פסקי דין על אורה קדר | פסקי דין על ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובנייה קרית אתא | פסקי דין על מעיין רוזן ואח' |

46662-12/10 עתמ     09/03/2011




עתמ 46662-12/10 אורה קדר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, ועדה מקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, מעיין רוזן ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 46662-12-10
קדר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה
ואח'




בפני

כב' השופט
רון סוקול

העותר
אורה קדר
ע"י ב"כ עוה"ד מ' פרזנצ'בסקי


נגד

המשיבים
1.ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה
ע"י עו"ד קודחה טנוס מפרקליטות מחוז חיפה

2.ועדה מקומית לתכנון ובנייה קרית אתא
ע"י ב"כ עו"ד סגל ואח'

3.מעיין רוזן
4.מיכה רוזן
ע"י עו"ד ג' אביבי ואח'





פסק דין


1.
עתירה כנגד החלטת הוועדה המחוזית מחוז חיפה (להלן "
וועדת הערר
") מיום 2/12/10 (ערר 356/10). בהחלטתה זו דחתה הוועדה ערר שהגישה העותרת
על היתר שניתן למשיבים 3, 4 (להלן "
המשיבים
") לעשות שימוש
בדרך הסמוכה לביתה של העותרת.


המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנות הוראות תכנית המתאר החלה על המקרקעין ובשאלה האם ניתן להתיר שימוש במקרקעין שבמחלוקת למעבר כלי רכב והולכי רגל לבית המשיבים.

רקע
2.
כדי להבין את המחלוקת ראוי להקדים תאור קצר של המצב העובדתי והתכנוני.

העותרת הינה בעלת זכויות בחלקה 27 בגוש 11039 בקרית אתא (להלן "
חלקת העותרת
"). חלקת העותרת גובלת ממזרח ברחוב לילינבלום ומשתרעת לכיוון מערב. המשיבים הינם בעלי זכויות בחלקה 23 בגוש 11039 (להלן "
חלקת המשיבים
"). חלקת המשיבים הינה מוארכת, גובלת בדרום ברחוב טשרניחובסקי ומשתרעת לכיוון צפון. שתי החלקות מצויות סמוך זו לזו כאשר חלקת העותרת מצויה מצפון מזרח לחלקת המשיבים. בין שתי החלקות חוצץ שטח המהווה חלק מחלקה 85 באותו גוש (להלן "
חלקה 85
").

חלקה 85 הינה בבעלות עיריית קרית אתא. מבנה חלקה 85 אינו שיגרתי.
ניתן לומר שחלקה 85 מחולקת לשתי יחידות; החלק הארי של החלקה הינו בצורת מרובע הכלוא בין חלקות פרטיות. יתרת החלקה מורכבת מרצועה צרה המתחילה ברח' לילינבלום ומשתרעת לכיוון מערב ומחברת את החלק הארי של החלקה לרחוב. רצועה זו של החלקה עוברת בין חלקת העותרת שמצפון לחלקת המשיבים שמדרום. רצועה זו משמשת בפועל כדרך כניסה לתוך יתרת חלקה 85 וכן ככניסה לחלקת העותרת וחלקה 28 הסמוכה גם היא ומצויה מדרום לחלקת העותרת (שטח זה יכונה להלן "
חלקת המעבר
").


חלקת המשיבים מצויה מדרום לחלקת המעבר כאשר גבולה הדרומי ברח' טשרניחובסקי. חלק מחלקת העותרים מצוי בסמוך לחלקת המעבר וחלק אחר גובל עם יתרת חלקה 85.

3.
כל החלקות האמורות מצויות בתחום תכנית המתאר כ/251 ב (להלן "
התכנית
"). על פי התכנית מיועדות חלקות העותרת וחלקת המשיבים למגורים בבתים פרטיים.
על כל חלקה מותר לבנות שתי יחידות מגורים נפרדות, האחת קרובה לרחוב הגובל והשנייה בעורף כל חלקה. חלקה 85 מוגדרת כאתר לבניין ציבורי ובו זיקת מעבר.

4.
העותרת בנתה את ביתה בחלקה כבר בתחילת שנות ה-90. במשך שנים ארוכות עשתה העותרת שימוש בחלקת המעבר כדי להיכנס לביתה הבנוי בחלק העורפי (מערבי) של החלקה. בשנת 97 התגלע סכסוך בין העותרת לעיריית קריית אתא (ת.א.(חיפה) 17578/97) שבסופו הגיעו הצדדים להסכם פשרה על פיו התחייבה העירייה לסלול את חלקת המעבר המהווה כאמור חלק מחלקה 85. העירייה אכן סללה את המעבר והוא משמש מאז כמעבר ליתרת חלקה 85, לחלקת העותרת ולחלקה 28.

5.
המשיבים רכשו את הזכויות בחלקתם וביקשו לבנות את ביתם. כמו שאר החלקות באזור מדובר בחלקה מוארכת והמשיבים ביקשו לבנות את ביתם בחלק העורפי (הצפוני) של החלקה. המשיבים הגישו בקשה להיתר בנייה במסגרתה ביקשו גם לקבל היתר לעשות שימוש בחלקת המעבר כדרך כניסה לביתם. בקשת המשיבים נענתה בחיוב על ידי הוועדה המקומית ועל החלטה זו הגישה העותרת ערר לוועדת הערר.

6.
העותרת טענה בפני
וועדת הערר כי על פי התכנית אין להתיר מעבר לחלקות הפרטיות השונות דרך חלקת המעבר למעט מעבר לחלקתה וזאת מכוח זיקת המעבר שנקבעה בתכנית.


לטענתה, המשיבים, כמו שאר בעלי החלקות הסמוכים, אינם רשאים להשתמש בשטח המעבר וכי הכניסה לביתם אמורה להיעשות מרח' טשרניחובסקי דרך שטח הבית הקדמי.

7.
וועדת הערר דחתה את טענות העותרת וקבעה כי על פי התכנית אין לשלול את מתן זכות שימוש למעבר דרך חלקת המעבר גם לחלקות נוספות לרבות לחלקת המשיבים. הוועדה סמכה על הוראות התכנית ובמיוחד על הוראת סעיף 4.1 לתכנית אשר קובע כי בשטח המסומן בתכנית "כ"
זיקת מעבר
" מותר
"
שימוש לצורך מעבר בלבד, של הולכי רגל וכלי רכב [...]
". סעיף זה מאפשר הענקת זכות מעבר שאינה מוגבלת לחלקת העותרת. הוועדה הוסיפה כי הענקת זכות מעבר מפורשת לחלקת העותרת על פי סעיף 3.6 לתכנית, אינה מהווה הסדר שלילי ואינה מונעת הענקת זכות מעבר נוספת.

העתירה
8.
על החלטה זו של וועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית. בעתירתה חוזרת העותרת על טענותיה וטוענת כי את הוראת התכנית יש לפרש כך שזכות המעבר בחלקת המעבר יוחדה רק לה ולבאים לחלקה 85 – כלומר לשטח המיועד לבנייני ציבור. בדיון הדגישה העותרת כי מתן זכות מעבר לחלקות נוספות עלול לגרום לה למטרד, להביא לעומס תחבורתי, ולהפרעה בתנועה החופשית במעבר.


המשיבים מתנגדים לעתירה ותומכים בהחלטת הוועדה.

דיון
9.
אקדים ואציין כי הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להדחות וכי לא נמצא כל פגם בהחלטת וועדת הערר. למסקנה זו הגעתי הן מהטעם שהחלטת וועדת הערר מצויה ברובה במישור המקצועי תכנוני שבו אין מקום להתערבות שיפוטית והן מהטעם שהדרך בה פירשה הוועדה את הוראת התכנית הינה סבירה וראויה.

10.
אין כל חולק כי על פי התכנית חלקה 85 מיועדת לבנייני ציבור ולזיקת מעבר. בתכנית עצמה נקבעו גם הוראות נוספות הקובעות זיקות מעבר בין חלקות שונות שרובן פרטיות. בהוראות הכלליות לתכנית נקבעו הגדרות השימושים ביעודים השונים. בסעיף 4.1 לתכנית נאמר:

"
השטח המסומן בתשריט כ"זיקת מעבר" ישמש לצורך מעבר בלבד, של הולכי רגל וכלי רכב וכן לצורך העברת תשתיות תת קרקעיות [...]
.
זאת ללא בנייה וללא שימוש לצרכי חנייה [...]
".


מהגדרה זו רואים אנו כי התכנית אינה מגבילה את היקף השימוש שיעשה בזיקות המעבר השונות לרבות בזיקת המעבר בחלקת המעבר.

11.
אין בתכנית כל הוראה מפורשת הקובעת מגבלות למעבר בחלקת
המעבר שבחלקה 85. עם זאת נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 3.6 לתכנית שעניינו הבטחת זיקת מעבר לחלקת העותרת. וכך נאמר:

"בחלקה מס' 85 בגוש 11039, תותר זכות מעבר לחלקה מס' 27, כמסומן בתשריט".


עינינו רואות כי התכנית נועדה לשריין את זכות המעבר לחלקת העותרת, אולם אין בהוראה האמורה משום הטלת מגבלה על הענקת זכויות מעבר נוספות. כך ברי שניתן לעשות שימוש בחלקת המעבר כדי להיכנס אל תוך חלקה 85 עצמה לאתר הבניין הציבורי. עוד מתברר כי ניתנה זכות מעבר לחלקה 28 הסמוכה, אף שזכות מעבר זו אינה מעוגנת מפורשות בהוראות התכנית.

12.
יתירה מזו, הוועדה ציינה כי הענקת זכות מעבר מסורה להסכמתם של בעלי זכויות גובלים במקרקעין מכוח סעיף 93 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. אין כל עילה לשלול מבעלי מקרקעין סמוכים הענקת זכות מעבר, כל עוד אין בה סתירה להוראת תכנית מתאר תקפה.

13.
העותרת מפנה גם להוראת סעיף 3.1 לתכנית הקובע הוראות בדבר גישה לחנייה בחלקות השונות המצויים בתחום התכנית. בהתאם להוראה זו יש להתיר כניסה לחנייה במבנה עורפי דרך שטח המבנה הקדמי בכל חלקה. אין בהוראה זו כדי לשלול מתן זכויות מעבר נוספות גם דרך חלקות סמוכות. סעיף 3.1 נועד להבטיח את זכות המעבר למבנה העורפי בכל חלקה ולא נועד לקבוע כי המעבר למבנים העורפיים ייעשה אך ורק דרך החלקה והמבנה הקדמי.

14.
רואים אנו כי אין בתכנית שום מגבלה המונעת הענקת זכויות מעבר בחלקת המעבר וכל פרשנות אחרת חוטאת להוראות התכנית ותכליתה. אין גם כל היגיון בטענות העותרת שכן דווקא הענקת זכות מעבר בחלקת המעבר תקל על בעלי הזכויות בחלקות השונות, תקטין ותצמצם חיכוך בין שכנים, ותגדיל את שטחי החצרות, הכל מבלי לפגוע בזכויות קניין של בעלי חלקות אחרים.

15.
גם טענות העותרת בדבר הפגיעה הצפויה לה אם יותר המעבר והגדלת עומסי התנועה דינה להידחות. אלו עניינים תכנוניים מובהקים המצויים בסמכות הוועדה. כידוע, בבוא בית המשפט לדון בערעור על החלטת וועדת ערר עומדים בפני
ו עקרונות המשפט המינהלי. בתי משפט חזרו ושנו כי ערעור על החלטה של וועדת ערר מקצועית כפוף לעקרונות המשפט הציבורי. וועדות הערר למיניהן הינן חלק מהמינהל הציבורי ופועלות על פי כלליו. לפיכך גם התערבות בתי המשפט בהחלטות וועדות הערר נעשית על פי כללי המשפט הציבורי. יתירה מזאת, וועדות הערר מורכבות מגורמים מקצועיים, שלהם המומחיות בתחומים עליהם הינם מופקדים ועל כן ההתערבות בהחלטותיהן תהא מצומצמת ביותר ותעשה בעיקר אם נפל פגם בהחלטה או כאשר ההחלטה מותנית בקביעת עמדה בשאלה משפטית (ראה עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ (י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים (1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים (ניתן ביום 5.5.04); ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241 (2002); עתמ 10-03-23595 עופר צילה נ' ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה (חיפה),(ניתן ביום 01/08/2010)).

16.
זאת ועוד, העותרת לא הציגה כל חוות דעת או ראיה אחרת על הפגיעה הצפויה. דומני גם כי החשש שמעלה העותרת הינו חשש בעלמא. הוספת זכות מעבר לחלקת המשיבים לא תשנה באופן מהותי את עומסי התנועה בחלקת המעבר. מדובר בסך הכל בשטח קטן וצר שיכול לשרת מספר חלקות בודדות וככל הנראה עומס התנועה העיקרי הצפוי במעבר הינו מבאי הבניין הציבורי. הוספת תוספת לחנייה פרטית של המשיבים לא צפויה לגרום לעומס כלשהו או לפגיעה כלשהי בעותרת. אין גם חשש לחסימת הרחוב על ידי רכבים חונים שהרי על פי התכנית ישנו איסור על חנייה בשטח זכויות המעבר ויש להניח כי הוראה זו תישמר גם בעתיד.

סוף דבר
18.
כאמור הגעתי למסקנה כי לא נפל פגם בהחלטות הוועדה וכי בדין נדחה עררה של העותרת.


על כן הנני מורה על דחיית העתירה.


העותרת תשלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות בסך של 5,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל (לעניין זה יש להתייחס למשיבים 3, 4 יחדיו).

ניתן היום,
ג'
אדר ב תשע"א, 09 מרץ 2011, בהעדר הצדדים.














עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 46662-12/10 אורה קדר נ' ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה, ועדה מקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, מעיין רוזן ואח' (פורסם ב-ֽ 09/03/2011)