פסקי דין על אורה בריפל | פסקי דין על דורית שמרלינג | פסקי דין על א.ב.א. שרותי הנדסה | פסקי דין על אלי בן אריה |

32356-12/09 א     04/05/2011




א 32356-12/09 אורה בריפל, דורית שמרלינג נ' א.ב.א. שרותי הנדסה בע"מ, אלי בן אריה








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



04 מאי 2011

ת"א 32356-12-09

בריפל ואח' נ' א.ב.א. שרותי הנדסה בע"מ
ואח'




בפני

כב' השופט


ישי קורן

תובעות
1
.
אורה בריפל

2
.
דורית שמרלינג


נגד

נתבעים
1
.
א.ב.א. שרותי הנדסה בע"מ
2
.
אלי בן אריה


ב"כ התובעות עו"ד עופר מגזניק
ב"כ הנתבעים עו"ד רון פינצי


פסק דין


1.
תביעה כספית על סך 167,370 ש"ח, שעניינה תשלום דמי שכירות.

פתח דבר
2.
התובעות הן בעלות הזכויות בבניין בדרך מנחם בגין 36, תל אביב (גוש 8937, חלקה 7), בחלקים שווים (להלן – הבנין). מאמצע שנות ה-90', ולכל המאוחר, מיום 1/1/1997, מחזיקה הנתבעת 1 בדירה בת שלושה חדרים בקומה א' של הבניין (להלן – הדירה או המושכר). הנתבע 2 מחזיק ב90% מהון המניות של הנתבעת 1 והוא מנהלה. הנתבעת מחזיקה בדירה כשוכרת בשכירות שאינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, והוא משמש לה כמשרד.

3.
בין התובעות לנתבעת אין חוזה שכירות בכתב. הצדדים מסכימים כי הדירה הייתה מושכרת לחב' הרקוט שירותים הנדסיים בע"מ (להלן – הרקוט), באמצעות ברוך הרדין ז"ל, וכי לאחר מותו באו תחתיו הנתבעים כשוכרים. התובעות הציגו חוזה שכירות שנכרת בין הבעלים הקודמים של הבניין ובין "הרקוט". מדובר בחוזה מיום 14/7/1988 ודמי השכירות החודשיים הקבועים בו עומדים על 500 דולר לחודש. בנסיבות שלא נתבררו הועלו דמי השכירות במהלך השנים, כך שבראשית שנת 2003 עמדו על 600 דולר לחודש. עבור חודשים ינואר – מרץ 2003, שילמה הנתבעת לתובעות 2,853 ש"ח לחודש. באותה תקופה עמד השער היציג של הדולר על כ-4.75 ש"ח לדולר. מחודש אפריל 2003 ואילך פחתו דמי השכירות ששילמה הנתבעת לתובעות, עד לסכום של כ-1,000 ש"ח לחודש בשנת 2008.

4.
עד לחודש מרץ 2008 ניהל את הבניין, מטעם התובעות, אדם בשם שמואל (סמואל) שועה. בחודש מרץ 2008 הפסיקו התובעות את עבודתו של מר שועה, והוא הוחלף על ידי מר זלמן (זמי) שמרלינג, בעלה של התובעת 2.
5.
בראשית חודש מרץ פנה מר שמרלינג אל הנתבעים בדרישה לחתום על הסכם שכירות חדש. בסוף חודש מרץ 2008, ושוב באמצע חודש אפריל 2008, פנה ב"כ התובעות אל הנתבע 2 והודיעו כי על הנתבעת לחתום על הסכם שכירות חדש או לפנות את המושכר. בין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות ולמרות זאת לא פינתה הנתבעת את המושכר. בחודש 12/2009 הגישו התובעות תביעה לפינוי מושכר נגד הנתבעים. תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של

פסק דין
ולפיו תפנה הנתבעת את המושכר עד ליום 30/6/2009. לפי ההסכם שמורה לכל צד כל טענה כספית כלפי הצד שכנגד. הנתבעת פינתה את המושכר במועד.

התביעה
6.
הפחתת דמי השכירות מחודש אפריל 2003 ואילך נעשתה ללא הסכמת התובעות, תוך שהנתבעת עושה דין לעצמה בעניין זה. אפשר שבעניין זה עשה הנתבע יד אחת עם מר שועה נגד התובעות. על פי תנאי הסכם השכירות שנהג בין הצדדים, בעל פה או מכללא, היה על הנתבעים לשלם לתובעות, לכל הפחות, סך של 2,853 ש"ח לחודש, כפי ששולם עבור התקופה ינואר – מרץ 2003. הפרש דמי השכירות, עבור החודשים אפריל 2003 עד לפינוי המושכר, בין דמי השכירות החודשיים בסך 2,853 ש"ח, לסכום ששולם בפועל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור של 4%, נכון ליום 23/12/2009 עומד על 152,155 ש"ח.

7.
התובעות טוענות כי סירוב הנתבעת לשלם את דמי השכירות המוסכמים עולה כדי הפרה של חוזה השכירות, ושל חוק השכירות והשאילה. הנתבעת התעשרה על חשבון התובעות בהחזיקה במושכר מבלי לשלם תמורתו את מלוא דמי השכירות. הנתבע 2 חייב אישית בחובות הנתבעת 1, "בשל היות החברה
'חברת יחיד' הלכה למעשה, ו'חברה משפחתית' המתנהלת כעסק פרטי..." (סע' 25 לכתב התביעה). התובעות מבקשות "הרמת מסך" בין הנתבעים, מהסיבות דלעיל, וגם מחמת הקנוניה שרקם הנתבע 2 עם מר שועה, ומחמת אחריותו של הנתבע 2 בנזיקין כלפי התובעות.

8.
על הסכום האמור לעיל מבקשות התובעות להוסיף סך של 15,215 ש"ח, המהווה 10% מסכום החוב של הנתבעת לתובעות. זאת, "בהסתמך על כך שהן בחוזה השכירות והן על פי כל דין, יהא זה השיעור המינימאלי של פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה" (סע' 28 לכתב התביעה).

ההגנה
9.
עד שנודע לנתבעים על קיומו של הסכם השכירות בין "הרקוט" לבעלת הבניין הקודמת, סברו הנתבעים כי הם דיירים מוגנים במושכר. בתחילת שנות ה-90' הלך מר ברוך הרדין לעולמו והנתבע 2 הפך לשוכר במושכר. "עם היותו של הנתבע לשוכר כאמור לא חל שום שינוי בתנאי השכירות" (סע' 2.7 לכתב ההגנה).
10.
בשנת 1994 הקים הנתבע 2 את החברה הנתבעת והיא באה תחתיו כשוכרת, והכל בידיעת בעלי הנכס ובהסכמתם. לאורך כל השנים שילמו הנתבעים "סכומים שהוסכמו ביניהם לבין בעלי הבית ו/או נציגי בעלי הבית של המושכר". (סע' 4 לכתב ההגנה). הנתבע לא הפחית את דמי השכירות על דעת עצמו. דמי השכירות הופחתו בהסכמה, לאור מצבו הירוד של המושכר ובהתחשב במצבה הכספי הרעוע של הנתבעת באותה תקופה (סע' 5 לכתב ההגנה). ההסכמה נעשתה אל מול מר שועה, אשר ניהל את הבניין מטעם הבעלים, אך אין שחר לטענה בדבר קנוניה כלשהי בין הנתבע ובין מר שועה. עד סוף שנת 2008 או בסמוך לכך, לא היה קשר ישיר בין הנתבעים ובין התובעות, אלא באמצעות מר שועה בלבד.

11.
"בין הצדדים התקיימו יחסי שכירות, אך לא היה כל סיכום קבוע או מתמשך בין הצדדים באשר לגובה דמי השכירות ו/או באשר לתנאי השכירות, אלא סיכומים אד-הוק, שקויימו במלואם על ידי הנתבעת". (סע' 9 לכתב ההגנה). הנתבעת מאשרת את קבלת דרישת התובעות באמצעות מכתבי ב"כ התובעות מיום 25/3/2008 ו-15/4/2008, לחתום על חוזה שכירות חדש או לפנות את המושכר, ואת סירובה להיענות לדרישה חד צדדית זו. הנתבעת לא הפרה חוזה כלשהו שהיה בין הצדדים, ולא הייתה חייבת לפנות את המושכר. אין עילה להרמת מסך בין הנתבעים, ואין עילת תביעה אישית כלפי הנתבע 2.

ראיות הצדדים
12.
מטעם התובעות העידו התובעת 2 ובעלה, מר זלמן (זמי) שמרלינג. כמו כן, הוגשה חוות דעתו של רו"ח אילן סיגלר, באשר לתחשיב חוב דמי השכירות. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 2 ומר סמואל שועה.

דיון
13.
לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני החלטתי לקבל את התביעה באופן חלקי. בפתח הדיון ראוי להדגיש כי לא הוכח קיומה של קנוניה כלשהי שנרקמה בין מר שועה ובין הנתבע 2. אפשר שדעת התובעות אינה נוחה מן האופן בו ביצע מר שועה את מלאכתו, אך אין בחומר הראיות בסיס להטלת דופי כלשהו בעניין זה בנתבע 2.

14.
מר שועה העיד כי היה מופקד מטעם התובעות על ניהול ענייני הבית מהחל ועד כלה. בכלל זה היה מר שועה קובע מזמן לזמן את דמי השכירות, בידיעת בעלי הבית. עדות זו לא נסתרה ואף קיבלה חיזוק מעדותו של מר שמרלינג אשר אישר כי אחת לשנה היה בודק את החשבונות ואת דמי השכירות שהתקבלו מהדיירים השונים. מר שמרלינג העיד כי כבר בשנת 2004 או קודם לכן לא הייתה דעתו נוחה מן העובדה שהנתבעת מחזיקה במושכר ללא הסכם שכירות ואף העיר על כך. למרות זאת, לא נעשה דבר על ידי התובעות והנתבעת המשיכה להחזיק במושכר, ולשלם את דמי השכירות כפי שנקבעו בין הנתבע ובין מר שועה.

15.
על יסוד הקבלה המתייחסת לחודשים יולי עד ספטמבר 2003 (נספח ג' לתצהיר הנתבע) ניתן לקבוע כי דמי השכירות עד לאותה עת חושבו לפי 600 דולר לחודש, וכי הופחתו באישורו של מר שועה ל-450 דולר לחודש לתקופה של 6 חודשים. על סכום זה הוסף מע"מ. הפחתה זהה נרשמה גם בחשבונית המתייחסת לחודשים אוקטובר – דצמבר 2003. (נספח ד' לתצהיר הנתבע). על חשבונית זו לא נרשם כי מדובר בהנחה במקום 600 דולר. חשבוניות נוספות לא הוצגו, אך לפי רשימת התקבולים המצורפת לחוות דעתו של רו"ח סיגלר, אשר לא נסתרה, הוסיפו הנתבעים לשלם לפי בסיס של 450 דולר לחודש גם במחצית השנה הראשונה של שנת 2004. לאחר מכן הלכו התשלומים ופחתו עד לסך של 1,000 ש"ח לחודש בשנת 2008 (כ-250 דולר, לפי שער ממוצע של 4 ש"ח לדולר).

16.
מר שועה מאשר כי הפחית את דמי השכירות שהיה על הנתבעת לשלם. לדבריו נעשה הדבר על רקע העובדה שהבניין היה במצב תחזוקתי ירוד, הבעלים לא רצו להשקיע בבנין או לשפצו, והבניין ברובו היה ריק. בעלי הבניין לחצו על מר שועה להשכיר את היחידות בכל מחיר על מנת שיוכלו לעמוד בתשלומי הארנונה לעירייה. בין אם מדייק מר שועה בתיאור הדברים ובין אם לאו, הרי שלענייננו די בכך שהוא, כשלוחם של הבעלים, מאשר את גרסתו של הנתבע בדבר הפחתה מוסכמת של דמי השכירות. כאמור, יש רגליים לטענת הנתבעים ולדברי מר שועה, לפיהם החשבוניות, שהנפיק מר שועה בשם הבעלים, הועברו מדי חודש להנהלת החשבונות במשרדו של רו"ח סיגלר, ועמדו לעיונו של מר שמרלינג, מעת לעת. בנסיבות אלה רשאים היו הנתבעים לפעול בהסתמך על הסיכומים בינם ובין מר שועה. על סיכומים אלה יש להחיל את דין השליחות הקבוע בסעיף 2 לחוק השליחות, תשכ"ה – 1965, לאמור: "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח."

אין חולק כי מר שועה פעל כשלוח מטעם התובעות בכל הנוגע לניהול ענייני הבניין. לא הוכח כי חרג מן ההרשאה שניתנה לו, אך גם אם חרג ממנה הרי שאין בכך כדי לפגוע בהסתמכות הנתבעים על שהוסכם בינם ובין מר שועה. זאת ועוד, שתיקת הבעלים לאורך שנים, למרות בדיקת הנהלת החשבונות שביצע מר שמרלינג מטעם התובעת במשרדו של רו"ח סיגלר מעת לעת, כמוה כאשרור בדיעבד של פעולתו של מר שועה כלפי הנתבעים. הנה כי כן, כל עוד פעלו הנתבעים על יסוד ההסכם שהושג בינם ובין מר שועה, פעלו הנתבעים כדין. לפיכך, דין התביעה להידחות בכל הנוגע לדמי השכירות עד לשנת 2008.

17.
שונה הדין באשר לתקופה שמחודש מרץ 2008 ואילך. בסעיפים 22-23 לתצהירו מאשר הנתבע כי בחודש מרץ 2008 התייצב במשרדו מר זלמן שמרלינג ודרש באופן אולטימטיבי שהנתבעת תחתום על הסכם שכירות חדש בנוסח שהוצג לו. הנתבעת סירבה לדרישת התובעות ונותרה במושכר עד לחודש 6/2009 כשהיא משלמת דמי שכירות נמוכים מכפי שדרשו התובעות. הנתבעים סברו אז בטעות כי הם מחזיקים במושכר כדיירים מוגנים. טעות זו נתבררה להם והם אינם מעלים עוד טענה זו. כיצד יש להתייחס לדרישת התובעות מחודש מרץ 2008 ולהודעות בא כוחן מיום 25/3/2008 ומיום 15/4/2008, לפיהן על הנתבעת לשלם דמי שכירות כנדרש בטיוטת החוזה שנשלחה לה, או לפנות את המושכר?

18.
מחודש מרץ 2008 ואילך ידעו הנתבעים כי הסכמות שהושגו בינם ובין מר שועה "אד-הוק", כלשון הנתבע, אינן בתוקף עוד. הנתבעים מאשרים בכתב ההגנה כי מדובר בהסכמות "אד הוק" באשר לגובה דמי השכירות. ובלשונם: "לא היה כל סיכום קבוע או מתמשך בין הצדדים באשר לגובה דמי השכירות ו/או באשר לתנאי השכירות". עינינו הרואות, כי בין הצדדים לא הייתה הסכמה גם באשר לתקופת השכירות. בנסיבות אלה יש להחיל על מערכת היחסים בין הצדדים את סע' 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 (להלן – חוק השכירות), לאמור:
"(א)
לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני.
(ב)
ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות —
(1)
כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות — בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;
(2)
בכל מקרה אחר — במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר — תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

19.
בהעדר הסכם בין הצדדים, ובהעדר הסכמה באשר לתנאי השכירות מחודש מרץ 2008 ואילך, היו התובעות זכאיות להודיע לנתבעים על סיום השכירות. הפרקטיקה הנהוגה בין הצדדים לאורך כל השנים הייתה תשלום עבור 3 חודשים מראש. אמנם, בשנתיים שקדמו להודעת התובעות בדבר סיום השכירות, שולמו דמי השכירות אחת לששה חודשים, אך לפי סע' 19(ב)(1) הנ"ל, במקרה כזה תסתיים השכירות כעבור שלושה חודשים ממתן ההודעה. זאת ועוד, ביום 5/3/2008 שילמו הנתבעים דמי שכירות לחודשים ינואר – יוני 2008, וממילא תקופת התשלום הבאה מתחילה בחודש יולי 2008. בין כך ובין כך, ההודעה ניתנה ביום 25/3/2008 ועל כן השכירות נסתיימה כדין בסוף חודש יוני 2008. ממועד זה ואילך יושבים הנתבעים במושכר שלא כדין. סירובם של הנתבעים לפנות את המושכר עומד בניגוד להוראות סע' 20 לחוק השכירות, אשר מורה לשוכר להחזיר את המושכר למשכיר בתום תקופת השכירות. האחריות להפרת החוק, כמו גם לאי תשלום דמי השכירות המלאים לתובעות, מוטלת על שני הנתבעים כאחד, ועל כן יוטל החיוב הכספי על שניהם.
20.
מהו החיוב שיש להטיל על הנתבעים? – כאמור, לפי רשימת התשלומים המצורפת לחוות דעתו של רו"ח סיגלר, שילמה הנתבעת ביום 5/3/2008 דמי שכירות עד לחודש יוני 2008. לפי סע' 17 לתצהירו של מר שועה, ולפי נספח ג'1 לתצהירו של מר שמרלינג, כבר בחודש פברואר 2008 בוטלה שליחותו של מר שועה והוא הועבר מתפקידו. מיד לאחר מכן, ביום 5/3/2008, פנה מר שמרלינג אל הנתבע ומסר לו על דרישת התשלום החדשה אשר תוקפה מחודש מרץ 2008 ואילך. בנסיבות אלה, יש לראות את תשלום דמי השכירות עבור חודש מרץ 2008 ואילך כתשלום על חשבון דמי שכירות, אשר אינו ממצה את מלוא דמי השכירות המגיעים לתובעות.

21.
בחודש מרץ 2008 מסרו התובעות לנתבעים הסכם שכירות ולפי תקופת השכירות תסתיים כעבור 12 חודש. על פי הסכם זה ניתנת לשוכר אופציה להאריך את השכירות ב-12 חודשים נוספים. דמי השכירות לתקופת השכירות הועמדו על 3,200 ש"ח לחודש. דמי השכירות לתקופת האופציה הועמדו על 3,480 ש"ח לחודש. שני הסכומים - בצירוף מע"מ כדין. לטעמי, בעשותם דין לעצמם ובסירובם לפנות את המושכר, שלא כדין, נטלו הנתבעים על עצמם סיכון, ולפיו יחויבו בתשלום דמי השכירות בהתאם לדרישה החוזית של התובעות. זאת ועוד, בהתחשב בכך שבחודש ינואר 2003 עמדו דמי השכירות על 2,853 ש"ח לחודש, הרי שדמי שכירות בסך 3,200 ש"ח לחודש בחודש מרץ 2008 – חמש שנים מאוחר יותר - הם דמי שכירות סבירים בהחלט, ואין מדובר בדרישה חריגה או מופרזת. לפיכך אני רואה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שכירות בסך 3,200 ש"ח לחודש עבור החודשים מרץ 2008 עד פברואר 2009, ובסך 3,480 ש"ח לחודש עבור החודשים מרץ – יוני 2009. סכומים אלה יש לחשב בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1 לכל חודש אליו מתייחס כל תשלום עד היום, ובצירוף מע"מ כדין.

22.
מן הסכום המתקבל על פי התחשיב דלעיל יש לנכות תשלומים ששילמה הנתבעת על חשבון דמי שכירות עבור התקופה האמורה. בעניין זה אני מקבל את טענת הנתבעים, לפיה לא היו התובעות זכאיות לזקוף תשלומים ששולמו עבור דמי שכירות על חשבון חובות נטענים אחרים. מנגד, לא היו הנתבעים זכאים לנכות מדמי השכירות חשבונות חשמל כאלה או אחרים, שנוכו ללא הסכמת הצד שכנגד. לפיכך, זוהי רשימת התשלומים ששילמו הנתבעים על חשבון דמי שכירות עבור התקופה הרלוונטית, מחודש מרץ 2008 ואילך, לא כולל מע"מ:
(1)
4,000 ש"ח ביום 5/3/2008 עבור החודשים מרץ – יוני 2008; (לפי נספח ה' לתצהירי התובעים)
(2)
6,000 ש"ח ביום 8/8/2008 עבור החודשים יולי – דצמבר 2008 (נספח ה' לתצהיר הנתבע. ,6930 ש"ח בניכוי מע"מ בשיעור 15.5%);
(3)
3,777 ש"ח ביום 15/2/2009 עבור החודשים ינואר – יוני 2009 (נספח י"א לתצהיר הנתבע. סך של 4,362 ש"ח שזקפו הנתבעים על חשבון דמי שכירות, בניכוי מע"מ).
23.
לא מצאתי בסיס בדין לדרישת התובעות לחייב את הנתבעים בחיוב נוסף בשיעור של 10% מחוב הנתבעים לתובעות. לא ברור כיצד מבקשות התובעות לחייב את הנתבעים ב"פיצוי מוסכם" בהעדר הסכמה על דבר פיצוי כאמור. ככל שמדובר בפיצויים נזיקיים הרי שלא הוכחו נזקים כלשהם שנגרמו לתובעות. דומני, שעם חיוב הנתבעים בתשלום דמי השכירות שנדרשו לשלם בהסכם השכירות שלא נחתם, נתרפא הנזק שנגרם לתובעות כתוצאה מסירובם של הנתבעים לפנות את המושכר.

סוף דבר
24.
הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 3,200 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1 לכל חודש אליו מתייחס כל תשלום ועד היום, עבור החודשים מרץ 2008 עד פברואר 2009, וסך של 3,480 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1 לכל חודש אליו מתייחס כל תשלום ועד היום, עבור החודשים מרץ עד יוני 2009. מן הסכום המתקבל ינוכו הסכומים המפורטים בסעיף 22 לעיל, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולמו ועד היום. רכיב המע"מ בחיוב ובניכוי יחושב רק אם כנגד התשלום ימציאו התובעות חשבונית מס ערוכה כדין. אם לא תומצא חשבונית כאמור יבוצעו החישובים (החיוב והניכוי) ללא רכיב המע"מ.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעות את התשלומים הבאים:
(1)
1,050 ש"ח בגין חלק יחסי של אגרות משפט ששילמו התובעות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 27/12/2009;
(2)
1,740 ש"ח, שכר העד המומחה מטעם התובעות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 16/12/2010;
(3)
שכר בטלת התובעת 2 בסך 750 ₪, ושכר בטלת העד מטעם התובעות בסך 250 ש"ח, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום;
(4)
שכ"ט עורך דין בסך 8,500 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום.

ההחוב הפסוק ישולם תוך 30 יום.
צד המעוניין בכך רשאי להגיש פסיקתא לחתימתי.
ניתן היום
,


ל' ניסן תשע"א
,
04 מאי 2011
, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 32356-12/09 אורה בריפל, דורית שמרלינג נ' א.ב.א. שרותי הנדסה בע"מ, אלי בן אריה (פורסם ב-ֽ 04/05/2011)