פסקי דין על יצחק תדהר | פסקי דין על נירה תדהר | פסקי דין על מעצ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

3898-01/08 הפ     01/05/2011




הפ 3898-01/08 יצחק תדהר, נירה תדהר נ' מעצ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ




בפני
כב' השופט יעקב שינמן
המבקשים 1.יצחק תדהר

2.נירה תדהר
ע"י ב"כ עוה"ד דוד בסון ו/או סימון טוסון
נגד

המשיבה מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ


ע"י ב"כ עוה"ד זאב זייטמן ו/או רעות רינצקי

פסק דין
לפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת בית מגוריהם של הגב' נירה ויצחק תדהר
(להלן: "המבקשים" או "הנפקעים"), לטובת כביש 531, על פי תת"ל 15.

מבוא
טרם ההפקעה, היו המבקשים בעליהם של מקרקעין, המצויים באזור יוקרתי ומבוקש הידוע כחלקה 106 בגוש 6447 הגובלת בגבולה המוניציפאלי של העיר כפר סבא עם כפר מל"ל (להלן: "המקרקעין"), עליה היו בנויות שתי יחידות דיור, שאחד מהן, בשטח ברוטו של 200 מ"ר (6 חדרים), שימשה למגוריהם של הנפקעים והשנייה בשטח של 74 מ"ר.
ביום 23.5.2004, פורסמה ברשומות (י.פ 5299) הודעה על הפקדת תכנית מח/162, שעניינה הרחבת דרך 531 (להלן: "התכנית").
התכנית ייעדה חלק מהמקרקעין לדרך והמבקשים הגישו התנגדות לתכנית, אשר נדונה בפני
ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנות ובנייה- מחוז מרכז.
אחד מנימוקי ההתנגדות היה שהתכנית מסמנת רק חלק מבית המגורים שבמקרקעין להריסה, כאשר המבקשים אינם מעוניינים ב"חצי בית". נימוק התנגדות נוסף היה שהוראות התוכנית לא כללו הנחיה לגבי החוק מכוחו יבוצעו ההפקעות הכלולות בה.
ביום 26.2.2006, קיבלה וועדת המשנה את התנגדות המבקשים לגבי שטח התכנית, וקבעה כי שטח התכנית יכלול את כל בית המגורים שעל המקרקעין.
ביום 29.11.06, פורסם ע"י שר התחבורה צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) דרך 531: הרצליה-רעננה-כפר סבא-הוד השרון-חורשים (קטע סוקולוב- מחלף כפר סבא דרום),(הרחבה וביטול) התשס"ז-2006, המפקיע את השטח הדרוש להרחבתו של כביש 531 (להלן: "צו הפקעה").

במכתב אשר נשלח ביום 19.12.06 ע"י המשיבה-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
(להלן: "מע"צ") לנפקעים נאמר שלמרות שלמע"צ הסמכות לקנות מיד חזקה בקרקע, ומאחר ומדובר בבית מגורים, ומע"צ מכירה בקושי הרב ובמשך הזמן הנדרש לפינוי הבית ולאיתור מקום מגורים חליפי, מבקשת מע"צ לבצע את ההפקעה תוך שיתוף פעולה, באופן שיאפשר למבקשים לקבל את הפיצוי הראוי ולמצוא מקום מגורים חלופי נאות בהתחשב בפרק הזמן הדרוש עד ביצוע הכביש (ראה מכתב מר ויקטור מוקי סגן מנהל אגף סטטוטורי ומקרקעין במע"צ מיום 19.12.06).
ביום 7.2.07, בחלוף כחודש וחצי מהמכתב הנ"ל, הגישה המשיבה תביעה לתפיסת חזקה בקרקע, לאחר שהתובעים ונפקעים נוספים התנגדו לתפיסת החזקה. ביום 10.4.07 ניתן פס"ד, לפיו חוייבו התושבים ביחד עם נפקעים נוספים לאפשר למע"צ לתפוס חזקה בקרקעות באופן מידי, על כך הוגש ערעור שנדחה וניתן צו פינוי ליום 31.12.07. על צו פינוי זה, הוגשה בר"ע לעליון, וביום 10.12.07, ניתן פס"ד ע"י כב' השופטת ארבל, לפיו נצטוו הנפקעים לפנות את בית המגורים ומע"צ חויבה לנסות להגיע עם הנפקעים להסכם כלשהו בנוגע לפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, וכן להציג בפני
הם את השומה שעל בסיסה חישבה מע"צ את הפיצוי. לאחר שהצדדים לא הצליחו להגיע להסכמות הן בנוגע להצגת השומה של מע"צ והן לגביי בקשת ארכה למועד הפינוי (של חודשיים ימים) שביקשו הנפקעים ממע"צ, ביום 8.1.08, הגישו התובעים בקשה נוספת לבית המשפט המחוזי בת"א, למתן ארכת פינוי של חודשיים. לאחר שלא ניתנה לתובעים ארכה לפינוי ומאחר שהתובעים לא פונו מרצון, פנתה מע"צ להוצאה לפועל על מנת לממש את צו הפינוי.

בסמוך להגשת בקשת התובעים למתן ארכה בת חודשיים לפינוי כאמור, עדכנה מע"צ את חוות דעתה בקשר לסכום הפיצוי המגיע לנפקעים לסך של 612,000$ (2,491,272 ₪) כאשר בסופו של יום, היה זה הסכום ששולם לתובעים ביום מסירת החזקה של בית המגורים למע"צ ביום 19.2.2008, כפיצוי שאינו שנוי במחלוקת (להלן: "הסכום שאינו שנוי במחלוקת").

לטעמם של התובעים, הסכום ששילמה מע"צ כסכום שאינו שנוי במחלוקת, הינו נמוך ואינו עונה על דרישות הדין לתשלום פיצויי הפקעה במקרה כגון זה ולפיכך הוגשה התובענה דנן, ביום 27.1.2008.

ביום 15.4.2008, מונה ע"י כבוד הנשיאה השופטת הילה גרסטל, שמאי מומחה מטעם בית המשפט- מר שמואל רוזנברג וזאת על מנת להכריע במחלוקות השמאיות בין הצדדים (להלן: "שמאי ביהמ"ש" או "השמאי רוזנברג"). ביום 20.7.2009, הגיש השמאי רוזנברג את חוות דעתו ומסקנותיו, לאחר שהועברו אליו ע"י הצדדים שאלות הבהרה ונתקבלו תשובות על ידו.

חוות דעתו של השמאי רוזנברג, נערכה ב 4 חלופות כדלקמן:
1. חלופה א'1- שווי שוק של הבתים ביום 29.11.2006- 720,000$ (להלן: "חלופה א' 1").
2. חלופה א'2- שווי שוק של הבתים ביום 17.9.2007 - 807,000$ (להלן: "חלופה א' 2").
3. חלופה ב'1- דיור חלוף, עלות בניית בתים חדשים על קרקע סמוכה ליום 29.11.2006- (שהינו יום פרסום צו ההפקעה) 910,000$ (להלן: "חלופה ב' 1").
4. חלופה ב'2- דיור חלוף, עלות בניית בתים חדשים על קרקע סמוכה ליום 17.9.2007-(המועד הקרוב למועד הפינוי בפועל של התובעים- 19.2.2008) 1,012,000$ (להלן: "חלופה ב' 2").
(לעיל ולהלן: "חוות הדעת").

עיקר המחלוקת בתיק דנא נסבה סביב טענת התובעים כי יש לפסוק לדידם פיצוי על פי חלופה ב' 2, היינו על פי שווי דיור חלוף (עלות בניית בתים חדשים על קרקע סמוכה) נכון ליום 17.9.07- המועד הסמוך לפינוי בפועל של המקרקעין, וזאת, בניגוד לעמדת מע"צ לפיה יש לפסוק פיצוי על פי חלופה א'1, בה העריך השמאי את שווי הנכס נשוא ההפקעה נכון למועד יום פרסם צו ההפקעה.

טענות הצדדים- בתמצית
לטענת המבקשים, השווי הנכון לפיצוי בית המגורים צריך להיות לפי חלופה ב' 2, היות והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חייבה את מע"צ להפקיע את כל בית המגורים מכוח חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), ולפיכך הם זכאים לפיצוי בגין דיור חלוף, קרי עלות בניית בתים חדשים על קרקע סמוכה, וכן כי המועד הקובע לחישוב הפיצוי הנ"ל, היות והמדובר בבית מגורים, יהיה היום הסמוך לפינוי בפועל ולא מועד צו ההפקעה כפי שטוענת מע"צ.

לעניין החלת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, נטען כי למע"צ הייתה סמכות סטאטוטורית מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "הפקודה" או "פקודת הדרכים"), להפקעת מחצית החלקה, בפועל- ההפקעה של מלוא החלקה נבעה רק מכח החלטת הוועדה המחוזית. חוק התכנון והבניה הוא שצריך לחול כאן בעניין פיצויי ההפקעה, שכן רק מכוחו אושר למע"צ להפקיע את מלוא החלקה, ורק מכוחו יכולים המבקשים, לטענתם, להישען על קביעת סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה המאפשר לקבל דיור חלוף או שווי פיצוי המגבש את זכותו של הנפקע לדיור חלוף.
במקרה דנן קיימת שאלה של צדק, שאלה של מדיניות הפקעה, המחייבות את הציבור ליתן פיצוי הולם לנפקע אשר הופקע בית המגורים שלו לטובת הציבור. האיזון בין הפגיעה בפרט לטובת הציבור, חייבת להיות באמצעות פיצוי הולם המגבש את כל זכויותיו של הנפקע, ולכן יש להעדיף את הפיצוי כפי שנקבע בחוק התכנון והבנייה של דיור חלוף, וכפועל יוצא להעדיף את החלפות שנקבעו בדרך זו אצל שמאי ביהמ"ש. על כן, הן מטעם של ההגנה על זכות הקניין המחייבת להתייחס להפקעות בית מגורים שהוא למעשה ההפקעה הקשה ביותר שניתן לעבור, והן מטעם של החלטת הוועדה המחוזית, יש ליתן למבקשים פיצוי בגין השווי של דיור חלוף למה שהופקע מהם.

הואיל ומדובר בבית מגורים, יש להחיל את עקרון היסוד אשר לפיו, אין לפגוע בקניינו של אדם ובמידה ונדרשת פגיעה בקניין, הדבר ייעשה במידה שאינה עולה על הנדרש, ובענייני הפקעה תוך מתן פיצוי הולם. אשר על כן, למבקשים מגיע לטענתם, פיצוי בגין שווי הדיור החלוף היינו השווי של בניית בית מגורים כפי שהיה ערב ההפקעה.

לעניין המועד הקובע לחישוב פיצוי הפקעה בפינוי של בית מגורים, נטען ע"י המבקשים, כי יש צדק כי המועד הקובע יהיה בסמוך למועד פינוי בית המגורים. וזאת מתוך הנחה כי מיד לאחר פינוי בית המגורים יידרשו המבקשים לרכוש בית מגורים חלופי, וכך קרה בענייננו. כל חלופה אחרת בעניין זה יוצרת חסרון כיס אצל הנפקע, כאשר הוא מפנה את בית המגורים לפי דרישת הרשות המפקיעה ולא תמיד בסמוך לצו ההפקעה, אולם מיד לאחר פינוי הבית הוא חייב לרכוש לעצמו בית מגורים חלופי ולכן סביר והגיוני כי הפיצוי יינתן סמוך למועד הפינוי ולא למועד צו ההפקעה.

בנוסף, מבוקש לפסוק לטענת המבקשים, הוצאות נלוות, בגין הפקעה, כגון תשלום מס רכישה לדירה החלופית, מס שבח, הוצאות הובלה דמי תווך ופיצוי בגין עגמת נפש.

לטענת המשיבה, המבקשים מנסים להבנות מהוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, שאינו רלוונטי לענייננו ואשר למעשה אינו תומך גם בדרישתם. צו ההפקעה הוצא מכוח הפקודה והמבקשים עצמם מודים כי סעיף 194 חל בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה בלבד. כמו כן, אין שום בסיס לטענת המבקשים כאילו החברה הלאומית הונחתה להפקיע בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה. טענה שגויה זו מתעלמת מהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות של המועצה הארצית, אשר הבהירה כי בהחלטת ועדת המשנה עליה נסמכים המבקשים, לא נקבע לפי איזה חוק תבוצע ההפקעה והדגיש כי אין מניעה שההפקעה תבוצע בהתאם לפקודה- כפי שאכן נעשה. בנוסף, סעיף 194 עוסק ב"שיכון חלוף סביר", היינו בחלופת מגורים סבירה, בשום מקום לא נאמר כאילו נפקע זכאי לבית חדש או לפיצוי הפקעה על פי שווי בית חדש, במקום ישן שהופקע ממנו. מתן פיצוי יתר הגבוה משווי הנכס שהופקע, מנוגד לחוק ולפסיקה.

לעניין המועד הקובע נטען, כי מושכלות יסוד הן כי המועד הקובע להערכת פיצויי הפקעה הוא מועד פרסום צו ההפקעה. המבקשים נקבו במועד שרירותי (17.9.2007), כאשר מעת לעת הם שינו גרסתם באשר לנפקות מועד זה. לפיכך יש לקבוע כי המועד הקובע הוא מועד פרסום הצו, היינו 29.11.2006.

עוד נטען, כי אין לקבל את חוות הדעת השמאית היות והיא כוללת טעויות מהותיות, לרבות טעויות משפטיות, המחייבות את דחייתה ויש לאמץ את חוות הדעת מטעם המשיבה.
לחילופין, נטען כי יש לאמץ את חלופה א'1 לחוות הדעת, בה העריך שמאי ביהמ"ש את שווי הנכס נשוא ההפקעה נכון למועד הקובע שהוא פרסום צו ההפקעה.

לעניין ההוצאות הנלוות, נטען כי יש לדחות את דרישת המבקשים, היות והפקודה אינה מכירה בפיצויים עבור הוצאות כאלה. לחילופין נטען, כי חלק ניכר מההוצאות המפורטות בסיכומי המבקשים, שבחלקן לא הוכחו, הינן הוצאות מנופחות, שהן תולדה של התנהלותם הבלתי סבירה של המבקשים אשר לא נערכו לפינוי ואשר לא עמדו בעקרון הקטנת הנזק החל גם בדיני ההפקעה. המבקשים דורשים פיצוי גם בגין רכיבים (עגמת נפש, מס שבח) שהפסיקה שללה מכל וכל זכאות לקבלם.

עדים ועדויות
מטעם המבקשים הוגש תצהיר של מר יצחק תדהר
, וחוות דעת של צבי שלו-שמאי מקרקעין.
מטעם המשיבה, הוגש תצהיר מטעם מיקי אדלשטיין- יועץ למע"צ וחוות דעת של יוסי ברק- שמאי מקרקעין.
לפי בקשת הצדדים העידו בפני
י: השמאי רוזנברג, יצחק תדהר
ומר מיקי אדלשטיין.

דיון והכרעה
לאחר שמיעת העדויות, בחינת חומר הראיות שהיה לפניי ובחינת טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התובענה ולהצהיר כי מע"צ חייבת לשלם לנפקעים פיצוי לדיור חלוף כשוויו בסמוך לאחר מועד פרסום צו ההפקעה (חלופה ב' 1 להערכת שמאי ביהמ"ש). בתוספת ההוצאות העברה שהוציאו לצורך רכישת הדיור החלוף והכל כפי שיפורט להלן:

האם לנפקעים מגיע פיצוי בגין דיור/"שיכון חלוף"
השאלה האם לנפקעים מגיע פיצוי של דיור חלוף נגזרת מהשאלה- האם יש במקרה דנא להחיל את הוראות חוק התכנון והבניה לעניין קביעת שווי הפיצוי במקרה של הפקעת בית מגורים, או שמא יש לקבוע את השווי לפי פקודת הדרכים.

כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי יש לנפקעים כאן, הזכות לקבל פיצוי של דיור חלוף שכן מדובר בענייננו, באירוע הקשה והקיצוני ביותר שבדיני ההפקעות- כשבית מגוריו של האזרח "נלקח" ממנו שלא ברצונו ובמקרה כזה, יש לטעמי להחיל את העקרונות שנקבעו בחוק התכנון והבניה לעניין "שיכון חלוף".

עם שינוי העיתים וחקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אשר נתן משקל של חקיקת יסוד לזכות הקניין, יש לקבוע כי הפקעת בית מגורים תהא על פי העקרונות שבחוק התכנון והבניה המאפשר לנפקע למצער לקבל דיור חלוף או שווי פיצוי המגבש את זכותו של הנפקע לדיור שכזה.

הנפקעים הינם אשה ובעלה בני כ-65, אזרחים הגונים ונורמטיביים, שניהם עובדי מדינה עשרות שנים, שהתגוררו בביתם הפרטי המטופח לו גינה סביב, התעוררו בוקר אחד למציאות חדשה, כאשר הם מקבלים הודעה כי ביתם, בו חיו עשרות בשנים וגידלו את ילדיהם, נלקח מהם לצרכים של כלל החברה.

אקט קשה שכזה הינו כורח המציאות לפעמים, והחברה חיבת לאותם האזרחים את החובה המינימלית- למנוע מהם כל סבל אפשרי ולצורך כך "להעמידם" ככל שניתן במצב בו היו ערב ההפקעה, משמע למצוא להם דיור חלוף או לתת להם פיצוי לשם מציאות דיור כזה שיהיה דומה ככל שניתן לרכוש שנלקח מהם ובשום פנים ואופן אין מקום להפלות אזרחים אלו ולגרוע מזכויותיהם רק משום שהרשות בחרה לבצע את ההפקעה על פי פקודת הדרכים ולא לפי חוק התכנון והבניה- שאז לא הייתה מחלוקת כי הם זכאים לדיור חלוף.
מקרה שכזה מעורר גם שאלה של צדק, המחייבת את הציבור ליתן פיצוי הולם לנפקעים שבית המגורים שלהם הופקע לטובת הציבור. האיזון בין הפגיעה בפרט לטובת הציבור, חייבת להיות במקרה שכזה באמצעות פיצוי הולם המגבש את כל זכויותיו של הנפקע, ולפיכך יש להעדיף כאן את הפיצוי אשר נקבע בחוק התכנון והבניה- של דיור חלוף.
(ראו בעניין זה: ה"פ 186/96 בנייני מידות בע"מ נ' עיריית ירושלים, פד"י נז(2) 418:
"... נמצא, כי משהופקעה קרקע כדין, אין לשלול פיצוי הוגן אלא בהוראת חוק מפורשת" חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו שיווה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד סטטוטורית. על רקעו מתגבשת חקיקה חדשה האמורה ליישם את ההגנה החוקתית על זכות הקניין, ולאורו מתפרשות הוראות חוק הקיימות מקדמת-דנא, עוד בטרם חוקק חוק היסוד, כשהמגמה המובנית בפרשנות זו היא לתת ביטוי, במאזן הכולל של השיקולים והאינטרסים הנוגדים, להיותה של זכות הקניין זכות-על. ...עליית מעמדה של זכות הקניין למעמד של זכות חוקתית מחייב התפתחות בפרשנות דברי חקיקה קודמים, לרבות פקודות מנדטוריות, נוכח "מציאות נורמטיבית חדשה שנתהוותה עם קבלת חוק היסוד"... ואכן, הפקעת קרקע נחזתה לכל אורך הקו כפגיעה ב"ציפור הנפש" של זכות הקניין, אם ניתן להשתמש בביטוי השאול מתחומים אחרים. זכות הקניין מתוארת בדרך כלל כבעלת שני מאפיינים: האחד - כלכלי, והשני - רגשי. לא אחת תוארה הבעלות במקרקעין כמפתחת זיקה רגשית בין בעל הקרקע למושא בעלותו ועל רקע זה הוסבר הקושי המיוחד הנילווה לנישול אדם ממקרקעיו, גם אם ניתן לו פיצוי כספי מלא בגינם ... מכאן ההשקפה כי פיצוי כספי אין די בו על-מנת לפצות אדם על הפקעת מקרקעיו. הפיצוי נחזה כ"ממזער את הפגיעה הכלכלית הנובעת מהפקעת הקרקע אולם אין הוא מאיין את הפגיעה הרגשית שהיא מנת חלקו של מי שנושל מאדמתוו"..."פיצוי נאות אינו מסיר את הפגיעה" ... נכון הוא כי המאפיין הנוגע לזיקה הרגשית בין אדם לאדמתו מתייחס בדרך-כלל לבעל קרקע פרטי המשתמש באדמתו למגוריו או להוצאת פת לחמו..."). (הדגשה שלי י.ש).

בענייננו יש מקום לחזור ולהדגיש, כי הוועדה המחוזית שעל פי החלטתה בוצעה בסופו של יום ההפקעה בפועל, קבעה ברוח זו (בהחלטתה מיום 26.2.2007, בע"מ 16) כי על מע"צ לפעול בהפקעה דנן על פי חוק התכנון והבניה מטעמי צדק, הגינות ושמירה על זכות הקניין:

"לנושא הפיצויים - הליך תביעת פיצויים מעוגן בחוק התכנון והבניה ואין מקום לעגנו בהוראות התכנית. עם זאת, לגבי בעלי המקרקעין אשר התכנית מסמנת את ביתם להריסה סבורה הוועדה כי חזקה על יזם התכנית כגוף ציבורי שיפעל בהגינות במסגרת סמכויותיו על פי חוק.". (הדגשה שלי י.ש).

מע"צ עצמה, במפורש או במשתמע, הודתה כי הנפקעים זכאים לפיצוי כדי למצוא דיור חלוף ולא ברור מתי ומדוע עמדתה השתנתה. במכתב שנשלח ע"י מע"צ לנפקעים ערב ההפקעה נאמר במפורש: "ומאחר ומדובר בבית מגורים, ומע"צ מכירה בקושי הרב ובמשך הזמן הנדרש לפינוי הבית ולאיתור מקום מגורים חליפי, מבקשת מע"צ לבצע את ההפקעה תוך שיתוף פעולה, באופן שיאפשר למבקשים לקבל את הפיצוי הראוי ולמצוא מקום מגורים חלופי נאות בהתחשב בפרק הזמן הדרוש עד ביצוע הכביש (ראה מכתב מר ויקטור מוקי סגן מנהל אגף סטטוטרי ומקרקעין במע"צ מיום 19.12.06. ההדגשה בקו אינה במקור י.ש.).

מכל המקובץ לעיל, אני מגיע למסקנה כי בענייננו יש להחיל את הוראות חוק התכנון והבניה לעניין קביעת שווי הפיצוי, היינו שווי של דיור חלוף סביר.

בעניין זה קובע סעיף 194 לחוק התכנון והבניה:

" שיכון חלוף

בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר."

היינו, חוק התכנון והבניה, קובע כי העמדת שיכון חלוף סביר או תשלום פיצויים להשגת שיכון חלוף סביר, מהווים תנאי לביצוע ההפקעה, ובהעדר העמדת שיכון חלוף או פיצוי מתאים, אין לבצע את ההפקעה.

לעניין החשיבות למתן פיצוי הולם לנפקע, ראוי לאזכר את דברי כבוד השופט קיסטר בע"א 297/66 שרעפי נ' ממ"י, פד"י כ(4) 821:

על זכות זו עמדתי בהרחבה בפסק-דיני ב-בג"צ 326/65, [1], הנ"ל, וסיוע רב לדברי שם מוצא אני בפסק-דינו של הנשיא אגרנט, ב-ע"א 216/66, פד"י, כרך כ (4), ע' 522, [3], בו הוא סוקר בהרחבה את מוסד ההפקעה, ולסיכום דבריו הוא קובע לאמור (שם, [3], ב-ע' 546. "בולט הוא, כי חרף המקור 'הריבוני', ממנו שאבה המדינה בעבר את הכוח להפקיע את מקרקעיו של הפרט, מן הנמנע היה שתשתמש בו אלא לתכלית שהיא לתועלת הציבור וכנגד הבטחת זכותו של בעל הרכוש שהופקע - ותנאי מגביל זה הוא החשוב לעניננו - לקבל פיצוי נאות. זכות זו ראו אותה בכל אתר ואתר כ'אינצידנט' הכרחי של השימוש בכוח האמור, בחינת היותה 'העזר שכנגדו'; ואכן, כה נשתרשה הזכות מטעמים 'עליונים' של צדק ויושר, במערכות המשפט של מדינות התרבות עד שהלבישוה - בחלק גדול מהן - באיצטלה של ערובה קונסטיטוציונית, ואילו באנגליה גופה לא נחקקו חוקי הפקעה זה מאתיים וחמישים שנה, בלי שנכללו בהן הוראות מפורשות, המסדירות את הבטחת התשלום הנדון. ניתן לומר, שהזכות לפיצויים לא רק שהיא נושאת היום אופי אוניברסלי אלא גם עומדת. מפאת חשיבותה היתירה, על מדרגה - או כמעט על מדרגה - של 'זכות-יסוד', וזאת ללא קשר להוראה קונסטיטוציונית המקנה לה את המעמד הזה. ואף אם מקומה יכירנה, כאן ושם, בהוראת חוק סטטוטורית בלבד." מידת הצדק מחייבת נם שבמקרה של פינוי אנשים מדירותיהם כתוצאה מהפקעה - וביניהם משפחות מעוטות יכולת - ובעיקר כאשר שוררת מצוקת דיור, יינתן לאותם אנשים פיצוי עבור ההפקעה בצורה של דיור אלטרנטיבי בד בבד עם ההפקעה, או שיחד עם הפינוי ישולם להם סכום כספי שיאפשר להם השגת דיור אחר. במקרה ואי-אפשר להעריך מיד את מידת הפיצויים, מידת הבדק דורשת כי אותם מפונים ישוכנו לפחות באופן זמני או ארעי על-ידי רשויות המדינה עד לבירור שאלת הפיצויים".

אין חולק כי המבקשים גרו בבית שהיה בנוי על המקרקעין שהופקעו, וזכאים הם לפיצוי של דיור חלוף, וכבר נפסק בעניין זה בע"א 7957/01 קלפא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, נז(1) 625:

"...על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, נדרשת הרשות המפקיעה להעמיד שיכון חלוף רק למי שדר בבית שפונה מבית המגורים. סעיף 194 קובע, לאמור: "בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר" (ההדגשה שלי - ט' ש' כ'). ואכן, הפסיקה קבעה כי סעיף זה חל רק לגבי בית מגורים ולא לגבי מבנה אחר (בע"א 361/83 עיריית חיפה נ' אליהו [3], בעמ' 191 דן בית-המשפט בפיצוי בגין בית עסק חלופי, אלא שהוא התייחס לפסק-דין אחר שדובר בו בדיור חלוף לבית מגורים, ולא נקבעה בו הלכה מנומקת להשוואה בין השניים. הלכה כזו נקבעה מאוחר יותר על-ידי אותו שופט בע"א 613/84 עיריית חיפה נ' יקב הגליל יוסף גולד ובניו בע"מ [4], בעמ' 716, ונקבע בו מפורשות כי כאשר אין מדובר בבית מגורים, אין לפסוק פיצויים בגין דיור חלוף. וראו גם: א' קמר דיני הפקעת מקרקעין [8], בעמ' 185 וכן ה"פ (חי') 30399/97 עיריית חיפה נ' סביחאת [6]; ה"פ (ת"א) 83/93 הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נ' ביטון [7])." (להלן: "פס"ד קלפא").

מכל הטעמים המפורטים לעיל, אני קובע כי המבקשים זכאים לדיור חלוף, מכוח העקרונות בדיני ההפקעות, מכח העקרונות שבחוק התכנון והבנייה, מטעמי הגינות וצדק, כמצוות זכות הקניין וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה

כאמור, טענת המבקשים בעניין זה הינה כי המועד הקובע להערכת פיצויי ההפקעה הינו 17.9.2007 (המועד בו ערערו המבקשים לבית המשפט העליון על מועד הפינוי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי- 31.12.07).
הואיל ומדובר בהפקעה של בית מגורים, על פי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, אזי מגיע לנפקע פיצוי בסמוך למועד הפינוי בפועל, וזאת על מנת לאפשר לנפקע לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה ממנו.
במקרה זה שלפני אין בידי לקבל טענה זו, ודינה להידחות:
כאשר בפני
הרשות שתי דרכים/שני חוקים לביצוע ההפקעה, היא רשאית לבחור בדרך הנוחה לה ובתנאי שבחירה זו אינה בחירה "מלאכותית" שמטרתה רק להמעיט בפיצוי לו היה זכאי הנפקע אם הייתה בוחרת הרשות בדרך האחרת, ובתנאי שאין בבחירה זו פגיעה בצדק.
במקרה דנא, ההפקעה בפועל בוצעה על פי פקודת הדרכים ולא על פי חוק התכנון והבניה ולא הוכח לי מחד, כי בחירה זו הייתה מכוונת כדי לפגוע בנפקעים או לשלול מהם זכויות, מאידך איני סבור כי יש לשלול את האפשרות לפיה "יאומצו" או "ייובאו" הוראות ועקרונות מחוק התכנון והבניה לתוך פקודת הדרכים לצורך חישוב פיצויי הפקעה, מקום בו אין הוראה מפורשת אחרת השוללת אפשרות שכזו (כמו שפסקתי לעיל כי יש להעניק לנפקעים פיצוי כדיור חלוף סביר למרות שההפקעה בוצעה עפ"י פקודת הדרכים ולא לפי חוק התכנון והבניה).

בסעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים נקבע, כי המועד הקובע להערכת פיצויי הפקעה הוא מועד פרסום צו ההפקעה, וכך גם קובע סעיף 3 (3) לחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964:

3. "המועד שבו רואים שטח כנרכש מכוח חוק רכישה לעניין חוק זה, הוא:...
(3) ברכישה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 - מועד תחילתו של הצו המטיל את הפקודה על הדרך שמדובר בה באותו צו;

מועד זה אף נקבע והובהר בפסיקה ראה למשל ע"א 17/74 טירת מיכל ואברהם בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(1) 33:
"השאלה הראשונה שיש להכריע בה בערעורים אלה היא מהו התאריך הקובע לענין חישוב ערך הקרקע לצורך קביעת סכום הפיצויים. המערערת טוענת כי התאריך הקובע לענין הנ"ל הוא היום שבו נתפסה החזקה בפועל בקרקע המופקעת על-ידי הרשות, דהיינו, 13.7.73. לטענה זו אין אם יכול להסכים. על-פי סעיף 9(ב)(1) לפקודה זכאי בעל הקרקע לפיצוי לפי שווי הקרקע "בתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותה על-פי הוראות פקודה זו". תאריך זה הוא, בהתאם לסעיף 4(1) לפקודה, מועד מתן צו ההפקעה:ו שהרי מתן צו ההפקעה מזכה את הרשות "לקנות מיד חזקה בקרקע הדרושה". מכאן, שאין כל חשיבות לשאלה אם אמנם השתמשה הרשות בזכותה לתפוס מיד חזקה בקרקע אם לאו, שהרי בסעיף 9(ב)(1) הנ"ל דובר על התאריך שבו יכלה הרשות לתפוס ולא על התאריך שבו תפסה את הקרקע בפועל. המערערת סבורה כי ההוראה הנ"ל אינה חלה כאשר תפיסת החזקה בקרקע נעשית שלא בהסכמת הבעלים. סברה זו אין לה אחיזה בלשון שבה השתמש המחוקק בסעיף 4(1) כי משניתן צו לפי הפקודה "יכולה הרשות.... לקנות מיד חזקה בקרקע הדרושה". מכאן, שהסכמת או אי-הסכמת הבעלים אינה מעלה ואינה מורידה לענין זה...". (הדגשה שלי י.ש).

ראו בעניין זה גם ע"א 721/84 משען נ' מדינת ישראל, פ"ד מא(1), 748:
אשר על כל אלה נוטה אני לקבל את ערעורה של המדינה במובן זה שהתאריך הקובע חייב להיות 1.8.68(יום פרסום ההודעה מכוח סעיף 3לפקודת הדרכים). כך מחייב סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים בכפוף לסעיפים 3ו-4(1) לאותה הפקודה, שכן נאמר בסעיף 4(1), שעם פרסום הצו לפי סעיף 3הנזכר -.."יכולה הרשות, דהיינו אדם המורשה על ידי שר העבודה או שר התחבורה לעשות כן, לקנות מיד חזקה בקרקע."...המשתמע מהאמור עד כה: התאריך הקובע לעניין חישוב ערך הקרקע לצורך קביעת הפיצויים הינו מועד מתן צו ההפקעה על-ידי שר העבודה. סכום הפיצויים שייקבע כאמור יישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (סעיף 8לאותו חוק).בהתאם לאמור עד כה מציע אני לחבריי המכובדים לקבל את ערעורה של המדינה (ע"א 722/84)." (הדגשה שלי י.ש.).

אני אכן סבור (כפי שפסקתי כבר בעבר), כי יהיו מקרים בהם יהיה מקום לקבוע את הפיצוי למועד תפיסת החזקה (כמו למשל, מקרה בו יש לשום את הפיצוי בגין מחוברים, או מקום בו הרשות היא זו שמעכבת את תפיסת החזקה מטעמיה היא בעוד הנפקע מודיע במפורש במענה לדרישת הרשות למסירת החזקה, על נכונותו לפנות ולמסור את החזקה בסמוך למועד פרסום הצו), אך זה אינו המקרה כאן, שכן המבקשים התנגדו מהיום הראשון למסירת החזקה ועשו כל שלאל ידם על מנת לעכב ולמנוע את מסירת החזקה. איני חושב כי יש לפסול בכך שנפקע ממצה את זכויותיו החוקיות אך עליו לקחת בחשבון שלעיכוב שכזה, אם נקבע שהוא לא מוצדק, יכול להיות גם מחיר כלכלי.

כאן קבעו שלוש ערכאות כי העיכוב לא מוצדק וכי על הנפקעים למסור את החזקה למע"צ.

יואר ויוער בעניין זה עוד, כי איני משוכנע שטענות הנפקעים היו דומות, לו במועד פרסום הצו, מחיר המקרקעין היו גבוהים מאלו שהיו במועד מסירת החזקה- במקרה של "שוק יורד".

מהטעמים האמורים אני מגיע למסקנה, כי מועד הפרסום הינו המועד הנכון לקביעת שומת וסכום הפיצוי המגיע לנפקעים במקרה זה.

למעלה מן הצורך יש גם להאיר כי אף אם הייתי מקבל את גישת המבקשים, שיש להחיל על הפקעה זו את חוק התכנון והבניה, הרי שעל פי סעיף 190א(4), לחוק זה, המועד בדרך כלל להערכת הפיצויים הוא 60 יום מיום פרסום הודעת ההפקעה, וכך קובע הסעיף:
"190. (א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:...
(4)לענין סעיף 12 לפקודה האמורה יבוא במקום מועד הפרסום של ההודעה על
הכוונה לרכוש את המקרקעין - היום הששים לאחר המועד האמור;".

מכל הטעמים המפורטים לעיל, אני קובע כי במקרה זה מועד פרסום צו ההפקעה הוא המועד הקובע להערכת שווי פיצוי ההפקעה.
טענות המשיבה כנגד שומת שמאי ביהמ"ש

בסיכומיה מעלה המשיבה טענות שונות כנגד שומת השמאי רוזנברג. אין בידי לקבל טענות אלה. בענייננו אין חולק כי ניתנה לצדדים האפשרות למצות את ההליך השמאי עד תומו, שכן לאחר ששמאי בית המשפט הגיש את שומתו, לפי בקשת הצדדים, נשלחו לו שאלות הבהרה, השמאי רוזנברג ענה על שאלות אלו ביום 8.12.2009, וביום 23.12.2009, אף נחקר השמאי רוזנברג לפי בקשת הצדדים על חוות דעתו. ביום 17.5.2010, העביר השמאי רוזנברג תיקון לחוות הדעת לאור החקיקה בבית המשפט, ורק לאחר מכן קבע את החלופות ונתן את "חוות דעתו".

ככלל, עילת ההתערבות בחוות דעת מקצועית של מומחה הממונה ע"י ביהמ"ש מצומצמות למקרים יוצאי דופן בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעית כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב, בעניין זה כבר נקבע בע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, כי:

"אך... אך מובן הוא כי על-אף זאת ניתן לתקוף את חוות הדעת, אם פעלו השמאי או המעריך בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום-לב, במירמה או תחת השפעה בלתי הוגנת, או שחוות הדעת הושגה באמצעים בלתי כשרים. 23.צמצום עילות ההתערבות של בית המשפט בהחלטת שמאי או מעריך שהצדדים כבלו עצמם להכרעתם, רק למקרים חריגים דוגמת אלה שמנינו לעיל, מתחייב מכיבוד רצונם ותואם את ציפיותיהם כי הסכסוך יוכרע בצורה מהירה יעילה. על כך עמדתי בע"א 61/84י' ביאזי ואח' נ' לוי [9], בעמ':475 "מדיניות שיפוטית זו, שעל-פיה רצונם של בעלי הדין כבודם, אינה נוגדת את הסדר הציבורי או תיקון העולם... בעוד שלצדדים יש עניין ב'דיון מקוצר'... העדפת ההסכם, שאליו קשורים הצדדים על-פי דיני החוזים, היא במקרה זה (כפרפרזה לנאמר בע"פ 10/49, בעמ' 448) מעין החוויית קידה של האידיאה המוסרית לדין אמת, כלפי הנורמה החוקית בדבר תוקפו של הסכם. כל אחד מהצדדים להסכם נטל מרצון סיכון מחושב, כי ההכרעה בדרך המוסכמת לא תיפול לטובתו, ואל לו להתנער באופן חד-צדדי מהסכמתו...".

ראו לעניין זה גם פסיקת כב' השופט בנימין ארנון בת"א 09-06-15417 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו):

"האפשרות לסטות מהכרעתו של שמאי ביהמ"ש או להתערב בחוות דעתו חוסה איפוא תחת הכללים החלים לגבי הסכמתם של צדדים למינוי שמאי מכריע. בע"א 1168/07 יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד (פורסם במאגרים משפטיים, [פורסם בנבו], 1.2.2009) (להלן: "ענין יפה נוף") קבע בית המשפט העליון ברוב דעות (מפי כב' השופט י. דנציגר בהסכמת כב' השופטת א. חיות, ובניגוד לדעתו החולקת של כב' השופט א. רובינשטיין) כי לא בנקל, ובעילות מסוימות בלבד, יסטה בית המשפט מחוות דעת של מומחה שהוסכם על הצדדים. עילות אלה, ככלל, חורגות מתוכנה של חוות דעתו של המומחה, כדוגמת חוסר תום לב, ניגוד עניינים וכד'. ב

פסק דין
זה התייחס כב' השופט דנציגר מפורשות לטענה בדבר טעות שנפלה בחוות דעת, וציטט מדבריו של כב' השופט (כתוארו אז) לנדוי בע"א 66/67 גלובוס למזרח, תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967) היפים גם לענייננו: "...במידה שמסקנותיו נוגעות לענינים שבשיקול דעת, אין להרשות ויכוח על כך אם שיקול דעתו היה פגום, ואף טעות שהוא טעה בתום לב בענין שבשיקול דעת אין בה כדי להצדיק את שינוי מסקנותיו. הטעם לדבר הוא שבענינים אלה התכוונו הצדדים לסמוך ללא ערעור על הכשרתו המקצועית של האיש שנבחר על-ידם". [ההדגשות אינן במקור - ב.א.] (שם, בעמוד 153). בית המשפט הוסיף וקבע כי עילת ההתערבות בחוות דעת שמאית במקרה של "שגיאה גסה" אשר הוכרה בפסיקה, "מצומצמת למקרים בהם השגיאה "עולה מן הכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים" (ענין יפה נוף, בפסקה 25 לפסק הדין). עקרונות אלה נובעים מהרצון שלא לסטות מהסכמתם של הצדדים למנות שמאי מכריע מוסכם, ומרצונם כי מחלוקות שיתגלעו ביניהם ייושבו ויוכרעו על ידי השמאי המומחה עליו הסכימו, באופן מהיר וללא צורך בקיום הליכים ממושכים נוספים (ראו: ענין יפה נוף, בפסקה 24 לפסק הדין)".

הצדדים מיצו טענותיהם כאמור, הן בשליחת שאלות הבהרה והן ע"י חקירתו של השמאי רוזנברג, שבשומתו, בחוות דעתו ובמענה על השאלות ובחקירה, התגלה כשמאי מקצועי, מיומן ומהימן ואין ספק, כי פעל ללא דופי על פי ידיעותיו המקצועיות ולפיכך דינה של השמאות וחוות הדעת להתקבל ובלאו הכי נדחות כל הטענות שהועלו כלפיה.
הוצאות נלוות

כזכור הנפקעים תבעו לחייב את מע"צ בכל ההוצאות הנלוות שנגרמו להם עקב ההפקעה ואילו מע"צ טענה כי אין הם זכאים להוצאות אלו כולן ואם בית המשפט יזכה אותם בהוצאות אלו הרי שיש להפחיתם מהטעם שהן מוגזמות או שלא הוכחו.
דעתי כי במקרה זה, יש לנהוג עם הנפקעים שביתם הופקע- כמנהג "בית הלל" וכל מקום בו אפילו קיים ספק, ספק זה צריך לפעול לטובתם.
נפקע, שהקרקע שהייתה בחזקתו נלקחה ממנו בניגוד לרצונו, ההגיון נותן שהוא יבקש למצוא לו קרקע חליפית, כדי שיוכל לעשות בה שימוש דומה לזה שנעשה בקרקע המופקעת, ואין ספק כי הנפקעים שרכשו בית מגורים חליפי, נשאו בהוצאות שאלמלא ההפקעה לא היו נושאים בהן.

בסעיף 9 לפק' הדרכים, נקבעה הדרך לקביעת שווי הפיצוי שישולם לנפקע בהתייחס לנכס המופקע (המקרקעים והמחוברים), אך בסעיפים אלו אין הוראה לעניין הוצאות העברה, להן זכאי הנפקע בהקשר עם בית מגורים חליפי שיצטרך לרכוש חלף בית מקוריו שהופקע. בהתבסס על העיקרון כי הנפקע אינו צריך להימצא בחסרון כיס עקב ההפקעה, כפי שכבר פסקתי בעבר, יצאו בתי המשפט מתוך הנחה, כי ס' 9 אינו מהווה רשימה סגורה, ולכן זיכו נפקעים גם בפיצוי בגין הוצאות העברה.

מיום חקיקת פקודתה הדרכים ופקודת הקרקעות ועד היום, עדים אנו להתפתחויות משמעותיות בפרשנויות שניתנו לפקודות אלו, ושנקראו לתוכן בהלכה הפסוקה. תהליך זה משקף הלכה למעשה את התמורות שחלו במרוצת השנים, עם התמורות בחיינו, התמורות הכלכליות שאירעו, החשיבות והמעמד שקנתה לה הקרקע בחברה הישראלית, והחשוב מכל מעת חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו שאוזכר לעיל.

כבר בע"א 740/75 שמואל דוידוביץ נ' אתרים בחוף תל אביב, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ, פ"ד ל"א (3), ובע"א 6581/98 זאב זאבי נ' מדינת ישראל, (פורסם בנבו 7.3.05), נמצאנו למדים, כי חובת הפיצוי בגין הנזק הנובע במישרין מן ההפקעה, חלה לא רק על הקרקע עצמה והמחוברים, אלא גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברה. כלל זה נובע מהעיקרון לפיו יש להעמיד את בעל המקרקעין במצב בו היה עומד אלמלא הייתה מתבצעת ההפקעה.

כך גם בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין - ע"א 2991/06 רות מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, פורסם בנבו 19.11.07) (להלן: "פס"ד רות מנשה"), אמנם שם יושם הכלל, לעניין הוצאות העברה של העסק, ולטעמי ראוי כי על אחת כמה וכמה שאותו העקרון יחול גם על הוצאות העברה על בית מגורים, וכך נפסק: "הזכות להוצאות העברה צריכה לעמוד למי שהרשות המפקיעה או בית המשפט ישתכנעו לגביהם, כי הם מתכוונים בתום לב לסידור מחדש במקום אחר, אף אם טרם העבירו את עסקיהם".

יצויין כי כב' השופט א. רובינשטיין היה ער לעובדה כי בפוסקו כך, יש בכך משום "הליכה" של צעד- מה נוסף, אלא שהדבר נעשה משיקולי הוגנות וברוח פסק דינו של כב' השופט טלגם בת"א (תל- אביב- יפו) 165/97 גדעון פרלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, [פורסם בנבו], ובו נקבע, כי: "גם אם בנסיבות אלה לכאורה נלמד כי אין פני התובע להקמת עסקו במקום אחר, יש לאפשר לו לממש אפשרות זו לכשימצא לנכון".

אם כן, ישום העיקרון, לפיו יש להעמיד את בעל הזכויות בקרקע במצב בו היה עומד אלמלא מתבצעת ההפקעה בהכרח, טומן בחובו את הכלל, לפיו יש לפצות את בעל המקרקעין גם בגין כל ההוצאות שהוציא הנפקע בגין הדיור החליף שנרכש חלף זה שהופקע.

ומן הכלל אל הפרט:

הוצאות מס רכישה-
בענייננו כזכור, המדובר בהפקעת בית מגורים ולפיכך אין ספק בעיני כי על הרשות המפקיעה לשלם לנפקע את הוצאות מס הרכישה שהוציא בגין הדיור החלופי שאולץ הנפקע לרכוש, כפועל יוצא וישיר ממעשה ההפקעה (ראו לעניין זה: פס"ד קלפא הנ"ל).
הוצאות תיווך
כאמור, כדי לאפשר למבקשים לרכוש את בית מגוריהם החדש, יש לפצותם בגין כל הוצאה חיונית שהוציאו בפועל לשם כך ובתנאי שהם יוכיחו שהם אכן שילמו אותה או יצטרכו בוודאות לשלמה (ראה: ת.א. (חי') 597/04 עזבון המנוח רחמים יונה ז"ל נ' הוועדה המקומית תק- מח 2007 (2), 3037), ובכלל אלו דמי התיווך אותם נאלצו הנפקעים לשלם לצורך רכישת בית המגורים החדש שלהם. המבקשים הציגו בפני
י קבלות על סך 42,750 ₪, ששילמו בפועל בגין התיווך. עדותו של מר תדהר הייתה עדות אמינה שלא נסתרה בכלל ובין היתר גם לעניין תשלום דמי התיווך, אותם נאלץ לשלם במסגרת מאמציו למציאת הדיור החלוף. לאור האמור אני קובע, כי על מע"צ לשלם סכום זה למבקשים.

מס שבח:
בעניין זה נטען בין היתר ע"י המבקשים, כי תשלום מס השבח שחל עליהם, הוא גבוה ויוצר מצב בו למעשה הנפקעים לא מקבלים את מלוא הפיצוי המגיע להם, הואיל וחלק מהתשלומים שולמו למס שבח. בנוסף, הואיל ומע"צ לא דאגה לדיור חלוף, כפי שהייתה מחוייבת לעשות לפי הוראת הוועדה המחוזית, וכפי שמחייב חוק התכנון והבניה, הרי שהנפקעים לא יכלו להשתמש בפטור שניתן להם בגין שחלוף בית המגורים, ומכאן שהתשלום מס שבח צריך להיות על חשבון מע"צ.

אני סבור כי דרישה זו של המבקשים דינה להידחות, וכפי שכבר פסקתי בעניין זה בהחלטתי מיום 3.3.11, בת"א 08-08-2257 מנדל נ' מע"צ (פורסם בנבו) (להלן: "עניין מנדל"), כי בהתאם לדין, על הנפקע לשלם פיצויי הפקעה בהתאם להסדר הספציפי שנקבע בחוק.

לפי הוראה זו על הנפקע לשלם רק מחצית מהמס החל (אם חל ואין לו פטור כמו בעניננו), בגין התמורה שקיבל בגין המקרקעין שהופקעו, ובכך מקבל הנפקע הטבה משמעותית בהתחשב במצבו (ר' פס"ד רות מנשה וכן פס"ד יוסף קלפא הנ"ל). ברוח דברים אלו דחה כב' השופט דנציגר, דרישה דומה בעניין בכר, וכך קבע בסיף 32: "ברי מקום בו היה מדובר בעסקה רצונית בין המערער ובין קונה, היה המערער - ולא הקונה - נושא בתשלומים אלה אותם הוא דורש עתה בערעורו כפי שקבעה השופטת שטרסברג כהן בעניין מס שבח, והדברים יפים גם לענייננו 'סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישת לצרכי ציבור), המונה כללים לעניין הערכת הפיצויים קובע כי יש להעריך את שווי הפיצוי לפי שווי הזכות בלבד, המערערים לא הצביעו על קיום חובה שבדין המוטלת על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס שבח במקרה של הפקעה' (עניין כלפא בעמ' 631)".

כאמור, הרציונל המרכזי בדיני ההפקעה הוא העמדת הנפקע במצב בו היה ערב ההפקעה. ערב ההפקעה לו היה מוכר הנפקע את זכויותיו בקרקע, הוא היה חב בגין המכירה במס שבח (אלא אם היה זכאי לפטור בהתאם לחוקי המס), ולפיכך אין סיבה שלא יחוב במס זה אם המכירה בוצעה בדרך של הפקעה, אלא שמפאת היותה מכירה כפויה מצא המחוקק להטיב עם הנפקע. המחוקק אמר את דברו ועל המבקשים לשלם את מס השבח לאחר ההפחתה של 50% מערכו, כפי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין ואין על המפקיעה להחזיר לנפקע את הסכום המופחת שקבע המחוקק, כי עליו לשאת.

החזר דמי שכירות
לטענת המבקשים, הם נאלצו לגור בדירה שכורה במשך שנתיים, שכן לטענתם לא ניתן בארבעה חודשים- הזמן שנקבע בבית המשפט המחוזי לפינוי, גם למצוא בית מגורים שיימצא חן בעיני הנפקע.
המבקשים הציגו בפני
י הסכם שכירות, בתקופה שבין 31.12.2009- 1.1.2008, עם אופציה להארכה, כשדמי השכירות עמדו על סך של 1,250$. בפועל הצהירו כי עברו לבית מגורים בשכירות מחודש פברואר 2008, וביום 20.11.2008 רכשו בית מגורים חלופי לאחר שני מו"מ עם מוכרים אחרים שלא יצאו אל הפועל.

לטענת מע"צ, דרישה זו להחזר דמי שכירות, נעדרת עיגון בהוראות הדין, בלתי סבירה באופן קיצוני ומנוגדת לעקרון הקטנת הנזק החל גם בדיני הפקעה. לטענתם, הסיבה בגינה המבקשים נדרשו לעבור לדיור זמני בשכירות נעוצה בהתנהלותם במשך כל הליך ההפקעה ובסירובם העיקש להכיר בהפקעה. לרשות המבקשים עמדה שנה ממועד ההפקעה ועד לפינוי לו היו מנצלים תקופה זו לאיתור נכס חלופי באופן רציני, ולא מסתפקים בחיפוש שיטחי שחל רק בסוף אוגוסט 2007- ארבעה חודשים לפני מועד הפינוי, תוך שהם מתעלמים מפניות החברה הלאומית בעניין זה ותוך שהם מאמינים שביהמ"ש העליון יבטל את ההפקע, לא היו נדרשים לשכור דירה זמנית, אלא היו עוברים לדירה שרכשו.
בחירתם של המבקשים לשכור בית צמוד קרקע, בן 6 חדרים כדיור זמני אינה עומדת בכללי הקטנת הנזק ואין כל סיבה שקופת הציבור תממן דיור זמני שכזה.
המבקשים נמנעו מלהציג ראיותיהם- לא הוצגה כל הוכחה לתשלום שכר הדירה במשך התקופה לגביה נדרש הפיצוי ולא הוצג הסכם רכישת הדירה החלופית.

אין חולק כי ביום 26.8.2007, ניתן פס"ד ע"י ביהמ"ש המחוזי, אשר קבע לראשונה את מועד הפינוי של המבקשים ליום 31.12.2007, היינו על המבקשים היה לעזוב את ביתם בתוך 4 חודשים. אין זה סביר בעיני כי היה באפשרות המבקשים לרכוש בית חלופי התואם את צרכיהם, בתקופה כה קצרה.

מאידך לרשות המבקשים עמדה שנה ממועד ההפקעה ועד למועד הפינוי ולו היו שוקדים ומנסים בתקופה זו לאיתור בית חלופי סביר כי הם היו מוצאים בית חליפי.

התובעים לא עשו בתקופה זו להקטנת הנזק, הם לא הוכיחו כי עשו מאמצים לאיתור הנכס החלופי וכל מאמציהם הוקדשו למאבק המשפטי למנוע את הפינוי.

לפיכך אני סבור כי תקופה זו יש להפחיתה מתקופת השכירות לה זכאים הנפקעים להחזר ואני מורה כי על מע"צ לפצות את הנפקים בגין דמי שכירות לתקופה של שנה בין 1.2.2008 ועד ליום 1.2.2009.

דמי הובלה
בגין ראש נזק זה ביקשו הנפקעים לפצותם בסך של 10,000 ₪.
במהלך הצגת הראיות בתיק המבקשים לא הציגו כל אסמכתא המעידה על הוצאה זו בפועל, אלא צירפו לסיכומים אלו הצעת מחיר בסך 5,000 ₪.
המסמך שהומצא על ידי מבקשים רק בשלב הסיכומים בלא שניתנה למשיבה הזדמנות לחקור את המבקשים על תכנה- הינו כאמור הצעת מחיר בלבד ולא חשבונית מס או קבלה המעידה על התשלום בפועל.
משלא הוצגה לי ראיה ממשית לעניין הוצאה זו מחד אך מאידך ברור שהעברת בית מגורים צריכה להיעשות באמצעות מובילים אני עושה שימוש בסמכותי ומחייב את מע"צ לשלם למבקשים סך של 3,000 ₪ בגין הוצאות ההובלה וזאת על סמך אומדנה והערכה.

שכ"ט עו"ד
בעניין זה ביקשו הנפקעים מבוקש לפסוק לפחות 18% שכ"ט עו"ד (אשר נגבה ע"י ב"כ במקרה דנן).

בהתאם לתקנה 512(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד - 1984, נקבע כי: "בתיתו צו להוצאות ובקביעת שיעורן, התחשב בית המשפט או הרשם, בין השאר בשווי הסעד השנוי במחלוקת בין בעלי הדין ובשווי הסעד שנפסק בתום הדיון ויהא רשאי להתחשב גם בדרך בה ניהלו בעלי הדין את הדיון".

בהתאם לפסיקה, הדרך הנכונה לקביעת הסכום ממנו נגזר שכר טרחת עורך דין הינו הפער שבין סכום המחלוקת לבין הסכום שנפסק והתנהלות הצדדים בדרך לקבלתו של אותו סכום שנפסק.
מעל עקרונות אלו קיים העיקרון לפיו בית המשפט מכבד בדרך כלל את התחייבות הצדדים לתשלום שכר טורחת עו"ד, כדי שזה האחרון לא ייצא בחיסרון כיס בכפוף לכך שאלו נמצאו סבירות ומתיישבות עם היקפו של הטיפול ומורכבותו.
כך גם הדין בדיני הפקעות כאשר בתי המשפט בדרך כלל פוסקים סכומים שבין 12% ועד 15%.

קביעת שכר טרחה של עורך דין הינה בהתאם לכללי שנקבעו בפסיקה, אך תמיד היא בשיקול דעתו של בית המשפט שפוסק את סבירותה בנסיבות העניין (ע"א 9022/08 אהובה מגורי-כהן נ' עו"ד משה קמר ( פורסם בנבו, 03.05.2010, עמ' 19).

במקרה זה לאחר ששקלתי ובחנתי לפי העקרונות האמורים את שאלת שכ"ט עו"ד שיש לזכות את הנפקעים אני קובע כי על מע"צ לשלם לנפקעים שכר טרחת עו"ד בשיעור כולל של-14% מהסכום שישולם להם בסה"כ בפועל על פי

פסק דין
זה.

שכר טרחת שמאי

לעניין הוצאות שכר טרחת השמאי מטעם המבקשים, אני סבור כי צריך לחול דין השווה לשכ"ט עו"ד, וגם בעניין זה פסיקת הוצאות אלו מצויות תמיד בשיקול דעת של בית המשפט. כך קבע גם כב' השופט דנציגר ב

פסק דין
בכר הנ"ל כאשר קבע בס' 64: "יש אף לדחות את טענות המערער להשבת שכר הטרחה ששילם מכיסו בגין חוות דעת השמאי השני. אכן חוות הדעת השנייה נקבה בסכומים גבוהים מזו הראשונה, אולם עובדה זו אינה מחריגה את המקרה הנדון לקהלם של המקרים הנדירים המחייבים התערבות של ערכאת הערעור. לטעמי מצוי ענין זה לצד ענייני פסיקת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד עמוד בטווח שיקול דעתה הדיוני של הערכאה הדיונית [ע"א 1512/04 קרניל חברה לעבודות הנסיות בע"מ נגד גב- ים, סעיף 15 לפסק דינו של כב' השופט א. לוי (פורסם בנבו 16.11.06, והאסמכתאות שם)]".

לאור האמור אני קובע כי על המשיבה לשאת בהוצאות שכ"ט השמאי המכריע, בסך כולל של 28,836 ₪.
פיצוי בגין עוגמת נפש:
בעניין זה נטען בין היתר ע"י המבקשים, כי יש לעשות היקש מהפיצוי שנתקבל במסגרת ההתנתקות שבוצעה ביישובי גוש קטיף במהלך שנת 2005, שם נקבע ע"י בג"צ, כי תחשיב הפיצוי הכולל שניתן למי שנעקר מביתו, יכלול גם את הפגיעה בגין הסבל הנפשי וההסתגלות למקום החדש.

גם בעניין זה הבעתי כבר דעתי ופסקתי בעניין מנדל, כי לא מדובר בראש נזק מוכר בד"כ במקרים של הפקעה, ועל כן פיצוי בגינו נשלל. פיצוי בשל עוגמת נפש ניתן במשורה בשיטת המשפט הישראלית, גם כשהדבר מגובה בחקיקה, ונמצא בעיני שאין המקרה דנן המקרה המתאים, לדון בפיצויים בגין עוגמת נפש (ראה ה.פ. 942/05 שוורץ נ' רכבת ישראל, תק- מח 2009(1) 5633; ע"א 589/07 משרד השיכון נ' בירנבוים הרצל, פ"ד מט(1) 625).

סוף דבר
לאור כל האמור לעיל אני קובע כי על מע"צ לשלם לנפקעים את הסכומים להם הם זכאים כאמור לעיל (בניכוי סכומים ששולמו ע"י מע"צ לנפקעים ע"ח פיצויי ההפקעה) כדלקמן:

1. פיצויי הפקעה על פי חלופה ב'1- סך של 3,904,810 ₪ - 2,626,092 ₪ (910,000$ -612,000$ לפי שער 4.291 ₪) ובסה"כ 1,278,718 ₪- בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 29.11.2006 ועד ליום 1.2.2008 וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

2. שנת שכירות-בסך 60,900 ₪ - בתוספת ריבית והצמדה מיום 1.7.2008 ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

3. מס רכישה- בסך 94,116 ₪ - בתוספת ריבית והצמדה מיום 10.3.2009 וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

4. דמי תיווך- בסך 42,750 ₪- בתוספת ריבית והצמדה מיום 30.11.2008 וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

5. הוצאות הובלה- בסך 3,000 ₪- בתוספת ריבית והצמדה מיום 21.12.09 וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

4. שכ"ט שמאי 28,836 ₪- בתוספת ריבית והצמדה מיום 2.5.11 וממועד זה ועד ליום התשלום בפועל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1981.

5. שכ"ט עו"ד בסך כולל של 14% מהסכום שישולם בפועל על פי

פסק דין
זה.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

יעקב שינמן
,שופט
היום, כ"ז ניסן תשע"א, 01 מאי 2011, בהעדר הצדדים.

חתימה
בית המשפט המחוזי מרכז

ה"פ 08-01-3898 תדהר )קרומהולץ( ואח' נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל
בע"מ

עמוד 1 מתוך 22









הפ בית משפט מחוזי 3898-01/08 יצחק תדהר, נירה תדהר נ' מעצ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם ב-ֽ 01/05/2011)