנאים המוזכרים שם. פירוש אחר מביא למעשה, להתנאה על החוק ומסכל את מטרתו המוצהרת".

כל שלושת שופטי המותב בענין רינדר הסכימו לתוצאה במקרה שנגע לדיירת שהכניסה לדירה את בן זוגה. השופט אור חלק על התוצאה במקרה של הבן הבוגר שנכנס לדירת אמו, הדיירת המוגנת, לאחר גירושיו, בנימוק שכאן יש כבר מהלך המסכל ציפייתו הסבירה של בעל הבית ואינו עונה על ציפייה סבירה של הדיירת המוגנת (מה שאין כן לגבי הכנסת בן זוג, שכן זכותו של דייר מוגן להיקשר במערכת יחסים זוגית, וזו התפתחות שניתן וצריך לצפות, ככזו שלא תצמית זכות הדיירות המוגנת). לא נעלמו ממני הקשיים שנמנו בסע' 15 לפסק דינו של השופט אור. בין היתר – הקושי הטמון בכך שמי שרק פוטנציאלית יהא זכאי – ואולי גם לא – ליהנות מהגנת החוק בעתיד לא ידוע, קונה לעצמו זכות מגורים יחד עם קרובו הדייר המוגן לימי חייו.
אלא שהלכה כרוב ולא כמיעוט: דעת השופט אריאל היתה שאף במקרה השני לא ניתן להתנות על סע' 20 לחוק שהנו קוגנטי. לעמדת השופט אריאל, הצטרפה השופטת שטרסברג – כהן, ועמדה זו מחייבת אפוא אף בענייננו. בפסק דינה אף צוין , בצדק, ששתי הגישות אינן חפות מקשיים מעשיים.
משעה שנבחרה גישתו של השופט אריאל בדעת רוב, אין אפוא להיזקק בכל מקרה ומקרה לשאלה העובדתית
האם כניסת קרוב לדירה עונה על ציפייה סבירה של הצדדים לחוזה השכירות המוגנת במהלך הדברים הרגיל, או מסכלת ציפייה זו תוך הקניית יתרון לא הוגן לצד זה או אחר. החוק מתיחס לנתונים עובדתיים שצריכים להתקיים לשם תחולת סע' 20 לחוק, ואינו חוקר בסיבת כניסתו של הקרוב לגור עם עם הדייר המוגן. אם אין הוא יכול לגור עמו ממילא יש פה התנאה על סע' 20 לחוק שכן לא ניתן יהא לממש את הזכות שמעניק הסע', אם מתקיימים יתר התנאים הנצרכים לעת פטירת הדייר המוגן, לבד מן המגורים עמו. די בכך שהמסקנה הנה שעל פי לשונו (הרחבה אמנם) עשוי שתהא תחולה בעתיד לסע' 20 לחוק, כסע' קוגנטי,
על מנת שלא ניתן יהא להתנות על כניסת הקרוב באמצעות ההוראה הנפוצה בחוזה השכירות האוסרת על מסירת או הרשאת השימוש לאחר במושכר, באופן חלקי או מלא.

אשוב ואדגיש: עצם העובדה שכניסת הנתבע לדירה אינה בבחינת הפרת החוזה, אין פירושה שיוקנה לו בעתיד מעמד של דייר מוגן. מכל מקום שאלה זו ניתן לבחון רק במועד הפטירה של הדייר המוגן, על פי הנתונים הקיימים אז, והשאלה אם הם מקימים תחולת התנאים המצטברים המנויים בסע' 20(ב) לחוק, וכלפי מי. כרגע די באפשרות שהנתבע יהא זכאי להנות מתחולת סע' 20 לחוק.

אפנה גם לכך שבסע' 10(ג') לפסק דינה הזכירה השופט ת שטרסברג כהן כי סע' 20(ב) מעניק הגנה גם לנכדים, חרף העובדה שברגיל אין הם נמנים עם התא המשפחתי הטבעי ואינם מתגוררים יחד עם הסב או הסבתא. ואף לקרובים אחרים, בלי להגדירם.
ובסע' 12 ציינה כי יש לפרש את סע' האיסור החוזי מתוך קורלציה לסע' 20 לחוק: כך שכל מי שמתגורר עם הדייר ונמנה עם אלה העשויים לזכות – במות הדייר – להגנת החוק לפי סע' 20, מגוריו עם הדייר בחייו אינם מהווים הפרת חוזה מצד הדייר. עשויים נאמר, ולא בכדי, שכן הוודאות אינה קנויה.


9. אני דוחה את התביעה. התובעים (ביחד ולחוד) ישלמו לנתבעים הוצאות משפט
בגין שכ"ט עו"ד בסך 8000 ₪ (אין התייחסות לרכיב המע"מ לאור התיקון לתקנה 512(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי).

המזכירות תשלח פסה"ד לצדדים.

ניתן היום,
ל'
אדר א תשע"א, 06 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 29742-12/09 האני פרח, סאמיה אבו חנא, לביב סלים פרח ואח' נ' היאם קובטי, אלכס קובטי (פורסם ב-ֽ 06/03/2011)