פסקי דין על שפט- אברהם ניהול נדל"ן | פסקי דין על אורית שפט | פסקי דין על תמר אברהם | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה " מצפה אפק"

3470/11 רעא     17/07/2011




רעא 3470/11 שפט- אברהם ניהול נדל"ן בע"מ, אורית שפט, תמר אברהם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה " מצפה אפק"




החלטה בתיק רע"א 3470/11



בבית המשפט העליון


רע"א 3470/11



בפני
:

כבוד השופט ע' פוגלמן


המבקשים:

1. שפט- אברהם ניהול נדל"ן בע"מ



2. אורית שפט



3. תמר אברהם



נ


ג


ד



המשיבה:
הועדה המקומית
לתכנון ובניה " מצפה אפק"


בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, בע"א 3467-09-10, מיום 30.3.11, שניתן על ידי כבוד סגן הנשיאה א' ש' שילה, והשופטים מ' נד"ב וא' מקובר

בשם המבקשים:
עו"ד ר' כספי
; עו"ד א' שפרבר
; עו"ד ר' אלפר


החלטה


לפניי בקשת רשות ערעור על פסק-הדין של בית המשפט המחוזי מרכז בע"א 3467-09-10 (כבוד סגן הנשיאה, השופט
א' ש' שילה
והשופטים
מ' נד"ב וא' מקובר
), אשר קיבל את ערעורה של המשיבה על פסק-הדין של בית משפט השלום בפתח-תקווה, בתא"ק 1127-05 (כב' סגן הנשיאה, השופט
א' ד' גולדס
).

1.
עניינה של הבקשה שיעור שכר הטרחה המגיע למבקשות בגין הכנת שומה לצורכי היטל השבחה. בשנת 2001 פנתה מזכירת הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז (להלן:
הוועדה
), היא המשיבה, לשלושה שמאים, על מנת לקבל הצעות להכנת שומת היטל השבחה בקשר עם תוכנית ממ/במ/4100 הנוגעת למתחם בניה בסביון (להלן:
תוכנית 4100
). בחודש ספטמבר 2001 הגישו המבקשות את הצעתן, שבה נקבו בסכום של 13,500 דולר כשכר טרחתן (להלן:
הצעת 2001
). במהלך חודש פברואר 2003 פנתה מזכירת הוועדה אל משרד המבקשת 1 (להלן:
החברה
) והזמינה שומת היטל השבחה לתוכנית 4100 מאת המבקשות 3-2 (להלן:
השמאיות
). בעקבות הפניה הגיעו השמאיות למשרדי הוועדה על-מנת לעיין בתקנון ובתשריט התכנית. עבודת השמאות הושלמה על-ידי השמאיות בחודש מאי 2003 ונמסרה לוועדה בסמוך לכך. כשבוע לאחר מכן, נערכה פגישה במשרדי הוועדה בנושא שכר טרחת השמאיות, שבמסגרתה סוכם כי שכר הטרחה יעמוד על 1.5% משווי השומה הסופית שתיקבע על-ידי השמאי המכריע. לאחר הפגישה, שלחה החברה לוועדה שני מכתבים. האחד – סיכום הפגישה המעלה על הכתב את ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים. השני – בקשה לקבלת מקדמה על חשבון שכר הטרחה. הוועדה לא השיגה על שני המכתבים ושילמה לחברה מקדמה בסך של 703,314 ש"ח. בחודש אוגוסט 2003 ניתנה שומת השמאי המכריע, אשר קבע כי גובה היטל ההשבחה יהיה בסך של 31,937,500 דולר. משכך, הגישה החברה חשבון שכר טרחה סופי לוועדה תוך הפחתת המקדמה ששולמה. הוועדה סירבה לשלם את יתרת שכר הטרחה בטענה כי הסכום הנדרש אינו תואם את הצעת 2001 ואינו מתיישב עם תעריף לשכת השמאים. בעקבות זאת, הגישה החברה תביעה נגד הוועדה לתשלום יתרת שכר הטרחה בסך של 1,997,530 ש"ח. הוועדה הגישה תביעה שכנגד להשבת המקדמה ששילמה לחברה, בסך של 715,547 ש"ח. במהלך ניהול ההליך, הופסקה פעילותן של השמאיות בחברה והן צורפו כנתבעות באופן אישי בתביעה שכנגד. טענת החברה הייתה כי הצעת 2001 כלל לא התייחסה לעבודת השמאות הקשורה לתוכנית 4100 וסירוב הוועדה לשלם לה את יתרת שכר הטרחה היא משום הפרת ההסכם שנכרת ב-2003 והתעשרות שלא כדין. הוועדה טענה מנגד, כי הצעת 2001 התייחסה לשומה הקשורה בתוכנית 4100 ועל סמך הצעה זו – שהיתה הזולה מבין אלה שהוצעו לוועדה – הוחלט למסור את ביצוע השומה לחברה. לשיטתה, ההסכמה שניתנה ב-2003 נעשתה תוך חריגה מסמכות והפרה של כללי מינהל תקינים. כן, היא נגועה בפגמים של הטעייה וחוסר תום-לב מצד החברה, ולפיכך דינה להתבטל.

2.
בית משפט השלום בפתח-תקווה (כב' סגן הנשיאה, השופט
א' גולדס
) בחן בפירוט את חומר הראיות שהוצג לפניו, והכריע כי יש לקבל את תביעת החברה ולדחות את התביעה שכנגד. בית המשפט דחה את טענת הוועדה כי התקיים הליך מעין מכרזי בשנת 2001 ביחס לעבודת השמאות הקשורה לתוכנית 4100, וציין כי אף אם היה מניח קיומו של הליך מכרזי שכזה, לא הוכח כי הצעת 2001 הבשילה לכדי הסכם מחייב. זאת, שכן, הפנייה לשמאים על-ידי הוועדה נעשתה בעל-פה ובאופן לא מסודר, בלא שניתן מידע מספק ביחס להיקף העבודה הנדרשת, ולא הוכח כי השמאיות ידעו שהפניה מתייחסת לתוכנית 4100. כמו-כן, נקבע כי לא נמסרה לשמאיות הודעה בדבר קבלת הצעתן, במפורש או מכללא, זמן סביר לאחר מתן ההצעה. יתרה מכך, השמאיות נתבקשו לבצע את השומה הקשורה בתוכנית 4100 כשנה וחצי לאחר שנתנו הצעתן, בלא שהייתה התייחסות של מי מהצדדים להצעת 2001. בית המשפט קבע עוד כי ניסיונה של הוועדה להיתלות בהצעת 2001 היא חסרת תום-לב. לפי קביעתו, ככל שיושב ראש הוועדה והיועצת המשפטית שלה – אשר נכחו בפגישה עם השמאיות בשנת 2003 – לא ידעו על אודות הצעת 2001 ולפיכך, לטענתם, נכרת ההסכם הנוסף עם השמאיות מתוך טעות, הרי שמדובר בטעות בהתנהלות הוועדה ולא בהטעיה מצד השמאיות. עוד פסק בית המשפט, כי ההסכם שנכרת בין הוועדה לבין השמאיות במהלך הפגישה בשנת 2003 הוא בעל תוקף מחייב, דבר הזוכה לחיזוק בחילופי המכתבים בין הצדדים לאחר הפגישה ותשלום המקדמה. עוד נקבע כי אין כל פגם בכך שהשמאיות הפנו את המכתבים אל יושב ראש הוועדה ישירות ולא למזכירת הוועדה, שכן הוא הגורם הבכיר ביותר בוועדה ומי שמוסמך לאשר את התשלום. בית המשפט הוסיף כי הוועדה לא בדקה במועד כריתת ההסכם את סבירותו של תעריף שכר הטרחה, כפי שהיה מצופה שתעשה, ולפיכך, ניסיונותיה לטעון לאחר מכן כי הוטעתה אינם יכולים להתקבל. בית המשפט קבע כי נוכח עקרון חופש החוזים והעובדה כי לא נפל פגם בכריתת ההסכם, אין מקום גם להכריע כעת בשאלה אם שכר הטרחה שנקבע הוא סביר, אם לאו. כמו-כן, דחה בית המשפט את טענות הוועדה בדבר הפרת חובה חקוקה מצד השמאיות ואת טענתה כי גובה שכר הטרחה נוגד את תקנת הציבור ולוקה באי חוקיות. בית המשפט הביע מורת רוחו מהתנהלות הוועדה שהתאפיינה בחוסר סדר וארגון, חוסר תקשורת בין הגורמים השונים בוועדה וחוסר תום-לב, יושר והגינות.

3.
על פסק-דין זה הגישה הוועדה ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז. בית המשפט (כבוד סגן הנשיאה, השופט
א' ש' שילה
והשופטים
מ' נד"ב וא' מקובר
) סבר כי נפלה שגגה בהכרעתו של בית משפט השלום והורה על ביטול פסק-דינו, כך ששכר טרחתן של המבקשות יהיה לפי הצעת 2001 והן ישיבו לוועדה כל סכום שקיבלו מעבר לסכום זה.
בית המשפט קבע כי הראיות והעדויות תומכות במסקנה כי השמאיות ידעו שהצעת 2001 מתייחסת לתוכנית 4100 וכי נכרת ביניהן לבין הוועדה הסכם מחייב על-פי הצעה זו. לשיטת בית המשפט, המועד הנכון לקיבול הצעת 2001 היה כשאושרה תוכנית 4100 בשנת 2003 ולא במועד הגשת ההצעות. לפיכך, בפני
ית מזכירת הוועדה למבקשות בשנת 2003 לצורך הזמנת העבודה ובביצוע השומה על-ידן – יש לראות השתכללות של חוזה מחייב. עוד נקבע, כי משהתקיים הליך מעין מכרזי היתה הוועדה מחויבת על-פי דיני המכרזים להיצמד להצעות שהוצעו לה, ולא הייתה רשאית לשלם לזוכה במכרז שכר טרחה שעולה עשרות מונים על הצעתה ועל הצעת יתר המציעים, כך בפרט באין ראיה לשינוי במהות והיקף העבודה שנדרשה בשנת 2001. בית המשפט הביע תמיהה על החלטת השמאיות לפנות ליושב ראש הוועדה בשנת 2003, על רקע העובדה שכל ההתנהלות שקדמה לכך נעשתה אך ורק מול מזכירת הוועדה. בהקשר זה צוין, כי דרישת המבקשות לקבלת שכר טרחה כלל לא הובאה לידיעת מזכירת הוועדה, ויושב הראש שלה כלל לא היה מודע להצעת 2001. עוד נקבע כי ההסכם בין השמאיות לבין יושב ראש הוועדה נכרת עקב הטעייה ובחוסר תום-לב, תוך העלמת המידע בדבר הצעת 2001, ולפיכך אינו תקף. כמו-כן, נקבע כי שכר הטרחה שדרשו השמאיות אינו סביר באופן קיצוני, במיוחד לנוכח העובדה שמדובר בכספים שמקורם בקופה הציבורית. בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות השמאיות, שלדבריו, הסתירו מידע, דרשו דרישת שכר שאינה תואמת את היקף העבודה, עדותן התבררה כלא אמיתית והן הפרו את כללי האתיקה המקצועית של שמאי המקרקעין.

4.
מכאן הבקשה שלפניי, שבגדרה משיגות המבקשות על התערבותה של ערכאת הערעור בממצאי העובדה והמהימנות שקבעה הערכאה הדיונית. לשיטתן, בית המשפט המחוזי לא הצביע על שגגה בולטת ומהותית שנפלה בהכרעתו של בית משפט השלום המצדיקה את התערבותו, והחלטתו להתערב בקביעות המהימנות, מבלי שהיתה לו אפשרות להתרשם באופן ישיר מן העדים והראיות שהוצגו לפניי הערכאה הדיונית, נוגדת את ההלכה הפסוקה. לטענתן, בית המשפט המחוזי טעה טעות משפטית יסודית היורדת לשורשו של עניין, שכן, הוא התרכז בעובדות מתומצתות בלבד, לא נתן דעתו למכלול העדויות והראיות והניח הנחות עובדתיות המנוגדות להיגיון העסקי והכלכלי, ללא נימוק ראוי. כמו-כן, הכרעתו גורמת לחוסר צדק ועיוות דין נוכח הפגיעה הקשה בשמן הטוב של המבקשות, אמינותן והמוניטין שלהן – המצדיקים מתן רשות ערעור. עוד משיגות המבקשות על כך שבית המשפט המחוזי חייב אותן להשיב לוועדה את סכום המקדמה ששילמה ביחד ולחוד, בלא שקיים דיון בשאלה אם יש מקום להרים את מסך ההתאגדות ולחייב את השמאיות כלפי הוועדה באופן אישי. זאת, חרף העובדה שצירופן של השמאיות להליך נעשה בהסכמה שקיבלה תוקף של פסק-דין שבו הובהר כי אין בצירוף משום הודאה מטעם השמאיות בחבות כלשהי כלפי הוועדה.

5.
לאחר שבחנתי את הבקשה, סבור אני כי יש לדחותה, משאין היא מגלה כל שאלה עקרונית או ציבורית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים לסכסוך (ראו: ר"ע 103/82
חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ
, פ"ד לו(3) 123 (1982); רע"א 4193/11
כראדי נ' נרקיס
(לא פורסם, 14.6.2011)). הבקשה מופנית בעיקרה כלפי החלטת ערכאת הערעור להתערב בממצאי העובדה והמהימנות שקבעה הערכאה הדיונית. כידוע, התערבות מעין זו אינה מצדיקה כשלעצמה מתן רשות לערער, שהרי אין בכך מעבר לעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת (ראו: רע"א 630/10
עדני נ' שקופ
(לא פורסם, 16.2.10); רע"א 10130/05
טליאס נ' בנק הפועלים בע"מ
(לא פורסם, 31.10.05). אף אם אניח לטובת המבקשות – מבלי לטעת מסמרות בדבר – כי נפלה שגגה בהכרעתו של בית המשפט קמא, אין הדבר מצדיק התערבות ב"גלגול שלישי" (ראו:
בע"מ 4022/11
פלוני נ' פלוני
(לא פורסם, 10.7.2011)). אכן, ייתכנו מצבים שאינם עונים על אמות המידה האמורות, שבהם יראה בית משפט זה ליתן רשות לערער, כאשר
קיים חשש חמור לעיוות דין אם לא יתערב בהכרעתה של הערכאה הקודמת (ראו רע"א 877/09
מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' מחלקת עבודות ציבוריות מחוז ת"א
(לא פורסם,
17.3.2009)).
לא התרשמתי כי מקרה זה נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים מתן רשות ערעור.


נוכח האמור, דין הבקשה להידחות. משלא נתבקשה תגובה – איני עושה צו להוצאות.


ניתנה היום, ט"ו בתמוז התשע"א (17.7.2011).




ש ו פ ט



_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.

11034700_m01.doc

נב

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,

www.court.gov.il








רעא בית המשפט העליון 3470/11 שפט- אברהם ניהול נדל"ן בע"מ, אורית שפט, תמר אברהם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה " מצפה אפק" (פורסם ב-ֽ 17/07/2011)