פסקי דין על רים לחאם | פסקי דין על ויליאם נסראללה

9176-01/11 ער     22/06/2011




ער 9176-01/11 רים לחאם נ' ויליאם נסראללה








בית משפט השלום בנצרת



ע"ר 9176-01-11 לחאם נ' נסראללה






בפני

כב' השופט
אחסאן כנעאן


מערערים

רים לחאם

ע"י עוה"ד שאדי קנאזע


נגד


משיבים

ויליאם נסראללה

ע"י עוה"ד סאמר זריק




פסק דין


רקע

1.
לפני ערעור על החלטת כבוד הרשמת אינעאם דחלה- שרקאוי מיום 29.12.2010 בתיק 38367-04-10 לפיה ניתנה למשיב רשות להתגונן.

2.
המערערת הינה התובעת והמשיב הינו הנתבע בתביעה לסילוק יד.

3.
ביום 29.11.2007 נכרת בין הצדדים לערעור זה הסכם (להלן: "ההסכם") לפיו המערערת רכשה מהמשיב מלוא חלקו בנכס הידוע כחלקה 105 גוש 16543 (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין בנויה דירת מגורים.

4.
המערערת נרשמה ביום
13.9.2009 כבעלים של רבע מהמקרקעין . על אף שעל פי ההסכם שנכרת בין הצדדים הוסכם כי המשיב ימסור חזקה במקרקעין ובדירה עד ליום 30.1.2008 המערערת טענה בתביעתה כי הוא הפר את ההסכם ומכאן תביעתה לסילוק ידו של המשיב.

5.
המשיב הגיש בקשת רשות להגן ובה טען כי מדובר בחוזה למראית עין אשר מטרתו הייתה לתת לו הגנה מפני נושים מאחר והיה חייב כספים לאביה של המערערת. המשיב טען
עוד כי, סכום ההלוואה שלווה מאביה של המערערת היה נמוך בהרבה מערך המקרקעין.
המערער היה אמור להתחשבן עם אביה של המערערת אך בשל סכסוך שהתגלע ביניהם ההתחשבנות לא הושלמה ואביה של המערערת ניפח את סכום ההלוואה ורשם את העסקה.

6.
עוד טען המשיב כי התמורה המוסכמת בהסכם בסך של 270,000 ₪ כלל לא הועברה לידיו.

7.
כבוד הרשמת קבעה כי גרסתו של המשיב לא קרסה במהלך החקירה על תצהירו ולכן עומדת לו הגנה לפיה ההסכם שבבסיס התביעה לסילוק יד בטל בהיותו הסכם למראית עין.
כבוד הרשמת הוסיפה כי בית משפט רשאי לדון בשאלות שבגררא על אף ששאלות אינן מצויות בסמכותו העניינית זאת מכח סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח חדש], תשמ"ד – 1984.

טענתו הצדדים:

8.
המערערת טוענת במסגרת הערעור כי שגתה כבוד הרשמת מאחר והרישום בלשכת רישום המקרקעין מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו בהתאם להוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

9.
עוד טוענת המערער כי יש ללכת בהתאם להלכת הטפל אחר העיקר. מאחר ועיקר הטענה היא תוקפו של ההסכם, הסמכות בעניין זה נתונה לבית משפט המחוזי ולא לבית משפט השלום ולכן לא היה זה מן הדין לתת למשיב
רשות להגן.

10.
המשיב במסגרת עיקרי הטיעון מטעמו טוען כי יש לתת לו את יומו בטענתו כבדת המשקל לפיה
מדובר בחוזה למראית עין.

11.
המשיב חוזר ומפרט לגופו של עניין מדוע מדובר בחוזה למראית עין ותומך את יתדותיו בנימוקי כבוד הרשמת.

דיון והכרעה

12.
אין בדעתי להתערב בנימוקי כבוד הרשמת
במסגרת ערעור זה בכל הקשור לשאלה האם מדובר בחוזה למראית עין שכן קביעת כבוד הרשמת כי המשיב הצליח להצביע על טענת הגנה ראויה די בה כדי לתת
רשות להגן, קביעה התואמת
להלכות הנהוגות במתן רשות להגן ובהקשר זה לא נפלה כל טעות.


13.
השאלה אשר מתעוררת במסגרת ערעור זה האם בית משפט מוסמך לדון בטענה זו בשים להוראות סעיף 125 לחוק המקרקעין לפיהן
במקרקעין מוסדרים הרישום מהווה ראיה חותכת לאמיתות תוכנו?

14.
אתחיל מכך שאין כל רלוונטיות להלכת "הטפל אחרי העיקר" כפי שטוענת המערערת בערעור, שכן הלכה זו מכוונת לתובע אשר מבקש להגיש תביעה ובה יותר מסעד אחד כאשר כל סעד נמצא בסמכות בית משפט אחר. הלכה זו אינה באה להגביל נתבע להעלות טענת הגנה.

15.
בענייננו חלות הוראות סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח חדש], תשמ"ד – 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") לפיו:

"סמכות נגררת
76.
הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר."


16.
אולם מה היחס בין סעיף 76 לחוק בתי המשפט לבין סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין אשר קובע:

"כוח ההוכחה של רישום

125.
(א)
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

17.
ההלכה הפסוקה קבע כי בתביעה להעברת בעלות מהמוכרים לקונים
תהיה הגנה ראויה לנתבע לפיה חוזה המכר הופר. נפסק כי בתביעה כגון זו תהיה לבית משפט השלום סמכות נגררת להכריע בהפרתו של חוזה המכר וביטולו למרות ששאלה זו מצויה מצויה ברגיל בסמכות בית משפט המחוזי. כמו כן, נקבע כי הכרעת בית משפט שלום בשאלה זו לא תהווה מעשה בית דין או השתק פלוגתא (ראה: ע"א 476/88 אשתר נ. נפתלי,
פ"ד מה(2) 749).

18.
אולם האם רישום שעשה הקונה על שמו בלשכת המקרקעין שוללת את סמכותו של בית משפט השלום על פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט לדון בטענה זאת מכח הוראות סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין? האם טענה כזו שוללת את סמכות בית המשפט לתת רשות להגן? לטעמי התשובה לכך היא בשלילה. להלן אנמק את טעמיי.

19.
ההלכה הפסוקה קבעה כי אין להפריז במשמעות סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין אשר מתחזה למעשה יותר ממה שנאמר בו. הפסיקה קיבלה את גישתו של פרופ' ויסמן אשר הביע את דעתו כי יש לקרוא את סעיף 125 (א) ביחד עם סעיף 10 לחוק המקרקעין העוסק בעסקאות נוגדות ועל ההסתמכות בהקשר זה על המרשם (ראה:
י. ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 – מגמות והשגים (המכון למחקר השוואתי, תש"ל), עמ' 86 – 87).

20.
בע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ. חסן ואח', פ"ד מז(5) 1 נפסק בעמ' 26 כדלקמן:

"פסקי הדין, שהביאה המערערת כתימוכין לגישתה, נתנו אישור בלתי מסויג לעקרון סופיות הרישום, כפי שבא לידי ביטוי בסעיף
125
ל
חוק המקרקעין
. ואולם פסקי-דין

אלה - כולם עניינם ערעור על נכונות המרשם, כפי שנקבע בעת הסדר הזכויות במקרקעין, תוך תקיפת הליכי ההסדר באופן זה או אחר. בבחינת שלב ההסדר - שאלת תחולתו של סעיף
10
ל
חוק המקרקעין
כלל איננה מתעוררת, שהרי סעיף זה דן ברכישת זכות במקרקעין שכבר הוסדרו. לעומת זאת, טענות המשיבים בתביעתם לא התייחסו לשלב ההסדר - שבו נרשמו הם כבעלי החלקות שבמחלוקת, כי אם לאירועים מאוחרים יותר - הלוא הם קביעת הנפקדות המוטעית והשתלשלות העסקות שבעקבותיה. בשלבים המאוחרים גם סעיף
10
הוא רלוואנטי, ומתעורר הצורך ליישב בינו לבין סעיף
125
, על נוסחו החד-המשמעי. פירושם של המערערת ושל המשיבים הנוספים לסעיף
125
איננו מתיישב עם סעיף
.10
סעיף
10
מתייחס, כאמור, למקרקעין מוסדרים בלבד, כך שפירוש לפיו סעיף
125
מונע כל תקיפה של הרישום למעט בסייגים הקבועים בו, מייתר את סעיף
10
ומרוקן אותו מתוכן. אין טעם בדרישות כגון תום-לב או תמורה, אם הרישום כשלעצמו מונע את התקיפה. ואמנם, בע"א 504/87
דרזי נ' בונה (בודביצקי) ואח' [
18
], פסק השופט בך כי יש לבחון את זכותו של הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים על­פי הרישום בספרי המקרקעין, תוך יישומן המשולב של הוראות הסעיפים 10ו- 125(א) לחוק המקרקעין.
לעניין זה אימץ את גישתו של פרופ' ויסמן, התוהה מדוע הופרדו סעיף
10
וסעיף
125
זה מזה. לדעת פרופ' ויסמן, סעיף
10
דן באותה שאלה שבה עוסק סעיף
125
(א), וסמיכותו של סעיף
10
לסעיף
125
(א) נחוצה במיוחד בשל העובדה שהוא מסייג את תחולת סעיף
125
(א). סעיף
125
(א) מתחזה כאומר הרבה יותר ממה שנאמר בו למעשה, ואילו סעיף
10
מבהיר כי האפשרות לסמוך באופן קונקלוסיבי על הרישום עומדת רק לקונה בתמורה ובתום-לב. ראה י' ויסמן,
חוק המקרקעין, תשכ"ט-

1969
­מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל)
86
-
87
, ה"ש
280
; כמו כן ראה לעניין זה:
ע"א 371/85
פיליפ נ' ש' רוזנברג ואח' [
19
], בעמ'
596
-
597
;
ע"א 599/77,

605
קורצפלד ואח' נ' אדלר ואח' [
20
]."

21.
בע"א 5793/96 חיים נ. חיים, פ"ד נא(5) 625 נפסק על אותו משקל בעמ' 634:

"בסכסוך הזכויות שבפני
נו אין מעורבות לצד שלישי "שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום
-
לב על הרישום...", כהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
בהתחשב בכך, ונוכח טיבו של הפגם שנפל ברישום, אין הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין
עו
מדת למכשול לתיקון הרישום כאמור."

22.
נניח כי על סמך יפוי כח מזויף הועברה הבעלות בדירה על שם המזייף הגזלן. אותו גזלן הגיש מיד תביעה לסילוק ידו של הבעלים האמיתי מהדירה. בינתיים לא הספיק הבעלים האמיתי להגיש תביעה לשינוי הרישום או לחילופין הגיש תביעה אך בירורה אורך זמן. היעלה על הדעת כי לא תינתן לבעל הדירה רשות להגן על סמך הוראו סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין? ברור כי תוצאה כזו אינה עולה על הדעת.

23.
משכך אין מניעה לדעתי כי בית משפט השלום ידון בתביעה לסילוק יד במקרקעין בנושא הבעלות גם אם הרישום אומר אחרת כאשר מדובר בצדדים ישירים לחוזה. יש לזכור כי בית משפט השלום בשלב זה לא נותן סעד של ביטול הרישום וקביעותיו אינן מהוות מעשה בית דין והם אך ורק לצורכי ההכרעה בתביעה לסילוק יד.

24.
קביעה כזו אף תואמת את מטרתו של סעיף 76 לחוק בתי המשפט אשר נועד לרכז דיונים בין אותם צדדים בערכאה אחת ובא לצמצם ריבוי דיונים בין אותם צדדים.

25.
אולם גם אם גישה זו אינה מקובלת הנני סבור כי לצורכי בקשה לרשות להגן יש לתת רשות להגן וניתן לאחר שלב זה להפנות את המשיב לבית משפט המחוזי על מנת שיגיש הליך לביטול הרישום וביטול החוזה. בשלב זה יותלו ההליכים בבית משפט השלום עד להכרעה בתביעה בבית משפט המחוזי. אי מתן רשות להגן יכולה לפגוע בזכות הגישה לערכאות של הנתבע ואף עלולה ליצור עיוות דין.

26.
בשים לב לאמור לעיל, הנני דוחה את הערעור.


27.
המערערת תישא בהוצאות המשיב בסך של 2000 ₪.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כ הצדדים.


ניתן היום,
כ' סיון תשע"א, 22 יוני 2011, בהעדר הצדדים.














ער בית משפט שלום 9176-01/11 רים לחאם נ' ויליאם נסראללה (פורסם ב-ֽ 22/06/2011)