פסקי דין על בן פרנג'י | פסקי דין על גיתית בן סעיד | פסקי דין על עזבון המנוח אליצור יצחקי ז"ל | פסקי דין על שלמי מנשה | פסקי דין על עינב מנשה |

23249-01/11 הפ     02/05/2011




הפ 23249-01/11 בן פרנג'י, גיתית בן סעיד נ' עזבון המנוח אליצור יצחקי ז"ל, שלמי מנשה, עינב מנשה








בית המשפט המחוזי בבאר שבע



ה"פ 23249-01-11 פרנג'י ואח' נ' יצחקי ואח'






בפני

כב' השופט
אריאל ואגו


המבקשים:
1
.
בן פרנג'י

2
.
גיתית בן סעיד
ע"י ב"כ עו"ד רמי קוגן



נגד


המשיבים:
1. עזבון המנוח
אליצור יצחקי ז"ל
– ע"י עו"ד ר. בראונר
2. שלמי מנשה
3. עינב מנשה
ע"י ב"כ עו"ד מייקל חנאי



החלטה

עניינה של ההחלטה – הסעד הזמני המתבקש במסגרת המרצת הפתיחה, למנוע ביצוע כל
דיספוזיציה בהקשר
לנכס נשוא ההליך, בית מספר 411 בהרחבת המושב עוצם. (להלן:"הנכס").

קיים צו ארעי לנדון, שהמשך קיומו הוא נשוא המחלוקת כרגע, ולפי שהדבר מונע המשך וסיום ביצוע עסקת מכר שבין העיזבון - המשיב 1 לבין המשיבים 2 ו-3, טוענים משיבים אלה לנזק הולך ונמשך הנגרם להם, בעטיו.

בשל דחיפות הצורך במתן החלטה במישור הסעד הזמני, יסקרו העובדות וינתנו הנימוקים להחלטה בתמצית ובקיצור (אחרון הסיכומים הוגש אמש).

ביחס לנכס נעשו שתי התחייבויות בכתב, לביצוע עסקה במקרקעין, האחת – זכרון דברים מיום 9.6.09 (להלן:"הזכ"ד"), בין בעל הזכויות בנכס, המנוח אליצור יצחקי ז"ל
(שנפטר, למרבה הצער, לאחר שההליך הנוכחי החל, ויכונה להלן:"המנוח") ולבין המבקשים 1 -2, באמצעות מיופה כוחם, אריאל פרנג'י (להלן יכונו המבקשים הללו "פרנג'י"), והשניה –
חוזה מכר מיום 9.1.11, בין המנוח לבין בני הזוג מנשה, המשיבים 2-3 (להלן:"מנשה").

בהמרצת הפתיחה ביקשו פרנג'י לאכוף על המנוח
את מכירת הזכויות להם, על פי הזכ"ד. כאשר התברר שבחוזה מאוחר יותר נמכרו הזכויות למנשה, צורפו אף הם כמשיבים, ולטענתם החוזה המחייב היחיד הקיים, הוא זה שלפיו הנכס נמכר להם.

שתי ההתחייבויות דנן, נעשו תוך שהמנוח מודע לכך שכל מכירה שתבוצע טרם אמצע ינואר 2011, תחוייב במס שבח בסכום גבוה.
עיתוי עריכת המסמכים הרלוונטיים, כמו גם צורת ביצוע העסקאות הנקובות בהם, הושפעו מנתון חשוב זה.

הזכ"ד, על כך אין מחלוקת, ניסה להשיג תוצאה של עיגון הסכמה עקרונית לעסקה בין המנוח לפרנג'י, אך בלי שיעיד על עצמו שמדובר בהסכם "משוכלל", כזה שיש לדווח עליו לשלטונות המס, ושכתוצאה מכך עלול להביא לחיוב במס שבח,
נכון לעת עריכתו.

לפיכך – ננקב בו כי "תנאי מתלה להסכם הינו, כי המוכר לא יצטרך לשלם מס שבח. היה ויתברר מבחינה חוקית כי המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין העסקה האמורה, הסכם זה יתבטל מאליו ולא תהיינה לצדדים כל טענות ו/או דרישות האחד כנגד משנהו בעניין זה".

נקבע תנאי מתלה נוסף, בניסוח דומה, ולפיו אם פרנג'י לא יקבלו הלוואת משכנתא כפי שציפו, גם אז ההסכם יתבטל מאליו. תנאי זה אינו רלוונטי לצורך הדיון הנוכחי.

התמורה נקבעה על סך 1,230,000 ₪, ונאמר, כי החזקה בנכס תימסר כנגד מלוא התשלום ובמעמד
פרעונו.

אין מחלוקת, כי סמוך לאחר חתימת הזכ"ד, ביום 9.6.09, היה ברור וידוע לצדדים כולם, שהתנאי המתלה אינו מתקיים, אין פטור ממס שבח לעת הזו, ומבחינת הכתוב, כפשוטו, ההסכם הנדון התבטל מאליו.

פרנג'י טוענים כי מעבר לזכ"ד ככתבו וכפשוטו, היתה "תורה שבעל פה", ולפיה, לא רק שהתקיימו מגעים נוספים והבנות בהמשך, על כי הצדדים, ובהם כמובן המנוח, רואים עצמם עדיין מחוייבים לביצוע העסקה, במועד עתידי, אלא, שלמעשה, כבר בעת עריכת הזכ"ד היה די ברור שלא יהיה פטור ממס שבח, והניסוח, כפי שנעשה, נועד למנוע טענה מצד שלטונות המס שכבר נעשתה התחייבות המקימה חבות כזו.

במאמר מוסגר, עלתה טענה שאחיו של בן פרנג'י
, אריאל, שחתם כמיופה כח על הזכ"ד
לא היה מוסמך כלל לעשות כן פורמאלית,
אך לאור מסקנותי והתוצאה, כפי שיפורטו, אין רלוונטיות לקבוע מסמרות בטענה זו.

פרנג'י טוענים, וזו לב עילת תביעתם בהמ"פ, שכמוכח, לשיטתם, בין היתר בתמלול שיחות שהוקלטו בינם לבין המנוח או בתו, הגב' יעל דן, שפעלה בשמו, הזכ"ד בעצם לא התבטל, אף לא בוטל, וכי מוסיף הוא לחייב את שני הצדדים, ולו במודיפיקציות מסויימות המתחייבות מחלוף הזמן,
ומעריכת הסדרים שלא פורטו לעומק בזכ"ד, אך, בכל מקרה, אין המנוח או עזבונו רשאים להתנער ממנו, בוודאי אין הם יכולים למכור הזכויות לצד שלישי.

בפועל – המנוח כרת עסקת מכר עם בני הזוג מנשה, כאשר זמן קצר לפני עריכתה, ושוב, כנראה לא מעט משיקולי אותו פטור צפוי ממס שבח, קדמה לחוזה עסקת השכרת הנכס למנשה, כדי שיוכלו להתחיל ולערוך בו שיפוצים, וכאשר החוזה הפורמאלי נחתם, ב- 9.1.11, כבר נהנה המנוח מהפטור המיוחל. סכום העסקה הזו גבוה במעט ממה שהיה מוסכם עם פרנג'י, ומדובר ב- 1,431,000 ₪.

עסקת פרנג'י שוכללה והתקדמה באספקטים שונים ומגוונים. נרשם משכון על זכויות המנוח לטובת מנשה, ניתן יפוי כח לרישום הזכויות על שמם במינהל מקרקעי ישראל, העסקה דווחה לשלטונות המס, מס הרכישה כבר שולם, החזקה נמצאת בידם, כאמור, עוד לפני חתימת החוזה, ובתורת שוכרים מהמנוח, נעשו על ידם כבר השקעות בנכס ובשיפוצו, והם פתחו בהליכי גרירת משכנתא מביתם הקודם, שנמכר לאחר, אל הנכס הנוכחי, אף שהתהליך נבלם בשל צו הארעי, שביטולו, או הפיכתו לסעד זמני, נדונים כעת. שולמו על ידם
סכומים גבוהים על חשבון התמורה – 700,000 ₪.

במצב הדברים דהיום, השאלה שצריכה להכריע, באשר לסיכויי התביעה לגופה, ובאשר למאזן הנוחיות לצורך הסעד הזמני, היא -
שאלת מעמד זכויות בני הזוג מנשה ביחס לזכויות, אם בכלל, העומדות לפרנג'י כלפי המנוח.

במילים אחרות – האם חרף כניסת מנשה לתמונה עדיין יש סיכוי טוב, ולמצער סיכוי סביר, שבהליך העיקרי הדין ימצא עם פרנג'י, וטענותיהם לאכיפת הזכ"ד על המנוח יזכו לעדיפות על פני טענות מנשה בתחרות על הבעלות הראויה להיקבע בנכס.

עם כל הזהירות ו"הלכאוריות" המתבקשים מכך שהשלב הדיוני הוא זה של בקשה לסעד זמני בלבד, ניתן לומר שסיכויי התביעה קלושים, וזכויות מנשה נראות מוצקות ועדיפות מונים הרבה על כל זכות נטענת של פרנג'י לאכיפת העסקה. גם מאזן הנוחיות נוטה חד משמעית לטובת מנשה. אבהיר
ואנמק, להלן, בקצרה, קביעות אלה.

במישור סיכויי התביעה – יש להבחין היטב בין עילות תביעה אפשריות של פרנג'י כלפי עזבון המנוח בשל ניהול לכאורה של מו"מ שלא בתום לב,
ובניגוד למצגים והתחייבויות בעל פה,
ולבין סוגיית אכיפת הזכ"ד, בנסיבות שבהן בני הזוג מנשה רכשו מהמנוח את הנכס בהסכם מוגמר ומפורט, שביצועו כמעט הושלם.

במישור היחסים בין פרנג'י למנוח, אפשר שהמנוח היה מנוע להתכחש למצגים, התחייבויות מאוחרות, סיכומים בעל פה, והבנות שמעבר לזכ"ד הכתוב, דברים שהוחלפו או שנעשו בין הצדדים הישירים הללו, וטענות אלה יכולות להיות נושא לבירור נפרד, ובלי לקבוע מסמרות בדבר איתנותם.

שונים פני הדברים באשר למחויבות או כפיפות כלשהן של מנשה לאותם הבנות או סיכומים בעל פה, שאין ספק שלא היו כלל מודעים להם, או
באשר לכפיפותם לתוכנו של אותו זכ"ד, אשר גם לשיטתם אומנם ידעו על קיומו, אלא, שלשונו הברורה והמפורשת לא מותירה ספק בכך שהיה בטל ומבוטל וחסר תוקף במועד התקשרותם עם פרנג'י, כשנה וחצי לאחר עריכתו.

על פי התצהירים שהוגשו, ותוצרי החקירות הנגדיות בעת הדיון שנערך, לא נסתר, כהוא זה, שבני הזוג מנשה פעלו בתום לב, ביצעו כל הבדיקות הנדרשות (אין מחלוקת שלזכותם של פרנג'י לא נעשה כל משכון, לא נרשמה הערת אזהרה או דומה לה בספרי המינהל, ואין שום רישום או הערה במרשם כלשהו היכולים להצביע על זכות העומדת להם בנכס), ואף היו מודעים לקיום הזכ"ד ותוכנו, אלא, שהשתכנעו, וזה גם היעוץ המשפטי שקיבלו, שאין לו תוקף מחייב.

אינני מקבל שהיה על בני הזוג מנשה, כקונים סבירים וזהירים, לחקור ולדרוש שמא הזכ"ד אינו משקף את ההסכמות הנקובות בו, כלשונן, שמא יש כוונה נסתרת מאחורי הדברים, שמא אותו תנאי מתלה, שברור בעליל שלא התקיים, לא הביא, בסופו של יום, לביטול העסקה או לאי שכלולה, ואי אפשר לדרוש מקונה סביר לחקור ולנבור במוחם של עורכי מסמך כזה, שמא מה שעיגנו במילים ברורות ומפורשות בעצם אינו מה שבאמת הוסכם.

קונספציה אשר כזו, תגרום לאי וודאות בקשרי המסחר, ותטיל על קונים בכלל, ורוכשי מקרקעין בפרט, נטלים בלתי סבירים ובלתי מוצדקים.

אדגיש – אין טענה שקיים מסמך מאוחר יותר, המשנה את הזכ"ד, או יוצר התקשרות מאוחרת יותר ומחייבת בין המנוח לפרנג'י, שאז היו עולות שאלות מסוג אחר, עובדתיות ומשפטיות כאחד.
גם לשיטת פרנג'י המסמך היחיד הקיים, ושעל תוכנו יכלו מנשה לדעת, ואכן הוצג בפני
הם בזמן אמת, הוא אותו זכ"ד שבניסוח ברור ונחרץ קובע שבהינתן חבות במס שבח "יתבטל מאליו".

לנדון יפים דבריו של שלומי מנשה בחקירתו הנגדית (עמ' 19), ולפיהם, הובהר לו, ע"י עו"ד בראונר, ב"כ המנוח, כבר באוקטובר 2010, עוד טרם שנעשה הסכם השכירות, שהקדים את הסכם המכר, ש"היה דין ודברים והיה נייר שבוטל". זאת ועוד – המשיב הזה ראה את ה"נייר", כבר אז, קרא אותו, עדכן את עורך הדין שלו, עורך דין חנאי, ו"הבנתי שהוא בטל גם ברמת ההבנה שלי... ישבו שלושה שמבחינתי הם בעלי מקצוע, שלושה עורכי דין.
את שלושתם שאלנו בתום לב אם המסמך הזה הוא תקף אם החוזה שאנו חותמים חוקי, אם הכל בסדר. הובהר לנו על ידי שלושה בעלי מקצוע ולא אחד.... הבנתי שזה בטל. כל בר דעת היה
מבין שהחוזה הזה לא תקף".

הזוג מנשה היה ער ומודע לבעייתיות בעניין מס השבח, ואף העסקה שלהם נעשתה בצורה המשלבת שכירות עם חתימת חוזה המכר כחודשיים אחר כך, כדי שהמכר יהנה מפטור ממס, דבר המצביע על כך שנעלה מספק שמנשה ידעו ששנה וחצי קודם לכן, במועד הזכ"ד, מקל
וחומר,
היתה עדיין חבות מס שבח תלויה ועומדת.
כפי שאומר מר מנשה, כל בר דעת הקורא את הזכ"ד, לא כל שכן לאחר שעורכי דין מסבירים לו זאת, יכול להבין, שאותו תנאי מתלה לא התקיים, וכי ההסכם שביסוד הזכ"ד התבטל
מאליו, בסמוך לעריכתו. דרכיהם המפותלות של המתקשרים בזכ"ד, לנסות ולהשיג דבר והיפוכו, התחייבות כתובה, אך כזו שלא תיחשב
כהסכם מכר לצורך מיסוי,
אינם מעניינו של "העולם החיצון" שמעבר לצדדים הישירים, ואותו צד ג' חיצוני, רשאי, בתום לב, לקרוא ולהבין את הטקסט כפשוטו.

איני מוצא כל פגם או חוסר זהירות בהתנהלות הזוג מנשה, ומבחינתם – הם רכשו כדין וביושר את הזכויות בנכס מהמנוח.

העסקה איתם נמצאת בשלבי ביצוע ומימוש מתקדמים. הדברים פורטו לעיל, ודומה, שכל מילה תהיה מיותרת להסביר איזה נזק נגרם לזוג מן הישוב, שמכר כבר את דירתו הקודמת, אינו מסוגל לגרור את המשכנתא אל הנכס החדש, והוא נמצא בסיטואציה קשה של הפרת הסכם אפשרית עם צדדים רביעיים, כגון רוכשי הבית הקודם, והבנקים.

פרנג'י, מנגד, לא שילמו מאומה למנוח, ולא נעשה דבר במישור הפורמאלי פרט לעצם כריתת הזכ"ד.

תרופתם, אם בכלל, הינה תביעה כספית, אם סבורים הם, ולו לשיטתם, שנוהל עימם מו"מ שלא בתום לב, ושנעשו כלפיהם התחייבויות בעל פה מעבר לזכ"ד הכתוב, או במועד שלאחר כריתתו.
מהיבט מאזן הנוחיות, אין בידם טיעון של ממש, בוודאי לא כזה שיכול להתאזן כנגד נזקי הזוג מנשה, ההולכים ונמשכים.

יש לאפשר לזוג מנשה להשלים ביצוע עסקת המכר שנעשתה עימם, ומתחייב ביטול צו הארעי שניתן, וכמובן הימנעות ממתן
כל סעד זמני כפי שהתבקש.

על כן – הבקשה לצו מניעה זמני נדחית, וצו הארעי מבוטל בזה.

המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים מנשה בסכום כולל של 7,500 ₪.

אין בשלב זה צו להוצאות במישור היחסים בין המבקשים לעזבון המנוח.

על ב"כ המבקשים לשקול צעדיו ביחס להמשך ניהול ההליך בתיק העיקרי, ועליו להודיע מבוקשו והחלטתו לנדון בתוך 10 ימים.


ניתנה היום, כ"ח ניסן תשע"א, 02 מאי 2011, בהעדר הצדדים.



אריאל ואגו
, שופט








הפ בית משפט מחוזי 23249-01/11 בן פרנג'י, גיתית בן סעיד נ' עזבון המנוח אליצור יצחקי ז"ל, שלמי מנשה, עינב מנשה (פורסם ב-ֽ 02/05/2011)